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今日新聞摘要 16.05.18

公關部

2018-05-16

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(東方)啟德地王賣251億破盡紀錄

香港又誕生新地王,九龍啟德第1F區1號地盤商住用地,由新鴻基地產以高達251.61億元獨資投得,為首度在該區「插旗」,破盡歷年各類型官地的地價紀錄,每方呎樓面地價約17,776元。

據資料,政府之前賣出的最貴住宅地,為長沙灣興華街西對出地皮,於去年十一月以172.88億元批出,相比下,新紀錄足足推高地價約45.5%。若連同商用地皮統計,亦剛好打破毗鄰第1F區2號地盤商業地保持的逾246億元高位。

新地副董事總經理雷霆表示,很高興投得該幅啟德地皮,項目將來可接駁鐵路站及商場,旁邊亦有充足商業配套,可打造地標式商住發展。政府未來亦會投放龐大資源發展該區,預計總投資額約400億元。

港資為增土儲出價勇
地皮上周收到5份標書,主要由香港大型發展商競逐,包括獨資入標的長實集團及痚穧a產。會德豐地產則與新世界發展,夥拍華懋集團及中國海外發展入標,後者是唯一有參與今次競投的中資財團。

據賣地章程,地皮可建總樓面逾141.54萬方呎,其中商用樓面佔逾34.9萬方呎,而中標者需開發地下商店街,涉及面積必須超過4.3萬方呎,並要提供連接啟德站的出口。發展商同時亦要興建安老院舍及長者日間護理中心,其淨作業樓面面積,不得少於約2.66萬及約3,900方呎,並須納入總樓面內。

事實上,港資發展商最近投地出價明顯較中資進取,今次為啟德發展區批出的第13幅住宅用地,亦為每方呎樓面地價最高的一幅。

落成後呎價料逾3萬
其餘12幅同區地皮,先後於一三年至一七年批出,初期成交呎價僅約4,913元,其後中資襲港大大扯高地價。其中,海航集團於一六年底奪得的第1L區3號地盤(其後轉售予琣a),每方呎樓面地價達約1.36萬元,為當時九龍東地皮呎價高位,不過紀錄剛被港資打破,更大幅高出30.7%。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,中標價比他預期為高,可見港資發展商餓地已久,要補充優質土地儲備,亦反映睇好後市及該區前景。

他指出,是次成交價反映「麵粉價」持續高企,短期而言對住宅樓價有支持作用,亦有利該發展區的物業售價,對未來優質地皮地價有指標作用,估計項目落成後實用呎價3萬元或以上。

譽•港灣反價200萬
地王效應帶動下,個別業主昨晚即時起哄。新蒲崗譽•港灣有約10%業主反價或封盤。香港置業黃杰稱,屋苑2B座中層D室兩房戶實用面積540方呎,昨反價200萬元,以1,200萬元放售,調升幅度20%。該行黃民熹稱,同屋苑1B座中低層戶原以980萬元放售,亦封盤不賣;至於7座中層B室叫價由1,700萬元調升至1,750萬元。




(東方)新地近期頻出手 斥220億補地價

啟德地王得主新鴻基地產近期積極增加土地儲備,過去一年就斥逾220億元完成兩個發展項目補地價,料可供應共逾9,000伙,當中西貢十四鄉,更成為香港歷年涉及金額最大宗同類個案。

可提供九千個單位
資料顯示,十四鄉發展項目於去年十月完成補價登記,涉逾158.9億元。該項目東面發展及高爾夫球會,以及位於大洞禾寮與西沙路一帶的部分,已相繼獲屋宇署批出建築圖則,提供30座洋房及46幢分層住宅。項目料可提供約4,700伙,總樓面約497.7萬方呎。

同系的屯門兆康第54區商住項目,位於寶田邨以東,亦在去年五月以逾65.3億元完成補地價,發展商當時已透露將會興建中小型單位。項目亦於今年二月獲批圖則,准建14幢分層住宅,樓高20至30層,住宅樓面超過227.1萬方呎,估計提供約4,540伙。
加快發展新界農地
該集團同時加快規劃旗下新界農地作住宅發展,本月初向城規會提出,將元朗錦田長春新村地盤作分層樓宇、商店及食肆等大型綜合發展,住用樓面達約193.58萬方呎,擬建3,891個住宅單位。

除了住宅項目外,該集團亦以高價奪非住宅發展,其中去年十月以50.6億元投得長沙灣興華街西對出酒店地,不但較當時市場估值上限價高出35.2%,成為政府賣地歷來最貴純酒店用地,亦是該公司去年投得的唯一一幅官地。




(東方)愉翠苑未補價700萬 貴絕新界

居屋樓價升勢突出,沙田愉翠苑中層實用面積650方呎三房戶,於未補價第二市場以700萬元沽出,為新界區同類市場樓價首達「七球」,實用呎價10,769元則為屋苑同類新高。
中原關煜裕稱,上址為J座中層5室,買家有感樓價續升,怕遲買更貴,見上址合用即決定承接。原業主○八年以約169萬元購入,十年升值約3.1倍。

錦豐苑兩房615萬沽
馬鞍山居屋連錄買賣。世紀21奇豐莊瑞生稱,錦豐苑A座高層14室兩房戶,實用面積431方呎,享海景,以自由市場價615萬元轉售,實用呎價達14,269元,貴絕全屋苑。同區錦英苑E座高層2室,實用面積554方呎,獲買家以594萬元自由市場價承接,實用呎價10,722元。

天水圍居二市場不少大單位售價仍低於500萬元,因而吸引買家入市。祥益稱,該區天頌苑K座高層三房戶,未補價售440萬元,實用呎價6,769元。

市區公屋盤源短缺,買家不惜以高價購心儀單位。市傳黃大仙東頭邨一個實用面積逾400方呎單位,以518萬元沽,實用呎價約1.2萬元。




(蘋果)譽.港灣狂反價320萬

新地天價投得啟德地皮,每呎樓面地價高達17,776元,已直逼甚至貴過東九龍不少「麵包價」。地王效應勢對整體樓市火上加油,即晚東九龍二手市場已出現零星反價個案,惟市場未聞成交。

利嘉閣程仲雄表示,啟德地皮於上周五截標後,同區已有不少業主封盤等開標,毗鄰二手屋苑新蒲崗譽.港灣約一成業主封盤。其中7座高層A室,實用面積1,034方呎,截標前叫價2,080萬元,截標後已反價200萬元,當業主昨晚得悉地皮以天價售出後,投得地皮發展商亦為新地,對後市心態更強,再反價120萬至2,400萬元,前後兩度加價共320萬元或15%,呎價23,211元,較上月同類單位成交價2,150萬元貴逾一成。

代理又指,該反價業主於同屋苑擁有另一個單位自住,並不急於賣樓,而且已任由單位丟空數月。

代理表示,新蒲崗居屋采頤花園2座高層G室,實用面積589方呎,業主原叫價650萬元(居二市場),受地皮刺激,即晚反價50萬至700萬元,呎價11,885元,更表明到價才可睇樓。另屋苑3座中層B室,實用面積591方呎,即晚反價28萬至728萬元。




(蘋果)擱置長者屋 屯門「龍床盤」或復活

「舖王」鄧成波去年買入全港最細「龍床盤」屯門菁雋原本計劃發展長者屋,但事情峰迴路轉,因間隔及劃則不適合,不排除將項目出售。另外,集團與松齡合作的首個長者屋出租項目蔚盈軒下月營運,最細一房實用374方呎,入場叫租2.67萬元,現約10組租客洽租中。

鄧成波之子、陞域集團主席鄧耀昇表示:「研究(菁雋)走廊、廁所,唔適合呢個(安老服務)用途,暫時當返一個住宅項目。(不排除出售?)乜嘢都有可能,總之冇咗養老(屋)呢個可能。」

蔚盈軒最平叫租2.67萬
至於集團旗下Tang's Living Group與松齡合作發展九龍聯合道18號全港首個私營高端銀齡養生項目「蔚盈軒」昨開放現樓予傳媒參觀,料下月營運。現場所見,單位有不少專為長者而設的設施,包括廳房廚廁均設呼叫鐘、浴室設運動傳感器,一旦長者跣倒或暈低,可即時通知醫護人員等等。

鄧耀昇表示,項目斥資2,000多萬元翻新,基座設會所及餐飲,樓上79伙,面積374至1,064方呎,間隔一至三房,叫租2.67萬至逾6萬元。租金包括地租、管理費、水電煤及醫護服務。租期最短1個月,毋須簽長約,可攜家人同住。暫時近10組客洽租。

松齡護老集團行政總裁嚴沛基表示,項目提供護理服務包括24小時專業護理服務及家居支援、每天看謢及每周身體檢查、長者照顧及復康治療等等。另外若租客有額外需要如注射胰島素、中風復康等均可提供。基座3層營運護老院,提供32個床位,月費約3至4萬元。他補充,同區護老院收費由低於1萬元至逾2萬元。據悉,九龍城某護長院床位每張收費6,200元,未計其他額外費。




(蘋果)基建概念撐起港樓市

基建概念連綿不絕,樓價升勢無停過,由即將通車的一橋一鐵,以至谷得好勁的大灣區概念,中港兩地無論人才、金融、生活以至資金也有互動機會,大大提升了買家來源分佈,故此具有發揮上述潛力的優質地皮亦水漲船高。

特首林鄭月娥上任特首9個月,主力落實中央意旨及推行有利中港兩地經貿舉措,從一橋(港珠澳大橋)、一鐵(高鐵線)到大灣區,經常中港穿梭與相關部門進一步落實細節,在中央支持下逐一啟動中港融合的安排。

過去數年,一直在消耗中的本港購買力有點兒無以為繼,或是經過多年樓價急升後,已令到一班年輕客無望在短時間置業。不過,自多個有利本港經貿前景的大型基建工程落實,加上內地金融措施變革後,增加資金流動版圖,對前景樂觀的本地發展商不惜以天價來爭逐優質商住地皮,看的是多個經濟效應發揮後,擴大買家群,延續樓市神話。

自中美朝(北韓)於貿易戰、經濟封鎖戰中,逐一解除威脅,締造環球政經融合最佳環境,富有掌握全球脈搏和營運商機的本地發展商,又有何懼怕一擲千金!




(星島)樓市熾熱 按揭保險暫不放寬

樓市持續升溫多年,金管局期間使出多項辣招,去年五月便推出第八輪收緊樓按宏觀審慎監管措施,但樓市很快回復熾熱。金管局總裁陳德霖表示,樓市氣氛於去年第四季開始好轉,今年四月情況更甚。他未有正面回應會否再出招,只言新樓落成供應量增加及按揭息率趨升兩項因素的變化或影響樓市發展,惟尚需觀察,又指暫無放寬按揭保險計畫的消息。

陳德霖表示,去年推出第八輪樓按措施後有兩個月的樓市成交量出現下跌,但第四季市場氣氛好轉,每月交投量重上約五千宗,今年四月市場氣氛進一步向好,成交量增至約六千宗,二手市場樓價亦持續上升。而一手市場成交量於去年最後兩季開始下跌,直至今年四月一手樓交易量佔比由兩成升至三成,以金額計佔比則為四成。

對於會否推出新一輪的樓按措施,他回應說,銀行對按揭貸款鬆緊只是影響樓市發展其中一個因素,其他因素包括土地和新樓落成供應量、經濟增長表現、市民的購買力,以及本地和外地需求均影響樓市及樓價的發展。雖然現時按揭息率偏低,但九七年時按息高達十二厘亦無阻泡沫形成。

他說,金管局推出措施並非直接針對樓市,而是為了保持銀行體系穩定。過去金管局推出八輪措施已令銀行的抗震力大為提高,目前平均新做按揭貸款成數僅五成,家庭供款與入息比率明顯改善,惟難以預知樓市走勢。不過,他見有兩個因素或起變化,一是今年的新樓落成供應量可能增加,二是按息可能慢慢趨升,現需較多時間來觀察這兩個因素變化對樓市的影響。

就會否放寬按揭保險計畫方便市民上車,他謂,按揭證券公司會因應市場變化作出審視,並進行調校,但每次調校計畫都必須小心管理風險及評估對樓市的影響,暫時未有進一步的消息。




(星島)御半山收3000票 OASIS推低息樓按吸客

新盤銷售步伐有加快之勢,屯門御半山首輪銷售報捷,發展商旋即落實進行次輪推售,合共78伙,折實平均呎價約15780元,市場消息指,連同復活票暫收近3000票。此外,啟德新盤OASIS KAI TAK亦率先推售50伙,發展商同時夥拍按揭中介推出低息樓按優惠。

新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,旗下屯門御半山將於周六(19日)推售78伙,將不設大手客時段,每位買家限購2伙。價單定價由689.93萬至901.99萬元,所有優惠及折扣不變,提供最高21%折扣優惠,折實售價由545.04萬至712.57萬元,折實呎價介乎14275至18668元。折實平均呎價約15780元,整批單位折實市值超過4億元。

張卓秀敏續指,預計項目最快於次輪銷售後再次加推部分單位,並具提價空間。另外,是次推售單位面積由304至454方呎,戶型涵蓋1至2房,包括1房戶共10伙、佔13%;1房連儲物室提供26伙、佔33%;2房戶則提供42伙、佔54%。

次輪銷售入場單位為1A座19樓B室,面積304方呎,價單定價689.93萬元,折實售價約545.04萬元,折實呎價約17929元;最高為1B座28樓K室,面積454方呎,定價901.99萬元,折實售價712.57萬元,折實呎價約15695元。

項目昨續開放位於九龍站商廈內的示位參觀及收票,市場消息指,市場反應熱烈,連同復活票暫收近3000票,超額認購約37.4倍。

另外,會德豐地產啟德OASIS KAI TAK,將推售50伙分層戶。會德豐地產常務董事黃光耀指出,該盤日前公布銷售安排,將於今周五(18日)以先到先得形式推售50伙分層戶,戶型由開放式至3房。

黃光耀認為,該批單位料將力吸向隅客源。若50伙全數沽出料市值近8.3億元,餘下約70伙分層戶。他指,截標的啟德地王價錢理想,料該盤售價有上升空間,有機會再創區內新高。

他續指,項目昨推出首個低座特色戶,為B座2至3樓A室,面積1470方呎,連458方呎天台,屬4房套房連工人房設計,前臨啟德河,市場罕有。將於周日(20日)招標,並於同日截標。現時約有十組客洽購上述該項目的複式單位,日後將安排部分特色戶以招標形式發售。

中原按揭經紀董事總經埋王美鳳表示,集團為該盤推出H按優惠,按息全期低至H加1.24%,且有達貸款額1.95%現金回贈,並設有封頂息率,為P減3.1%(P為5.25%),按揭年期達30年。此外,經絡按揭轉介亦有相類似優惠。

市場消息指,該盤是次發售以用家及換樓客為主導,佔約7成,對3房單位尤其感興趣 ,而向隅客中投資者佔約3成;至於有興趣人士中,九龍區客佔約6成,港島區及新界區分別各佔約2成 。




(明報)愉翠苑3房700萬沽 膺新界綠表居屋王

白居二痡`化,綠表買家加快入市步伐,沙田居屋愉翠苑有3房戶做價高見700萬元,膺新界綠表居屋王。

中原市務經理關煜裕表示,上述愉翠苑J座中層05室,實用面積650方呎(建築824方呎),屬3房間隔,新近以700萬元(未補地價)獲承接,實呎10,769元(建呎8495元),做價打破同屋苑今年1月同類戶型以696萬元的紀錄,為新界綠表居屋首見700萬元;原業主於2008年以約169萬元購入單位(未補地價),帳面獲利531萬元或約3倍。

地王開標 譽•港灣反價15%

另啟德新地王誕生之後,毗鄰新蒲崗譽•港灣二手放盤出現反價個案。單位為7座高層A室,屬實用面積1034方呎4房戶,啟德地王截標前叫價2080萬元,至昨日反價至2400萬元,累積提價320萬元或15%,最新實呎叫價為2.32萬元。

此外,將軍澳天晉IIIB期,有4房戶呎價直逼2.3萬元,創區內分層標準戶二手新高。美聯分行營業經理陳耀坤表示,天晉IIIB期第1B座高層B室,實用面積945方呎,屬4房1套連工人套間隔,望海景,成交價2,168萬元,實呎22,942元;原業主於2014年底以1507.6萬元購入,帳面獲利逾660萬元或44%。

「拉姑」2870萬沽雍景臺 賺五成

樓市急升下,亦有名人以高價沽出手持單位。土地註冊處資料顯示,藝人謝霆鋒母親「拉姑」狄波拉(原名李敏儀、又稱李嬙),於1996年以1888萬元購入的西半山雍景臺1座中高層E室,本月初以2870萬元售出,以單位實用面積1117方呎計,實呎25,694元,成交價及呎價均創屋苑新高;狄波拉持貨至今22年,帳面獲利982萬元,賺幅達52%。

另外,土地註冊處及公司註冊處資料顯示,琤芼行創辦人梁昌家族及相關人士,包括梁仲賢、梁啟天和吳麗蘋,上月透過公司名義,以合共約2.27億元,購入何文田公爵街6至6C號共9個物業,每個作價約2056至2820萬元。

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