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今日新聞摘要 25.09.19

公關部

2019-09-25


(東方)貿戰 暴亂 夾擊 經濟一潭死水 工貿物業成交暴跌5成

在反修例風波觸發亂局及中美貿易戰的雙重夾擊下,香港經濟勢陷衰退,工貿物業首當其衝遭重創。今年六月至九月,全幢工貿物業買賣個案較去年同期顯著下挫約五成,成交金額更縮六成。地產界專家認為,這類物業樓價將陷漫長跌浪,不排除會出現拋售潮,至明年底保守估計售價累積跌幅可高達兩成。

隨?示威活動愈來愈暴力,企業投資部署陷入停頓,原先受惠政府活化措施,買賣曾經顯著增加的工貿樓市場驟然陷入困局。

葵涌工廈易手 劈價2.5億
綜合韋堅信測量師行及市場資料顯示,二○一八年六月至九月,市場錄得多達十宗工貿物業全幢買賣個案,涉及金額合共約九十八億二千萬元。不過,今年同期市場卻僅錄得五宗同類型物業全幢買賣交易,涉及金額亦縮至只有約卅九億六千萬元,反映近期工貿樓市道明顯高速萎縮。

事實上,在需求減少下,市場相繼出現減價個案。其中,葵涌石蔭大圓街二號美羅工業大廈全幢,地盤面積二萬餘方呎,總樓面面積逾十九萬五千方呎,七月份以九億五千萬元易手。據悉,該物業早前意向價高達十二億元,以最終成交價計算,劈價二億五千萬元,減價幅度逾兩成。

料明年賣價累挫約兩成
有物業代理表示,市況轉差令到業主叫價態度軟化,買家料會把握機會「鋤價」。美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,位於二線地區的全幢工貿大廈,業主直言「價錢有得傾」。他又說,長沙灣、葵涌、屯門及粉嶺的工貿大廈,普遍已出現約一成議價空間。
該行預期,今年工貿大廈樓價將下跌約百分之五至十,租金亦會下調約百分之五。不過,假如香港亂局持續,相信直至明年底,這類物業售價累積跌幅將擴闊至約兩成,反映市道將陷超長調整期。

業主紛封盤止血避風頭
除調低叫價之外,也有工貿樓業主索性暫時「封盤」,停止放售先避風頭。近年有涉足工貿樓市場的資深投資者蔡志忠透露,其持有的新蒲崗正華工業大廈,今年初時叫價約六億元,但現時已經暫停放售,等待市況好轉之後才再重新推出市場。

他說,整個工貿樓市場正在下行,估計分層細單位的跌幅會較全幢跌得更深,主要是因為面積較細,用途會受到限制。




(東方)樓市跌勢難止 納米單位最乏承接力

中美貿易戰及香港示威活動愈演愈烈情況下,香港經濟轉差,整體物業市場前景難望樂觀。綜合專家意見認為,不僅工貿樓市道急轉直下,酒店及商舖市道亦受牽連,而處於跌浪的住宅樓市同樣難翻身,特別是「愈住愈霉」的納米單位,未來更沒有市場承接力。

資深投資者吳龍飛表示,面積只有百餘方呎的納米單位最缺乏承接力,即使近期整體樓價回落,但未來供應量增加,相信政府會積極透過收回農地或透過填海造地等方式,尋找土地興建公屋,相信輪候公屋的市民「上樓」時間會縮短至三年,屆時會有一批購買力流向公營單位。

公屋供應增 市民唔諗蝸居
他又說,公營單位供應增加會拖低私人住宅價格,到時市民就不會只求蝸居,而會選擇面積較大的一、兩房單位,故納米單位已經沒有出路。假如政府在未來一、兩個月仍未能平息亂局,相信樓市跌勢難有轉機,樓價料兩年直插兩、三成。

前補習天王、資深物業投資者吳賢德亦同意此看法。他表示,實用面積二百方呎以下納米單位,居住環境狹窄,姑勿論市況如何都沒有投資價值。但他亦認為豪宅一樣「唔掂得」,因為這類物業屬於一個溢價市場,無論價格或租金均是天價,並不現實,一旦經濟環境欠佳就不會有承接。

訪港旅客數目急跌、市民消費意欲下降,酒店及零售舖位同樣受到嚴重衝擊,但並非所有類型物業都「死得」。資深財經專家林一鳴說,經濟環境逆轉對公司業務帶來負面影響,雖然對寫字樓前景仍審慎悲觀,但認為市場反應較舖位為慢,因為商廈租約通常三年或以上,即使經濟轉差,租金亦不會立刻調低,要待簽訂新租約才會出現實質調整,而近期寫字樓叫價雖有回落,但幅度只有約一成。

美聯商業營業董事羅仲英認為,雖然社會上衝擊頻生,惟寫字樓物業由於甚少受到破壞,加上息口依然維持低位,普遍業主具有實力,商廈物業在投資上較有優勢。




(東方)港人估樓價跌多一年

樓市吹淡風,花旗銀行公布第三季香港市民置業意向調查,超過一半受訪者估計樓價將在未來十二個月下跌,「淡友」比例按季急增一倍,是今年以來最高。與此同時,對置業非常或頗不感興趣的市民亦升至51%。

上述調查於八月份訪問逾500名市民,反映樓價悲觀情緒自年初至今持續升溫。而預期價格會上升的比例只有18%,看齊去年第四季水平,較今年首季高峰期大減24個百分點。

年輕人買樓意欲較高
第三季只有兩成受訪者對置業非常感興趣或頗感興趣,按季下降5個百分點。值得留意的是,當中年齡介乎「21至29歲」及「30至44歲」組別中,佔比例分別為24%及28%,反映年輕受訪者置業意欲較整體高。

至於認為目前是差或極差時機的市民,比例仍然高達68%,按季只是減少3個百分點。至於認為是好或極好的比例則持續低企,只有3%,並且是連續八個季度低於5%。

嘉湖呎價8529今年低
花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示,不少市民預期樓價持續回落,但整體置業意欲未有大幅轉變,當中44歲以下的受訪者仍對入市保持較高興趣。建議市民應全面評估個人的財務狀況及負擔,以自身的財政能力作預算,選擇符合自己需要的按揭計劃。

事實上,不少業主對後市亦有保留,近期紛紛減價套現,導致多個藍籌屋苑出現跌價。中原杜官賜稱,天水圍嘉湖山莊麗湖居1座頂層銀主盤,實用面積1,407方呎,屬複式連天台特色戶,以四房包括雙套房及連儲物房設計,獲外區換樓人士以1,200萬元承接,呎價僅8,529元。呎價料屬項目今年低位,而同類型單位去年四月曾售1,400萬元。

麗港城三房跌穿千萬
據了解,上述嘉湖山莊單位一七年七月開價1,450萬元放售,去年最高曾反價至1,600萬元。雖然單位景致開揚,但內部裝修殘舊,料要重新裝修才能入住,終累減400萬元才沽出。區內代理指出,隨?業主擴大減幅,該屋苑昨單日連錄3宗成交,帶動九月累錄逾30宗。

即使抗跌力較強的市區盤,價格同樣受壓。中原洪金興表示,茶果嶺麗港城12座中層H室,實用面積748方呎,此類「大三房」單位自今年五月起,樓價一直企穩1,000萬元以上,但上址僅以980萬元沽出,呎價13,102元。

項目本月錄9宗交投,已追平上月全月水平,平均實用呎價按月則跌約5%至13,901元。




(東方)兩大市區新盤共收五千二百票

市區新盤認購反應踴躍,兩大項目截至昨晚已錄逾5,200張入票。合景泰富集團等旗下啟德尚‧珒溋將於本周五開售,料最快下周再加推單位,並具有加價空間。

匯璽III明推售352伙
該公司市務及營銷總監(香港及海外)張詩韻昨午稱,項目暫錄近600張入票,大手客佔10%以內,當中以一房、兩房戶需求較大,三房戶亦有不少買家查詢。中原陳永傑指出,該盤細單位承接力預料理想,公司有部分大手客希望認購兩伙,估計本月新盤交投量可以達到1,300至1,500宗,有望創下近三個月新高。

至於新鴻基地產的西南九龍匯璽III,截至昨晚料錄約4,650張入票,較明日推售共352伙,超額逾12倍,今午將截止接受認購。

愛海頌本周上載樓書
部分新盤亦部署下月開售,長實集團助理首席經理(營業)何家欣稱,長沙灣愛海頌料十月初登場,本周內會上載樓書,隨即會開放5個位於紅磡的示範單位。項目會以市場可接受水平開價,首批單位將以吸引價推出。而美聯布少明則指出,目前區內實用呎租達50至60元,料該盤租金回報率達3厘。

由於一手盤承接力不俗,刺激發展商提價信心上升。據一手銷售資訊網資料,筲箕灣形薈原於一七年二月以1,179.9萬元售出的2座20樓C室,已列明為終止買賣,價單售價剛由1,242萬調升至1,523.5萬元,加幅逾22.6%。




(星島)經民聯倡重建19屋邨 增13.5萬公屋單位

公屋輪候時間距離原定三年上樓目標愈走愈遠,現時一般平均輪候時間達五點四年,加上部分舊屋邨日久失修,推高維修成本。經民聯建議政府於下月發表的《施政報告》推出大型公屋重建計畫,研究重建十九條老舊屋邨。該黨估計若全數重建,可額外增加十三萬五千個單位,滿足公屋輪候冊上最少一半申請之餘,亦可解決舊公屋日久失修衍生的環境安全問題。


經民聯昨發表研究報告,就推動公屋重建提出十項建議。主席盧偉國指出,房委會曾於二一三年檢視二十二條非拆售高樓齡公共屋邨的重建潛力,但目前只有三條屋邨有重建計畫,其餘屋邨的重建多年來「只聞樓梯響」,當中的石硤尾邨已出現石屎剝落、鋼筋外露等問題,推高維修開支,甚至有居民需要緊急調遷。

該十九條屋邨原有共約六萬六千個單位,盧偉國相信,若全數重建,並用盡地積比下,估計可提供多達二十萬個單位,比重建前增加逾兩倍、約十三萬五千個單位,形容此舉不僅可滿足輪候冊上最少一半申請,亦能徹底解決老邨需要不斷維修的「社區炸彈」和「財政黑洞」。

副主席林健鋒表示,政府可考慮利用老舊屋邨附近的空置校舍或工廈,先興建接收屋邨作安置,再拆卸重建樓宇,以盡量達至原區安置。他建議政府由下個財政年度起,停止回撥房屋儲備金到財政儲備,改為設立公屋重建基金,以專款應付重建和安置的龐大開支。

經民聯提出的重建公屋建議,是在房委會和房協的新建公屋計畫以外推行,盧偉國強調,不但不會拖慢建屋進度,也不會影響現時正輪候公屋的家庭,更讓他們有更多選擇。他亦提到,政府曾以同樣模式增加公屋供應,對當局近年停止做法感到費解。他指方案可達至多贏,認為政府「從政治考慮,這個應該要做」。

對於有政黨促請政府積極引用《土地收回條例》,收回新界棕地和荒廢農地興建公屋,盧偉國表示經民聯支持當局引用《條例》,作為收回新界閒置農地的其中一個方式,但認為應檢討補償機制的彈性和透明度。

他亦指,政府應同時透過公私營合作的「土地共享計畫」,以及填海等方法,滿足公營和私營房屋的不同需求。




(星島)租置公屋戶居住人口多 團結基金倡重推計畫

基層上公屋愈等愈耐,惟增加土地的渠道卻甚為有限。團結香港基金最新研究發現,早年已獲公屋戶購入的租置單位,平均每個單位的居住人數達到二點八,較一般公屋單位的二點七為高,建議當局重推租置計畫,利用現有公屋資源解決房屋供應不足。團結香港基金副總幹事黃元山稱,現時公屋實行富戶政策,年長住戶的子女當長大後,收入容易超出限額而被逼遷出,若然容讓公屋戶買下單位,子女就可以留在原有單位繼續居住,更有效善用公屋資源。

當局近期就下月發表的《施政報告》諮詢意見,不少政黨向當局重提推出租置計畫。團結香港基金根據香港人口普查及中期人口統計數字進行研究,發現私宅平均每個單位的住戶數量為二點九,公屋單位為二點七。至於早年已獲公屋戶購入的租置單位,則為於兩者之間,平均每個單位的住戶數量為二點八。

團結香港基金副總幹事黃元山表示,公屋單位每伙的居住人口少過私樓,而每伙租置單位的居住人口又多於公屋,反映若然政府提供更多租置單位,將有助紓緩房屋問題。

對於租置單位的居住人口高於公屋,黃元山認為原因眾多,當中包括公屋實行富戶政策,若年長住戶的子女長大後,收入就容易超出限額,因此往往被逼需要遷出,令公屋居住人口減少,反而間接導致劏房居住人口上升;他又估計,租置單位業權由住客持有,因此業主一般婚姻狀況較穩定,以防離婚後物業財產狀況有變,因此夫妻婚姻一般較穩定,從而居住人口亦較多。

因應過去租置計畫中的部分單位,價錢雖然較低,惟業主需要承擔毗鄰大面積山坡的維修費,致部分租客打退堂鼓。團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺稱,當愈多的租戶購入單位,政府可獲得收入亦愈多,因此建議政府可把部分樓價收入撥作維修基金,以吸引租戶將單位騰出。他指,現時部分在公屋輪候冊內的人士,本身也是在公屋居住,希望透過分戶改善環境,但他們並非想希望得到公屋單位,而是希望購買綠表居屋或綠置居;若然增加租置單位,當中部分或會「回流」,間接縮短輪流公屋的「人龍」。




(星島)嘉湖每呎8529元減17%沽

樓市氣氛轉趨審慎,二手紛錄減價及低市價交投,其中嘉湖山莊麗湖居複式戶,累減17%,以1200萬沽出,呎價8529元,低市價10%,同時為屋苑今年以來呎價新低。另外,黃埔花園中層戶,以970萬沽出,低市價5%。

中原分行經理杜官賜稱,天水圍嘉湖山莊麗湖居1座頂層複式連天台戶,面積1407方呎,4房連雙套房間隔,原先叫價1450萬,目前累減17%,以1200萬獲區內換樓客承接,呎價8529元,較市價低10%,呎價為屋苑今年新低。另外,該盤昨單日連沽3伙。

中原副分區營業經理王子健表示,紅磡黃埔花園9期4座中層C室,面積614方呎,3房連套房間隔,原開價1075萬,減價105萬,終以970萬沽出,呎價15798元,低市價5%。

利嘉閣助理分區董事黃永全透露,元朗尚悅5座低層C室,面積約443方呎,為2房間隔以570萬沽出,呎價約12867元,低市價5%,造價回到去年同期水平。

港置高級聯席董事胡耀才表示,大角嘴利奧坊.曉岸1座低層G室,1房間隔,面積255方呎,原以600萬放盤,減價61萬,終以539萬成交,呎價21137元,低市價5%。

中原高級分行經理楊麗珍表示,青衣青華苑A座低層1室,屬遺產,單位面積351方呎,累減67萬,新近以393萬(自由市場價)沽出,呎價11197元,為今年以來新低價。

代理指,觀塘麗港城12座中層H室,面積748方呎,採3房套間隔,以980萬易手,呎價13102元,為近4個月以來同類單位跌穿1000萬,低市價5%。

美聯營業經理林志堅表示,將軍澳日出康城領都2座高層RD室,面積975方呎,以1205萬沽出,呎價12359元。

祥益地產營業董事胡志偉表示,屯門居屋景峰花園4座低層J室,面積405呎,以420萬(自由市場價)成交,呎價10370元。

代理指,藍田康逸苑D座中層1室,面積650方呎,屬3房戶,以895萬(自由市場價)沽出,呎價13769元,創屋苑新高價。




(星島)愛海頌下月初出擊

近期多個大型新盤起動,由長實及市建局發展的長沙灣愛海頌,料周內上載樓書,緊接開放示範單位,最快於下月初開售;發展商指出,該項目首批單位有機會以吸引價推出。

新盤交投不俗,再有新盤積極部署開售。長實助理首席經理(營業)何家欣表示,愛海頌已獲批預售,該項目5個示範單位準備工作已告完成,將於周內上載樓書,緊接開放示範單位,最快於下月初開售。

何家欣續指出,該項目條件相當不俗,將以市場可接受售價推售,並指出以首批單位售價最為吸引;另外,她亦指出,該項目主要戶型為2及3房,符合市場剛性需求,將力吸換樓客客源;她補充,關鍵日期為2021年,故暫不擔心空置稅問題。

愛海頌位於長沙灣海壇街201、203及218號,由4幢物業組成,將提供876伙,當中七成半為2房戶型,面積474方呎起,餘下為3房連套及儲物房間隔,面積主要750方呎,亦有少量特色戶。另一方面,美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,長沙灣及深水埗一帶約有63%自置物業按揭已供滿,加上區內有逾7萬個分支家庭,故可以預測區內換樓需求殷切。此外,多個大型新盤近期矚目登場,他預測下月一手成交量將回升,屆時一手交投料約1700至1800宗,二手交投亦有機會重上3500宗水平。

美聯九龍區董事陳光明指出,料愛海頌呎租可達50至55元,租金回報逾3厘,料吸引投資客入市。




(星島)匯璽III收4900票

由新地發展的南昌站新盤匯璽III,消息指,暫收約4900票。該盤昨續開放現樓示範單位參觀,不時有睇樓客於前參觀,並以家庭客為主。消息指,暫收約4900票,超額認購近13倍,並於今日截票,周四次輪銷售352伙。

另外,系內筲箕灣形薈錄撻大訂個案,2座中層C室,565方呎,買家於2017年2月以1179.9萬購入,最近撻訂,料損失樓價15%、即約176萬。發展商將該單位重推,定價由1242萬調高至1523.5萬,加幅近兩成。

新近市場上不少新盤加快新一輪銷售部署,其中保利置業旗下啟德龍譽,新近更新價單,推出「先住後付」計畫,當中選用720天成交期計畫,先繳付樓價10%訂金及6%的佔用許可費用,可提早入住。

另外,恒基發展的粉嶺現樓高爾夫.御苑,昨更新價單,新增3.75%印花稅優惠,而於指定日期前認購指定單位,可享7萬至23萬現金回贈。該盤昨亦推出新一份銷售安排,並於周六推售28伙,戶型由1至4房不等,價單定價由770.3萬至2592萬,折實售價由716.379萬至2410.56萬,折實呎價約15622至18345元。




(明報)嘉湖複式銀主盤呎價8529元 半年新低

本港社會衝突持續逾3個月,仍未有止息迹象,市場氣氛不明朗,樓價持續回軟。其中十大屋苑之一、天水圍指標屋苑嘉湖山莊連錄呎價跌穿9000元成交,繼上周呎價錄8973元後,麗湖居一個銀主盤,實用面積1407方呎,屬複式連天台特色單位,採四房雙套房連儲物房間隔,新近以1200萬元沽出,實呎約8529元,呎價屬屋苑近半年新低,成交價亦較現時屋苑同類單位低約13%。

劈價250萬至1200萬易手
杜續指,原業主1996年以502.9萬元買入上址,最終於2017年淪為銀主盤,同年7月銀主以1450萬元放盤,放盤兩年,最終減價250萬元或17%易手,單位期內大幅升值697.1萬元或1.4倍。

一城本月成交超上月全月八成
業主睇淡後市,議價幅度增加,務求沽貨止賺離場。同為十大屋苑的沙田第一城,本月暫錄約31宗二手成交,較上月全月錄得的17宗大幅超逾八成,最新錄得37座高層D室,實用面積304方呎兩房戶,議價後以535萬元易手,實呎17,599元。原業主則於2003年以85萬元購入單位,持貨16年,帳面獲利450萬元或5.3倍。

資助房屋方面,青衣居屋青華苑則新近錄得低價成交。中原高級分行經理楊麗珍指出,上述青華苑A座低層1室,實用面積351方呎1房戶,屬遺產貨,最初於自由市場叫價460萬元,最終以393萬元易手,實呎11,197元。

青華苑今年首跌穿400萬
對比屋苑本月B座高層5室同類單位,實用面積338方呎,當時以455萬元已補地價易手,即是次最新成交做價較市價低約14%,並創屋苑今年新低,亦是屋苑今年首次做價跌穿400萬元。據悉,原業主於1986年4月以13.94萬元(未補地價)買入單位,料轉手獲利甚豐。

康逸苑逼900萬破頂 3年升四成
不過,個別屋苑亦錄得高價成交。世紀21聯誠物業董事謝寶昭指出,藍田居屋康逸苑D座中層1室,實用650方呎3房戶,以895萬已補地價易手,創屋苑新高,實呎13,769元。原業主2016年以620萬已補地價購入上址,持貨3年,額印鬆綁即沽貨,帳面獲利275萬元或44%。






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