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今日新聞摘要 09.08.19

公關部

2019-08-09

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(東方)嘉湖辣招盤580萬沽 料損手

新界西北地區二手樓市「見紅」,更罕現蝕使費損手個案。藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊賞湖居1座高層H室三房單位,剛以580萬元轉手,以實用面積549方呎計,呎價10,565元。原業主持貨僅約一年多,扣除10%辣招稅及其他費用,估計蝕逾26萬元。

據了解,上址由八十後收租客去年初以522萬元購入,隨即以1.3萬元租出,放盤僅一天,零議價下沽出。祥益林家倫表示,受近日社會氣氛影響,加上原業主有意換購區外物業,故即使需要支付額外印花稅,亦決定出貨。新買家原居於同屋苑,無樓睇下入市。

朗晴居降30萬獲承接
該行蕭嘉偉亦稱,景湖居另一個高層三房戶,望米埔景,七月底放盤,減價40萬元,以590萬元沽,以實用面積546方呎計,呎價10,806元。同類較低層單位去年中以600萬元售出,故是次成交屬去年上半年水平。事實上,該屋苑兩房戶早前售485萬元,亦已重返今年初的價位。

鄰近的元朗及屯門二手屋苑亦現劈價潮。中原陳榮威指出,元朗朗晴居6座高層A室,實用面積573方呎,原業主見近期交投淡靜,後市亦充斥不明朗因素,遂擴大議幅,降價30萬元後,以650萬元沽貨,呎價11,344元。

另外,有消息透露,屯門聚康山莊5座一個低層實用面積428方呎單位,以市價放盤約半個月,累減50萬元後,售550萬元,呎價12,850元。以同類市價約590萬至600萬元計,是次成交低約7至8%。

邁亞美海灣劈租逾17%
此外,同區租賃市場出現劈租情況。置安居蘇永耀稱,邁亞美海灣2座低層單位,減租17.7%,以每月1.07萬元租出,呎租約24.2元,新租客一筆過付清全年租金。事實上,據中原最新報告,七月份二手私人住宅平均呎租報37.9元,按月僅升1.1%,升幅明顯收窄,期內十大屋苑有3個回落,鴨脷洲海怡半島跌1.2%最多。




(東方)官地兩招防撻訂 按金倍增

鑑於啟德舊跑道區商業地早前錄撻訂,政府檢視付款安排後,宣布新增兩項措施,投地最高按金由2,500萬元上調至5,000萬元,即日生效。而該未能完成交易地皮安排下月二十日截標,有測量師調低估值,較六月批出價低逾三成。
地政總署稱,上述最高按金金額,適用於該署粗略估算為4億元或以上土地。若地皮估值低於1億元,按金為1,000萬元,其後每1億元按比例遞增。

七日內須付10%投標價
同時,中標者須於投標結果公布後,僅七個工作天內便須繳付部分地價,金額為投標價的10%,減去已繳付的按金,並向上調整至最接近的十萬元數值。

至於上述啟德第4C區4號商業/酒店地隨即於今日招標,可建總樓面約86.3萬方呎。萊坊執行董事林浩文預計,每方呎樓面地價約8,500至9,500元,折合估值約73.4億元起,較早前自己估算調減約一成,近期社會混亂是考慮因素之一。

資料顯示,高銀金融曾以逾111.2億元投得地皮,呎價12,888元,一度成為九龍東呎價最高商用土地。




(星島)投地按金增一倍 開標七日內付地價10%

高銀金融於6月中、將地價逾百億的啟德跑道區商業及酒店地撻訂,令市場關注競投的入場訂金是否過低;地政總署昨突連出兩招,以降低往後中標財團撻訂的風險,包括將地皮最高的初步按金,由原先的2500萬倍增至5000萬,同時亦要在開標後的7個工作天,合共繳付地價一成。另外,該曾撻定的地皮亦捲土重來再作招標,估值較原先地價低約20%至30%。

地政總署昨公布,就招標發售地皮的按金,以及地價餘額作出新修訂,其中購入地皮的最高按金,由原先的2500萬,增加一倍至5000萬,主要適用於地價達4億或以上的土地。而地價少於4億的地皮,其按金則視乎地價,繳交介乎1000萬至4000萬的按金。

同時中標財團須於開標後的7個工作天內,繳付部分地價,金額為地價的10%,並減去已繳付的按金,至於其餘約90%的地標,將於開標的28日內付清。而兩項新安排,適用於由昨日起作招標出售的土地。

該署發言人認為,一併實施上述兩項新措施,可增加中標者違約的成本,從而更有效遏止中標者違約,並在出現違約的情況下,加強保障政府的權益。另外,於今年5月售出,位於啟德跑道區的4C區4號商業地,由於中標財團高銀金融,未有在開價後的28日內繳付地價餘額,故撤銷該次賣地,同時沒收中標者已付的按金,該署並隨之檢視相關的付款安排。

對於地政總署的新措施,會德豐地產常務董事黃光耀稱,對入標或中標發展商影響不大,新加措施可降低地皮撻訂風險。華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興認為,增加地皮按金,以及七個工作天繳付部分地價,料有助中標發展商不會輕易取消交易,同時亦希望政府可以增加政策的透明度。

嘉華國際營業及市場策劃總監溫偉明稱,政府此舉可有助降低地皮撻訂風險,但認為亦要平衡入標門檻,因部分中小型財團,在買地時需要時間作資金調配。

至於該幅被高銀撻訂啟德4C區4號商業地,目前政府作重新標售,招標日期由今日起,截標日期為9月20日。其地盤面積逾11.5萬方呎,最高可建樓面逾86萬方呎,原先於今年5月獲高銀金融以逾111億奪得,每呎樓面地價約1.2萬,卻認為社會上存有分歧,故最終撻訂,並損失約2500萬定金。

對於地皮重新招標,萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文稱,估計地皮每呎樓面地價約8500至9500元,估值約73億至82億,若相比地皮原先的地價,估值已下調約30%。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為,地皮估值將比當時成交價低約兩成,即近89億,每呎樓面地價約10350元。




(星島)嘉湖580萬付辣稅蝕沽

政治事件持續,樓市氣氛轉趨審慎,祥益分行經理林家倫表示,天水圍嘉湖山莊賞湖居1座高層H室,面積549方呎,採3房間隔,以580萬易手,呎價10565元,屬市價成交,原業主於18年以約522萬買入,帳面雖賺約58萬,但由於業主持貨僅1年多,隨即沽出物業,需繳付樓價10%額外印花稅(SSD),涉及稅項58萬,即平手離場,連同雜費在內,料虧蝕逾20萬。




(明報)嘉湖額印貨580萬沽 一年損手27萬

社會氣氛因《逃犯條例》修訂而空前緊張之際,天水圍嘉湖山莊有3房戶以市價580萬元、實呎1.05萬元售出,惟原業主因持貨僅逾1年而需繳付10%額外印花稅(SSD),連同雜項開支,估計損手約27萬元離場,料為屋苑今年首宗「見血」成交。業界人士分析稱,社會局勢持續惡劣,放盤業主擴大議價空間尋止賺位,將會成為常態。

祥益地產分行經理林家倫表示,嘉湖山莊賞湖居第1座高層H室,實用面積549方呎,3房間隔,新買家雖然「冇樓睇」,但以580萬元成交、實呎10,565元,屬市價水平。原業主去年以522萬元購入單位,帳面賺58萬元,惟持貨僅逾1年,須繳付10%額印稅、涉58萬元,計及印花稅開支和雜項開支等,料實際損手約27萬元離場。

YOHO Midtown減價4% 2房808萬沽

祥益地產總裁汪敦敬表示,嘉湖山莊近年極少錄得蝕讓成交,關於上述成交單位,原業主帳面其實仍獲利,只是希望盡快換樓,即使付辣稅亦願意沽貨。汪續稱,近日社會充斥負面情緒,雖然未見樓價會大跌,但相信放盤業主會擴大議價空間至5%至10%以便止賺,相信會成常態。

另外,中原分行經理林頌宜表示,元朗指標屋苑YOHO Midtown第7座高層B室,屬實用面積520方呎兩房戶,原業主最初叫價840萬元,因有迫切需要套現換樓,加上有見近期社會不穩,減價32萬元或4%後,以808萬元沽出,實呎15,538元;原業主2010年以419.7萬元購入,帳面獲利逾388萬元,物業9年升值93%。

利奧坊.曉岸開放戶減價6%易手
市區樓盤方面,香港置業首席聯席董事文愛玲稱,大角嘴利奧坊.曉岸1座中高層F室,屬實用面積198方呎開放式戶,原業主最初開價498萬元,減價28萬元或6%後,以470萬元沽出,實呎23,737元;原業主2016年以379萬元購入,帳面賺91萬元,物業3年升值24%。

美孚新邨2房850萬 9年升值1.1倍
美聯高級營業經理杜彼德表示,荔枝角美孚新邨百老匯街113號高層D室,屬2房戶,實用面積590方呎,原業主放盤叫價約880萬元,新近減價30萬元或3%後,以850萬元易手,實呎14,407元;原業主2010年以396.8萬元購入單位,帳面賺逾453萬元,單位9年升值1.1倍。

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