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今日新聞摘要 10.05.18

公關部

2018-05-10


(明報)李鄭屋邨538萬 膺全港公屋王 3年飈1.2倍 額印鬆綁業主即沽賺298萬

私樓成交價持續飈升,公屋、居屋等資助房屋的樓價升幅同樣驚人,並屢創新高,其中樓齡接近30年的長沙灣公屋李鄭屋邨,最新有單位以538萬元(已補地價)售出,榮膺全港公屋王寶座,而有關單位原業主持貨短短3年,額印稅SSD「刑期」屆滿即放售,帳面獲利298萬元或1.24倍,平均每年賺約百萬元。

土地註冊處資料顯示,上述李鄭屋邨第7座和睦樓中層16室,上月以538萬元售出,成交價創全港已補地價公屋單位新高;以單位實用面積494方呎計,實呎10,891元。資料顯示,對上全港公屋王為大圍顯徑邨及黃大仙下邨單位,兩者成交價均達530萬元,上述新公屋王成交價較舊紀錄高1.5%。

成交價高舊紀錄1.5%

值得一提的是,上述原業主於2015年4月以240萬元購入單位,剛過3年額印期,沽貨即賺298萬元,短短3年賺幅達1.24倍,假設當時業主「按盡」最高九成按揭,首期只需24萬元,換來的是3年內平均每年帳面賺近100萬元,利潤相當可觀。至於今次購入單位的新買家,由於單位樓價已超過500萬元,最高按揭成數降至八成,首期支出逾100萬元,推算每月供款逾1.8萬元。

料原業主3年前首期僅24萬

事實上,由於已補地價公屋單位的樓價相對較高,價錢升幅落後於未補地價的公屋單位,如將軍澳寶林邨寶泰樓一個中層2室單位,實用面積381方呎,去年10月以205萬元(未補地價)易手,實呎5381元;原業主於2014年以28萬元(未補地價)購入,3年額印稅(SSD)鬆綁後沽出,帳面賺177萬元或逾6倍。

除公屋外,居屋同樣錄得高價買賣,土地註冊處資料顯示,將軍澳寶明苑B座寶柏閣中層15室,屬實用面積212方呎迷你戶,上月以358萬元(已補地價)易手,折合實呎16,887元,呎價創新界區已補地價居屋新高;原業主於2010年以107萬元(已補地價)購入,持貨8年,帳面獲利251萬元,物業升值2.3倍。

富健未補價實呎7855元

另祥益地產高級區域經理黃慶德表示,屯門居屋富健花園11座中層G室,實用面積592方呎,新近以465萬元(未補地價)售出,折合實呎7855元,成交價和呎價均創屋苑新高。他續稱,買家鍾情單位向東,坐擁內園景,加上單位內籠裝修企理,故即使屬破頂價仍決定入市,原業主於1999年以87.3萬元(未補地價)購入,持貨19年帳面獲利377.7萬元,期內升幅達4.3倍。




(明報)銀行可用大數據批千億私貸 金管局拆牆鬆綁 免入息審查

金管局昨日發出新指引,為業界發展虛擬銀行業務鋪路。指引容許銀行劃出一個「新私人貸款組合」,在借貸時毋須收集客戶的入息證明,而是以大數據和行為模式等分析客戶的貸款風險,預計全港將有約1000億元私人貸款額度可劃入這組合,並考慮把措施逐步擴展至商業貸款,例如向初創企業的貸款。業界紛紛表示歡迎,並透露會利用科技改善貸款審批程序。

指引限定,銀行須為「新私人貸款組合」設置上限,總額不應超過資本基礎的10%。金管局發言人表示,指引所指的資本基礎是指一級資本,若以首20家最活躍於個人信貸業務的本地註冊零售銀行計算,它們的資本基礎的10%約為1000億元。

新私貸組合上限不逾一級資本10%

發言人續稱,相信新指引不會對銀行私人貸款總額造成很大影響,因資本基礎的10%只是一個上限,並非所有銀行都會推出「新私人貸款組合」。當局亦預計,銀行會逐步推展這方面的業務,確保風險可控,不會在短期內用盡10%的上限。此外,「新私人貸款組合」可能會取代部分傳統私人貸款。

根據指引,除了要求銀行設置「新私人貸款組合」規模上限,當局亦對個別客戶的貸款額設限,銀行須為借款人釐訂較一般傳統產品為低的貸款額度。同時,在設計網上貸款平台時,銀行應確保向客戶提供該貸款產品的足夠資訊。最後,當局亦要求銀行做足後期監察。

業界:常轉帳馬會戶口影響評級

有業內人士表示,銀行一直收集不少客戶資訊,例如信用卡消費行為、轉帳習慣及投資取向等,但沒有一套有效的人工智能模型,分析數據,貸款業務一向單靠客戶的入息水平及還款歷史進行評估,方法單一。現時金管局有指引,彈性將增加不少,他舉例稱,「一個人若經常把資金轉帳到馬會戶口,這行為將會影響其貸款評級」。

業界對新指引紛紛表示支持,指會研究改善目前的個人貸款審批程序。渣打香港行政總裁禤惠儀表示,新指引讓業界可利用不同類型科技,更有效和快捷審視客戶貸款能力和信用風險。中銀香港副總裁龔楊恩慈稱,會改善相關貸款業務的審批流程,簡化審批所需文件,縮短審批時間,提升客戶體驗。

為虛擬銀行發展奠定基礎

指引也為虛擬銀行的發展奠定基礎,中信銀行(國際)表示,新指引有助業界推出便利客戶的流動銀行服務,該行會積極研究推出免入息證明的遙距個人貸款服務。

WeLab創辦人龍沛智表示,以旗下香港WeLend近5年來的營運經驗,已證明創新科技絕對能有效提升信貸風險管理,他期待與銀行分享有關經驗及合作。




(明報)IMF:港不會有樓市危機

國際貨幣基金組織(IMF)駐港分處代表陳方楠表示,香港不會有樓市危機,因為現時供應和需求不均衡,需求仍強勁,不過去年報告已提及香港樓市被高估。她指香港息口會跟隨美國如上升,但上升步伐不會一對一的跟隨美國。加息會增加家庭債務負擔,她認為,雖然香港家庭借貸上升,但銀行有很強的資產負債表,有大量緩衝空間,因此加息對香港經濟影響不大。

IMF公布《亞太地區經濟展望最新預測》,指出雖然近期前景有所改善,圍繞預測的風險目前大致平衡,但中期內下行風險將佔主導,包括全球金融狀?收緊、各國貿易政策轉向保護主義,以及地緣政治緊張局勢加劇風險。由於存在很多不確定因素,IMF認為亞洲各國應在宏觀經濟政策採取保守態度,?力積累緩衝和增強韌性。

料中國增長放緩到6.6%

關於近期的貿易摩擦,IMF亞太區域研究處處長Koshy Mathai認為,貿易是經濟增長的動力,特別是對亞洲而言。在全球供應鏈的關係下,貿易摩擦下不會有贏家。中國對美國出口中,有30%附加值是來自其他國家,對中國施加關稅會對相關供應鏈國家造成影響,若中國經濟增長放緩1個百分點,亞洲其他國家增長會減慢0.3個百分點。對金融市場而言,自美國3月宣布展開301調查,已對全球股市造成影響。

IMF預計亞洲經濟,在2018年和2019年將增長5.6%,通脹仍將疲軟,中國的增長率預計由去年的6.9%放緩到6.6%,在一定程度上反映當局收緊金融、住房和財政政策的措施。IMF亦預測香港今年經濟增長3.6%,比今年1月預測的2.8%調升0.8個百分點,預測2019年經濟增長3.2%。




(東方)資助房屋頻誕樓王

政府資助房屋瘋搶至癲價,兩個月內公屋、居屋及夾屋輪流誕成交價樓王。最新為長沙灣公屋李鄭屋邨實用面積494方呎單位,剛以538萬元易手,成交實用呎價10,891元,創全港公屋樓價新高。

上述公屋樓王為和睦樓中層16室,屬屋苑罕有大單位,原業主一五年僅以240萬元購入,估計當時已補地價,帳面獲利298萬元離場,單位約三年升值1.24倍。是次成交金額打破一六年十月沙田公屋顯徑邨的530萬元舊紀錄。

近月私宅樓價不斷被推高,資助房屋樓價亦不甘示弱。三月初,旺角居屋富榮花園10座低層A室,實用面積592方呎原則三房戶,以920萬元售出,成為全港居屋成交金額最高,舊紀錄由同一屋苑單位保持近一年。而日前沙田夾屋晴碧花園1座中層F室,實用面積675方呎大單位,亦以928萬元獲買家承接,是繼一六年底何文田夾屋欣圖軒售911萬元後,再創夾屋做價歷史新高。

居屋寶明苑每呎逼萬七
地產代理指出,高價承接上述類型房屋的買家,多為同屋苑分支家庭客,因為要方便照應,在放盤選擇不多情況下,惟有高價承接市場僅餘放盤。同時,二手樓價升得太急,遠超買家負擔能力,令部分原先打算入市私樓買家,亦轉向購買公營房屋,需求增加下,樓價自然被推高。

以將軍澳樓市為例,近日交投急升,私人屋苑細單位呎價超越2萬元,居屋價亦步亦趨。當中,寶明苑B座中高層15室,實用面積212方呎,售358萬元,實用呎價16,887元,呎價創全區居屋新指標。

即使未補價第二市場多個居屋,亦錄高價買賣。祥益黃慶德稱,屯門富健花園11座中層G室,實用面積592方呎,居二價售465萬元,實用呎價7,855元,做價及呎價同創屋苑同類市場新高。

富誠地產潘祖兒稱,牛池灣嘉峰臺5座中層B室,實用面積588方呎,以綠表價650萬元售出,做價創屋苑新高,實用呎價11,054元。消息稱,黃竹坑雅濤閣4庢中層D室,實用面積約576方呎,以720萬元創屋苑綠表新高價售出,實用呎價12,500元。

富怡花園拍賣搶高25萬
市場缺盤下,另類居屋物業同樣受捧。忠誠拍賣昨日售出小西灣富怡花園4座低層F室,屬法院令物業,實用面積約484方呎,綠表開價285萬元,獲承六口價後,終以310萬元拍出,實用呎價約6,405元,搶高25萬元或近9%。




(東方)廣東道舖租冧逾七成

香港零售銷貨值連升十三個月,各類零售商趁市況回暖下積極搶租核心區街舖。個人護理連鎖店萬寧最新以每月125萬元,承租尖沙咀廣東道86至98號文利大廈地下4號及5號舖,新租較一三年高峰期大跌72%。

喜來登旺鋪聯席董事劉兆偉稱,上址自一六年九月份至今已交吉約20個月,經常有不同租客洽租,惟租金未達業主要求,故一直空置,該舖面積共約2,518方呎,是次料屬該類零售行業,多年來首度進駐該條街道。

銅鑼灣兩舖月租30萬
該行副董事總經理黃偉文補充,上址前租戶為周大福珠寶金行,於一三年舖市高峰期以每月約450萬元承租。而該街道對上一宗街舖新租個案,為化妝品店莎莎以月租約130萬元,租用同街68至80號地下5至6號舖,呎租約520元。他認為,各零售商看好未來零售市況,核心區舖租已經見底及完成調整。

銅鑼灣亦錄大幅劈租個案。消息稱,區內利園山道13至19號快樂大廈地下單號舖,面積約750方呎,最新以每月約15.5萬元租出;毗連的單號地舖,面積相同,早前以每月約15萬元租予台式飲品店。

翻查資料,上述利園山道兩個舖位原由連鎖化妝品牌於一一年以每月約95萬元承租,其後一三年以每月約105萬元續租,但隨?零售市況回落,該品牌於一五年十一月到期未有續租。以最新租金對比高峰期,兩舖位租金大幅回落71%。

同區出現舖位頂租個案。消息透露,美國鐘錶及時裝品牌現以每月約150萬元租用銅鑼灣怡和街1A至1L號香港大廈一個地舖連閣樓,面積共1,640方呎,最新獲運動品牌頂租,月租100萬元,呎租610元。而怡和街19至31號樂聲大廈一個面積約357方呎的地舖,獲電訊公司以每約15萬元承租,呎租約420元。

大埔千四呎舖索億元
長沙灣舖位一年升值三成。盛?商舖基金管理行政總裁李根興稱,以963萬元沽出區內發祥街9至11號家家發大廈地下2號舖,舖位一七年五月以740萬元購入。該舖面積約324方呎,現由滷水店以每月約2.5萬元承租,租期至二一年五月。

大埔舖位以逾億元放售。世紀21灝天葉浩陰說,大埔大明里5號寶華樓A座地下舖位,以約1億元放售,面積約1,400方呎,設有約1,400方呎閣樓。該舖位由經營多年的知名食肆自用。




(東方)粉嶺中心特色戶升穿700萬

市場特色單位供應罕有,買家往往願意以高價接貨,粉嶺中心C座頂層連天台單位以703.8萬元售出,創屋苑史上新高。

翠擁華庭呎價逾萬六
利嘉閣莫永澤稱,上址實用面積513方呎,實用呎價13,719元,原業主持貨六年,帳賺約348.8萬元。該盤本月暫錄兩宗成交,目前放盤量約26個,入場費約510萬元起。

馬鞍山翠擁華庭亦錄得一宗連平台單位買賣,中原胡耀祖表示,該盤1座高層兩房戶,實用面積621方呎,成交價796萬元,實用呎價16,446元,為同類新高價。

樓價升勢持續,不少屋苑成交一間貴過一間。該行余志偉表示,火炭駿景園3座高層B室,實用面積594方呎,以990萬元售出。實用呎價16,667元,創屋苑新指標。

祥益邱家邦表示,屯門有新盤開賣,帶動氣氛向好,同區啟豐園3座低層C室,實用面積325方呎,附設裝修及連家電,以510萬元易手,實用呎價15,692元為該盤新高。

第一城扣稅照賺83萬
市場再錄辣招盤賺錢個案。中原黎宗文稱,沙田第一城30座中層G室,實用面積327方呎,獲買家以590萬元購入,實用呎價18,043元。原業主於一六年十二月以448萬元入市,持貨不足三年,是次扣除約59萬元額外印花稅後,帳面仍賺約83萬元。

該行杜文俊稱,大圍金禧花園3座低層B室兩房戶,反價3萬元,以578萬元易手,實用呎價18,408元。




(蘋果)港?逼7.85水平 金管局隨時再接錢

港匯繼續逼近7.85弱方兌換水平,長短息個別發展,銀行界預料金管局隨時有機會再出手接錢,惟規模會較上一輪少;由於中長期拆息仍然高企,有大行再上調港元存息至年息2厘吸客。
據彭博報價系統顯示,港匯昨下午5時30分及晚上6時45分曾兩度觸及7.85的弱方兌換水平,但由於未有銀行向金管局沽港元,故當局未需入市承接港元沽盤,銀行體系結餘未有縮減。港匯及後續於7.8499水平徘徊。
財資市場公會資料顯示,昨隔夜息跌約21點子,至0.19714厘;與供樓按息相關的一個月期拆息連日回落,跌至1.13464厘。長息則持續高企,三個月拆息連升18日,見1.75厘,再創2008年底以來新高;一年期拆息續升至2.29679厘。
上海商業銀行研究部主管林俊泓相信,港匯隨時有機會觸及7.85導致金管局再度入市。即使金管局再次出手承接港元沽盤,規模將不會太大,「上一輪連續幾日接百億元,現在第二輪亦未必需要日日接。」他指關鍵在於小米何時上市,假如六月上市,對港元需求增加,拆息將持續上升,銀行體系總結餘收細時間或延後一個月,不過截至目前為止,他認為港美息差收窄速度是按預料中的步伐。
中銀港元存息達2厘
另中銀香港推母親節定存優惠,一年期港元定存年息升至2厘;美元定存則有2.7厘,息率與永隆同屬全城最高。起存金額為等值港幣5萬元,只適用於新資金或兌換資金,推廣期至5月18日。除中銀香港外,目前渣打香港、永隆、東亞等至少5間銀行的一年期港元定存均達2厘。




(星島)公私營合作發展 李澤鉅指「一流」

土地及住宅供應問題受社會關注,早前土地供應專責小組推出公眾諮詢文件,當中提到公私營合作發展項目,以及在葵青貨櫃碼頭上蓋建屋。長江基建主席李澤鉅昨日出席股東會後表示,若可做到公私營合作是「一流」,公私營合作項目會較政府收回土地賺得多,惟以香港現時的政治環境而言,並不容易做到。

  長和旗下香港國際貨櫃碼頭(HIT)目前在葵青貨櫃碼頭內,分別於四號、六號、七號及九號碼頭經營十二個泊位,為貨櫃碼頭的主要營運商。對於在貨櫃碼頭上建屋的建議,李澤鉅認為技術上不難做到,最重要是能夠保持貨櫃碼頭繼續運作。

  為了增加土地供應,社會上有聲音認為政府可以利用《收回土地條例》,將發展商囤積的農地收回,用作發展用途。李澤鉅指出,香港是法治社會,政府為了公眾利益,有權運用《收回土地條例》收回發展商的土地。而以地產商的角度而言,公私營合作的利潤會較政府收回土地的回報多,但最終仍然由政府決定。

  翻查長實集團二一七年的年報,截至去年十二月三十一日,集團在大埔、元朗及北區均有農地,其中包括位於大埔鳳園、地盤面積近七萬平方米的農地;位於元朗由集團持有六成權益、地盤面積近八十萬平方米的農地,以及位於北區若干地段,地盤面積近十七萬平方米的農地。

  另外,昨日在股東會上,有股東不滿長建股價表現。李澤鉅表示,集團上市時的股價是十二點六五元,至今已有不俗回報,而基建項目的投資及發展年期最少為十五年,長的可達二十五至三十年,又指長建是「做種大樹的生意,唔係做種菜生意」。

  對於集團未來的收購計畫,他表示集團未宜事先公布,因賣家或會提高售價,而目前集團的負債比率相對低,有能力收購新項目,又指自己不會容許公司高負債。

  另外,電能實業於二一四至二一七年的四個年度,各年度所派每股末期息均在兩元以上,而過去兩個年度均有派特別息,二一六年全年派息七點七二元,而二一七年全年為十六點三元。昨日亦有股東關心電能近年派高息的決定,李澤鉅指這是順應股東要求,亦明白不同股東對派息有不同的意見。

  在去年十一月,長建與電能的千億合併方案被股東否決,李澤鉅表示不會重提兩者的合併,因為事情已經過去。




(星島)發展郊園邊陲 八千反對意見或作「參考」

土地供應諮詢展開短短兩周,專責小組近日已收到超過八千份由綠色和平所發起的網上聯署運動意見書。據了解,意見書內容幾近一式一樣,加上用詞中提及不應發展郊野公園整個部分,非只集中於公眾諮詢所指的「邊陲地帶」,故小組有機會作出另類處理,將上述意見列為「參考」。綠色和平反指,每名簽署的人士都是一個「活生生」的人,應獨立考慮他們的建議。

  為期五個月的土地供應諮詢,首階段的公眾教育工作已開展半個月,在第二階段的收集意見工作尚未正式開始之際,土地供應專責小組已收到超過八千份相信是來自環保團體綠色和平所發起,包括要求優先開發棕地、不發展郊野公園任何部分及反對填海的網上聯署意見書,率先出現疑似有團體就某一選項動員支持者的情況。

  據了解,小組日前在會議上曾討論如何處理相關情況,會上有意見認為除了簽署者姓名及簽名外,意見書的內容大致相同,有可能會被視為模板或複製的「參考」意見。另外,亦有意見認為由於意見書中提及郊野公園的用字,即「郊野公園及其邊陲地帶以及填海都不應該成為土地供應的選項,」與現時只列作中長期及概念性的「發展邊陲地帶」有分別,故亦應只將以上多份意見書列作「另類意見」處理及計算。

  根據資料,小組主席黃遠輝曾在兩周前展開諮詢時就曾指,如有動員情況會有所得知,而諮詢並非只考慮某方案的支持人數,而是在分析時,需要將所收集意見在質和量方面糅合在一起,頗考負責研究機構的功力。

  綠色和平回應傳媒查詢時指,以上簽署的人士都是真實、「活生生」的市民,認為每封意見書都代表一個聲音,應對他們的訴求獨立考慮。

  綠色和平昨亦發表民意調查結果,指六成二受訪市民對增加土地後,住宅樓價會回落至可負擔水平表示沒有信心,而炒賣活動被視為樓價高企的主因。該團體認為收回棕地、私人會所用地及善用閒置用地,可較耗時十年以上的填海等方式,更快提供用地解決基層市民住屋問題。




(星島)聯會倡未來十年 須建60萬伙公屋

公屋聯會昨與土地供應專責小組會面交流意見,提出十項包括開發棕地、郊野公園邊陲地帶及粉嶺高球場的短、中、長期建議。聯會亦認為為縮減公屋輪候時間,加上重建需求,未來十年需要六百公頃用地及興建六十萬個公屋單位。

  有多名區議員成員的公屋聯會,昨與土地小組舉行會面。主席文裕明於會後表示,他們提出十項建議,包括發展棕地、在提供完善交通及社區配套下,發展粉嶺高球場、在「陽光下」進行公私營合作、發展郊野公園邊陲地帶、發展「地下城」及重置貨櫃碼頭等。有與會代表亦指,希望可利用五千多塊閒置用地當中,合適的用地興建過渡性房屋。

  文裕明亦指出,未來十年合共要增加不少於六十萬個公屋單位,最少需要六百公頃土地,支持通過重建增加地積比,發展郊野公園邊陲等方案,直接增加公屋供應及增加安老院舍等設施。公屋聯會又建議政府設立恆常的專責委員會,持續聽取民意、檢討及跟進土地供應的問題。

  另外,房協主席鄔滿海昨表示,房協轄下的出租屋邨面對老化問題,將陸續重建,其中香港仔漁光邨會於今年底開展重建工程,房協已成功找到附近一幅地皮,先興建過渡房屋安置居民。




(星島)御半山收逾4400票

新地發展的屯門御半山,將於本周六首輪發售188伙,並於今日截票,市場指,該盤暫收逾4400票,超額認購約22.5倍。




(星島)啟德地明截標 市場吼實

啟德1F區1號地將於明日截標,區內地皮向來受到發展商垂青,加上該地規模龐大,發展潛力優厚,料成為各大中型財團爭逐,市場估計成交價將突破200億元,有機會問鼎總價新地王。該地皮面積約17.82萬方呎,可建約141.5萬方呎,其中約106萬方呎作住宅,其餘可作商業用途。若以方呎約1.5萬元計算,成交價達212億元,總地價有機會打破去年長沙灣興華街地王的172.88億元紀錄。






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