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今日新聞摘要 01.08.19

公關部

2019-08-01


(明報)官方樓指見頂回落 連升5月斷纜 反修例風暴影響浮現 業界料7月再跌1.5%

本港6月初起出現一連串反修例示威遊行,對原本形勢大好的樓市影響開始浮現。差餉物業估價署最新公布,本港整體售價指數在連升5個月後終「斷纜」,6月售價指數報393.7點,按月跌0.78%,五大類型單位樓價指數全線回落,並以中大型單位跌幅較大。市場預期7月公布的售價指數,跌幅或會擴大至約1.5%。

據差估署最新數據顯示,今年6月私人住宅售價指數報393.7點,按月跌0.78%,連升5個月後「斷纜」。不過,由於今年首5個月升幅強勁,總結今年上半年,樓價指數累計仍有9.54%的升幅,去年上半年及去年下半年,有關指數分別錄得10.88%的升幅及8.1%的跌幅,最新指數對比去年同期微升0.66%。

中型單位跑輸大市 按月跌1.82%
事實上,反修例風暴對整體樓市影響開始浮現,若以面積劃分,五大分類單位樓價指數全線下跌,按月跌幅介乎0.39%至1.82%。其中以C類單位(實用面積753至1075方呎)跌幅最大,最新報345.3點,按月跌1.82%,而B類單位(實用面積431至752方呎)的跌幅最細,最新報375.5點,按月跌0.39%

上半年售價指數仍累升9.54%
對於售價指數連升5個月後回落,利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,雖然最新公布的指數仍處於歷史第四高,但近期社會政治運動持續,各區遊行衝擊不斷,在剛過去的7月亦未見平息,預期7月樓價依然向下,相信下次公布的7月官方樓價指數跌勢持續,料跌幅擴大至1.5%。

萊坊:若第三季事件淡化 全年樓價仍升
陳海潮預期,踏入8月社會政治運動仍將繼續,樓價持續受壓,惟目前二手市場未見太多業主割價求售,大部分仍以觀望為主,暫時需求仍然多於可供應的盤源,樓價急跌的機會不大。倘若政治事件在第三季可望逐漸解決及淡化,相信樓價於第四季仍有機會回升2%至3%,可望抵消第三季的跌勢。若樂觀預期,整個下半年樓價將反覆微升,全年樓價仍有一成的升幅。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文稱,指數與預期相若,受近日社會運動影響,估計未來1至2個月指數可能仍會向下調整,並估計今年下半年樓市會比較波動及下跌約5%,但全年仍有約5%升幅。

林浩文又認為,雖然許多因素會影響樓市表現,如政府政策、外圍經濟及政治、息口走勢、住宅供應、香港經濟表現等,但估計今年樓市的最終表現取決於中美貿易摩擦、本港經濟及社會情?,上述因素將直接影響股市及買家入市意欲。





(明報)租金指數連升4月逼歷史高峰

雖然差估署公布的售價指數有所回落,不過踏入暑假租賃旺季,不少內地生來港高價搶租單位,令本港租金逆市向上。據差估署最新數據顯示,租金指數連升4個月,6月指數報197.2點,按月再上調0.82%,按年升2.1%,指數逼近去年10月份197.6點的歷史高位。總結今年上半年,租金指數累計錄得2%的升幅。

理大16萬租名鑄 呎租93元
暑假期間不時有內地生高價搶租單位外,亦有本地大學高價承租部分豪宅特色戶。土地註冊處資料顯示,尖沙嘴名鑄高層D室相連單位,單位坐擁維港海景,7月中獲香港理工大學以月租16萬元租用,租約期兩年,至2021年7月,該單位實用1713方呎,實用呎租約93.4元,逼近項目呎租最高紀錄。業主2013年以6680萬元購入,現租金回報約2.8厘。資料顯示,屋苑最高呎租紀錄,於今年3月錄得,當時一個實用2108方呎的極高層F室複式戶,以全包價20萬元租出,實用呎租95元,月租及呎租創屋苑新高;業主去年初以1.26億元購入,租金回報不足2厘。

另一方面,利嘉閣分行經理羅富欽表示,粉嶺牽晴間4座高層E室,實用383方呎,獲內地生以12,800元承租,較叫價低700元,租客以每季繳付租金形式支付,實用呎租約33元,業主去年以約516.8萬元買入,現租金回報率約3厘。





(明報)十大屋苑7月120宗成交 再成今年新低

《逃犯條例》修訂風波已持續兩個月,社會氣氛惡化,降低買家入市意欲,令十大屋苑交投再度回落。中原地產統計,十大屋苑7月共錄120宗成交,較上月124宗,減少4宗,按月跌3.2%,並跌4個月,繼6月後再成今年新低。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,上月市?維持低位橫行格局,各區的示威及不合作運動,引致交通阻塞問題,睇樓量顯著下降,惟市場預料美國將宣布減息,相信對市?有正面作用。資料顯示,十大屋苑當中有半數屋苑成交量下跌,跌幅介乎7.7%至50%,鰂魚涌康怡花園跌幅最明顯,由6月6宗減至7月3宗,大跌五成;呎價方面,亦有6個屋苑成交呎價回落,當中包括鰂魚涌太古城、荔枝角美孚新邨、藍田麗港城、紅磡黃埔花園、將軍澳新都城、天水圍嘉湖山莊。

此外,市場續有業主減價個案,其中映灣園2座中層C室,實用面積520方呎,2房間隔,業主叫價710萬元,最終減36萬元或5%,以674萬元沽出,實呎12,962元。原業主2010年265萬元購入,帳面獲利409萬元或1.5倍。另外,元朗尚悅亦有3房戶以略低市價5%沽出。中原分區營業經理王勤學表示,尚悅10座低層F室,實用面積727方呎,屬3房1套連儲物室間隔,原業主以820萬元放售,及後減價35萬元或4.3%,以785萬元沽出,實呎10,798元。原業主於2015年以662.3萬元購入,持貨4年,帳面獲利122.7萬元或約19%。

美心掌舵人1.15億沽寶晶苑洋房
事實上,社會動盪下再有名人先行沽貨。土地註冊處顯示,香港美心集團第三代掌舵人、主席兼董事總經理伍偉國透過公司名義持有的淺水灣道寶晶苑單號洋房,上月初以1.15億元售出,實用2533方呎,實呎45,400元。伍偉國早於2006年以4590萬元購入,持貨13年,帳面獲利6910萬元或1.5倍。





(明報)地監局上半年涉新盤代理投訴增五成

地產代理監管局(下稱地監局)回顧今年上半年,接獲整體投訴個案涉157宗,較去年同期下降7%,當中35宗涉及一手住宅物業,較去年同期23宗大增逾五成。其他主要投訴包括不妥善處理臨時買賣合約、發出違規廣告、未有與客戶訂立或解釋地產代理協議等。

整體投訴157宗 跌7%
地監局主席梁永祥表示,整體投訴雖然錄得跌幅,不過發出違規廣告方面的投訴比去年同期增加17宗,相信與局方去年發出相關執業通告,令公眾提高警覺有關;而無牌從事地產代理工作方面的投訴,他提醒公眾留意部分沒有註明牌照號碼的網上物業廣告。

另外,去年錄得3宗代理打鬥個案引起社會關注,地監局去年與發展商簽訂一手住宅物業銷售約章,並於上半年在一手樓盤銷售處巡查了465次,認為秩序有顯著改善,暫未錄得違規記錄。資料亦顯示,今年上半年地監局對122名持牌人採取行動或處分,並撤銷19個牌照及暫時吊銷8個牌照。

此外,上半年報考地產代理資格考試及營業員資格考試的人數,分別有2631人及3438人,較去年同期分別增加8.7%及13.4%。另地監局今年推出「5A代理」宣傳計劃,鼓勵業界做到5個「A」,包括Adherence(言出必行)、Affinity(與客同行)、Accountability(言而有信)、Advancement(與時並進)及Ability(言之有物)。





(東方)價量齊挫樓市跌勢激化

社會動盪不安,加上經濟轉差,樓市亦受拖累。政府公布六月份私人住宅樓價指數報393.7點,按月跌0.78%,終止5個月漲勢,以新界區大單位按月跌近14%最多。有市場人士預期,七月份指數跌幅勢擴大至1.5%,更有投資者指,下半年樓價隨時下挫至少10%。

樓市氣氛逆轉,差餉物業估價署公布的數據顯示,六月份實用面積1,075方呎以上大型單位跌勢較大,該類單位售價指數跌約1.7%至332.2點。而面積1,075方呎及以下中小型戶售價指數報396.7點,按月挫約0.75%。

新界大單位月冧價14%
事實上,期間大型單位呎價跌幅明顯。當中新界區面積1,076至1,721方呎大型單位,平均呎價按月急瀉13.9%至10,799元,跌幅為所有地區類型最大。其次是九龍區面積753至1,075方呎中小型單位,呎價約15,737元,較五月份挫12.5%。

至於港島區面積431方呎以下細戶平均每方呎售價約16,705元,按月低約5.7%。以實用面積約430方呎單位計,區內細單位平均售價約718萬元。

今年六月份私人住宅樓價指數按月雖錄跌幅,但上半年仍累漲約9.5%,不過,與去年同期升約10.9%相比,低約1.4個百分點。

十大屋苑買賣今年新低
此外,由於樓價下跌,二手成交都放緩。據中原資料,十大屋苑七月共錄120宗成交,較六月再減少3.2%,成交量已連跌四個月,再創今年新低。當中有半數屋苑成交量減少,跌幅由11.1至50%不等。

對於樓價指數高位回落,利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,近期社會不穩,故預期七月樓價指數持續向下,同時會進一步擴大跌幅。但若政治事件在第三季逐漸解決及淡化,樓價於第四季仍有機會回升。

然而,資深投資者陳清白指出,如果十月一日前市場情緒未好轉,即使大量業主掟貨也不會有承接,相信樓市會「好大鑊」。現時二手成交量低企,卻偶爾出現破頂個案,連供應多的將軍澳也不時出現高價,他質疑「唔知邊個接貨,頂住啲樓價」,事實上,樓價跌兩、三成依然很貴。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文同意,未來一至兩個月樓價指數可能仍向下調整。今年下半年一般住宅市況比較波動,料下跌約5%,但全年仍有約5%升幅。

將中劈200萬始獲承接
另方面,有藍籌屋苑業主劈價沽樓。利嘉閣羅志雄透露,將軍澳新都城2期3座低層兩房戶,實用面積約363方呎,減45萬元或約6.6%,以640萬元沽,呎價約17,631元。低市價約4%。

該行梁木勇稱,「近日業主要出貨,正常價都要有調整」。將軍澳中心一個在五月放盤的低層單位,近日劈價逾200萬元,以1,030萬元售出,呎價約1.51萬元,低市價6至8%。

東涌映灣園有業主對樓市失去信心,願意調低叫價。中原王英堂指,該屋苑2座中層C室,實用面積520方呎兩房戶,上月初開價710萬元,「但業主有實客睇樓多次,索性減至674萬元沽貨」,減幅約5.1%,呎價12,962元。





(東方)六月新申請按揭貸款驟減27%

香港金融管理局公布,六月份新申請貸款個案按月減少逾兩成七至一萬二千七百三十二宗。期內,新批出按揭貸款額減近百分之十五至四百四十六點六二億元,當中二手市場貸款大跌百分之廿七點七至一百八十九點一七億元,轉按貸款則「逆市」增加百分之四點八三至一百四十二點八九億元。

新批按揭貸款中,月內拆息按揭(H按)的採用比例為百分之八十八點三,按月微升零點三個百分點,而最優惠利率按揭(P按)佔比則升至百分之八點六。

港樓負資產次季剩一宗
部分大型銀行於六月削減轉按優惠,中原按揭經紀董事總經理王美鳳指部分人為趕「尾班車」,刺激轉按需求短暫增加,隨?銀行陸續落實下調優惠,料下半年轉按宗數將減少一成半或以上。受到內外不明朗因素夾擊,樓市交投有回軟迹象,預料第三季新做按揭市場勢將萎縮。

此外,今年第二季末只錄得一宗負資產個案,相較首季的四十四宗顯示下降。王美鳳預期,第三季住宅樓價將呈區間上落,負資產數字可望維持低水平。

金管局數據顯示,截至今年第二季止,負資產個案的未償還貸款金額為三百萬元,按季大跌百分之九十八點七。相關個案涉及按揭保險計劃的貸款,按揭成數一般較高。

王美鳳指,業主減價意欲不大,預期第三季樓價將反覆上落,波幅約為百分之五,負資產數字可望維持低企。





(東方)八月新盤混戰 料推逾三千伙

多個大型新盤部署於八月登場,全月推盤量預計有機會大幅急升至超過3,000伙。當中,億京發展的荃灣映日灣料快將開放示範單位及開價。

映日灣部署搶攻
事實上,映日灣早前取得預售樓花同意書後,已隨即啟動推盤程序,樓書亦已上網,有機會成為本月頭炮項目。樓盤共有840伙,最細開放式單位實用面積由217方呎起,預料屬於區內一手物業歷來最細,標準戶最大面積859方呎,而特色戶最大則為2,022方呎。

市區一手市場同樣熱鬧,新鴻基地產的西南九龍匯璽III,上周亦已發布樓書,估計月內有機會啟動推售攻勢。該物業共提供1,172伙,實用面積由267至2,171方呎,單位種類多元化。

而長實集團亦籌備月內推出長沙灣愛海頌,目前仍待批預售樓花同意書,屋苑共設有876個單位,約佔75%為兩房戶,單位面積由474方呎起。而三房戶佔整體單位量約25%,大部分面積約750方呎。

上月成交縮一成
另方面,昨日雖受颱風襲港影響,但市場仍錄多宗新盤交投,來自紅磡啟岸、元朗朗城?及大埔嘉熙等。

至於銅鑼灣怡翠軒日前售出地下至天台B單位,實用面積2,194方呎,連車位售7,215.7萬元,呎價32,888元。

總結七月份,全港新盤共錄逾1,350宗成交,按月跌逾一成。





(星島)八號波下「半日市」 新盤僅獲六宗成交

昨日八號風球襲港,新盤售樓處於昨午提早關門,但市場仍錄零星交投,單日沽約6伙,其中元朗朗城?高層單位,以約979萬獲承接;另外,白石角嘉熙、屯門OMA OMA及紅磡啟岸亦錄得交投,並以用家入市主導。

  八號風球於昨午懸掛,但一手市場昨「半日市」亦沽出約6伙,包括由嘉華發展的大埔白石角嘉熙,據成交記錄冊顯示,為1座高層A室,面積579方呎,成交價894.5萬,呎價17136元。該盤亦公布最新銷售安排,於本周六加推10伙銷售,並以先到先得形式應市,包括6座地下A室,屬連花園特色戶,面積586方呎,花園418方呎,定價1379.4萬,呎價23539元。

  華懋發展的元朗朗城?亦沽出1伙,據成交記錄冊顯示,為1座高層A室,面積579方呎,成交價979.88萬,呎價16294元。至於同系清水灣玥廬亦公布銷售安排,推出6幢大屋招標,招標日期由8月4日起。而系內九龍塘賢文禮士,則推出12伙招標,而清水灣銀景?亦推出1幢大屋招標。

  永泰發展的屯門OMA OMA亦錄成交,為1A座中層D室,面積467方呎,定價589.4萬,呎價12621元。項目早前加推5號價單,涉及50伙,戶型涵蓋開放式至2房戶,並首次推出1房連貯物室單位,是次全部單位售價在600萬內,平均呎價約13359元。據價單顯示,是次加推定價由406.4萬至598.4萬,呎價約12317至16594元,入場單位為1B座9樓C室,面積276方呎,定價406.4萬,呎價約14725元;最高為2A座19樓D室,面積458方呎,定價598.4萬,呎價13066元。

  恒基旗下紅磡啟岸,亦在昨日沽出1伙,據悉,為高層B7室,面積269方呎,定價739.5萬,呎價27491元。項目涉及551伙,單位間隔多元化,包括開放式、1房、2房及2房連套房戶型,面積由170至425方呎,預計關鍵日期為2021年3月31日,樓花期近2年。

  當中開放式涉136伙,面積約170至218方呎,佔樓盤總數約24%;1房戶涉322伙,面積248至277方呎,佔約58%;另2房涉69伙及佔約12%,面積約381至391方呎;24伙2房1套間隔,面積402至425方呎,佔近5%。至於面積最細單位為3樓A7室,170方呎,另連120方呎平台。

  此外,同系鰂魚涌君豪峰亦錄得交投,為高層Q室,面積299方呎,定價為888.1萬,呎價29702元。

  億京發展的大埔白石角海日灣II,則沽出1伙,據悉,為7座中層E室,面積1063方呎,定價1675.3萬,呎價15760元。





(星島)西鐵屋苑價量齊跌

上月二手成交量受挫,其中西鐵沿線十大屋苑成交量,較6月下跌約17%,平均呎價亦按月下跌1.2%。

  祥益執行董事謝澤銘表示,西鐵沿線十大屋苑,7月至今暫錄78宗成交,預期整月錄約81宗,按月跌17%,至於平均呎價為12587元,較6月亦下跌1.2%。

  謝氏表示,市場充斥負面氣氛,全港交投也下跌,成交大減下,西鐵沿線屋苑一樣難獨善其身,但目前成交呎價仍保持穩定,加上新界西未來亦有不少基建發展及落成,以及尚有不少新盤推售,有助其成交量走勢。

  至於西鐵沿線屋苑呎價,仍有6個屋苑樓價向上,包括美孚新邨平均呎價由6月的13813元,上升至14812元,升幅達7.2%,屯門市廣場亦由6月的14671元上升至15479元,升幅5.5%。

  另外,屬藍籌屋苑的天水圍嘉湖山莊,平均成交呎價則上升至11009元,按月增近4%,兆康苑呎價按月升近4%至10777元,而新元朗中心最新成交呎價升至12091元,按月上升3.3%。





(星島)美減息0.25厘 逾十年來首次

美國聯儲局結束為期兩日的貨幣政策會議,於今晨二時宣布減息四分一厘,為逾十年來首次減息,聯邦基金基準利率目標範圍降到二厘至兩厘二五,符合市場預期。聯儲局會議後不會發表經濟或利率預測。儲局會後聲明稱,全球經濟前景的發展以及通脹壓力緩和的因素,都對今次減息提供了空間。

  儲局公開市場委員會指目前的經濟增長狀況「溫和」,勞工市場「強勁」,但仍決定放鬆貨幣政策,稱為要以應對「不明朗因素」。

  議息公布後,杜指中段跌三十二點報二七一六五點,納指則升六點報八二八點。歐洲的英、法、德股市均窄幅上落。

  美國總統特朗普近期不斷在Twitter發炮轟聯儲局之前「加錯息」,認為要大幅減息最少減半厘。不過,昨晚公布的美國七月份私人職位增長勝預期,增加十五萬六千個,六月數字亦向上修訂至十一萬二千個,反映當地就業市場仍強勁,令減息半厘機會更細。美國投資界亦普遍預期昨晚減息幅度僅四分之一厘,亦有分析認為聯儲局今次僅是保險性減息,若真的大手減息半厘,會讓市場認為是向特朗普壓力屈服,令聯儲局獨立性受損,因此認為聯儲局要保持信譽及獨立性,今次不宜減半厘息。

  市場人士普遍指,由於美國經濟表現並非太差,儘管美國減息,香港將不會跟隨。

  上商財資業務處研究部主管林俊泓表示,聯儲局於六月時明顯轉軚放鴿,主要因為當時美股下跌及中美貿易談判無進展,市場瀰漫一片擔憂情緒,以致市場估計減息幅度達半厘,但隨著七月市況漸趨穩定,美股再創新高,中美貿易戰未見惡化,加上美國經濟數據表現不差,聯儲局亦只是保險性減息,防範於未然,所以預期聯儲局今次減息幅度不大,否則日後的政策調整空間將會很小。目前美國的聯邦基金利率為二厘二五厘至二厘半。

  華僑永亨銀行經濟師李若凡也認為美國是次減息,是因聯儲局之前已暗示短期內會有動作,但由於只屬保險性減息,故減幅不會太大。

  至於今後的美息走勢,林俊泓認為連同今次,美國今年內會減息共兩次,因多名美國現任及前任官員已先後表示今次並非減息周期的開始。他估計美國下次減息將會在九月份。李若凡則料美國全年共減息三次,繼今次後,將於九月和十二月分別再減息一次,惟最終視乎下半年的經濟數據表現。

  林及李均料,若聯儲局是次決定減息四分一厘,香港跟隨著的機會極微。李若凡解釋美國自二一五年至今共加息九次,但香港只跟加息一次,兼加幅僅八分一厘,而在目前的銀行總結餘水平下,一及三個月港元拆息都企於一厘以上,存息亦向上,銀行面對資金成本壓力實不輕,故難減最優惠利率。




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