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今日新聞摘要 28.11.17

公關部

2017-11-28


(明報)高力:五成物業投資者 明年只買不沽

亞太區房地產持續受追捧,高力國際於今年9月至10月間向35組本地投資基金和發展商進行問卷調查,發現受訪者對亞太區房地產市場持正面態度,當中逾五成受訪者將於明年只買物業而不沽貨,惟因資金成本上漲,故投資者對本港市場持審慎樂觀態度。

料舊樓強拍數目上升

高力國際資本市場及投資服務副常務董事胡孝直表示,資金成本不斷上升,雖然投資者因此變得審慎,但寫字樓仍是最受歡迎的投資項目,逾75%受訪者有意投資全幢或分層寫字樓。另政府有意重啟活化工廈政策,投資者亦於市場尋寶。胡續稱,中資仍熱中於本港物業市場投資,過去中資大多購入逾百億元貴重地皮,但現時則透過私人市場收購物業作投資,以約10億元為目標。他預計未來舊樓收購會持續增加,強拍數目亦會上升。

另高力國際研究部董事石峰表示,有投資者正透過翻新或重新定位乙級寫字樓,以及將工業物業改劃成寫字樓用途,以提升物業價值。





(東方)西環119呎賣235萬

香港樓價持續高企,涉及金額較細的納米單位呎價被搶高。不設電梯的西環青蓮臺怡景苑實用面積僅119方呎的「超級納米」戶,以235萬元登記售出,實用呎價逼近2萬元。同時該類單位租金亦貴得驚人,早前同類面積納米單位放租盤,以每月8,500元租出,實用呎租逾70元,比南區豪宅更高。

據土地註冊處資料,上述怡景苑一個連天台開放式單位,實用面積僅119方呎,於早前以235萬元登記售出,實用呎價19,748元,單位三年升值約25%。

資料顯示,該物業樓齡約29年,不設電梯,除底層外,其餘樓層均為一梯8伙設計,物業坐落較高位置,距離港鐵站有一段路程,要以半山行人扶手電梯才可到達。

沙田中心售價首見6百萬
納米單位租金亦貴得驚人,如該物業早前同類面積納米單位租盤,以每月8,500元租出,實用呎租逾70元,比南區豪宅更高。

中小型住宅市場樓價亦屢試新高,沙田中心做價首度升至六球大關,中原馮澤源稱,該盤安寧大廈低層A室三房戶,實用面積390方呎,售600萬元,實用呎價15,385元。上述做價打破屋苑數月前錄得的580萬元高位,創屋苑售價新高。

北區粉嶺中心錄新高。世紀21奇豐陳桂新亦稱,該屋苑F座中層5室,實用面積368方呎,售469萬元,實用呎價12,745元創屋苑新高。

新界西北區二手屋苑高價不絕。中原蔡偉傑表示,屯門海典軒1座高層H室,實用面積457方呎,以兩房新高價587萬元售,實用呎價12,845元創屋苑新高。該行朱偉雄稱,青衣灝景灣2座低層F室,實用面積666方呎,三房套房間隔,售996萬元,實用呎價14,955元,售價及呎價均創同類新高。

海典灣每呎2.1萬冠馬鞍山
現時買家可謂大小通吃,豪宅大戶亦獲高追。美聯鍾燕河指,馬鞍山海典灣頂層複式單位,實用面積1,300多方呎,以公司轉讓形式,連同兩個車位售2,800萬元,實用呎價逾2.1萬元,料創全區二手新高,而項目每個車位市值約130萬至140萬元。據悉,新買家非首置客,故以公司轉讓形式交易,節省樓價15%從價印花稅。

公、居屋樓價亦被私樓帶動向上。據土地註冊處資料顯示,深水埗公屋南昌邨昌賢樓低層18室,實用面積390方呎,第二市場成交價296.8萬元。折合實用呎價7,610元,料創屋邨呎價新高。中原柯勇稱,將軍澳居屋彩明苑E座高層5室,實用面積650方呎,以630萬元第二市價售出,做價屬同類次高。

據《彭博》報道,香港住宅市場持續火熱,仍未有降溫迹象,在供應短缺、地價上升、銀紙不值錢等情況下,繼今年樓價升約11%後,預計明年將再升10%。





(東方)港商廈租賃開支貴絕全球

香港寫字樓租金成本位居全球最貴。據戴德梁行《全球寫字樓租賃開支報告》指,香港寫字樓每張辦公桌的每年租賃開支約21.39萬元,為相隔四年後重奪全球第一位。

每張辦公桌21萬元一年
上述報告分析全球58個國家或地區共215個寫字樓市場情況,並以為計算單位。該行香港董事總經理蕭亮輝稱,香港12幢主要超甲級寫字樓,因待租空間緊絀及中資機構對寫字樓需求殷切,令每張辦公桌每年租賃開支按年升5.5%,至逾21萬元,重奪最貴租賃開支地區。

他指,在過去四年居於首位的倫敦韋斯滕德,今年跌至第二位,該區寫字樓每張辦公桌每年租賃開支約17.68萬元,按年跌19.2%。

寫字樓租賃成本重,他指,在香港租用可配置100名員工的辦公場所,需花費300萬美元,但相同金額,在其他地區,如多倫多及馬德里,則分別可租用配置300名與多達500名員工的場所。

另外,新界區商廈呎價已逾萬元。中原葉宇政指,沙田石門京瑞廣場2期20樓G室以約1,586萬元一手售出,成交呎價逾一萬元。而美聯稱,大昌地產委託該行代理同區活化商廈新都廣場4層,全層入場費逾1.15億元。





(東方)匯璽II次輪快出擊 項目限售500伙 值70億

市區新盤推售氣氛熱鬧。新鴻基地產西南九龍匯璽II,料日內落實次輪銷售安排,發展商昨開放全新開放式示範單位予傳媒參觀,重申項目入伙前限量出售不超過500伙,市值料逾70億元。

翰畋傳沽六成單位
新地副董事總經理雷霆稱,匯璽II上周六開售單位近沽清,因項目位置等條件罕有,維持入伙前出售不超過500伙。他又稱,旗下馬鞍山雲海及沙田九肚雲端將於聖誕後啟動攻勢,料明年一月開售,或成集團明年頭炮新盤。

新地代理總經理陳漢麟表示,項目首推20伙開放式戶已沽清,新加推單位包括12伙此類戶型單位,料反應理想。該盤開放式示範單位參照3B座38樓G室搭建,實用面積272方呎,廚房採用開放式設計,大廳連接面積22方呎露台。

馬頭角翰畋昨開售59伙,發展商高譽投資總經理楊敏健稱,入票人士中,用家及投資者各佔一半。消息指,截至昨晚十時,該盤已有36伙獲買家認購,佔推售單位逾六成。

南豐集團筲箕灣香島昨售6伙,成交額共逾1.48億元,該盤周五發售23伙。

新世界發展西營盤瑧蓺加推40伙於周五招標。同系荃灣柏傲灣以1,349.8萬元沽1B座57樓E室三房戶,實用呎價20,702元,料創區內非海景單位新高。同系元朗唐人新邨柏逸加推28伙,折實呎價1.23萬元,周五發售30伙。

宏安地產沙田薈蕎更新價單,延長1%折扣優惠至下月底,並為開放式單位增設八成按揭。





(蘋果)儲局議息臨近 年結因素影響 港元拆息08年後最高

反映1個月後年結因素兼聯儲局議息期臨近,港元拆息持續飆升,與拆息按揭(H按)計算相連的1個月港元拆息,定盤價昨升穿0.9厘,是2008年底以來新高,交易員指盤中價傳聞一度升逾1厘。息升?強效應下,港?午後曾升穿每美元兌7.8港元聯?中間位關口。

財資界相信,年底前1個月拆息很大機會高踞1厘以上水平。內地資金昨亦緊張,市場常用的拆借基準14日回購息率高達5.1厘,1個月上海銀行同業拆息為4.04厘。雖令H按水平推高,但現時普遍銀行設封頂利率為2.15厘。

年底前或見1厘以上
港?昨早開市曾偏軟至每美元兌7.8329港元,但不久迅速轉強逾300點子,並在7.8關口徘徊,午後2時最強見7.7989,傍晚6時半報7.8007,升值0.1%。
1個月港元拆息定盤價昨報0.9225厘,較上周五升0.11厘,上周四及五則分別報0.7186及0.8129厘。
渣打銀行外?策略師張敬勤表示,前一段時間港股造好,北水南下經港股通流入資金確實趨增,但昨日港?走強與股市無關,主要是息升效應;下月中美國議息臨近,儘管加息預期已一定程度反映,惟隨?美息上升、港息很難不跟升,由各商業銀行決定的最優惠利率水平,今年內調升機會「則未必咁快見到」。他又預期,年底前1個月港元拆息會升至1厘以上。
美下月加息機會100%
上商研究部主管林俊泓指,還有1個月時間便屆年底結算,銀行需預留較多資金粉飾窗櫥,1個月拆息昨升逾0.9厘,正好覆蓋年結因素。另外聯邦基金利率期貨價格顯示,下月13日議息時,美國加息機會率達100%,加息預期迫近令美息抽高、港息跟升,1個月港美息差已收窄至約50點子。
近期股市暢旺,他說傳統思維相信年初股市普遍造好,不排除有外資機構或大型對沖基金「借定」1至3個月有期資金作部署,令整體拆息更緊。
對於內地拆息抽升,星展香港財資市場部董事總經理王良享認為,內地資金緊張或令企業及金融機構借港元買入人幣,上周人幣?率已有反應,加上聯儲局加息預期趨近,港息這幾天亦追上彈升。





(蘋果)海典灣癲賣2,800萬 呎價逾兩萬 馬鞍山二手新高

新界東連環癲價,恒地馬鞍山迎海天際屋正以天價招標之際,區內二手特色戶率先誕樓王。信置2003年樓市最低潮開售的海典灣,一伙頂層全海景複式「樓王」癲賣2,800萬元,呎價21,164元,貴絕馬鞍山二手樓。

臨近年尾,樓市升勢未見放慢,馬鞍山二手呎價首度升破2萬元。海典灣1座C室頂層複式特色戶,實用面積1,323方呎,四房間隔,主人套房附設大平台﹔全屋平台約220方呎,另天台480方呎。消息指,該單位放盤約半年,連兩個車位開價2,800萬元以賣公司形式放售,最終零議價下易手,呎價高達21,164元,貴絕馬鞍山。

「賣殼」慳稅420萬
據知,新買家為本地用家,因本身已持有物業,若再入市須支付15%雙倍印花稅,是次透過公司股權轉讓入市,可節省420萬元辣稅。車位方面,每個約值130萬元。土地註冊處資料顯示,上址原由公司持有,公司董事包括林偉華、蘇振豪及蘇碧樺,2009年7月以1,368萬元入市,持貨8年,賬面獲利1,432萬元,升值一倍。此單位第一手業主於2003年9月買入,當時作價738萬元,呎價僅5,578元,最新造價較當年「沙士價」升值2.8倍。
更癲的是,連區內居屋更以「瘋癲價」內部轉讓。土地註冊處資料顯示,錦泰苑D座中層4室,實用650方呎,於自由市場以高達740萬元內部轉讓,造價貴絕馬鞍山居屋王。單位原由兩名姓梁人士持有,現透過內部轉讓將其中一人除名。
沙田中心首破600萬
沙田細價樓亦破頂,沙田中心首破600萬元,消息指安寧大廈低層A室,實用390方呎,剛以600萬元屋苑新高價易手,呎價15,384元。同區公屋顯徑邨高層10室以綠表價180萬元售出,原業主2014年僅以43.6萬元向房委會買入,三年搶貴三倍。
消息指,尖沙嘴九龍站凱旋門摩天閣低層E室,實用844方呎,三房連士多房間隔,三個月前叫價2,850萬元,剛反價150萬至3,000萬元透過公司股權轉讓易手,呎價35,545元。同座一個更低層的E室單位,今年4月以2,450萬元易手,相隔半年,是次成交較之貴逾兩成或550萬元。公司註冊處資料顯示,上述公司原有股東已於今年10月離任,同時獲委任的新股東為內地客,報住廣東省汕頭市金平區。新買家若非本地永久居民,是次「借殼」入市可節省30%印花稅,涉及900萬元。
富誠林?榮稱,黃大仙下邨龍順樓低層4室,實用439方呎,以綠表價320萬元沽出,呎價7,289元。





(星島)53%受訪者:豪宅天價成交利樓市

近期山頂豪宅紛錄得天價成交,每方呎造價高達13萬元,不但打破本港分層單位造價紀錄,更成亞洲分層呎價新高。星島地產網以「豪宅再錄天價成交,對整體樓價會否有利好作用?」為題進行民意調查。是次調查共有124名受訪者,當中有66人、即佔約53%受訪者認為,豪宅造價再破頂,將利好整體樓價。

  另有29%的受訪者、即佔36人持相反意見,認為現時樓價偏高,相信短期內樓價上升的勢頭將會遏止;而同時亦有11%的受訪者、即14人表示,暫時難以估計。此外,另有5%的受訪者、即6人則表示,樓價走勢難以估計,需時再作觀察。隨?多個焦盤豪宅新盤相繼以招標形式限量推售,市場預期高價成交個案將仍相繼湧現。





(星島)高力︰料強拍個案續升

本港物業市場連錄多宗大額成交個案,據高力國際最新調查顯示,有超過5成受訪者計畫未來1年於本港物業市場專心買貨,並不賣出任何物業;因應地價水漲船高,料內房及中少型發展商,將加速在港收購物業步伐,未來申請強拍個案亦隨之上升。

  高力國際資本市場及投資服務副常務董事胡孝直表示,本港物業備受市場垂青,近月有不少中資、中小型發展商擬透過私人市場收購小型地皮,當中包括數千方呎的市區地盤等,地皮價值約10億元內,與過往心儀大規模發展項目有所不同。他指,因應地價急升,料未來舊樓收購持續增加,強拍數量亦會上升。

  高力國際研究董事石峰表示,該公司早前向35間基金及發展商作出問卷調查,結果顯示超過5成受訪者計畫未來一年於本港物業市場只買物業,屬市場「淨買家」。


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