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今日新聞摘要 04.06.18

公關部

2018-06-04


(東方)銀行估值升幅癲過樓價

今年樓市大旺,儘管香港息口即將上升,但銀行進取態度未減。本報追蹤的20個大型屋苑單位,期內多達13個(佔65%)的估價升逾一成,較樓價指數升幅更癲,其中東涌映灣園3座中層實用面積494方呎單位,更漲16.6%或逾百萬元,至730萬元。

樓市大旺,銀行估價愈來愈勇,年內升幅更跑贏樓價指數。
數據顯示,反映整體樓價走勢的中原城市領先指數,截至上月底報181.58點,相比去年底165.02點,今年樓價累漲一成,遠遜同期的銀行估價升幅。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,樓價在供應少、息口低的環境下,錄得理想升幅,雖然最近銀行同業拆息(HIBOR)趨升,但未至於嚇怕買家。

不過,他續指,預期加息因素仍然會對下半年的樓市構成影響,升勢將會稍為緩和,目前至年底升幅料在5%以內,而銀行估價態度將會跟隨市況調節。

美聯黎景南稱,映灣園被買家追落後,帶動今年首5個月樓價彈升約15%,同期錄約90宗二手買賣。現僅餘約20個較實在的買賣放盤,故業主普遍不願平賣,買家只好追價入市,年初時兩房戶入場費約600萬元起,最近已達670萬元,但三房戶相對仍「低水」,成交實用呎價約1.1萬元,料下半年樓價會再升。

太古城月均逾廿宗成交
期間銀行估值漲幅最高首5位均為藍籌屋苑,當中鰂魚涌兩大指標物業表現同樣突出。太古城順安閣低層戶,實用面積580方呎,去年底為918萬元,現為1,051萬元,升幅14.5%,呎價18,121元。美聯吳肇基稱,該屋苑今年平均每月錄逾20宗買賣,平均實用呎價更首破兩萬元,但預期受加息影響,下半年交投將減少,樓價升勢會放緩。

至於康怡花園E座中層戶估值亦升14%至865萬元,以實用面積524方呎計,呎價約16,508元。
中原楊文傑稱,康怡花園近數月出現價升量跌情況,主因業主怕沽貨後再難入市,令放盤量驟減,現只有約100個買賣盤,較高峰時減少達五成。可睇樓鎖匙盤更寥寥可數,尤其是兩房細單位,即使連約戶用家亦照買,現時入場費由850萬元起,料盤少下,樓價可再升。消息表示,過去兩日屋苑共錄得兩宗成交,一個頂層複式戶售1,780萬元,呎價20,320元屬屋苑次高。

沙田中心佳寧大廈低層戶,實用面積301方呎,今年估值已升55萬元或12.1%,最新為510萬元。中原馮澤源表示,該屋苑踏入六月已錄得成交,剛售出的廣寧大廈中層A室,實用面積288方呎,以560萬元易手,呎價19,444元。

得寶花園估凸 呎價2.1萬
至於沙田市中心屋苑上月錄約23宗成交,隨?樓價上升,目前僅餘一個叫價低於500萬元放盤,為希爾頓中心一房戶,業主開價約498萬元。

銀行對特色戶更為看好,牛頭角得寶花園一個A座頂層連天台戶,實用面積282方呎,估價顯增12.9%至597萬元,呎價達21,170元,而該屋苑目前呎價最高紀錄仍未破兩萬元。

該批屋苑中,期內表現較遜色為鴨脷洲海怡半島,屋苑2座高層戶去年底估價為884萬元,現僅增4.8%至926萬元。而鰂魚涌南豐新邨2座高層戶亦只上升5.8%至929萬元。




(東方)御半山71伙加價 最多3%

發展商趁市旺積極加價,新鴻基地產屯門御半山昨日修訂多張價單,當中71伙加價,加幅最高約3%。項目昨發售28伙,截至昨午六時,沽出24伙,周四再推18伙發售,折實售價544.19萬至733.51萬元,折實呎價14,864至17,902元。

Mount Vienna賣7680萬
豪宅新盤亦有價有市,AG ASIA及興勝創建(00896)等沙田Mount Vienna,近日以7,680萬元售出地下及一樓複式A室,單位實用面積2,455方呎,連1,282方呎花園及110方呎前庭,呎價31,283元。綜合市場資料,過去周末兩天共錄約340宗一手成交,按周升逾2.7倍。

二手豪宅交投表現亦不俗。中原陳楚婷表示,西半山恆柏園A座高層戶,實用面積1,772方呎,屬四房雙套間隔,獲買家以3,980萬元購入,呎價22,460元,上址十一年升值2,307萬元。

浪琴園呎售逾2.3萬元
消息稱,由一名歌手持有的大潭浪琴園一個實用面積約1,397方呎單位,以約3,280萬元售出,實用呎價約23,479元,原業主持貨十多年,期內升值約一倍。

跑馬地交投保持活躍,利嘉閣劉玉麟表示,煜康臺中層A室,實用面積約1,001方呎,放盤多月未見減價,終以一口價2,300萬元售出,呎價約22,977元。上址為原業主於八五年以約110萬元購入,期內升值近20倍。

市場指出,買家斥2,268萬元購入西南九龍御金‧國?1座中層B室,以實用面積928方呎計,呎價24,440元。利嘉閣黃萬華稱,九龍塘康樂閣相隔三年再錄成交,該廈中層實用面積約1,057方呎C室,以1,688萬元連車位轉售,呎價約15,970元。



(東方)三大新盤累收逾千九票

一手市況熾熱,成為市場近期焦點,港九新界三個正在收票的新盤,截至昨晚合共已累積接獲逾1,900張入票。

嘉熙料本周次輪銷售
首輪銷售火速沽清的嘉華國際大埔白石角嘉熙,日前提價1至3%加推3號價單合共198伙,料本周內將會展開次輪銷售。

該公司營業及市場策劃總經理(香港地產)温偉明稱,該批單位價單售價601.9萬至1,850.4萬元,價單呎價19,788元至26,942元,折實售價490.6萬至1,508.1萬元,折實呎價16,127至21,961元。價單平均呎價22,764元,折實平均呎價18,554元。截至昨晚八時,市傳項目收逾170票。

市區新盤收票情況同樣理想。截至昨晚八點,新世界發展(00017)北角柏蔚山市傳累收逾1,200票,超額認購逾3.8倍。該公司營業及市務部總經理黃浩賢稱,項目會視乎市場反應及周三銷情決定加推,料不少於62伙,加價空間約3至5%。
利奧坊‧凱岸或快加推
至於以價細取勝的恒基地產旺角利奧坊‧凱岸,於昨日開始收票。

恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝稱,項目最快日內加推新價單,料提供至少52伙,預計緊隨的周末展開首輪銷售。截至昨午六時,市場傳出已經收逾600票,較首張價單超額認購逾4.8倍。

對於日前有代理於該樓售樓處樓下電梯大堂打架,韓氏稱,已增加4至5名保安巡邏,呼籲業界守規矩,「天氣熱少少,可以飲多杯涼茶,唔使咁躁底」。

而昨日地產代理監管局繼續於新盤售樓處巡查,有指個別人士被要求出示證件時拒絕合作。該局表示經聯絡商議後,包括上述三家發展商及新鴻基地產,已決定採取應對措施,禁止地產代理公司的無牌員工參與推銷,倘若再有打架事件則扣減佣金及禁止該公司或有關員工再參與推銷等。




(蘋果)新盤成交十周新高 嘉熙趁勢加推 柏蔚山收1,200票

新盤過去周末全港共錄得逾340宗成交,按周升逾兩倍,創近十周新高。其中嘉華大埔白石角嘉熙首輪「一Q清」,乘勢加推198伙,最貴開放式折實566.5萬元,較上張價單貴逾6%,登上大埔最貴劏房寶座。另新世界北角柏蔚山四天收逾1,200票,本周三發售。

嘉熙加推198伙,提供開放式至三房戶型,價單定價由601.9萬至1,850.4萬元,呎價19,788元至26,942元,維持最高18.5%折扣優惠,折實售價490.6萬元至1,508.1萬元,折實呎價16,127元至21,961元,折實平均呎價18,554元,較上張價單折實平均呎價17,975元貴3%,若與首張價單的折實平均呎價16,498元比較,加幅12%。集團營業及市場策劃總經理(香港地產)溫偉明表示,本日開始收票,視乎情況上載銷售安排,最快本周開售。消息指,項目收逾100張入票。

嘉熙劏房戶貴絕大埔
嘉熙屬白石角已開售唯一提供開放式間隔新盤,是次價單中,其中6座20樓C室,實用面積258方呎,開放式間隔,定價695.1萬元,呎價26,942元,扣除最高18.5%折扣優惠,折實售價566.5萬元,呎價21,958元,成開售以來最貴開放式單位,較上張價單6座11樓C室開放式,貴達35.9萬元或6.8%,料成大埔歷來最貴「劏房」戶型。若與同區嵐山近期最貴開放式成交價394.5萬元比較,更貴逾35%或150萬元。

今批入場單位為6座2樓H室,開放式間隔,實用面積248方呎,折實售價490.6萬元,折實呎價19,780元;最貴單位為1座18樓B室,三房間隔,實用面積833方呎,折實售價1,508萬元,折實呎價18,104元。

酷熱銷情蔓延全港,過去周六及日全港共錄得逾340宗一手成交,較上周約93宗增加2.6倍,並創近十周新高。新地屯門御半山昨沽24伙,即日上載銷售安排,本周四(6月7日)以先到先得形式發售18伙,另項目亦更新4張價單,提高71個單位售價,折實價由538.3萬元至870萬元,實呎14,222元至18,720元,加幅最高約3%。

利奧坊.凱岸收600票
兩個市區盤北角柏蔚山及大角嘴利奧坊.凱岸戰況激烈,兩盤共收逾1,800票。前者落實本周三發售首輪247伙,視乎收票及銷情加推,明日截票,項目暫收逾1,200張入票,以首輪開售247伙計,超額認購逾3倍。恒地利奧坊.凱岸昨首日收票,消息指累收逾600張入票,最快明日加推,本周末進行首輪銷售。




(星島)新盤兩日沽320伙 按周升1.5倍

新盤氣氛暢旺,周末兩日一手市場連沽約320伙,按周彈升約1.5倍,當中最矚目為進行首輪銷售的白石角新盤嘉熙,即日旋即沽清238伙,上周六晚立刻上載新價單,提價加推198伙,料於本周內進行次輪銷售。

嘉華營業及市場策劃總經理(香港地產)温偉明表示,集團旗下大埔白石角嘉熙首批推出的238伙,於上周六銷售當日已全數沽清,由於向隅客眾多,為回應市場需求,發展商即晚加推第3號價單,涉及198伙,若與同類單位比較,價錢提升約1%至3%。

溫偉明指,以定價計項目售價由601.9萬至1850.4萬元,呎價介乎19788元至26942元,扣除最高18.5%優惠後,折實售價490.6萬至1508.1萬元,呎價由16127至21961元,料於一至兩日內上載銷售安排,並於本周內進行第二輪銷售。據悉,今張價單平均呎價22764元,折實平均呎價18554元。

今張價單推出的戶型多元化,包括26伙開放式;28伙一房單位;103二房單位以及41伙三房單位。溫氏指,最新價單包括從未推售的第1座單位,及首次推出設有半開放式「水晶廚房」的3房戶型,單位分布在7座D室,面積為595方呎。項目於昨日起隨即收票,消息指,於昨晚已錄足額認購。

周末兩日一手市場連沽約320伙,按周彈升約1.5倍,其他矚目成交包括新地旗下屯門御半山,於昨日推售28伙,單日沽出約24伙,佔可售單位近9成。

該盤於昨日即日公布銷售安排第5號共18個單位,包括5伙1房 ,8伙1房連儲物室 ,5伙2房,面積由312至454方呎,即供折實價由 544.19萬至 733.51萬元,即供折實平均呎價由1486.4至1790.2萬,該批單位將於6月7日(周四) 晚上起以先到先得形式發售。




(星島)車位租金升幅滯後 大屋苑回報跌至2.3厘

車位造價亦水漲船高,綜合市場數據顯示,整體大型屋苑車位在最近半年來持續攀升,帶動過去一年售價升幅跑贏樓市,惟車位平均租金,升幅卻滯後,15大屋苑中,達12個回報率下挫。整體普遍從去年5月貼近3厘、下跌至最近的2.3至2.5厘水平。業內人士指,車位吸引長線投資者購入放租,令市場放租盤量趨穩增。

車位市場備受追捧,帶挈造價上升,港置助理分區董事劉浩勤指,隨?不少豪宅新盤進駐,將軍澳漸漸發展為中產社區,自駕需求強勁,除自用需求,區內車位市場亦見不少投資者,當中有買家感住宅投資成本高,因而轉投入場門檻較低的車位,亦有部分擁有住宅物業的買家,不願支付15%辣稅入市,故轉投非住宅的投資,推高車位租金及售價。

過去1年,區內車位月租則由3000元升至3800元,升幅逾兩成。資料顯示,現時將軍澳天晉及日出康城車位,平均月租分別錄約4600元及約4200元,另一車位造價級級上的區內指標屋苑將軍澳廣場車位平均月租亦錄約3500元。

然而,由於將軍澳南的新盤陸續入伙,並提供相對充足的車位數量,令新盤業主或住戶租用區內其他屋苑,例如將軍澳廣場車位的需求沒有因而上升,市場上亦陸續消化這些車位租戶的問題,加上租金升跌主要源於供求問題,故車位租金於過去一段時間未有跟隨大市上升,從而令回報率下跌。

當中天晉車位回報率從去年同期約2.7厘,下跌至今年初的2.5厘,及至目前為止更跌至2.3厘的水平;同區日出康城車位回報率亦從去年同期約2.9厘按年下跌0.6厘至目前2.3厘水平,反映車位租金未有跟隨造價的升勢,他又預期,區內車位造價升幅將有望緩和,隨後升幅會跟隨大市。
樓價攀升,全港車位造價均普遍向上,天水圍嘉湖山莊亦屢錄破頂成交,業內人士指出,由於區內缺乏可供自由買賣的車位供應,加上普遍空置率低,吸引投資者入市,並帶動嘉湖山莊車位造價不斷攀升,近期車位平均造價已逾145萬元,反觀租金水平於過去半年仍然維持相若水平,按月租約2800元計算,回報約2.3厘,較半年前回報約2.4厘及去年同期約2.9厘有逐漸下降的趨勢。

另一方面,區內大型基建陸續落成的屯門,部分屋苑車位造價按年升逾三成,惟租金升幅較為緩慢,美聯區域經理謝志遠表示,屯門區車位持續短缺,在供求問題下,不少車位過去一年升值逾三成。其中,西鐵站上蓋住宅瓏門的車位,目前成交價達228萬元,造價較去年同期約180萬元,按年升逾26%,車位叫價平均約250萬至280萬元,然而租金方面則未有大變化,目前平均月租約4000元,與今年初相比未見明顯變化,亦只較去年同期月租約3900元,按年微升約2.5%,回報率方面,則由去年同期約2.4厘,降至目前約2.1厘水平。

他指出,瓏門的車位只可讓業主購買及租用,車位比例約9比1,令上述屋苑的車位投資客較少,放盤量亦不多,但基於上址交通便利,令供求問題未算嚴重,但他指出,鄰近市中心的多個大型屋苑停車場由大業主持有,令可出售車位更見渴市。他又指,預料隨?大型基建陸續落成,多個區內屋苑車位售價將進一步提升,預期造價會持續向好,但相信租金不會有太大變化,故相信回報率將有下降趨勢。




(星島)金融去槓桿持續推進 內房發債遭中止

內地金融去槓桿持續推進,合生創展碧桂園富力地產等多隻債券被中止發行,另有內房發債成本攀升至12%。信貸抽緊,內房資金「飢渴症」加重。海通證券指出下半年地產將迎來償債高峰,全年有逾千億地產債到期,下半年償付壓力趨升,個別企業信用違約機會率增加。

國泰君安研究團隊統計,截止5個月初,年內已有12家上市房企合計發行公司債322億元,已超過去年全年的240億元的總量。再對比2014至2016年的三年間,上市房企發行公司債的規模分別為109億、1542億元及3035億元,呈逐年暴增的趨勢;至去年開始急煞車。

業內人士指,近兩年房企融資一直是從緊狀態,加上天房發展等內房接連爆出有債務違約風險,因此,監管層對房企發債的審核更加謹慎。

5月下旬以來,上交所的債券資訊平台顯示,有12個債券發行項目已更新為「中止」。其中,碧桂園發行金額最大,涉及的規模200億元。碧桂園這項發債項目2016年開始籌備,其間兩度遭中止,因此惹來市場關注。

外電引述碧桂園有關人士稱,債券中止的原因主要是調整本次債券的投資項目,以使募集資金匹配募投項目,資金將得到更加有效的運用。公司稱仍在與中介機構商討、論證發債事宜,並將繼續推進債券的審核和發行工作。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁稱,銀行要將部分表外資產轉回表內,收緊對房企的融資,二三線城市售樓速度減慢,資金回籠減慢,房企的壓力肯定加大。他近期就接觸過一些中小型房企,拿不到項目,貸不到款,打算出售資產,退出房地產市場。

融資環境惡化、融資成本上升情況下,房企資金「飢渴症」加重,目前還有大批的房企仍在排隊等發債。據海通證券統計,今年下半年地產債即將迎來到期高峰,截止5月20日,今年地產債總償還規模為565億元,但年內還有1085億元地產債到期,下半年償債壓力驟升。

研究機構克而瑞分析指出,房企四處找錢、發債的背後,很大程度是為「借新還舊」,積土成山的高負債逼使房企不斷融資償債。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,這或許意味?房企發債方面的政策有收緊的動向,也可能與企業發債後的資金投向不對有關。他認為積極的管制是有必要,也符合當前房地產金融市場風險防控的導向。




(明報)屯門御半山攻細單位

發展的屯門景秀里御半山,為集團繼馬鞍山雲海、沙田九肚雲端後,今年第三個新推出的新界盤,並屬屯門景峰區內近年罕見新供應;5月份經過3輪銷售累沽逾300伙,佔項目單位總數522伙近六成,銷情理想。御半山樓花期約26個月,九成屬2房或以下小型單位,入場1房戶實用面積由304方呎起,2房戶更佔全盤逾四成,如發展商是次開放的面積最大2房示範單位,就力吸小家庭及投資客。


去年推出的屯門新盤,如資本策略城‧點、新地珀御等,皆有提供實用面積200餘方呎開放式戶,是次御半山以1房戶為入場單位。

御半山提供522伙,實用面積304至867方呎,戶型涵蓋1房、1房連儲物室、2房及2房連儲物室等,當中以實用面積412至455方呎的2房戶,共提供219伙佔最多。項目另提供4伙特色戶,實用面積731至867方呎,全屬頂層連平台戶。除頂層32樓只設9伙外,項目其餘樓層每層19伙,並設有4部升降機。

不設開放式戶 2房佔四成

項目大部分單位採用開放式廚房,浴室不設通風窗;景觀方面,向東南單位料可望附近樓景,向西北單位望山景為主。

新地早前開放的一對示範單位,分別為連裝修、及交樓標準示範單位,同樣以1A座18樓J室為藍本,實用面積455方呎,屬2房間隔。連裝修示範單位的設計佈局參考年輕家庭口味,單位內設有不少金屬擺設及顏色鮮艷的家具,營造時尚風格。大廳擺放灰色沙發及小茶几,外連23方呎露台,另一邊放置餐桌及鮮黃色餐椅。單位採用開放式廚房設計,設有不少內置家電,如洗衣乾衣機、雪櫃及微波爐。

多數單位採開放式廚房

設計師將其中一間睡房改成書房,擺放書桌及書櫃。此外,設計師又將書房及大廳之間的間隔牆,改以金屬通花鋼架分隔。另一間睡房內擺放大?、衣櫃及層架,並外連16方呎工作平台;浴室備有淋浴間及通風窗。

準買家亦可參觀項目的交樓標準示範單位,以了解實際間隔及佈局;單位大廳方正實用,同採開放式廚房設計。

御半山會所命名為Club Regency Grand,會所連園林佔地逾7.5萬方呎,宴會廳內特設日式鐵板燒設備。不過,值得留意的是,項目設92個住客車位,車位及住客比例不足1比1,另要留意屋苑內有斜坡,業主日後須自費維修保養。

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