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屯門樓市呎價租買指數專欄

回歸分析法減誤差 祥益買賣指數上升通道更明確

王瑋
祥益地產董事
牌照編號: E-060298

2018-09-27


祥益地產屯門樓市領先指數一直以來較新界西同類型指數平均早四星期反映區內市況,由於樓市成交減少,傳統的圖表走勢只反映到一點,仍不夠充分反映市場,而回歸分析法雖未能反映即時的情況,但卻不會失真,加上市場對於回歸分析法有了正面的回響,建議各位主力參考回歸分析法。回歸分析法是將整個統計時段的每一宗成交成為一個面,然後找出每個點之間的線性關係,將總體誤差減至最低,有助準確判斷樓市的表現。

  祥益地產研究部主管王瑋(Eric Wong)表示,截至9月26日,最新一期反映上車盤購買力的屯門樓市呎價領先指數以回歸分析法計算錄得598.45點,對比上期下跌2.07%,參考附圖一,指數於高位稍稍回落,相信受區內新盤及加息新聞影響。另外,屯門居屋自由市場呎價領先指數則錄得549.52點,對比上期上升6.5%。過去一週的居屋成交量與上期相若,反映「新一期降價居屋」並沒有太大影響準買家入市的步伐。不過由於未來居屋、私樓600萬左右三房及500萬左右兩房的供應量沒有大增,加上積壓購買力釋放,未來有關板塊假跌後將作報復性反彈,建議買家趁市場出現調整時把握機會入市!

祥益屯門樓市租賃成交呎價領先指數被視為上車一族的指引,隨著樓市發展成熟,幫助大家了解換樓的趨勢,以判決買賣物業市場的支持力。同樣截至9月26日,最新一期祥益屯門樓市租賃成交呎價領先指數以回歸分析法計算錄得251.65點,對比上期沒有升跌。值得留意的是,市場上買賣成交轉淡,多了業主將單位由賣轉租,加上新盤入伙令租盤增加,在租盤充裕之下,租金有下調的趨勢。

祥益地產數據分析部主管林佳武表示,從附圖可見指數在夏季爆升後,在年中出現鞏固,現在逐漸有回升狀態。屯門樓市指數在今年頭兩個月曾出現短暫的橫行趨勢,主要維持在500點左右的水平;3月起至5月尾,指數在二手市場購買力釋放下,穩定地上升到580點左右的水平;在6月之後有所放緩,指數於550點以上水平鞏固。踏入8月中之後指數有上升趨勢,
雖然近兩期指數反映放緩的跡象,以及鞏固在600點左右的水平,但預期三至四個月後的走勢會漸趨穩健。以現時的情況來看,屯門樓市上落的幅度相對較溫和,不但較全港樓市更早完成調整,而且在長期趨勢上穩定增長。

*上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。

附圖一:




附圖二:



附圖三:



附圖四:



附圖五:



簡介:屯門樓市領先指數是以區內絕大部份的51個私人屋苑作為成份屋苑來計算,屯門居屋自由市場呎價領先指數則以區內居屋自由市場的成交來計算,以上指數有別其他指數只針對數個屋苑計算。在價升量跌的市道中,祥益指數計算方法網羅更全面的成交,結果更顯準繩!加上我們於區內二手市場擁有最高的市場佔有率,同時我們的流程在物業簽署臨約後實時自動完整上載於指數資料庫,能更快捷地反映出市場最新實況。


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