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今日新聞摘要 08.04.19

公關部

2019-04-08


(東方)樓市癲 銀行估價更癲

美國今年有望不加息,近月香港住宅樓價升勢轉急,銀行取態亦變得樂觀。本報追蹤20個大型二手屋苑單位,當中佔50%的估價,按月漲幅逾半成,較地產代理樓價指數同期漲幅4.2%為高。其中,鰂魚涌康怡花園更漲7.7%,沙田第一城單位則升6.5%,並率先突破去年621萬元估價高位。

據?豐銀行估價資料,康怡花園E座中層戶,實用面積524方呎,三月時估價765萬元,本月再漲59萬元,至824萬元。中原楊文傑表示,隨?樓價回升,本月該盤買賣有所回落,暫只有1宗個案,單位為N座低層4室,實用面積616方呎,以1,148萬元獲承接,呎價18,636元。

沙田中心調高至554萬
部分屋苑估價更已突破去年高位,包括沙田第一城16座高層戶,實用面積327方呎,本月已升至635萬元,漲價39萬元。美聯翁凱傑指出,物業上月錄逾30宗買賣,一般單位做價已逾500萬元,兩房戶目前叫價升至520萬元起。

中原侯惠良則稱,該盤交投續旺,清明節單日錄4宗,連周末計3天共錄8宗。近日44座低層E室以540萬元易手,實用面積284方呎,呎價19,014元。而同座一個面積相同的低層F室,一月時做價僅450萬元,反映約三個月樓價彈升兩成。

同區的沙田中心佳寧大廈低層戶,估值亦同步上漲6.5%至554萬元,以實用面積301方呎計,呎價18,405元。該盤近期部分成交呎價已重上兩萬元關口,為跌市後首現,該單位為實用面積288方呎中層戶,做價達576萬元。而現時放盤叫價最低為570萬元。

蔚藍灣畔入場費850萬
至於將軍澳蔚藍灣畔5座中層戶,雖然估價按月只上升2.1%至785萬元,但同樣已經升穿去年776萬元的估價高位。香港置業劉浩勤稱,項目近期入場費由850萬元起,而本月交投已「開齋」,該屋苑5座高層D室以818萬元易手,成交呎價約16,071元。

而去年底受大批內地旅客湧入困擾的東涌,市況亦重回正軌。區內兩大指標屋苑本月估價升幅進一步擴大,映灣園3座中層戶,實用面積494方呎,現為719萬元,按月再多6.2%。利嘉閣關騰達表示,該屋苑1座中層D室近期售748萬元,相比一個月前同類成交約715萬元,已漲約5%。

事實上,同區三月份二手樓交投大幅增加至約100宗,由於平盤被消化,以致近期買家要追價才可入市。

他續稱,同區海堤灣畔市況相若,5座中高層實用面積846方呎的G室,上月成交價為988萬元。但同座中層同室單位,本月售價高達1,050萬元,反映樓價繼續飆升。現時屋苑兩房戶叫價約660萬元起。

後市樂觀 學者睇升10%
樓市氣氛轉佳,市場人士普遍亦睇好後市。理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,現時對樓市前景看法,相比三、四個月前變得較為樂觀,除因中美貿易戰緩和外,美國加息步伐亦叫停。雖然近期新盤推出,消耗了不少購買力,但估計直至今年底,樓價仍有一定上升空間,幅度料約5至10%。

部分地產代理則更為樂觀。祥益地產總裁汪敦敬日前指出,預期樓價在今年五至七月期間可追平去年高峰,其後出現的升市,價格仍有接近三成升幅。




(東方)十大屋苑26成交 黃埔每呎逾兩萬

二手樓市買賣旺勢持續,樓價亦有突破。代理指出,清明節連同周六、日合共三天假期,十大屋苑成交暢旺,共錄26宗個案,全數屋苑均有買賣。當中,紅磡黃埔花園更錄得今年以來首宗呎價升穿2萬元的個案。

太陽物業宏惠強表示,黃埔花園易手單位為10期5座中層E室,單位實用面積833方呎,原開價1,800萬元,減至1,700萬元獲承接,呎價20,408元。原業主於一五年九月以1,290萬元入市,帳面獲利410萬元。

愉景新城千一萬雙破頂
樓市延續三月旺勢,買家願意追價入市,刺激交投步伐加快,鰂魚涌太古城在三天假期共錄3宗個案。中原莊素娟表示,該盤美菊閣低層G室,實用面積1,099方呎,以1,838萬元售出,實用呎價16,724元。

該公司續指出,若單計過去兩日,十大屋苑則錄15宗交投,較對上一周增約15%,已連續八周錄得雙位數水平。

綜觀首季表現,該批物業錄得311宗買賣登記,按季大幅增加50.2%,創逾兩年半最多。期內天水圍嘉湖山莊不但佔135宗登記屬最多,樓價表現亦不俗,平均調整實用呎價現為10,302元,相比去年十二月的9,176元,上升約12.3%。至於將軍澳新都城呎價亦升約15%至17,703元。

至於二線屋苑特色單位亦有價有市。美聯梁仲維稱,荃灣愉景新城9座連天台戶,以1,100萬元零議價售,呎價16,871元,屬雙破頂個案。

隨?放盤量漸減,業主叫價更為心雄。香港置業李志成表示,由於買家蜂擁入市,包括西九四小龍及牛頭角淘大花園等物業,盤源已急降約三成。與此同時,部分屋苑更有業主反價約10%以上。

綠悠雅苑呎售萬二新高
除私人屋苑外,香港房屋協會發展的資助房屋青衣綠悠雅苑,錄得呎價破頂成交。

美聯詹皓泰表示,該盤1座極高層I室兩房戶,實用面積539方呎,於未補價第二市場開價660萬元,略減至656.6萬元易手,呎價12,182元創新高,一三年至今升值約78.3%。新買家為綠表公屋人士,計劃承做六成按揭入市。




(東方)嘉湖車位炒兩轉 4個月貴四成

車位價格亦跟隨樓價反彈,天水圍嘉湖山莊出現「一個車位、兩名贏家」的連環短炒獲利個案,短短四個月兩度轉手,累計升值三十八萬元,漲幅達約百分之三十八點八。

去年底成交價不足百萬
中原伍耀祖表示,該屋苑樂湖居地庫第二層雙號車位,先由一名投資者於去年十二月以九十八萬元買入,僅持貨一個月,隨即在今年一月以一百一十萬元沽出,帳面賺約十二萬元或百分之十二點二。至於當時接貨的買家同為投資客,持有約三個月,剛以一百三十六萬元轉售,帳面獲利二十六萬元,升幅更達百分之二十三點六。

該屋苑車位價格去年大起大落,七月時錄得一百六十七點五萬元史上高峰。惟其後跌市,有部分買賣失守百萬元關口,個別低至九十一萬元,市場更連錄損手個案。但隨?近月市況回勇,售價已全面攀升。

柏蔚山車位叫租達八千
由於價格不斷向上,業主租金叫價亦變得進取。新世界發展(00017)的北角柏蔚山有業主以自讓形式放租,每月叫租達約八千元,挑戰全區租金新高。區內代理指出,該盤只有約一百四十多個車位,四房買家才有認購權,至今售出約十至二十個,故鮮聞放租個案。

據了解,發展商計劃開放該盤二樓停車場共四十個車位,以非固定形式作臨時月租,每月租金五千五百元。此外,中原陳家鴻稱,該區同類物業月租最高紀錄由柏傲山所創,為約七千元。




(東方)筲箕灣香島三房租4.8萬

近期不少新盤入伙,市場租務表現不俗。筲箕灣香島本月暫錄約兩宗同類個案,包括3座中層D室,以4.8萬元租出,呎租約49元,若以去年初購入價約1,968.3萬元計,回報率約2.9厘。

利嘉閣黃諾文透露,上述單位實用面積約980方呎,為三房包括套房及連工人套房間隔,坐向西南及望山景。該屋苑現時約有90個租盤,意向月租由2.4萬元起。

屯門豐連回報2.8厘
至於數月前開始陸續入伙的屯門豐連,亦錄租務個案。祥益黃文樂表示,屋苑1座高層E室兩房戶,實用面積567方呎,有區內人士鍾情單位客廳及房間均坐擁開揚景,同時業主願減租500元,故以1.45萬元承租,呎租25.6元。若以業主於一六年購入價約621.1萬元計,回報率約2.8厘。

大興短約呎租28元
除新樓外,屯門區有不少細價租盤供應,故近期市況理想。該行巫嘉露表示,區內大興花園2期6座低層D室,實用面積464方呎,以兩房設計。有同屋苑人士因原居所正進行裝修,需覓三個月的租盤以作暫住之用,剛以1.3萬元承租上址,呎租28元。以同類單位銀行估價約516萬元推算,回報率達3厘。

祥益黃文樂亦稱,同區海麗花園2座中層H室兩房戶,實用面積426方呎,有區內人士見單位附設新裝修,成功議價500元後,以1.1萬元承租,呎租25.8元。




(蘋果)汪敦敬料樓價再升三成

樓市直衝去年高?,有「最準樓市專家」稱號祥益地產總裁汪敦敬再為樓市把脈,指新一輪升市已來臨,忠告市民好好珍惜未來18個月,其間樓價升幅可達三成。

指租客宜入市買樓
汪敦敬於2009年發表「龍市概念」,一期代表上升周期,二期為調整周期,不斷循環,但特性是一浪比一浪高,谷底一次比一次高,過去曾出現三次龍市周期。他預測,新的龍市一期(第4次)已來臨,估計今年5月至7月,本港樓價會追平上一個頂。當平頂後開始計9至18個月,其間樓價升幅可達24%至31%不等,平均升幅28%。

2016年11月出現的龍市周期,樓價20個月升幅29%。2011年6月的龍市周期,樓價17個月升幅更達31%。不過,當「龍一」見頂後,進入「龍二」,樓價下調幅度約10%。

樓價急反彈,嘉湖山莊500萬元內已經無盤,低位反彈逾兩成。汪敦敬表示,去年跌市,嘉湖山莊兩房跌到420萬元,「嗰時咁平價係獎勵當時夠膽入市?人」。

他認為,息口低及供應不足,長遠而言,樓市升多跌少,現時仍然是入市好時機,尤其是正在租樓的人,形容現在買樓是「制得過、化算」,因為樓市只是剛起動而有力。

他作出忠告,「仲有9至18個月,好好珍惜呢段時間,唔好以為會跌返轉頭」。假設未來18個月內樓價升幅28%,去到2020年底,天水圍嘉湖山莊兩房有機會高見700萬元。

汪亦提到不少市民對買樓經常猶豫不決,而錯過入市時機,「唔可以喺起?時候驚,跌?時候唔敢買,消費者唔好睇市啦!」尤其租樓的人有能力就應去馬。他又指,今次樓市所見到的反彈,不單止是細價樓,中價樓以至豪宅紛紛起動,形容是多年來未見過的全面板塊啟動。

香港落車容易上車難,資深投資者林一鳴則指,近年樓價急升,最慘是幾年前看淡樓市的人,將自住樓賣出,現在未能買回,有機會餘生在香港都要租樓。




(蘋果)雲?招標戶貴16%公開發售 呎價平$3,000 中伏買家斥透明度低

發展商以招標方式出售細價上車盤,並無意作完全讓步,成全城圍攻對象。本報抽查由新地發展的雲?,近一年間以招標及公開發售的單位,發現招標買家在價高者得的壓力下,往往主動提價益發展商,以致有低層貴過高層,內園景貴過開揚景的扭曲現象。10樓338呎的招標單位,面價比19樓同座向單位貴106萬元,呎價相差逾3,000元或16%。


以往買新樓,售樓處定必萬人空巷等抽籤,但發展商轉玩招標,上月一手單位達三成是由招標發售。運輸及房屋局長陳帆上周四公開斥做法「不理想」,地產建設商會只作些微讓步,指與會員達成共識,非豪宅新盤首批兩成單位必須要出價單。

以往公開發售的單位,普遍成交價都是越高層越貴、單位越細呎價越貴,買家亦有價單參考,但加入招標制度下,每個單位回贈比例不一,令成交價沒有趨勢可言,買家參考面價隨時中伏。本報抽查招標最「濫」,由新地發展的雲?單位,其多座物業均有不合理的成交價。

代理:標書有如日後臨約
最誇張個案是同月出售的338方呎單位,10樓招標以每呎22,305元成交,19樓同座向單位公開發售呎價只需19,160元,前者低9層卻貴106萬元。同座A2室面積624至625方呎,10樓去年招標成交呎價約兩萬元,但早兩星期公開發售成交的17樓,呎價卻僅1.9萬元,兩者合約成交價相差88萬元。

本報聯絡到雲?其中一名招標買家陳先生,於去年7月以招標方式,買入9座低層447方呎單位,合約成交價848萬元,他稱當時整個招標過程由經紀負責,標價參考附近樓盤,填妥資料及出價後,一至兩星期就收到中標結果,毋須再抽籤,可謂「一標即中」。簽妥臨約翌日一個高11層的同座向單位,公開發售以785萬成交,比陳生平63萬元。對於買得貴,陳生雖表示不介意,「睇咗好耐,啱心水就買,唔覺得蝕咗」,但亦認同現時招標方式透明度不高。

買家缺乏價單參考,但發展商就所售單位仍有其意向價。一名地產代理透露,發展商會向代理透露意向價,經紀亦可逐過單位向發展商查詢。招標當天買家提交意向書,到截標後,理論上每個單位都有一份標書,「呢份標書可說是之後?臨時買賣合約」。

「買家入標可要求回贈」
假如同一單位有多於一位客人有興趣,發展商便會即場決定誰可買入此單位,有時以價高者得決定,有時則用抽籤方式,就如早前雲?有代理以「猜包剪揼」決定單位花落誰家,最後的幸運兒才能向發展商提交標書。而到開標的5天後,準買家便要到律師樓簽署正式買賣合約。該代理認為,招標令地產商可增加成交的靈活性。

有資深物業投資者表示,現在招標與過往不同,地產商早已給物業代理一個價,例如某單位意向價為1,000萬元,買家入標一定要到這個價,不過,買家可在標書列明要求地產商回贈金額,有樓盤可回贈25%,但外界並不知情,「以為單位是以1,000萬元售出,原來是750萬元」。




(星島)新盤兩日98宗買賣 凱?呎價2.68萬

一手市場於周末兩日共錄約98宗成交,其中信和、華置及市建局合作發展的觀塘凱?高層戶,以1342.83萬成交,呎價創觀塘區標準戶新高紀錄。

信和、華置及市建局合作發展的觀塘凱?,昨日連錄3宗成交,消息指,其中3座中高層J室,面積500方呎,以1342.83萬成交,呎價約26857元,呎價創觀塘區標準戶新高。




(星島)季內供應逾6400伙 新入伙盤驟增租金下跌

踏入新一季,不少項目陸續入伙,綜合市場資料,今年第2季共11個新盤入伙,涉及逾6400伙單位,當中以啟德及荃灣區成供應庫,儘管盤源驟增,租金卻持續下跌,業界人士亦指,今季大量新盤應市,令平租盤湧現,因同時間出現類似放盤使租金回軟,當中啟德區更因交通配套尚未完善,進一步令該區租金受壓。

次季多個新盤入伙,涉及11個全新項目,伙數更高達6487伙,當中以長實荃灣海之戀.愛炫美佔最多伙數,涉及1436伙,佔第2季整體約22%;其次為新地南昌站匯璽II期,提供1188伙,佔約18%,若以地區劃分,則以東九龍啟德區成供應糧倉,提供共1752伙,其中由保利置業發展的龍譽已率先於早前入伙,合共930伙,涵蓋開放式至4房間隔。

中原首席高級營業經理陳智欣表示,該盤暫錄兩宗租務成交,其中1B座高層C室,面積228方呎,屬開放式間隔,早前以全包價11000元租出,呎租約48元,業主於2017年以約489萬購入,回報約2.7厘,以每月計算偏低水平,該盤現有預租盤供應不多,叫價介乎約1萬水平,議價幅度亦有約1成,加上該區租金水平向來低於大市。

至於建灝發展的天寰,亦錄首宗預租個案,為3座中層N室,面積約330方呎,1房間隔,以每月約1.31萬獲承接,呎租約39.7元,而業主於2017年以約683.4萬購入,回報約2.3厘,惟現時該盤放租量不多,僅約60宗,以早前嘉匯為例,該盤1座中層G室的1房戶,面積372方呎,以1.4萬租出,呎租37.6元,儘管呎租較高,惟以月租計,亦下跌約7%。他料計,隨?該區陸續有新盤入伙,相信租金將進一步受壓。

至於提供最多供應的海之戀.愛炫美,因該區新盤放租盤源充足,現時預租盤源不多,僅有約20宗,月租叫價由2萬起,而同區同系海之戀及華懋全﹒城?,在供應壓力下,租金亦有所調低,普遍跌約1成。

事實上,據差估署最新數顯示,今年2月全港私樓租金指數報192.1點,已連跌四個月,累跌2.8%,較連升兩個月的樓價比,仍未追得上大市,業界人士相信,隨?更多新盤入伙,租金指數將繼續下跌。

美聯住宅部總裁布少明表示,本季多個新盤入伙,市場同時間湧現類似放盤,將令該區租金受壓,業主為求放租不惜調低租價,如荃灣及馬鞍山相對較多入伙盤,令呎租維持在30至40元水平,未到理想價位,惟一般而言,入伙新盤可於半年內消化,屆時租金可逐步上升至市場水平。

然而,他指出,啟德區成今季供應重鎮,早前亦已有新盤入伙,現時涉及放租盤較多,惟該區交通配套仍然不足,且周邊設施尚未完善,料將進一步影響該區租金價格,相信短期內租金將維持在偏低水平。




(明報)黃埔價量齊升 實呎重上1.7萬

樓市踏入次季持續活躍,買家在樓價升勢下仍積極入市。但十大屋苑之一的紅磡黃埔花園,本月首4日暫未錄得成交。代理表示,因黃埔花園上月的成交量較多,市場本月需要較多時間消化新放盤。另外,雖然買家積極入市,但屋苑業主因市道暢旺,連日來收窄議價空間,導致準買家卻步。


據代理資料顯示,黃埔花園平均呎價由今年2月的15766元,回升至上月1.7萬元水平,按月大升逾8%,重返去年10月水平,而且成交量達38宗,按月急升1倍。美聯首席高級營業經理易秉中表示,黃埔花園本月睇樓量維持平穩,但業主收窄議價空間,甚至出現反價封盤的情?,截至上周四,黃埔花園暫未錄二手成交。

上月38宗成交 按月倍升

二手暢旺,有地產界名人入市。土地註冊處資料顯示,美聯集團主席黃建業女兒、集團副主席黃靜怡,上月以5000萬元購入跑馬地樂天?中層B室連車位,實用面積1280方呎,實呎39063元。原業主2011年以4151萬元購入單位,並以150萬元購入車位,總作價4301萬元,帳面獲利699萬元或16%。黃靜怡透過美聯公關回應指,是次入市屬私人長線投資,並表示「藏富於樓」。

另外,荃灣翠豐臺錄得首宗破千萬元成交。翠豐臺5座高層H室,實用面積630方呎,屬3房間隔,近日以1040萬元易手,實呎16508元。

黃建業女5000萬入市樂天?

美聯物業首席聯席區域經理梁仲維表示,原業主於去年9月以1100萬元放盤,於本月初再減至1050萬元,累減60萬元後以1040萬元易手。據悉,新買家為外區客。原業主於2010年以435萬元買入,帳面獲利605萬元或1.4倍。屋苑對上於去年7月錄得高價成交,當時5座一個中層單位以980萬元成交,上述新成交價將紀錄推高60萬元或6.1%。

天頌苑3房451萬 未補價新高

未補地價居屋再錄呎價破頂成交。天水圍天頌苑O座高層3室,實用面積592方呎,屬3房間隔,單位原叫價480萬元,累減29萬元或6%,由「白居二」客以451萬元(未補地價)承接,實呎7618元,呎價創屋苑未補地價新高。


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