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今日新聞摘要 01.09.18

公關部

2018-09-01


(明報)星堤2期單位面積5年縮六成 縮則後由241伙申增4倍至1326伙

細單位備受買家追捧,發展商密鑼緊鼓向城規會申請「縮則」,將單位縮細發展。新地繼早前就西貢十四鄉項目申請縮則,令單位數目大增一倍至9500伙後,再就與興勝創建共同持有的屯門掃管笏多個地段項目,即星堤2期向城規會申建綜合住宅發展,縮則64%後,單位數目較最初發展方案增加4.5倍。

平均面積1287呎大減至468呎

城規會文件顯示,上述地段涉及23.86萬方呎,新地等擬以發展地積比率2.6倍作發展,涉及64.49萬方呎,分兩期發展,整個項目擬建7幢11至20層高住宅大廈,提供1326個住宅單位,較2015年獲批建1044個住宅單位,增加27%,單位平均面積由2015年的594方呎,進一步縮細21%至468方呎,並以1房戶佔多;另設2幢2層高的會所,涉及面積約2.46萬方呎,整個項目總樓面面積不變。

資料顯示,新地等早於2012年已就上述地段

向城規會申請改劃,最初計劃以1.3倍地積比率發展,僅提供241伙,比較之下,新申請方案的單位數目1326伙較最初方案241伙,大增4.5倍,單位平均面積則由最初的1287方呎,更大減64%至現時的468方呎。

新地預計住客人數涉3422人

申請人指,擬議發展可增加房屋供應,與政府增加房屋供應的政策相符,有關發展不會對景觀、空氣流通、交通等方面構成負面影響,預計項目住客數目約3422人,並於2025年落成,而有關申請將於今年10月中審理。

此外,星星地產再就元朗東頭工業區宏業西街21號項目,遞交新申請闖關。城規會文件顯示,上述項目現為「住宅(戊類)1」用途的項目,擬議分層樓宇、商店及服務行業、食肆、公眾停車場及略為放寬地積比率限制。

星星地產元朗項目申建353伙住宅

上述項目佔地3.42萬方呎,擬建1幢樓高25層大廈(包括1層地庫),住宅部分以5.012倍地積比率發展,較去年申請以5.37倍地積比率略為降低,將提供353個、平均面積487方呎的住宅單位,較去年申請涉及450伙、平均面積409方呎,單位伙數減少97伙或22%,單位面積則增加19%。項目總樓面面積達17.6萬方呎,較舊方案18.83萬方呎,減少6.5%。上述項目預計於2021年落成,而有關申請將於今年10月中審理。





(東方)私宅售價連漲28月再破頂

新房策推出後,樓價升勢仍持續,根據差餉物業估價署最新臨時數字,七月私人住宅售價指數再創新高,最新報393.5點,按月再上升0.82%,升勢持續28個月,累漲約45%。惟六月升幅較高,達1.85%。

該指數自一六年十一月升至306.7點高峰以來,已連續21個月創有紀錄新高,增幅約29.3%。綜觀今年首七個月已上升約11.6%,較去年同期高1.8個百分點。

九龍新界細單位跌2%
當中港島區面積431方呎以下細單位價續升,呎價報約17,662元,按月增約2.96%,以面積430方呎計,平均售價約759萬元,為有紀錄高位。反觀九龍及新界同類單位,則出現2.08%及2.87%跌幅,平均價約624萬及574萬元。租金指數升幅較為落後,按月升0.26%,連漲六個月,而首七個月累升約3.4%。

萊坊高級董事林浩文指,升幅收窄屬預期,料今年住宅樓價升10至15%,即未來數月升勢會緩和或有調整。而反映較近期主要二手樓價的中原城市領先指數,按周回升0.47%至188.44點,屬歷來第三高。

個別屋苑仍錄破頂成交個案,中原伍庭輝指,屯門玫瑰花園高層D室,以兩房新高價590萬元售出,呎價14,014元創屋苑最高。該行胡耀祖亦稱,馬鞍山迎海‧星灣20座高層C室兩房以880萬元沽,為同類新指標,呎價17,255元。





(東方)嘉湖三房僅售590萬

劈價個案不斷湧現,天水圍嘉湖山莊景湖居4座高層C室三房戶,原業主於七月底叫價680萬元放盤。其後因大市交投萎縮,終減六口價共90萬元,以590萬元沽,比同類單位過往做價達630萬至640萬元較低。

慧安園一周跌價半成

祥益林家倫表示,上址實用面積546方呎,望米埔景觀,屬罕有優質戶,現呎價僅10,806元。而同期數低層景觀一般的單位,八月中售價亦達599萬元。

即使市區私樓亦同樣難逃跌價。消息稱,牛頭角得寶花園F座極高層戶,實用面積282方呎,減價10%,市傳以485萬元沽出,呎價約17,199元。而八月初同面積中低層戶售價為520萬元,呎價18,440元。

中原柯勇亦稱,將軍澳慧安園3座高層F室,實用面積411方呎,以600萬元成交,呎價14,599元。據悉,一周前同類單位成交價為635萬元,反映回落約5.5%。

雅麗居嗌平20%拍賣
此外,拍賣盤亦錄減價。忠誠拍賣下月推出牛頭角公屋彩霞邨彩星樓低層戶法院令無契盤,實用面積443方呎,於未補價第二市場最新開價為145萬元,較八月初下調35萬元。而何文田雅麗居第1座高層複式天台戶,連車位開價3,450萬元,低市價兩成。





(東方)置熱話題:業主鬥劈價屯門盤尋「抵」

八月二手樓市交投轉淡,減價盤陸續湧現市場,連旺市時不少業主「吊高來賣」的屯門上車盤同樣減價。本報檢閱現時區內10個指標上車物業的入場盤叫價,發現其中七成物業的最平放盤價較八月初下跌,當中有迷你上車盤跌價6.5%,對打算入市的無殼一族無疑是喜訊。

屯門位置偏離市區,傳統是預算不多的上車客入市熱點,惟近年上車客瘋搶全城細價盤,令屯門這個「上車樂園」樓價飆升。隨?多個利淡因素籠罩,部分區內放盤業主見勢色不對,陸續降價求售,代理表示,買家若然肯大膽還價,隨時有意外驚喜。

利寶「鎖匙盤」減至385萬
區內知名上車盤之中,以今年升得頗急的「置樂三寶」利寶大廈萬寶大廈麗寶大廈,入場價跌幅最顯著。祥益林偉光表示,現時「置樂三寶」最平首推利寶大廈,入門盤為實用面積234方呎的一房單位,叫價372萬元,較八月初叫價398萬元減26萬元。

中原李梅芬指,物業有可即時睇樓的「鎖匙盤」業主態度軟化,原先開價410萬元,近日減至385萬元求甩貨。

向來是「置樂三寶」最貴戶型的頂層連天台放盤,業主一樣有價講,林偉光續說,麗寶大廈一個同類放盤,現時減至388萬元放售,而一個月前叫價為415萬元,屬物業最平之選。至於萬寶大廈業主叫價態度較強硬,過去一個月入場價僅回落2.4%。

居屋兆禧苑叫價回落逾4%
另一區內上車勝地的屯門碼頭區,受惠港珠澳大橋效應,樓價屢創新高,但現時叫價亦見高位回落迹象。其中屬這帶上車首選的居屋兆禧苑,近日不乏減價成交,祥益黃慶德指,屋苑A座兩房戶,累減37萬元後,近日以自由市場價473萬元獲區內首置客承接。現時屋苑入場叫價最平為440萬元,按月回落4.3%。

近月破頂成交不絕的新屯門中心同樣跌價,該行續指,屋苑一個實用面積462方呎的入場盤,叫價減至目前550萬元,較一個月前降價28萬元。不過,這帶最平上車私樓啟豐園,因盤源較短缺,業主心態強,入場盤叫價由一個月前倒升20萬元至現時530萬元。

時代廣場入場費跌穿五球
屯門市中心方面,以屯門時代廣場入場價跌得最甘,該行袁思賢指,屋苑八月初最平為兩房盤,叫價500萬元,現時入場價降至470萬元,主要因為屋苑一房盤重現市場。她解釋,這類一房盤向來搶手,近月更一度搶到缺盤,但隨?市況逆轉,部分同類放盤業主欲盡快沽貨,因而降低入場價。至於屯門市廣場過去一個月入場叫價則微升約1%。

另方面,另一個西鐵沿線上車熱點叠茵庭放盤價硬淨,美聯陸家民表示,屋苑目前入場叫價550萬元,與上月初變化不大。此外,中原蔡偉傑指,大興花園現時放盤叫價最低消費580萬元,近一個月跌價約15萬元。

預算四百萬邊度有貨揀?
屯門區業主叫價態度回軟,令區內四百萬元或以下的放盤量連跌十個月後反彈,意味首期預算有限的無殼一族,透過九成按保計劃上車重燃希望,究竟現時區內有哪些細價盤可揀?

嘉喜利嗌390萬 可按九成
祥益資料顯示,去年九月初全區私樓及自由市場公居屋放盤仍有二百七十七個,惟隨?區內樓價急升,四百萬元內盤源不斷減少,至今年七月更進入倒數階段,只剩五十四個,創歷史低位,不足一年間銳減百分之八十一。

現時這類細價盤集中一些知名度不高的單幢盤細單位,是不少預算「掹掹緊」上車客的對象。中原蔡偉傑表示,較抵買可揀坐落置樂區的嘉喜利大廈,新近現高層單位減價盤,單位實用面積三百五十方呎,最近叫價由四百一十萬元降至三百九十萬元,以吸引合資格申請九成按保的買家上車。

他補充,相比該盤今年中同類單位以四百五十萬元售出的破頂價,勁跌逾一成三。

麗日閣近商場 380萬起錶
中原李梅芬指,鄰近輕鐵景峰站的單幢物業多寶大廈,中低層一個實用面積二百五十二方呎單位,年中時曾叫價四百三十萬元,現降價至三百九十萬元。另外,代理指,鄰近屯門市廣場麗日閣低層放盤,實用面積二百五十八方呎,叫價三百八十萬元。

上月僅80成交 較高峰少逾半
整體二手市況疲弱,屯門區亦難以獨善其身,交投大縮水。美聯梁浩文表示,八月區內居屋及指標私人屋苑共錄逾80宗買賣,不但未能延續七月旺勢,而且較五月時的高位約170宗,少逾一半,市場觀望氣氛濃厚。

受累加息及新盤湧現
梁氏續說,新房策自六月底出台初期,上車客因剛性需求殷切,入市態度仍然積極,帶動七月全月屯門區內仍錄逾120宗買賣,惟中美貿易戰加劇、加息及港股波動等不明朗因素浮現,加上發展商加快推現樓項目搶去不少市場購買力,令屯門區交投銳減。他估計年底前屯門二手市場交投持續低位徘徊。

樓價續高企 買家觀望
事實上,今年屯門樓價升勢瘋狂,亦是買家觀望入市的原因之一。代理數據指,屯門時代廣場今年初入場價只是410餘萬元,但上半年平均實用呎價漲逾24%,升幅冠絕新界指標細價盤。區內代理指,近月市況最暢旺時,該帶不乏短短一個月「跳價」50萬至60萬元的追價成交個案。

另外,個別買家入市心態強,連偏離西鐵站的二線屋苑一樣追落後爆升,其中私人屋苑海麗花園1座兩房戶,八月初以598萬元同類最高價易手,呎價13,230元,創屋苑最高紀錄,較兩個月前同類單位做價喪升15%。





(蘋果)二手急降溫 細價樓劈價 得寶一房 失守500萬

樓價指數升幅收窄,二手樓出現局部地區性劈價,細價樓劈得最狠。九龍灣得寶花園罕見跌穿500萬元,一個俗稱「鳳凰樓」的高層戶,造價竟比低層賣平近7%,一個月跌價75萬元。天水圍嘉湖山莊則有三房戶勁減90萬元以「兩房價」沽出。

三個月前,細價樓炒得火熱,其中得寶花園挾市區盤效應,呎價首次升破2萬元。7月份,B座一個頂層連天台單位,242方呎以543萬元易手,呎價2.1萬元創下東九龍上車盤新高。惟受加息及貿易戰等負面因素拖累,二手氣氛急降溫,細價樓造價急回落。
得寶花園8月僅兩宗成交,其中F座極高層3室「鳳凰樓」(頂樓對落一層),實用282方呎,屬一房間隔,售485萬元,呎價17,199元,低市價逾一成。此單位獲中銀及?豐銀行估值573萬及542萬元,是次成交較估值低最多88萬元或15%。消息指單位放盤已有一個月,原叫價530萬元,一直乏人問津,加上業主已移民,不惜劈價求售。
資料顯示,得寶花園A座高層3室,實用282方呎,上月底以560萬元成交,呎價19,858元。屋苑本月另一宗成交為D座低層6室,同為282方呎,以520萬元沽出,呎價18,440元。今次賣出的「鳳凰樓」竟比低層戶平6.7%。

嘉湖三房賣「兩房價」
祥益林家倫指近日業主軟化,其中景湖居4座高層C室米埔景三房戶,實用546方呎,上月30日放盤叫價680萬元,連減六口價至590萬元終易手,呎價10,806元,較估值低最多110萬元。麗湖居1座高層F室兩房戶,上月中以588.8萬元成交,今次賣出的景湖居三房戶已貼近「兩房價」。
細價樓罕見撻定。沙田翠華花園C座低層5室,實用215方呎,今年4月以400萬元沽出,買家報住葵涌葵盛西邨公屋,但上月已取消交易。市傳買家因上會問題撻定,料損失40萬元定金。單位已重新放盤,加價至450萬元。另粉嶺名都1座極低層F室,連減七口價共48萬至510萬元售出。
中原地產統計的十大屋苑,8月錄得108宗成交,按月下挫21.2%,創14個月新低。將軍澳新都城僅3宗成交最少,按月跌八成。另公屋再現新高價。上水天平邨天朗樓高層7室,實用544方呎,剛以594萬元成交,創下北區公屋歷史新高價。





(星島)LP6收逾5100票 超購逾九倍

南豐旗下將軍澳日出康城LP6,市場消息指,項目截止昨晚8時,暫收逾5100票,較開售的487伙,超購逾9倍,發展商最快下周公布銷售安排,並會視乎情況加推,加幅及加推數量尚在研究。

  項目首批折實平均呎價15304元,提供最高19.5%折扣優惠,折實價介乎449.2萬至1324.1萬,折實呎價約12903至18782元。入場單位為5座3樓K室,面積307方呎,屬1房單位。目前入票人士以自住用家主導,當中,1至2房的細單位尤其受年輕人及新婚夫婦青睞,3房以上單位則以換樓客為主。亦有少數內地人士,佔整體入票的5%。





(星島)違規為新盤「墊支」 地監:中原被罰25萬

新近中原地產有代理於銷售啟德1個新盤時,為準買家「墊支」認購,被地監局判定違反操守守則。據地監局資料,案件於本月中進行裁決,被局方裁定違反《操守守則》第3.2.1段,提供貸款予一手樓盤準買家(即代客墊支),被地監局譴責及罰款25萬。

  地監局指本案性質嚴重,涉款約30萬,相信準買家在沒有代理的貸款下,不會提交4份購樓意向書,貸款會誘使準買家在沒有周詳考慮財政能力下,作出購樓決定。強調該行過往有逾200項違規紀錄,同類違規個案更有6宗,至今亦未提出有效改善措施。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,代客墊支屬違反地監局指引,集團隨即發出新內部通告,指若前線代理作出違規行為將會受到處罰,如涉案代理及其上司等均要分擔此款項。

  另外,本報早前披露利嘉閣2名代理因未有向買家履行回贈承諾的案件,被地監局判定違反操守守則,2人均被罰款15萬及停牌6星期,地監局已公布判決書詳情。





(星島)大學師生開學前紛租樓

新學年即將開始,Q房網分店營業經理馬宏恩表示,西半山寶翠園高層G室,面積1121方呎,3房連多用途房間隔,剛以每月5.5萬獲承租,呎租約49元,租客為港大職員,由於單位鄰近港大,方便上班,加上具全海景,故租用該單位。

  此外,祥益客戶經理古文彬表示,屯門叠茵庭7座高層A室,面積381方呎,2房間隔,獲嶺南大學內地研究生一次過繳付9個月租金承租,每月1.35萬,呎租35.4元。





(星島)樓價連升28個月 首七個月漲逾11%

政府於六月底推出新房策,但利淡因素尚未反映,令七月樓價升浪仍未停止,差估署最新數據顯示,七月私人住宅樓價指數按月上升百分之零點八二,並連漲二十八個月,寫下史上最長升浪的紀錄,惟升幅已明顯收窄,首七個月累升約百分之十一點六。業界人士指,因應近期貼市價成交增加,料樓價短期內升勢將放緩。

  差估署昨公布最新數據,顯示今年七月私人住宅售價指數報三百九十三點五,較上月的三百九十點三,按月上升百分之零點八二,升幅明顯收窄;累計今年首七個月,升幅達百分之十一點六,按年計算則上升百分之十六點六。

  樓價自一六年三月起止跌回升,已連升二十八個月,並錄長達二十一個月的歷史高位,延續歷來樓市最長一次升浪,累積升幅逾四成五,幅度相當驚人。

  至於較受歡迎屋苑售價指數,最新報三百三十四點八,按月升約百分之零點六,再創歷史新高。在各區當中,新界區升幅仍然跑贏大市,按月升百分之零點八。

  此外,租務市場方面,因應樓價持續飆升,帶動租金同步上揚,六月租金指數亦連升六個月,最新報一百九十三點九,較六月的一百九十三點四,按月穩升百分之零點二六,同為歷史新高,亦較去年同期上升約百分之五點六,至於今年首七個月租金指數累升百分之三點四,升幅較去年同期稍為放緩。

  而反映上車盤價錢的新界區A類單位(面積四百三十一方呎以下),平均呎價約一萬三千三百五十四元,售價卻按月微跌約百分之二點八七,以面積約四百三十方呎計算,平均售價約五百七十四萬元。

  嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明表示,受近期貿易戰及加息等因素影響,加上市場上不少投資者持觀望態度,樓價升幅有收窄現象,但他認為分析市況不止看價格,同時亦要看成交量,事實上近期有關成交量明顯下跌,反映政府推出新房策的時間未必最為適當,幸而本港各方面基調良好,加上近年失業率維持低水平,令大市於過去的時間得以維持,又認為目前升幅收窄為一輪升勢後的調整期,期望待貿易戰結束後情況有所改善。

  事實上,政府於六月底推出新房策,惟因有關成交的註冊於七月中後期才開始反映,普縉控股集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,差估署七月數據未足以反映近日樓價走勢,相信在中美貿易戰影響下,市場整體氣氛轉差,觀望態度較濃,故料未來樓市升幅將會放緩,樓價趨向平穩溫和。

  他指,市場始終存有剛性需求,且供應暫仍未跟上,故不認為樓價會出現大跌,但受各方因素影響下,以往賣家主導的局面將會扭轉,買家相對能取得平衡點。當中尤其影響有較多新盤供應的屯門、將軍澳等區,料該區一手盤定價會傾向克制,二手亦會叫價溫和。





(星島)中型戶升幅跑贏大市

整體樓價暫未因新房策窒步,差估署最新數據顯示,面積四百三十一至七百五十二方呎的中型戶,七月份售價指數按月升約百分之一點○二,為升幅最高的單位類別;至於面積一千零七十五方呎以下單位,樓價指數按月升百分之零點八四,亦再創新高。過往為升市火車頭的小型單位,上月的升幅則跑輸大市。

  據差估署數據顯示,在各類型單位中,以單位面積劃分,中小型單位升幅最急,其中面積四百三十一至七百五十二方呎B類單位,七月份售價指數報三百七十五點一,按月升幅百分之一點○二,為各類單位中,唯一升幅逾百分之一的類別,今年首七個月,累升百分之十二,升幅稍稍高於整體平均的百分之十一點六。

  至於面積七百五十三至一千零七十五方呎C類單位,售價指數按月升百分之零點零六,雖再創新高,惟升幅明顯收窄;而過往升勢凌厲的小型單位,面積四百三十一方呎以下的A類單位,售價指數報四百三十三點六,按月升幅約百分之零點七二。整體而言,面積一千零七十五方呎以下單位售價指數按月升百分之零點八四,再創新高,升幅跑贏大市,首七個月則升百分之十一點八。相對一千零七十五方呎以上的大單位,升幅只約百分之零點六。首七個月升幅亦只有百分之七點二。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,近月推出的新盤不少以小型單位為主,市場上向來不乏需求,同時,令不少購買力流入二手換樓單位,令中型面積單位樓價升幅跑贏大市。然而,過往升市火車頭的小型單位樓價升勢雖然落後大市,但認為細單位剛性需求大、入場費較低吸引上車客等因素仍然不變,預期小型單位有機會於數月後重奪主導樓價升勢的位置。

  萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,新政策下預期下半年住宅交投減少,部分合資格市民會等侍「資助房屋大抽獎」,而該批市民的購買力大多為A類單位買家,令該類單位樓價升幅受壓,與此同時,傳統豪宅區如港島區,因未來供應少,發展商會相對惜售,令豪宅及大面積單位樓價升幅同樣受牽制,剩餘的B類單位則因為市場需求及其他類別單位升幅受壓而顯得跑贏大市。



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