祥益按揭估價指數專欄

祥益按揭估價指數反映銀行估價充足有助上車人士樓市谷底期入市

林佳武

祥益地產數據分析部主管

2020-01-11

祥益地產數據分析部主管林佳武表示，截至最新一期(1月2日至1月8日)反映樓價與銀行估價差距的「祥益按揭估價指數」錄得-0.18點，對比上期(12月26日至1月1日)的-0.53點上升0.35點，反映成交價有開始追上銀行估價的跡象，並收窄了差距。最近數週屯門樓市出現反彈和調整的趨勢，過去三個月的按揭估價指數亦反映銀行估到價比率較多，指數基本上是低於銀行估價線，反映市場成交暢順！由於指數是計算屯門區的成交，啟示上車盤從過去幾個月的調整到現在開始穩守鞏固，指數的表現正與10月份「施政報告」放寬按揭的時間配合，預料長遠樓價繼續呈階梯式向上，但就由2019年年初的「價量齊升」經過「價升量跌」的階段，再到鞏固的階段。2019年第一季樓市在財富效應驟然回歸之下升勢凌厲，導致大量成交拋離銀行估價，但隨著貿易戰、政治爭拗等市場情緒影響，估價充足的比例有所增加。另外個別板塊價量齊升率先找到谷底，估價充足亦利好入市。

估價指數在過去一年的時間呈現不同的趨勢，2019年2月中至6月中估價傾向不足的情況較多，6月下旬起至今的估價指數則是大部份時間低於銀行估價，換言之估價充足恆常化。此外，根據金管局最新11月份的數據，住宅平均按揭比率是51.2%，按揭比率反映入市的買家普遍具有相當實力和財務穩健，換言之，銀行估價長遠並不影響樓市，但個別需承造高成數按揭的準買家則要留意，建議在睇樓前先做「預批」，而本公司按揭部除了為客戶提供財務策劃，更會提供「一站式」服務，務求令客戶得到最全面的買樓保障。

「祥益按揭估價指數」是根據本公司的成交記錄，以及三間主要銀行的平均估價，再綜合數據計算成交與銀行估價相差的幅度，以平均估價及成交價對比出同步值，根據同步值的正負數，判斷現時銀行貸款的鬆緊程度，讓一眾市民了解更多單位樓價與銀行估價的差距，了解更多樓市實況，對物業的貸款有更明確的指標。

*最新成交資料需隔三個工作天
*上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責

附圖：