嘉湖山莊賞湖居

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(明報)豪宅樓價屢破頂部分租值反跌四季匯近4年度累跌15% 重返2012年

雖然近年豪宅樓價屢創新高，但租金似乎未能追上。差餉物業估價署最新顯示，獲不少內地富豪追捧的中環服務式豪宅四季匯，2018至19年度全年租值2.262億元，較去年度跌逾4%，近4年度更累跌15%。此外，部分名人持有的山頂及半山豪宅亦見跌幅。至於由本港及內地富豪分別持有的超級豪宅大屋，多年來租值亦未見上升。

2005年開幕的中環四季匯，提供519間服務式住宅，最新租值為2.262億元，較去年度2.366億元下跌4.4%，若與2015至2016年度高峰的2.63億元比較，跌幅更高達15%，重返近2012年度水平，當時租值約2.13億元。

馬榮成倚巒近4年跌14%

另由漫畫家馬榮成於2008年以7600萬元購入的山頂倚巒單號洋房，最新租值為201.9萬元，不但較去年度211.5萬元跌4.5%，若對比2015至2016年度的租值235.5萬元，現租值更低逾14%。影帝張家輝以破頂價1.13億元購入的中半山嘉慧園單位，最新租值約150.3萬元，與去年度相同，但比對2015至2016年度租值163.02萬元則跌7.8%。

MOUNT NICHOLSON貴過超人屋

至於一眾富豪持有的獨立屋地，大部分租值與去年度相同，如由湖北首富梁亮勝淺水灣道89號，最新租值1311.6萬元，與去年度租值相同，折合每月租值達109.3萬元，繼續榮膺全港最高租值超級豪宅。租值居次的是來自騰訊主席兼首席執行官馬化騰的石澳大浪灣道13號，最新租值1,185萬元，亦與去年度租值相同。租值第三高的是豪宅新貴山頂MOUNT NICHOLSON 1號屋，最新租值955.2萬元，較上周宣布退休的長和及長實主席李嘉誠，其持有的深水灣道79號的租值939.6萬元高約2%。

剛以實呎逾15萬元膺亞洲樓王的MOUNT NICHOLSON，其分層租值亦逆市上升，其中大鴻輝主席梁紹鴻持有的2期高層A及B室，兩個單位最新租值合共1218.88萬元，較去年度租值1107.24萬元升10%。另由賭王何鴻燊四太梁安琪千金何超盈持有的中高層A及B室，最新租值為1117.56萬元，較去年度租值1016.04萬元升近一成。另阿里巴巴集團創辦人馬雲持有的中半山Branksome Crest頂層複式戶，最新租值511.92萬元，較去年度487.44萬元，增加24.48萬元或5%。

(東方)上車盤金獅首升破五球

細單位樓價升勢強勁，「五球」以下放盤瀕臨消失，新界東上車屋苑大圍金獅花園，錄得歷來首宗逾五百萬元的二手買賣。而大埔中心實用面積不足三百方呎單位，實用呎價亦直撲一點七萬元創屋苑新高。

消息稱，上述金獅花園二期金富閣中層六室，實用面積三百三十六方呎，叫價五百二十萬元放盤，終以五百零五點五萬元沽出，實用呎價一萬五千零四十五元。世紀21奇豐張文鏗稱，同區居屋海福花園三座中層Ｃ室，零議價下售六百萬元，實用呎價一萬四千九百六十三元，創沙田居屋呎價最高。

大埔中心呎價逼萬七
以細單位為主的大埔中心亦錄高價。中原方翰達稱，屋苑四座低層Ｈ室，實用面積二百九十九方呎，售五百零三萬元，實用呎價一萬六千八百二十三元，呎價料創屋苑新高。

一房單位亦為市場「新寵」。香港置業張仲賢表示，大角咀奧柏‧御峯高層Ｃ室，實用面積三百三十二方呎，外區客以六百五十六萬元承接，單位實用呎價一萬九千七百五十九元，均創下同類新高。

南豐新邨一周兩新高
港島上車屋苑的鰂魚涌南豐新邨，呎價約一星期兩度破頂。利嘉閣吳玉蘭稱，屋苑十座中層Ｂ室，實用面積三百九十一方呎，以六百九十三萬元售，實用呎價一萬七千七百二十四元，再創屋苑新高。美聯易秉中稱，紅磡黃埔花園二期九座高層戶，實用面積三百八十九方呎，售價七百四十八萬元，實用呎價一萬九千二百二十九元，屬於同類細兩房單位新高價。

(東方)港元又新低弱勢恐難扭

美國聯儲局本周加息幾乎沒有懸念，港元拆息受加息預期升溫刺激連漲七日至0.79厘。不過，港美息差續高企逾1厘，市場套息交易愈趨活躍，拖累港元匯價周一低見7.8447，再錄得聯繫匯率制度創立以來新低

拆息七連升逼0.8厘
財資市場公會資料顯示，一個月期港元拆息周一漲至0.79厘，七個交易日累漲13點子。儘管拆息錄得一七年十一月以來最長連升紀錄，港美息差續維持逾1厘水平，加劇市場套息交易活動，港匯周一急跌30點子，全日最低位距離弱方兌換保證水平僅約50點子，市場料港匯難扭轉弱勢，最快本月底下試7.85。

市場預期聯儲局本周會加息四分之一厘，華僑銀行研究報告指出，由於市場憂慮當局會釋放鷹派信號，加上季結效應，勢成為拆息上揚的催化劑，或帶動一個月期港元拆息邁向0.8厘。

該行又指，香港經濟基本因素沒有明顯變化，資金外流風險受控，故不認為香港銀行會於聯儲局今次加息後，跟隨調高最優惠利率。

不過，渣打集團行政總裁溫拓思認為，美國加息步伐未必如市場預期般快，又指加息因素已屬市場預期之內，因此在美國經濟增長改善、平均工資上升情況下，未見美元明顯趨強。他又指，港匯偏弱，相信有關監管機構會有所應對，預期未來數月港美息差將步向正常化。

(蘋果)田灣劏房盤貴二手63% 南津．迎岸呎價高達2.1萬　入場費353萬

新盤越劏越細搶上車客。恒地香港仔田灣南津．迎岸近七成單位不足200呎，較九建三年前推出的毗鄰登峰．南岸近七成單位不足300方呎進一步昇華。南津．迎岸最平一伙「劏房」定價353萬元，為近9年港島最平新盤，樓盤平均呎價逾2.1萬元，較同區二手貴最多63%。

隔籬是香港仔華人永遠墳場的單幢盤南津．迎岸，以港島新盤400萬元有找做噱頭，昨公佈首張價單共50伙，189至265方呎，開放式佔44伙，一房佔6伙。扣除最高3%折扣優惠後，全部600萬元有找，當中16伙更低於400萬元，全屬不足200方呎開放式戶。

提供最高九成按揭
最平為3樓E室，189方呎，折實價352.692萬元，打破登峰．南岸於2015年11月推出時入場費355萬元紀錄，成為新地北角形品後近9年港島最平新盤。形品於2009年6月推出，279方呎最平281.9萬元。
新盤越細，呎價越貴成常態。南津．迎岸入場費雖見「3字頭」，首批折實平均呎價卻要21,429元，較登峰．南岸兩年多前推出時的首批均價17,744貴兩成。區內主要二手屋苑香港仔中心目前平均呎價13,146元，南津．迎岸較之貴63%。
新盤未來或細過100呎
南津．迎岸今正式開放示範單位及收票，本票10萬元。恒地營業（一部）總經理林達民形容今次開價克制，較意向價低5%，趕月內復活節假期前開售。
發展商為吸上車客，提供最高九成按揭（一按加二按），二按最盡借四成，一按最高85%。二按息率首3年為P（5厘）減2厘，第4至5年為P減1厘，其後全期P加1厘。
市場關注不久將來，新盤有機會細過100呎。樓市評論員林一鳴直言，「當然有機會！」他指現在香港有很多非常努力的年輕人，但每年加薪幅度只有數個巴仙，做到三十歲收入都只有兩萬，儲錢十年也只是幾十萬，就算結婚後兩個人的能力加起來，都只能負擔400萬元以下的樓。
他估計，發展商會推出更多像日本的「酒店式住宅」，名字可能很好聽，「但如果你去過日本平價酒店，就知道整間房可以小於100呎，開門就是床，屋內約7呎乘9呎，有個微波爐就當有廚房。」
長實北角維港頌昨盡推最後34伙，其中6伙招標，包括1座33樓A及B室頂樓兩伙連天台特色戶，挑戰項目新高。另以價單推出18伙，全為四房戶，折實平均呎價42,723元。

(蘋果)嘉湖車位售138萬　速賺12%

超級通脹年代，車位有價。儘管地區偏離市區的天水圍嘉湖山莊，車位一樣有上升空間，市場錄最新一宗車位以138萬元成交，較2個月前炒高15.2萬元，目前，該屋苑車位叫價一律超過130萬元水平。
住宅在樓市辣招綑綁下，炒風早已絕迹，短炒獲利個案落在車位等非住宅類別。中原地產伍耀祖表示，市場投資氣氛暢旺，車位入場門檻低，因而一直有捧場客。嘉湖山莊本月錄得9宗車位成交，部份屬短炒獲利個案。
天賦海灣車位330萬易手
嘉湖山莊賞湖居停車場雙號車位，剛以138萬元沽出，原業主今年1月以122.8萬元入市，持貨短短2個月，賬面賺15.2萬元或12%。此外，景湖居停車場雙號車位，近日同樣以138萬元沽出，原業主是於去年12月以117萬元購入上述車位，持貨約3個月，賬面賺21萬元，升值18%。
早前將軍澳廣場錄一個車位253萬元成交，雖然不屬短炒個案，但較2010年44.5萬元購入價，升幅5倍，賺足208.5萬元。此外，大埔白石角新盤醞釀開售之際，區內車位需求大，造價升至逾300萬元水平。天賦海灣第一期B層雙號車位，新近錄330萬元成交，現時屋苑普遍車位業主索價300萬元水平放售車位。
除嘉湖山莊外，近期沙田區亦錄二手車位短炒，主要因車位轉售毋須付額外印花稅，買賣成本較住宅低。如沙田富豪花園一個B2層單號車位，早前以88.8萬元售出，投資者去年12月以75萬元購入車位，持貨2個月賺13.8萬元，賺幅18%。

(星島)人工島口岸大延誤拖累港珠澳橋通車

國家級基建項目港珠澳大橋去年底已具備通車條件，工程界一直盛傳大橋可於今年「七一」通車，但本報獲悉，大橋通車日期受制於香港口岸人工島上蓋工程進度緩慢，以致未能落實通車日期。多個在香港口岸工作的紀律部隊雖已準備就緒，但最近派員實地視察旅檢大樓，亦發現工程延誤嚴重，難料何時可以進駐。建造業消息指，本港目前不乏建造工人，香港口岸工程未能追上內地和澳門進度，與口岸人工島曾經出現「飄移」問題有關。

　　港珠澳大橋的主橋部分去年底具備通車條件後，一直有消息傳出，大橋的通車日期初步定於今年第二季，即大概於五月至六月期間，工程界更一直盛傳大橋可於今年「七一」通車，但三地政府至今仍未有作出任何公布。隨著港珠澳大橋澳門口岸管理區於上周四正式交付澳門特別行政區使用，並依照澳門特別行政區法律實施管轄，整條大橋的通連日期似乎只取決於本港口岸之工程進度。

　　路政署回覆本報查詢時表示，有關港珠澳大橋的通車日期，三地現時加緊完善口岸通關條件，並將報請中央確定大橋開通的時間，有定案後會盡快公布。

　　據悉，在香港口岸工作的多個紀律部隊部門，最近曾經實地視察仍在施工的旅檢大樓，發現工程延誤情況仍然嚴重，料負責工程的路政署仍然需要一段時間才能完成「執漏」。消息人士直言：「很多問題，漏水嚴重。」他又表示，紀律部隊部門原本曾接獲通知，指最快需要於去年第三、四季進駐香港口岸人工島，因此對清關及維持治安工作之人手安排，早已準備就緒，可惜大樓的「硬件」部分一直未能完成，現時更難料何時可以進駐。

　　建造界消息指出，業界於過去一年仍受立法會「拉布」問題困擾，實際上馬的工程數量不多，因此行內現時並不缺乏建築工人，相信香港口岸工程延誤與人手無關。他指出，香港口岸旅檢大樓即使屬於大跨度的建築設計，但未算十分複雜，估計工程延誤與香港口岸人工島曾經出現「飄移」和不正常沉降問題有關，令路政署需時處理問題，拖延了「上蓋」工程。他舉例，與大橋工程相關的屯門至赤鱲角連接路，部分收費亭工程已提早半年完成，反映人工島上的工程延誤是獨有問題。

　　一直關注大橋工程進度的工聯會離島區議員鄧家彪表示，工程界最新流傳的說法是，港珠澳大橋現時是爭取在今年七月一日通車，留意到業界也似乎為着此目標加快工程進度。他認為，按着一個既定日子追趕工程進度並沒有不妥，但關注工人安全在期間是否得到足夠保障，以及施工質量是否達標。

　　曾任土力工程處處長的工程師學會前會長陳健碩認為，香港口岸工程早年曾經受到司法覆核所影響，連帶撥款也要延遲批出，足足拖延兩年才開始施工，即使項目到現在仍未完工，但實際建築期仍然不算長，「大家的起步點根本不同，只是內地和澳門沒有延誤，不應直接比較。」

(星島)64%受訪者：大額交投頻現帶動氣氛

樓市升勢持續，近期更頻錄大額成交，帶動市場氣氛進一步上揚。星島地產網以「近期市場頻錄大額交投，對於往後樓市氣氛會否有幫助？」為題進行民調，當中有64%受訪者認為，這將會對市場帶來正面影響。

　　是次民調共涉及170人，當中64%、即108名受訪者認為，近期樓市升勢持續，市場亦頻現大額成交，對樓市可造成聚焦作用，並有助加速樓市交投步伐。另一方面，受訪中的21%、約35人持相反意見，認為大額成交，屬個別豪宅買賣個案，對整體交投氣氛未必帶來影響，故對後市先抱觀望態度。

　　同時，有11%的受訪者、即約18人表示難以估計，他們認為影響樓市的因素眾多，錯綜複雜，故對後市難以作出判斷；最後，約有5%、即9名受訪者則表示樓市氣氛變化如何，需尚待時間觀察。近期新盤矚目登場，帶動樓市氣氛升溫，同時，市場亦浮現大額成交，故市場預期樓市將持續暢旺。

(星島)MALIBU收近700票

會德豐地產發展的將軍澳日出康城MALIBU，日前再加推單位應市後，市場指，該盤錄得近700票，錄超額認購。

　　將軍澳MALIBU加推的160伙，市場指，目前已錄近700票，大部分為向隅客，超額認購逾3倍。而今日該盤續開放示範單位樓，參觀情況不俗。

　　現時加推的160伙，折實平均呎價15866元，若比較同類單位，屬輕微加價2%，單位面積由442至804方呎，訂價售價由877.3萬至1803.2萬元，折實售價由688.7萬至1415.6萬元。

　　翻查資料，若與首批價單折實均價14347元比較，今張價單累積加價逾一成。

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