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(東方)公居屋回報高私樓四成

資助房屋無論呎租及收租回報都跑贏私人住宅。本報調查全港11個公屋及居屋屋苑，其中８個或佔逾七成屋苑有單位租金回報達3厘或以上，以公屋佔最多。藍田公屋德田邨實用面積約165方呎開放式單位，市值租金回報約4.1厘最高，較個別私樓單位高出逾四成。

區公屋納米戶入場費低，但回報率理想。世紀21聯誠謝寶昭稱，上述開放式戶早前以每月約9,500元租出，呎租57.6元，同類單位現市價約280萬元。

得寶租金萬二僅2.8厘
據了解，同樣坐落於東九龍的私人上車屋苑牛頭角得寶花園，實用面積254方呎物業，市值月租約1.2萬元，呎租約47.2元，以叫價520萬元計，回報率僅2.8厘。

鄰近的黃大仙公屋鳳德邨亦貼近4厘。富誠地產潘祖兒指，該屋邨紫鳳樓高層實用面積149方呎單位，現時放盤價295萬元，每方呎叫價近1.98萬元，但以市值月租9,000元計，呎租可達60元，回報率約3.7厘，加上入場樓價低於300萬元，對投資者具吸引力。

而同區黛鳳樓實用面積160方呎單位，買賣放盤叫價320萬元，每呎租金56.3元，若果以市值月租計，亦達3.5厘。

青衣長安邨呎租56.7元
新界部分資助房屋呎租逾50元，租金回報高企。青衣長安邨實用面積150方呎單位，日前以每月8,500元租出，呎租約56.7元。中原梁岳宏表示，同類型單位目前只有1個放盤，叫價298萬元放售，以成交價計算，回報至少3.4厘。事實上，同區兩個私樓上車盤青怡花園及翠怡花園，入場費近600萬元，市值月租1.4萬元，呎租約38至41元，收租回報僅約2.8厘。

而屯門區就至少有4個公屋及居屋穩收3厘。祥益稱，公屋良景邨實用面積100餘方呎單位，月租7,000元，呎租約45.8元，以單位市值240萬元計，回報達3.5厘，區內居屋悅湖山莊，實用面積較大的431方呎放盤，每月租金1.2萬元，呎租約27.8元，回報亦達3.2厘。
該行黃慶德解釋，同類租盤獲預算較低的租客追捧。同區私人屋苑屯門市廣場實用面積327方呎單位，開價約500萬元，租金1萬元，呎租30.6元，回報僅約2.6厘。

另外，馬鞍山近年樓價雖然明顯上升，但投資者回報仍不俗。世紀21奇豐莊瑞生指，公屋恆安邨實用面積443方呎單位，月租約12,000元，呎租27.1元，以放盤價450萬元計，回報可達3.2厘。相反，同區私樓新港城實用面積321方呎單位，月租就要1.4萬元，呎租雖達43.6元，但回報率只約2.7厘。

實用率高成本低佔優
對此，資深投資者吳龍飛解釋，資助房屋實用率向來較私樓高，樓價亦平於私樓，加上管理費比較低，投資成本低，回報率就更高。他補充指，該類物業的月租水平較低，如果位處市區，亦較容易租出。

(東方)租金升幅跑輸樓價大單位回報穿兩厘

近年二手樓價癲升，惟租金升幅追不上，所以投資回報持續滑落，尤其是私人住宅物業。根據差餉物業估價署資料，實用面積431方呎以下細單位，最新租金回率約2.6厘，創歷史新低，其餘面積類別物業，亦屬歷年最低。

然而，上述細單位投資回報已是各類別戶型中最高。資料顯示，自二○一六年八月該類物業回報率跌穿3厘後，至今從未返回該水平，並一直下跌。至於實用面積1,722方呎或以上最大單位，回報僅1.9厘，為所有類別中首見低於兩厘。

海翩滙月租萬七開齋
事實上，二手屋苑租金持續向上，中原報告指，今年首七個月主要二手屋苑平均呎租累升約4.2%。沙田第一城呎租雖漲約4.1%，但實用呎價期內升近29%。

該屋苑41座中層單位近期以月租1.53萬元租出，呎租約53.9元創屋苑紀錄。若以近期相同面積單位最高成交價598萬元計，回報約3厘，反映私樓收租回報已大不如前。

不過，入伙新盤受租客追捧。華懋集團旗下料下月交樓的將軍澳海翩滙，錄首宗租賃成交。中原李玉祥透露，該盤5座低層F室，成交月租金額1.78萬元，呎租約34元。

(東方)二手盤減價瓏門II劈逾百萬沽

負面因素衝擊二手樓市，陸續有業主減價沽貨。屯門瓏門II第8座中層J室四房戶，實用面積815方呎，放盤兩個月，劈價112萬元，連車位以1,488萬元售出，成交呎價約18,258元。

中原伍庭輝稱，上述單位原業主見樓市低迷，加上近日金融市場劇震，擔心拖累樓市才減價，若扣除車位市值約200萬元計，單位呎價僅約15,804元，低市價約7%。

昇薈連車位售1590萬

同區居屋減得更急。祥益黃文樂表示，兆畦苑B座低層18室，上周初才於已補價自由市場叫價480萬元放售，約六日連減四口價共約42萬元，終獲區內客以438萬元購入上車，實用面積443方呎，呎價9,887元。

另方面，中原陳旭明指，過去周末東涌區只錄1宗二手買賣，為昇薈9座高層戶，實用面積1,196方呎，三月時連車位叫價1,900萬元放售，由於市況淡靜，終減至1,590萬元售，呎價13,294元。據了解，對上一宗同類單位未連車位售價已達1,525萬元，是次成交低市價3至5%。

此外，有投資者把握減價機會入市。該公司敖國偉表示，沙田好運中心B1座低層G室，實用面積326方呎，減價20萬元，獲收租客以520萬元交吉承接，呎價15,951元，低市價5%。

維景灣畔一個月平5%
即使市區屋苑亦出現減價個案。將軍澳維景灣畔海景兩房戶，上月售價達998萬元，該行伍錦基透露，同類2座高層F室實用面積504方呎單位，剛僅以950萬元易手，成交呎價18,849元。約一個月樓價跌近5%。

(蘋果)十大屋苑淡靜　本月租多過買

貿易戰持續及息魔拖累，買家觀望南豐日出康城新盤開價水位，放緩入市步伐，二手市場淡靜。傳統十大屋苑本月租多過買，當中鰂魚涌太古城僅錄5宗買賣，相反，租務市場極度暢旺，錄32宗租務；藍田麗港城只錄3宗買賣，蟬聯最少成交屋苑。

太古城32宗租賃　5宗買賣
外圍不利因素帶動，樓市觀望氣氛濃，傳統十大屋苑本月租賃多過買賣。中原地產數據指出，本月至今十大屋苑僅鴨脷洲海怡半島、天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園錄得雙位數成交，其餘7個屋苑均不超過雙位數，當中麗港城最慘淡，本月暫錄得3宗成數，太古城以5宗成交緊隨其後。

另一方面，租務市場繼續活躍，十大屋苑本月暫錄得192宗租務個案，當中以太古城的32宗為首，黃埔花園及映灣園以26宗及25宗排行第二及第三位。太古城的租買比例為十大屋苑之首，租務個案為買賣個案的6倍。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，多項不明朗因素困擾下，樓市觀望氣氛進一步轉濃，即使二手業主態度軟化，議價空間增加，但後市走向未明，加上一手新盤定價亦趨克制，料二手成交繼續低位橫行。

另中原伍庭輝表示，屯門瓏門2期8座中層J室，實用面積815方呎，屬4房連套房大單位，連車位一併放盤，業主原叫價1,600萬元，放盤2個月，最終劈價112萬元，以1,488萬元沽貨，實用呎價18,258元。扣除市值約200萬車位，單位成交價僅約1,200萬元，實用呎價僅約15,804元，低市價約7%。

匯豐網上對該單位估值1,413萬元，扣起車位，造價1,200萬元計算，低估值15%成交。

原業主於2014年10月以987.4萬元買入單位及車位，持貨約4年，賬面獲利500.6萬元，升值51%。

(星島)新盤兩日僅沽約35伙上車用家客主導

大型全新盤尚未推出，一手市況轉趨淡靜，過去周末兩日新盤市場沽出約35伙，較上周末約150伙下跌76%，大部分新盤只錄得單位數字成交，並以上車用家客主導；另一方面，南昌站匯璽II目前正積極收票，市場消息指，累收2400票，超額認購約19倍，而麗新等發展的筲箕灣逸瑆，目前亦正收票。

過去周末兩日市場缺乏焦點，成交按周跌76%，當中新地發展的元朗現樓項目PARK YOHO Milano兩日累沽約15伙，單計昨日已沽出12伙，據成交記錄冊顯示，包括第35B座10樓B室，面積632方呎，昨日以924萬元售出，成交呎價14620元；而項目第33A座10樓A室，面積578方呎，昨日以854.14萬元成交，呎價14778元。

同系將軍澳晉海II兩日亦沽出7伙，據成交記錄冊顯示，包括第5B座58樓C室，面積578方呎，昨日以1064.2萬元售出，成交呎價18412元。

恒基發展的何文田加多利軒昨日續錄成交，為高層F室，面積390方呎，定價1105.9萬元，呎價28356元。

另外，發展商推盤攻勢開展，多個新盤積極收票，其中新地旗下南昌站匯璽II，市場消息指，截至昨晚9時，收約2400票，以早前開價的119伙計算，超額認購約19倍。項目昨日繼續開放位於九龍站商廈的示範單位，適逢昨日天朗氣清，睇樓客中不乏家庭客前往參觀，部分更攜同老幼到場，亦不乏年輕情侶睇樓。就排隊處所見，亦連錄準買家前往排隊參觀，高峰期目測有逾百人同時輪後，氣氛不俗。

匯璽II今次推出的單位，由開放式至4房，以定價計平均呎價約29866元，扣除最高20%即供優惠後，折實平均呎價約23893元，入場單位為5B座6樓F室，折實價約627.92萬元，折實呎價約23342元。

另外，由麗新等發展的逸瑆，目前正積極收票，該盤於昨日假期繼續開放位於油塘的展銷廳及收票，示範單位獲準買家前往參觀，睇樓情況不俗，現場所見，代理亦把握每個推銷機會，積極撈客，亦有不少睇樓客冒着炎夏前往參觀現樓示範單位。

發展商指參觀人士以用家為主，投資者相對較少，料該盤將於短期內開售，不排除於未來數天公布首批銷售安排，至於會否加推新一批單位，則視乎往後參觀情況而定。

該盤日前突擊開價，首批50伙，提供最高8%折扣優惠，折實平均呎價23386元，貼市價出擊，而首張價單包括32伙開放式單位及18伙1房戶，定價661.05萬至1081.3萬元，並提供最高8%折扣優惠，折實售價由608.1萬至994.8萬元，折實呎價介乎21265至25772元，當中開放式單位折實入場價約608.17萬元。

(星島)二手擴議幅紛錄減價成交

受貿易戰及加息等利淡因素夾擊，二手市場觀望氣氛瀰漫，交投量持續萎縮，議幅同步逐漸擴闊，紛錄減價成交，其中屯門瓏門中層單位減價112萬元，以1488萬元易主；此外，屯門居屋兆畦苑低層戶減價42萬元，以438萬元成交。

中原區域營業經理伍庭輝表示，屯門瓏門2期8座中層J室，面積815方呎，起初叫價1600萬元，及後減價112萬元，以1488萬元連車位成交，呎價18258元，低市價約7%，買家為換樓客。

中原分區營業經理陳旭明表示，東涌昇薈9座高層A室，面積1196方呎，連車位以1590萬元售，呎價13294元。

據了解，同類未連車位的造價約1525萬元，扣除車位，是次低市價約3%至5%。

祥益分行經理黃文樂透露，屯門居屋兆畦苑B座低層18室，面積443方呎，2房間隔，業主起初開價480萬元，及後減價42萬元，以自由市場價438萬元易主，呎價約9887元，買家為上車客。

世紀21富山聯席董事林偉雄稱，牛池灣威豪花園2座高層A室，面積400方呎，2房間隔，開價700萬元，及後減價10萬元，以690萬元沽，呎價約17250元，創屋苑同類呎價及造價新高。

港置助理分區董事劉浩勤透露，將軍澳居屋唐明苑C座中層14室，433方呎2房戶，以自由市場價628萬元成交，呎價約14503元，創屋苑呎價新高，買家為上車客。

美聯分行營業經理林志堅稱，將軍澳中心10座高層E室，面積384方呎，2房間隔，以757萬元成交，呎價約19714元，屬屋苑2房呎價新高。

(星島)中價單位具承接佔成交比率穩升

新房策下，間接促使發展商加快推售新盤，部分貨尾項目銷情取得不俗表現。然而二手市場表現仍平穩，回顧今年頭7個月，若以樓價劃分，其中500萬至800萬元的中價住宅，佔成交比率級級上升，成為買家追購對象；當中大部分為換樓人士為主，預期中價樓仍有一定承接力。業內人士預期，市場剛性需求仍烈，料中價樓交投比例仍會在高位徘徊。

近年樓價屢升不下，單單今年上半年樓價已累升逾一成，而市場上一手私人住宅或二手市場，近期亦錄升幅，整體樓價仍在高位徘徊。

綜合市場資料顯示，今年首7個月不論一手或二手住宅登記成交保持平穩，一手私人住宅方面，受新房策影響下，各大發展商均提速推售旗下新盤餘貨項目，致整體註冊量亦級級上升，上月錄1740登記，較今年1月的814宗，急升46.7%。至於二手市場方面，上月共錄4048宗登記，與1月的4144宗相若，而二手佔整體的成交比率約66.5%，主導大市。

過去一段時間，一手市場力推中價單位，帶動住宅登記比例持續在高位徘徊，以金額劃分，當中買賣量較旺的500萬至800萬元以內組別的買賣登記佔比，按月維持在32.8%水平，即錄570宗登記；較今年1月的171宗，急升逾3倍。

而500萬元或以下的買賣登記僅佔5%。介乎800萬至1200萬元以內的的高價組別，則按月下跌31%。

在新盤連環推售帶動下，同樣使二手市場亦聚焦中價物業，交投量仍然主導市場，當中500萬至800萬元的單位備追棒，最新報1560宗，按月佔比仍維持38.5%；而500萬元或以下的細價樓登記亦佔27.8%；至於800萬至1200萬元的單位買賣佔比亦見平穩。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，過去數年發展商積極推出入場門檻低的中小型單位，吸引首置客及80、90後年青人士入市，惟大部分單位仍以500萬800萬為主，縱然呎價普遍相對大單位較貴，但配合按揭優惠，亦吸引「將價就貨」的用家或年輕上車客入場。

至於二手市場方面，布少明認為，近年細價樓已被市場所吸納，盤源縮減，惟期內樓價已有一定程度的升幅，尤其備受追捧的中小型單位最明顯，當中中價樓特別搶手，認為市場上車剛性需求強烈，料未來中價樓仍會主導大市。

利嘉閣研究部主管陳海潮表示，近年市場氣氛暢旺，樓價級級上升，同時消化不少細價盤源，令該類物業買賣登記按月普遍下跌，同時旺市氣氛蔓延至中價樓市場，帶動其交投相對增加，認為主要是受近期樓價不斷飆升，令細價樓盤源持續萎縮，買家轉投中價物業，刺激成交量穩步上升。

(明報)周末一手34宗成交 3個月最靜匯璽II 3天收2300票超額18倍

多個新盤即將推出，加上受加息、貿易戰及股市動盪多項因素影響下，市場觀望氣氛濃厚，剛過去周末一手市場僅錄約34宗成交，按周跌逾76%，以宗數計更成3個月以來新低。此外，新地以現樓形式重推的南昌站上蓋匯璽II，市場消息指過去3日累收約2300票，較首批119伙超額逾18倍。

對上一手市場淡靜的周末，要數到5月份首個周末，當時一手市場有兩個月未有全新盤開售，並以銷售餘貨為主，當時一手成交量僅錄約35宗，按周跌逾六成，不過受新地旗下屯門御半山首批即日沽清帶動，其後周末已錄約235宗成交，按周升逾5.7倍。

南豐旗下將軍澳日出康城全新盤LP6，料於本周上載樓書及開放示範單位，亦令買家觀望後市發展。

周末一手按周大跌76%

剛過去周末一手成交主要受惠於新地元朗錦田PARK YOHO Milano，項目昨日新一輪銷售30伙，市場消息指，該批單位中沽出12伙，而項目周末兩日合共沽出15伙，成交價由475.35萬至929.38萬元。成交價最高一伙為35B座5樓B室，屬實用面積632方呎3房戶，成交價929.38萬元，實呎14,705元。事實上，該盤早前有5伙單位撻訂，發展商將有關單位提價2%至6%，如33A座10樓實用面積578方呎A室，為提價幅度最高單位，據一手成交紀錄冊顯示，單位昨日以854.14萬元沽出，實呎14,778元。

新地推售PARK YOHO Milano之際，同系Park YOHO 2B期於上月已申請預售樓花，料提供712伙，發展商將於今日公布該期數最新部署。

賢文禮士5900萬沽一伙

一手豪宅方面，繼上周六香港興業等合作發展的沙田九肚尚珩售出一伙複式戶後，華懋旗下九龍塘賢文禮士昨日錄得一宗招標成交，據成交紀錄冊顯示，單位為第5座地下A室，實用面積1650方呎，以5900萬元售出，實呎35,758元。

至於新地南昌站匯璽II，市場消息指過去3日累收約2300票，較首批119伙超額逾18倍。值得留意是，同系PARK YOHO Milano 7月底時以折實平均實呎1.37萬元公布首批108伙，該盤3日累收約4000票，成為今年至今首3日收票最多新盤之一。

逸瑆首3日收票未獲足額認購

此外，上周五以折實平均實呎2.33萬元首推50伙、麗展與市建局合作的西灣河單幢盤逸瑆，首3日收票暫未獲足額認購。

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