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2004-03-04
新一期的置貸的定位及設計建議
作者：汪敦敬,MH

於﹝文匯報﹞連載

為了令『置貸』可幫到真正『為未能負擔在私人市場購買適合單位的人士』，不至浪費公帑，不至使真正需要資助貸款的人士享用不到支援，我們有以下建議：

1.當然，放寬一按上限由七成至九成是最理想之方法，其實七成按揭才是令置業門檻提高的主因，如果按揭上限得到改善，置業成本便急降，『置業資助貸款』的宗旨即『為未能負擔在私人市場購買適合單位的人士提供置業資助』，便能壓力大減，而需要資助才能置業的人也大減了！

減低置業門檻才是大大減低「置貸」需求的方向！

2.有許多人錯覺『九成按揭保險制度』己可提供了低成本的置業方式，並因此認為可取消『置業資助貸款』，這是完全錯及危險的想法，足以顯示到不少人根本沒有真成關心基層人士！『九成按揭保險制度』根本未能取代到『置業資助貸款』，其缺點有以下：
a. 批核嚴謹，比一般銀行更難成功批核，批核透明度亦低，不接受的申請不會得到理由，不成文地自僱人士永不批核成功，置貸的使命是『為未能負擔在私人市場購買適合單位的人士提供置業資助』，而按揭證券公司的使命則是『保障自身機構低風險』，兩者目的懸殊，申請上的難度又怎會一樣？
b.『九成按揭保險制度』批核的效率亦與市場及需要脫節，從未聽過有人在落細訂(即簽臨時合約)前可得到九成按揭保險批核，在這關鍵上貢獻不到，所謂九成按揭，根本便只能為原本七成按揭的用戶提供到『可能有九成的服務』，一般普羅大眾買樓，根本不可能落完訂才慢慢等有關機構在事後才批核，而『未能負擔在私人市場購買適合單位的人士』更加不可能冒著失去訂金的風險，在落訂後才知道是否得到批核，由始至今，九成按揭保險從未提供到社會期望的服務！
無疑『九成按揭保險制度』是一不俗的理想，但到現在為止只是一成長中的概念而已，近年來的改善，只是在公眾及各政黨鞭策下加快了效率，卻還未做到概念中的期望水平！何況政府在設計上已變相把負責此計劃的香港按揭證券有限公司變為獨市！在身份上已是市場壟斷者及既得利益者，我們又如何能叫做獨市生意的市場壟斷者給到小市民最佳的利益呢！？

3.不少人認為一手樓已提出不少吸引的付款方法，因此可取消置貸，但我們認為二手業主不可能提供到類此吸引優惠，如果取消置貸令到一二手之間的實力更懸殊，令樓市更不平衡地傾斜，何況發展商會就市場好壞而改變其優惠的多少，不應該依賴作照顧『為未能負擔在私人市場購買適合單位的人士』，我們反建議如一手樓有足夠優惠的話，可考慮新一期『置貸』只資助申請人買二手樓，既可令市場更平衡，也有機會可省回個別貸款！

4.今次取消「置貸」的風波，一定程度是源於有關部門的財政赤字，當然作為一個政府部門，財務預算是十分長遠的計劃，如一下間說財務負擔不起「置貸」較難服眾！但始終滅赤本是全港市民也應支持的事，不過，滅赤的方法不應純與裁員或取消資助打上等號，筆者認為追求管理及規劃方法去減少赤字，才是政府的目標。

減少浪費可以減少到很多的支出，所以「置貸」是否設計得好，十分重要，03年的「置貸」顯示給了太多錢申請人買下跌了的樓價，但是未來若新一期「置貸」過於保守，可能貸款額亦會買不起急升的樓價！沒有廣泛的咨詢及精密的設計，難免會吃力而沒有討好的效果！另外，不少人也有意見，「置貸」可考慮針對資助35歲以上的已婚人士，這類人已有家庭，如在置業上有困難，也最需要及應該支持，由於年青的一代，有的是時間、機會及青春，可考慮遲一點才資助，本人對此看法較中立，但是，這是有較可取的管理及規劃方向，我認為此方向較可取！

(待續)



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