龍成花園

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(明報)首季補地價近57億按季大跌六成半

地政總署公布，今年首季土地註冊處共註冊13宗契約修訂及4宗換地個案，其中7宗為不涉及補地價金額的技術性契約修訂。期內錄得的補地價收入約56.83億元，較去年第4季約164.77億元，按季大跌約6成半。

恒地古洞粉嶺兩地補地價佔全季66%

資料顯示，上季完成補地價項目包括恒地古洞北第24及25區項目，涉約12.35億元，以可建樓面面積33.9萬方呎計，每方呎樓面補地價3643元。另同為恒地粉嶺第18區馬適路項目，以約25.31億元完成補地價手續，以可建樓面面積約60.3萬方呎計，每方呎樓面補地價約4200元。換言之，上述兩宗補地價共涉37.66億元，已佔整季補地價金額的66%。

另內地投資者黃振漢或有關人士，亦於季內就元朗屏山土地完成換地協議，補地價金額逾1.1億元，該土地可建樓面面積約3.77萬方呎，每呎補地價約2940元。

(東方)康怡花園5日三破頂

樓市已陷於瘋狂，藍籌屋苑再出現短時間內連錄破頂成交。鰂魚涌康怡花園於五日內連錄3宗創新高價成交，新近一個仍有租約的單位，買家在無樓睇下，仍然追價50萬元，以1,750萬元購入，實用呎價約1.94萬元，兩數字均創屋苑標準戶歷史新高。

康怡花園上周才錄得近2,000萬元複式戶破頂成交，緊接錄得買家以逾千萬元的兩房戶新高價入市。市場消息稱，該屋苑再錄雙破頂成交，M座中高層12室，實用面積902方呎，屬則王間隔，現時月租2.9萬元，租約至明年才屆滿，故買家未能安排睇樓，但仍獲買家追價50萬元，以1,750萬元購入，實用呎價19,401元，同創屋苑標準戶新高。

慧安園兩房630萬新高
據了解，康怡花園本月暫錄約7宗二手買賣，當中4宗屬創新高價成交，平均實用呎價升至18,396元，半個月急升約10.5%。

事實上，十大藍籌屋苑四月上半月僅錄約126宗成交，交投量稍為放緩，其中鰂魚涌太古城本月平均實用呎價報21,200元，較上月底亦上升約半成。

香港置業劉浩勤稱，將軍澳慧安園4座高層A室售630萬元，創兩房戶新高，實用呎價15,254元。

樓價升勢轉急，購買力追捧新界屋苑。美聯蕭銳賢稱，東涌二手市過去的周日，單日連錄9宗買賣，映灣園錄4宗最多。珀麗物業林俊傑稱，馬灣珀麗灣17座高層H室，實用面積360方呎，以543萬元沽，實用呎價15,083元，同區標準戶呎價首破1.5萬元。

豐景園呎價逼萬四關
屯門及元朗私人屋苑樓價癲升。利嘉閣莊國寶稱，屯門豐景園5座中層7室，實用面積約342方呎，新近以475萬元交吉轉手，實用呎價約13,889元，創屋苑新高。

祥益林偉光稱，屯門龍成花園2座中層A室，以513萬元獲用家購入，實用呎價11,477元，呎價創屋苑新高。

中原王勤學稱，元朗尚悅9座高層K室套三房戶，售860萬元，創屋苑標準戶樓價新高，實用呎價11,575元。該行張師國稱，同區YOHO Town第7座頂層特色戶售1,298萬元，創屋苑新高，實用呎價13,245元。

市區居屋再錄高價成交。富誠地產林惠芳表示，鑽石山居屋龍蟠苑A座低層7室，實用面積426方呎，自由市場售678萬元，成交實用呎價15,915元，單位做價及呎價同為屋苑新高。

(東方)內地客啃半億辣稅掃天璽

各區豪宅新盤連錄高價成交。新鴻基地產西南九龍天璽昨連沽3伙，最高呎價逾6.8萬元，創項目新高，據悉，有內地客以逾1.8億元連購該盤兩伙，料須付逾5,400萬元辣招稅。

呎價68035元料破紀錄
據一手銷售資訊網資料，天璽昨售出的單位，包括第20座1區83樓A室，成交價逾1億元，實用呎價68,019元。至於同座83樓C及D室，成交價分別9,368.45萬及8,704.33萬元，實用呎價68,035及61,212元，當中C室呎價料創項目新高。

同系北角海璇昨日亦再錄成交，售出單位為1座7樓B室，實用面積1,173方呎，成交價6,690萬元。

敦皓四房8340萬創新高
而豐泰地產投資的西半山敦皓，昨以招標形式售出28樓D室特色戶，單位實用面積1,668方呎，以四房連套房間隔，成交價8,340萬元創新高，實用呎價5萬元。據了解，上址買家為公司客，購入作投資之用。該公司資產管理區域董事吳財琴表示，該盤累售109伙，佔整個項目98%，套現逾40億元。

至於長實集團的紅磡維港‧星岸繼早前首錄洋房成交後，昨再加推5號洋房於本周五標售，招標時間由上午九時至中午十二時，該洋房實用面積2,196方呎，花園面積796方呎。

(東方)宇晴軒多按單位淪銀主盤

樓價持續攀升，物業容易成為套現工具，但亦增加爆煲風險。市場昨新增多個銀主放盤，包括同一業主旗下曾「多按」的長沙灣宇晴軒及何文田新勝大樓等3項物業，叫價合共約1,590萬元。

曾按逾15次嗌790萬
據了解，上述3項物業中，包括兩個住宅單位，按揭借貸同樣超過15次，其中宇晴軒2座高層B室，實用面積約479方呎，叫價790萬元，實用呎價16,493元。而勝利道新勝大樓一個實用面積461方呎單位，叫價647萬元，實用呎價約14,035元。至於火炭駿景園雙號車位，按揭借貸逾18次，叫價153萬元。

鹿茵山莊叫價2600萬
世紀21資料顯示，剛新增的銀主盤，除大型屋苑住宅單位外，亦有豪宅及村屋等。大埔鹿茵山莊亦罕有出現同類放盤，該單位實用面積1,696方呎，叫價2,600萬元，實用呎價約15,330元。而屯門公屋良景邨良萃樓低層17室，實用面積199方呎，綠表市場叫價120萬元，實用呎價約6,030元。

(東方)大摩：加息初期樓市頂得住

摩根士丹利發表報告指，根據過去經驗，加息周期初段，強勁的需求往往可支撐較高的按揭貸款成本，故除非一個月香港銀行同業拆息急抽升，或銀行上調最優惠利率，否則短線樓市的風險有限。瑞信則認為，疲弱的港元有利香港零售行業，看好收租股多於地產發展股。

在加息憂慮升溫下，香港地產股偏軟，其中新鴻基地產及信和置業分別跌2.86%及2.39%，新世界發展及恒基地產均跌逾1.5%。

瑞信睇好收租股
大摩認為，直覺上加息對於樓市的供樓負擔比率及需求會有影響，而本港大部分按揭均是浮息，金管局於銀行體系一旦抽資，令香港銀行同業拆息追上倫敦銀行同業拆息，港銀上調最優惠利率的風險將上升。然而，根據該行統計，薪酬每增加5%，可抵銷每50基點的息率上升，而近期大部分香港地產發展股每股資產淨值的折讓率高逾40%，且毛利均在擴張中。

不過，該行坦言，也不能夠抹殺走資加速，引發股市及經濟同步下滑，令樓價及地產股顯著下跌的風險，看淡恒基地產及嘉里建設。

瑞信稱，港元疲弱或有利零售銷售氣氛，今年首兩個月香港零售銷售已按年升15.6%，商場租金或有望獲得上調，尤看好希慎可受惠租戶的重組。

(蘋果)納米樓落成量　5年勁飆7.5倍

近年本港「納米樓」越建越多，港人越住越細，運房局資料顯示，面積20平方米（約215方呎）以下的私人住宅單位落成量，由2013年81個增至2017年691個，即5年間納米樓數量大增7.5倍；其中2016至17年間數量更由206個增至691個，一年間急增2.4倍。
運房局回應立法會議員就財政預算案的書面提問時披露，過去6年面積達20平方米以下的私人住宅單位落成量，2012年時此類單位落成量為0，但2013年起均錄得雙位數；2013至15年落成量分別為81、64及79個，佔當年私樓落成量0.4至1%；至2016年增至206個，去年再急增至691個，分別佔私樓落成量的1.4%及3.9%，即5年間新建納米樓大增7.5倍。
當局再披露納米樓分佈，2015年的79個單位分佈於大埔、元朗及油尖旺區，以大埔最多，佔47個。
去年私樓價中位數530萬
2016年時該類單位有206個，位於中西區、灣仔、南區、油尖旺及深水埗區，以中西區為主；至2017年691個該類單位則主要來自灣仔、東區、油尖旺及九龍城區。
運房局又透露按差估署執行職務時所得資料，過去5年全港私人住宅單位價格中位數由2013年的376.9萬元，升至去年的530萬元，升幅為四成，但數字不包括樓宇的首次買賣；而去年最平單位價格為14萬元，較過去4年還要低，去年最高價格單位則為2.18億元。

(蘋果)金管局再接錢　港股三連跌走資憂慮升溫　專家：三萬關有初步支持

金管局五度接錢，大市瀉近500點！金管局上周起多次出手買港元，昨再接下35.87億港元沽盤，一度觸發恒指跌勢加劇至最多挫逾600點。分析指走資憂慮連同多項負面因素不利港股氣氛，但恒指三萬點應有初步支持。

恒指昨高開41點後即倒跌，早段已急瀉逾500點兼失守20天線（昨處30685點）。至昨午約三時，金管局第五度接下港元沽盤，走資憂慮加劇下，市場情緒進一步轉差。恒指曾急瀉617點，低見30190點，至收市前跌幅略為收窄，最終收報30315點，跌492點或1.6%，連跌三日，10天及100天線（分別處30344點及30580點）亦告失守。全日主板成交1,076億元，沽空佔12.4%。

北水連續三日走資
內地股市同樣急跌，內地今日公佈第一季經濟數據，市場憂慮數據或差過預期，內銀股率先大跌，建行A股跌4.3%，工行A股跌3.5%。滬綜指昨跌48點或1.5%，報3110點，創10個月低位；深證成指跌65點或0.61%，報10621點，滬深兩市成交4,507億元人民幣。
中港股市昨於亞洲區股市中跌幅最大。不過在美股昨晚高開之下，恒指夜期輕微反彈，截至昨晚約10時，微升78點，報30258點，低水58點。
綜觀昨日，中資股跌勢尤深，招行、農行、工行錄介乎2.4%至4.3%跌幅；海螺水泥、萬科亦分別插約5.1%及4.3%，拖累H指跌253點或2.1%，收報12008點。北水亦連續第三個交易日走資，港股通昨共錄15.8億元資金淨流出，是2月底以來最多，當中以內銀股出現最多淨賣盤。
投資者宜先觀望
金管局再度出手，令投資者走資憂慮升溫。不過招銀國際策略師蘇沛豐表示，市場早預期港匯轉弱，加上投資者現時可能只是把港元兌換為美元，資金實際上不一定停泊海外，故預期資金流動未必對大市造成重大影響。他續指，港股昨日走低，更大程度出於多個板塊同時出現壞消息，例如人行早前允許商業銀行提高存款利率浮動上限、內地有意在海南發展博彩業等。
獨立股評人黃志陽指壞消息需時消化，料後市將處上落格局，建議投資者現應觀望，恒指短線則可在三萬關獲支持。
渣打香港財富管理投資策略主管梁振輝稱，恒指短線下試2月初低位（29129點）並非不可能，惟企業基本因素不俗，往後仍可帶動大市再走高，不受貿易戰影響的股份，如內需股值得關注，但倘後市走勢惡化，投資者需適時換馬。

(星島)61%受訪者：地價上升料帶動樓價

近年本港地價持續上揚，不少市民關心地價高走對樓市帶來的影響。星島地產網以「近期地價持續上升，會否帶動樓價進一步上揚？」為題進行民意調查。

　　是次接受訪問的共有191名受訪者，當中有116人、即約61%的受訪者認為，地價持續飆升，加上市場頻頻出現高價地王效應，帶動區內二手市場起哄，浮現加價或封盤等現象，間接推高二手樓價；此外，地價高昂直接加重了發展商的建築成本，於「麵粉價」水漲船高的情況下，令市場預測「麵包價」會進一步飆升。

　　另一方面，有21%的受訪者、即約41人持相反觀點，近期地價持續上升，對樓市不會帶來直接的影響，故不會帶動樓市進一步上升；同時亦有20名人士、即10%的受訪者指出，影響樓市成交量的因素眾多，地價只是眾多因素之一，故對本港樓市的去向難以估計。另外，同樣有7%的受訪者、即共14人認為，地價高昂對樓價升跌如何尚需時間觀察。

(星島)覓地大辯論18選項供應潛力超政府目標

直接影響香港未來發展的「土地供應大辯論」，預料於下周四正式展開。土地供應專責小組主席黃遠輝接受本報專訪表示，涉及約十八個土地供應選項，會根據其時間性及可行性，而分為短中期、中長期及概念性三個類別，透露當中十個被納入為短中期及中長期的選項，包括備受關注的粉嶺高球場用地局部及全面發展方案，諮詢文件會逐一詳列其土地潛力，所提供的土地會較政府目標所欠缺的一千二百公頃用地多。

　　土地小組預計於下周展開為期五個月的公眾諮詢，據悉小組已準備了一份厚近八十頁的諮詢小冊子，並準備設立相關網站提供資訊及收集意見，而早前小組曾討論過的約十八個土地供應選項，就會分為短中期、中長期及概念性三個類別。

　　小組主席黃遠輝在接受本報訪問時，指出小組是根據土地落實的時間作出分類，如公私營合作及利用私人遊樂場契約用地等短中期選項，可在十年內提供用地。而預料在十年以上至三十年內可提供用地的就為中長期方案，包括粉嶺高球場的全面發展方案或利用屯門內河碼頭等建議。

　　他又表示，諮詢文件中的第二章，會交代未來的土地需求，如提及在保守估算下，估計本港未來欠缺最少約一千二百公頃的用地。但他指出，一方面有意見認為以上數字誇大，但一方面亦有意見認為可考慮趁機改善市民的社會空間，如提高人均居住面積，以及為下一代預留用地，不用重複目前的苦況。

　　黃遠輝指出，沒有單一選項，可供應最少一千二百公頃用地，亦要考慮時間上的因素。「有意見認為可通過填海滿足所有需求，不過就算我可以任填……你不能夠對劏房居民或正在輪候公屋的市民說，我們十五二十年後就會有土地，請你等多十五二十年。因此（開發土地）必須多管齊下。」

　　他認為最好是在持續一段長時間，如以五年為一個階段，都會持續有土地供應，此舉不但有利規劃整體布局，亦可提供更多彈性。故他指小組在收集意見後，會如實按選項的支持程度排次序，如最獲支持的首幾個選項已足以提供足夠土地，其他獲較少支持的選項可稍後處理，亦可著手研究概念性方案。

　　對於日前他提及公私營發展引起質疑是在諮詢前引導市民取向，他澄清所提及的內容與以前回應傳媒提問時的說法一樣，不多不少。重申小組認為如落實該方案，需與發展商在內的持份者商討有關機制及選址原則，亦應設有如市建局一類獨立於政府的機構去處理相關申請，以釋除社會對官商勾結的疑慮。

　　另一備受爭議的粉嶺高球場用地，他指因社會過去一段時間亦有集中討論，故小組會將其列入選項中，但他指在全面發展方案中，會影響過百棵古樹、三棟歷史建築及過百個墓地，亦涉及粉錦公路複雜的擴闊工程，故會屬中長期方案；只開發三十二公頃的局部方案就屬於短中期方案。

　　對於民政事務局最新提出可保留高球場、但大幅增加開放度的選項，他說因不涉及增加土地供應，故不會列入諮詢，但相信局方稍後為私人遊樂場地契約政策進行諮詢時，亦會探討有關提議，最終由政府在審視兩項諮詢結果後作決定。

(星島)黃遠輝：發展貨櫃碼頭列概念選項

土地供應專責小組曾經討論的十八個土地供應選項中，共有八個需要納入概念性選項，當中包括重置葵青貨櫃碼頭及葵青貨櫃碼頭上蓋發展、填平船灣淡水湖和發展郊野公園等。不過，黃遠輝強調，這並不代表有關選項並不重要，只是暫時沒有足夠資料確定其土地釋出的潛力，但希望透過稍後的公眾諮詢，了解社會對於在現有建築上蓋再發展的看法。

　　黃遠輝表示，現時並沒有足夠資料去確定曾經討論的其中八個選項，其土地能否釋出或於何時釋出，故需要被納入為概念性選項，當中包括重置葵青貨櫃碼頭及葵青貨櫃碼頭上蓋發展。

　　他說，留意到其倡議者近期也有提出，有關建議可行，並能夠很快落實，但專責小組根據政府技術部門所提供的資料，相信在落實有關選項前需要先行處理不少技術性問題，難以確定土地釋出的時間。「以今天的建築技術一定做得到，但如何確保一個二十四時間持續運作的貨櫃碼頭，可以完全不受影響？貨櫃碼頭若然日後仍然不分晝夜運作，如何處理當中涉及的空間質素和光污染問題？」

　　但他表示，有關諮詢過程仍有一定意義，留意到不少土地供應選項也有涉及在現有建築上蓋再發展，希望趁機收集社會對增加土地供應手法的意見，「小組希望能夠透過這些選項，了解社會傾向於以『住逼啲』、還是『住鬆啲』的方式，去解決今天所面對問題。」不過，曾任城規會副主席的黃遠輝表示，不少低矮建築過去一直發揮緩衝功能，倘若未來需要在其上蓋發展，需要考慮景觀、通風等問題，避免令現有社區更加擠逼。

　　本身是環諮會主席的黃遠輝又指，船灣淡水湖坐落在郊野公園範圍內，若有任何發展，需要足夠的公眾利益支持，並需要先解決食水儲備的問題，加上目前難以確定郊野公園邊陲地帶的生態價值，故兩個選項亦會先被納入概念性選項，倘若取得公眾支持，政府才會著手展開進一步研究。

(星島)黃遠輝認同須檢視居屋定價機制

本港樓價持續上升，分別以市價七成及六成水平定價的居屋及綠置居，亦因而水漲船高；對於特首林鄭月娥近日在立法會表示，願意檢視資助房屋定價應否與市價脫鈎，身兼房委會資助房屋小組主席的黃遠輝認同有檢視定價機制的需要，但認為若純粹改以成本定價是行不通，既難以反映地區差異的因素，也未能處理日後如何補地價的問題。

　　剛續任房委會資助房屋小組主席的黃遠輝表示，房委會近年每次出售資助房屋時，也有同時檢視其定價機制，但承認隨著樓價指數樓創新高，容易令出售單位脫離市民的負擔能力，故同意應該再作檢視，確保所出售的資助房屋能夠幫助社會最有需要的階層。

　　根據既定的居屋定價準則，衡量折扣的原則是至少有一半出售的單位，可讓現時在居屋白表申請者入息上限的家庭在購樓後，其按揭供款與入息比例不超過四成。問到可否調低折扣率，以遷就申請者的負擔能力，黃遠輝坦言現時的釐定機制是環環相扣，如要調整折扣率，需要先由訂定入息限額著手，決定哪個階層符合以白表申請居屋的資格。

　　但他認為，目前釐定白表入息限額的機制，本身已有一定根據，是假設一個家庭未能在擴展市區或新界購買一個四十平方米單位的情況，而計算出現時五萬七千元的限額，與現實情況相約，「當中正是反映了現有樓價的因素在內，如要改動當中的參數，需要小心處理，既要考慮市民的看法，也要顧及公帑的運用」。

　　對於有意見認為資助房屋售價應與建築成本掛鈎，他表示理解社會人士希望藉此令資助房屋便宜一點，但直言有關做法在很多方面行不通，且會衍生不少問題，尤以不能反映坐落不同地區項目的售價差異。他又說：「到最後，也要處理補地價的問題；倘若售價與市場脫了鈎，若干年之後，這些單位應該如何補價﹖」

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