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康樂園 康樂園 康樂園 康樂園 康樂園 康樂園 康樂園 康樂園 康樂園 康樂園 康樂園 康樂園
康樂園
地址 
座數1192  單位總數1192
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特色單位  
停車位資訊 
發展商 
管理公司 
入伙日期1980 (2017年)
家居及生活工具
 
寵物--
設施露台--平台--天台--花園--
景觀海景--
會所設備私人會所--游泳池--壁球場--健身室--
網球場--兒童遊樂場--緩步徑--溜冰場--
排球場--乒乓球場--桑拿室--羽毛球場--
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附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積, 包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度 「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中 間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。
原裝間隔資料請向營業員查詢。
資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf

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本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算, 雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂, 本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注 若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。
附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積, 包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度 「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中 間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。
原裝間隔資料請向營業員查詢。
資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf

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(蘋果)關注高成數按揭 金管局研出招

樓市熾熱,不少地產發展商再活躍提供高成數按揭,滿足買家在辣招下未能經銀行借夠按揭情況,金管局表明關注潛在風險,並考慮是否需要加強對地產商貸款的風險管理。

或增加銀行對地產商壓測
市場估計,金管局正積極研究防範措施,不過可行及有效做法應該有限。經絡按揭指,買家透過發展商承造一按比率,今年首季已增至近兩成。
分析員及業界預期,可考慮做法包括增加銀行對地產商貸款的壓力測試,或加高相關貸款的風險加權資產(RWA)權重,藉此加重銀行資本成本,降低業務意欲,惟有關做法比較複雜。目前奉行內部評級法的大行,對地產商貸款RWA權重,普遍比率20至50%,中小行比率多為100%,巴塞爾亦無劃一權重規定。
《彭博》昨引述金管局(銀行監理)助理總裁陳景宏電子郵件回覆指,對地產商向買家提供高成數按揭表關注,考慮是否需加強風險管理。
該局發言人回覆,留意到不少發展商向買家提供高成數按揭,隨茬o些貸款積累,銀行潛在信貸風險可能相應增加,該局一直與銀行保持對話並已向業界收集資料,雖然發展商提供的按揭貸款,只佔銀行未償還按揭總數很小比例,但增幅正在上升,該局會留意情況,考慮是否需加強銀行在借貸予地產發展商的風險管理。
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,買家透過發展商承造一按的比率,由去年12月底的14.09%,升至今年首季近兩成,反映買家傳統上經銀行借貸,轉而向發展商借高成數按揭。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,當局倘就銀行對地產商融資方面作出限制,並不容易,因貸款實質用途可以多元化及一般性,難單獨區別用於支持買家按揭,而近期地產商高成數按揭,其實不如去年下旬般熾熱及優惠。
永隆銀行助理總經理及零售銀行部主管鍾少權亦說,發展商提供的高成數按揭計劃,多由發展商自己包辦一二手按揭,銀行參與一按甚少,而即使涉足亦跟足金管局指引。





(蘋果)豪宅價癲升 3,300萬成交 天賦海灣四個月貴千萬

向來被視為樓市火車頭的豪宅市場,亦現瘋狂狀態。近年新落成的大埔屋苑式豪宅天賦海灣造價攀升,1期4房全海景大戶,剛以連車位3,300萬元成交,4個月貴近1,000萬元,幅度高出47%,升勢勁過中小型屋苑。淺水灣麗景園有撻定貨半月賣貴100萬元。

白石角的天賦海灣,前臨海濱長廊海景為重要賣點。中原地產梁廣成表示,天賦海灣1期剛錄成交,為單邊9座中層B室,實用面積1,667方呎,屬4房連雙套房及貯物室大戶,全屋廳及房間均望海景,業主連車位以3,300萬元沽出,實用呎價19,796元,刷下屋苑新高紀錄。

獲不少名人藝人捧場
同座同類型單位9座低層B室,去年12月不連車位以2,088萬元沽出,若以車位市值約230萬元計算,是次新錄得單位,即使扣除車位造價,成交價也達3,070萬元,相差4個月,造價高出982萬元或47%。
儘管屬豪宅貨,4個月急升近1,000萬,區內代理指,皆因放盤罕有。同類放盤現時叫價一律逾3,000萬元。原業主於2012年以2,827萬元購入單位,持貨約5年,扣除車位後,是次賬面賺約243萬元,單位升值約8.6%。短短4個月升47%,天水圍嘉湖山莊同期CCL指數升幅12%。
白石角豪宅群由天賦海灣1至3期及逸瓏灣 I及II組成,獲不少名人捧場,如過往一直居住大埔康樂園的藝人陳小春,亦於2011年初斥約2,900萬元買入天賦海灣1期4房大戶,其餘如王祖藍夫婦、玩具大王蔡志明及其子、玖龍紙業董事長張茵家族等,均先後成為該區豪宅群業主。

上林逆市損手1,400萬
消息指,淺水灣麗景園12座高層18室,實用面積1,513方呎,上月中原以4,000萬元易手,但有指買家因上會問題而撻定,業主沒收約200萬元定金後,單位剛以約4,100萬元售出,撻定貨半月賣貴100萬元。
樓市兩極化,豪宅蟹貨繼續蝕讓。土地註冊處資料顯示,大坑上林1座中層A室複式戶,實用面積1,941方呎,剛以5,400萬元轉手,呎價27,821元。原業主於2013年3月向置地以6,200萬元買入單位,賬面勁蝕800萬元,由於業主已支付527萬元雙倍印花稅(樓價8.5%),再計及佣金等開支,料損手近1,400萬元,料屬今年全港大宗流血個案,蝕讓金額更夠買新界三個上車盤。如沙田第一城的細單位,近期造價約480萬元。
上述蝕讓沽貨登記業主為鄭世進,與香港暉達國際集團總裁同名,過去曾買入上水天巒及尖沙嘴凱旋門單位,現仍持有。





(星島)72%受訪者:料今季新盤交投持續

首季多個新盤推出,銷情暢旺,樓價亦持續上升,星島地產網以「首季新盤銷情理想並現小陽春,情況會否在第2季延續?」為題進行民調,其中72%受訪者認為,這熱況料延續至今季,熱潮未見有回冷迹象。

  是次調查共有160名受訪者,其中115人、即72%受訪者認為,今年首季各個發展商積極推出新盤,加劇一手市場競爭,但是各個新盤的銷情仍然相當理想,反映樓市氣氛熱烈,預期下一季度熱潮仍然會維持,相信銷情及樓價未回落。

  另一方面,亦有35人、即22%受訪者認為,首季樓市氣氛未必能直接反映下季銷情,由於發展商見首季新盤銷情暢旺,紛紛積極提價,因此有可能導致今季一手成交量下跌。亦有3%的受訪者認為,未來樓市走勢難以預測,另也有3%受訪者認為,需要再作觀察。





(星島)灝景灣每呎1.63萬破頂沽

近期二手盤源持續短缺,令市場再錄新高價交投,其中灝景灣以呎價16386元易手,創屋苑新高。

  中原分行經理朱偉雄表示,青衣灝景灣8座高層C室,面積498方呎,2房間隔,享海景,剛以816萬元新高價沽出,呎價16386元,呎價創屋苑新高。

  市場消息指,將軍澳居屋顯明苑低層1室,面積216方呎,剛以自由市場價310萬元易手交,呎價14352元,呎價創屋苑,以及新界區已補地價居屋新高。

  香港置業助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳都會駅7座高層B室,面積503方呎,768萬元沽,呎價15268元,呎價創屋苑新高,成交價為同類新高。

  祥益營業副董事胡志偉表示,屯門怡樂花園1座中層G室,面積412方呎,剛以418萬成交,呎價10146元,成交價及呎價均創屋苑同類新高。

  美聯助理區域經理周志強表示,粉嶺牽晴間7座中層G室,面積427方呎,2房間隔,新近以512萬元成交,呎價11991元,創屋苑新高水平。

  世紀21奇豐分行經理莊瑞生表示,馬鞍山迎海.星灣19座低層B室,面積565方呎,獲區外用家以896萬元承接,呎價15858元,創同類單位新高。

  利嘉閣市務經理陳敏生透露,荃灣萬景6座低層G室,面積522方呎,以814萬元售出,呎價15594元。

  祥益地產分行主管李啟昌表示,屯門豫豐花園13座中層C室,面積584方呎,獲區內首置客以504萬元購入作自住,呎價為8630元,屬市價成交。





(星島)銀監促銀行嚴控十大風險

在金融防風險、去槓桿的大背景下,銀監會昨最新出爐的指導意見,督促全面摸清風險底數,全面防控風險。重點防控領域包括房地產、債券、交叉金融產品、互聯網金融風險等十大風險。

  銀監會《關於銀行業風險防控工作的指導意見》稱,重點防控的領域,既包括信用風險、流動性風險、房地產領域風險、地方政府債務違約風險等傳統領域風險,又包括債券波動風險、交叉金融產品風險、互聯網金融風險、外部衝擊風險等非傳統領域,基本涵蓋了銀行業風險的主要類別。

  十大金融風險中,首先就是要求銀行業加強信用風險管控;加強對重點機構管控,定期開展壓力測試,提前做好流動性等應對預案。銀監還要求各銀行,強化債券投資業務管理,嚴控投資槓桿;加強同業業務整治,控制業務增量;規範理財和代銷業務,規範銀行理財產品設計,審慎開展代銷業務。針對房地產領域,銀監會表示,要求分類實施房地產信貸調控,強化房地產風險管控,加強房地產押品管理。

  另外,保監會昨召開會議,通報中央對項俊波涉嫌嚴重違紀進行組織審查的決定。保監會表示,將全力維護保險市場穩定健康發展,堅持「保險業姓保,保監會姓監」,堅決治理市場亂象,堅決查處違法違規問題。市場傳出農行董事長周慕冰將接掌保監會主席一職,不過,昨天的會議並沒有人事任命消息。





(東方)「父幹」上車恐輸兩代

「上車靠父母」恐變「上車累父母」!摩根大通亞太股票證券研究部董事總經理梁啟棠警告,香港住宅樓價接近見頂,若樓市泡沫爆破,買家不只會輸掉自己積蓄,甚至會令到父母損手。有專家認為,樓市泡沫一旦爆破,情況將較九七年亞洲金融風暴時更壞。

經濟支撐不到高樓價
梁啟棠接受外電訪問時表示,目前香港經濟支撐不了高樓價,自○九年起樓價升幅明顯地「跑贏」本地經濟增長,發展至今,若外圍有任何震盪,都有機會觸發本地銀行收緊流動性,買家的借貸成本自然上升。

儘管他預期今年一手住宅價格不會回落,但直言個人不會買樓,又指近年樓市有一個現象,就是不少買家不僅動用自己全部資產,更需要父母將手頭物業加按套現來協助「上車」,若樓市泡沫爆破,買家不只自己損手,更會連累父母!

樓市「牛三」捱唔過一年
資深財經專家林一鳴認同,香港樓市已經陷入瘋狂的狀態,不少人將壞消息當作好消息去炒作,情況與「牛市第三期」脗合,「例如加息明明對樓市不利,但有人會解讀為經濟好才加息。」

至於近期買樓靠「父幹」的個案愈來愈多,林一鳴認為這情況多少反映人人「搶盤」心態,「父母為買多一個住宅,便利用子女的首次置業名額來避稅。」

林一鳴表示,「牛三」通常捱不過一年,因此預測樓價有機會今年見頂,回落約一成後會出現小陽春,但因今年起計三年,每年都會有幾次加息,借貸成本壓力增加之下,樓價會在小陽春之後再下跌。

倘爆破 慘過金融風暴
有專家認為,若樓市泡沫爆破,情況將較九七年時更壞,因為九七年之前數年香港經濟向好,支持樓價上升,只因亞洲金融風暴令香港經濟與樓市雙雙大跌。

目前香港經濟無甚起色,單靠對樓價有憧憬來吸引買家不斷入市,但如果出現歐債危機等狀況,樓價升勢逆轉,買樓需求自然大幅減少,樓價將愈跌愈快。

不過,已擁有兩項物業、並且計劃再入市去讓兩名孩子日後生活有保障的富昌金融集團研究部總監譚朗蔚說:「不認同樓市已見頂,相信樓市長遠不會出現災難性下跌。」他又表示:「我覺得樓價短線有支持,因為美國聯儲局加息步伐可控,而香港樓按息率暫時未跟隨上調;樓市有剛性需求,內地房地產商用高價來港投地,麵粉價格貴,麵包價跌唔落。」譚朗蔚又強調,過去數年綜觀各項資產增值速度,磚頭依然是最好的投資。

近年香港樓市出現多個新常態,「上車靠父母」就是其中之一。上一代只要肯努力,就不愁不能置業,甚至可以買樓送贈父母,但面對樓價不斷癲升,年輕人置業往往需要父母資助,更有家長在子女出生不久,已經展現「父幹、母幹」精神,例如兩年前銷售的馬鞍山迎海•駿岸,有買家表明動用七百多萬元入市,供當年只有三歲的兒子作為未來結婚之用。

除此之外,今年初有為子女支付首期的九龍啟德1號(II)買家,豪言「買樓最緊要有個富爸爸」,更「要識投胎」。

事實上,早前有代理調查發現,近五年入市置業買家中,近四成要靠父母或其他家人協助支付首期。

家長協助子女買樓實例
為3歲兒買婚房
陳先生於一五年入市購入馬鞍山迎海•駿岸,表示以700多萬元購入單位,供當年僅3歲的兒子將來作婚房,並支付樓價一半首期。他表明「唔知二十年後係咩世界,要睇長遠啲,收住租先」。

繳付五球首期
陳先生在今年初為子女繳付約500萬元首期,買入九龍啟德1號(II)一個逾千萬元的兩房半單位,由子女負責供樓。他認同「買樓最緊要有個富爸爸」,更指「要識投胎」。

送層樓賀畢業
麥先生去年一口氣購入兩個元朗Grand YOHO單位,其中一伙三房單位送給囝囝自住,當作畢業禮物,而兩房單位會作投資收租。

父母資助首期
鄧小姐於一五年中表示,有意與家人購入長沙灣喜薈一個600萬至700萬元兩房單位,父母會資助首期,而單位會以父母名義登記購入。

配合兒子讀書
富昌金融研究部總監譚朗蔚於去年中入市奧運站屋苑,當時表示買樓希望配合小朋友讀書,原來的物業會用作放租。





(東方)銀行嚴限加按套現買樓

市場關注父母為協助子女置業,會將手頭物業加按套現。不過,有銀行界人士表示,銀行對加按及「翻按」(將已完成供款物業酈筍鶼式^有嚴格規定,相關按揭並非用於購買物業,所以歸類為私人貸款,不得用於購買其他物業,以免加大物業貸款的槓桿,銀行會進行貸款後追蹤確認用途。

發展商樓花按揭比率增
至於置業人士申請按揭時,銀行會向其查詢首期的來源,以免首期是來自借貸,而令到銀行高估借款人的還款能力,但若果首期來自父母的儲蓄則沒有問題。

銀行界直言,若父母透過儲蓄為子女支付首期,主要集中在新盤,樓市若然下跌自然會受創,但屬風險自負。

「上車靠父幹」之餘,更有買家藉發展商提供高成數按揭置業。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,買家透過發展商酈竣@按的比例有增加趨勢,去年底以來,發展商承造樓花按揭的比率一直增加,由去年十一月14.52%,增至今年三月的19.16%。

金融管理局發言人重申,留意到不少發展商向買家提供高成數按揭貸款。發展商的風險狀況可能會隨茬o些高成數按揭貸款的積累而改變,而借貸予這些發展商的銀行的潛在信貸風險亦可能相應增加,金管局會繼續密切留意情況,考慮有否需要加強銀行在借貸予地產發展商方面的風險管理。





(東方)嘉湖買家七成靠父母

香港住宅樓價貴絕全球,但市場需求仍強勁,不少購買力都來自「父幹置業」,並進一步煲起樓市。地產代理指,天水圍嘉湖山莊近日的買賣成交中,估計高佔60至70%為該類個案。另外,沙田第一城近日亦錄同類入市個案,父母付四成首期,以600萬元購入三房戶予兒子未來結婚自用。

新界區上車盤嘉湖山莊入場門檻較低,向來備受上車客追捧。中原葉浩麟指,上月該屋苑錄約60宗二手買賣,當中「父幹」個案普遍,估計60至70%交投均為有父母陪同睇樓或幫助支付首期入市上車,他們的入市目標主要400餘萬元單位,而同區或外區客源各佔一半。

葉氏補充,該批「父幹」家長客大多已供斷自住物業,並有一筆儲蓄,為縮短子女上車時間,協助子女付首期入市。早前有區內家長客見屋苑兩房及三房戶樓價相若,即以約450萬元購入嘉湖山莊三房單位予兒子,買樓首期由家長客支付。他亦指,家長客一般出價較審慎,不會推高樓價。事實上,該屋苑樓價不斷癲升,近日標準兩房單位樓價升至430萬元,較一五年低位260萬元,急升65.4%。

家長客六球購第一城
至於新界上車屋苑沙田第一城,近日兩房戶樓價升穿五球。世紀21奇豐周淑萍稱,屋苑有一定數量家長客幫助子女上車入市,近日亦錄一宗同類個案,有現居於同屋苑的家庭以600萬元增購沙田第一城三房單位,父母付四成首期,單位給兒子日後結婚之用。

粉嶺亦為細價供應集中地。代理透露,區內不難找到家長客協助子女買樓個案,估計佔近期成交的30至40%,不少成交個案都是由父母作最後決定,日前同區公屋華明邨錄一宗由父母付首期入市綠表單位個案。





(東方)二手高燒三房賣千萬變新常態

二手樓價升勢一浪接一浪,兩房戶樓價被推高後,多個大型屋苑的三房單位亦緊接創新高。藍田懂漯廑擗擘h三房海景戶,以1,070萬元沽出,創該屋苑標準戶新高。而荃灣愉景新城三房單位亦以820萬元獲承接,料創屋苑標準戶新高,三個月賣貴近一成,較銀行估價再高45萬元或約5.5%,有代理指該屋苑樓價過千萬元,實指日可待。

利嘉閣張世傑表示,懂漯廑12座高層G室,單位實用面積718方呎,套三房間隔,叫價1,100萬元,放盤兩個月,由於業主經常不在港,故較難安排睇樓。直至日前業主回港,即以1,070萬元沽出單位,實用呎價約14,903元。

上址成交金額料創該屋苑標準戶新高,呎價則屬屋苑新指標。

灝景灣兩房售816萬
銀行估價趨升,間接令買家出價更進取。美聯梁仲維認為,愉景新城樓價過千萬元指日可待,該屋苑1座高層A室,實用面積675方呎,以820萬元易手,實用呎價12,148元。成交金額料屬屋苑標準戶新高,較同類單位於一月的成交價,高近10%,同時有銀行對單位的估價達865萬元,較成交價再高5.5%。

港島鰂魚涌太古城兩房則王樓價已逾千萬,日前成交更達1,100萬元破頂,而多個新界屋苑兩房戶樓價亦紛紛逼近千萬元關口。中原朱偉雄稱,青衣灝景灣8座高層C室,實用面積498方呎,成交價816萬元,創兩房戶新高,實用呎價16,386元,呎價更創屋苑新高。較三星期前舊紀錄再升2.2%。美聯周志強稱,粉嶺牽晴間7座中層G室售512萬元,創兩房高位,實用呎價11,991元。

中原陳漢文稱,屯門瓏門2期6座高層K室兩房戶,實用面積472方呎,獲內地客670萬元購入,實用呎價14,195元。新買家另付30%辣招稅共201萬元入市,連稅計內地客總付871萬元購入上述兩房單位,呎價高達18,453元。

顯明苑呎價達14352
市場再有居屋迷你戶呎價跑贏私樓。香港置業劉浩勤稱,將軍澳本月暫錄58宗買賣,連同106宗租賃成交,平均每日16宗。

同區居屋顯明苑低層1室,實用面積216方呎,成交價310萬元,實用呎價14,352元,呎價創同區居屋新高。單位一四年僅以196萬元購入。

美聯周志偉指出,屯門居屋兆山苑H座低層8室,自由市場售390萬元,實用呎價7,143元創屋苑新高。
















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