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康樂園
地址 
座數1192  單位總數1192
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特色單位  
停車位資訊 
發展商 
管理公司 
入伙日期1980 (2016年)
家居及生活工具
 
寵物--
設施露台--平台--天台--花園--
景觀海景--
會所設備私人會所--游泳池--壁球場--健身室--
網球場--兒童遊樂場--緩步徑--溜冰場--
排球場--乒乓球場--桑拿室--羽毛球場--
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附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積, 包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度 「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中 間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。
資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf

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本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算, 雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂, 本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注 若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。
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資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf

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(明報)一手盤單日新增7宗撻訂

新盤市場繼9月錄得近40宗撻訂後,踏入10月,新地東涌東環II、九建紅磡環海•東岸,分別再錄4宗和3宗新撻訂個案;當中上月至今已累售逾900伙的東環II,4伙新取消交易單位分佈於第1A座及2B座中、低層,成交價453.33萬至759.92萬元,以買家遭殺訂5%計,推算各撻訂買家被沒收金額由22.7萬至38萬元,4伙共遭新地殺訂約122萬元。連同之前6伙撻訂,東環II累錄10伙撻訂,估計新地總殺訂金額共達317萬元。

東環II四伙撻訂貨加價重推

不過,新地昨晚已重新上載東環II的新銷售安排,周日(11日) 重新發售當中3伙撻訂戶,新定價比舊價調高2%至4%。

另新地同系何文田豪宅天鑄,昨再錄得大額成交,單位為第7座30、31樓實用2357方呎A室特色戶(另連668方呎天台),成交價7612.83萬元、實呎3.23萬元。

環海再增3宗 累積19宗撻訂

至於近日被形容為「撻訂王」的環海•東岸,再有3宗新撻訂,有關單位均分佈於1A座中層,上月底分別以531.8萬至631.4萬元售出,以遭殺訂金5%計,即3名買家各遭沒收訂金額26萬至31萬餘元,3伙共遭殺訂金85萬餘元。環海•東岸9月中至今已累積錄得19宗撻訂,估計九建共殺訂金436萬元。

朗屏8號設200餘呎開放式戶

元朗新盤戰方面,嘉華、信置合作的朗屏8號有望月內發售;嘉華總經理(香港地產)偉明稱,樓盤預售仍待批,目標本月內發售,屆時售價將以同區及地鐵沿線大型屋苑作參考。續稱,項目提供912供,主打一、兩房單位,開放式單位實呎200多方呎起,至最大四房約800餘方呎。

新世界唐人新村THE PARKHILL柏(141伙),今日會向傳媒開放設於荃灣的展銷廳,並有機會公布首批單位開價。





(明報)《置業攻防》作者汪敦敬:業主持貨力強 樓價難跌逾兩成

目前不少投資者看淡樓市前景,個別悲觀者更料樓價會跌五成,最近推出新書《置業攻防》的祥益地產總裁汪敦敬卻沒那麼悲觀。汪敦敬預計,雖然面對美息趨升及人幣貶值兩大不利因素,樓價短期將下跌,但他相信習近平上月訪美期間中美已達成協議,料美國不會大幅加息,人民幣亦不會大幅貶值,而業主持貨能力強,估計樓價難跌逾兩成。

相約汪敦敬訪問預測樓市後向,獲安排於屯門柏麗廣場高層的祥益地產總部進行,汪敦敬提示記者說:「柏麗廣場很容易辨認的,是屯門最高的寫字樓。」站得高看得遠,汪敦敬於2009年已看準各國大印銀紙後本港樓價必升,過去6年多以來先後買入多個本港商住物業,部分價值已倍升,令他成為樓市升浪的大贏家。

汪敦敬強調,環球央行於2009年以來接力推出量化寬鬆政策(QE)大印銀紙,貨幣大幅貶值是必然結果,故等樓價下跌始買樓屬不智。他認為,即使樓價受政府辣招、供應增加或經濟放緩等負面因素影響而本來應輕微下跌,惟貨幣貶值力量太大,樓價最後仍然上升,故過去6年多買樓是「早買早數」。

洞悉銀紙貶值 2009年起狂掃物業

惟向前望的話,全球寬鬆的貨幣環境或有變,因為市場預期美國聯儲局今年很大機會加息,此舉勢必令環球資金成本上升;加上本港實行聯繫匯率,港息中、長期將跟隨美息上升,借按揭買樓者每月供款負擔增加,不利樓價表現。

另一方面,市場亦擔心內地經濟下行壓力持續,資金外流加劇,人民幣匯價貶值壓力將揮之不去,金融市場將轉趨波動,亦是本港樓價另一不利因素。

8月沽兩住宅 減磅等執廉貨

汪敦敬亦同意上述憂慮,故他8月在樓價調整前已分別以2090萬元及400多萬元沽出康樂園及新港城住宅單位,合共套現逾2500萬元,坐等跌價執平貨的機會。

他表示,「上世紀90年代向另一資深投資者秦錦釗購入康樂園物業後,我曾自住一段時間,兒子孩提時代亦曾在該花園種樹,故我對此物業曾有一定感情。不過,我們一家近十年已搬到西九,兒子亦已到英國留學了,我留意到該物業租金回報率偏低,於是8月把該單位賣掉。我本來想換馬購入屯門某一新盤複式單位,惟跟見到市場突然間湧現很多其他選擇,意識到樓價正開始調整,於是選擇按兵不動了。」

至近日,汪敦敬從習近平訪美找到啟示:「我覺得美國與中國已協議好玩『二人三足」,即美國不大幅加息,人民幣也不會大幅貶值,讓歐洲及日本央行繼續印銀紙,穩定全球資產價格。」因此,他預測本港樓價有調整無大跌,未來擬繼續持有西九的4個豪宅物業,以及屯門的寫字樓及舖位,而且打算於調整期接近尾聲時,在市區購入旺舖長線收租。

港存款急升 支撐樓價

至於本港新樓供應增加的問題,汪敦敬認為,目前一手供應增加並不足以彌補二手放盤減少,故港府增加土地供應屬應該做的事。

他強調,相對於龐大的二手樓存量,一手供應影響有限,而目前息口偏低,業主持貨能力,截至8月底本港存款總額10,662億元,較2008年底的6060億元勁升75.9%(見圖)。有關數據反映過去6年多以來港人存款顯著增加,持有大量存款的業主沒有沽貨壓力,一旦樓價掉頭調整,持有可觀存款的「無殼蝸牛」料爭相上車,故樓價大跌的可能性微乎其微。

「樓價是買賣雙方博弈的結果。我預測樓價難大跌,原因之一是因為業主愈來愈有錢,議價能力愈來愈強,可以到個價好高至賣;買家方面,即使很多年輕人不夠錢付首期,其父母可以為其代勞,這不是一般購買力,而是『複式』購買力。」






(明報)人棄我取 成屯門代理一哥

汪敦敬表示,他的祥益地產過去多年穩佔屯門二手住宅代理成交量六成以上佔有率,在該區的表現更勝龍頭大行。他解釋,祥益作為中、小企,與大集團競爭要自己找到生存空間。在1997年金融海嘯後,大部分同行撤離屯門公屋及居屋區,祥益乘虛而入,故近年穩佔區內公屋代理市場近九成市場份額。

祥益採用多舖少人策略,目前旗下有百多名員工,分店數目約30間,則每間分店員工數目只有3至5人,即使近月市轉淡,員工仍可維持平均每月開3張單(包括租售成交)。

港珠澳橋落成 將帶旺屯門樓

汪敦敬這位屯門樓市地頭龍,非常看好該區前景。他解釋,港珠澳大橋落成後,其中一條高速公路支線是由大嶼山經屯門、洪水橋、西部通道直達深圳前海,有關地區可望成為比中環更大的核心商業區。該高速公路於屯門的落腳點位於屯門碼頭,故鄰近的龍門居、新屯門中心及邁亞美海灣等屋苑可看高一線。






(蘋果)長實高價奪康城8期 擲百億投資 李嘉誠似淡化撤資

經濟、政治從來密不可分。長和主席李嘉誠近日高調反擊內媒對其撤資指控後,與中央關係起變化。不過統戰部部長孫春蘭周一來港,與李嘉誠長子李澤鉅及其他本地富豪會面後,久未在香港買地的長實地產成功奪得將軍澳地皮,似淡化撤資。巧合地,長建昨亦宣佈提高換股比率及特別息,以吸引電能股東接受合併方案,有助長建物色海外業務,走出去步伐未停。

長實闊別八年再奪將軍澳日出康城發展權!港鐵公佈,區內純住宅發展補地價最高的日出康城8期由長實投得,料總投資額約100億元,以兩、三房單位為主。
李嘉誠被內地官媒連番批評撤資,上星期二(9月29日)突然發表聲明,反擊內地官媒的言論,翌日適逢日出康城8期截標,集團亦罕有出高價投地,似要證明未有撤資。第8期的補地價金額,與今年1月批出的同為純住宅的第6期比較,貴近25%。

提供1,400伙 兩三房為主

長實執行董事吳佳慶表示,集團對投得該地感到開心,被問到投地是否回應集團不撤資,她說:「肯定唔會」,強調投地策略仍是貼近巿價。項目總投資額約100億元,提供約1,400伙,將以兩、三房為主。雖然項目補地價創純住宅新高,她認為此反映項目地理位置好,因有八成單位可享海景,容易剪裁及方便規劃,故屬市價。她表示,對一手樓前景仍有信心,認為需求存在,並指集團未有停止過投地。
事實上,集團今年才首度成功投得地皮增加土儲,亦是繼2012年投得西鐵荃灣西站TW5灣畔後,近三年首個中標的鐵路上蓋項目。第8期總樓面面積上限104.4萬方呎,可建不超過1,430伙,市傳補地價金額29.55億元,每方呎樓面地價達2,830元,為同系純住宅項目呎價最高的一期,有關分紅比例有傳最少要15%。而招標條款中列明發展商需付予港鐵一筆過入場費。

區內開荒牛 雄霸首三期

位於堆填區的日出康城,自2005年開始批出區內的住宅項目發展權,至今已賣出8期項目。長實為區內的「開荒牛」,在2005至2007年間雄霸首三期發展項目,其後建成1期首都,2期領都、領腄B領凱及3期緻藍天共5個樓盤,合共8,017伙,操控區內近七年的一手供應。目前二手呎價9,300至9,500元之間,與一條環保大道之隔同由長實發展的峻瀅二手呎價約9,800元。
其後日出康城地皮暫停出售達七年之久,在去年初才再度推出,長實全部有參與,但由第4至7期全數敗陣,先後被新地、會德豐及南豐瓜分其區內王國地位。事隔八年後,長實才再重奪區內項目發展權,以第8期可建單位計算,區內有9,447伙由長實發展,佔整體已批出單位總數58%,力保大地主之位。如計及附近峻瀅兩期項目,長實更在堆填區有逾1.2萬伙。






(蘋果)減價潮蔓延至青衣 翠怡花園兩個月賣平百萬

樓市交投萎縮,平價沽貨潮殺到去中小型屋苑。青衣翠怡花園重現400萬元以下成交,1座望內園景單位,買家遲入市兩個月,樓價平近100萬元。該單位累減三口價後以368萬元售出,實用呎價8,326元,自去年底後再現低於400萬元或以下成交個案;相比兩個月前,同座同層鄰居E室,以460萬元售出,造價足足相差20%。

繼尖沙嘴九龍站上蓋豪宅,有投資者「八折」急沽貨後,劈價風潮湧至青衣。利嘉閣何振榮表示,剛低價沽出的翠怡花園1座低層A室,實用面積442方呎,建築面積562方呎,兩房間隔,業主今年9月以430萬元放盤,或因急需資金周轉,一個月內3次減價,累減至368萬元售出,實用呎價僅8,326元,建築呎價6,548元。

重現400萬元以下成交

記者現場直擊,上述單位位處低層,外望網球場,但同座同層同面積的E室,面向馬路,受車輛雜音影響,且對正消防局及警署,卻於兩個月前,獲買家以460萬元貴價承接,呎價1.04萬元,相隔兩個月,兩伙造價足足相差20%或92萬元。
按土地註冊處紀錄,剛易手單位,原業主於2012年4月開始,先後向5間財務公司借貸。代理指,對上一宗低於400萬元成交,追溯至去年底,8座高層F室,面積略細,368方呎兩房,成交價396萬元,呎價1.07萬元,是次造價重返去年水平。現時約48個放盤,僅1伙叫價低於400萬元,為3座低層G室,面積368方呎,叫價365萬元。

海欣花園減價50萬沽

同區的海欣花園,同現低價成交。美聯物業樊志聰表示,鄰近翠怡花園的海欣花園,6座低層C室,建築面積610方呎,實用面積463方呎,兩房間隔,業主減價50萬元至490萬元成交,建築呎價8,033元,實用呎價10,583元。
今年8月,同類海景單位,鄰座5座中層C室,樓層相差5層,造價558萬元,是次6座造價較8月差68萬元或差距12%。上述6座易手單位原業主於2005年8月以約182萬元購入上述物業,是次轉售賬面賺約308萬元,物業升值1.69倍。
青衣翠怡花園居民張先生表示,屋苑最近的低價成交應不會拖低單位價格,因為成交價要視乎單位的位置,以及有無裝修。如果無裝修,平100萬唔奇,因為重新裝修都要五、六十萬元。另外,如果是第一期,假設一手買入,當年都是廿零、三十萬,平賣100萬亦都唔奇。






(蘋果)最細單位200餘呎 朗屏8號擬月內售

新界西北區住宅供應排山倒海,新盤戰白熱化。發展商冀西鐵朗屏站項目朗屏8號能夠月內推售,面積600方呎內中小型單位佔總伙數達六成,定價參考同區二手及鐵路沿線物業。
由嘉華及信置合作發展的元朗朗屏8號,位於擴業街8號,現正待批預售樓花同意書,嘉華總經理(香港地產)溫偉明希望短期內獲批,目標月內開售。項目4幢樓宇提供912伙,樓花期長約28個月,面積最細的開放式單位面積約200餘呎。

長沙灣青薈超購3.4倍

長沙灣單幢盤青薈昨原價加推38伙,折實平均呎價14,765元,將於周日開售全數68伙已開價單位,項目至昨晚累收逾300登記,超購3.4倍。今晚進行首輪銷售100伙的會德豐筲箕灣新盤Island Residence傳累收540登記,超購4.4倍。
市況轉弱下,發展商仍然信心十足,紛紛將撻定戶提價重售。累積撻定宗數增至10宗的新地東涌東環II,將3伙新撻定單位加價2%到4%不等,周日重售。另宏安長沙灣薈悅1伙低層開放式撻定單位亦加價8%。






(東方)多按盤湧現翠怡平一球

二手樓市「爆煲」迹象漸趨明顯,近日市場「多按」盤成交及放盤突然激增,部分更願劈價至年多前價位沽貨,本月已錄至少兩宗多按盤新低價成交。繼粉嶺碧湖花園實用呎價低至8,500元的一年前價位售出後,昨日青衣翠怡花園多按單位,更僅以實用呎價8,326元成交,兩房戶售368萬元,低市價約100萬元,屬去年初價位。另市場昨再新增4個銀主盤,其中3個為公屋及居屋多按單位。

利嘉閣彭錦添稱,翠怡花園1座極低層A室兩房戶,實用面積約442方呎,開價420萬元,其後兩度減價,先劈至390萬元,後再劈至370萬元,但未獲承接,終再減至368萬元才沽出,同層成交價早前達460萬元,平近100萬元,實用呎價低至8,326元。是次成交呎價跌穿1萬元,市場指為去年初價位。

成交價低估值逾18%

據悉,大型銀行對上址估價達449萬元,成交價低估價逾18%,但代理稱,因單位面對「公家」平台,較難有承接,傳業主因得悉同區有低價成交,突然大減價出貨。另土地註冊處資料,該單位九○年以約64.4萬元購入,直至近年再至少三度承按。

除上述翠怡花園單位,本月多個「超低」價成交亦是多按盤,如粉嶺碧湖花園實用呎價約8,500元成交,單位亦曾作多次承按或貸款;另旺角居屋海富苑海寧閣最受捧迷你戶,僅售268.8萬元,同類已補價單位曾售近310萬元。

市場再增4銀主盤

昨日市場再增至少4個銀主盤,其中3個為多按公屋及居屋,資料顯示,青衣居屋青華苑D座單位,實用面積645方呎,曾多次承按或貸款,包括單在去年曾向三間不同財務機構貸款逾100萬元,銀主自由市場及第二市場叫價588萬及438萬元放盤。

另將軍澳公屋景林邨7座銀主盤,現時自由市場及第二市場叫價428萬及230萬元放盤;另黃大仙公屋黃大仙下邨9座銀主盤,自由市場叫價430萬元,第二市場則以250萬元放售。資料顯示,兩公屋單位曾多次承按及貸款。

東堤四個月跌價9%

二手市樓價續跌。中原曹嘉華稱,東涌東堤灣畔5座中層A室,實用面積772方呎,同類六月成交價達758萬元,減40萬元後,以690萬元售,實用呎價約8,938元,樓價四個月跌約9%;同區指標屋苑映灣園16座中高層E室,僅售520萬元,屋苑交投終破蛋。

世紀21康聯康向斌稱,茶果嶺麗港城15座中層F室,實用面積517方呎,售555萬元,創近兩個月兩房戶新低,實用呎價約10,735元。






(東方)樓市寒冬百間細代理行瀕執笠

樓市情況非常嚴峻,地產代理業更有機會爆發結業潮。香港地產代理聯會主席郭德亮表示,該會旗下900多名會員,很多已有兩至三個月未錄買賣成交,當中約10%、即近百間中小型代理行,已開始考慮結業,如市況繼續差,預期年底將陸續有代理行關閉。

郭德亮稱,現時中小型代理行生意十分艱難,自政府出招後交投已經減少,不過,今年初由於租市仍有成交,加上部分新盤有委託中小型行參與銷售,如房協長沙灣數個住宅項目買賣佔約10至20%由中小型行促成,故仍可勉強維持開支。不過,最近美國有望加息、政府揚言不減辣及狂加供應等消息出現後,等同叫人不要買樓,令二手交投跌至歷來低位。

代理竟三個月無單開

他直指,雖然大行近數月靠新盤買賣仍有賺,但整體代理收入向來主力來自二手市,而旗下約900多名會員中,很多在近兩至三個月已未錄買賣成交,有五成會員已「嗌救命」,更有一成正考慮結業。

郭氏稱,樓市向來有高低位,奈何現時環境非常嚴峻,市場購買力仍在,但除非業主大減價,才能吸引買家入市,否則市況繼續差,臨近年尾,預期陸續有中小型行結業,大批代理將轉行。

湯文亮:今年無上車就贏

紀惠集團行政總裁湯文亮在網誌上稱,今年內沒有「上車」的人就是贏家,因未來供應增加,按揭貸款成數減少及雙倍印花稅下,買新樓的人會放售現居單位,二手放盤同時上升,樓價會向下調整,故此今年未入市的人,會有更多選擇。

他相信,今次跌市約兩年時間,由現在到年底樓價大約會跌8%,其後二十個月大約跌15%,周期便完成,但屆時供應增加,經濟放緩,樓價會續跌,現在看最少下跌兩成才有吸引力。






(星島)兩 場 拍 賣 僅 售 出 兩 伙

二手市場交投淡靜,連帶私人拍賣場成交放緩,昨天環亞及黃開基拍賣行分別舉行兩場拍賣會,共推出四十一項物業,但即場僅錄兩宗成交。

  在該兩場拍賣會中,合計共售出了兩項物業,共涉及交易價二百八十多萬元,市場指反映私人拍賣場氣氛平淡。至於在兩個拍賣場的四十多項物業競投中,準買家承價次數亦不多。

  由環亞拍賣行售出的物業中,該行拍賣師曾傑俊表示,涉及位於灣仔謝斐道一百一十八號樂居樓三字樓G室單位,屬商業用途單位,拍賣開價為二百二十五萬元,最終以二百三十萬元沽出,屬貼近市價成交個案,新買家購入物業料作投資用途。

  而另一宗成交物業,則為黃開基拍賣行所推出的物業項目,該行營業經理蔡文錦表示,售出物業為柴灣雅麗閣地下單號車位,該車位開價為四十萬元,最終以五十萬元沽出





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