屯門樓市呎價租買指數專欄

祥益買賣指數攀11月谷底後新高從M3創歷史高位推演出樓價階梯式向上

王瑋

祥益地產董事

牌照編號: E-060298

2019-04-04

祥益地產屯門樓市領先指數一直以來較新界西同類型指數平均早四星期反映區內市況，當樓市穩定時，回歸分析法反映到詳細的趨勢；當樓市成交少的時候，實用面積計算方法則更快反映市況來捕捉谷底，故建議各位同時參考兩種分析法，有助準確判斷樓市的表現。

祥益地產董事王瑋(Eric Wong)表示，截至04月03日，最新一期反映上車盤購買力的屯門樓市呎價領先指數以回歸分析法計算錄得561.4點，對比上期微升0.51%。參考附圖一，指數連升六期，再創去年11月谷底後新高，反映樓市已由低位報復式反彈！本週指數成份屋苑成交量對比上週有所減少，但呎價保持，以兩房或以下的上車盤作主導。值得留意的是，最新一期截至2019年2月28日的M3數據（即泛指貨幣總存款量）創出歷史新高，代表銀行銀根寬鬆，難大幅加息，香港市場已是結構性低息環境。而樓價和資金量幾乎是同步發展，因此從M3創出歷史新高，我們能推演出樓價階梯式向上，呈現浪比浪高的趨勢。另外，屯門居屋自由市場呎價領先指數則錄得521.96點，對比上期上升7.22%。

祥益屯門樓市租賃成交呎價領先指數被視為上車一族的指引，隨著樓市發展成熟，幫助大家了解換樓的趨勢，以判決買賣物業市場的支持力。同樣截至04月03日，最新一期祥益屯門樓市租賃成交呎價領先指數以回歸分析法計算錄得229.53點，對比上期上升1.79%，成交量對比上期增加，但區內租盤仍持續減少。根據過去幾次「龍市二期」的經驗，當租盤減少租金便會上升，跟著樓價就有了最基礎的支持力，重新收復失地。

祥益地產數據分析部主管林佳武表示，從附圖一可見指數在去年年中鞏固後逐漸下調，11月後至今拾級向上。買賣指數在2018年6月之後有所放緩，指數於550點以上水平鞏固；指數雖在8月短暫回升過，但9月之後急劇放緩，11月中開始在450點以上的水平找到支持位。2019年1月至2月中在480點至490點左右的水平橫行鞏固，2月中開始升勢轉急，最新4月份指數達到560點左右的水平，預料升勢將持續但較溫和。此外，近期屯門仍有實用呎價在萬二元以下的私樓成交，上車客和公屋富戶需把握上車機會。以現時的情況來看，屯門樓市上落的幅度相對較溫和，不但較全港樓市更早完成調整，而且在長期趨勢上穩定增長。

*上述資料只供參考之用，若因資料錯漏而引致任何不便或損失，祥益地產概不負責。

附圖一：

附圖二：

附圖三：

附圖四：

附圖五：

簡介：屯門樓市領先指數是以區內絕大部份的私人屋苑作為成份屋苑來計算，屯門居屋自由市場呎價領先指數則以區內居屋自由市場的成交來計算，以上指數有別其他指數只針對數個屋苑計算。在價升量跌的市道中，祥益指數計算方法網羅更全面的成交，結果更顯準繩！加上我們於區內二手市場擁有最高的市場佔有率，同時我們的流程在物業簽署臨約後實時自動完整上載於指數資料庫，能更快捷地反映出市場最新實況。

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