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康樂園
地址 
座數1192  單位總數1192
層數 
間格 
特色單位  
停車位資訊 
發展商 
管理公司 
入伙日期1980 (2016年)
家居及生活工具
 
寵物--
設施露台--平台--天台--花園--
景觀海景--
會所設備私人會所--游泳池--壁球場--健身室--
網球場--兒童遊樂場--緩步徑--溜冰場--
排球場--乒乓球場--桑拿室--羽毛球場--
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成交日期 座數 層數 單位 實用面積 <div style= 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算, 雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂, 本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注 若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。
附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積, 包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度 「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中 間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。
資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf

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本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算, 雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂, 本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注 若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。
附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積, 包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度 「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中 間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。
資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf

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(明報)嘉湖2房極低層280萬沽 半年新低

二手屋苑續錄低價成交,天水圍嘉湖山莊近日連錄兩宗低於300萬元成交,其中麗湖居一個極低層「無景、殘裝」單位,以280萬元易手,成去年10月有代理以260萬元入市後的半年新低價。中原地產區域營業經理王樹明稱,上述單位為麗湖居5座極低層F室,實用442方呎(建築576方呎),裝修殘舊,原叫價290萬元,剛由用家以280萬元承接,實呎6335元(建呎4861元),以成交價計,為去年10月以來,有地產代理以260萬元購入實用441方呎的美湖居4座中層E室兩房戶後的屋苑新低。原業主則於2011年以150萬元購入,現帳面仍獲利130萬元或86%。

此外一個同為近日以低於300萬元成交的單位,則位於樂湖居9座極低層F室,實用449方呎(建築576方呎),成交價298萬元,實呎6637元(建呎5173元);原業主1996年以123萬元購入,持貨20年帳面獲利175萬元或1.4倍。

南豐遺產貨568萬沽 兩年3房新低

另外,魚涌南豐新一個3房單位以568萬元低價成交,為屋苑3房單位逾兩年新低。美聯高級營業經理黎兆麟表示,南豐新2座極低層E室,裝修一般,實用515方呎(建築627方呎)。據悉,單位屬「遺產貨」,市傳同座高層曾有人跳樓身亡。香港置業首席高級營業經理布家良稱,同區太古城寶山閣低層A室,實用598方呎(建築697方呎),以低於市價780萬沽,實呎13,043元(建呎11,190元)。

海逸2房675萬 重返年半前

紅磡海逸豪園2房單位以675萬成交,呎價重返約2014年底水平。利嘉閣助理分區經理陳維進表示,海逸豪園12座低層C室,望內園景,實用545方呎(建築683方呎),實呎12,385元(建呎9883元);原業主2012年以539.8萬元購入單位,帳面賺135.2萬元或25%。

另美聯高級區域經理張華稱,馬鞍山新港城G座中層5室,望東南山景,實用551方呎(建築742方呎),以600萬成交,為屋苑同類面積單位1年新低,實呎10,889元(建呎8086元)。





(東方)豪宅銀主盤湧現

樓市轉勢向下,今年地產市場推出的銀主盤數量增加,首季至少已錄約46宗住宅銀主盤買賣成交,涉及成交金額共逾4億元。成交單位中,高近35%的做價在1,000萬元或以上,以大圍名家匯佔4宗較多,反映期間銀主盤成交不少為豪宅,為近年罕見。有經常推拍銀主盤的拍賣師指,近期該類物業原業主不少來自中小企老闆,料未來半年情況持續,並估計今年底將有新一批銀主盤更會來自高成數按揭新盤。

佔整體35% 名家匯重災

根據本報綜合市場成交資料,首季市場至少錄得46宗住宅銀主盤成交,一半為成交價700萬元以上成交,當中1,000萬元或以上佔16宗或34.8%,並大多來自三月份,佔多達12宗。以屋苑計,則以名家匯佔較多,涉及約4宗銀主盤成交,成交價合共超過7,100萬元。

首季銀主盤成交中不乏半新盤的「第一滴血」。例如長沙灣一號•西九龍2座高層首宗銀主盤,一月份以1,100萬元成交,較一三年購入價1,381萬元帳面貶值約20%;三月份錄得的西南九龍THE AUSTIN 3A座銀主盤成交價1,438萬元,較一三年底購入價逾1,610萬元,貶值逾一成。

至於過去有不少投資客撈貨的300萬元或以下細價單位,首季錄得約11宗銀主盤成交,佔整體近24%,當中不少為唐樓或半契樓。事實上,樓市自去年下半年回調,市場人士已預計銀主盤將於今年約三月份開始湧現。本報統計46宗銀主盤成交中,佔約25宗來自三月份,已佔全季逾半。

今年底料增至200個

環亞拍賣行拍賣師曾傑俊稱,近月經濟情況不明朗,部分中小型企業生意難做,公司持有的中小型住宅或工商舖物業亦淪為銀主盤,料未來半年情況持續,年底料有另一批銀主盤來自高成數按揭新盤,目前市場有約120個銀主盤,料年底將增加至200個。據了解,今年初市場銀主盤數量有約100個。

紀惠集團行政總裁湯文亮稱,銀主盤並不會因經濟差而大增,在去年金管局收縮銀行與財務公司之間以債項抵押借貸之後,財務公司已經不夠錢借出去,所以就算經濟暫時轉差,影響不會太大,除非時間拖長就難講。

比墅開拍 嗌1550萬

事實上,本月亦將有多項逾千萬元的住宅銀主盤透過拍賣行推出拍賣,其中大埔蔚海山莊連花園銀主盤,實用面積3,169方呎,開價6,200萬元,實用呎價19,565元;同區大埔比華利山別墅翠樺道連車位銀主盤,實用面積1,606方呎,開價1,550萬元,呎價9,651元;西南九龍君臨天下2座銀主盤,實用面積1,049方呎,開價2,600萬元,呎價24,786元。





(東方)財仔借到盡 易變銀主盤

銀行界指,以商業貸款形式抵押物業,按揭成數限制較寬鬆,客戶違約風險較高,若中小企轉向財務公司融資,將難向銀行融資,假如周轉再有困難,物業成為銀主盤高危一族。

銀行界透露,中小企透過商業貸款模式抵押物業予銀行,貸款成數限制與私人住宅按揭不同,而且往往屬於一次性的有期貸款,即毋須每月供款,亦不涉及物業買賣。不過,企業因應資金周轉需求,為獲得更高成數的貸款與額度,會轉向高息的財務公司抵押物業。

息口高 難轉按 風險大

他又稱,有企業未能如期還款,需要繼續向財務公司支付預算以外的高息,但因抵押成數較高,無法轉按至銀行,加上銀行認為曾向財務公司融資的客戶風險高,拒從財務公司「接盤」,所以企業的財務壓力驟增,最終或只有違約令抵押的物業變為銀主盤,又指近期的個案不限於廠商,但普遍與貿易融資相關。

及時雨行政總裁黃漢強直言,公司正在將多項物業申請成為銀主盤,主要為業主「借到盡」而無力償還,甚至牽涉三、四按,若以公司名義借取商業貸款,以個人的物業作抵押,若銀行或財務公司追收貸款而又無法償還,則相關物業或成銀主盤。

香港信貸行政總裁謝培道表示,企業東主抵押物業淪為銀主盤的消息,在市場上偶有所聞,但認為目前尚未形成大趨勢。





(東方)愉景灣外籍業主勁蝕730萬

蝕讓潮席捲各區,愉景灣近期亦罕有同類個案,由一外籍業主持有的兩個海馬徑單位,近月分別以2,550萬元與約1,940萬元連環蝕讓售出,相比一一年與一三年購入價,帳面共蝕約730萬元。

上述外籍業主連環沽出愉景灣海馬徑兩伙,其中一個D室,實用面積約1,995方呎,以2,550萬元售出,實用呎價約1.28萬元,該單位為原業主於一三年以3,000萬元購入,帳面現蝕450萬元或15%;另一個以約1,940萬元售出的A單位,則較一一年購入價低出約280萬元。

康樂園2200萬高價售

另外,中國康樂園地產吳啟業稱,大埔康樂園三、四月份共錄約10宗成交,其中18街雙號屋,實用面積約1,553方呎,以約2,200萬元售出,屬今年同類高價,實用呎價約1.42萬元。世紀21中華司徒永權稱,尖沙咀港景2座高層G室,實用面積940方呎,獲買家以2,000萬元購入,實用呎價約2.13萬元。世紀21奇豐李仕明稱,市場錄得沙田壹號雲頂1座中層B室成交,單位實用面積1,395方呎,成交價1,960萬元,實用呎價約1.4萬元。

陽明山莊半年跌租6%

租務方面,美聯方富義稱,大潭陽明山莊I型單號屋,實用面積約2,788方呎,以月租約9.8萬元租出,實用呎租約35元,相比去年九月同類單位月租回落約6.7%。另外,由一家族持有的南區靜修里33號及赤柱灘道14號,分別錄得18.031億元與2.4億元買賣登記,市場料為內部轉讓。





(蘋果)領展7商場售20億 買家擬加租

領展繼上月底出售兩個商場,再度於上周為旗下7個商場招標截收標書,結果全數售出,成交價合共約19.62億元,涉及5名買家,反而之前八奪領展商場的炒家林子峰卻空手而回。

興民商場售價高估值八成

據領展公佈,柴灣興民商場、馬鞍山錦英苑商場、屯門寶田商場、大圍美松苑商舖與停車場、大埔寶雅苑商舖與停車場、粉嶺欣盛苑之商舖與停車場及黃大仙天馬苑商場全部售出,成交價由1.509億至4.71億元,平均較2015年3月估值高出約33%。
成交價最高為錦英苑商場,以4.71億沽出,較估值高約23%,新買家為盈信控股主席魏振雄。他同時以3.08億元購入天馬苑商場,合共斥7.79億元掃貨,為最大手買家。其中錦英苑商場在出售前夕,停車場車位租金卻大幅加租7.6至8.9%,車主每月最多要多付180元。
至於柴灣興民商場以2.088億元沽出,較估值高約81%,由佛山順聯集團奪得。整批商場由5個買家瓜分,除順聯早前曾以4.86億元投得香港仔田灣商場外,其餘均為首度中標,包括以合共3.318億元購得欣盛苑及寶雅苑物業的董輝記木業,為專營木門、木地板、木櫃的廠家。
第一次投得領展物業,以4.378億元購入寶田商場的資深投資者科達地產主席湯君明表示,之前已有入標競投領展商場,但不中標,「估唔到今次個寶田商場冇人投,得我一個投,搞到我仲高過估值出價」。他打算購入後長線收租,「部份舖位會轉做連鎖食肆,租金低過1萬嗰啲會調升租值,停車場唔會加租」。





(蘋果)尚城呎價6,200元 平過內地樓

樓價大跌,香港部份偏遠地區的樓價,已跌至平過大陸。長實發展的元朗洪水橋尚城,樓齡5年,過去一個月樓價狂冧近兩成,呎價低見6,209元,四球已買到三房。
中原陳杭表示,尚城3座中層E室三房戶,建築1,002方呎,實用765方呎,上月底以475萬元售出,實呎僅6,209元,建呎更低見4,741元。業界形容,「平過大陸樓」。
本報較早前報道,目前深圳分區價最貴、提供中型單位為主的南山區,以建築面積計,呎價7,762港元。
尚城單位2012年已開始放盤,當時有租客住,叫價約530萬元,直至租客上月搬走後,業主看淡後市,急劈價蝕賣。5座中層E室面積相若單位,實用面積763方呎,上月成交價590萬元,一個月跌價近兩成。原業主2011年向長實以499萬元買入,連使費蝕約44萬元。
尚城連環蝕讓,7座中層A室亦以370萬元易手,原業主在2011年以375.6萬元一手買入,連使費料蝕約17.7萬元。

嘉湖山莊再跌穿300萬

天水圍嘉湖山莊再跌穿300萬元,麗湖居5座極低層F室兩房戶,實用442方呎,剛售280萬元,再創美聯物業三名地產代理於去年10月以「七折價」260萬元後新低。
利嘉閣劉浩勤表示,將軍澳天晉II再錄二手轉售,5A座低層A室剛以1,070萬元易手,原業主2013年1月向新地以1,016萬元買入,扣除使費後,料僅賺5萬元。

愉景灣兩伙共蝕千萬

大嶼山愉景灣有外籍客連環掟貨,慘蝕千萬元。海馬徑39號D一單位剛售2,550萬元,據知賣方是英籍外籍客,2013年2月以3,000萬元買入,連使費料蝕約633萬元。該外籍客上月賣出海馬徑一單位,蝕逾400萬元。
另外,香港置業張志文表示,荔枝角美孚新邨錄劈價成交,6期恆柏道9號高層D室,實用面積717方呎,業主上月中叫價820萬元,終減價85萬元或一成,以735萬元售出,呎價10,251元。





(蘋果)收緊建築圖則審批終極上訴

地產建設商會不滿建築事務監督於2010年收緊審批建築圖則條例,發展商必須證明持有該地盤或實際控制機會才可入則,雖然先後遭高院駁回司法覆核及上訴,但地建會進行終極上訴,終審法院昨進行聆訊,等候頒布判決。
地建會不滿政府在2010年10月起收緊審批建築圖則政策,發展商不能在擁有地皮前預先入則,規定申請人在提交建築圖則的審批申請時,必須提供關於其擁有或有實際機會控制所涉土地的資料及文件證明。政策惹來發展商不滿,地建會認為政策打擊所有土地持有者所擁有之物業發展權的確定性,並超越了建築物條例的權限。
地建會隨即在2011年提出司法覆核,但在2014年6月被高院駁回司法覆核申請。地建會不服裁決,向高等法院上訴庭申請至終審法院的許可,提出理據是問題關乎大眾利益,結果至去年9月終獲上訴庭批准。昨上訴案進行聆訊,上訴一方認為建築事務監督越權,及須釐清建築法例文意下「地盤」意思。地建會秘書長龍漢標表示,經過5小時聆訊後,將等待終審法院頒下判詞。

案件編號:FACV19/2015





(星島)內 地 客 付 百 萬 辣 稅 547 萬 購 屯 門 福

二手睇樓及成交量平穩,紛錄低價易手,亦有內地客付辣稅入市;其中,屯門睆眭廑敿盲h戶,由一內地家長客為方便子女在港上學,斥五百四十七萬元買入,交易豪付雙辣稅達約一百一十五萬元。天水圍嘉湖山莊一低層戶造價二百八十萬元,跌破三百萬元關口。

  祥益高級營業經理林偉光表示,屯門睆眭廑橦一宗內地客入市,為七座高層F室,三房擁海景,六百二十四方呎,獲內地買家以五百四十七萬元承接,呎價八千七百六十六元,屬市價。

  據悉,買家原居於深圳,今次急於購入物業方便子女於本港上學,因此,即使需支付一成半的買家印花稅,以及百分之六的從價印花稅亦入市,即共約一百一十五萬元的雙辣稅。

  中原高級分行經理馬斯力指,天水圍嘉湖山莊麗湖居五座低層F室,四百四十二方呎,用家以二百八十萬元承接,呎價六千三百三十五元,低市價半成。

  美聯高級區域經理張礸堛磳隉A馬鞍山新港城G座中層五室,面積五百五十一方呎,以約六百萬元易手,呎價約一萬零八百八十九元,創屋苑一年以來同類新低,價位重回一五年初。

  利嘉閣助理分區經理陳維進表示,紅磡海逸豪園十二座低層C室,五百四十五方呎,以六百七十五萬元成交,呎價一萬二千三百八十五元,低市價約半成。

  美聯營業經理陳勁匡表示,馬灣珀麗灣十九座高層F室,五百三十二方呎,以四百八十萬元獲成交,低市價約半成。





(星島)五 成 二 被 訪 者 料 二 手 交 投 難 升

一手推盤潮浪接浪,紛以連優惠及折扣貼市價登場,二手市場亦頻頻擴闊議幅,《星島地產網》就「新盤以低於巿價推售後二手樓業主亦以大幅減價招徠,二手成交量會否回升?」為題進行民調,當中五成二人認為,即使屋苑錄大幅減價,但成交量料不會因價位回調而上升。

  是次調查共訪問一百八十四人,其中九十六人認為,二手盤出現減價,但相信不會推高成交量。

  另外,亦有七十三人、即佔約有四成人士表示,隨著二手減價盤持續,相信會帶動成交水平,至於餘下有百分之八人相信,後市表現暫難以估計。

  今季一手樓盤可供推售量料進一步上升,且遍及市區至新界,提供戶型亦較多元化,有發展商亦強調按市況貼市價方式推售吸客。

  另外,市場人士又指,在一手分薄客源下,二手樓市交投量或受壓,但在低息環境支持下,有利後市自用需求表現。







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