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置業智慧
2004-06-19
買樓收租及長遠自住
作者：汪敦敬,MH

一般人18歲之後便可買樓、可以得到銀行按揭及簽契合法生效性，但是買樓對一般人來說始終是一個龐大的投資，所以並不是會人人落注，今次，我們就談談買樓收租的價值！

很多人年輕的時候也會覺得機會無限，但不要說太老，只要到了30歲回頭一看，往往已兩袖清風，到了筆者的中年年紀，10幾年的消逝已是很平常的事，但是否擁有一層供滿了按揭的物業，相反在中年時可扭轉了一個人的命運。

筆者認為25歲以前可以置業也是非常聰明的部署，當一層樓供滿15年計算，25歲買樓供滿了也是40歲左右，正是一般人成家立室後子女開始成長之時，也是大多數人要為人生再決定另一階段的決擇時期，擁有物業便顯得十分重要了！

亦可以說，如果買樓的成本或風險遠低於(甚至差不多)租樓的話，其實就是買樓的好時間，筆者認為年輕人入市，現在最合適是以借45萬按揭額最佳，以此銀碼要供15年，每月只是$2979(年息2.4厘計)，如果45萬是七成按揭的金額的話，即是說樓價是64.3萬，這樓價可以買到如屯門市廣場448呎及時代廣場431呎的單位，有關的單位收租的租金分別是4000元及3500元，顯然月供比收租更便宜，當然，既然供樓平於交租的話，買樓收租便更化算了！

如果是公屋居民的話，他用居屋第二市場買樓，按揭九成半的話，45萬按揭額便可買到47.4萬的樓價，因為居屋二手市場是免地價，所以便可買到一個悅湖山莊518呎及兆麟苑515呎單位，不足3千元的供樓負擔是很輕的，是現在一般的打工仔絕對可以負擔到。

廿多年來，以現在的買樓自住和收租的環境是最佳的，因為廿多年以來以現在息口最平，筆者年青時第一次置業時息口已是十多釐，一直以來供樓大部份也是以息口為主，最初幾年的本金根本佔很少數，但近年在11次連環減息之下不知不覺的供樓竟以本金為主導，以以上例子按揭45萬15年月供$2979其中有$2079.41是本金，這是十分化算的算盤，可以說樓價越低買樓收租及自住越是吸引及穩勝。

當然息口會加，但加息不同減息，除非特殊情況否則加息不可能太快升。

而政府想取消租管的態度亦有機會令到租務更活躍或租值增加。

總括來說，買樓收租或自住在長遠來說是風險極低而贏面極高的一個投資決定



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