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每週樓市評論
2026-08-12
加快樓市轉流 完善置業階梯
作者：汪敦敬,MH

*轉載自2026年8月12日的大公報
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原文：
很多人忽略了樓市分配社會利益的重要性，所謂「不患寡而患不均」，極端的利益分配不均勻，或長期利益分配不均勻，皆會引來社會的深層次矛盾！

為何本文討論樓市轉流的標題是經濟學？今天樓市仍然是最重要的內循環經濟系統，但近年在國際量化貨幣的大形勢下香港必須要以逆周期措施應對，房屋政策難免偏向管制也放緩了成交轉流的財富分配效應！現在應該是安排逐步恢復的時候！

正因為樓市機制重要，但有關機制的法度是什麼？筆者想分享我的觀點，希望可以拋磚引玉：

1）樓市是透過置業各階梯的成交轉流量而分配社會利益的！轉流量越大，社會能分配的利益就越多！成交轉流越平均分配各置業階梯，利益分配得就越均勻！相反，成交轉流若不平均分配，就會造成不合理的財富差距和貧富懸殊！

2）樓市不應該過份倚賴一手樓供應，二手住宅的轉流成交，譬如樓換樓，也要同等重視，一二手樓要共利相生，不應衝突相剋！

事實上，一手樓的優勢是全新、康樂設施、屋苑設計和意境，二手樓的優勢是價格便宜與間隔實用！當然在地點上，一二手樓同樣都有獨一無二的特性！

如果政府對一手樓因地皮收入而有所傾斜，成交上就會同時傾斜向發展商，社會利益分配就不平均，最後會是政府、小市民、也包括發展商的共輸局！

3）樓市成交轉流究竟流轉了社會那一部分的財富？
是時候我們要弄清楚消耗不同部分的財富對市民甚至社會的影響！
筆者用一個最簡淺的比喻，一個人的財富可以簡單分為（1）錢包裏面的錢！（2）銀行戶口裏面的資金！（3）資產蘊藏的購買力！

用那一部分的錢有分別嗎？絕對有分別！通常在銀包的錢不夠買樓！
如果單用在銀行的資金去買樓，不單會消耗買家的現金，如果在市場傾斜的情形之下，舉例市場若傾斜一手樓，在社會流動的現金便會在普羅大眾市民上減少，往財團處會增加！

不要以為筆者想譴責地產霸權！不是！實際上最後發展商同樣是輸家！因為銀行存款並不是最大的利益價值，最大利益價值其實是以自住單位樓換樓！行使房地產的蘊藏購買力，賣出供滿的自住單位去換取人生新階段的新住屋需要！這樣消耗流動資金較少，卻能產生更強的購物力！我認為，香港房屋政策近年忽略了樓換樓，樓市辣招也遲了撤招，令市場成交量和轉流率也下跌！就算樓市傾斜於一手樓，正因為二手出售比一手難得多，最強的資產購買力動用不多，故用家樓換樓成交量大不如實施「樓市辣招」前，發展商其實都是輸家！

所以，樓市運作應該以樓換樓為主導！我認為整體二手私樓轉流率可由谷底2.5%增加至6%，二手成交量亦由谷底約3.2萬宗增加至近8萬宗水平！

本文只是拋磚引玉，希望大家可以討論出市場運作的有利法度和具體方法！我認為，既然房地產分配社會利益是透過置業階梯的成交轉流去進行，我們只要弄清楚置業階梯的主流情況是否正常健康，然後再對症下藥，那轉流欠佳有什麼症、又有什麼藥？

我認為轉流欠佳，其實都是心病，因為資源、資金和需求社會都有！只欠認知！觀念認知是否正確！？前景認知是否清晰有力！？市民在行政認知是否志同道合！？當人們對前景有信心和清楚的時候，需求就會自然甦醒和起動！我認為中央已經給予足夠的方向，香港政府亦在不斷進步中，港人上下要同心努力解決認知實力的凝聚！共勉！



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