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今日新聞摘要 12.03.19

公關部

2019-03-12


(明報)估價反彈 新界上車盤升幅跑出 嘉湖第一城升5%至8% 兆康苑居屋最標青

樓市小陽春令二手成交持續暢旺,市場不時再現反價或破頂價成交,近日銀行對住宅單位的估值亦水漲船高。本報抽取十大私人屋苑、10個居屋屋苑合共100個估價個案,發現近六成單位的估值,已由去年底低位反彈,當中新界屋苑升幅明顯跑出,「上車樂園」天水圍嘉湖山莊不論2房、3房戶的估值,均比兩個多月前回升近9%。

本報發現,十大私人屋苑共60個估價個案,逾半錄得近1%至9%升幅,當中新界兩大屋苑沙田第一城及嘉湖山莊,大、細單位均錄相若升幅。以嘉湖山莊一伙實用449方呎中層2房戶為例,最新估值459萬元、實呎10,223元,較去年底估值422萬元、實呎9399元上升8.8%。嘉湖山莊另一個實用635方呎3房戶,最新估值651萬元,較去年底低位估值599萬元,同樣升約8.7%。

逾六成居屋估價個案反彈

至於沙田第一城一個實用327方呎2房戶,三大銀行估值介乎496萬至505萬元,其中匯豐銀行估值由去年底472萬元,升至最新496萬元,實呎15,168元,升幅近5.1%。

已補地價居屋估價方面,有25個估值個案比去年12月低位反彈,佔全部40個估價個案的62.5%,只有6個估值不變,9個估值續跌。

與十大私人屋苑一樣,升幅最大仍為新界居屋,中銀香港對屯門兆康苑兩個單位估值,逾兩個月上升約6.5%,為眾居屋估值個案中升幅最標青;如屋苑M座一個實用548方呎低層3室,最新估值537萬元,比去年12月504萬元升6.5%,最新實呎估值9799元。

另新界居屋王大圍富嘉花園,屋苑2座實用589方呎高層G室,匯豐銀行最新估值871萬元,實呎14,787元,比去年12月837萬元升4.06%。

中銀匯豐對康山估值存分歧

不過,一直盛產居屋王的鰂魚涌康山花園,中銀香港與匯豐銀行的估值則相反,如實用592方呎5座低層C室,匯豐銀行最新估值900萬元,實呎15,202元,比去年930萬元低3.2%;惟中銀香港對該單位最新估值916萬元,比去年12月該行估值899萬元升約1.9%。

業界:業主叫價太高或現估價不足

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣稱,新界上車屋苑銀碼較細,樓市暢旺時交投活躍,令估價升幅更顯著,而居屋估值雖回升,惟銀行對居屋市場估值未及私宅進取,要視乎居屋折扣率等。她估計,新盤銷情理想,未來兩個月樓價會續升,預料可重返至去年7至8月高位,惟需留意有業主因叫價太高,而出現單位估價不足情?。





(明報)上月三大辣稅9.5億 按月跌54%

樓市之前進入調整期,加上2月正值新春長假,期內涉及三大辣稅的成交宗數大減。稅務局最新資料顯示,2月份涉及三大辣稅額外印花稅SSD、買家印花稅BSD、雙位印花稅DSD的成交,共涉1234宗,比對1月錄得2109宗,按月下跌41%;而上月三大辣稅涉及總稅收為9.536億元,比對1月錄得20.94億元,按月下跌54%。

雙倍印花稅1098宗 紀錄新低

按稅項分類方面,2月涉及雙倍印花稅(DSD)的成交共有1098宗,為2014年8月有完整一個月紀錄以來的新低紀錄,比今年1月錄得1889宗減少791宗或42%。

至於2月份DSD涉及總體稅款,共有7.197億元(當中住宅涉稅款3.721億元、非住宅涉稅款3.476億元,分別按月減少66%和29%),相對1月份錄得的總體15.737億元稅收,按月減少54%,為2016年1月後的37個月新低紀錄。

買家印花稅2億 挫近六成

同時,2月份涉及境外買家入市本港物業的買家印花稅(BSD)成交宗數,只有94宗,按月減少88宗或48%,為2016年2月錄得62宗後的3年新低紀錄;而2月涉及BSD稅款為2.087億元,按月減少近3億元或58%,為2016年1月錄2.051億元後的37個月新低。三大辣稅中只有額外印花稅(SSD)有所上升,上月共有42宗涉及額印的成交,按月增加4宗或逾10%,創去年8月後新高紀錄;同期涉及稅款2520萬元,按月上升540萬元或27%,創去年10月後的新高紀錄。





(東方)新盤大陽春鬥加價

樓市全面復甦,一手交投升幅驚人,更有發展商直言現時樓市正處於「大陽春」。另外,上周六開盤熱銷的紅磡啟岸,昨再提價加推92伙,折實平均呎價約22,107元,較兩周前開價大幅高逾一成,反映發展商對市況信心大增。

首11日錄900成交 超上月
隨?市況反彈,全港新盤本月首11日速錄約900伙成交,按月同期大幅增加超過4倍,更提早超越上月全月成績。

發展商開盤定價取態亦見回勇。該盤上周開售的246伙,當中不少為加價加推單位,整批折實平均呎價逾兩萬元,但全數單位即日售罄。恒基地產料周內乘勢進行次輪銷售,昨推出第4號價單,實用面積255至381方呎,折實售價介乎506.46萬至911.72萬元,呎價約19,861至約24,454元,料再度加價3至4%。

價單顯示,新推的30樓B5室,面積268方呎,折實呎價約23,906元。而上周3號價單推出的相同座向及面積相若的30樓B2室,折實呎價約23,051元,相比下,單位呎價高出約3.7%。

與約兩周前首張價單比較,加價幅度更明顯。加推的同層C2室,面積255方呎,折實呎價約24,454元,而首張1號價單推出的毗連C3室,面積270方呎,折實呎價約21,998元,新推單位呎價升逾11%。

即使貨尾盤加價重推,亦吸引大批準買家搶購。長實集團的荃灣海之戀,有4伙上周落實終止買賣合約,發展商隨即加價11.7至18.9%,安排昨日重售。

華懋年內售百七戶套17億
地產代理透露,昨早共有逾100組買家蜂擁到場認購抽籤,場面熱鬧情況,直逼全新盤開售,該批單位火速沽清。當中加價幅度最多為第7座11樓C室,實用面積391方呎,價單售價由一七年的822.5萬元增至978萬元。

長實地產投資董事郭子威稱,因應市場氣氛火熱,項目二期早前封盤的11伙,短期將會重推。

至於各區銷售中樓盤交投加快。新鴻基地產的大埔雲?第一期,引入各式優惠重推奏效,本月暫已錄得約144伙成交,吸金逾15億元。樓盤二期亦暫售約14伙,套現逾1.9億元。

市況升溫帶動發展商售樓成績豐收。華懋集團銷售部總監吳崇武直言,樓市交投相當暢旺,年初以來公司已售逾177伙,金額逾17億元。

該集團的元朗朗城?年內已售100多伙,套現約10億元,開盤至今累積售出381伙,套現近30億元。項目下周將會再度加推,具加價空間,料本月可再沽逾百伙。同系屯門琨崙今年暫沽10伙,而薄扶林碧荔道全新項目,則有機會月內開售。





(東方)十盤趕出擊 涉3600伙

發展商部署大舉開盤搶客。市場上有多達10個全新物業爭相於本月內登場,共涉單位逾3,600伙,當中包括多個市區大型項目,而超級豪宅市場亦醞釀近年最大規模開盤潮。

匯璽第三期規模最大
雖然今年整體新盤供應佔逾一半來自新界區,但本月有機會推售的項目絕大部分來自市區,以新鴻基地產的西南九龍匯璽第三期規模最大,提供1,172伙,早前已獲批預售樓花同意書,料隨時可啟動推盤攻勢。而長實集團位於長沙灣的愛海頌,設有876伙,早前揚言取得預售文件便籌備月內登場。

至於新世界發展的馬頭角瑧尚,原本上周已計劃公布開價,但發展商暫時仍只開放示範單位吸客,有機會日內發出首張價單及收票,最快周內開售。而宏安地產等油塘曦臺上周獲批售樓紙後,發展商表明將會加速推盤,最快有望於本周開價及月內開售。

豪宅方面,本月罕有地有機會出現多盤齊推情況。大昌集團的淺水灣108,提供8幢獨立屋,上周突擊發布樓書,並開始接受預約睇樓,料短期公布銷售安排。

個別地產代理趁市旺部署擴軍。美聯布少明指,配合市況升溫,公司上半年希望擴充10間分行,期內目標增約600人,而今年首兩個月已增聘逾120人,現有前線有近4,000人。





(東方)空置稅倘實施 恐衝擊豪宅市場

政府將就一手空置單位徵收「額外差餉」(俗稱「空置稅」),市場消息指,若發展商將單位出售或租予旗下附屬公司,不可獲得豁免。市場普遍認為對豪宅造成較大衝擊,地產商勢會加快賣樓步伐。

地產商或加快賣樓
上述新措施規定凡獲發入伙紙達一年或以上的一手單位業主,須逐年申報使用情況。若果期間超過六個月未作居住或出租用途,便被視為空置,每年要繳付高達應課額外差餉租值兩倍的稅款,約相等於樓價的5%。

大鴻輝興業主席梁紹鴻認為,新條例能全面堵塞以關聯公司交易的漏洞,估計會令新盤銷售採用貨如輪轉的策略,務求盡快賣樓,以避免每年繳付稅款。但相信發展商未來會傾向「拖住唔起樓」,囤積土地儲備,減少現樓貨尾。他又指出,大型地產商有品牌效應、以及流水作業式的生產線,賣樓速度可較快。但小型發展商沒有此類優勢,生存空間更為困難。

各類物業中,普遍認為對貴重物業影響較大。有發展商亦表示,該措施以樓盤獲發入伙紙作計算準則,並不合理,因為還要待滿意紙批出才可真正入伙。而豪宅項目落成後要再裝修,故此類物業應給予較長時間。

而資深測量師張翹楚認為,空置稅對大型發展項目、豪宅或洋房影響較大,因為貴重物業要尋找買家或租客比較困難,有立法會議員建議延長該類住宅的寬限期,是合理做法。至於中小型住宅項目,向來甚少出現關聯公司租售個案,即使樓盤計劃出租,亦會成立獨立租務公司,故不會有影響。

此外,有個別業界人士認為會拖累二手市場的表現。資深投資者吳龍飛表示,此項措施「頗辣」,發展商不想以低價出售,可能會將樓盤短期出租。





(東方)港元拆息全升 按揭利率飆至「封頂」

香港金融管理局入市撐港元匯價,刺激港元拆息周一全線上揚,當中三個月期拆息報1.67厘。銀行界人士預期,港匯周內會再次觸發弱方兌換保證,意味?金管局或再出手干預,但銀行體系結餘可望維持600億元以上,港元拆息難顯著抽高。

金管周內勢再「接錢」
金管局上周承接15.07億港元沽盤,令銀行體系結餘減少至748.02億元,市場預期銀根進一步收緊。財資市場公會資料顯示,昨日港元拆息全線抽升,其中隔夜拆息升幅顯著,較對上一個交易日漲10點子至0.69厘。

與拆息(H)按揭計劃相關的一個月期拆息亦升6點子至1.41厘。事實上,有關拆息二月底至今已累漲0.5厘,帶動按揭供款利率升至其「封頂位」,即實際按息2.375厘。

華僑永亨銀行經濟師李若凡指出,上周金管局入市規模溫和,料港匯周內將反覆觸及7.85,意味當局或再度入市干預。

匯價又觸7.85底線
不過,她估計月底季結時,銀行粉飾櫥窗或推高一個月及三個月港元拆息至兩厘以上,屆時港匯有望反彈,料銀行體系結餘首季維持600億元水平。

儘管拆息上揚,昨日一個月期港美息差仍達1.07厘,連累港元匯價早段曾再度觸及7.85,但金管局未有出手承接港元沽盤。大新銀行經濟師溫嘉煒表示,根據去年情況,一個月期港美息差收縮至0.5厘時,套息活動才有望顯著收歛。

星展銀行(香港)投資總監辦公室(北亞區)高級投資策略師李振豪預期,香港的港元流動性仍充裕,而且缺乏大型招股活動刺激資金需求,港美息差短期內難以縮窄,港匯再觸及7.85弱方兌換水平機會相當高。





(東方)卓百德:港樓市快見底

星級分析員、Portwood Capital董事總經理卓百德(Peter Churchouse)一月時曾預期今年環球經濟將會出現衰退,然而最近他卻「轉軚」,指由於有新證據出現,因此預料今年經濟只會放緩、不會衰退。他又說,相信香港樓價再下跌約6%之後,有望確認調整完畢。

他接受本報專訪時表示,四至五個月前,無論中國或其他地區的採購經理指數(PMI)、出口數字、中美貿易戰等,均令人憂慮經濟會發生意外。此外,美國國債孳息率曲線去年十二月時出現部分「倒掛」,即短期債息高於長期債息,為逾十年來首次,而債券孳息曲線「倒掛」往往預示經濟會出現衰退。

美債孳息曲線趨正常
不過,近月孳息曲線轉趨正常化,十年期美國國債孳息率約2.65厘,高於兩年期的2.47厘。卓百德表示,今年全球經濟或因英國脫歐等問題而增長減慢,但肯定的是衰退的陰霾已經消散。實際上,宏觀情況較去年第四季有所改善,例如美國聯儲局「放鴿」、過去約兩個月新興市場股市均錄得資金淨流入、香港股市早前趁勢上升等。

對香港經濟而言,他認為最好消息莫過於中美貿戰料不會進一步惡化,以及人民幣兌美元匯價由數個月前約6.9水平,反覆走強至最近約6.7水平。人民幣匯價轉強增加內地居民訪港意欲,惠及香港零售銷售。

負資產數目影響有限
至於香港樓市,他預期樓價自去年八月高位累跌約12至15%便調整完畢,目前已累積回落約9至10%,即使再跌,跌幅最多只有6%。

他又說,住宅供應短缺是香港長期問題,雖然政府樂觀預測私人住宅供應量每年可達2萬個,但政府長期多估23%。今年私人住宅供應量最多是1.65萬個,直言「供應短缺下,就算唔係經濟學博士,都知道樓價會升。」

此外,去年第四季香港錄得262宗負資產個案,為兩年來首次,但卓百德認為現時負資產僅屬小數目,且新批按揭貸款成數平均低於五成,相信負資產數字難再有明顯增加,對樓市影響非常有限。






(星島)嘉湖山莊單日連錄五成交

二手交投持續暢旺,各區屋苑交投量回升,其中天水圍嘉湖山莊單日錄五宗成交,鰂魚涌康怡花園亦單日連沽三伙,並以市價成交主導。

  上車屋苑交投急升,中原區域營業經理伍耀祖指,天水圍嘉湖山莊於單日錄5宗成交,美湖居7座中層D室,面積544方呎,以575萬成交,呎價10570元,另翠湖居5座高層F室,面積449方呎,以515萬易手,呎價11470元。

  祥益分行經理謝利官指,天水圍嘉湖山莊美湖居3座高層F室,面積441呎,屬2房間隔,原於年初以550萬放售,終減20萬至530萬成交,呎價12018元,屬市價。

  美聯助理聯席董事黃錦瀚稱,沙田晴碧花園1座高層G室,675方呎,3房間隔,原以1100萬放售3個月,減142萬以958萬自由市場價售出,呎價14193元,成交價創屋苑新高價。

  市場消息指,元朗世宙2座低層D室,427方呎,2房間隔,以680萬售出,呎價15925元,創屋苑2房新高。據悉,同類於2月底以598.8萬成交,呎價14056元,是次比半個月前高約14%。

  市場頻錄市價成交,中原分行分區營業經理胡國輝表示,東涌映灣園8座高層F室,550平方呎,2房間隔,成交價683萬,呎價12418元。買家為同區分支家庭。

  港置首席高級營業經理林健偉表示,將軍澳清水灣半島6座高層E室,屬2房間隔,約524方呎,以約740萬成交,呎價約14122元,屬市價。中原分行首席分區經理楊文傑指,鰂魚涌康怡花園在過去的周日,單日連錄3宗買賣,其中H座極低層8室,685方呎,3房套間隔,原開價1150萬,終減62萬以1088萬沽出,呎價15883元,低市價約10%。

  利嘉閣分行聯席市務董事周鍵喬稱,長沙灣宇晴軒3座高層G室,面積約452方呎,屬2房間隔,以793萬沽出,呎價約17544元,低市價約2%至3%。

  美聯高級區域營業董事潘皜文表示,元朗加州花園過去1周錄3宗成交,為一年多以來首見,包括卡米爾徑12號,1495方呎,以1600萬沽,呎價10702元。中原高級資深區域營業董事余志偉表示,火炭御龍山9座中層A室,1862方呎,以3230萬成交,呎價17347元。世紀21奇豐營業董事廖振雄表示,西貢匡湖居4期G段單號屋,1323方呎,以2480萬沽,呎價18745元。





(星島)屯市一筆過付500萬承接

祥益區域董事袁思賢指,屯門市廣場4座高層K室,面積393方呎,屬2房間隔,獲買家一筆過付款500萬承接單位作自住用,呎價12723元,稍低於市價成交。





(星島)地監:代理涉未查冊違規

地產代理監管局昨日舉行研訊,涉及5宗個案,各涉案代理均未有出席研訊,其中有黃姓代理因違反地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例第13(4)條,案情指,該名代理在處理一宗交易時未有進行土地查冊。

  該名代理未有出席昨日的研訊,以書面方式通知地監局指同意該局的指稱或指控,局方將於稍後時間以書面方式通知涉案代理的判決詳情。

  另外本報日前指,中原地產高級區域聯席董事陳楚婷,因銷售新盤提供或提出貸款予新盤買家(即代客墊支),暫時吊銷牌照兩星期、罰款1.5萬及譴責,另外需要取得監管局的持續專業進修計畫下的12學分。





(星島)業界:空置稅影響豪宅推盤

政府去年提出徵收一手樓空置稅,本報上月獨家報道指,運房局提出措施堵塞「避稅」漏洞,包括限制發展商與其附屬公司交易,例如將單位租予附屬公司,以及規定出租單位一定要達到巿值租金。

  業內人士料,有關情況對豪宅影響較大,或會影響發展商日後推盤策略。

  華懋銷售部總監吳崇武表示,一手空置稅政策並不合理,希望政府能「手下留情」,因發展商並非有意囤積,只是豪宅項目準備時間較長,於獲批滿意紙後仍要再作裝修,才可真正推出發售,難以在短時間內出貨。他又指,豪宅並非「想賣就賣」,需要考慮當時市況,即使平賣亦須等待有意買家,入伙1年內沽清具一定難度,認為政府應該給予更長時間予發展商銷售豪宅。資深測量師張翹楚表示,上述情況對大型發展項目及豪宅新盤影響較大,因應豪宅客較難覓買家,即使租客亦較難。他指,中小型住宅向來較少採關聯公司租售,因此影響亦較細。經濟學家關焯照表示,料發展商可透過建屋步伐應對,而空置稅對樓市的影響,亦不及修定公私營比例的影響大。

  另外,城市規劃委員會早前修訂《旺角分區計劃大綱草圖》,改變包括將洗衣街政府用地重建為摩天商業大廈,並放寬附近商廈高度限制。不過,規劃署文件顯示,增加高限的理據不夠充分,認為應維持原有擬議方案。城規會將於本周五(15日)審議上述個案,業內人士料不獲通過。





(星島)34%受訪者:新盤料貼市價推

最近中美貿易戰有緩和迹象,本地經濟前景亦趨穩定,帶動新盤銷情,亦令發展商定價較月前進取。星島地產網以「近期新盤銷情暢旺,發展商會否改以貼市價推盤?」為題進行民意調查。

  是次民調共涉237名受訪者,當中有81人、即約34%的受訪者認為,近期新盤銷情暢旺,料發展商將改以貼市價推盤。

  另一方面,有50人、即約21%的受訪者持相反觀點,雖然近期新盤銷情好轉,料發展商仍會觀望後市,開價水平保持具競爭力推盤。





(星島)料儲局下半年加息一次 ?豐:港加息周期或完

市場對美國聯儲局年內加息次數看法分歧,?豐亞太區顧問梁兆基認為,美國即使加息,也是下半年的事,且最多只加一次。香港方面,儘管港匯近期多次觸及7.85弱方兌換保證價,金管局上周亦終出手接下港元沽盤,但他估計銀行體系總結餘仍會維持較高水平。鑑於香港銀行水浸,以現時港元拆息的水平,他料「今年香港無乜機會加息」,並指香港的加息周期可謂完結。

  美聯儲局將於下周議息,梁兆基接受本報專訪時表示,相信美國上半年加息機會不大,因美國經濟增長放緩、通脹疲弱,加上中美貿易爭拗及早前美國政府停擺均不利美國的經濟數據表現,至於下半年則視乎美國經濟會否反彈,若出現反彈勢頭,美國才有望恢復加息,但指「就算有機會恢復加息,我相信美國今年最多只可加息一次,都可能是最後一次」,而美國的加息周期亦將就此完結,主要由於全球經濟增長放緩,美國經濟也會受到拖累。

  至於香港息口情況,梁兆基說,「香港的加息周期都可以話係完結喇」,因為「即使美國下半年再加一次息,但以香港目前的拆息水平來看,相信香港今年加息的機會微乎其微,除非有大量資金流走」。

  受季結影響,近日1、3個月港元拆息(Hibor,即香港銀行同業拆息)持續上升,昨分別升至1.41厘及1.67厘。梁兆基表示,雖然港元拆息甚受季節性因素影響,但因香港市場資金實在太充裕,故料港元拆息將持續徘徊於較低水平,不排除1個月拆息在季結後重回1厘以下,尤其Libor(倫敦銀行同業拆息)有回軟迹象,港元拆息上升機會微,估計在Libor跌勢快過Hibor下,港美息差將會收窄。

  去年9月美聯儲局自2005年來第8度加息四分一厘,?豐帶頭宣布上調最優惠利率(P)八分一厘,並將儲蓄存款利率加至0.125厘,其後各行跟隨加息,為香港12年來首次加P。不過,加P及儲蓄存款利率後,港元拆息很快便回落,只在年結、季結時才稍為回升。問及去年有否加錯息時,梁兆基回應說,「去年我們沒加錯息,美國加息8次,我哋才加息八分一厘」,事實上當時港元拆息確是上升了,令資金成本有壓力,所以調整息率,但只作微調。

  對於整體港元拆息偏低,資金仍不外流,導致港元資金池持續龐大,梁兆基解釋,當中涉及很多原因,包括企業客戶在資金調配方面偏向持有港元資金,如內地資金或因有很多交易以港元為基礎,遂將人民幣分配到港元,相信此舉某程度亦受人民幣升跌影響。雖然近期港匯多次在清晨於外圍觸及7.85,但金管局暫時只於上周尾入市承接港元沽盤一次,涉資僅15.07億港元,令今日(12日)的銀行體系總結餘相應減少至748億港元。梁兆基稱,近期港匯持續偏弱於7.85邊緣,主要由於港美息差擴闊至逾1厘水平,並觸發買美元沽港元的套息交易所致,但在美元資金缺乏出路下,套息盤紛紛平倉,繼而導致港匯觸及7.85後就很快微彈。










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