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今日新聞摘要 29.04.19

公關部

2019-04-29

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(東方)閒置地建過渡屋 團體憂難解住屋困

香港住屋需求殷切,政府去年施政報告提及協助由民間機構推動的過渡性房屋項目,並研究在部分政府閒置土地上推行,財政預算案中亦提出動用二十億元成立基金,支援非政府機構興建過渡性房屋。關注團體贊成善用空置土地,惟過渡性房屋只是暫時折衷做法,擔心在缺乏長遠房屋政策下,過渡性房屋只是政府轉移視線的幌子。

非政府機構可透過短期租約形式租用空置政府物業,社企「要有光」的創辦人及行政總裁余偉業歡迎由民間主導的做法,因政府未能靈活處理個別項目。

公私營屋七三比 供不應求
然而,關注基層住屋聯席組織幹事任真指,不同社福團體對過渡性房屋有所保留,認為公私營房屋供應比例改至七三比,仍未趕上人口增長的住屋需求,「佢推晒啲NGO(非政府機構)落水,三年後租約期滿,到時啲住戶仲未上到樓,就要啲社工親手趕佢哋走,佢都係要住番劏房。」




(東方)聯儲本周議息 經濟數據惹關注

本周金融市場最大焦點是美國聯儲局議息,分析預料當局會繼續強調保持耐性及暫停加息。Jefferies首席經濟師麥卡錫表示,儘管美國首季經濟增長數據強勁,但預料當局會維持較鴿派的論調,因為全球經濟未明朗,特別是歐洲經濟。

非農增職恐放緩
利率期貨更顯示,投資者押注聯儲局今年內約有60%機會減息。不過,外電調查顯示,大部分受訪經濟師預期當局會維持利率不變至明年底。

美國本周多項經濟數據出爐,包括本周五公布的四月份就業數據,市場預期非農業職位增長將較前一個月放慢至18.5萬個,失業率則維持3.8%。

然而,美國上周五公布的首季經濟增長表現強勁,美股由跌轉升,標指及納指更再創收市新高。

49%基金睇好美股
道指上周五收報26,543點,升81點;標指收報2,939點,升13點;納指收報8,146點,升27點。全周計,標指及納指分別升1.2%及1.85%,道指則微跌0.06%。

不過,財經雜誌《巴隆氏》對148名基金經理進行調查,只有49%看好未來十二個月股市前景,較去年秋季時的56%為少,並是一六年秋季調查以來首次低於50%。
至於看淡未來十二個月股市前景的受訪者比例,由9%增至16%。與此同時,有近70%認為當前股市估值合理,比例是近五年來最高。

對於好友而言,聯儲局暫停加息、中美有望達成貿易協議、企業盈利增長良好,以及美國就業市場處於近半世紀來最強勁水平,均是促使他們樂觀的因素。相反,淡友聚焦於美國經濟與企業盈利增長放慢,以及潛在的政治與貨幣政策失誤可能將經濟推入衰退。

調查續顯示,28%受訪者認為衰退或經濟放慢是股市未來十二個月面臨的最大風險,有21%則認為是企業盈利令人失望。

另方面,英倫銀行本周四亦公布議息結果及通脹報告,分析員普遍料維持貨幣政策不變,並預料該行會上調今年經濟增長及通脹預測。




(東方)新盤成交驟跌三成

受預售樓花同意書未能如期批出等因素拖累,本月一手住宅開盤攻勢未算密集,較市場預期為少。截至昨晚,全港新盤單月僅錄近2,000宗成交,按月減少約三成,銷售金額超過210億元。當中大埔區再成為交投最旺地區,期內錄逾600伙成交。

四月份新盤交投主要來自各區銷售中項目,根據一手銷售資訊網資料,新鴻基地產位於大埔白石角的雲徽臚@及二期,本月再度售出約286伙,吸金超過25億元,由二月底重推以來,項目承接力一直保持理想。

海日灣II售219伙最標青
為回應市場對招標形式賣樓的關注,雲尷騑薑w作出多項優化售樓安排,包括於網頁上載招標文件及加強成交紀錄冊披露資料等。

要數月內銷量最佳全新盤,就是億京發展同樣位處該區的海日灣II,物業於上周六開售首張價單的295伙,即日沽出219伙,套現逾17億元。發展商隨即部署短期內加推新一批單位,料快將進行新一輪銷售。

而年內開盤態度積極的痚簹奐~代理,本月亦已連環推售兩個市區盤,銷售策略繼續「求價亦求量」。

當中,長沙灣家壹首批單位折實平均呎價20,850元,較之前同區推出的新盤開價為高,但賣樓反應依然理想。至今已累售超過100伙,套現接近6億元。同系北角維腄E浚匯亦於本月開售,暫售出約70伙,吸金超過4.7億元。

LP6月內沽150貨尾單位
同時,其他地區貨尾盤續受追捧。南豐集團的將軍澳LP6,單月再沽逾150伙,同區新地的晉海II,期內亦售出逾80伙。而九龍建業的油塘海傲灣,期內亦賣出逾70伙,開盤至今累售約440伙。

受惠股市上升,超級豪宅市道亦向好。同屬南豐集團的壽臣山深水灣徑8號,月內以招標形式連環沽出兩伙,其中一個單位為1座B花園特色戶,實用面積7,568方呎,花園面積2,983方呎,成交價逾6.05億元,料打破亞洲一手分層住宅售價紀錄,折合呎價8萬元。

除港島傳統豪宅地段外,新界及九龍區高價物業交投都不俗。百利保控股等沙田九肚富豪•山腄A3座11樓頂層特色戶SKY POOL PENTHOUSE連兩個車位,早前落實以逾1.11億元售出,呎價42,009元,料創新界區分層住宅歷來呎價最高。而嘉里建設的石硤尾緹山亦首錄成交,期內獲買家大手連購兩座洋房,成交價共4.7億元。

一手下月交投望3000宗
過去兩日各區新盤共錄逾300宗買賣交易,業界預期下月一手市況會更活躍。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,本月整體一手住宅成交量料達2,200宗,較上月減少,但隨茼h個樓盤推出,個別更以低市價吸客,相信下月新盤成交量有機會上升至3,000宗水平,個別地區二手交投將會被凍結。




(東方)十大屋苑兩日錄7刁 四盤捧蛋

多個大型新盤連環推出,吸盡各區二手客源。中原表示,過去周六、日十大藍籌屋苑只錄7宗成交,按周跌12.5%,而九龍區內的紅磡黃埔花園、茶果嶺麗港城及將軍澳新都城三盤,期內齊齊捧蛋。

太古城最低嗌800萬
港島交投較為平穩,三個指標盤同錄買賣,鰂魚涌太古城佔2宗最多。該行趙鴻運指,包括順安閣高層H室三房戶,實用面積703方呎,望內園景,三月中放盤,叫價1,550萬元,終以1,530萬元易手,呎價21,764元。

據了解,該項目現時叫價最平的鄱陽閣極低層放盤,由於單位由大堂「落一層」才到,加上屬縮則,開價僅約800萬元,其餘即使連租約放盤,最低叫價均逾900萬元。

至於新界區內屋苑買賣亦見急跌,即使近期交投氣氛理想的沙田第一城,期內亦未聞成交,同期只得天水圍嘉湖山莊錄得1宗買賣。祥益林家倫稱,單位為景湖居11座中層B室,套三房間隔,實用面積630方呎,同區換樓人士沽貨約一星期後,即再以685萬元購入上址,僅較叫價下調5萬元,呎價10,873元。

居屋兆禧苑475萬沽
不過,私宅樓價急升,個別買家轉購入場門檻較低的已補價自由市場居屋,帶動屯門區同類成交增加。置安居黃偉炘透露,有原先洽購區內私樓邁亞美海灣的買家,因出價不及其他客人,最終未能入市。及後認為居屋單位實用,即以475萬元購入同區兆禧苑A座低層10室,實用面積415方呎計,呎價11,446元。

黃氏亦稱,同區美樂花園7座高層C室,實用面積591方呎,剛連地價以565萬元售出,呎價約9,560元。祥益李啟昌表示,區內兆康苑L座低層4室兩房單位,亦獲首置人士以430萬元購入,呎價8,903元。




(東方)啟德跑道地呎價料創九龍東紀錄

市場將再有百億地王誕生,本周五截標的啟德舊跑道區第4C區2號維港海景地,市場估計每方呎樓面地價高達1.8萬元,有望刷新九龍東地皮呎價紀錄,估值最高約115.4億元。

或收6至8份標書
該幅土地可建總樓面約64.1萬方呎,當中住宅面積佔約62萬方呎,物業高度限制為110米(主水平基準以上•下同),低座部分則不可高於35米,項目須於二○二四年十二月底前完工。

至於地盤西南方有兩處範圍劃作非工業用途,各佔約1.05萬方呎,料作零售用途。

該地皮毗鄰為今年新鴻基地產一月份以112.6億元投得的第4C區3號地盤,當時樓面呎價約17,360元。

由於今次截標地不論規模,位置及賣地條款都相若,測量師估計競投反應及呎價差不多,預計部分發展商會合資入標,料可收到約6至8份標書。
資料顯示,啟德舊跑道區自一八年十一月起,已批出5幅住宅地,除了上述地盤,其餘均是面向觀塘避風塘的後排用地,成交呎價約13,523至15,497元。

綜合市場估算,上述將截標住宅地估值,由約105.8億元起,每方呎樓面地價約1.65萬元起。若地皮以市場估計上限呎價售出,將會打破去年五月第1F區1號地盤所錄的17,776元紀錄。




(蘋果)淘大花園呎價2.1萬新高

九龍灣淘大花園呎價破頂,一個頂層連天台單位以505萬元沽出,呎價20,868元,打破去年3月同類特色單位所造紀錄,創屋苑呎價史上新高。

利嘉閣地產鮑允中表示,九龍灣淘大花園M座頂層特色戶,實用242方呎,開放式間隔,另連天台,以505萬元成交,呎價20,868元,創屋苑史上新高。這類型的單位只有3期才有,屬於罕有特色連天台單位,景觀開揚,最高3層高過對面4期,可遠眺飛鵝山上的屋群。

是次呎價打破去年3月所造紀錄,為L座頂層5室,實用242方呎,另連天台,售498萬元,呎價20,579元。至於今次成交單位原業主在2011年以235萬元買入,持貨8年賺約270萬元或1.1倍。

二手周末成交跌
新盤主導大市,一手搶二手客源。綜合四大代理行,十大屋苑周末錄得4至9宗成交,中原錄得7宗成交,按周跌12.5%,創11周新低。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,本周末一手錄得超過200宗成交,大埔白石角海日灣II銷情理想,搶去新界區二手客源,特別是中小型物業的購買力。現時二手市場缺盤,業主叫價態度強硬,買家更傾向選擇數量更多的一手市場覓盤,同時亦可選用低首期的按揭計劃。

祥益地產分行經理林家倫表示,天水圍嘉湖山莊景湖居景湖居11座中層B室,實用630方呎,成交價685萬元,呎價約10,873元。新買家是換樓客,是80後夫妻,在2015年中約以378萬元購入一個實用454方呎嘉湖兩房單位自住,現在打算生小朋友,所以想換大單位,最近就將兩房單位以570萬元沽出,賬面賺約192萬元,隨即買入上述3房單位。




(蘋果)汪敦敬:換樓客購買力湧現

去年底樓市下跌,市場累積的大批購買力於近期大爆發,刺激樓價急速反彈。中原城市領先指數低位反彈逾6%,與去年歷史高位僅差4%,地產界預期今年樓價勢破頂。
上車客帶動升浪
近期樓市升勢凌厲,住宅破頂潮擴散至中價樓,用家急搶盤,多個主要屋苑千萬成交湧現。

祥益地產總裁汪敦敬表示,2018年底三大購買力幾乎一齊停頓,包括最主力的上車客、財富效應(供滿樓業主)及內地資金。今年剛好相反,不同購買力聚首一堂,上車購買力大家已可以看見,過去幾年樓市升浪都是由上車購買力帶動。汪以一把百葉窗簾作比喻,「(購買力)一級一級咁上」。

他指樓市已出現第二波財富效應,就是樓價升,業主較容易換樓。他稱,樓市辣招中的按揭門檻阻礙不少想換樓的業主換樓,如三、四年前持有價值400多萬元的業主,要換上600萬元以上的單位按揭最多只可借六成,即是細單位業主賣樓後資金回籠約270萬元才可以成事,這個門檻令很多業主的換樓購買力被凍結,但當時400幾萬樓去到今天樓價已升約五至七成。之前阻擋他們換樓的按揭門檻已經因為樓價上升而輕易能夠跨越,數以十萬計的換樓人士,相信會陸續進入市場。

他亦發現,「因為樓價升而畀少啲首期去買樓的人近期出咗來,我哋見到屯門好多業主本來換不到樓,現在可以買到800萬至1,000萬元的中價物業,呢啲個案唔少。」這亦解釋了二手1,000萬元內放盤為何減少。祥益地產舉出一個類似換樓例子,屯門一名恆福花園業主以725萬元賣出三房單位後,再以1,176.9萬元購入朗城壑T房單位。




(星島)MONTARA每呎1.44萬 瑧樺輕微提價2%

新盤紛乘勢加推,其中將軍澳日出康城新盤MONTARA,兩日迅收4500票,並連錄參觀人龍,售樓處商場外大打蛇餅,發展商旋即首度加推,共推124伙,折實平均呎價14451元,較首批高3%;另外,搶閘開價的何文田瑧樺,發展商昨日亦首度加推102伙應市,折實呎價24787元,較首批高約2%,最快可望周內開售。

發展商紛加快推盤步伐,由會德豐發展的將軍澳日出康城MONTARA,昨日為首個周末假期開放示範單位,暫收4500票,超額認購逾17倍。會德豐地產主席梁志堅表示,集團向來推盤不會「收收埋埋」,會以貨如輪轉的方式,盡快推出滿足市場需求。

會德豐地產常務董事黃光耀表示,MONTARA首兩日參觀人次達2.5萬人,收票數字創集團開盤首兩日新高,最快於周內開售。

此外,發展商於昨傍晚加推2號價單,涉124伙,折實平均呎價14451元,較首張價單加幅約3%,發展商指出,撇除景觀、樓層等因素,加推單位實際加幅約1%。

資料顯示,是次加推涉及1至3房、以及2個平台特色戶,面積347至815方呎,售價由711.6萬至1452.6萬,呎價介乎16687至21608元,平均呎價18408元,扣除最高折扣後,折實售價介乎558.7萬至1140.3萬,呎價約13099至16963元,折實平均呎價約14451元。

另外,新世界及痚穧X作發展的何文田瑧樺,上周五公布首張價單,折實平均實呎24308元,發展商亦於昨日加推應市,新一批單位折實平均呎價約24787元。新世界發展營業及市務部總監黃浩賢表示,今張價單呎價,較首批高出近2%。

黃浩賢表示,該盤擬最快周末開售,銷售安排將於短期內公布,由於反應熾熱,預料有機會於下周加推餘下約50伙。黃浩賢續指,該盤約七成為用家客源,三成為投資者。客源來自港九新界各個不同區分,其中九龍區客源約佔六成。

消息指,該盤昨日為首個周末假期開放示範單位,參觀情況理想,累收近1000票,以2張價單涉及190伙計算,超額認購約4.2倍。

據價單資料顯示,第2張價單共102伙,首度推出全新A2的2房戶型,逾半折實價更低於600萬。單位定價由597萬至1707.3萬,呎價由26384元至最高32458元。折實價由501.4萬至1434.1萬,折實呎價由22159元至最高27264元。




(星島)新盤兩日沽逾300伙 海日灣II售221伙

新盤氣氛不俗,周末兩日錄得逾300宗成交,當中最受矚目項目為億京旗下大埔白石角海日灣II,於周六開售以來,過去兩日累售221伙,銷情不俗。

市場消息透露,海日灣II最新錄得成交,包括7座低層E室,面積1063方呎,定價1541.4萬,呎價14500元。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,海日灣II銷情理想,大量搶去新界區二手客源,特別是中小型物業的購買力,買家更傾向選擇更多的一手市場覓盤,同時亦可選用低首期的按揭計畫。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,置業需求強勁,購買力源源釋出,多個發展商亦趁勢積極推售新盤,一手市場百花齊放,刺激入市意欲拾級而上,樓市氣氛持續升溫,一手新盤將繼續主導大市,並預期本月一手成交量錄約2100宗水平,下月料將有更多新盤登場,樓市旺勢有望延續,5月成交量料達2500至2800宗。




(星島)嘉湖呎價1.28萬今年次高

祥益分行經理謝利官指出,天水圍嘉湖山莊景湖居6座中層F室,面積442方呎,屬2房間隔,作價570萬,呎價約12896元,創屋苑今年以來呎價次高,較屋苑歷來最貴呎價13321元低約3%。謝氏續指,新買家為上車客,上址同類放盤約有40伙,叫價介乎528萬至620萬。




(星島)盈豐短租客快手睇中

屯門盈豐園錄區外客即睇即租個案,祥益分行經理黃文樂表示,涉及單位為2座中層H室,面積415方呎,2房1廳間隔,租客鍾情單位鄰近家人居住地方,方便照顧,加上區內短租盤罕有,以每月1.28萬短租3個月,呎租30.8元。




(明報)4月下半月標售比例減至四成半 上半月曾高達近八成 新盤復發價單

本報早前報道一手市場因過分以招標形式發售引發社會抨擊,據本報統計,本月37個主要新盤、共涉及約1409宗一手成交,其中下半月(16日起至昨日)一手招標沽出單位涉約304伙,佔同期整體成交量約45%,相比於上半月(1日至15日)透過招標沽出573伙、佔同期整體成交量的78%,大跌33個百分點。市場人士認為,發展商避免政府再出辣招而稍為收斂。


本報本月初報道,首季新盤成交近三成單位以招標形式售出,引起社會關注,除政府曾多次開腔表示若發現發展商有違一手新例,不排除會作出檢控外,地產建設商會亦於本月初達成共識,所有「非豪宅」全新盤,首批推出的最少兩成單位必須以價單形式發售,至於以招標形式發售的單位,發展商亦要公布招標文件內容,多個發展商其後相繼將招標文件上載至物業網站,如南豐旗下南區深水灣徑8號、新地大埔白石角雲懇央C

至於過往只以招標形式發售、億京旗下大埔白石角海日灣,同系毗鄰海日灣II最終於本月15日公布首張價單涉295伙,為本月公布首張涉及最多單位數目價單的新盤,並於剛過去周六首輪全數開售;另新地元朗錦田PARK YOHO Napoli亦於本月推出逾半年來首張全新價單。

政府多次開腔 新盤招標稍收斂

樓市重拾升軌,本月市場已錄得逾1970宗一手成交,有機會全月再突破2000宗,料將連續兩個月處於2000宗水平。事實上,市場關注現時招標賣樓形式延伸至樓價300萬元至600餘萬元的中小型單位,而部分價單及招標雙軌賣樓的樓盤、月內招標沽出單位數目亦已出現變化。據一手成交紀錄冊顯示,中國中冶位於青龍頭的逸璟.龍灣,本月上半月以招標沽出11伙,而下半月暫沽出2伙,期內跌幅81.8%。另莊士中國屯門弦海上半月招標售出86伙,至下半月暫沽約16伙,跌幅亦達81.4%。

至於另一個持續招標賣樓、新地大埔白石角雲嚏A兩期數於上半月共沽出208伙,而下半月已降至77伙,期內跌幅63%;同系將軍澳日出康城晉海II,招標數目亦由上半月的28伙,減至下半月的17伙,跌幅近四成。

分析員籲樓價700萬以下勿標售

對此,資深地產分析員林一鳴認為,過往招標推售新盤來自大埔白石角一帶,除該區一帶樓盤已售出一定的單位數量外,部分原因正是由於地產建設商會及政府已對有關銷售模式「出聲」,因此令發展商稍為收斂。

不過,下半月以招標形式售出的新盤單位數目仍不算太低,林一鳴續稱,若有關成交是涉及樓價700萬元以下的普通住宅,就不應出現以招標方式沽出的情G,因有機會「同一時間樓上單位賣平過樓下單位」,上述招標不透明情G不應出現於一手市場,只有數量少、銀碼大的豪宅單位以招標形式推售才合理。




(明報)整體樓宇買賣登記 本月料逼萬宗

農曆新年後整體樓市交投暢旺。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,截至4月24日,主要反映3月樓市表現的4月份樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄7850宗,總值682.62億元,預測全月登記錄約9700宗及840億元,較3月份6,428宗及528.3億元上升50.9%及59.0%,宗數有望繼2012年11月11,581宗後再次逼近10,000宗水平,並創下2012年政府引入買家印花稅及加強版額外印花稅後,逾6年按月新高。金額則繼2018年993.67億元後,創下9個月新高。

業界預期或創逾6年按月新高

一手私宅方面,4月份暫錄得2264宗,總值226.2億元,預測整月登記為2600宗及260億元,將較3月的1439宗及150.6億元上升80.7%及72.6%。發展商積極推售新盤及貨尾單位,宗數有望繼2017年4月2649宗後創下2年新高,金額則為2019年1月份282.9億元後3個月新高。

4月份暫時最高登記宗數的新盤為將軍澳日出康城6期LP6,暫錄298宗,總值30.51億元。第二為土瓜灣瑧尚,暫錄293宗,總值17.66億元。第三為紅磡啟岸,暫錄260宗,總值15.60億元。

二手料本月錄4500宗登記

二手私宅方面,4月份暫錄3639宗共317.2億元,預測整月登記約4500宗及395億元,將較3月的3469宗及292.0億元上升29.7%及35.3%。二手交投持續向升,料4月份的數字創2015年1月4537宗後逾4年新高,金額將創2012年3月398.9億元後逾7年新高。


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