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每週樓市評論
樓市問題四大環節

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-09-22

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*轉載自2019年09月21日的IMONEY雜誌

(按圖放大)


原文:

香港要長治久安必須要做好房地產在社會上的利益分配基制。

很多人不明白或者明白了不去面對的就是:(1)無地又怎去分配呢?(2)少成交又如何可以成功分配呢?

政府甚至乎長期是用了舊的經濟概念去「頭痛醫頭,腳痛醫腳」,不完整的計劃不單止解決不到問題的重心,更會衍生出新的問題來,因為樓市此大問題,有如洪水只可疏導不可堵塞,只向單一環節施壓會令到問題在其他環節上變得更嚴重!

如果用簡單的方法去描述複雜的樓市的話,我希望大家明白樓市起碼分四大環節並互相影響民生與財富分配:

1) 一手樓供應
與90年代比較,粗略估計香港興建少了50萬個單位!

2) 二手樓供應
即是二手市場放盤量,在2010年首次推出辣招到現在,因為增加的再置業成本及繁複的手續,所以令到二手放盤量至今最少大減65%以上!這種變化反而成為樓市上升的新動力。

3) 入市門檻
就算樓價便宜了,供應量多了,但是因為按揭太嚴苛,新一代一樣難以上車,令到社會進行不到合理的財富分配,香港按揭證券有限公司的九成按揭,由2002年政府退出市場以來,接手背負了提供上車人士低上車門檻的功能,但起碼15年之後仍然有大部份年青人不知道可以借9成按揭,這正正是香港近十多年來政客與公務員「多做多錯,少做少錯,唔做唔錯」文化下的效率,我認為我們應該要一起努力改變。

另外,壓力測試本來是為了子虛烏有的加息潮而準備,在按揭利率上加3厘去做評估,合格才能承造按揭買樓,這無疑是褫奪了一些人的置業權利,當然大家都明白為了香港金融系統的健全,很多時候都會犧牲小市民的利益,包括樓市辣招令一些失去了上車與換樓機會的人,但是時局已經作出很大變化,一些人崇拜的偶像 ─ 美國已經在唱減息周期了,我們還需要做3厘的壓力測試嗎?一些本來有能力上車的人士就是因為這不應該出現的壓力測試而失去了上車機會,跟隨時局去改,這是公務員的責任,而這個令市民損失的權利是不公義的。

4) 正確的置業概念
在樓價便宜一半的數年前,年輕人多是提倡「樓奴」理論,當買樓的需求成為了道德觀下的宣示,會進一步令到市場是大量人士錯過了上車良機,當然近20年來都有一些錯誤的概念,就是上車盤是要買市區,很多律師或專業人士更覺得自己地位尊貴,所以上車盤是可以買九龍區等市區,這是「錯到飛起」的概念!其實以預計的2019年入息中位數1.96萬元計算,2個年輕人(25至34歲)每月儲蓄收入的3成,假設每年人工的加幅是5%,儲蓄3.58年可支付400萬物業的首期連雜費。而年長一輩這也是支持著有關錯誤的觀念,也是比例上少了人買樓或「覺得買不到樓」的原因之一,因此要解決房屋問題,香港人自己的觀念首先要回復過去數十年前的才對。







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