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今日新聞摘要 09.01.19

黃肇雯
牌照編號: E-228818

祥益地產高級區域經理

2019-01-09

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(東方)屯門新盤呎價唔使一萬

年近歲晚,新界區新盤爆激戰冀食尾胡。永泰地產旗下屯門The Carmel昨公布首張價單推出50伙,平均呎價10,901元,略低於鄰近新盤做價,最低呎價9,488元,為20個月以來最平,料最快下周開售。至於中國海外的大埔天鑽亦加推單位吸納購買力。

永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖形容,樓盤以山城心動價推出,首批單位全屬分層標準戶,最低呎價為第2座1樓A室,實用面積587方呎,而售價則為556.95萬元。

上源235伙趕周六賣
他指出,首批單位實用面積由279至805方呎,間隔開放式至兩房,最低售價為2座1樓E室開放式戶,實用面積279方呎,售價343.1萬元,呎價12,297元。發展商今日起開放示範單位及收票,是次提供最高80%的三年按揭,期間只須供息。項目本周亦會推出洋房,以招標形式發售,面積約1,000至4,000方呎。
配合推盤攻勢,昨首度安排傳媒參觀兩個交樓標準示範單位。其中參照第2座7樓A室搭建的兩房戶,實用面積587方呎,廚房以開放式設計,兩間房均屬套房。另一個根據第2座7樓F室打造的一房戶,實用面積364方呎,大廳連接面積22方呎露台,廚房亦以開放式設計。

資料顯示,一七年第二季,沙頭角新盤尚澄首批單位最平呎價約9,128元。至於屯門區樓盤亦不時低開,南豐的區內豐連,於一六年七月開價,首張價單推138伙,折實平均呎價8,826元,最低呎價僅7,713元起,入場費僅197萬元。
至於同區上源去年九月首張價單推出231伙,折實平均呎價11,073元,最低呎價僅9,878元起。

該盤至今累售573伙,佔單位總數近一半。昨亦出招加強吸客,新銷售安排推出235伙本周六起發售,當中150伙以招標形式賣,發展商新增代繳印花稅計劃,部分單位亦加價約1%。

天鑽超購 加推162伙
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,The Carmel開價具誠意,相信首批單位大機會可沽清,加推加價3至5%料亦可被市場接受。美聯住宅部行政總裁布少明則指,同區現時二手呎租約28至35元,預計項目日後呎租可達35至40元,回報率可達4厘。

另方面,今年首個搶閘開價的樓盤落實開售時間。中國海外地產董事總經理游偉光稱,天鑽昨加價0.8%加推2號價單,提供162伙,而本周六將會連同首張價單的單位,推出486伙進行首輪銷售。當日不設大手時段,每組買家最多買兩伙,明天晚上八時截票。

他透露,項目收票情況理想,入票人士主要來自新界區。據悉,截至昨晚物業已錄逾5,300張入票,超額認購約10倍。

該批單位市值15.2億元,折實平均呎價12,995元,包括兩房及三房戶,面積457至761方呎。入場單位為第8座1樓G室,面積487方呎,折實售價約579.14萬元,最貴則為第16座8樓D室,面積761方呎,折實1,017.83萬元。整批單位折實呎價11,765至13,757元。




(蘋果)與陳茂波口徑不一 林鄭:無意放寬按揭「免市民供樓負擔更大」

財政司司長陳茂波日前暗示若時機合適,會研究放寬樓宇按揭成數。但事隔兩日特首林鄭月娥大潑冷水,表明現未有即時計劃放寬按揭成數,又批評放寬按揭只會令巿民供樓負擔更大,同時亦會令人以為政府十分擔心樓市調整,形容「唔係一件好理想H事」。面對政府高層在數日內對樓市政策發出南轅北轍訊息,有議員批評政府對樓市態度搖擺不定,亦反映林鄭與陳理財哲學有分歧。

陳茂波在過去周末一連兩日大談樓市辣招,更在網誌中暗示考慮研究放寬按揭成數,以協助有能力供款但首期不足的市民上車,惟林鄭月娥昨出席行政會議前大唱反調,指現時負擔供樓的比率已高至七成多,若放寬按揭只會令巿民供樓負擔更大;又說要考慮訊息發放問題,因樓市敏感,若予人政府十分擔心樓市調整,要再做措施的感覺,「可能就唔係一件好理想H事」。她斷言政府就放寬按揭成數沒即時的計劃,形容會極度審慎;又指根據政府數字,私樓樓價去年8月至11月底錄得下跌,但去年全年整體樓價仍上升,強調「一定不會撤辣招,亦不會減辣」。財政司司長辦公室發言人回覆查詢時稱,對特首昨早言論無補充。

議員斥管治能力不足
林鄭月娥在放寬按揭成數上的立場明顯比陳茂波強硬,民主黨議員尹兆堅認為,林鄭言論明顯有為陳言論降溫的意味,指二人過去就是否放寬按揭成數的立場已多次出現差異,可能反映兩人的理財哲學出現分歧。尹批評,政府就樓巿的訊息一直左搖右擺,反映現屆政府管治能力不足,但亦不排除二人只是做場大戲,測試坊間反應。

金融界議員陳振英指,林鄭為陳的言論降溫是合適做法,因政府有意研究放寬按揭成數的消息傳出後,即有地產業界指二手樓睇樓量急增。

被問到政府在按揭立場反覆,會否導致市場訊息混亂,陳振英指按揭成數調整好複雜,要從社會及市場角度全面研究,形容林鄭說法是整體思維;又指在外圍因素不明朗下,鼓勵置業及促進樓市新動力並不適當。

浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示,下調按揭成數目的是在樓宇供應不足下,避免樓價大幅上升,出現泡沫化,雖然令市民「畀多咗首期」,但倘若相關條件仍然存在就不應變動。他指陳茂波及林鄭的說法都反映措施背後原則,但兩人說法不同或在於二人對何時為合適時機推行有不同看法。

被問到政府說法會否令市場感覺政策混亂,他指相關內容完全欠奉,買家不會妄下決定,反而有地產代理或會藉利好消息找客。




(星島)嘉湖海逸酒店申建住宅 「巨無霸」高廈涉五千伙

近年在投地市場未有太多收穫的長實,急補充土地儲備,最近向城規會申請,擬將旗下位於天水圍的嘉湖海逸酒店,改劃作商住項目,將重建為兩座「巨無霸」分層住宅,分別樓高達五十三層,涉及多達五千伙,將項目打造為區內地標。

據城規會文件顯示,長實旗下公司申請將嘉湖海逸酒店重建為「分層住宅,及已准許的商業用途樓面,則略為放寬總樓面面積限制」。就申請方案,將改建為兩座住宅大廈,每座分別五十三層摩天高廈(包括兩層地庫及一層空中花園/隔火層),共可提供五千伙,及提供九百八十個私家車位。

由此可見,申建住宅單位數目,相等於三分一個嘉湖山莊。文件指,現時酒店的總樓面約一百四十多萬方呎,改劃後擬將總樓面放寬限制至約二百萬方呎,當中住宅佔約一百五十萬方呎。若以此推算,計及單位總數及實用率等,即平均單位面積或不足三百方呎。至於現時位於酒店平台的置富嘉湖第一、二期商場,則會繼續保留,因此現有的非住用住宅樓面不會減少。

申請人稱,項目位於天水圍中心,擬以五倍住宅地積比率發展,與周邊環境協調,擬議發展項目符合政府近期積極增加住宅供應及善用土地的政策,可進一步改善當區公私營房屋人口比例,並運用建築特色及獨特外形,打造項目為區內地標。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,改建住宅符合政府近期積極增加住宅供應,也可擴充長實在區內版圖,相信該區住宅有潛力,亦近深圳,項目近輕鐵站,亦有商業配套,適合重建住宅,回報亦比作酒店好。

林浩文續稱,香港現時建屋土地不足,此發展方案更有效地善用土地資源,估計有關申請有機會通過,但亦要補地價,再加上建築期,估計約四至五年後才能推出市場,落成後住宅每呎約賣一萬四千元起。

資料顯示,嘉湖海逸酒店於九九年落成,為區內唯一五星級酒店,提供近一千一百個客戶。而長實於區內有豐富的發展商經驗,早年曾發展嘉湖山莊及柏慧豪園兩大區內私人屋苑。

事實上,近年長實於投地市場的收穫不多,投得的大型項目包括於去年八月投得港鐵黃竹坑站鐵路上蓋項目,而再對上一幅投得地皮,需追溯到一六年九月以逾十九億投得九肚麗坪路地皮。




(星島)屯門新盤每呎1.09萬低價搶攻

樓市氣氛有回暖迹象,發展商紛加快推售步伐,令一月新盤戰場烽煙四起;位處屯門青山公路的新盤昨日開價,以平均呎價一萬零九百多元搶攻,較同區造價有超過約兩成折讓,入場價三百四十三萬多元,以低開價搶吸客源。

由永泰地產發展的屯門青山公路THE CARMEL,昨公布首張價單,涉及五十伙,平均呎價一萬零九百零一元元,最平呎價更低見九千四百八十八元,以低開搶攻。永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示,這口價屬「山城心動價」,與同區一手近期成交價約一萬五千元相比,有約三至四成的折讓,相信未來有一定加價空間,並將於今日開放示範單位予公眾參觀,同步收票,料最快下周發售,本周亦會推出項目洋房作招標。

項目首批五十伙,面積由二百七十九至八百零五方呎,定價由三百四十三萬一千至八百八十五萬五千元,呎價由九千四百八十八至一萬三千一百四十元,當中有十一伙呎低於一萬,其中五伙售價更是低於四百萬水平,惟發展商並未提供折扣優惠。

首批最低呎價為二座一樓A室,屬兩房間隔,面積五百八十七方呎,定價約五百五十六萬,呎價九千四百八十八元,入場為二座一樓E室,為開放間隔,定價三百四十三萬一千元,呎價約一萬二千二百九十七元。

另外,項目提供三種付款方式,其中一百二十天即供照定價計、建築期付款加百分之六。發展商另提供為期三年的一按計畫,定價加百分之三,當中六百萬或以上最高可借樓價八成、六百萬以下則可借七成,期間只須供息毋須供本,方便換樓客出售原來物業。

此批單位涉及間隔多元,包括四伙開放式單位,面積二百七十九方呎、另有三十五伙一房戶,面積由三百六十二至五六十二方呎,另有十一伙兩房戶,面積四百八十三至八百零五方呎。

若與同區新盤及二手相比,在去年底開售的上源,近期成交呎價約一萬二千元、入伙新盤NAPA分層單位成交呎價約一萬六千元;另同區愛琴灣二手成交呎價亦約一萬一千七百元,項目是次開價有超過一成至三成折讓。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,項目入場門檻低於市價,對比同區樓齡約十多年的二手屋苑有逾兩成折讓,料獲市場追捧,入場費更低於四百萬,相信可吸納上車客及投資者入市。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,項目價錢「平過二手」,與二手市場相比有約一成折讓,加上推售伙數不多,料細單位會尤為搶手,相信首批有機會沽清。




(星島)天鑽加推輕微提價 折實每呎12995元

新盤市場氣氛轉熱,大埔大型新盤天鑽繼日前火速開價,昨首度加推應市,共涉162伙,折實平均呎價12995元,發展商表示,是次較首批輕微提價約0.8%,加幅屬溫和;市場消息指,項目收票步伐加快,至今收逾5300 票,超額認購近10倍。

由中國海外發展的大埔天鑽,踏入新一年後,為新盤市場迎來首個高峰,該項目昨加推162伙,折實平均呎價12995元,較首批12800元,高約1.5%。中國海外地產董事總經理游偉光表示,是次加推涉2至3房,與首批相比,景觀及坐向有別,提價幅度僅約0.8%,幅度相當溫和;此外,當被問及昨日屯門區另一新盤開價,最低呎價不足萬元,游氏認為,每個樓盤均有自己的特質,買家會因應自己的需要作出選擇。

發展商同時落實銷售安排,首兩張價單合共486伙,定於本周六(12日)開售,將不設大手客時段,每名買家最多可購兩伙,並於本周四(10日)晚上8點截票,本周五(11日)進行抽籤。市場消息指,該盤截至昨晚8時,累收逾5300票,超額認購近10倍。

是次加推單位面積介乎457至761方呎,包括2至3房戶,定價由710.6萬至1248.3萬,平均呎價約15946元,定價市值約15.2億,同樣提供最高18.5%折扣優惠,折實價由579.1萬至1017.83萬,折實呎價介乎11765至13757元,折實平均呎價約12995元。

加推的162伙當中,入場戶為8座1樓G室,面積487方呎,價單定價為710.6萬,呎價約14591元,扣除發展商提供的18.5%折扣後,折實價579.1萬,折實呎價約11892元;而最貴為16座8樓D室,面積761方呎,價單定價約1248.3萬,呎價約16403元,扣除發展商提供的最高優惠後,折實價為1017.83萬,折實呎價約13375元。

該項目自推出以來,為一手新盤焦點所在,昨日於發展商設於九龍灣的大型商廈的售樓處,現場環境人頭湧湧,睇樓人流絡繹不絕,客源以家庭客及年輕上車客為主導,展銷廳鄰近一帶不時有代理駐足撈客,把握機會推銷。睇樓客普遍須等候數分鐘,才可在工作人員安排下進入展銷廳參觀示範單位,現場井然有序、氣氛不俗,可見項目連日來吸引各路客源。

據樓書顯示,該盤由17座住宅大樓組成,涉及1620伙,面積介乎334至1388方呎,提供1房至4房間隔,另設特色戶。項目最細單位為8座地下F室連花園特色戶,屬1房戶,面積334方呎,另連面積235方呎花園;最大單位為3座20樓連天台特色戶,面積1388方呎,另連1206方呎天台,屬4房連雙套間隔。




(星島)映灣每呎9826元低4%

樓市踏入調整期,二手紛錄低市價成交,其中,東涌映灣園高層戶,以呎價9826元易手,較市價低約4%,另外,西灣河逸濤灣中層戶,以1700萬易手,低市價15%。

利嘉閣高級分區董事關騰達稱,東涌映灣園新錄成交,為10座高層B室,單位面積748方呎,外望海景,成交價735萬,呎價9826元,低市價約4%。另外,東涌區二手成交步伐亦加快,單日沽4伙。

中原高級區域營業經理陳凱超表示, 西灣河逸濤灣新錄成交,單位為1座中層D室,面積865方呎,3房海景,屬屋苑樓王,以1700萬易手,呎價19653元,低市價約15%。

美聯營業經理李業燊表示,荃灣海濱花園新錄成交,單位為海暉閣低層H室,3房間隔,面積約647方呎,原業主於上月開價約750萬放售,吸引同區換樓客承接,雙方議價後,累減至623.8萬成交,呎價約9641元。

中原副區域營業經理陳榮威表示,元朗世宙新錄成交,單位為5座頂層連天台特色戶,面積428方呎,2房間隔,放盤價710萬,新近議價至680萬成交,呎價15888元。

消息指,青衣翠怡花園新錄成交,單位為3座低層C室,面積365方呎,原業主以500萬放售,獲用家垂青,最終以488萬成交,呎價13370元,造價屬屋苑半年新低。

市場指,荃灣綠楊新邨K座極低層3室,面積451方呎,屬2房設計,目前以592萬易手,呎價13126元,成交價創屋苑約一年新低。

祥益客戶經理古文彬表示,屯門居屋兆康苑M座高層5室,面積434方呎,2房設計,獲區內首置客垂青,以自由市場價446.8萬購入自住,呎價約10295元。

世紀21奇豐分行經理王兆昌表示,大圍金獅花園1期C座低層2室,面積260方呎,1房間隔,外望內園景,原業主最初叫價450萬,目前減至430萬獲上車客承接,呎價16538元,屬市價水平。

區內代理指,鰂魚涌柏蕙苑新錄成交,單位為寧柏閣高層F室,692方呎,以1273.8萬易手,呎價18408元,成交價回到17年年底。

代理指,將軍澳海天晉5座中層A室,面積1090方呎,以2240萬連車位易手,呎價20550元。原業主於16年斥資約2075.48萬連車位購入,但由於單位未過SSD綑綁期,須繳付樓價約10%的SSD,連同雜費,虧蝕約125萬。

市場指,荃灣樂悠居低層18室,312方呎,原於去年以600萬易手,呎價19231元,據悉,買家近日撻訂,料被業主沒收約60萬。
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