嘉湖山莊賞湖居

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(東方)調查：房策累市民住違法劏房清拆乏安置雪上加霜

香港地少人多，政府一直未能解決土地問題，各區衍生不同違法劏房單位，基層市民為求「有瓦遮頭」被迫入住。葵涌劏房居民大聯盟今年六至八月進行問卷調查，了解區內居住劏房、天台屋等住戶有關安置政策意見。當中近七成半受訪者因租金過高，而選擇租住僭建或違法單位；亦有七成半人認為港府的安置政策不足及不合時宜，應盡早改善。聯盟指，曾有住戶因政府清拆違例建築物後失去居所，要求轉到收容中心暫住，但部門卻提出要他證明自己「無家可歸」，非常荒謬。

調查共訪問一百零二名居於葵涌區違法劏房、工廈和寮屋的居民，當中有七十六名受訪者稱因負擔不起合法單位租金，被迫選擇租住有關單位；另有二十一人指出，不了解居住有關單位的風險和不知道住處屬於違法單位。

轉入收容中心須證明無家可歸
聯盟指出，港府自二○一二年起針對工廈違法僭建單位進行清拆及執法行動後，不少劏房租戶未獲妥善安置。屋宇署向違法業主發出清拆令後，住戶一般可透過「無家可歸評審」機制獲申請公屋資格，入住中轉屋約一年。但現時大部分情況是業主會向租客迫遷，港府則以「私人租務關係糾紛」處理。

問卷調查亦發現二十四名受訪者有被迫遷的經歷，手法包括遭人斷水斷電等。而受訪者對於安置政策的認識程度，以滿分五分為標準，平均分僅有—點四八分，屬於偏低水平，有住戶根本不知道有收容中心和中轉屋制度。另外大約八成受訪者建議港府實行「先安置後清拆」的原則，讓所有受清拆行動影響的住戶都可入住中轉屋，再進行公屋資格審核。

之前居住葵涌僭建平台的住戶黃小姐表示，去年五月業主接到清拆令，向她進行迫遷，經多個部門和議員努力協助下，才成功獲遷入屯門的收容中心。但她指中心環境差、地點遠，缺乏私隱保障，未能為市民提供最基本的居住保障。

聯盟促暫緩無即時危險性執法
聯盟指出，市民因房屋政策失誤而被迫租住違法單位，而安置程序門檻高和措施不足，認為有必要檢討，並應暫緩對沒有即時危險而牽涉到居住需要的執法行動。此外，港府應放寬安置資格，改善臨時收容中心環境和增加市區中轉單位。

(東方)新界六球放盤驟增10%

二手交投冰封，業主叫價回落，600萬元以下的上車盤顯著增加。綜合市場資料，新界主要區域同類放盤升至約865個，一個月多約80個或10%。當中指標屋苑沙田第一城更急增約1倍至40個，新近有兩房戶做價兩個月挫逾9%。

沙田第一城最新做價險守500萬元，中原黎宗文稱，易手的52座低層F室，實用面積284方呎，業主約兩、三個月前放盤，原叫價580萬元，惟乏人問津，終勁減80萬元或近14%才沽出，呎價17,606元。資料顯示，上址同座一個低層同室單位，約兩個月前以550萬元售出，反映期內樓價已回落50萬元。而面積相同的高層戶，今年做價曾高近600萬元。

美聯翁凱傑亦指出，該盤月前入場費高達580萬元起，但近期不利市場消息湧現，交投銳減，不少業主紛紛主動減價，以致細價盤源突然大漲，目前兩房戶叫價已跌約5%至550萬元起。

另一新界指標屋苑天水圍嘉湖山莊，現有50個細價盤源，按月多約11%，個別三房戶意向價跌至590萬元。而該屋苑過去周末出現兩宗做價急跌買賣，祥益謝利官稱，賞湖居4座高層F室兩房戶，實用面積449方呎，放盤一周累減35萬元，最後以495萬元售出，呎價11,024元。撇除事故單位等另類貨，是次為屋苑約四個月以來首次低見「4字頭」，相比上月做出的逾588萬元史上高位，更跌價近100萬元。

尚悅高層入場費見586萬
利嘉閣陳嘉興稱，同屋苑美湖居3座高層F室兩房戶，實用面積441方呎，業主原叫價530萬元，後減價逾5%，以約500萬元沽出，實用呎價約11,338元。

而鄰近的元朗區約有250個細價放盤，短短一個月已多近9%。中原王勤學表示，雖然盤源以單幢物業為主，但個別亦有大型屋苑選擇，如尚悅9座高層戶，原叫價603萬元，最近降至586萬元，以實用面積355方呎計，呎價約16,507元。

屯廣放盤40個用家追捧
至於荃灣區細價放盤量升幅更勁。該行鍾家豪表示，業主減價，帶動區內低於「六球」放盤量一個月升約20%，至現時約100個，當中不少為荃景圍屋苑。例如荃威花園由3個，急增至13個，升幅約3倍，屋苑R座高層2室，單位實用面積468方呎，劈價30萬元，最新開價590萬元，呎價約12,607元。

此外，向為上車盤集中地的屯門，據祥益資料，區內有約360個叫價低於600萬元的私宅放盤，屯門市廣場佔約40個最多。

該行袁思賢指出，該物業單位面積較細，涉額較低，向來受首置用家歡迎，入場費早前約530萬至540萬元起，但近日叫價已調整，一個實用面積327方呎放盤，最近減價50萬元，叫價險守「五球」。

事實上，在樓價急升下，個別地區早前細價盤源已近乎消失，至近月才重現市場。世紀21奇豐陳桂新表示，粉嶺牽晴間業主叫價回軟，目前屋苑至少有10個單位叫價跌至500餘萬元水平，包括2座中層兩房戶，實用面積393方呎，原開價600萬元，最新調低至580萬元。

粉嶺中心意向價平半成
他續稱，粉嶺中心亦新增至少3個此類放盤，物業G座中層戶，實用面積368方呎，意向價550萬元，較早前質素相若單位叫價低約3至5%。連同粉嶺名都、碧湖花園及花都廣場區內5個上車盤，共約50個細價盤源。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近月住宅樓市轉靜，不少早前認為樓價會再上升，而未有的放盤業主，均轉軚加快放售步伐，因而令上車盤源增加。隨着樓價有機會下跌，同類放盤數目預料會繼續增加。

(東方)富榮呎撲萬四膺綠表居屋王

政府收緊公屋富戶政策，令未補價第二市場需求大增，做價在樓市回調下依然企穩。旺角居屋富榮花園連錄兩宗綠表高價成交，有兩房戶更以實用呎價13,843元售出，貴絕全港同類市場。
家天下黎振傑表示，上述剛易手的9座高層J室，實用面積484方呎，最初開價680萬元，於第二市場以670萬元轉售，單位二○一一年至今升值約396萬元或1.45倍。資料顯示，是次呎價打破筲箕灣東旭苑於五月所創的13,738元紀錄。

富榮花園三房戶做價亦有新突破，一個12座高層D室，實用面積592方呎，以785萬元轉售，為該盤第二市場新高價，呎價13,260元，原業主持貨十七年，帳面賺約626萬元。

據悉，該盤本月買賣不算活躍，暫僅錄上述兩宗成交，現同類市場約有20個放盤，叫價介乎580萬至800萬元。

天盛苑賣606萬雙破頂
至於新界區居屋同樣有高價出現。祥益黃肇雯表示，天水圍天盛苑E座高層4室，實用面積650方呎，原叫價668萬元，隨着市況減慢，連番調低意向，終於第二市場以606.8萬元沽出，呎價9,335元，雖然累減61.2萬元或9%售出，但仍屬屋苑雙破頂個案。

悅湖山莊每呎11759元
而屯門區最近連錄居屋已補價自由市場成交。該行黃文樂稱，兆軒苑B座中層2室，實用面積376方呎，兩房間隔，累減50萬元後，獲首置買家以410萬元承接，實用呎價10,904元。該行黃慶德亦表示，同區悅湖山莊4座高層E室，原叫價520萬元，放盤僅一日即以506.8萬元售出，買家為外區上車客，呎價11,759元。

(蘋果)嘉湖跌穿「5球」 5個月來首見

新盤吸乾購買力，加速二手樓劈價，新界兩大上車樂園天水圍嘉湖山莊及沙田第一城成重災區。前者5個月以來首次跌穿500萬元，兩房造價低見495萬元，與上月高位比較，竟短短1個月跌價近100萬元。

第一城成交價僅500萬
上車盤低處未算低，嘉湖山莊上周低見520萬元，最新一宗兩房成交已見「4字頭」。祥益謝利官稱，賞湖居4座高層F室，實用449方呎，屬向南兩房戶，放盤一星期減價35萬元，至495萬元成交，呎價11,024元。是次造價跌穿500萬元，與上月同類貨高位比較，跌價近100萬元。賣方屬一手業主，1992年以161.7萬元連車位買入持貨至今，看淡後市止賺離場，現賣出住宅後仍持有車位。據知，該單位同時獲另一買家洽購，出價490萬元，本來約好業主昨晚簽約，卻給另一買家出價高5萬元截糊。

利嘉閣陳嘉興指出，嘉湖山莊細戶連環劈價，美湖居3座高層F室兩房戶，減價半成，僅售約500萬元，呎價11,338元，較高位580萬元回落逾一成。

兩房造價曾升破600萬元的沙田第一城，市場剛錄得一宗兩房劈價成交。中原黎宗文稱，為52座低層F室，實用284方呎，剛以500萬元交吉易手，呎價17,606元。他形容為「裂口性劈價」，業主急於賣樓，單位放盤約兩個月，本來叫價580萬元，之後已降價至550萬元、528萬元仍無人問津，最終累減80萬元或14%始能出貨。資料顯示，今次成交價為屋苑今年4月錄得487萬元後的五個月新低。

二手續蕭條，中原統計的十大屋苑過去周末僅兩宗成交，與上周一樣。美聯統計的十大屋苑亦僅3宗成交，已是連續10個周末錄單位數成交，創逾1年最長低潮期。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中美貿易戰加碼，投資者對形勢感憂慮，影響入市信心，加上新盤搶客，預計二手市場短期內將持續靜局。

(蘋果)富榮呎價1.38萬　貴絕綠表居屋

樓市陰晴不定，私樓劈價，居屋卻逆市破頂。大角嘴富榮花園9座高層J室，實用484方呎，兩房間隔，剛於第二市場以670萬元易手，呎價13,843元貴絕全港未補價居屋。對上紀錄為筲箕灣東旭苑，呎價13,738元。

天盛苑綠表606.8萬沽
正當天水圍嘉湖山莊跌穿500萬元，同區未補價居屋卻首破600萬元。祥益黃肇雯表示，天盛苑E座高層4室，實用650方呎，三房間隔，居二市場叫價668萬元，即使連減三口價共62萬元，至606.8萬元才售出，呎價9,335元，無論樓價及呎價均貴絕天水圍未補價居屋。賣方2010年以140.8萬元買入單位，持貨8年賺466萬元，升值3.3倍。是次天盛苑居二價更貴過嘉湖山莊三房戶近期造價580萬元。

祥益黃慶德稱，屯門悅湖山莊4座高層E室，放盤一天連地價以506.8萬元成交，呎價11,759元。

暑假過後，租金回軟。祥益謝利官表示，嘉湖山莊景湖居6座低層H室三房戶，實用550方呎，剛以1萬元租出（不包管理費），呎租僅18.2元，較上月租金回落近一成。單位本月7日放盤，因單位附設雅裝及全新電器，放盤一天即獲承租。

豪宅方面，大埔海鑽天賦海灣3座低層B室，剛以4,000萬元易手，據知賣方為內地客，2014年以3,699萬元買入，4年升值僅8%。另九龍站擎天半島3座中層E室以3,300萬元連車位沽出，呎價34,339元。

(東方)新盤成交量彈升兩日沽約580伙

各大焦點新盤密密推售，展開新一輪搶客戰，周末兩日估計錄約580宗成交，較上周的135伙，彈升約3.3倍，當中以將軍澳LP6成焦點，周末兩日首輪開售，累沽約478伙，業內人士指，雖然近年市況未如以往理想，惟由於大型新盤以貼市價開售，帶動買家爭相入市，促使一手成交量繼續上升。

南豐等發展的將軍澳日出康城LP6，於上周六推售487伙應市，即日沽出476伙，成績理想，昨日繼續開放位於觀塘的示範單位吸客，並連錄參觀人流。消息指，該盤於昨日再沽出2伙，累沽478伙，成交包括1座高層A室，面積495方呎，定價996.3萬，呎價約20127元；以及1座高層A室，面積495方呎，定價973.5萬，呎價約19667元。

新地旗下南昌站樓盤匯璽II，昨日進行第三輪銷售，推出72伙，新地副董事總經理雷霆表示，全數單位即日均獲揀選，並指項目多次銷售均銷情理想，可謂三傳捷報，餘下單位有約3%至4%加價空間，最快於周末推售。他指，項目累售約550伙，套現逾80億元，現時僅餘下約100伙未售。新地代理總經理陳漢麟表示，項目於大手客時段連錄買家入市，連購2個單位，包括1伙4房大單位。

雷霆續指，該盤未來仍有多個項目僅接推出，當中包括元朗新盤PARK YOHO Napoli等，亦有很大機會於周內開放示範單位。

市場消息指，信和旗下長沙灣新盤一號九龍道於本周末共沽3伙，最大額的成交為23樓A室，面積438方呎，折實售價970.3萬，呎價約22153元。而其他成交包括21樓E室，面積301方呎，售價622.32萬，呎價約20675元；以及25樓E室，面積301方呎，售價650.71萬，呎價約21618元。據悉，項目累售63伙，佔已推售單位近80%，共套現約4.17億，當中已推出的1房B及E單位已悉數售出。

消息指，遠展旗下大圍珀玥新錄成交，該交投為價單上最後1個可供銷售之單位，單位為22樓G室，面積296方呎，成交價724.86萬，呎價約24489元。項目推出價單上之可供銷售單位已全部售罄，現尚餘5個特色單位待售。

新世界旗下荃灣柏傲灣入伙期將近，項目繼上周三以近呎價3萬沽出1伙極高層3房海景戶，創區內分層戶呎價新高，昨日再以逾1200萬售出頂層1房海景戶，創新界區1房造價新高。

消息指，成交為2A座頂層C室，面積421方呎，成交價1201.3萬，呎價28534元。買家屬年輕內地客，為1位30多歲的女士，由於未獲發香港身分證，須支付樓價30%的辣稅，涉及約360萬，連同樓價在內，料該買家合共涉資逾1500萬。

(星島)天盛苑錄雙破頂成交

祥益高級區域經理黃肇雯表示，天水圍天盛苑E座高層4室，650方呎，於居二市場以606.8萬易手，呎價9335元，造價及呎價同創天水圍區內未補價居屋新高。原業主於2010年以140.8萬購入單位。

(星島)嘉湖兩房跌穿500萬

祥益分行經理謝利官表示，天水圍嘉湖山莊賞湖居4座高層F室，面積449方呎，原叫價530萬，放盤一周後減價35萬至495萬售出，呎價11024元，為該屋苑2房造價5個月以來首次跌破500萬。

(星島)居屋頻現減價貨降幅介乎2%至11%

政府推出新房策，包括新居屋五二折發售，以及外圍市況不穩，令居屋成交量急跌之餘，部分屋苑更頻錄得減價放盤，減幅介乎2%至11%，業內人士預期，市場觀望氣氛持續，加上受到利淡因素影響，短期內居屋買賣將呈拉鋸局面。

在多個利淡因素充斥下，各區綠表居屋均現減價情況，普遍減幅約2%至11%，祥益執行董事謝澤銘稱，始終新居屋以五二折推出，以及政府年底推售綠置居，已直接吸走不少居屋購買力。

另一方面，在貿易戰及加息等利淡因素下，也直接影響市場氣氛，令不少業主願意減價沽貨，但部分單位減幅未達買家心中預期，加上近期買家入市態度審慎，使成交量有所下滑，估計短期內將呈拉鋸情況。

中原副區域營業經理伍耀祖表示，近期天水圍居屋交投較淡靜，始終不明朗因素如中美貿易戰、加息、新房策等夾擊下，觀望氣氛濃厚，買家入市決定審慎，以致成交量有所下滑。

天水圍天富苑K座高層4室，面積506方呎，原先綠表叫價為430萬，新近已減價至380萬放售，減幅11.6%，呎價7510元；至於同區天頌苑B座高層8室，面積650方呎，原叫價480萬（未補地價），及後減價20萬至460萬，減幅4.2%，呎價約7077元。

而位處鄰近區域的屯門龍門居，其4座低層D室，面積484方呎，7月初以410萬（未補地價）放盤，業主其後逐步降價，目前最新叫價已下調至370萬，呎價7645元，累積減幅達9.8%。

同屋苑12座高層D室，面積592方呎，7月中則以500萬（綠表價）放盤，其後經歷6度減價，目前叫價減至以445萬，呎價7517元，累減11%。

此外，有不少居屋供應的馬鞍山區，亦出現減價放盤，錦豐苑J座中層15室，面積435方呎，叫價由480萬減至460萬，減幅4.2%；而同區錦龍苑C座中層01室，面積544方呎，叫價由720萬減至700萬，叫價幅度調低2.8%。

至於頻錄高價居屋交投的筲箕灣東濤苑，也錄得減價放盤情況，其中東濤苑A座高層1室，面積554方呎，業主原開價780萬於居二市場放盤，其後減價42萬，目前以738萬放售，減幅約5.4%，呎價13321元。

另外，九龍區居屋也錄得減價放盤情況，世紀21富山高級經理林偉雄表示，新蒲崗采頤花園7座低層C室，面積589方呎，叫價由738萬（綠表價），減至708萬，減幅4.1%，呎價則降至12020元。至於鑽石山鳳禮苑B座高層10室，面積407方呎，叫價由470萬減至440萬，減幅6.4%。

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