利寶大廈

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(明報)新地置地石湖圍項目申建逾萬伙「縮則」下單位數目大增36倍超第一城

新地近年積極改劃持有的土地，今年先後繼西貢十四鄉項目、屯門掃管笏星堤2期申請縮則後，近日再重施故技，與置地合作、並於今年5月完成補地價的元朗牛潭尾石湖圍項目，向城規會申請放寬發展密度及縮則發展，擬建11,292伙分層戶，較2006年獲批建逾300幢洋房大增逾1萬伙或逾36倍。以單位數目計，更超過10,643伙新界上車屋苑沙田第一城。

城規會文件顯示，上述地皮位於元朗石湖圍丈量約份第105約多個地段和毗連政府土地，鄰近擬建港鐵北環線新田站，涉及154.1萬方呎（當中71.74萬方呎為政府土地），計劃以5倍地積比率發展，涉及546.95萬方呎，擬建25幢32至43層高的住宅大廈，共提供11,292伙、並大幅縮減每伙平均面積至484方呎。項目將分兩期發展，第1期建5幢住宅大廈，涉及1990伙，第2期則興建20幢住宅大廈，提供9302伙。項目中亦涉約55萬方呎非住宅樓面，當中包括日間長者中心等。

洋房變分層每伙平均484呎
新地及置地已於今年5月完成項目21億元補地價，若以2006年批出的發展方案、涉約48.65萬方呎計，每方呎樓面補價約4317元。若上述發展方案獲批，發展商需要就額外增加的樓面進行補地價。值得留意的是，上述私人重建的新供應料趕不及於本財年推出，預計最快將於下一財年或以後才出現，單一項目將帶來1.13萬伙供應，佔政府年度住宅供應目標1.35萬伙高達84%。

5月批21億補價呎價4317元
事實上，新地是次可謂「故技重施」，旗下西貢十四鄉項目，2017年以歷來最大額補地價159億元、每方呎樓面補地價3193元完成換地，其後再向城規會申請修改發展計劃，項目單位總數原由4930伙，縮則並大增93%至9500伙，亦獲城規會開綠燈。

另新地與興勝創建共同持有的屯門掃管笏多個地段項目、即星堤2期，原批出241伙，及後亦透過申請縮則，以增加單位數目4.5倍至1326伙，亦於今年5月成功闖關。

恒地馬適路項目申放寬地積比
此外，恒地粉嶺馬適路項目今年5月獲批放寬最高地積比擬建5幢住宅大廈，新近再申輕微放寬地積比，由原先獲批的3.5倍增至3.5151倍，令總樓面增至612,463方呎，以配合興建24小時有蓋行人通道，而興建數目則維持1807伙。資料顯示，恒地2017年12月以25.32億元完成補地價，每方呎樓面補價約4200元，創新界北區每方呎樓面補價最高紀錄。

(明報)啟德4A區1號住宅地收4標書區內新低

受社會氣氛影響，發展商入標意欲驟減。啟德第4A區1號住宅官地昨日截標，共收4份標書，為去年5月新地投得第1F區1號住宅地、收到5份標書後區內新低紀錄。有業界指出，項目投資金額大，風險較高，加上近期社會氣氛不穩，令標書數目比預期低，但流標機會不大。

業界：料社會氣氛影響競投意欲
地皮於啟德跑道區跑道上屬前排位置，望九龍灣一帶海景。據悉，入標發展商包括以獨資入標的長實、新地；另嘉華伙會德豐及中海外合組財團競投，信置亦有入標。過去於啟德發展區積極投地的新世界及恒地，是次則放棄競投。

嘉華香港地產發展及租務總監尹紫薇表示，該地皮發展規模較過去推售的住宅地大、可塑性高，因應市况出價。若投得地皮，將建中小型住宅單位。

上述地皮面積約176,368方呎，最高可建樓面1,075,840方呎，當中將預留逾3萬呎樓面作社福設施。萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文稱，入標反應一般，另受到本港社會運動及中美貿易戰等影響，估計發展商出價較保守。

另地政總署公布，屯門景秀里與景峰徑交界住宅地皮將於下周五（26日）起招標，下月23日截標，地皮面積約11,386方呎，可建樓面約37,574方呎。

(東方)樓市焦點：住宅銀主盤不愁捧場客

樓市經過早前一輪調整後，現已回升至高位，另類物業亦受追捧。據本報統計，今年首六個月至少錄得44宗住宅銀主盤買賣，較去年下半年約31宗，大幅上升42%。市場人士預料，由於近期同類放盤不多，下半年市況有望平穩。

現崇山低估值15%售
去年市況一度轉靜，買家觀望後市，銀主放盤叫價態度軟化，以致今年部分銀主盤成交出現較大折讓。如年初時，黃大仙現崇山3B座中層B室，實用面積715方呎，屬三房包括套房設計，以1,190萬元沽，較估值低約15%。而同期荃灣麗城花園3期2座高層D室海景三房戶，以780萬元易手，以實用面積728方呎計，呎價僅10,714元。

但踏入三、四月份，隨着樓市回復熾熱，個別單位以市價易手。何文田半山壹號半山徑30號高層戶，實用面積1,252方呎，以三房間隔，曾於拍賣場開價2,300萬元，其後獲買家以2,850萬元購入，呎價達22,764元。

過千萬元交易佔40%
若按樓價劃分，上半年1,000萬元或以上成交有18宗或40.9%，按半年計略減逾4個百分點。期內逾億元成交不多，其中南區大潭道12至16號一幢洋房售1.8億元，以實用面積3,350方呎計，呎價53,731元。

至於300萬元以下細價單位，今年錄7宗，佔比15.9%。成交多屬偏遠地區物業或迷你戶，元朗圍村錫降圍單號物業一個單位，四月時於拍賣場上獲承價4口，僅以66萬元易手，以實用面積140方呎計算，呎價4,714元。

而二、三月時，屯門單幢住宅「置樂三寶」亦相繼錄得買賣個案。利寶大廈低層D室，實用234方呎，由區內買家以285萬元購入，呎價12,179元。至於麗寶大廈低層A室，面積239方呎，則售288萬元，呎價12,050元。

期內二手資助房屋買賣亦佔7宗，個別以理想價易手。青衣居屋青宏苑A座高層4室，實用面積506方呎，由於盤源不多，於未補價第二市場售653.8萬元，呎價達12,921元，貴絕當時新界同類市場。

每月新貨源料廿個
環亞拍賣董事總經理兼拍賣師曾傑俊指，上半年樓市再趨暢旺，由於銀主以估價衡量放盤水平，而二手業主則以市場氣氛作估算，以致在旺市下，銀主盤售價相對較合理，因而承接力不俗。

對於近期頻現豪宅銀主放盤，曾氏認為，由於中美貿戰未明，部分中小企老闆可能受影響，不排除部分為此類業主持有的物業。至於下半年市況，相信保持平穩，平均每月新增銀主盤源料20餘個。他補充，樓價要視乎質素及放盤多久，近期一般較市價折讓5至10%已獲吸納，部分大屋苑及優質單位，相信能貼市價出售。

(東方)置熱話題：屯門碼頭區升值潛力佳

鐵路沿線的住宅物業向來備受買家歡迎，除了交通方便外，升值潛力亦看高一線，但該類樓盤往往售價較高，有機會超出買家的預算。不過，若買家趕在鐵路通車前入市，相信可以較低價錢上車。

近月屯門碼頭區二手市場受惠多項利好消息帶動而變得熱鬧。

機場連接路明年啟用
當中，規劃中的西鐵屯門南延線有機會在該區加建一個新車站，同時，附近的屯門至赤鱲角機場連接路，亦即將在明年啟用，屆時大大縮短對外的交通時間。是次介紹坐落碼頭兩邊，臨海的啟豐園及邁亞美海灣，入場單位低於六球，可承做八成樓宇按揭。

邁亞美海灣：戶型多元放盤40個
屯門邁亞美海灣位於湖翠路268號，戶型較多元化，單位實用面積由398方呎起，更有逾千方呎的複式單位，現時樓齡約二十八年。

兩房單位580萬進場
由於單位面積較大，叫價亦較高，現時市場約有40個放盤，只有約5伙叫價低於六球，放盤價最低為1座高層H室，實用面積398方呎，兩房間隔，現以580萬元放售，呎價14,573元。

以上述放盤單位計算，最高的貸款額為464萬元，首期116萬元，首次置業的買家需支付約13.1萬元從價印花稅。以現時供樓息率普遍約2.375厘，還款期二十五年計算，每月供款約20,525元。

資料顯示，屋苑的2座中層C室，單位實用面積442方呎，以兩房間隔，客廳及房間均享有全海景，近日減價20萬元之後，以580萬元易手，實用呎價13,122元。

啟豐園：最細325呎嗌530萬起
至於位於湖翠路138號的啟豐園，於一九九二年落成，樓齡約二十七年。屋苑由4座大廈組成，提供約896伙，一梯八伙設計，單位實用面積介乎約325至414方呎。

祥益地產邱家邦指出，該盤現時約有25個放盤，入場單位為3座中層F室，實用面積325方呎，交吉放售，屬眼鏡房設計，放盤叫價530萬元，實用呎價16,308元，現時約有15個放盤叫價低於600萬元。屋苑本月暫未錄得成交，對上一宗為2座中層G室，以518萬元沽出，以實用面積375方呎計算，呎價13,813元。

首期一球月供萬八
上述入場單位以交吉放售，最多可承做八成樓按，首期要支付106萬元。而以現時普遍供樓息率約2.375厘，還款期二十五年計算，每月供款約18,756元。假設買家為首置客，需支付樓價的2.25%作從價印花稅，即約11.9萬元。

事實上，近日屯門區先後有多個新盤推出，難免對二手市場造成壓力。不過，代理認為，部分新盤主打細面積的單位，以上車客為目標，而碼頭區的物業主要為換樓客，故對樓價未有太大影響。

區內配套齊租務活躍
屯門碼頭區交通雖不及市中心屋苑便利，但勝在環境相對較佳，而社區配套及購物等設施亦算齊備，所以租賃市場向來活躍。

慧豐園每月萬二享海景
該區的私人屋苑提供不少細單位，月租萬餘元亦有選擇。沿海邊而建的慧豐園4座中層F室兩房戶，實用面積471方呎，睡房大廳均擁有部分海景，近期以1.2萬元租出，呎租25.5元。即使三房戶月租亦不足1.5萬元，如2座中層A室，實用面積575方呎，坐向西南擁部分海景，獲區內人士以1.48萬元租入，呎租25.7元。

而部分屋苑更可飼養寵物，區內海翠花園2座中層C室，單位實用面積521方呎，以兩房設計，租客鍾情單位內籠寬敞，以及可養寵物，因此以1.45萬元即睇即租，實用呎租27.8元。

居屋兆禧苑呎租僅24元
至於區內的二手居屋，更為細價租盤供應來源。兆禧苑D座低層16室，坐向東南，獲外區人士以8,800元承租，以實用面積363方呎計，呎租24.2元。

(星島)十七年不吃不喝中產勉強「上車」

生活質素備受都市人關注，中文大學生活質素研究中心昨日公布去年的「中大香港生活質素指數」，本港整體生活質素指數為一百零五點九六，按年下降零點六三點，反映生活質素輕微下降；其中因應近年樓價升溫等因素，致港人生活質素整體指數跌至歷史新低，研究更推算一個中等入息的家庭，需要逾十七年「不吃不喝」，才可購入一個市區三百方呎的單位。

　　「中大香港生活質素指數」由健康、社會、文化及休閒、經濟和環境五個分類指數，合共二十三個指標組成。中大今年電話訪問約一千名市民，結果顯示去年香港整體生活質素指數為一百零五點九六，較一七年的指數值一百零六點五九，下降零點六三點，反映生活質素輕微下降。

　　各個分類中，以經濟方面的指數為十一點八九，創下歷年新低，按年大跌近百分之六。中大經濟學系副教授莊太量表示，該指數大跌與樓價高企有關，雖然分類細項「經濟現況指數」及「實質工資指數」等數據均比去年上升，惟由於樓價及租金高企，致其他涉及樓價的分類細項均下跌，直接拉低了有關指數。研究顯示，因應近年樓價升溫，一個中等入息的家庭，需要逾十七年「不吃不喝」，才可購入一個市區三百方呎的單位。

　　莊太量表示：「一個每年收入達三十萬元的家庭，要供樓五十至六十年。究竟甚麼人可以買得起呢？可能是年收入接近九十萬元的家庭，可用大約三分一來供款，需要供十年至二十年就可以。」他建議，政府可增加公共房屋供應，讓市民更易置業。

　　另一關注為社會分類指數，數值上升百分之零點七二，升至二十九點零六，則創出歷史新高，主要為細項「教資會資助學院學士學位課程的適齡學生入讀率」上升所致。惟屬分類細項的「言論自由指數」、「報紙批評指數」，及「政府表現指數」均錄得下跌。生活質素研究中心主任黃洪表示，因應推動一地兩檢及「明日大嶼」等具爭議的政策，引致市民對政府看法改變。

　　黃洪指，颱風「山竹」襲港及有關沙中線問題，政府應對的手法，致港人懷疑政府的執行力，及後經過傳媒連番追訪，亦未能改變政府的處理手法，引致市民質疑傳媒作為監察者的角色。他稱，因應《逃犯條例》修訂爭議及示威活動，社會分裂加大，或影響有關言論自由的指數。

(星島)屋苑預約睇樓量升3%

二手氣氛漸見好轉，大屋苑包括鰂魚涌太古城、荔枝角美孚新邨及沙田第一城等紛錄成交。此外，綜合市場資料，本周末大屋苑整體預約睇樓量微升約3%。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，多個新盤銷售反應向好，刺激市場購買力釋放，帶動向隅客源轉投二手市場。祥益營業部董事張才權指，屯門區屋苑周末預約睇樓亦較上周上升約15%。

(星島)屯門細地招標市值逾2.2億

屯門近期再有地皮推出招標。據地政總署資料顯示，區內景秀里與景峰徑交界的屯門市地段549號，地皮面積約11386方呎，作私人住宅用途，可建37574方呎，將於本月26日起招標，截標日期為8月23日。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，該地皮規模較細，加上遠離市中心地段，料樓面呎價在6000至7000元，項目市值逾2.25至2.63億。

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