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(明報)陳德霖：樓市待觀察鬆綁尚早港家庭抗震力高銀行風險有限

金管局過去針對樓市過熱，自2009年起推出八輪按揭逆周期措施。不過本港樓價自8月起開始回落，中原城市領先指數（CCL）和差估署樓價指數在第三季分別下跌2.6%和1.5%。金管局總裁陳德霖昨日在立法會財經事務委員會表示，如果確認樓市進入下行周期，可以適度放寬措施，不過現時只有數周數據，樓市是否下行言之尚早，需要更多時間觀察。

推出八輪逆周期措施後，700萬元以下物業的最高按揭成數降至六成，準業主同時要通過加息3厘的模擬壓力測試，有意見希望金管局可放寬逆周期措施，讓市民較易借得按揭置業。陳德霖表示，2015年10月起本港樓價下跌6個月，累計下跌11%至13%，市場認為樓市已開始下行，不過當局認為樓市尚未進入下行周期，結果樓價在2016年重拾升軌。局方對需要多長時間觀察走勢沒有固定看法，會視乎樓價、成交量、市場氣氛，以及本地和國際經濟基調而定。

指新批按揭成數較10年前低

香港在今年9月踏入加息周期，經濟亦受貿易戰影響開始放緩，市場關注高樓價下市民按揭供款能力，陳德霖表示，今年第二季新批出的平均按揭成數為47%，比2009年首次推出逆周期措施前的64%低（圖2），買家付出更多首期。此外，新批出按揭的供款與入息比率亦由2010年的41%，降至今年第二季的34%，即使經濟下行失業率上升和收入下跌，都仍有緩衝空間。

樓價跌一成高成數按揭才變負資產

有議員關注樓價下跌會否出現負資產，陳德霖稱，當年在銀行和發展商合共借取九成按揭情况相當普遍，持有按揭的借貸人借取其他按揭亦毋須披露，現時情况不同，再出現當年「跳樓貨」的機會大減。近期有發展商提供八成半至九成按揭，陳德霖表示樓價下跌一成便會出現負資產，不過總量並不高，約為銀行按揭2%。

重申港元利率正常化將追近美息

最近港元銀行同業拆息（HIBOR）回落，與銀行按揭利率相關的1個月拆息昨天再跌6點子（1厘等於100點子）至1.04321厘，見2018年6月以來新低。3個月期港元Hibor跌2個點子至2.08179厘，為9月19日以來最低。

陳德霖指出，當港元拆息低於美元利息存較大的差距，例如80點子至100點子，便會觸發弱方兌換保證。最近港元拆息回落，再度觸發弱方兌換保證的機會較前一段時間高，資金流走是港元利率正常化的必經過程，本港銀行已開始加息周期，利率會漸漸追近美元利率。

(明報)尚悅‧嶺首輪152伙沽五成恒地林達民：加推料有3%加價空間

樓市氣氛欠佳，上月3個全新盤首輪銷售只錄得售出比率24%至40%後，本月首個全新推售樓盤，恒地和新世界合作，以折實平均1.58萬元推售的元朗大棠尚悅‧嶺，昨晚首輪發售152伙，市場消息指全晚售約75伙，佔可售單位總數五成。雖然未能清袋，但已屬近期首輪銷售比率最高新盤，恒地已預告項目稍後加推，將有3%加價空間。

尚悅‧嶺是次推出152伙，以實用面積195方呎開放式單位折實入場費約318萬元起作招徠，開售前接獲約460票，超額兩倍，據悉入票人士以80後、90後年輕一輩居多。

恒地昨日下午5時至晚上7時，接受準買家到場登記，據尖沙嘴美麗華商場售樓處現場消息指，總共有約90組準買家到場，據悉A組大手客（最多可買4伙）、B組散客（最多可買2伙），並未分流處理。市場預計，尚悅‧嶺全晚共售約75伙，佔全晚可推單位總數五成。據了解，實用面積254方呎的G室1房單位，是率先清袋的戶型，相信與樓盤買家以年輕分支家庭客和用家為主有關。

1房單位率先沽清料年輕用家為主

恒地營業（一）部總經理林達民表示，集團日內將加推尚悅‧嶺單位應市，料有3%提價空間。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，本月延續上月的金融市場波動，股市大起大落，加息後樓市進一步放緩，大手客明顯減少，故尚悅‧嶺以用家為主。美聯住宅部行政總裁布少明表示，尚悅‧嶺單位入場門檻較低，年輕買家比例高達八成。

其他新界西北新盤昨日亦錄零星成交，如華懋元朗朗屏朗城滙，以1053.9萬元售出3座6樓實用面積690方呎H室，實呎1.52萬元。另新地元朗映御，以招標形式售出1座2樓實用面積398方呎M室，成交價598萬元、實呎1.5萬元。

朗城滙連錄7宗撻訂

不過，繼續有買家撻訂離場，當中朗城滙首度錄得7宗撻訂，有關單位成交價557.85萬（3座20樓D室）至1338.64萬元（3座21樓G室），以各遭沒收5%訂金計，即各買家遭殺訂27.9萬至66.9萬元不等，發展商合共沒收逾316萬元。以朗城滙9月底至今累售約208伙計，撻訂比率約3%。

上源再錄撻訂發展商殺訂29萬

另外，萬科（香港）的屯門掃管笏上源亦新增一宗撻訂，為3A座10樓實用面積468方呎B室，上月底以574.3萬元售出，買家料遭沒收5%訂金涉約29萬元。上源上月開售至今累錄約11宗撻訂，以累售約560伙計，撻訂比率1.9%。

(東方)金管：樓市爆煲難重現

近期香港樓市顯著降溫，市場關注金融管理局何時會放寬針對按揭貸款的逆周期措施，惟金管局總裁陳德霖表示，仍需觀察多個因素始能判斷樓市是否已進入下行周期。他又說，香港三分之二的物業已完成按揭供款，相信重演九十年代「拋售潮」的機會較低。

九十年代樓市「爆煲」後，大量物業淪為負資產，他說為不少業主帶來痛苦經歷，提醒現時香港的抗震能力即使較高，但當樓市下行時，高價購入物業的市民將首當其衝。

高成數按揭佔2.5％
金管局已推出八輪逆周期措施，他說當樓市延續上升周期，有需要時會逐步收緊，若確認樓市進入下行周期，則可適當地放鬆。惟目前只有數星期的下行數據，不足以判斷樓市是否已進入下行周期。

至於如何確定樓市轉勢，他說除考慮時間因素外，亦需視乎成交量、市場氣氛及宏觀經濟基調。

有發展商提供高達樓價八成半至九成的高成數按揭，他直言當樓價下調一成時，採用發展商提供的高成數按揭計劃的業主或會變為負資產。金管局副總裁阮國恒補充說，目前發展商提供高成數按揭規模，相當於銀行體系按揭總量的百分之二至二點五。

金管局數據顯示，截至一六年止，沒有按揭的住戶比率為百分之六十六，高於一一年。整體家庭存款為負債水平的逾三倍，陳德霖指這反映香港家庭應對周期逆轉的能力遠高於美國及英國等，又指未有迹象顯示銀行按揭貸款組合質素變差。

有外電指在香港銀行加息之後，樓市已經出現調整迹象，包括按揭申請大幅減少、二手樓價下跌及新盤銷情放緩等。

摩根大通亞太股票證券研究部董事總經理梁啟棠接受外電訪問時稱，中港經濟增長放緩，令香港樓市準買家卻步，目前樓市處於調整期，猶於一五至一六年。

大行估樓價跌多15％
交銀國際研究部聯席董事謝騏聰指，股市跌引致的負財富效應對樓市不利，估計到明年中樓價會下跌一成五。持續加息及政府決心增加公營房屋供應，相信會令預算不夠鬆動的私宅買家轉投公營房屋市場，短期內細價上車盤銷情會受到打擊。

(東方)屯門樓價快見「2字頭」

新界二手樓價跌勢加劇，屯門區400萬元以下住宅最新放盤量，較今年七月低位暴升約65%。區內物業做價下試「二字頭」，屯門單幢私樓、「置樂三寶」之一的萬寶大廈極低層單位，實用面積263方呎，短短一個多月狠劈逾20%，僅以300萬元沽，重返去年底水平。

近月業主叫價回落，屯門區平價盤源持續增加。據祥益資料，區內開價四球或以下私樓，以及已補價自由市場放盤量，最新達89個，較上月初升逾30%，已連漲四個月。

翠林396萬今年新低
中原李梅芬指，二手買家態度觀望，該區交投稀疏，只有減價盤才有承接。她稱，萬寶大廈成交單位，九月中開價380萬元，上月底已減至360萬元，因已交吉，加上位處較低層，原業主最後大幅減價沽貨，持貨六年帳面仍賺166萬元。

事實上，該廈連同利寶大廈與麗寶大廈，合稱為「置樂三寶」，由於該批屋苑單位實用面積均約200餘方呎，兩年前入場費亦僅約200餘萬元，但隨着樓價癲升，樓價最高曾炒上至逾400萬元。據悉，現時三盤入場費330萬元起，料議價後隨時跌穿「三球」。

同區另一屋苑亦跌穿400萬元關口。中原曾俊賢稱，翠林花園A座一個低層8室單位，實用面積330方呎，兩房間隔，開價440萬元，減價至396萬元沽出，呎價約1.2萬元。該單位做價有機會是屋苑今年新低。

嘉湖呎價不足萬元
新界西北區的大型屋苑天水圍嘉湖山莊頻錄跌價，中原文家輝透露，該盤賞湖居6座中層H室三房戶，實用面積552方呎，於上月中以570萬元放盤，原業主見大部分睇樓客無還價，主動減價至548萬元，即獲由父母資助部分首期買樓的外區上車客購入，呎價不足1萬元。

銀禧跌穿600萬關
東鐵沿線的火炭銀禧花園亦錄今年最低價。美聯詹毅揚稱，單位為4座低層B室，實用面積498方呎，開價650萬元放售，兩周內已先後調低至610萬元，獲洽購後最後以595萬元沽，呎價11,948元，低市價逾10%，料為項目年內首宗樓價低於600萬元買賣。

該行翁凱傑亦指，沙田富豪花園文禧閣中層B室，實用面積465方呎，劈價約38萬元，售600萬元，呎價12,903元。據悉，同座同面積單位，今年成交呎價曾高逾1.39萬元。

(東方)港景峯銀主盤劈280萬售

入市意欲疲弱，換樓需求亦同步減少，令中價屋苑頻現低價或減價個案。尖沙咀港景峯3座低層B室，去年底銀主以1,880萬元放售，隨着市況轉靜，近期叫價減至1,720萬元，最終以1,600萬元售出，累減280萬元。

滙豐銀行對上述單位網上初步估價為1,856萬元，反映是次做價低約14%。單位實用面積750方呎，屬三房包括套房及連儲物房間隔，現成交呎價約21,333元。

天璽三房傳賣3600萬
至於鄰區九龍站，上月交投開始冰封，臨近月底才有一個擎天半島6座中層B室成交，售約2,000萬元，以實用面積625方呎計，呎價約3.2萬元。

近日同區天璽日鑽璽高層D室三房戶，實用面積906方呎，市傳減價至約3,600萬元易手，呎價約3.9萬元。

君滙港減兩成獲接貨
而奧運站屋苑亦有業主劈價套現。利嘉閣鄭運就稱，君滙港2座高層C室，實用面積約887方呎，屬三房包括套房及連工人套房設計。單位業主原叫價2,300萬元放售，及後減價450萬或約20%，終獲買家以1,850萬元購入，呎價約20,857元，八年升值約56%。

該盤現時約有60個放盤，叫價由約930萬元起。

(蘋果)業主跪低　二手減價加劇太古城8個月跌價21%

二手樓價由「日日升」變「日日跌」，而且減價潮由細價樓蔓延至中價樓，就連向來以樓價硬淨見稱的鰂魚涌太古城亦大跌價。11月首宗成交即驚見三房單位賣「兩房價」，劈價兩成至1,180萬元始沽出，短短8個月跌價足足「3球」或21%；同區南豐新邨有三房戶劈足百萬仍無人承接。

太古城上月樓價仍未見大跌，10月錄得7宗成交，平均呎價2.11萬元，兩宗屬市價，其餘5宗低市價約3%至6%。但甫踏入11月，樓市跌勢明顯加劇，劈價兩成已成常態。太古城11宗首宗成交，劈價幅度即由上月最多6%增至逾兩成。

太古城一成業主減價
美聯吳肇基稱，太古城本月首宗成交即「流血」，三房變兩房價出售。單位為高安閣中層B室，實用面積701方呎，三房間隔，今年8月放盤叫價1,550萬元，累減270萬至近期1,280萬元仍未有買家承接，直至剛剛減多100萬元，至1,180萬元低市價兩成終易手，呎價僅16,833元。

代理表示，同座低層C室，也是701方呎，今年8月以1,380萬元成交，未計樓層因素已賣平200萬元。如以3月成交的高安閣高層C室造價1,500萬元比較，更平足320萬元或21%。太古城兩房造價高峯期曾升至逾1,300萬元。新買家遲八個月入市即慳320萬元，可買多嘉湖山莊兩個車位有餘，亦夠買109手騰訊股份。

今次劈價賣出的高安閣單位，原來大約10日前獲另一名買家洽購，並出價1,250萬元，惟受股市及近期樓市氣氛影響，臨陣縮沙，而單位最終再賣平70萬元。賣方2009年11月以582萬元買入單位，現由韓國人承租，持貨9年賬面獲利598萬元。

中原趙鴻運表示，太古城放盤量增至約330個，較數月前旺市時驟增約一成，特別是之前升市時業主不肯賣的優質戶亦見放售。他續稱，約一成業主肯減價，如高安閣現有兩個兩房則王放售，原叫價約1,300萬元，現表明有票1,100萬元會考慮出售。有代理表示，同區南豐新邨570方呎三房單位，4個月前高位造價960萬元，但8座中層H室一個同類放盤，劈價百萬至860萬元放售，仍然無人吼。
屯門私樓劈至3球沽
屯門私樓跌至300萬元。消息指萬寶大廈低層F室，263方呎，市場放盤約兩個月，叫價390萬元，剛大幅減價90萬至300萬元易手，呎價11,407元，樓價創屋苑今年新低。同區翠林花園亦跌穿400萬元，為A座低層8室兩房戶，僅售396萬元。

將軍澳日出康城領凱9座中高層RC室四房戶，累減200萬至1,100萬元成交，呎價10,978元。

(蘋果)殺定316萬　朗城滙7連撻

新盤銷售承接力受考驗，買家入市信心亦見疲弱，部份買家購入一手樓後，選擇撻定。華懋元朗朗城滙10月底開售以來售出約208伙，據成交冊顯示，首度登記有7伙撻定，撻定比例約3%。這批撻定貨成交價774.18萬至1,338.64萬元，涉及總樓價6,328.35萬元，以買家落定樓價5%計算，發展商殺定316萬元。
上源再錄撻定
朗城滙撻定個案包括千萬元成交單位，其中3座21樓G室，實用736方呎，三房間隔，原以1,338.64萬元成交，呎價18,188元，買家撻定損失66.9萬元。
萬科（香港）發展的屯門掃管笏上源，繼早前連環錄撻定後，再新增一宗撻定個案。單位3A座10樓B室，實用面積468方呎，上月27日簽訂買賣合約，成交價574.3萬元，惟簽臨時買賣合約後未有新進展，料沒收定金5%，即29萬元。

不過，近期最轟動撻定個案，乃盈信控股旗下薄扶林Pokfulam Peak，92B號屋，今年1月底以2.71億元招標成交，呎價62,014元，但買家最終撻定，料期間已支付樓價20%定金，即高達5,420萬元，成為今年內最大宗一手樓撻定個案。

(星島)35%受訪者：樓價連跌兩月料更趨觀望

樓價持續回落，據差估署最新數據顯示，9月份住宅樓價指數按月再跌1.4%，無論大、中、小各類戶型樓價均全線下挫，並連跌2個月，業界均爭相討論該數據會否令市場上的觀望氣氛更濃。星島地產網以「差估署數據顯示樓價連續下挫，會否令市場上的觀望氣氛進一步蔓延？」為題進行民意調查。

　　是次民意調查當中，共涉及242名受訪者，當中有84人、即約佔35%的受訪者認為，近期市場觀望氣氛揮之不去，二手市場亦頻現減價成交，加上是次差估署數據顯示樓價持續下挫，將令市場的觀望氣氛進一步蔓延。

　　另一方面，有21%的受訪者、即約52人持相反觀點，雖然市場近期被多項利淡因素夾擊，致交投受壓，惟本港住屋需求殷切，即使差估署數據顯示樓價連續下挫，市場上仍存在一定剛性需求，故預期市場交投氣氛有望於短期內復甦。

　　同時亦有51名人士、即約佔21%的受訪者指出，影響樓市的因素錯綜複雜，一時之間難以作出定論，所以樓市交投氣氛及樓價是否持續回軟，需視乎外圍經濟因素會否有進一步惡化，對該問題抱持觀望態度。

(星島)太古每呎1.68萬低14%沽

股票市場急劇波動，觀望氣氛進一步蔓延，令大型屋苑造價亦趨下調，其中鰂魚涌太古城3房單位以1180萬成交，呎價16833元，較市價低約14%；此外，尖沙嘴港景峯1伙銀主盤以1600萬沽出，低市價逾10%。

　　市場觀望氣氛濃罩，令大型藍籌屋苑造價亦宣布失守，美聯首席高級營業經理吳肇基稱，鰂魚涌太古城高安閣中層B室，面積701方呎，3房間隔，早前以1550萬放售，至近期減價至1180萬成交，呎價約16833元。吳氏續指出，上址同類單位於8月造價為1380萬，而網上銀行估值亦高達1354萬，故是次成交價低市價約14%。

　　中原分區經理胡鴻洲表示，尖沙嘴港景峯3座低層B室，據悉屬滙豐收回的銀主盤，面積750方呎，3房間隔，以1600萬沽出，呎價約21333元，低市價逾10%。　　

　　據該行網上估價資料顯示，單位現市值1840萬，故是次成交較估值低約13%；此外，胡氏續指，上址尚餘數伙同類放盤，叫價約2000萬起。

　　美聯分行營業經理林志堅指出，將軍澳日出康城2C期領凱9座高層RC室，面積1002方呎，屬4房1套另設儲物室間隔，作價1100萬成交，呎價約10978元，較市價低約1成，新買家為上車客。

　　世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示，大角嘴居屋富榮花園11座中層K室，面積431方呎，2房間隔，附設裝修，以居二價512萬沽出，呎價11879元。黎氏續指，上址同類盤僅餘3伙，叫價由540萬起。

　　代理指出，馬鞍山居屋錦英苑A座中層4室，面積645方呎，採3房間隔，以自由市場價600萬沽出，呎價約9302元。翻查資料顯示，同類單位於4月時造價達670萬，故是次成交價從高位回落約1成。

　　祥益分行經理謝利官表示，天水圍嘉湖山莊3期4座中層B室，面積633方呎，屬3房間隔，獲外區客以600萬承接，呎價約9479元。

　　世紀21分行經理魏仕良指出，將軍澳居屋廣明苑廣新閣中層07室，面積433方呎，屬2房間隔，早前居二價438萬放售，及後減價至378萬獲承接，呎價約8730元，低市價約3%。

　　市場消息指出，火炭銀禧花園4座低層B室，面積498方呎，早前以650萬放售，近期減價至595萬沽出，呎價約11948元，低市價約1成。

(星島)金九銀十失效內房銷情欠佳

金九銀十檔期，內房銷情欠佳，恒大上月表現有所下滑，合約銷售額按年下跌5.8%至約530.4億元（人民幣，下同），合約銷售面積約498.1萬平方米，按年亦跌11.1%。累計首十個月，實現合約銷售額約5011.4億元，對應合約銷售面積約4761.8萬平方米，分別升18.6%及12.1%。不過，以恒大今年全年銷售目標為5500億元，目前已完成91.12%。

　　融創公布，10月合同銷售額522.4億元，按年增19%，涉及銷售面積359.2萬平方米。截至今年10月底，實現合約銷售額3745.4億元，按年增49%。

　　中國奧園上月合同銷售金額約64.9億元，按年增長近五成；若累計前十個月，未經審核合同銷售額累計約675.3億元，按年大增約1.25倍。截至目前，該公司已完成2018年銷售目標730億元的92.51%。合景泰富首十月預售約531.28億元，完成全年銷售目標650億元的81.7%；單計10月，預售額為45.3億元，微增3.9%。花樣年表示，首10個月銷售面積達190萬平方米，合約銷售金額213.6億元人民幣，增幅達93.25%，完成全年300億人民幣銷售目標的71.2%。

(星島)樓市未確認下行周期陳德霖：減辣言之過早

本港樓市近期錄得多宗減價成交，樓價指數亦下跌，摩根大通亦唱淡本港樓市，指有五大迹象顯示樓價正在向下，市場關注金管局的樓市辣招會否減辣。金管局總裁陳德霖表示，若確認樓市進入下行周期，可為樓市辣招減辣，但他強調仍然需要時間觀察本港樓市上升周期是否已逆轉，重申目前是否減辣仍言之尚早。

　　陳德霖昨日到立法會出席財委會會議後表示，金管局因應本港樓市上升周期，過去推出了八輪的樓市逆周期措施，若確認樓市進入下行周期，部分辣招可適當陸續地放鬆。不過，目前樓價只是在近數個星期出現回落，仍然需要時間觀察本港樓市是否已進入下行周期。

　　他指出，目前樓市氣氛好受中美貿易戰發展所影響，並稱「即使講交投量，在（今年）六、七月下跌，九月跌至三千五百宗，但十月又彈上四千二百宗，但整體交投仍淡靜。」他強調需要多少少時間去觀察本港樓市變化。

　　陳德霖又以二〇一五年，本港樓市出現短暫下跌為例，指當時本港樓價於該年年尾開始出現下調，輾轉經歷六個月的調整，樓價下跌了約百分之十三。當時市場認為樓市已進入下行周期，但金管局當時判斷仍然未明朗，結果到二〇一六年樓市再重返上升周期。

　　金管局昨日在財委會上報告，截至今年第二季，銀行新批出按揭的平均按揭成數為百分之四十七，低於二〇〇九年的百分之六十四，意味市民置業時支付的首期增加，按揭貸款負擔相對減少。

　　另外，新批出按揭的供款與入息比率，由二〇一〇年的百分之四十一，降至今年第二季的百分之三十四，即市民的收入當中平均有三成四用作償還欠債。陳德霖認為，數字反映本港市民能抵受樓價逆轉衝擊的承受能力提升不少。他又指，本港現時出現如九七年般，大規模「跳樓貨」的機會低很多。

　　雖然陳德霖重申，需時去確認本港樓價是否出現轉勢，但摩通亞太（日本除外）研究部聯席董事、香港股票及亞洲地產研究主管梁啟棠接受外電訪問時指，隨著本港十二年來首度上調最優惠利率（P），以及在中美貿易戰的背景下，本港樓市出現五大迹象，表明正步向下行周期。

　　梁啟棠指出，本港九月新申請按揭貸款宗數大減，按月大跌百分之五十六至七千九百七十七宗，為本港二十年來最大按月跌幅；其次，本港豪宅銷售急速下滑，上月有買家撻訂五千四百多萬，棄買位於薄扶林道的豪宅洋房；第三是，本港代理龍頭之一的美聯物業，業績墊底的十名員工需要離職、五十五人被逼放三個月無薪假、其餘三十五人被列入觀察名單；第四是，二手樓市場開始劈價求售，如九龍灣有兩房單位減價百分之二十八出售；最後是新樓銷售出現下跌。種種迹象都反映樓市正在步向下行周期。

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