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天水圍嘉湖山莊美湖居三房風水屋 零議價以1.23萬租出
| 圖中為嘉湖山莊之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示,嘉湖山莊屬香港十大藍籌屋苑之一,綠化空間的面積亦相當遼闊,租金較外區相宜,故吸引不少客人前來租住。日前分行促成一宗嘉湖山莊美湖居的租賃成交個案,租金回報率達2.6厘。
林氏稱,上述所錄成交單位為6期(美湖居) 2座低層C室,實用面積544呎,三房兩廳。租客為同屋苑客,表示熟悉該區環境,而且有感上址風水好,遂便決定零議價以1.23萬元「即睇即租」,以實用面積計算呎租22.6元。
林氏續稱,如以現時同類型單位的銀行估價約559萬作計算,該單位的租金回報率達2.6厘。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) |
屯門優質屋苑南浪海灣兩房戶月租1.35萬元
| 圖中為南浪海灣單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 屯門優質屋苑南浪海灣兩房戶月租1.35萬元
祥益地產高級分行經理林英傑表示,屯門南浪海灣附近有多條巴士線前往市區,亦有海典軒購物商場,加上樓齡屬區內較新的物業之一,日前分行促成一宗南浪海灣的租賃成交個案,該單位之租金回報率達2.5厘。
林氏稱,上述所錄成交單位為3座低層D室,實用面積522呎,兩房兩廳。日前獲一名區內客垂青,租客主要鍾情該單位風水佳,而且內籠企理附部分電器,加上屋苑附有會所設施,遂便決定以1.35萬元「即睇即租」上址,以實用面積計算呎租25.9元。
林氏續稱,如以同類型單位銀行估值約639萬作計算,該單位的租金回報率達2.5厘。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) |
迅速造地 高效建屋
*轉載自2021年8月21日的iMoney雜誌 (按圖放大)
原文:
筆者仍堅持對房屋政策觀點:香港應該迎難而上訂定目標,在五年至十年內解決房屋供應難題。為何?因為房屋政策正是回應環境變遷下的需要,未來十年,香港正面臨重大機遇和改變,如果沒有足夠的房屋供應去配合發展,是會錯失很多福祉的, 10年後變局已定,要走的就走了,要失去了的機會也不易復返,到時才有足夠供應,意義還大嗎? 我最近看到一個視頻,是一間中資公司在28小時內蓋好整座大廈。看後不禁讚嘆內地的工業進步,這就是中國速度!其實香港本地亦有用預製組件建公屋的,既然香港50年不變是給予機會香港和內地去融合和磨合,現在既然我們有房地產的住屋困難,供應不足面對搶險,我們的原有體制做不到的事和效益,為何我們不趁這個機會向內地體制學習經驗? 其實香港在回歸之後,房地產的運作並不是沒有改變,而是變得更複雜及效率低下,這是個客觀的事實。我們不單只要解決土地問題,更重要的是應該就興建資助房屋,重整開發流程。筆者認為香港需要做一次建屋的「工業革命」! 如果我們未來真的要為資助房屋做「建屋工業革命」的話,這是第二次,上一次工業革命是一九五三年發生的石硤尾大火,很多人在一夜之間無家可歸,當時很多內地難民來香港,周圍都是木屋,人滿之患,令到香港極要在短期內建屋和開發土地,即時而且短期內做一次革命,於是香港出名的徙置區就出現了,而筆者亦算是「徙置區的第一代嬰兒」。徙置區不會是很舒適的,但是令很多在木屋及石屋區居住的人得到一個安全的居所,蜂巢式的石屎建築物可以大量入住人口,而且當颱風來臨的時候全部都安全,有水有電,一個安全的居所而且建築速度快,容納的人口多,我認為這種搶險的心態是現在香港政府應該要重拾。
上文提到28小時就蓋好一座樓宇,我筆者認為,組件的重點就是將所有供應房屋的建築定為同一款式,分為兩房及三房單位,間隔款式一樣並不可恥,最重要是面積不太小,建設的社區只要有不同及足夠的社區設施包括公園。要改革的不單只是地面以上,地底以下的設施更加要用簡單快捷的改革,減少城市規劃的「繁文縟節」。用簡潔的方式法安排「風水火電」,希望將3年開發土地的時間縮短至1年,將2年建屋期變做幾個月。這個不是幻想!正正是因為我們眼前缺少了建屋的土地,我們更有重新將土地開發並將其工業化的條件,我們擁有條件,工業化不單只在規劃上縮短了時間,因為設計簡單可以用更多的生產,也可以用工業化概念去「生產」。過去發展土地供應的方式應推倒重來,急民所急,筆者以上這個「狂想」未必配合行政上的困難,但是我認為配合到硬件上的需要,至於說政府有是否有能力做到,這個不是我的責任,我筆者作為市民,只是盡言責及再次呼籲,尤其新一代的年輕人為了自己的福祉很應該支持政府造地,尤其是希望10年內這個黃金時間的解決土地供應難題。
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房屋問題需要工業革命
*轉載自2021年8月18日的大公報 (按圖放大)
原文:
筆者仍堅持香港最需要的其實是10年內,甚至5年內的房屋供應,為何?因為房屋供應的需求正是環境變遷的回應,未來十年香港正面臨重大機遇和改變,如果沒有足夠的房屋供應去配合,是會錯失很多福祉的,至於說10年後變局已定,要走的就走了,要失去了的機會也不易復返,到時才有足夠供應,意義還大嗎?
我最近看到一個視頻內容是一間中資公司憑組件在28小時內就蓋好一座多層大廈了,看後不禁讚嘆內地的工業進步,這就是中國速度,其實香港亦有預製組件去興建公屋的,筆者不知道現在的情況如何,但顯然最後發揮不到這個功效是敗給建屋體制,我認為既然香港50年不變是給予機會香港和內地去融合和磨合,現在既然我們有房地產的困難,供應不足面對搶險,我們的體制做不到效益,為何我們不趁這個機會向內地體制學習?
其實香港在回歸之後,房地產的運作並不是沒有改變,而是變得更複雜及效率低下,這是個客觀的事實,我們不單只要解決土地問題,更重要的是應該就興建資助房屋重整開發流程,我認為香港要做一次建屋的工業革命!
如果我們未來真的要為資助房屋做「建屋工業革命」的話,這是第二次,第一次是源於一九五三年的石硤尾大火,當年是很多內地難民來香港,周圍都是木屋,人滿之患令到香港要在建屋和開發土地上來一次工業革命,當然導火線是一九五三年發生的石硤尾大火,很多人在一夜之間無家可歸,當時的政府比現在是更需要即時而且短期內做一次革命,於是香港出名的徙置區就出現了,而筆者亦算是「徙置區的第一代嬰兒」,徙置區不會是很舒適的,但是令很多木屋及石屋區居住的人得到一個安全的居所,蜂巢式的石屎建築物可以大量入住人口,而且當颱風來臨的時候全部都安全,有水有電,一個安全的居所而且建築速度快,容納的人口多,我認為這種搶險的心態是現在香港政府應該要重拾。
本文提過28小時就蓋好一座樓宇,我認為組件的重點就是將所有供應房屋的建築定為同一款式,分為兩房及三房單位,間隔款式一樣並不可恥,最重要是面積不太小,建設的社區只要有不同及足夠的設施包括公園,要改革的不單只是地面以上,地底以下的設施更加要用簡單快捷的改革,減少城市規劃的「繁文縟節」!用簡潔的方式法安排「風水火電」,希望將3年開發土地的時間變做1年,將2年建屋期變做幾個月!這個不是幻想,正正是因為我們眼前缺少了土地,我們更有重新將土地開發並將其工業化的條件,工業化不單只在規劃上縮短了時間,因為設計簡單可以用更多的工業概念去「生產」,過去發展土地供應的方式應推倒重來,急民所急,筆者以上這個「狂想」未必配合行政上的困難,但是我認為配合到硬件上的需要,至於說政府有否能力做到,這個不是我的責任,我作為市民只是盡言責及再次呼籲,尤其新一代的年輕人為了自己的福祉很應該支持政府造地,尤其是10年內這個黃金時間的土地供應。
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花園街的滋味台灣美食
老伴最討厭旺角,小的卻喜歡到那裡逛逛港式地道風味。一次逼他到太子一帶陪小的走走再吃麻辣魚蛋,本來要行街的卻被老伴發現了花墟這別有洞天的景緻。小的是個摧花聖手,所有植物落在吾手總熬不上些許時日便告一命烏呼,甚至連粗生粗長的仙人掌都不能倖免。坦白說自己對植物就是沒有那份心,更大的原因是斗室實在太也陝小,倆小口子都親蜜地擠湧著,根本找不到到空間放置盆栽。而且花草樹木易惹蚊蟲,自問沒有這份專業,更要敬而遠之。
然而老伴得聞甚麼花草可催財擋煞,便著了魔似的盲目沉溺。是福不是禍,是禍躲不過。或許自然風水外物會有一定的影響力,但要是每每能扭轉乾坤,天下間也再沒有窮人。算了罷!把花草盆栽置在辦公室,打理的人又非小的,滋生蚊蟲咬的也非小的,沒眼屎乾淨盲,只要不搞到咱家鍋居,小的也懶得管。
上回老伴在花墟買了九枝紅掌,沒一陣子竟都烏呼哀哉。這是成功擋煞了!所以花草須馬上更換,而且再打算多買一盆發財樹,銳意風生水起。結果討厭旺角太子的老伴居然主動重臨,小的便趁機再試一試這兒的餐廳小舖。
走到花園街末,捨棄上回的茶記粉麵店,在沒有甚麼期望下投入這家店門陝小的「台灣美食」去。老伴一向不喜台灣,也不愛那兒的食品,順著小的心意地勉強從之,結果居然甚有驚喜。
「台灣美食」乃小小的一家店子,十數檯的座椅,於後方一角便屬廚房位置,以至店舖內進只能窄窄地再排兩張二人座位。本來咱倆入場的時候未見人多,倆小口子便坐入近門處的大檯去。誰知未點美食,一堆四、五人的食客𦲷臨,店員要求咱們騰出空間,結果老伴與小的便闖入了店子最末端的一張二人席去。在舖頭的角落也樂得清靜私密。
這家台灣美食提供的菜式不離炸雞肉臊飯,還有肥牛、魷魚鬚、腩肉等等。由於小的不喜飯類,故揀了個鹽酥雞肉臊轉湯米粉。而老伴則點了一份芝士吉列豬扒肉臊飯。食品雖然沒有很大特色,但最令人歡喜的則是每客餐食均附送一杯20元以下的台式特飲。說到台灣冰茶,要小的自掏腰包再排隊選購就有點難度,但隨餐添加卻甚有趣味。
於是老伴要了杯蜜桃紅茶而小的便選了一百香果綠茶。兩杯冰茶在糖水與香精的調配下端的非常滋味,再加上大熱天時來一記冰粒塊塊地透心涼,難怪這風潮能在披靡過後又捲土重來,再創新猷一時無倆。然而這類糖精製品絕對利口不利身,間或一嚐當然可以,切記別沉溺。
有了這杯冰涼舒爽的糖茶,老伴立即順了氣,忽然間對台灣美食改觀了!
小的之肉臊鹽酥雞做得香口惹味,後者鹹鹹地非常開胃。吃一口鹽酥雞,再嘆一啖冰茶,連老伴也要讚不絕口。米粉雖然是淡淡的奶白色,不過湯底的味精也甚濃,只要讓小的再添些桌上的辣椒,其刺激過癮便更勝一籌。
反而老伴那客芝士吉列豬扒肉臊飯中的芝士吉列豬便有點失望。小小一粒吉列,裡頭也吃不出甚麼芝士與豬扒的味道,只是一堆預製的雜肉,效果不佳。幸好肉臊也夠風味,可堪調和大大個白飯。
吃完簡單愉快的一餐,咱們便出發買花去! |
今日新聞摘要 08.01.21
(東方)今年樓價料上落5% 新冠肺炎疫潮未有減退,各行各業飽受打擊。長實集團預期,今年經濟環境仍會較差,樓價走勢料續平穩,維持約5%以內窄幅上落。該公司全年部署在港開售多個新盤,連同銷售中項目計,可發售單位逾2,400伙,當中包括西半山豪宅21 BORRETT ROAD第1期,疫情下項目將會「慢慢賣」。 該公司執行董事趙國雄接受本報訪問時指,疫情下2020年經濟欠佳,但樓市未見大幅調整,主因是各國繼續推行量化寬鬆措施,同時,樓市受疫情影響較細,加上有意入市的買家均屬實力較高人士,即使肺炎肆虐仍繼續置業,令去年樓市交投量未見減少。但他指出,即使疫苗面世等情況出現,今年樓價只會保持平穩,不會大幅反彈。 長實去年中港賣樓套260億 回顧去年集團售樓成績,他透露,全年在港售出約1,800伙,涉額超過180億元,平均每伙售價逾千萬元,賣出的單位主要來自將軍澳日出康城SEA TO SKY,佔超過1,000伙。至於內地方面,去年賣樓套現約80億元,即中港合共銷售金額約260億元,與預期相若。 波老道項目1期每戶售逾億 近日確診宗數略見回落,旗下波老道項目第1期隨即啟動推盤。他指出,該盤每戶面積均逾2,000方呎,全數可享維港海景,每個單位售價超過一億元,首期市值料至少逾100億元。項目於本周一起已接受準買家預約參觀現樓,而因應禁聚令,每次僅容許兩人睇樓,每日只可安排不超過8批客人參觀。他坦言,「有啲客一家人要分4、5次去睇,可能仲有風水師要睇」,而且平均每個客都會睇4個單位,故是次推盤流程會「拖得好慢」。項目至今已錄10多組客睇樓,稍後將加強於大灣區推廣。 他又預計,由於要配合買家睇樓流程等安排,稍後推出單位招標的時間亦會較長,期望之後禁聚令可放寬,推售流程可望加快。當被問及是次付款方法等安排,他回應,公司會因應客戶要求再落實,部分可能會要求先住後付等計劃,細節有待敲定。 至於其他樓盤,第一季末至第二季初料將推出元朗洪水橋項目,提供約341伙,以兩房為主。第四季則有機會開售黃竹坑站項目第3期,設約1,200伙。年內亦會繼續推出SEA TO SKY尚餘400餘伙等單位,全年售樓金額料維持200多億元水平。
(東方)頭炮新盤MONACO料今開價 發展商積極部署今年大規模推盤。會德豐地產透露,年內擬開售至少5個新盤,保守估計售樓金額超過100億元,當中打頭陣推出的啟德MONACO,最快今日公布開價,示範單位料明日起正式開放吸客。 該公司常務董事黃光耀稱,集團於第一季將率先推售該盤第1、2期,亦有機會推出西南九龍GRAND VICTORIA第1期,年中則可望推售茶果嶺KOKO HILLS,下半年擬推啟德區內另一全新項目。而山頂道77號豪宅項目有機會上半年開盤,設8座洋房,實用面積約6,200至8,000方呎。 他透露,MONACO示範單位昨率先安排傳媒預覽,當中參照2B座28樓B室打造的單位,日後將連同展示的裝修、間隔及設施出售,實用面積480方呎,廚房屬傳統獨立「梗廚」,大廳連接面積22方呎露台。而根據2B座28樓C室搭建的一房戶,實用面積347方呎,大廳連接面積22方呎露台,廚房屬開放式。 會所面積共逾兩萬呎 該盤整體佔逾60%單位為兩房或以下間隔,而暫錄查詢中,不少來自年輕家庭。樓盤會所的室內、外面積合共超過2.19萬方呎,提供兒童遊樂空間、24小時健身室及室內、外泳池等設施。 另方面,據一手銷售資訊網資料,同系將軍澳日出康城MALIBU,連錄兩伙終止買賣合約,其中1B座42樓D室,實用面積548方呎,原於2018年3月以906.7萬元售出,而1A座48樓D單位,亦於同期以1,055.2萬元沽出。此外,萬科香港考慮年中推出何文田樓花項目,涉約160伙。
(東方)去年賣樓花申請增73% 儘管樓市去年受新冠肺炎疫情衝擊,但未有窒礙發展商的推盤部署。地政總署資料顯示,2020年全年申請預售住宅項目共33個,涉及單位18,044伙,按年勁升73.7%。 而截至上月底,合共有22個項目仍待批預售樓花同意書,伙數共11,446伙,相比2019年底亦大幅增加82.8%。其中去年12月入紙申請預售的痚穧a產啟德沐泰街7號第2期,提供約301個單位。 11月私宅落成創近兩年高 此外,上月有3個項目共1,610伙獲准預售,包括痚簹奐~代理負責銷售的屯門帝御系列第3期帝御•嵐天,提供557伙,南豐集團將軍澳LP10亦佔893伙。餘下一個為信和置業馬鞍山Silversands,單位量160伙。綜觀去年全年累積數字共12,898伙,按年跌約8.8%。 至於私人住宅落成量出現反彈迹象。據差餉物業估價署資料,去年11月錄約4,392伙,較10月僅一伙低位大幅彈升,並為2018年12月錄5,281伙後,接近兩年的單月新高。 由於落成數字按月急增,令去年首11個月累積伙數增至18,077伙,相比全年目標20,854伙,相差2,777伙,暫達標約86.7%。期內落成單位集中於新界區,佔13,511伙,比率約74.7%。
(星島)疫情窒礙經濟活動 今年樓價波幅料5% 去年本地深受疫情困擾,惟對比商廈及鋪位租售價大跌,住宅樓價相對較硬凈;長實執行董事趙國雄接受專訪表示,在環球量化寬鬆政策下,資金充盈,銀紙不斷貶值,購買力隨之減少,「飧窶ㄐv將成為贏家,預期年內樓價波幅為5%以內。 在疫市下住宅樓價抗跌力強,據差估署資料,去年首11個月住宅樓價仍錄0.32%升幅。趙國雄表示,即使遇上大風大浪,樓價亦不會大升大跌,頂多因應個別事件,跟隨季節性窄幅波動,幅度維持5%以內。 「我不是沒有良心,坦白說,樓價只照顧『上層』的人,並非『基層』的事情,現時基層市民普遍生活壓力大,但對樓價卻絲毫沒有影響;香港樓價不跌,全世界樓價亦如此,並非物業升值,而是在量化寬鬆下,銀紙不斷地貶值,購買力隨之減少,情況於未來一至兩年不會有所改變的!」趙國雄表示。 他續說,雖然疫情嚴峻,經濟前景未許樂觀,惟世界各地不同國家,不論樓市及股市都企硬不跌,甚至不斷上升,資產擁有者得以坐享升值,毋須努力做任何事,自動成為得益者,包括他自己! 趙國雄表示:「隨茼U地都在量化寬鬆,貧富懸殊的情況亦趨向嚴重,導致基層市民生活艱難,這亦是大家所接受的現實,不是我涼薄,我一直都認為,一定要有方法解決基層市民的困難,社會才得以穩定!」他補充說:「全世界各地都在面對困難,情況雖然不妙,惟比較起來,香港情況即使再差,還是要比世界各地都要優勝!」 趙國雄近期賣樓獲利,持有的中半山名廈雅賓利大廈單位以1.035億售,3年間帳面賺920萬。「我那層『豆泥』舊樓,甚麼都沒搞、都升值10%,輕易坐享1000萬,對於基層市民來說,他們要努力很多年,才能賺得到此數目!」 他強調,飧窶ㄙ漲n處,就是賺錢輕易,沽貨亦並非看淡後市,只為尋找更好的投資項目。「該物業連約出售,回報僅2厘,假如我買入房產信託基金,例如置富產業信託,都可享6至7厘!物業3年升值10%,不算很好的投資!」 他並趁勢推廣旗下新盤,強調沽售舊樓,可以轉投新樓。「以前我喜歡Albany(雅賓利大廈)的地址,不過,現在有更加好的地址!」 該單位為雅賓利大廈中層C室,連同2個車位售出,趙國雄表示,買家持有同層A室,雖然兩單位不能打通,惟該全層並沒有B室,B室位置是一個仿似花園般的空間,雖然並非入契,惟當買家擁有全層,可使用的私人空間增加。 疫情下,大家期待疫苗帶來轉機,然而,趙國雄卻認為,疫苗對飲食零售業幫助顯著,對樓市幫忙不大,現時各發展商防疫措施都做得好,樓依然繼續賣。 他強調,香港住宅有剛性需求強,各類型住宅都有捧場客,若果經濟活動能夠恢復,豪宅將跑贏各類型物業。「最重要恢復經濟活動,始終現在經濟情況未恢復,大家都不會情緒高漲!」
(星島)新樓去年首11月1.8萬伙落成 差估署最新數據顯示,去年11月私樓落成量共4392伙,較10月僅1伙明顯增加,為2018年12月後、近2年以來新高;累計去年首11個月,落成單位共18077伙,較政府全年目標、達標率約87%。 差估署資料顯示,期間421方呎以下A型單位落成量共1149伙,令首11個月累計共7089伙,佔總數39.2%;432至752方呎B型單位共2361伙,為各類單位中新增最多的類型,累計首11個月共7653伙,佔比42.3%;753至1053方呎C類單位新增724伙,總數2505伙,佔比13.9%,D及E類大單位期間分別新增63及95伙,首11個月累計分別499及331伙。 該批落成單位主要住處新界區,佔約75%,九龍及港島區分別佔約兩成及半成。對比政府全年落成量目標20854伙,至今達約87%,令達標的機會大增。 另外,位於粉嶺安樂門街、安全街與安居街交界工業地,於今日截標,可建216787方呎,業內人士預期,料財團將發展為新型數據中心,樓面呎價約5000至5500元,估值約10.8億至11.9億。
(星島)屋苑連錄凶宅同層低市價沽 雖然疫情持續,但屋苑連錄凶宅同層成交,其中,沙田第一城高層戶,以每呎1.41萬售,低市價約5%,至於綠楊新邨中層單位,則以800萬沽出,亦較市價低約6%。 屋苑連錄凶宅同層戶成交,市場指,沙田第一城21座高層A室,面積451方呎,成交價638萬,為凶宅同層戶,呎價14146元,低市價約5%。 消息指,荃灣綠楊新邨P座中層08室,面積582方呎,成交價800萬,呎價13746元,低市價6%。 至於作為新入伙盤的大埔天鑽,錄得首宗二手成交,中原高級資深分區營業經理歐偉基稱,天鑽1座中層G室,面積583方呎,成交價850萬,呎價14580元,原業主於19年11月以一手價823萬購入,帳面獲利27萬,但由於尚未持貨滿3年,扣除樓價約10%SSD及使費後,實蝕約90萬離場。 此外,新元朗中心單日連沽兩伙,中原副區域營業經理王勤學表示,1座高層F室,面積466方呎,兩房間隔,以660萬成交,呎價14163元。 美聯首席助理聯席董事李聖智表示,小西灣藍灣半島7座高層G室,面積455方呎,為兩房間隔,望山景,議價後以780萬沽出,呎價17143元,屬市價水平。 世紀21奇豐分行經理林成豐表示,馬鞍山海典灣2座高層E室,面積475方呎,兩房間隔,原叫價750萬,經議價後以740萬易手,呎價15579元。 香港置業市務經理(銷售)許鷹傑表示,奧運站凱帆軒3座高層F室,面積440方呎,兩房間隔,望海景,議價後以865萬沽出,呎價19659元,據悉,新買家為首置客。 失守(確診)屋苑再錄承接,代理指,將軍澳日出康城緻藍天2座中層RC室,面積757方呎,採三房連套房間隔,望園景,議價後以1000萬成交,呎價13210元。
(星島)內地客短租兆康三個月 祥益高級分行經理龍超君表示,屯門兆康苑K座低層2室,431方呎,2房2廳,租客屬內地短租客,鍾情屋苑鄰近西鐵站,交通方便,且單位內櫳企理,租金亦符合預算,遂以每月8500元短租3個月,呎租19.7元。
(明報)兩酒店申「變陣」料可提供逾5700伙 為作可持續發展本港地產市場,長實近年積極向政府申請,將旗下天水圍、馬鞍山兩間酒店改建為住宅、預計可提供逾5700個單位。 趙:酒店改住宅發揮最大效益 被問及為何有此舉措,趙國雄回應指:「做發展商最緊要有vision(視野),要將旗下每幅地皮的潛能、經濟效益發揮到最大,集團在天水圍、馬鞍山發展酒店已是20多年前的事,如今申請改建住宅是配合市場需要。」 趙國雄認為,現時天水圍、馬鞍山區對酒店的需求已大不如前,反而社會對住宅的需求依然殷切,所以將酒店申請改建為住宅,屬切合時宜之舉,而且可將相關地皮的經濟效益進一步發揮。 資料顯示,長實於2019年初,已就天水圍嘉湖海逸酒店申請重建為住宅,擬建兩幢53層高綜合用途物業,提供5000伙迷你戶,而據去年規劃署文件顯示,署方不反對有關申請。 至於長實擬重建的住宅部分,涉逾150萬方呎、提供5000伙平均實用面積約300方呎的小型單位,預計每層設有54個單位、設10部升降機,而位於酒店平台的置富嘉湖商場則會保留,即項目涉總樓面逾200萬方呎。 嘉湖海逸申改建5000伙迷你戶 另一方面,馬鞍山酒店海澄軒改劃住宅項目,早前修訂發展方案,放棄原本保留部分酒店房間的計劃,把整個項目改劃為住宅,預計提供758個單位;海澄軒現為1幢18層高酒店,提供831間酒店房間。
(明報)去年疫市不足1.3萬伙批預售 5年最低 去年本港受疫情影響,預售樓花文件批出進度受阻。據地政總署最新資料,該署去年共批出12,898個單位預售,為近5年最少(見圖),反觀新申請預售樓花單位就有18,044伙,按年大升74%。地政總署資料顯示,去年12月該署共批出3份預售樓花同意書,包括南豐、港鐵將軍澳日出康城LP10(893伙)、香港小輪(0050)、帝國集團屯門青山公路帝御.嵐天(557伙)及信置(0083)馬鞍山Silversands(160伙),共涉1610伙。 第四季10盤批預售 7盤未推出 若總計全年,則有12,898個單位獲批預售,比2019年的14,137伙減少1239伙或8.7%,並為2015年批出11,540伙後最少。但事實上,去年已獲批預售的項目中,亦有不少仍未推出,如去年第四季有10個項目獲批預售,迄今仍有7個未推出。至於新申請方面,上月只有琣a(0012)啟德沐泰街7號二期入紙申請預售,涉及301伙,不過累計全年就有18,044個單位申請預售,比2019年的10,379伙大增7665伙或74%。 已批但未推涉近1.6萬伙 另截至上月底,共有22個項目待批預售,涉11,446伙,為去年4月10,729伙後最少。美聯首席分析師劉嘉輝指,目前待批預售樓花單位數目仍穩企逾萬伙水平,相信該待批單位本年將有不少會陸續獲批應市。劉又補充,若連同目前獲批但未售項目的逾4300個單位合計,即合共約1.58萬個單位,加上相信今年發展商仍會積極為旗下項目新申請預售樓花,勢將持續為新盤市場帶來適時供應。 隨茯怑]面世,經濟有望逐漸復蘇,料發展商推盤步伐加快,新盤積存購買力有望釋放,今年新盤銷售量有機會升至1.8萬伙水平,按年升約24%。 另萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文則認為,今年貨尾及預售樓花供應相對去年較多,估計今年推盤涉約1.6萬至1.8萬伙,由於現時市場購買力仍在,相信不會對樓價有重大衝擊。
(明報)MONACO一期首批80伙 最快今日開價 會德豐啟德新盤MONACO一期近日積極部署銷售,勢成2021年首個推售全新盤,昨首度向傳媒開放項目示範單位,會德豐常務董事黃光耀指,項目最快今日開價,首批料涉最少80伙,有機會下周開售。 The Campton加推47伙折實均呎1.95萬 黃光耀又指,首批價單戶型將涵蓋開放式至3房,昨開放示範單位,包括一個清水示範單位及一個連裝修示範單位。連裝修示位以2B座28樓B室為藍本,實用面積480方呎,以1房設計,單位落成時將附連室內裝置、裝修及家具等出售;清水示位則以2B座28樓C室為藍本,實用面積347方呎,1房間隔,採開放式廚房設計。黃又稱,會德豐首季將先推出MONACO一及二期,亦有機會推出長沙灣GRAND VICTORIA一期,山頂道77號最快上半年推,該盤設有8座洋房,實用面積約6200至8000方呎。至於鄰近港鐵藍田站KOKO HILLS則有機會年中推出,估計全年銷售額可超百億元。 另外,萬科旗下的長沙灣營盤街The Campton,亦部署開展新一輪推售攻勢;萬科市場營銷與客戶關係部副總裁劉淑貞表示,The Campton昨推5號價單涉47伙,提供最高16%直減折扣,整批折實平均呎價19,511元。新推單位實用面積介乎272至761方呎,包括10伙開放式、9伙一房戶、24伙兩房戶、4伙三房戶,即日起開始收票,折實價514.3萬至1362.7萬元、折實實呎17,737至21,119元。 劉表示,會視乎市場反應,再考慮加推單位應市,最快本月中推售,並指今批加推單位主要屬高層及海景單位;項目去年中推出至今累售288伙、套現24億元。 |
今日新聞摘要 30.11.20
(東方)住宅不撤辣 樓市難降溫 新一份施政報告未有處理住宅物業「撤辣」,財政司司長陳茂波表示,現階段不具備放寬住宅物業市場需求管理措施的空間,政府會密切留意市場,作持續動態評估,但毋須就「撤辣」訂出硬指標或時限。有專家則指,政府遲早都需要撤辣,促請當局盡早實施,以加速物業流轉,解決樓市目前困境;一直維持辣招只會繼續削減供應,令手持投資物業的市民不願放盤,不同意政府現時取態。 陳茂波指須考慮多個因素 陳茂波昨日發表網誌,指即使本港經濟持續5個季度呈負增長,期內住宅樓價累計只是回落不足3%,反映住宅市場仍然堅挺,住屋價格仍遠高於一般市民可負擔水平。他續指,住宅樓市在近年因社會事件和疫情而有所調整,但實際的住屋需求和低息環境令樓價仍高企,現時住宅樓價與2010年引入需求管理措施(俗稱「辣招」)前相比,累計升幅逾一倍。 他表示,政府須審慎評估私人住宅樓市「辣招」仍否適切,相關考慮因素包括樓價下跌的幅度與速度,包括同區一手、二手樓之間的樓價差距變化;成交量,包括一手、二手樓市銷情;未來住宅樓宇的供應量,包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量,以及短中期的潛在供應量;整體經濟情況與展望,除了本港經濟及就業情況、利率走勢及市場資金量,還須注意外圍經濟環境。 至於施政報告落實將非住宅物業「撤辣」,陳解釋,本港經濟過去一年半持續受壓,新一波疫情更迅速地在社區擴散,情況令人憂慮;店舖經營倍添困難,商用物業市場已明顯下調,零售舖位價格更比2013年引入非住宅物業雙倍從價印花稅(DSD)時低1%,現時是撤辣的合適時機。 香港中文大學經濟系副教授莊太量指,樓市已顯示難以下跌,政府應盡早撤辣,又認為政府拒絕「撤辣」的做法矛盾,反而令市民捱貴租及貴樓。他解釋,疫情下很多市民需現金周轉,但額外印花稅令很多業主「想走都走唔到」,導致樓價一直高企,建議政府可先行撤額外印花稅,讓市民可樓換樓,加速物業流轉,而撤雙倍印花稅有利市民購置第二層物業,有助增加租務市場供應,降低租金,最後再撤買家印花稅。 投資者「焗住要隅麆鰲薄v 嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員何濼生亦指,對於政府拒絕住宅物業「撤辣」的原因,他表明不贊成,因辣招只會繼續削減供應,令手持投資物業的市民不願放盤,「焗住要隅麆鰲薄v,撤辣反而釋放供應,應對市場需求。他又指已多次強調,額外印花稅不但未能令樓價下跌,反而會扭曲市場,業主不想放盤,只會造成二手樓供應短缺的問題。
(東方)硬推明日大嶼 交椅洲擬填海千公頃 政府硬推「明日大嶼」,民間反對聲音不斷,惟發展局局長黃偉綸昨日出席電台節目繼續「硬撐」,表示計劃將會在交椅洲填海造地,創造土地可興建15萬至26萬個單位,每平方米的成本約1.4萬元,差不多相當於目前收地所需價錢。他又指,收地建屋需賠償予土地營運者、安排被搬遷居民「上樓」,有關土地或受自然環境、風水林、鄉村等限制,直言「未必好用」,更甚只可作中、低密度發展。 稱部分棕地已納政府規劃 黃偉綸指,若在交椅洲填海1,000公頃土地,政府可作完整規劃,提供具質素公共空間及房屋,市民的居住面積可以更大,政府長遠毋須擔心土地供應問題。有指本港人口增長將放緩,土地需求減少,他引用統計處數據指,本港人口在2041年會較現在多60萬,增至810萬,加上每戶平均人數正下跌,故住戶數目較原本估算更高,預料2044年逾300萬戶,即使人口放緩,單位需求仍強勁。 黃又指,對未年10年的建屋目標相當有信心,預料覓得的330公頃土地可滿足未來10年約30萬公營房屋單位的需求,當中約40%是改劃土地,現時已完成三分之二改劃工作,形容造地工作是「一步一腳印」。 他又指目前全港約有1,500公頃棕地,部分已納入政府規劃,其中有8個土地群,預料可提供約2萬多個公營房屋單位。
(東方)公屋輪候5年後始改善 團體轟不能接受 政府聲稱覓得330公頃土地於未來10年興建31.6萬個公營房屋單位,但被外界質疑數字存在「水分」。運輸及房屋局局長陳帆表示,相關建屋數字可靠及實在,但承認現時公屋的平均輪候時間為5.6年,需於5年後才會有大改善。議員及關注團體批評政府拖多5年才能縮短公屋輪候期是不能接受,又質疑相關建屋計劃估算太樂觀,認為是「遠水不能救近火」。 現平均等5.6年才能上樓 陳帆昨出席電台節目時表示,政府覓地建屋正在追落後,但未來10年提供31.6萬個公營房屋單位的建屋數字是可靠而實在,因為當中若有部分土地可能延後,當局不會將其計入未來10年的建屋計劃內。但他指,相關公營房屋單位分兩批推出,首5年推出10.1萬個,後5年再推出餘下約21萬個,估計現時市民平均輪候5.6年才獲編配到公屋單位的情況,需要於後5年才能夠有大改善。 議員柯創盛批評,現時市民等上樓時間太長,情況再維持多5年不可以接受。他批評政府的建屋計劃「遠水不能救近火」,而且一廂情願兼過於樂觀,以往經驗顯示建屋計劃最終會於釋放土地、改劃程序等多個環節上有落差,他估計相關建屋目標很大機會「走數」。他認為政府必須實是求是,加快行政和規劃程序,並且將覓得土地與輪候公屋3年上樓的目標掛鈎,方可解決市民居住問題。 公屋聯會主席文裕明認為,公屋輪候時間未來可能會再延長,他亦認為政府的建屋計劃「遠水不能救近火」,例如茶果嶺的寮屋區即使收回土地,亦要於2025年才開始動工。他認為現時在建屋流程上政出多門,每個部門都按本子辦事,缺乏統籌協調,結果拖慢建屋流程,政府必須拆牆鬆綁才可解決問題。
(東方)煥然懿居二期 擬提早2023年預售 市區重建局推出的首置先導項目、土瓜灣「煥然懿居」餘下的43個首置單位,於上周一(23日)截止申請,共收到4,909份申請,超額高達113倍。市建局行政總監韋志成昨日在網誌表示,市建局預計將於12月內進行電腦攪珠,並最快在12月下旬邀請申請者見面。由於市民對首置的反應相當踴躍,局方已要求加快「煥然懿居」二期的工程進度,並爭取將原本2024年預售,推前至2023年,回應市民首置物業的需求。 韋續指,這次發售的43個「首置」單位以兩房和三房為主要戶型,較迎合家庭戶的居住需要。根據初步統計,首置先導項目中,家庭申請者佔42%,比去年有明顯增加,其餘為一人申請者。另外,是次項目有接近90%申請者為「80後」和「90後」,其中單身「90後」佔30%,甚至有少數是「00後」的18至20歲青年,反映他們渴望盡早置業的意願。 韋表示,在過去兩個多星期,一共有超過410位市民到示範單位參觀,反映首置項目作為政府完善房屋階梯的重要一環,定位十分正確,有助滿足社會上收入較高的中產家庭的置業需要。 市建局會配合施政報告措施,全力推展兩個新首置項目,包括「煥然懿居」二期的春田街/崇志街重建項目,以及與香港平民屋宇公司合作推展的大坑西邨重建計劃,將會向城規會提交修訂規劃建議。
(東方)藍籌盤成交縮 嘉湖挫四成 新冠肺炎疫情爆發第4波疫情,進一步打擊市場信心,10大屋苑於11月共錄約243宗成交,按月再跌約6.2%。期內交投及樓價下跌屋苑均佔7個,買賣以天水圍嘉湖山莊萎縮約42.3%最多,至於鴨脷洲海怡半島平均呎價走勢最弱,按月挫約8.5%。 綜合代理資料,本月全港10個指標屋苑整體成交下滑,其中上月氣氛暢旺的嘉湖山莊,11月交投無以為繼。中原黃海表示,疫情反覆影響市場表現,嘉湖山莊本月暫錄30宗成交,業主取態「有實客、有價傾」,議價空間一般約10萬元。 祥益林家倫表示,該屋苑賞湖居5座高層E室,實用面積448方呎,6月初叫價540萬元,受疫情影響,業主看淡後市,減至506萬元易手,呎價11,295元。 買賣跌幅僅次的屋苑,為兩大鰂魚涌藍籌盤太古城及康怡花園,均按月挫33.3%,本月暫錄22及12宗。其餘成交回落的屋苑跌幅較溫和,減幅約3.7至16.7%。 業界促撤辣 谷起買賣 另方面,鴨脷洲海怡半島本月交投逆市勁升近1.2倍,暫錄26宗成交,但樓價則出現最大跌幅,平均呎價由上月約17,874元,明顯下降至本月約16,346元。中原盧鏡豪指出,疫情轉差,業主願意下調叫價,加上最近三房成交佔多,拖累呎價下挫,如1座中層C室,實用面積629方呎,近日減價50萬元,以1,000萬元易手,呎價15,898元。 對於施政報告未有撤銷或寬減任何住宅辣招,他認為,政府可考慮取消將單位綁死3年的額外印花稅,此舉有助增加買賣流通量。至於該行指,過去周六、日10大二手屋苑錄15宗成交,按周同期增約66.7%。 香島3年帳輸兩成 辣招不撤,面對逆市,業主也要損手沽貨。市場消息稱,筲箕灣香島3座低層B室一房複式戶,於今年7月以1,450萬元放售,其後多次調減叫價,最後以1,000萬元售出,呎價18,519元。原業主持貨3年多帳面損手逾279.3萬元,蝕幅約21.8%。另方面,屯門區二手樓價受屯赤隧道將通車而帶動回升,祥益的屯門樓市呎價領先指數,截至本月25日最新一期報516.17點,較上期上升1.77%,連跌三期後回升。
(星島)新盤11月錄2600宗升76% 創過去20個月新高 疫情走勢反覆,但無阻發展商推盤,並連環推出大型新盤應市,總結11月一手成交共錄約2600宗,連升2個月之餘,對比10月的1475宗,彈升約76%,不單止為今年以來最多,而且為繼19年3月後,約20個月新高紀錄,而售出單位則以中小型單位為主。 據《一手住宅物業銷售資訊網》資料,本月一手成交錄約2600宗,相較10月的1475宗,按月上升76%,不單止創下今年以來的單月成交量新高,同時為19年3月錄得2829宗後,約20個月以來新高。 雖然疫情走勢反覆,但發展商仍積極推盤,於月內接連推出大型項目,而且所推出的戶型,以中小型單位為主,在剛性置業需求仍持續下,直接帶動成交量上升。而各發展商中,以新世界售出伙數最多,涉及1352伙,並以大圍站柏傲莊II為主。 至於過去的周末兩日,一手新盤共沽出337伙,較上周末的416伙,下跌19%,而過去周末售出單位中,主要來自五礦發展的油塘蔚藍東岸,據發言人稱,項目於周末即沽256伙,當中包括以招標形式售出1伙,若以折實價計,套現約22億。 據成交記錄冊顯示,是次約有166伙的買家,使用建築期付款,若佔總數約64%,項目預計關鍵日期為23年3月底。 新世界及港鐵合作發展的柏傲莊II,再錄成交個案,為7A座高層F室,面積345方呎,另203方呎天台,成交價1043萬,呎價30232元,再創項目新高,料呎價更打破新界1房戶紀錄,項目累售1349伙,佔項目逾95%,套現逾154億。 由痚繺o展尖沙嘴本木,繼日前加推後,昨日繼續開放示範單位予外界參觀,痚聸蝺~(二)部總經理韓家輝表示,項目加推後隨即接獲多宗查詢,截至昨午6時,周末累計參觀人次近1000人,參觀秩序良好暢順,展覽廳亦做足防疫措施。 另外,由琱j發展的屯門恆大.珺瓏灣2期再錄撻訂個案,據成交記錄冊顯示,為5座低層B室,面積310方呎,屬1房戶,原於本月中以538萬售出,但買家取消交易,料遭沒收5%訂金,涉約27萬。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,雖然疫情持續,但發展商開價較為保守,在剛性置業需求持續,故吸引不少買家入市,而且不少中小型單位,其樓價均低於1000萬,可承造較高成數的按揭,令該類物業成為一手市場的銷售主力。 香港置業行政總裁李志成表示,11月一手成交量急升,主要為該月多個新盤開售,而年初因疫情關係,聚集了一批購買力、加上新盤開價較市價略低,吸引市民購買。
(星島)發展商接連推盤 中小型單位主導 11月一手新盤共錄2600宗成交,較10月1475宗上升76%,而各發展商中,以新世界沽出伙數最多,涉1352伙,主要來自大圍站柏傲莊II,該盤於本月銷情報捷,共沽出達1349伙。 其次為香港小輪及帝國集團,其合作發展的屯門帝御.星濤,於本月沽出約368伙,此外,五礦本月沽256伙,均來自油塘蔚藍東岸。新地於本月亦售出147伙,當中主要來自元朗Grand YOHO,於月內售出約64伙。 此外,嘉華亦於11月沽出約109伙,主要來自沽出約104伙的啟德嘉葍蛂A至於痚簼韝諵漱]錄得多宗成交,共涉約103伙,主要來自已售出約67伙的尖沙嘴本木,至於旺角利奧坊.曦岸也沽出15伙。 另一方面,長實於11月也沽出54伙,分別來自沽出22伙的沙田九肚名日.九肚山,以及錄得約20宗成交的將軍澳日出康城SEA TO SKY。 美聯住宅部行政總裁布少明表示,11月一手市場有多個大盤推出,而且銷情理想,加上低息環境持續,而且往後數年住宅供應量仍不足,加快了不少買家的入市步伐。展望12月,若市場繼續有大盤登場,料一手成交量可持續高位,甚至有機會突破逾2000宗水平。
(星島)屋苑連錄減價成交 第四波疫情來勢洶洶,但無阻買家入市,屋苑連錄減價成交,利嘉閣經理林敏透露,西灣河嘉亨灣5座低層H室,面積約314方呎,1房間隔,議價後以710萬成交,呎價約22611元,屬市價。 世紀21北山客戶經理楊詠詩表示,北角百福花園鴻福閣低層E室,面積597方呎,3房間隔,議價後以800萬獲承接,呎價13400元,屬市價水平。 祥益高級區域經理黃慶德表示,屯門寓連平台特色戶,面積263方呎,開放式間隔,以468萬沽,呎價17795元,屬市價。 利嘉閣高級聯席董事徐浩煇表示,將軍澳天晉IIIA期3B座中低層C室,面積約606方呎,3房間隔,經議價後以1050萬沽出,呎價約17327元。 世紀21奇豐分行經理黃宗信表示,馬鞍山天宇海3B座高層B室,面積757方呎,3房間隔,議價後以1000萬成交,呎價13210元。 利嘉閣聯席董事潘佳彬表示,將軍澳廣場3A座低層C室,約496方呎,3房間隔,以788萬成交,呎價約15887元。 中原區域營業經理胡耀祖表示,馬鞍山迎濤灣1座中層E室,面積487方呎,以718萬易手,呎價14743元。 中原副區域營業經理黎百祥指,筲箕灣香島3座低層B室,面積540方呎,屬1房複式戶,以1000萬易手,呎價18519元。原業主於17年以1279萬購入,帳面虧蝕279萬。 部分屋苑錄高價成交,美聯高級區域營業董事吳志輝表示,荔枝角美孚新邨3期百老懇62號高層B室,面積1370方呎,4房「凸海」間隔,享海景,議價後以2372萬易手,呎價17314元,創屋苑成交價次高。此外,市場指,10大屋苑於周末錄9宗成交,按周跌約18%。 失守(確診)屋苑再錄成交,中原分區營業經理侯惠良表示,沙田第一城11座高層C室,484方呎3房戶,議價以808萬易手,呎價16694元,屬市價成交。
(星島)慧豪閣每呎2.1萬沽 豪宅紛錄承接,中原副分區聯席董事黃雪飛稱,西半山慧豪閣1座低層A室,面積636方呎,3房間隔,向西北,望樓景,以1380萬易手,呎價21698元。原業主於99年4月以530萬購入,帳面獲利850萬,升值約1.6倍。 代理指,九龍塘又一居28座中層F室,面積560方呎,3房間隔,望內園景,原叫價1128萬,目前累減128萬,以1000萬成交,呎價17857元。原業主於95年以383萬購入,現轉手帳面獲利617萬離場,升值約1.6倍。 世紀21北山營業董事嚴智贇表示,大坑瑆華低層C室,面積383方呎,1房間隔,外望街景,獲區外首置上車客以755萬承接,呎價19713元。據了解,原業主於11年11月以901萬購入上址,持貨迄今沽出,帳面虧損146萬,貶值約16%。 市場指,火炭晉名峰C座低層B室,面積922方呎,3房連套房及工人房間隔,以1398萬沽,呎價15163元。原業主於09年以615萬購入,帳面獲利783萬。 代理指,北角威景臺C座中層6室,面積700方呎,2房間隔,外望開揚景,以約1400萬沽,呎價20000元,屬市價。據了解,買家為區外換樓客,原業主於99年以378萬購入,帳面獲利1022萬,升值約2.7倍。
(星島)天頌苑錄「即睇即租」 祥益分行經理林家倫表示,天水圍天頌苑(見圖)M座高層15室,面積429方呎,由於單位內櫳企理,並附設大部分家電,無毋須量添置,故吸引區內客承租,並以每月租金1.05萬「即睇即租」,呎租約24.5元。如以同類型單位市值約438萬計算,該單位租金回報達2.9厘。 |
今日新聞摘要 24.10.20
(明報)帝御•星濤超購兩倍 擬提價加推 名日•九肚山首推54伙足額
大圍站柏傲莊I首輪熱賣後,新盤戰場視線轉移至另兩個新界盤;香港小輪及帝國集團合作的青山公路青山灣帝御•星濤,日前以折實平均近1.46萬元首推123伙後,昨接受認購登記,首天收逾412張入票,以首張價單123伙計超額2.3倍,負責項目銷售的琣a預告將加推應市,並有條件提價。至於長實首推54伙的沙田九肚名日•九肚山,市場消息指獲足額認購。
今年8月推售的帝御•金灣錄得理想銷情後,第2期帝御•星濤日前亦已開價,據悉昨日首天收逾412張入票(代理入票約27張),超額2.3倍。負責項目銷售的痚禰N理營業(一)部總經理林達民表示,帝御•星濤昨日開放設於尖沙嘴美麗華商場的展銷中心及示範單位,現場人流不絕,不少準買家客源屬項目第一期帝御•金灣向隅客,現正積極考慮日內加推,並有條件加價。
林達民:準買家不乏金灣向隅客 至於長實以折實平均1.77萬元,首推54伙的沙田九肚麗坪路名日•九肚山,設於尖沙嘴港景葥茬鶞漸傰d單位,昨日正式對外開放,參觀人流不俗;代理消息指,項目昨首日收逾70張入票,料已獲足額認購。
昨日新盤交投未見熾熱,但不乏大額成交;當中百利保牽頭的沙田九肚富豪.山腄A錄本周第3宗成交,新售出第5座11樓頂層特色戶「Sky Pool Penthouse」(連雙車位),透過招標售出,成交價9800萬元、實呎4.02萬元。
富豪.山蒆遞h特色戶呎售4萬 上述特色戶為4房4套間隔,實用2436方呎另設平台、附設天台和室外泳池;百利保執行董事兼首席營運官范統指,富豪.山艄貍P連錄3宗成交,套現近2億元。
另會德豐地產將軍澳日出康城9C期OCEAN MARINI,亦透過招標售出1A座70樓A室特色戶,實用1476方呎,屬4房1套連工作間單位、另設平台和天台,成交價3517.3萬元、實呎23,830元,售價及呎價同創項目新高紀錄。
會德豐首3季賣樓吸金110億 OCEAN MARINI3月推出至今累售486伙,套現逾50億。會德豐地產常務董事黃光耀指集團去年向海航購入兩幅啟德住宅項目,其中沐泰街12號項目提供647伙,將分兩期推售,第1期涉399伙涵蓋開放式至3房戶,現正待批預售樓花,預計第四季推售。他指,集團今年首3季累售965伙、套現約110億元,預計年底前銷售總伙數突破1000伙。
(明報)重陽節長假期8盤推近550伙
下周一(26日)為重陽補假,今日起一連3天長假再成發展商賣樓黃金檔期。雖然長實旗下沙田九肚麗坪路名日•九肚山,及香港小輪和帝國集團合作的青山公路青山灣帝御•星濤已經開價,但仍然未開售,惟仍有8個一手新盤開展銷售、合共推出547伙,當中焦點仍為近期熱盤、新世界和港鐵合作的大圍站柏傲莊I,明日和下周一次輪銷售推出378伙,佔3天假期新盤推售量的七成。
近日新盤市G持續升溫,加上新冠疫情緩和,發展商推盤意欲高漲,而今日起的一連3天「長周末」,再成賣樓黃金檔期,當中今日有5個新盤合共推售133伙,以路勁元朗錦田山水盈推出78伙佔最多(其中51伙、即約65%招標形式發售)。
柏傲莊I次輪收票超額55倍 明天星期日則有兩個新盤合共推出182伙,重頭戲為新世界開展次輪銷售的柏傲莊I,會進行A1及A2組大手客揀樓,共推出181伙,佔項目次輪銷售推出的378伙的48%,買家最多可購4伙。至於下周一重陽節假期,市場焦點依然落在柏傲莊I身上,當日會進行B組散客揀樓時段,涉推出197伙,佔次輪銷售單位總數的52%。
市場消息稱,柏傲莊I過去5日來收逾2.1萬票,若以次輪推售78伙計,超額認購55倍,當中主要屬首輪銷售向隅客的重新入票,即市場俗稱的復活票。
(東方)東涌樓退租 三日錄30宗
航空公司大裁員,鄰近機場的東涌租賃市場亦被拖累,單在過去三日間,區內屋苑已錄約20至30組退租個案。其中剛以每月1.8萬元續租昇薈兩房單位的港人機師,於「死約」期間決定終止租約。另海堤灣畔、東環及影岸•紅等,都有機組人員租客突然要求退租個案。
美聯李錦榮指出,機組人員「無工開」,陸續撤離東涌的租住單位,近一星期區內租盤明顯增加約10%。而上述昇薈7座高層C室,實用面積670方呎,獲機師租住兩年,早前才剛續租,呎租26.9元。租客日前收到被裁的通知,遂決定搬回家中,雖然在死約期間退租,但業主並未有扣減按金。並將單位以1.85萬元重新放租,租客亦願意配合開門睇樓,協助盡快找到新客。
影岸•紅叫租4.6萬 減4% 他續稱,同區海堤灣畔5座中低層單位,實用面積508方呎,原租客為國泰外籍機師,以每月1.5萬元承租,由於被停薪留職半年,因此決定暫搬返「家鄉」,於十月租約屆滿之後退租。單位現時減租500元,開價1.45萬元放租,料再有議幅,同時以650萬元放售。
中原陳繼成亦透露,東涌租盤明顯增加,大批租客終止租約下,單單過去兩日收至少25個租盤,個別業主減租5至8%。其中影岸•紅B座高層C室,實用面積1,408方呎,現時月租4.8萬元,租客決定下月退租,單位現開價4.6萬元放租,減幅約4.2%。
機組人員劈價售映灣園 另一個東堤灣畔6座高層單位,實用面積759方呎,原由國泰職員以1.9萬元租住,但即將離開香港,十月底會退租,單位暫未見重新放租。陳氏續稱,雖然死約期間退租個案,業主大多都會沒收租客兩個月按金作補償,但今次個別業主並沒有扣取租客任何金額。
除東涌租市受重創外,區內買賣市場續現劈價成交。中原張納賢指,映灣園2座高層E室兩房單位,實用面積543方呎,望山景。原業主為國泰航空泰籍機組人員,有感行業前景暗淡,早前已辭職,並將該自住單位以645萬元放盤,最終減價15萬元,以630萬元獲外區上車客購入,呎價約11,602元。
他又表示,近日區內二手市場議價空間有所增加,吸引不少外區客轉投,帶動交投增多,過去約三日全區錄至少14宗買賣。
(東方)大埔住宅地僅接8標書
鄰近鹿茵山莊的大埔公路──大埔滘段住宅地,市場指該地中間位置有一幢私人物業及地皮,存在發展難度及風險,而昨日截標共收到8份標書,反應較之前同區土地為差。是次入標財團除大型發展商外,該私人地段業主亦有入標。
上述地皮入標財團包括獨資的信和置業,碧桂園、建灝地產、宏安地產,以及持有該私人地皮的資深投資者何鐵城。他形容該地皮是風水寶地,出價志在必得。
啟德地估值38億 跌15% 建灝地產行政經理林綺華則稱,地皮規劃有限制,出價會較審慎。若投得地皮將興建低密度大單位。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指,較早前大埔馬窩路住宅接獲13份標書為少。上述地盤可建總樓面約10.07萬方呎。市場料成交價由約4.2億至逾6.04億元。
地政總署公布推出啟德第4E區1號地盤住宅用地,可建樓面最高達328,459方呎,將於下月廿七日截標。萊坊執行董事林浩文料成交價約34億至約38億元,估值比年初下調約15%。
(星島)屋苑預約睇樓平穩
本周末續有大型新盤開售,日前更連環有新盤開價應市,搶佔部分二手客源,惟部分屋苑業主願意降價,吸引一直觀望等「筍貨」出現的準買家於長假期再次出動,令本周末屋苑預約睇樓量靠穩,按周保持持平。
另外,在國泰大規模裁員效應下,近日東涌區成為市場焦點,在去3天連錄14宗成交。
中原市務經理限納賢表示,映灣園2座高層E室,541方呎,2房間隔,以630萬沽,呎價約11602元,屬市價。原業主為泰籍國泰機組人員,早前已辭職,並準備回國。
(星島)柏傲莊截收2.1萬票超購55倍
焦點盤大圍站柏傲莊I將於明日起一連兩天進行第2輪銷售,市場消息指,項目昨午截收登記,共收逾2.1萬票,超額認購約55倍。
由新世界發展的柏傲莊I,上周首輪推售的391伙,共截收22763票,發展商旋即安排於明日及後日重陽節假期,進行第二輪銷售,共涉378伙,市場消息指,共收逾2.1萬票,並以首輪向隅客主導。
該盤今日將進行抽籤,其後兩日展開次輪銷售,展銷廳及示範單位由今天至下周一將暫停開放予公眾參觀。是次推售均為價單3號單位,面積278至835方呎,包括133伙1房、104伙2房及141伙3房戶,價單售價由867.1萬至2672萬,呎價22645至34983元。折實售價693.6萬至2137.6萬,折實呎價由18116至27987元,折實平均呎價21560元。
百利保及富豪酒店集團發展的九肚富豪.山腄A5座11樓頂層特色戶Sky Pool Penthouse連2個車位、以招標形式售,成交價9800萬,2436方呎,另設679方呎平台,天台2140方呎,4房套間隔,呎價約40230元。百利保執行董事兼首席營運官范統表示,該盤本周內連錄3宗大額成交,是次成交的特色戶,呎價及造價合乎預期,可算是本月區內的新指標。
另外,永義國際銷售及市場部經理曾家進表示,旗下九龍塘雋睿昨以招標形式沽出高層1座6樓A室,1188方呎,4房戶,成交價4407.9萬,呎價約3.71萬,售價及呎價同創項目新高。 |
大氣候轉勢 樓市更俏麗
*轉載自2020年3月18日的星島日報 (按圖放大)
原文:
在近年的全球一體化的趨勢下,世界已連成為一體,在資訊和交通高速流通下更「縮細」得有如一部手提電話那麼細小,令香港昨天的疫情惶恐,今天就發生在歐美中,原來地球是圓的,風水輪流轉,別人的金融動盪一瞬間已變為我們投資上的危機或者契機了。 新冠肺炎疫情成為美國股市的黑天鵝,亦成為美國泡沫爆破的導火線,美國在倉猝之間要大幅減息半厘,雖然執筆的時候股市已回升中,但是世界早已進入另一片天空了! 疫情令原本高唱入雲開放至放縱的自由世道,在防疫戰下人們突然又崇尚了管理和管制,原本追求「Hea」慢活生活的人們也突然間要面對偷天換日的高效率!本來被人不斷嘲笑的中國式經濟模式,一下子在疫情後成為了管理大時代災難的模楷,看到桑德斯競選美國總統的政綱正是有包含社會主義的元素,很多對美國經濟奉若神明認為數據超好的評論員,一下子竟可以找到一些數據認為美國「有排衰」!的而且確在暴亂之後、疫情之下,種種挫折把市場上舊的模式和泡沫的體系一下子走向滅亡,但是對有準備的人可能是一個機會,競爭少了、息口平,如果是量力而為而且勤奮的人,亦會有很多事業及投資上的機會,祝你好運,也祝我好運吧! 很多人認為如果美國經濟泡沫爆破就等於世界末日,世界沒有一個地方可以倖免於難,這是一個錯誤而且迷信的看法,二零一六年的英國脫歐公投給予我們案例,就是當倫敦引起國際股市動盪不久,資金就大量湧來香港,我認為中國和香港未來將會接收歐美的不少資金,香港的M3將繼續屢創新高,而香港的低息期就會持續,香港樓市就成為得天獨厚的低成本市場。 在地產代理來說,艱難的二月終於過去,祥益地產總算成功克服疫情中的市場!總結是前線代理人均開單3.4宗,算是十分令人驕傲的成績,亦反映二月下半月的成交回增! 縱使樓市波譎雲詭,我們確保以「市場證人」的角度誠實地將每日的變遷作全真報道!
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大氣候轉勢 樓市更俏麗
*轉載自2020年3月6日的經濟日報 (按圖放大)
原文:
在近年的全球一體化的趨勢下,世界已連成為一體,在資訊和交通高速流通下更「縮細」得有如一部手提電話那麼細小,令香港昨天的疫情惶恐,今天就發生在歐美中,原來地球是圓的,風水輪流轉,別人的金融動盪一瞬間已變為我們投資上的危機或者契機了。 新冠肺炎疫情成為美國股市的黑天鵝,亦成為美國泡沫爆破的導火線,美國在倉猝之間要大幅減息半厘,雖然執筆的時候股市已回升中,但是世界早已進入另一片天空了! 疫情令原本高唱入雲開放至放縱的自由世道,在防疫戰下人們突然又崇尚了管理和管制,原本追求「Hea」慢活生活的人們也突然間要面對偷天換日的高效率!本來被人不斷嘲笑的中國式經濟模式,一下子在疫情後成為了管理大時代災難的模楷,看到桑德斯競選美國總統的政綱正是有包含社會主義的元素,很多對美國經濟奉若神明認為數據超好的評論員,一下子竟可以找到一些數據認為美國「有排衰」!的而且確在暴亂之後、疫情之下,種種挫折把市場上舊的模式和泡沫的體系一下子走向滅亡,但是對有準備的人可能是一個機會,競爭少了、息口平,如果是量力而為而且勤奮的人,亦會有很多事業及投資上的機會,祝你好運,也祝我好運吧! 很多人認為如果美國經濟泡沫爆破就等於世界末日,世界沒有一個地方可以倖免於難,這是一個錯誤而且迷信的看法,二零一六年的英國脫歐公投給予我們案例,就是當倫敦引起國際股市動盪不久,資金就大量湧來香港,我認為中國和香港未來將會接收歐美的不少資金,香港的M3將繼續屢創新高,而香港的低息期就會持續,香港樓市就成為得天獨厚的低成本市場。 在地產代理來說,艱難的二月終於過去,祥益地產總算成功克服疫情中的市場!總結是前線代理人均開單3.4宗,算是十分令人驕傲的成績,亦反映二月下半月的成交回增! 縱使樓市波譎雲詭,我們確保以「市場證人」的角度誠實地將每日的變遷作全真報道!
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深圳一天遊 - 難食吉士饀餅
在以前小的好喜歡回國內旅遊,認為我國之山川名勝美景其實絕不遜於世界任何一個地方。而且中國歷史源遠悠長,可追溯千年以上的文化發展、盛衰興替的更迭,要是認真探討,花上一輩子也未必能走得完。
深醉於麗江的景緻,涉足過長城當好漢,感受到北京之文化氣息,欣賞了上海的商業起飛⋯⋯然而還有蒙古浩瀚無邊的草原生活、新疆地球裡最後一遍靜土、敦皇之建築藝術、西安震撼奇觀兵馬俑,最重要的尚有蘇軾之故鄉四川眉山與及他流落過的每一處縣城土鎮,小的仍尚未遊歷。這是梗於心間的一個願望,至今仍未達成。
然而風水佬騙個十年八載,相士云老伴與小的之命格均不宜北上。無獨有偶,自己當真是到過國內遊之後每下愈況。為了命途也不得不有所避忌,這幾年都再沒有返大陸旅遊了。
不過一天之深圳遊對運勢的消損該不會太大罷!適奉婆婆退休,好動的她不能一刻靜下來,總喜歡有節目有人陪,如今失去了工作這精神寄託,無論開資與日常生活都影響深遠。於是老伴提意一趟深圳遊,以稍稍舒緩一下緊張的局勢。
結果由堂弟夫婦帶隊,連同姑姑一行六人於週日早晨大夥兒一起上深圳去。本來由屯門出發經落馬洲最快捷方便,可是由於咱們打算開一個國內的銀行戶口以操作微訊支付,堂弟表示要從羅湖口岸過關才會找到於週日尚接納開戶營業之銀行。於是咱們唯有兜個圈子,先坐小巴到上水,再乘港鐵到羅湖。
旅遊業可屬高端的經濟活動,常說自由行迫爆香港?其實港人到國內遊玩的旅客也不少。週日過關口岸人如潮湧,順著人流走走轉轉,無驚無險順利進入深圳。堂弟識途老馬地帶咱們買車票搭地鐵。深圳之地鐵同為港鐵經營,故感方便熟識。
在羅湖乘搭綠色線,兩個站便到大劇院站。從商場出口出未去銀行便先被一家餅店排隊之人龍所吸引。不是罷!那是日本仔的糕餅,咱們來到深圳必然吃、吃、吃,怎會把胃子的空間留給日本仔野?小的大表反對,老伴卻一意孤行,姑姑在旁附和讚好。其實老伴是想大伙兒開心一下罷!遂跟著人潮排隊,等了好一會以為小的會吃雪糕嗎?不好意思,自己對大陸之乳製品沒甚信心,與老伴二人分一吉士饀餅。吉士條外皮又粗又硬,一點不脆,裡頭之吉士不冷不暖,不香只膩是絕對地勁難食,在場人人想吐。姑姑後悔地表示她在日本吃時覺得非常好。對!那是日本,這是深圳呵!反而婆婆揀的雪糕算是還可以。都說不要試這東西,花上百多元簡直浪費。
一行人邊啃邊走,上上落落,穿過信興廣場,來到另一個叫地王.星荟的商場開戶口去。投入銀行,職員表示咱們須到電腦系統自行輸入資料辦理手續,只須在確認下一步以前給她核對。嘩!深圳不愧為祖國科技先驅,如廝先進的無人操作,在香港是遠遠滯後。這就是襲權制度下的政令必達,所以新加坡同樣能發展蛻變為科技城市。香港獲得較多的放任自由,仍是有得有失。咱們還要固步自封,自以為是地鄙視反感?香港人其實也好該反省自勉。
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屯門兆隆苑「零議價」以430萬轉手
| 圖中為兆隆苑單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產高級客戶經理陳秀春表示,屯門居屋兆隆苑鄰近輕鐵站,步行約10分鐘即可到達熟食市場,社區設施可謂一應俱全,日前分行錄得一宗成交個案。
陳氏稱,上述所錄成交單位為高層11室,實用面積385呎。據了解,業主由3月叫價430萬至今,沒有提供議價空間。新買家為外區客,鍾情該區鄰近上班地點,能節省通勤時間,加上有感單位風水好,遂便決定「零議價」以430萬 (自由市場價) 購入,以實用面積計算平均呎價為11,169元,屬於市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算 (資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責) |
碗屋週末午市
拜六到中環,一行四人到「碗屋」午膳去。老伴說「碗屋」之午餐雖不便宜,卻提供高質素的食材與多款美食,絕對是價性比高。在閒日一時前埋單更享有折扣優惠,不過星期六卻沒有這項宣傳。
曾幾何時,「碗屋」乃高端的和風放題,港人趨之若鶩,無論午餐晚市都一席難求。及至「碗屋」橋遷,不知是否因著風水元素,其風潮日漸縮減,已無復當年勇。也或許是今天和風放題愈開愈多,幾是成行成市,平價的三百多元已是應有盡有,縱然質素良莠不齊,卻無限地分散市場的承接力。供應愈多而需求卻沒有相應的增長幅度,結果便再不存在一台獨大的情況。
當「碗屋」風靡之時,小的無緣一試。人棄我取,自餐廳搬了家,小的卻終能一嚐滋味。 這回乃小的第二趟到臨「碗屋」,同樣屬週末午市時段。隔了一段日子,老伴居然與餐廳的店長混熟起來,店長見著老伴總先生前先生後的,常告訴小的他的午餐只吃外賣肉餅飯,就不明白為何店長會與他這樣地一見如故?
咱們本來打算叫一份四人餐,店長卻說若點的是單品午市套餐,她可特別提供75折之折扣優惠。於是咱們耍一個回馬槍,小的馬上換了刺身定食,老伴與嫂夫人均選壽司定食,友人則叫了燒牛肉丼。
未上餐店長先送咱們枝豆與每人一杯柚子蜜,冷熱任君選擇,似乎店長與老伴的關係實可以非比尋常形容之。柚子蜜比較甜,卻透出非常清香的油子氣息。枝豆送酒一流,但午飯時段小的也沒興致叫啤酒矣!
小的之刺身定食有三文魚、甜蝦、赤貝、帶子、油甘魚、吞拿魚、北寄貝、劍魚、希靈魚,款式非常豐富。即使索價200多元,卻仍屬價性比高。除了刺身,尚有沙律與日式蒸蛋。沙律用上小的喜愛的芝麻醬,日式蒸蛋味道也是不錯。至於刺身方面嚴格來說卻是比小的第一次光臨遜色,其新鮮程度只屬中等水平,帶子是小巧的中低價貨,反而赤貝的鮮度不錯,定食之刺身款式雖多,卻沒有小的偏愛的海膽、三文魚子、拖羅等貴價貨。不過二百多元的餐價,就不要吹毛求疪了。
老伴的壽司餐亦是不錯,有很多不同的款式。最重要的是他的壽司居然有海膽與吞拿魚蓉,老伴問小的愛吃甚麼,其實自己全部都愛,最後取了吞拿魚蓉,把海膽留給他吃。
友人的燒牛肉丼竟是喜出望外地水準一流,比之咱們的生品似乎更見出色,要不是小的太愛刺身,大概也會為之鐘情。不過友人之牛肉丼卻少了咱們的熱食牛肉烏冬或海鮮粥。
老伴挑了牛肉湯烏冬,小的則揀海鮮粥。二者的味道都非常不錯,烏冬乃是小的喜歡的貴價貨,入口軟滑細膩,半生熟的牛肉在熱湯底下由粉紅色漸漸蛻變,同樣鮮嫩怡人。海鮮粥每一啖都透出淡淡的海洋氣息,正好為眾多的刺身暖一暖胃。
甜品還有雪糕球,嫂夫人不吃,小的來個照單全收。芝麻與綠茶都有著豐富的奶香,老伴的芒果雖不為小的所好,卻同樣果香四溢。
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屯門時代廣場座立於屯門市中心地段 獲以585萬「即睇即買」
| 圖中為時代廣場單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產區域董事袁思賢表示,屯門時代廣場屬於屯門地標之一,鄰近設置有輕鐵站、西鐵綫站和巴士總站,四通八達外,亦有足夠的綠化地帶,投資及自住相宜。日前該分行促成一宗屯門時代廣場之成交個案。原業主於2014年以約308萬購入上址,持貨5年多,帳面獲利約277萬成交。
袁氏稱, 上述所錄成交單位為A座低層1室,實用面積409呎,兩房一廳。日前獲一名外區客垂青,買家鍾情該區屬屯門市中心地段,交通方便,而且樓價符合預算,加上有感該單位內籠雅緻,風水亦不俗,遂便決定以585萬「即睇即買」,實用面積計算呎價為14,303元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) |
屯門慧豐園低層風水佳 新買家648萬即時拍板
| 圖中為慧豐園單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產區域董事袁思賢表示,屯門慧豐園沿海邊而建,環境恬靜,非常適合居住。日前分行錄得一宗慧豐園之成交個案,原業主於2013年以約345萬購入單位,是次轉手帳面升值約303萬。
袁氏稱,上述所錄成交單位為4座低層E室,三房兩廳,實用面積567呎,三房兩廳。據了解,新買家篤信風水,連同風水師一同視察物業,基於該單位有利運程,加上單位內籠企理,遂便即時拍板以648萬購入上址作換樓之用,以實用面積計算平均呎價為11,429元,屬市場價成交。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) |
新春佈置
人說親生兄弟姐妹基於遺傳基因的相同一般都有著相似的地方,例如醫學世家之下代全部從醫,分別處只是遞屬不同的科目學門,大律師夫婦子女皆投身法律界,從政者也有世襲的概念。這或許是身教的影響,或許是前人種樹的因果,更多原因可能是子女們均得到父母之優良基因。
小的生於一個普通貧苦的家庭,沒有含著甚麼的金鎖匙,更遑論贏在甚麼的起跑線。在平凡基因下,有趣的是小的與老哥有著截然不同的品性專長。老哥為聰明精巧善於數理科學,小的則愚昧戇直偏向文化藝術。就是單憑這簡單的概念已可基本地想像到咱們的發展是多麼的一天一地。
自己兒時愛畫畫,喜歡音樂藝術,沒條件學樂器,單純地表示自己想當個畫家,老媽卻鄙視地告訴小的畫家會窮足一世,要侍死了以後才告出名。當然,做畫家只為孩提戲言,而且自己也沒有如廝天份。讀書時,自己鐘愛的美術勞作也許是不太差,卻永遠未入最優之流。很用心地畫地砌,自己以為好滿意,卻見班上總有某些同學表現得更出色。寫作如是,當自己埋頭放肆,卻總給精英們掩蓋了。
人大了小的開始明白,自己這平庸之資,就是與頂尖無緣。當初志比天高,其實只因年少無知,現實是殘酷的。然而,投身社會,漸漸發覺所謂的最好最強其實並不怎麼重要,更多的元素成於際遇。這就是古云一命、二運、三風水的真理。初哥顯得完熟老練聰明伶俐一點即通,有時候反而遭到上級之忌諱,怕功高蓋主,被迎頭趕上,結果慘被打壓。然而豬一般的隊友亦同樣遭涶棄鄙視,中庸之道才見王道?未必然。逐鹿中原,最重要的其實是吹拍奉迎、因勢利道。人前人後兩個人,面對不同的人有著不同的臉孔,小的見識過感歎為觀止,無奈自身梗直爽快愚魯率真的性情無論多麼努力總是半點均學不來。這一輩子就是對奸險的三八敏感,不屑隨波逐流,那是緣於孤芳自賞的俠氣風骨,還是因為顧影自憐的自我安慰?
近幾年,小的開始會作新年佈置。有趣的是為顯咱家作為一個中國人,聖誔節時家中沒有擺設,裝飾只會放於農曆新年。臨近年尾便是小的開始搞作的時候,雖然坊間的揮春掛聯裝飾精品林林總總,卻是沒有個性嘛!而且物盡其用,小的最喜歡的就是以現成的利時封自家製作出不同的新春佈置。當專心至致地沉醉於一項物事,心無旁鷔地排除凡思雜念,有時候可以好自癒。自上一年起小的更引入輕微的風水佈局,得高人指點,是非位要擺放紅色物以作化解,正當小的命犯小人,結果在洗手間門外的新年裝飾被小的一貼便貼上一年。步入豬年,流年方位再次改動,小的滿心歡喜地創造新裝飾。可惜小的好吃懶做,一做即傷。由於家裡的釘書機太大,配合不了精巧製作,自己霸王硬上弓地蠻力強釘,一下、兩下、三下⋯⋯竟釘到了自己的手指頭來!十指痛歸心,一邊在暗駡自己沒用,另一邊則讚歎那位以釘書釘自釘大脾的朋友,小的一下已痛不欲生,他居然可然蠻釘十數口?是愛還是責任?為求目的,施主可以去到幾盡?
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今日新聞摘要 11.12.18
(明報)林鄭:幻想政府救樓市 可以慳番 3個月僅跌3.7% 未抵消去年中上任以來升幅 第四季樓市遇冷鋒,市場憧憬政府「減辣」,但行政長官林鄭月娥昨日明確予以否定。特首強調,近日樓市的下跌幅度,遠遠未抵消今年上半年強勁升幅,更直言如有人想政府出招救市大可「慳番」。事實上,即使差餉物業估價署最新公布的10月私樓指數連挫3個月累跌3.7%、報380.3點,但相比林鄭去年7月就任特首時,累積升幅仍有約13%。 林鄭月娥昨出席一個論壇時表示:「有一個指標有些人覺得是負面,但我覺得很正面,就是樓價。」她並引述差餉物業估價署數字,指自今年的8月至10月樓價指數已累跌3.7%;她認為:「相關跌幅遠遠未能抵消今年初以來的升幅,更不要說由我上任之後的升幅。」林鄭月娥強調,「如果有人有任何幻想,見到樓價跌,政府會出招救市,可以慳番。」 林鄭上任一年 樓指升17% 據差估署資料顯示,私樓售價指數由2016年4月至今年7月連升28個月,升幅約四成半,期間更連續21個月破頂(2016年11月至今年7月),至今年8月指數才回落。可留意的是,林鄭月娥自去年7月出任特首,以該月差估署售價指數報337.5點計,至今年7月即上任特首一周年,售價指數達394.8點的歷史高峰,意味林鄭月娥上任一年,樓價累積升幅達17%。 事實上,即使樓價指數今年8月至10月連挫3個月、累跌3.7%,但以今年10月最新錄得380.3點計,仍比去年7月林鄭月娥上任時的337.5點,以及去年底錄得的352.7點,分別累升約13%和約8%,意味近月樓價指數下跌只屬大漲小回。 匯豐梁兆基:港未有全面條件加息 另一方面,市場觀望美國聯儲局下周議息會議,關注美國一旦加息,香港銀行會否再度跟加。匯豐銀行亞太區顧問梁兆基昨日出席同一場合時預料,美國下周會加息,但認為香港未有全面條件加息。雖然近日港元拆息持續上升,但他估計是因為接近年結,每次年結過後拆息都會慢慢回落。所以,港銀加息與否或加息步伐,須同時考慮本港資金情G及同業競爭等多個因素。 琣a黃浩明:因應市G推盤 不看淡後市 昨日香港銀行同業拆息(Hibor)繼續抽升,一個月報2.18厘,今年9月匯豐帶頭調升最優惠利率時,一個月Hibor為2.27厘。3個月及12個月Hibor亦分別在昨日升至2.28厘及2.72厘。一個月Hibor自上月低位已上升1.2倍,與同期美息的差距收窄至約0.2厘。招商永隆銀行司庫蕭啟洪認為,上次市場勉強跟加,今次拆息水平仍較低,近日抽升只屬季節因素,而資金面保持充裕,港匯近月沒有再跌至7.85,因此港銀今次不跟加,亦不意外。 此外,出席同一論壇的琣a執行董事黃浩明表示,發展商一直都是因應市G推售旗下新盤,並強調集團並不看淡後市。
(蘋果)比華利山別墅慘蝕2,200萬 被喻為「買家墳場」的大埔比華利山別墅,一幢建築面積接近1萬方呎巨無霸「皇宮屋」,最終也「見血」收場,內地業主持貨6年,蝕近2,200萬元。 曾被風水師形容「風水唔錯」的比華利山別墅,其中,湖景道單號「皇宮屋」,實用面積6,371方呎,附連7個車位,上月曾傳以9,980萬元沽出,但原來成交價更低。土地註冊處資料顯示,該皇宮屋跌破1億元大關,最終以9,800萬元成交,呎價15,382元,料創屋苑二手新高,但業主仍要蝕讓收場。 海怡樂陶苑現銀主盤 資料顯示,洋房原業主姓秦,有指為內地客,2012年斥1.15億元向發展商一手購入,隨後,一直將大屋承按,先後向達添發展有限公司、中國聯合金融集團有限公司、世福資本有限公司、錢櫃財務有限公司,以及金朝陽國際金融有限公司承按,至少「五按」,是次沽售大屋,連同釐印費及佣金,料損失2,197萬元,新登記買家名為周柏熹。 該內地客2012年以1.8億元買入比華利山別墅3幢洋房,其中翠樺道80號屋,2012年5月以3,830.1萬元買入,今年3月以3,000萬元沽出,蝕830.1萬元。現仍持有的翠樺道雙號屋,2012年以2,755萬元買入,去年7月原以1,980萬元蝕讓,終取消交易,現2,200萬元求售。 銀主盤數目驟增。消息指,鴨脷洲海怡半島19座高層H室及跑馬地樂陶苑B座高層5室,兩戶剛淪銀主盤,分別叫價1,900萬及3,100萬元。兩單位由同一業主持有,海怡單位於1994年以590萬元買入,另一個單位於2001年以720萬元買入。
(蘋果)3個月拆息逼10年高位 美國12月議息倒數,加上年結資金需求,帶動港元拆息持續抽升。據財資市場公會資料顯示,3個月港元拆息8連升,至2.288厘,逼近2008年11月初的十年高位。至於與供樓相關的1個月拆息則連升第10日至2.185厘,創逾3個月新高,逼近今年9月本港加息前拆息水平。 今年9月底港銀啟動12年來首次加息前,1個月拆息亦見連日攀升,9月27日最高見2.274厘。港銀加息後,1個月拆息急跌至1.7厘水平,上月更跌穿1厘。 擢蛂G未有全面條件加息 擢袘行亞太區顧問梁兆基表示,近期拆息抽升,主要是年結及季結因素,導致銀行資金需求較大,相信年結過後拆息或回落。他又說香港未有全面條件加息,銀行體系資金充裕,拆息未必能維持高企,即使聯儲局本月加息機會達70%,仍難言港銀會否跟隨,要視乎本地資金情況和競爭對手等因素。 東方匯理環球金融市場部新興市場策略師張敬勤謂,美國12月加息機會仍大,且銀行在年結前準備頭寸,令拆息攀升。華僑永亨銀行經濟師李若凡則預計,未來一個月港元拆息升幅會稍為放緩,料1個月拆息升至2.3厘。
(蘋果)高盛:明年3月加息機會降 全球聚焦聯儲局下周三(本港時間12月19日)議息結果,高盛料聯儲局仍有九成機會「去馬」,12月繼續加息,惟考慮到明年3月聯儲局議息時間,撞正中美貿易戰談判期屆滿,預期屆時加息機會低於50%。 高盛首席經濟師Jan Hatzius發表報告指,3月加息的理據仍然充分,包括在財政刺激政策持續下,即使聯儲局收水,明年首季經濟增長仍有望高於預期;而在12月加息後,聯邦基金利率仍處於委員會中性利率估計範圍的最底部。 作出3月不加息的預測,主要是中美貿易談判期於3月1日屆滿,市場或較動盪,故傾向相信會「忍手」不加息,這結論建基於一個前設,就是點陣圖顯示,明年加息次數中值從3次降至2次,若中值仍維持在3次,「3月份加息機會率就會回升」。 相關新聞:重型卡車定單急挫36%美國經濟再響警號 不代表加息周期告終 值得一提是,這並不代表加息周期告終,高盛續指,明年大部份時間,美國經濟增長率仍會較預期好,基於失業率持續下降,薪金及通脹溫和上升,聯儲局有條件於6月重回每季加息的軌迹,並維持至年底。該行稱,未來一、兩年出現經濟衰退,或市場嚴重恐慌機會甚低,強調「風暴始終會過去,儘管加息之路較現時更為曲折,但聯儲局仍會繼續推動利率正常化」。
(東方)凱嬰4800飛膺今季票王 股市及樓價跌勢未止,但受發展商低價開盤刺激,一手市場重拾熱鬧氣氛。信和置業等發展的觀塘凱徽臚@期,截至昨晚已錄逾4,800張入票,成為本季新盤收票王,超額認購近9倍。而周四開售單位市值高達70億元,勢創季內銷售金額最高紀錄。 信置營業部聯席董事田兆源表示,該盤市場反應持續理想,示範單位累錄逾3萬人次參觀,明日將會截止接受認購登記。他指出,首日開售的488個單位,折實平均呎價1.7萬多元,開盤後料將隨即加推單位,最快下周進行次輪銷售。 三房示範單位曝光 配合推盤攻勢,該集團昨首度安排傳媒參觀凱壑T房示範單位,參照第2座18樓M室搭建,實用面積880方呎。該單位長方形大廳連接面積31方呎露台,廚房內設儲物房。而主人套房則設面積16方呎工作平台。 事實上,樓市月前進入調整期,第四季開售新盤的銷情明顯放緩,如於季初推出的屯門上源,首批開售347伙共錄逾4,300張入票,超額認購逾11倍。緊接同於十月開售的元朗朗城嚏A首批推出504伙錄得近3,000張入票。而屯門菁雋上周六開售27伙,最終僅錄約70票登記,暫時亦只售出兩伙。 麗港城兩房跌至740萬 自凱徽臚@期開價之後,東九龍二手市持續急凍,睇樓量大跌的茶果嶺麗港城,終錄近日首宗成交。市場消息指出,屋苑21座高層C室,實用面積517方呎,享海景,以740萬元售出,成交呎價14,313元。今年六月該屋苑另一個中層同面積的海景兩房單位,成交價達900萬元,是次差價高達160萬元。 不過,隨茠騑謠妎R力釋放,其他發展商亦推盤搶客。九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永稱,油塘海傲灣已累售近100伙,套現逾5.1億元。他指,為順應市場需求,昨落實全新銷售安排,加推131伙由本周五起以招標形式發售,包括33伙維港海景兩房戶。 天鑄再沽5伙 套逾兩億 另方面,豪宅新盤交投亦見轉旺。新鴻基地產的何文田天鑄,昨以招標形式連沽5伙,套現逾2.27億元。當中成交呎價最高為第8座26樓C室,實用面積1,410方呎,成交價5,338.9萬元,呎價37,865元。 而成交金額最高則為第5座19樓C室,實用面積1,723方呎,單位成交價6,267.75萬元,呎價36,377元。該盤其餘單位成交金額由逾2,804.34萬至5,236.3萬元,呎價31,090至33,858元。 至於新世界發展北角柏蔚山昨亦沽出1伙四房戶,位於2座26樓A室,實用面積1,271方呎,成交價4,558.6萬元,呎價35,866元。項目至今累售480伙,套現逾114億元。
(星島)40%受訪者:新盤低價推二手交投受壓 近期大型新盤以低價開售,有效搶佔市場購買力,並成為市場焦點所在,惟同區二手表現依然疲弱,有見及此,星島地產網以「新盤以低價推售,會否令同區二手交投受壓?」為題進行民意調查。 是次民調共涉205名受訪者,當中有81人、即約40%受訪者認為,近期市場觀望氣氛籠罩,惟大型新盤以低價開售,馬上令一手交投氣氛轉趨活躍,故料同區二手將持續受壓。另一方面,有20%受訪者、即約42人持相反觀點,指大型新盤確為市場焦點所在,惟同區二手仍有一定客源支持,故認為不會迅速令同區二手交投受壓。同時亦有32名人士、即16%受訪者指出,影響樓市的因素錯綜複雜,一時間難作定論,需視乎外圍經濟因素會否進一步惡化,對該問題抱持觀望態度。 另有24%受訪者、即共50人認為,樓市整體氣氛已轉趨觀望,後市去向如何及同區二手交投會否受壓,尚需時間觀察。
(星島)內地客預繳半年租屯門樓 屯門居屋錄內地客預繳半年租金承租,祥益分行經理黃文樂表示,新圍苑C座高層8室,面積401方呎,2房1廳間隔,獲內地客租用,租客鍾情屋苑鄰近小朋友上學地點,方便接送,且單位附設部分家電,而且業主有議價空間,遂預繳半年租金,以每月9500元承租,呎租23.7元。 |
《屍殺片場》One Cut of the Dead
曾說過自己不喜歡參考影評,特別是一些必然會投入戲院欣賞的電影。皆因無論是好是差,這些評價都會影響了自身之預期。最怕當人人讚好,在期望過高的情況下反失望而回。而且,要是觀看一部電影是有了前設準備,這似乎對製作團隊有點不公平。
然而,凡事總有例外。一些另類的滄海遺珠,又或是一部本來並未入列之電影,有時候是會因著無意間聽到的電影宣傳,又或是坊間對故事的極大迴嚮而誘發興趣,繼而改變初衷,最終投入一睹。
《屍殺片場》便是屬於這樣的一個類別。電影於十月底已經上畫,然而對於日本製作,自從數十年前的《同一屋簷下》以後,小的再沒有涉獵。連前幾個年頭人們趨之若䳱的《半澤直樹》,辛辛苦苦地堅持了幾集,亦都無以為繼。所以對《屍殺片場》,小的是完全地提不起勁。及至電台中一位主持人推介此片,小的也只水過鴨背,過不流痕。然而於另一個星期,另一主持回應有關這部電影,將之讚得天花龍鳯,向來刻薄的他居然給電影一個滿分。於是小的不自覺地留上了心,給引發興趣起來。
最能打動小的之一句話是《屍殺片場》之製作題材實為表達對電影製作者的一份崇敬。雖然沒有深入其中,自問自己亦是同好。對電影的尊重,是從數十年前學習過來的。
由於上畫了一段時間,仍然上映的戲院已是不多。正好在週末與老伴回歸屯門,便興奮地架著他看戲去。
一部以港幣廿多萬成本的製作結果票房勁收超過二億,這樣的一個奇跡彷彿是在剛上市時買入了谷歌或騰訊,其萬中無一的機會率比中六合彩還不止。事後孔明,今天每個自以為的影評人也說這證明了只要有好的製作,毋須龐大的資本也能得到觀眾的認同。然而以科學化的統計學兼一命二運三風水之殘酷現實論之,投入更多的資源、融入更多公式化的必中元素、以續集的形式一炒再炒,這樣的方程式能較穩妥地保證票房。這就是為甚麼連美國炙手可熱的串流劇集頻度Netflix也採用人工智能的數據分析來判斷劇集的宣傳與生死。
至於刀仔割大樹嗎?那是賭徒的行為,乃實業商家之不可取。以低成本諦造神話,這是一個極美的英雄故事,宛如當年的《狂舞派》。然而一仗功成萬骨枯,在此其中又存在著幾多屢敗屢戰、屢戰屢敗,即使製作出一部優秀無匹的佳作,卻依然寂寂無名,莫遇知音?一切都是命,半點不由人。其間著實存在著太多的考量計算,還有更多的天時地利、因緣際會。
《屍殺片場》賣的不是大製作、大場面,她賣的是香港人最推崇的「橋」— 計劃謀略是也。或許這也是弱勢社群在霸權社會中的一條出路。為甚麼100毛能備受關注?縱然有著許多的二次創作,她們賣的也是「橋」,而且造得抵死諧趣,黑色幽默,往往令人再三回味。
為免劇透,小的當然不能穿「橋」。電影的首半句鐘或許是端的「膠」,然而略懂製作的朋友當知道單鏡頭連貫直拍的極端困難,是故《La La Land》首段的歌舞才更顯精彩。《屍殺片場》利用一條「橋」反映出團隊對電影的熱誠,對物競天澤不得不委曲求存的感難,唯一能做的便是於框架以內沿著規則的邊沿來玩這個遊戲。
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美國剪羊毛失敗
*轉載自2018年07月25日的蘋果日報 (按圖放大)
原文:
今次貿易戰美國的確成功取到主導權,當然發動貿易戰背後原因是美國的虛弱,需要兵行險著去扭轉局面,貿易戰的底氣是「我比生意你,多過你比生意我」,特朗普用美國最強的板塊玩到最盡!令其他國家立於被動,不過縱使這樣,也不應對美國太迷信,很多金牌評論員都深信:「世界愈亂美國愈強」甚至「美匯升得愈高就等於美國愈強!」這恐怕是市場迷信!
果然在7月20日特朗普終於按捺不住,批評聯儲局加息令到美匯過份強勢之下進入了出口劣勢,除針對中國,第二天特朗普就連歐盟貶值貨幣也批評了!其實,美國面對的並不止中歐步伐一致,一起行動的應該是全世界,日本、英國,這四大貨幣國家都同步貶值,同步貶值更代表行動一致的國家之間經商沒有匯率動盪,他們甚至可以一起量化貨幣之下不大需要貶值,要損失「埋單」的是「被升值」的美國,美國被剪羊毛?算不算風水輪流轉?
多國同步貶值不是第一次,上次在2016年9月至12月,同步貶值美元被升,還有一個好的結果就是加息一定要收慢,否則美元只會升得更高!特朗普甚至批評聯儲局的縮表,這反映美國今次想借縮表所引起剪羊毛效應的失敗,事實上因為各國也已經量化太多貨幣了,你美國收水,各國就以海量的資金去填補(除非小國)!國際鬥爭互有損傷,我們應看數據去分辨,對任何國家也無需迷信。
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中國避實擊虛應對貿戰
*轉載自2018年07月25日的大公報 (按圖放大)
原文:
如果我們不追隨美國宣傳導航去看數據的話,以初級會計邏輯去看,美國其實日益虛弱,也因此投機的特朗普便兵行險著,想以貿易戰去扭轉局面。
貿易戰的確成功為美國取到主導權,貿易戰的底氣是「我比生意你,多過你比生意我」,特朗普用美國最強的板塊玩到最盡!令其他國家立於被動,不過縱使這樣,也不應對美國太迷信,很多金牌評論員都深信:「世界愈亂美國愈強」甚至「美匯升得愈高就等於美國愈強!」這恐怕是市場迷信!
特朗普雖在自己有利的貿易板塊上出招,但中國卻避實擊虛,面對的方法是一面沉著應戰不硬碰,一面卻堅持原則,這個是聰明的做法,只要守著底氣,時間對中國有利,美國最弱的方面其實正在金融上,尤其是貨幣和美債,美國自2002年後已經出現財赤,這段時間包括2009年的難關也是一直依靠賣債和量化貨幣去補償及成為盈利核心,尤其是過去的20年,中國買美債是非常之積極的,但是到了現在,我們發覺2014年之後美國就停止了量化貨幣,而最近美債債息結構逐步傾向倒掛其實也是象徵了美債的滯銷,債價跌才會債息升,即是說如果再來一次金融海嘯的話,美國還可不可以大量發債?或找到第二個中國那麼大量的支持呢?及可不可以再次海量量化貨幣呢?這個是一個疑問,而且,美國道指比09年的時候升了187%,而債券亦比09年增加了100%,發動貿易戰反而增加了各國貨幣貶值的決心,而在各國量化之下,美國仍然堅持美股強勢只會增加市場的泡沫。
很多人說量化貨幣最後都要結束,甚至乎認為會在美國的指揮之下各國收水,現實中恐怕剛剛相反,量化令到各國難以互信,誰先收水誰吃虧,量化貨幣最後就會在大國泡沫爆破下結束。
果然在7月20日特朗普終於按捺不住了,不斷評論聯儲局:
「聯儲局現階段的貨幣緊縮政策會損害我們所做的一切。」
「不會對加息感到興奮,希望停止加息及不要"強美元"」
批評聯儲局加息令到美匯過份強勢之下進入了出口劣勢,除針對中國,第二天特朗普就連歐盟貶值貨幣也批評了!其實,美國面對的並不止中歐步伐一致,一起行動的應該是全世界,日本、英國,這四大貨幣國家都同步貶值,同步貶值更代表行動一致的國家之間經商沒有匯率動盪,他們甚至可以一起量化貨幣之下不大需要貶值,要損失「埋單」的是「被升值」的美國,美國被剪羊毛?算不算風水輪流轉?
多國貶值步伐不謀而合已非第一次,上次在2016年9月至12月,同步貶值美元被升,還有一個好的結果就是加息一定要收慢,否則美元只會升得更高!特朗普甚至批評聯儲局的縮表,這反映美國今次想借縮表所引起剪羊毛效應的失敗,事實上因為各國也已經量化太多貨幣了,你美國收水,各國就以海量的資金去填補(除非小國)!
在動盪之下,樓市會如何?「最影響樓價的因素其實是貨幣」資金未來是流走或汜濫,就是樓價升跌的最佳指標!
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術前問診
騙徒的手法曾出不窮,取巧之所在俱存於人性,或貪念或同情心。拋磚引玉,引蛇出洞,再請君入甕,苦主以為投放小許的金錢便可獲得龐大的回報。心愈洪,愈要傾家蕩產,最後當然嗚呼哀哉。又或扮得楚楚可憐,斷肢孤兒窮書生,有組織有規律地來港行乞,香港人之愛心洋溢,當然是滿載而歸。更甚者則是設局行騙,先盜取目標人物的背景資料,甚麼可疑包裹、國內公安,還有就是親人被囚,須急急匯款營救。有趣的是一些可憐的羊牯也甚無賴,欺善怕惡,家財乖乖地送了出去,騙子消聲匿跡,卻居然指責銀行理虧,要求連本帶利的賠償。
不過最卑鄙無恥泯滅良心的騙子,卻是那些道貌岸然,以專業人仕自居,卻在人們面對苦難困境的時候來偷呃拐騙。表面上彷彿為病人著想,實情卻在巧取豪奪的偽君子!
在地球上,愈貧苦落後的地方,人們便愈催迷信。那屬於一個自療的出口,在困迫悲慘的生活裡,卑微的貧苦大眾不能從實質的努力中改善現狀,無語問蒼天,唯有渴望神靈打救,可以借助神力脫離苦難。這是無奈的、是卑微的、是惶惑的、是可憐的慰藉。要有所寄托,對未來存有希望,人們才可繼續悲苦地熬下去。
小的在面對多方的壓逼,諸事不順,再百病纏身底下也同樣地苦求蒼天問鬼神。明明說搬了家風水更旺,為何自己會遭逢厄運?將葫蘆金屬物料東西南北地亂放一通,再硬要求老伴廁版緊記長關。然後連電話號碼都改掉。在這無助困惑的絕境,如果有神棍叫小的把銀錢手飾放在個福袋裡,幫小的一家祈福,小的大概也會將身家性命財產都壓上去。只差一步尚未絕望至嘗試性交改運的一途。
再經過了更多的折騰與挫折,終於小的須臨時把手術推前。由於醫院之床位爆滿,兼之要與指定的麻醉師配期,最終小的給安排在三月底到浸會醫院進行手術。浸會醫院交通方便,對於親友探病大概方便一點,不過在病人而言,九龍塘的浸會與山頂的嘉諾撒就是三星與五星之區別。家人都曾於浸會醫院獃過,小的印象是地方淺窄而且又殘又舊。然而,曾醫師掛牌進行手術的醫院就在浸會,小的揀了醫生便沒的揀醫院了。前者有生殺之危,後者為有將就將就。
手術前一週到佐敦的診所見醫生,又是一句半鐘的漫長等待。醫生不知是開小差溜到那裡去了!進入診室,醫生魂魄似乎尚未歸位,心不在弦地翻看著小的之病歷和入院資料,有一句沒一句地說生甚麼的。小的只惶恐地向醫生表示怕怕,醫生竟冷漠地回答道:「怕也沒辦法,妳都決定開刀生,不順產。」
一隻烏鴉在頭頂飛過,留下一個一個黑點的省略號⋯⋯後面的護士也有點瞠目結舌,不知所措起來。在這尷尬的場面,醫生看著入院文件,堅定地補充一句:「妳是開刀生的嘛!」
生?生甚麼?仔就沒的生了,他媽的瘤就生了兩個。醫生你到底是取境還是贈慶?要在這個悲慘時刻再來記雪上加霜?小的之肚皮有他奶奶的那麼大嗎?還是小的肥到宛似十月懷胎?醫生你從那一部份看出小的要生仔來?
小的無名火起,護士忍不住馬上插言:「這個案是囊腫瘤子切除手術,不是生。」
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應掌握一地兩檢大優勢
*轉載自2018年05月02日的大公報 (按圖放大)
原文:
執筆的時候剛好從倫敦坐歐洲之星(Eurostar)去巴黎!高鐵速度加上一地兩檢,效果超然!在倫敦已經一次過做好兩地的出入境手續,一到巴黎的士司機已經到月台等待了!在深遠的f史上,英法兩國曾經是世仇!英國甚至曾用滑鐵盧車站來向法國人揶揄!英法可以一地兩檢,令我心裡面暗罵香港的政客在做甚麼?
我作為一介商人其實看不明白政客的觀點,我認為一地兩檢的價值就是簡便!所謂香港高鐵站的一地兩檢和歐洲不同,當然有一些分别,這樣就是新概念更先進,歐洲之星使用一地兩檢的車程往往都是點對點的,但香港的高鐵站其實都是在一帶一路的高鐵概念裡面的,一條人類歷史最長的鐵路未來可去的大城市是數十甚至可以數以百計的,香港如何能點對點開車班!這是物流上的管理!在香港,幾乎所有有效率的方案也進度緩慢,建屋收地也如是,議員的確令市民愈來愈失望的,政客只是高效率去阻止,低效率去建設,損失永遠是香港人,筆者絕對不是想談政治,而是想在市民的角度去看經濟效益,為何談政治要犧牲經濟效益和下一代的福祉?香港人應深思支持甚麼政客。
截稿的時候,我們看到中國發表了《2017年美國的人權記錄》、《2017年美國侵犯人權事記》;啊!風水輪流轉,今次是由中國去批判美國人權了!到了巴黎之後,我們也看到新聞,中國遊客在法國春天百貨內的專櫃輪候購買的時候遭外國人打尖因而發生衝突,而中國旅客卻被請離,事件最後巴黎世家和法國春天百貨公司都要分別道歉!也是風水輪流轉,中國今次是成為了秩序的提倡者是被打尖的一群了!
筆者提出以上的故事,不是想提出「中國已不好欺負」,真強不爭強,而是想提醒大家中國縱使存在暴發戶,亦有不少社群在修養上也進步不少,尤其很多新一代的水準已經相當高,有一年農曆新年我在香港渡過,在地鐵上讓位給我外父外母的都是說國語的中國年輕人,適逢近年有不少年輕人竟質疑「關愛座」為何要讓座比老弱婦孺,這個正是我們香港土生土長的人應該深思的。
令我想起在2013年的一件事,那年在兩個兒子往英國留學,往位於倫敦CONDUIT STREET的 SKETCH餐廳吃晚飯,就在進入餐廳前,細仔卻在街頭呆望著一間奇特的商店,這店似乎是賣茶葉為主,也如其他倫敦名店一樣,豪華優雅,卻充滿了遙遠古舊氣息之餘,竟洋溢著東方的神秘色彩,就好像小說衛斯理故事裡的場景一樣,細仔問我:「這是甚麽商店?」我以為我當時對倫敦的認識其實並不算深!應解答不到他了,怎知抬頭一看,這間商店的名字竟是「東印度公司」!這名字其實曾改變了包括你我等大多數人的命運,缘份竟透過小兒帶我來到歷史的起點!「東印度公司」這名字,由1600年起,在歐洲歷史上曾出現過多次以此為名的企業,包括在英國、丹麥、葡萄牙、法國、瑞典、奧地利,其中以荷蘭東印度及鴉片戰爭的東印度公司最為世人知曉。
叫「東印度公司」透過鴉片戰爭改變了我們的命運,甚至世界上的物流航道仍然是行使著維多利亞年代的海航路線去為世界分配利益!也因此,很多土地肥沃的國家過去反而是落後貧瘠之地!
世界正在大變,一帶一路將環球利益有更公平的重新分配,對不同人來說也有不同意義,但變遷是必然!各位準備好未?
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應掌握一地兩檢大優勢
*轉載自2018年05月02日的大公報 (按圖放大)
原文:
執筆的時候剛好從倫敦坐歐洲之星(Eurostar)去巴黎!高鐵速度加上一地兩檢,效果超然!在倫敦已經一次過做好兩地的出入境手續,一到巴黎的士司機已經到月台等待了!在深遠的f史上,英法兩國曾經是世仇!英國甚至曾用滑鐵盧車站來向法國人揶揄!英法可以一地兩檢,令我心裡面暗罵香港的政客在做甚麼?
我作為一介商人其實看不明白政客的觀點,我認為一地兩檢的價值就是簡便!所謂香港高鐵站的一地兩檢和歐洲不同,當然有一些分别,這樣就是新概念更先進,歐洲之星使用一地兩檢的車程往往都是點對點的,但香港的高鐵站其實都是在一帶一路的高鐵概念裡面的,一條人類歷史最長的鐵路未來可去的大城市是數十甚至可以數以百計的,香港如何能點對點開車班!這是物流上的管理!在香港,幾乎所有有效率的方案也進度緩慢,建屋收地也如是,議員的確令市民愈來愈失望的,政客只是高效率去阻止,低效率去建設,損失永遠是香港人,筆者絕對不是想談政治,而是想在市民的角度去看經濟效益,為何談政治要犧牲經濟效益和下一代的福祉?香港人應深思支持甚麼政客。
截稿的時候,我們看到中國發表了《2017年美國的人權記錄》、《2017年美國侵犯人權事記》;啊!風水輪流轉,今次是由中國去批判美國人權了!到了巴黎之後,我們也看到新聞,中國遊客在法國春天百貨內的專櫃輪候購買的時候遭外國人打尖因而發生衝突,而中國旅客卻被請離,事件最後巴黎世家和法國春天百貨公司都要分別道歉!也是風水輪流轉,中國今次是成為了秩序的提倡者是被打尖的一群了!
筆者提出以上的故事,不是想提出「中國已不好欺負」,真強不爭強,而是想提醒大家中國縱使存在暴發戶,亦有不少社群在修養上也進步不少,尤其很多新一代的水準已經相當高,有一年農曆新年我在香港渡過,在地鐵上讓位給我外父外母的都是說國語的中國年輕人,適逢近年有不少年輕人竟質疑「關愛座」為何要讓座比老弱婦孺,這個正是我們香港土生土長的人應該深思的。
令我想起在2013年的一件事,那年在兩個兒子往英國留學,往位於倫敦CONDUIT STREET的 SKETCH餐廳吃晚飯,就在進入餐廳前,細仔卻在街頭呆望著一間奇特的商店,這店似乎是賣茶葉為主,也如其他倫敦名店一樣,豪華優雅,卻充滿了遙遠古舊氣息之餘,竟洋溢著東方的神秘色彩,就好像小說衛斯理故事裡的場景一樣,細仔問我:「這是甚麽商店?」我以為我當時對倫敦的認識其實並不算深!應解答不到他了,怎知抬頭一看,這間商店的名字竟是「東印度公司」!這名字其實曾改變了包括你我等大多數人的命運,缘份竟透過小兒帶我來到歷史的起點!「東印度公司」這名字,由1600年起,在歐洲歷史上曾出現過多次以此為名的企業,包括在英國、丹麥、葡萄牙、法國、瑞典、奧地利,其中以荷蘭東印度及鴉片戰爭的東印度公司最為世人知曉。
叫「東印度公司」透過鴉片戰爭改變了我們的命運,甚至世界上的物流航道仍然是行使著維多利亞年代的海航路線去為世界分配利益!也因此,很多土地肥沃的國家過去反而是落後貧瘠之地!
世界正在大變,一帶一路將環球利益有更公平的重新分配,對不同人來說也有不同意義,但變遷是必然!各位準備好未?
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面對大時代 破除舊觀念
*轉載自2018年02月21日的大公報 (按圖放大)
原文:
新界鄉議局主席劉業強在年初二代香港人向車公求籤,籤文的內容:「頃畝之田歲月深,祖宗創積到于今,勸君勿論多和少,寸土原來一寸金」!「口痕友A」戲言「車公都叫人買樓」,內文的確是有這意思,但買樓是人生重要的事,雖然神明可敬,但是絕不應該因迷信去做置業的決定,不過投資者apps討論群組的確有人用這事件來做閒話家常,果然有「口痕友B」認為買樓不可以用迷信去做決定,不過另外即時被「口痕友A」搶白:「講迷信,你過去5年盲信美國會加息,何嘗不是更迷信!」被窒者一時搭不到口,說來又的確有道理,求籤雖然是有民間迷信的成份,但卻隠含著「風水輪流轉」的道理,而近年很多人一味仍然深信美國的強大,比信任順天而行風水輪流轉的求籤其實是迷信得更多!對!風水輪流轉,這世道是中國聯同很多之前經濟落後的國家掌握更多合理利益的時候,我們要迎接大時勢的同時,更要知道利益轉移的過程中有那些舊經濟的板塊會「退氣」淡出啊!
有些人認為筆者的文章太欣賞中國的經濟模式,有擦鞋之嫌,其實筆者的興趣不是擦鞋,我只是喜歡講真話而已,我認為人人都應該好好地面對現實,有少部份年輕人還未接受祖國,不少是沒有出去見過世界,其實只需數十分鐘內就可以過境往中國其他城市看看,那就可以見到別人的進步,同樣不需要迷信,內地並不是沒有缺點的,但是真實的優點一定要勇於面對!
農曆新年我去了中東的杜拜,看一看這個另一國度的大都會,看看中國的進步,這旅程當然是先到達曾經去過多次轉機的杜拜機場,今次和以前很不同,原來中國及俄羅斯都得到杜拜的免簽證,機場多了很多中國人和俄羅斯人,而最近中國貢獻給阿聯酋以GDP計算已日益超越了美國,以上情況都看到中國與其他國家在互動情形之下如何改變這個世界,或者我地再縮細至一個更戲劇性的畫面去看,就是當我入住帆船酒店的時候,帆船酒店和其他我住的杜拜酒店一樣,都是有不少中國人及接待員,帆船酒店算是最豪華酒店之一,其中裡面的餐廳是很難訂位的,那一晚我就到了這「Al Iwan」餐廳晚餐,整間餐廳如常「爆棚」,但我們只看到兩個外國人,其他的全部都是被來自中國不同地方的人訂了檯,這就是中國力量的片畫,在美國的利益核心中東,出現了一個天翻地覆的改變,這個改變起碼以現在來說我們不是一個霸權,因為中國式經濟「利他」性很重,不同的持份者都在中國活動之下得到更多,「利他」性重令一個強國成長的過程中,更加多國家及人受惠,我們是應該去面對這個大時代,不要再困在舊有而且未必真實的觀念,好好去擁抱未來世界吧!
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面對大時代 破除舊觀念
*轉載自2018年02月21日的大公報 (按圖放大)
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新界鄉議局主席劉業強在年初二代香港人向車公求籤,籤文的內容:「頃畝之田歲月深,祖宗創積到于今,勸君勿論多和少,寸土原來一寸金」!「口痕友A」戲言「車公都叫人買樓」,內文的確是有這意思,但買樓是人生重要的事,雖然神明可敬,但是絕不應該因迷信去做置業的決定,不過投資者apps討論群組的確有人用這事件來做閒話家常,果然有「口痕友B」認為買樓不可以用迷信去做決定,不過另外即時被「口痕友A」搶白:「講迷信,你過去5年盲信美國會加息,何嘗不是更迷信!」被窒者一時搭不到口,說來又的確有道理,求籤雖然是有民間迷信的成份,但卻隠含著「風水輪流轉」的道理,而近年很多人一味仍然深信美國的強大,比信任順天而行風水輪流轉的求籤其實是迷信得更多!對!風水輪流轉,這世道是中國聯同很多之前經濟落後的國家掌握更多合理利益的時候,我們要迎接大時勢的同時,更要知道利益轉移的過程中有那些舊經濟的板塊會「退氣」淡出啊!
有些人認為筆者的文章太欣賞中國的經濟模式,有擦鞋之嫌,其實筆者的興趣不是擦鞋,我只是喜歡講真話而已,我認為人人都應該好好地面對現實,有少部份年輕人還未接受祖國,不少是沒有出去見過世界,其實只需數十分鐘內就可以過境往中國其他城市看看,那就可以見到別人的進步,同樣不需要迷信,內地並不是沒有缺點的,但是真實的優點一定要勇於面對!
農曆新年我去了中東的杜拜,看一看這個另一國度的大都會,看看中國的進步,這旅程當然是先到達曾經去過多次轉機的杜拜機場,今次和以前很不同,原來中國及俄羅斯都得到杜拜的免簽證,機場多了很多中國人和俄羅斯人,而最近中國貢獻給阿聯酋以GDP計算已日益超越了美國,以上情況都看到中國與其他國家在互動情形之下如何改變這個世界,或者我地再縮細至一個更戲劇性的畫面去看,就是當我入住帆船酒店的時候,帆船酒店和其他我住的杜拜酒店一樣,都是有不少中國人及接待員,帆船酒店算是最豪華酒店之一,其中裡面的餐廳是很難訂位的,那一晚我就到了這「Al Iwan」餐廳晚餐,整間餐廳如常「爆棚」,但我們只看到兩個外國人,其他的全部都是被來自中國不同地方的人訂了檯,這就是中國力量的片畫,在美國的利益核心中東,出現了一個天翻地覆的改變,這個改變起碼以現在來說我們不是一個霸權,因為中國式經濟「利他」性很重,不同的持份者都在中國活動之下得到更多,「利他」性重令一個強國成長的過程中,更加多國家及人受惠,我們是應該去面對這個大時代,不要再困在舊有而且未必真實的觀念,好好去擁抱未來世界吧!
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今日新聞摘要 01.11.17
(東方)房協兩項目派逾二萬申請表 房協新推出的兩個資助出售房屋項目昨起派發申請表,全日在房協東景大廈及房委會客務中心共派出二萬零六百一十九份申請表,當中白表有一萬四千四百一十四份,綠表佔六千二百零五份,另有四千六百二十三人參觀示範單位,首日派表數字較今年三月時居屋項目的四萬份少約一半。有參觀的市民批評單位的面積太細,難以擺放家具,客廳「擺張梳化之後都行唔到」,有綠表人士更嫌棄地稱「單位睇唔上眼」。不過,亦有飽受樓價狂飆而無法上車的「無殼蝸牛」坦言,屯門項目「翠鳴臺」定價合理,決定入表申請碰碰運氣。 擔心風水 公屋戶「睇唔上眼」 位於長沙灣的房協辦事處昨派發將軍澳「翠嶺峰」及屯門「翠鳴臺」兩個資助出售房屋項目的申請表,並開放三個示範單位供市民參觀,昨早有大批市民排隊入場。油塘公屋戶方女士打算申請將軍澳翠嶺峰單位,與其三十歲未婚女兒同住,她參觀後批評單位太細,其中將軍澳兩房單位客廳「擺張梳化之後都行唔到」,又不滿廚房對正客廳,擔心風水問題,「我哋住開公屋,呢啲真係睇唔上眼。」 元洲邨居民馮先生則希望購買三房單位供五人住,他批評屯門項目的間隔很難擺放家具,「擺得張床又擺唔到個衣櫃」,認為屯門項目位置偏遠,交通不便。 任職車行的黎小姐則認為屯門項目兩房單位設計較將軍澳好,「最少唔係黑廁」,又認為屯門項目定價合理,「同區三房無可能四百萬元以下。」
(東方)迭創新高樓價年半飆25% 香港樓價繼續上升!差餉物業估價署公布最新數據,九月份私人住宅樓價指數按月再升0.27%,繼續破頂,更連升18個月,累漲逾25%。二手藍籌屋苑樓價升勢更凌厲,今年首十個月將軍澳新都城平均呎價飆升逾20%,為十大屋苑中最癲。 差餉物業估價署公布最新數據顯示,截至今年九月份的臨時數字,私人住宅售價指數報340點,按月升幅不足0.3%,為今年最少,但該指數已連續11個月創新高,連升18個月,累升約25.3%。 至於今年首九個月,售價指數累升約10.6%。各類面積單位中,以實用面積431方呎以下上車細單位售價指數升幅最多,高達11.1%,而以分區統計,九龍及新界區該類單位平均每方呎售價達約12,231元及11,351元,按月升幅1.68%及1.41%。 專家估漲勢至明年 若以面積430方呎單位計,九龍同類單位平均售價約526萬元,新界則約488萬元。但港島同類細單位平均呎價,按月跌0.76%至14,856元,平均售價約639萬元。 高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚稱,差估署私宅售價指數主要反映二手住宅售價,而二手樓價某程度上比一手數字落後,故升幅較低,因為大部分成交已轉移至一手,若沒有地緣因素、貨幣危機等出現,料樓價升勢會延續至明年。 會德豐地產常務董事黃光耀認為,明年樓市仍然樂觀,今年經濟增長理想,股市大幅上升,比樓價升幅更大,失業率低,加息陰影紓緩,明年樓價升幅有機會達一成。長實集團執行董事趙國雄認為,香港經濟基調良好,加上流動性充裕,利率低企,房地產價格仍可看高一線。 新都城年內貴兩成 不過,紀惠集團行政總裁湯文亮預料,差估署未來公布的十月份售價指數應會回落,但跌幅不會太大,細價樓會跌得較急。樓價在供應充足下,利息同時趨升,未來一年樓價跌幅會更明顯,細樓價料跌10至15%,中型住宅跌5至10%,豪宅可望平穩。 事實上,近日十大屋苑交投回勇,二手價、量齊升,當中九龍及新界7個屋苑十月份平均實用呎價,今年首十個月已錄雙位數升幅。其中,新都城期內平均呎價,急升21.7%至15,363元,料創歷來新高,東涌映灣園同期呎價升17.6%至10,534元破頂。中原另稱,十大屋苑十月錄207宗買賣,創半年新高,按月升10.1%。 嘉湖呎售10603破頂 個別屋苑再錄破頂價成交。祥益林家倫稱,天水圍嘉湖山莊樂湖居4座中層E室,實用面積448方呎,準新婚客以475萬元購入,實用呎價10,603元創標準戶新高。屋苑本月錄至少4宗呎價逾1萬元買賣。該行胡志偉稱,屯門偉景花園A座低層A室售400萬元,實用呎價為10,582元創屋苑新高。 另中原伍錦基稱,將軍澳新寶城1座高層H室套三房戶,實用面積644方呎,以屋苑樓價新高的892萬元易手,實用呎價13,851元。香港置業余柏稱,荔枝角曼克頓山連錄3宗買賣,包括5座低層兩房戶,反價20萬元,至1,070萬元沽出,實用呎價18,576元。
(東方)租金月漲近1%跑贏樓價升幅 香港私人住宅租金緊隨大市上升,差餉物業估價署最新臨時數字顯示,九月私宅租金指數報186.5點,按月再升0.92%,升幅更優於同期樓價走勢,並連升十個月,再創新高。 據該署資料,最新租金指數比一五年九月時高位的177.5點,高出約5%。而今年首九個月租金指數累升約7.4%,則少過樓價升幅。 九龍中型單位最癲 若以地區及實用面積劃分,中小型單位當中,以九龍區實用面積753至1,075方呎表現較佳,九月平均實用呎租按月升約1.96%至33.8元;港島區實用面積431方呎以下細單位,租金亦按月錄約1.53%升幅,平均實用呎租報約43.3元。 港島單幢式住宅租務成交平穩,世紀21亞洲利宏基表示,灣仔雙喜樓中低層C室,實用面積220方呎,開放式間隔,放租僅兩日,減租約2,000元後,即獲公司客以月租1.48萬元承租,實用呎租達67.2元。 Q房網余韋達表示,銅鑼灣廣安大廈高層A室,實用面積736方呎,以月租2.45萬元租出,實用呎租33元,租金回報3.7厘。 另香港置業朱永健稱,西灣河嘉亨灣2座高層D室,實用面積496方呎,放租僅三天,即獲租客以2.55萬元承租,較原叫租減約5,000元,成交實用呎租51.4元,屬市價水平。
(蘋果)公屋封頂論惹火林鄭致歉補鑊 堅持80萬單位日後或可滿足需求 特首林鄭月娥早前在專訪中提出「公屋80萬封頂論」,引來社會炮轟,林鄭昨承認不應將複雜房屋政策簡化為數字表達,對引起社會焦慮表示歉意,又承認在目前公屋輪候情況下,80萬個公屋單位並不足夠,但她堅持只要改善置業階梯及公屋單位流轉性,「(80萬公屋單位)或許可以滿足基層低收入巿民住屋需求」。有民主派議員認為林鄭旨在補鑊,認為她應收回當日言論。 林鄭公屋封頂論日前遭民主、建制議員在立法會房屋事務委員會上炮轟,提出動議反公屋封頂論的民建聯議員柯創盛,昨更帶隊到特首辦外向出席行會的林鄭示威,林鄭接收請願信後見記者,主動澄清其「公屋80萬封頂論」,強調80萬不是為公屋封頂的目標,政府未來會繼續興建公屋。 林鄭又稱,80萬出租公屋是現有公屋量,「唔係一個目標,亦都唔係一個極限」,又承認以目前公屋輪候人數和時間來說,80萬個公屋單位「當然係唔足夠」,但強調當日後房屋政策各個元素完備、置業階梯改善,公屋單位又有一定流轉性時,「就或許可以滿足基層低收入巿民住屋需求」。 稱「不幸」將房策數字化 林鄭又稱,上周接受《明報》一小時訪問時,將相對複雜的房屋政策概念簡單化,甚至「不幸」數字化後,引起社會不必要焦慮,「我係表示歉意」,指未來發言會更敏感。對於房委會資助房屋小組主席黃遠輝質疑,若將所有新建公屋轉為綠置居,市場未必可吸納,林鄭澄清,新建公營房屋中,綠置居單位有多少,將取決於一系列因素,包括房委會評估。 對於林鄭昨澄清言論,民主黨議員涂謹申認為公屋封頂論不是隨便講,而且林鄭曾就言論提出不少論據,運房局長陳帆亦附和,擔心林鄭昨日言論只為降溫和補鑊,未有真正打消停建公屋的想法,促林鄭收回當日言論,重新聽取巿民意見。 民建聯議員柯創盛表示,樂見林鄭就其言論解釋,但指政府至今未交代綠置居和公屋比例,故他未來「會喺房委會繼續追殺政府呢樣嘢」。柯又指今次不滿林鄭公屋言論的行動是民建聯整體決定,「做建制派唔等於要盲撐政府」,又指區內很多巿民關注林鄭公屋封頂論,「我哋(民建聯)冇理由唔做嘢」。 葉劉:應付跨黨派批評 另一名立法會議員田北辰認為,林鄭月娥最錯是說出80萬公屋的數字,他明白林鄭的真正想法,就是政府不能夠無止境興建公屋,「佢係諗緊一個好長遠H日子後,公屋可以毋須再無止境咁起,可以每年成為富戶H人數,相等於年輕人入咗社會去排公屋H人數」。 前日在立法會質疑林鄭公屋言論的新民黨主席葉劉淑儀表示,對於林鄭願意致歉「都覺得有啲奇怪」,相信林鄭的說法與前日立法會跨黨派批評有關,「相信林鄭都留意到我哋(建制派)好強烈H意見」,指未來會繼續密切觀察政府就綠置居作出的安排。 中文大學政治與行政學系高級講師蔡子強分析,民主派加上建制派近日罕有聯手狠批林鄭80萬公屋封頂言論,令政府猶如四面楚歌,相信林鄭昨日言論是想為早前失言及早止血,若林鄭未來幾年未能妥善處理或改善公屋輪候時間過長,以及樓價暴升等房屋問題,其民望將受很大威脅。
(蘋果)差估署:樓價今年累升一成 差餉物業估價署公佈最新樓價指數,9月份整體私人住宅售價指數報340點,較今年8月報339.1點升0.26%,亦是連續18個月上升。但升幅收窄,較8月單月升幅0.53%為少。今年1月,本港樓價指數309.7點,換言之,今年首9個月樓價累升9.8%。 嘉湖兩房呎價1.06萬新高 租金方面,9月租金指數186.5點,較8月份184.8點升0.9%,單月升幅比樓價指數升幅勁,惟首9個月租金累升6%,樓價累積升幅跑贏租金。各類物業中,以A類(431方呎或以下)住宅租金升幅最顯著,該類細戶租金9月報206.7點,較8月203.9點升1.37%,B類住宅同期只升0.49%。 天水圍嘉湖山莊於過去三天「日日破頂」,月內已四度錄得破頂成交。祥益林家倫表示,樂湖居4座中層E室,實用448方呎,原叫價480萬元,略減價5萬至475萬元易手,呎價10,603元,創屋苑歷來呎價最貴兩房紀錄。同座樓上一層E室單位,今年4月成交價只是418萬元,即是說,短短半年樓下比樓上單位貴57萬元或14%。 中原陳家鴻表示,北角矕獄O2座高層B室三房單位,享全煙花維港海景,實用1,128方呎,剛以3,900萬元售出,呎價34,574元除創屋苑新高外,呎價亦貴絕北角二手樓。原業主為日本公司三菱電機(香港),於1996年以1,570萬元買入。 消息指,南區南灣大廈低層A室銀主盤以2,230萬元沽,低估值逾一成。 沙田九肚玖瓏山LG雙號車位以450.01萬元易手,成為新界歷來最貴車位。
(蘋果)港1個月拆息9年新高 H按升穿封頂利率 供樓負擔增 新股凍資令本港銀行同業拆息﹙Hibor﹚持續抽升,與供樓相關的1個月拆息連升12日兼衝破年初高位,直撲0.7911厘,創下九年新高。以目前一般新造按揭利率H+1.38厘計,實際按息達2.17厘,升穿封頂利率。不過,分析認為,拆息抽升為短期現象,現階段業主轉投P按的誘因不會太大。 新股招股潮,加上月末資金緊張,昨日隔夜息急升2.12厘至2.6793厘,1星期拆息亦升0.5厘至1.5193厘,1個月拆息略升至0.7911厘。 現時H按普遍設封頂利率P(細P,即5厘)-2.85厘,實際按息即2.15厘。以昨日1個月拆息升至0.79厘計,即使H按理論上已達2.17厘,但仍會以封頂利率2.15厘計算按息。 新股潮後 拆息料回落 經絡按揭轉介市場總監劉圓圓認為,由於拆息在大型招股活動過後或有所回落,故相信H按計劃仍是置業人士首選,暫未出現H按轉P按之情況。 現時H按使用比例維持逾九成水平,劉圓圓估計,隨茯國繼續展開加息步伐,定息產品的吸引力或於明年逐漸展現,相信屆時新造按揭選用P按的興趣會慢慢增加,P按使用比率或升至一成水平。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦指,現時H按及P按的實際按息都介乎約2.15厘水平,故現階段業主轉按的誘因不會太大。她預期,招股完結後,拆息有可能略為回調,但由於12月美國加息因素臨近,估計明年首季拆息上升趨勢會持續,屆時1個月拆息或會升至1厘以上,才令銀行加快考慮上調P的需要。 銀行年內調升P機會微 根據以往經驗,上海商業銀行研究部主管林俊泓指,當1個月拆息與P的差距收窄至3厘或以下,便會觸發商業銀行調升P的需要,以現時大行包括匯豐、琤秅峇六香港P水平為5厘計,即1個月拆息至少要升至2厘或以上,故相信年內港銀應不會有調升P的壓力。 琤肣漁u經濟師薛俊昇亦認為,雖然拆息短暫抽緊,但目前銀行體系結餘仍然充裕,港匯年內難弱見7.85水平,意味不會觸發資金流走,故銀行年內調升P的機會不大,最快或要待明年下半年。 東亞銀行貨幣及利率交易部主管陳德祥亦稱,現時短息抽升主要由於招股因素,高峰期過後短息應會回落,1個月拆息料於0.5至0.6厘間找到支持。由於銀行體系結餘充裕,加上港匯大致平穩,銀行應不急於加息。 港元拆息向上,令市民供樓支出增加,王美鳳建議,業主可以留意首年鎖定低息優惠(如固定1.75厘)、其後以H按釐訂及附有P按封頂的按揭計劃,若現金回贈、封頂息率及之後息率條件合理,可視作短期內的慳息方案。
(星島)房協兩盤示範單位 首日逾4000人參觀 房協資助出售項目「翠嶺峰」及「翠鳴臺」,昨首日開放位於長沙灣的示範單位供公眾參觀及索取價單,全日吸引超過四千名市民到場。有意申請的人士中不乏現時與家人同住,但希望組織家庭而置業的年輕人,亦有父母為子女置業而先到場了解項目細節。 位於長沙灣青山道的房協辦公室昨早十時開放後,幾乎整天都有市民在場外輪候入場,人龍由早上約三十人,去到下午後已增加至超過一百人。市民平均需等候十五分鐘始能進場參觀,房協展示了屯門「翠鳴臺」一房及兩房示範單位,以及將軍澳「翠嶺峰」的兩房示範單位。房協指昨全日有四千六百二十三人到現場參觀,連同樂富房委會客務中心則合共派出約二萬六百多份申請表,當中白表較多,佔約一萬四千份,綠表則有約六千二百份。 有意申請的市民中不乏年輕人。二十九歲的陸先生一家五口同住青衣公屋。曾申請天水圍居屋的他指房協今次推資助房屋的售價及間隔相比私樓吸引,明年結婚的他指有意購買屯門翠鳴臺兩房單位。被問及會否考慮綠置居時,他指家中尚有弟弟還未置業,故會將綠表名額留給他。他亦表示明年的長沙灣及啟德居屋地點更好,單位數目也較多,如是次抽不中,明年會再申請。 與家人於藍田公屋居住的余先生,就對調景嶺的「翠嶺峰」有較大興趣,趁休假了解一下。他表示,今年已二十七歲,希望可擁有自己的空間,會以單人白表申請。他指對預計於明年下半年推出的火炭綠置居興趣不大,因該地點不及居屋理想。 家住長沙灣私樓單位的鄧太及黃太,特意為子女置業而排隊參觀,黃太指一房單位面積細,不太適合建立家庭。鄧太亦指房間也不算太大,但間隔還算可接受。她們都坦言,不太喜歡房間設有工作平台減少了室內實用面積,亦指如果子女抽中的話,可以在首期上提供協助,但尚要考慮他們的負擔能力,才能決定最終是否揀樓。 居於將軍澳公屋的吳先生在參觀後直指申請機會不大,因管理費或高近四元一呎,坦言「食雞點豉油都點死人」,而且未來只會愈加愈多。另一市民陳先生亦指或高達二千元的管理費已差不多等同公屋的租金,明言不會考慮。
(星島)新寶城892萬新高價沽 一手氣氛持續暢旺,帶動二手穩步向上,部分指標屋苑續錄高價成交,其中,將軍澳新寶城高層戶,新近以892萬元易手,成交價創屋苑新高。 中原副分區營業經理伍錦基表示,將軍澳新寶城1座高層H室,面積644方呎,3房1套間隔,向東南方,享山海雙景。單位於今年4月以930萬元放盤,議價後累減38萬元,新近以892萬元獲承接,呎價13851元,成交價創屋苑新高。原業主於1999年2月以374萬元買入,持貨18年,獲利518萬元,升值逾1.3倍。 利嘉閣聯席董事梁敬嚴指,同屋苑5座低層平台特色戶,面積378方呎,2房間隔。開價565萬元,及後反價至585萬元,終以580萬元沽出,呎價15344元。 祥益地產分行經理林家倫表示,天水圍嘉湖山莊樂湖居4座中層E室,面積448方呎,原叫價480萬元,終以475萬元成交,呎價10603元,呎價創屋苑兩房戶新高。屋苑對上的兩房呎價紀錄僅於兩日前所創,由樂湖居一伙頂層連天台戶,以呎價10579元易手,目前較舊紀錄推高24元。 祥益地產營業董事胡志偉表示,屯門偉景花園A座低層A室,面積378方呎,2房間隔,向西北望山景,以400萬元獲區內客購入自住,呎價10582元,呎價創屋苑新高。同區聚康山莊5座高層A室,面積428方呎,2房間隔,向東南享內園景,原開價530萬元,後減15萬元,獲首置客以515萬元購入自住,呎價12033元,屬市價。 世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍指,沙田第一城30座高層連天台戶,面積327方呎,以480萬元沽出,呎價14679元。另外,代理指,31座低層A室,面積451方呎,3房間隔,日前以630萬元獲用家承接,呎價13969元。 美聯高級分區營業經理林振聲表示,將軍澳南豐廣場5座高層G室,面積375方呎,2房間隔,由於業主有換樓需要,故平售單位,終獲同區上車客以594萬元承接,呎價15840元,較市價略低3%。 香港置業高級聯席董事曾家輝表示,長沙灣昇悅居1座低層B室,面積517方呎,2房間隔,獲首置客以710萬元承接,呎價約13733元,屬市價水平。
(星島)西鐵屋苑交投增52% 祥益地產執行董事謝澤銘表示,據土地註冊處顯示,截至10月30號,西鐵沿線屋苑錄得152宗成交,預期成交量可達168宗,交投繼續反彈,較9月增加52%,實用平均呎價亦同樣破頂,為10869元,創出歷史新高,並較9月再升1.6%,從9月已看到買家入市意欲增強,價格在上調的軌迹。看回過去數據,6月呎價創高位後,7月只是輕微下跌1.8%,之後不斷向上鞏固,前後只是短短三個月的時間,到了10月又再次進入上升軌道。其中以屯門市廣場呎價升幅最多,呎價由9月的11998元,上升至12805元,按月增月6.73%。
(明報)嘉湖3日三破頂 差估署樓價指數連升18個月之際,向來樓價落後大市的天水圍嘉湖山莊,三日內連錄三宗破頂成交。此外,荔枝角指標屋苑之一的曼克頓山,有高層2房戶以逾千萬元成交,創屋苑同類新高。 嘉湖2房實呎高見1.06萬 祥益分行經理林家倫表示,嘉湖山莊樂湖居4座中層E室,實用面積448方呎(建築586方呎),以475萬元成交,實呎10,603元(建呎8106元),呎價創屋苑2房戶新高。原業主2014年7月以313.8萬元買入,持貨逾3年,帳面獲利161.2萬元或51.3%。事實上,嘉湖山莊本月至少已錄4宗呎價逾萬元成交,當中兩宗為連天台單位,包括樂湖居頂層連天台戶,屬實用面積449方呎2房戶,以實呎10,579元易手,當時創屋苑2房戶呎價新高;翌日再有美湖居頂層連天台3房戶,以710萬元沽出,實呎高見11,288元,創出屋苑新高。 曼山2房首破千萬 另外,長沙灣臨海酒店地皮以高價批出後,刺激曼克頓山做價。中原高級資深分區營業經理黃惠霞指,上述屋苑5座高層F室,實用面積558方呎(建築758方呎),2房間隔,以1,032萬元售出,實呎18,495元(建呎13,615元),成交價創屋苑2房新高;原業主2012年8月728萬元購入,帳面獲利304萬元、單位5年升值42%。黃續指,屋苑另一宗成交同為5座高層F室,面積、間隔及景觀與上址相同,連租約以980萬元易手,實呎17,563元(建呎12,929元),原業主於2009年6月以532萬元買入,帳面賺448萬元或84%。 周一嶽3000萬沽箕璉閣 此外,中原分行副分區營業經理伍錦基表示,新寶城1座高層H室,實用面積644方呎(建築884方呎),3房套房間隔,以892萬元易手,實呎13,851元(建呎10,090元),成交價創屋苑新高。原業主1999年374萬元買入,帳面獲利518萬元或近1.4倍。另食物及衞生局前局長、平等機會委員會前主席周一嶽等人持有的跑馬地箕璉閣一單位,實用面積1602方呎,早前以3000萬元連車位售出,實呎18,727元。 |
今日新聞摘要 21.09.17
(東方)聯儲敲定下月起縮表
美國聯儲局於香港時間周四凌晨,一如預期維持利率不變,並宣布由十月起縮減資產負債表,首先每月縮減100億美元。聯邦基金利率維持介乎1至1.25厘,當局官員續估計美息今年底前升至1.4厘,意味再加息1次,並預測明年加息3次。
道指及港股ADR變動不大 議息結果揭盅後,美股變化不大,道指跌1點,報22,369點,納指續挫24點,至6,437點。美元匯價轉強,報112.13日圓,倒升0.48%;現貨金價掉頭向下,挫0.6%,至每安士1,303.29美元。
此外,港股美國預託證券(ADR)則表現偏軟,擢衒悸捖76.66元,較港收市升0.01元;中國移動報80.12元,跌0.58元;騰訊控股報346.01元,跌0.39元。相當於瓻報28,108點,跌19點。
聯儲局結束一連兩日議息會議後發表聲明,稱今年以來,美國就業市場繼續增強,失業率維持低企,經濟及家庭開支以溫和步伐增長,企業固定投資近月加快,並提到近期颶風不太可能改變中期經濟前景。通脹方面,整體及核心通脹低於當局目標,長期通脹預期變化不大。此外,當局認為短期經濟前景風險大致平衡。
聯儲局同時發表最新預測,官員繼續估計一八年聯邦基金利率升至2.1厘,一九年升至2.7厘,低過之前預期的2.9厘,另首次預測美國利率於二○年在2.9厘水平。
投票取向方面,公開市場委員會(FOMC)成員一致通過決議。值得一提,今次是副主席費希爾最後一次出席議息會議,他早前以私人理由辭職,下月中生效。
耶倫其後召開記者會,為今次縮表決定解畫。
按當局早前披露的縮表計劃,首先將到期債券再投資規模每月減少100億美元,當中美債及按揭證券分別佔60億及40億美元,之後逐季以同等幅度遞增,直至每月縮減規模達到500億美元。
大行憂收水掀金融危機 另外,德意志銀行發表報告認為,央行退出量寬(QE)可能是觸發新一輪金融危機的因素之一,因為包括聯儲局、歐洲央行及英倫銀行在內的三大央行,正推動所謂的「大退市」(Great Unwind),即退出量寬,屬一次未知的旅程,但歷史經驗顯示,此舉會帶來巨大影響。
不僅如此,若退市進程遇上阻滯,或經濟意外放緩,人們將要面對前所未見的全球經濟狀況及不穩定的金融環境。若再出現經濟衰退,德銀憂慮全球央行及政府缺乏彈藥應對,可能促使央行採取更極端的措施。除退市外,德銀認為中國及意大利經濟均存在隱憂。該行指出,雖然中國經濟暫時避免硬茬陛A但仍需要將經濟重心由製造業轉型至服務、投資及消費。
(東方)聯儲3次量寬成效惹爭議
隨蚆p儲局縮減資產負債表,意味蚞時近九年的量化寬鬆(QE)開始畫上句號,但外界對這項極具爭議的非常規貨幣政策工具評價不一。
耶倫:經濟陷困將重啟 聯儲局先後進行三次量寬,第一次於金融海嘯高峰期啟動,側重買入按揭抵押證券。第二次則在一○年美國共和黨在國會選舉大勝後展開,遭到議員抨擊,包括時任印第安納州議員、現任美國副總統彭斯,他擔心會加劇通脹,但有關情況未曾發生。至於第三次在兩年之後展開,最終承諾繼續買入按證及美債,直至就業市場顯著改善。
聯儲局前副主席、普林斯頓大學教授Alan Blinder表示,首次量寬推出時機很好,有助混亂的金融市場恢復秩序,故給予「A」評分,其餘兩次則給予「B-」評分,認為影響溫和。
聯儲局主席耶倫及其他官員已表明,若經濟再陷入困境,將會重啟量寬,主要是憂慮當局的常規貨幣政策不足以提振經濟。耶倫早在一六年Jackson Hole央行年會上表示,購入資產已成為當局貨幣政策工具箱的「重要」組成部分。
保守派學者撐負利率 不過,保守派經濟學家不以為然。哈佛大學教授費爾德斯坦認為,量寬不應在未來正常經濟周期中採用;盛傳獲白宮考慮提名加入聯儲局的卡內基梅隆大學教授Marvin Goodfriend質疑透過擴大資產負債表方式刺激經濟的效用,支持有時需要將利率降至零以下。
芝加哥聯儲銀行行長埃文斯今年三月發表演說時表示,擔心隨蚆p儲局人事變動,當局從量寬得到的寶貴經驗將消失,建議未來的聯邦公開市場委員會(FOMC)應重新學習如何採取必要但不受歡迎的政策。
(東方)歐英勢跟美收緊幣策
聯儲局啟動縮減資產負債表勢在必行,歐洲央行下月可能宣布逐步減少買債計劃,英倫銀行上周議息後暗示未來數月可能加息,若落實將是三大央行自金融危機以來,首次同步退出非常規貨幣刺激政策。
三家央行蓄勢「收水」,但動機略有不同。聯儲局與歐央行均認為經濟改善下,即使通脹持續受壓,仍需要檢討貨幣政策的寬鬆程度。對聯儲局而言,美國八月份通脹加速,更為早前通脹放緩可能僅屬短暫的預期提供理據。
至於歐央行,今年歐元區經濟增長較預期強,而歐央行經濟師看好今年經濟增長,預期是○七年以來最勁,降低以貨幣政策刺激經濟的需要。
經濟轉強 通脹升溫 相反,英倫銀行面對的挑戰較嚴峻,因為英國去年公投決定脫離歐盟,對英國經濟構成複雜的影響,例如通脹急增的同時,經濟增長卻放緩。事實上,雖然英鎊今年來大幅反彈,但仍較脫歐公投前低近13%。
不過,英倫銀行表示,英國經濟增長步伐略較預期為佳,而就業市場疲態以較預期快的速度改善,令通脹回復至2%的可持續水平,或有需要於未來數月加息。不過,考慮到英國預計一九年正式脫歐,不少經濟師質疑即使英倫銀行加息,息口難大幅上調。
(東方)單幢新盤迷你單位管理費過千
香港住宅樓價癲升,市民愈住愈細,供樓使費之一的管理費,亦跟隨樓市向上。近年被市場熱搶的單幢式新盤細單位,即使單位實用面積僅200多方呎,普遍每月管理費都要逾千元。
豐寓每方呎達4.8元 部分單幢式新盤每方呎管理費近5元。以豐資源負責銷售的葵涌豐寓為例,共136伙,戶型由開放式至兩房,實用面積最大398方呎,每方呎管理費約4.8元,以實用面積最細單位222方呎計,每月管理費約1,066元。該盤首張價單折實314.9萬元入場。
尚嘉的灣仔壹嘉,管理費為每方呎約4.8元,項目共100伙,戶型由開放式至三房,實用面積278至892方呎,以最細單位計,每月管理費要1,334元。項目首張價單折實入場費685萬元。
部分單幢式新盤每方呎管理費亦約4元。資本策略地產旗下尚家生活地產的屯門城•點,每方呎管理費約4元。項目共204伙,間隔由開放式至兩房,實用面積217至372方呎,以面積最細單位計,每月要付約868元管理費。城•點首張價單折實入場費288.29萬元。
英皇國際長沙灣喜遇,每方呎管理費約3.97元,提供136伙,由一房至兩房,一房佔逾九成,實用面積由264至410方呎,最細單位管理費約1,048元。該盤首張價單折實418.01萬元入場。
(東方)玖瓏山車位440萬 再創新界紀錄
本港車位價格繼續癲升,沙田玖瓏山B層一個雙號車位上月以440萬元售出,打破七月份時該屋苑所創的新界車位最高價紀錄,較舊紀錄的424萬元,高出16萬元或3.8%。
金碧花園10車位拆售 據了解,原業主於一五年以143萬元購入上述私家車位及一個位於B層的電單車位,即兩年間賺幅最少兩倍。至於現時全港最貴住宅車位為西營盤維港峰,該物業1樓一個雙號車位今年中以高達518萬元售出。
有投資者趁市旺拆售旗下車位。市場消息指出,由投資者持有的元朗金碧花園一批車位,再有至少約10個推出市場放售,叫價介乎60萬至62萬元,當中部分已獲預留。據了解,同屋苑早前亦有車位推出,當時入場費由約50萬元起。
首八月車位買賣增61% 今年車位買賣交投持續暢旺,數字更創紀錄。香港置業表示,今年首八個月共錄得6,549宗純車位買賣登記,較去年同期的4,061宗大增約61.3%,宗數更創有紀錄以來的第三高水平。
按成交金額劃分,價值100萬元以上的純車位承接力最強勁,首八個月共錄4,261宗登記,較去年同期的2,142宗激增約98.9%,增幅領漲大市。
至於價值50萬元以上至100萬元的車位買賣登記則共有1,669宗,較去年同期的1,323宗,增加約26.2%。至於價值50萬元或以下車位增幅最輕微,只錄得619宗,按年微增約3.9%。
(蘋果)逼爆apm 晉海現睇樓人龍 首日收千票 超購3.8倍
美國聯儲局今早香港時間凌晨議息前夕,新地將軍澳日出康城晉海昨日下午開放示範單位出現逼爆場面,人龍由觀塘apm排到裕民坊,昨晚截至10時,首日暫收1,000票,超額3.8倍。
晉海定價進取,首批208伙折實平均呎價近1.28萬元,不過在觀塘apm的展銷廳,昨日下午開放示範單位,已經有數百人排隊等候參觀,大打蛇餅,場面墟冚,擠滿了觀塘apm商場的天橋,甚至排到對面的裕民坊巴士站附近,現場所見,最高蒏氻H流料過千人,商場內外集結數以百計的地產代理撈客,發展商及商場出動共數十名職員在場維持秩序,更曾有警員於現場監察。
晉海考慮日內加推 人龍多,惟入票數字相對失色,市場消息指,項目昨晚至10時單日收逾1,000票,暫時超額3.8倍。新地代理總經理陳漢麟昨表示,晉海參觀反應理想,昨日正式開始收票,又指會考慮日內加推。周二晚已有千人參觀,料展銷廳在晚上時份參觀反應會更踴躍。項目昨日更吸引到藝人古明華現身參觀,有意買來自住。 晉海入場費低至430萬元,加上新地的品牌,勢盡吸市場上車客購買力,二手交投料陷冰封。中原余思強稱,晉海最平429萬元有交易,平絕將軍澳私樓,目前將軍澳私樓低於500萬元的二手放盤已絕迹,最平放盤為新寶城一個實用面積377方呎兩房戶,叫價亦要560萬元﹔新都城入場費也近600萬元;因此,自晉海開價後,區內業主未敢反價,甚至現零星減價放盤個案,其中日出康城首都5座中層LA室三房戶,叫價下調20萬至820萬元,呎價1.15萬元。另新都城1期6座高層B室兩房戶,亦減價20萬至600萬元求售。 利嘉閣梁敬嚴稱,晉海開放示範單位後,同區維景灣畔錄低價成交,為5座中層D室,成交價730萬元,呎價14,175元,較銀行估值低近半成。
天晉兩房升破900萬 不過,有將軍澳「樓王」稱號的天晉反錄破頂成交,兩房造價首度升破900萬元。中原李玉祥表示,天晉1期6座高層C室,實用面積539方呎,兩房間隔,剛以923萬元沽出,呎價17,124元,創天晉入伙來兩房新高價,亦料是將軍澳區兩房住宅歷來首次升破900萬元。賣方2011年11月以504.2萬元買入,6年升值83%,賬面獲利418.8萬元。 另新地與嘉里等合作發展的鴨脷洲南灣,再錄得一宗在七年前售出的一手貨撻定,7座7樓A室連平台特色戶,實用面積1,180方呎,2010年8月以2,647.8萬元售出,料被發展商沒收最多合共529.56萬元定金。
(蘋果)領展擬售17商場 市值145億元
領展賣屋邨商場消息不絕於耳,最近再傳出標售17個商場,比起7月份所傳減少3個,據悉這17個商場市值約145億元,涉及金額為史上最高。當中最大樓面商場是屯門H.A.N.D.S商場,以及3年前向嘉里購入的黃大仙現崇山商場。據悉,領展屬意將全部物業售予一至兩名買家,並鎖定目標買家為基金或內地財團。
屬意售予1至2名買家 領展今次出售17個商場,市值共約145億元,為過去三年標售商場中最大規模,料今年底截標。今批標售商場分佈於黃大仙、屯門、馬鞍山、葵涌等。其中最大樓面商場,料為屯門H.A.N.D.S商場,該商場由安定商場和友愛商場合併,翻新費花約4.77億元,2015年才竣工,目前樓面逾19萬方呎,提供1,326個車位,根據年報,截至今年3月底,此場估值約28.94億元。另外,還有2014年向嘉里購入的黃大仙現崇山商場,樓面約6.65萬方呎,提供61個車位,今年3月31日估值13.2億元。 據悉,今次招標條款,屬意出售予一至兩名買家,金額之大嚇退不少曾中標買家。過去三年投得9個領展商場的投資者林子峰表示,今次標售商場的規模太大,涉及資金龐大,「冇咁多錢,費事諗,諗都冇用,睇都冇去睇!」被問會否拉攏其他投資者合組財團競投,他表示不會。至於「舖王」鄧成波之子、陞域集團主席鄧耀昇表示,知悉上述招標,目前了解中。
(明報)今年新落成私宅料1.7萬伙 或創12年新高
特區政府早前積極賣地,多個私宅項目正逐漸落成。據利嘉閣研究部綜合屋宇署最新資料顯示,今年7月全港共有7個私宅項目,合共2464個新單位落成,較6月的2341伙,按月增加123個或約5%,除連升2個月外,亦為今年第二高單月月份。至於今年首7個月,共有11,253伙新私宅落成,較2016年同期的8728伙,多出2525伙或29%,創12年來的同期新高,數字同時亦達差估署全年落成量預測(17,120伙)的66%。
利嘉閣研究部主管陳海潮表示,今年底仍有多個大型樓盤可望趕及完工,連同其他中小型私宅項目,預計今年全港私宅單位落成量,最終可達約1.7萬伙,將創2005年錄逾1.73萬伙後的12年新高。
若按地區劃分,今年首7個月落成私宅單位,以新界區佔12個項目共5804伙為最多,佔同期整體私宅落成量約51.6%;九龍區有13個項目落成,涉4445伙,佔同期整體約39.5%;港島區則有15個項目落成,涉1004伙,佔整體僅約8.9%。
(星島)油塘灣首兩期批建225萬呎
市區再有大型發展項目準備出爐,屋宇署昨公布,7月份共批出22份建築圖則,當中包括油塘灣綜合發展項目首兩期,合共涉及約225萬方呎發展樓面,勢成區內最具瞄頭的發展項目。署方同時公布,同期有2464伙私樓落成,按月續升約5.3%;有863個單位動工,則按月下跌近6成。
痚繰o頭發展的油塘灣綜合發展項目,是市區近年最大型的發展項目之一,備受市場關注,屋宇署昨公布,該項目第1及第2期獲批則,涉及約225萬方呎樓面。當中以第1期為住宅發展規模最大,位於地盤北面,獲批建12幢分層住宅,涉住宅樓面約193萬方呎,樓高介乎20至32層,另設1至2層地庫。
至於第2期屬商住發展,位於地盤的南與西面,住宅樓面分別約19.6萬方呎,非住宅樓面約12.5萬方呎,獲批建18座分層項目,樓高由18至30層,設1至2層地庫及平台提供宿舍、康樂及幼稚園等設施。
資料顯示,整個項目涉及6500伙。痚繵鶡皜釣げ嶸E明指,油塘灣綜合發展計畫共分6期發展,即之後仍有4期,現階段仍然是等待政府批出補地價,料最快於2020年起逐步落成。
同月份推出的其他圖則,以單幢項目為主,包括痚礞j坑新村街9至16A號,批建1幢29層高商住物業,總樓面約5.3萬方呎。另外,九龍城獅子石道46至48號,亦獲批興建1幢19層高商住物業。
屋宇署於同時公布,7月份有2464伙私樓落成,按月續升約5.3%,連續兩個月超過2000伙,並創4個月新高。
首7個月累計,今年私樓落成量已達1.12萬伙,較去年同期大升約28.9%,並創自2005年後,過去12年的新高;同月亦有863個單位動工,按月下跌近6成。
利嘉閣研究部主管陳海潮表示,今年私宅按月動工量表現反覆,屢現月多月少的情況,惟同期累積總計在近17年來仍然遙遙領先;今年首7個月累計動工伙數已佔去年總數的68%,錄得自2001年以來的17年同期最多,反映增加土地供應的成效持續彰顯;預計今年餘下時間,仍有不少逾千伙的大型項目有望動工。
(星島)發展商短期出租地 貨櫃屋或可成真
為解決短期住屋問題,社會各方正積極尋求不同過渡性的房屋供應。社聯昨日承認,正研究民間興建貨櫃屋,初步有發展商願意以象徵式租金租出短期空置土地,預計最快明年推出,希望可供長期輪候公屋的單身人士入住,但需要先行解決防風防火及建築物條例等技術問題。發展局局長黃偉綸亦證實,早前曾到內地江門考察,考慮是否引入當地「整個單位預製」的建築技術,作臨時或永久性房屋,但政府對興建貨櫃屋暫時沒有既定立場或具體建議。
對於社會近日開始討論發展貨櫃屋,社聯行政總裁蔡海偉昨日承認一直有就此進行研究,早前亦曾派人到荷蘭考察由當地社企營運的「貨櫃屋邨」,負責建造的發展商利用貨櫃及簡單建材,在閒置土地上興建臨時房屋,以應付急升的房屋需求。他認為香港亦可建該類房屋,照顧例如長期輪候公屋的單身人士,並透露已經有發展商願意以一元象徵式租金租出空地,社聯正與對方商討借土地幾年試驗,但不肯透露具體地點或發展商,只估計如果順利獲政府批准,最快明年可以推出單位。
本報昨日報道,發展局局長黃偉綸早前曾前赴內地考察貨櫃屋的建造技術,他昨日證實上月曾與運輸及房屋局局長陳帆及房協代表到廣東江門考察,參觀預製單位建築技術公司,認為相關技術可以引入香港,可以減低高空工作需要,不但有助提升工地安全,節省建造時間,亦有助吸引人才入行。
他說,貨櫃屋並非新事物,政府對任何可以紓緩住屋困難的措施,都持開放態度,但興建臨時性房屋要克服交通及環境等因素,政府在這一刻並無既定立場,亦未有具體建議,現時也不便透露建議會否在特首《施政報告》中闡述。
問到香港有無合適土地發展貨櫃組合屋,黃偉綸說:「不會說沒有」,但強調要考慮應提供臨時抑或永久房屋。據了解,政府跟房協去江門只是作技術交流,政府暫時未有委託房協落實新的相關建屋計畫。
資料顯示,社聯所參觀的荷蘭最大貨櫃屋邨,房屋備有基本廚廁浴室、供電、隔音設施,當年由非政府機構建造,於九個月內興建一千個貨櫃屋單位,主要供當地學生入住。
早前到過荷蘭與英國考察貨櫃屋的民主黨立法會議員尹兆堅認為,引入貨櫃屋或組合屋作臨時過渡性房屋是可行做法,可釋放閒置土地價值。他說,荷蘭與英國的貨櫃屋或組合屋有多種類型,有使用鋼架及纖維板或者以貨櫃改裝,單位內有廚房及廁所,感覺「企理」。本土研究社成員陳劍青認為,興建貨櫃屋予基層作過渡性房屋值得研究,外國已解決到貨櫃屋的散熱、接駁水電等技術問題,更重要是香港有不少土地適合使用。
工程師學會會長陳國璋認為,貨櫃屋水電裝置不難處理,而目前的隔熱技術亦足以令傳熱減低,做到降溫效果。但他亦說,建造貨櫃屋時需要考慮風力因素,認為本港適合興建樓高兩至三層的貨櫃屋。
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屯門穄纁x獲租客以1.05萬「即睇即租」
| 圖中為穄纁x單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產客戶經理古文彬(Ryan Ku)表示,日前該分行促成一宗屯門穄纁x「即睇即租」之租賃成交個案,是次租客為區內客,該單位的租金回報率可達2.8厘。 古氏稱,上述所錄成交單位為6座高層H室,實用面積376呎,兩房一廳,日前獲區內客承租。該租客鍾情單位房間及客廳均座擁開揚景觀,附設企理裝修,加上租客有感單位風水不俗,而且租客一次過預繳半年租金,故業主亦主動調整租金,減租500元,遂便決定「即睇即租」以1.05萬承租,平均呎租為27.9元。
古氏續稱,若以同類型單位現時的銀行估值價約448萬作計算,該單位的租金回報率可達2.8厘。
*以上實用面積以物業資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責) |
天水圍嘉湖山莊美湖居減價35萬以515萬成交
| 圖中為嘉湖山莊6期單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產分行經理林家倫(Alan Lam)表示,日前天水圍嘉湖山莊6期(美湖居)錄得一宗區內換樓客成交個案,原業主於2011年以約224.5萬購入,是次轉手帳面獲利約高達290.5萬,單位升值逾倍易手。
林氏稱,上述所錄成交單位為美湖居8座高層H室,實用面積540呎,三房兩廳,日前獲一名區內換樓客垂青。該名買家鍾情單位房間及客廳均向東南座擁開揚景觀,買家有感單位風水不俗,加上附設企理裝修,而且原業主增加議價空間,累積減價達35萬,上述買家決定以515萬購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為9537元,屬市場價成交。
*以上實用面積以資訊網為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) |
2017新加坡四天自助遊 - Day 1 Part One 預備出發
骨子裡,小的對新加坡的印象並不甚好。翻查歷史,自己所遇到過的眾多新加坡人裡,十個中只有一個是好人。誠然,新加坡這幅彈丸之地,在李光耀的統領下於短短的50年間笜壯成長,成為人盡皆識的國際化城市,這一份能耐絕對是出類拔萃,無可比疑。然而一仗功成萬骨枯,要成就驚世大業,腳下卻不知踏上幾多的屍骸。領導人實行精英制,廣泛地吸收人才,並將所有在蓬勃發展的周邊國家或城市視之為假想敵。如廝腹背受敵,身陷敵境,新加坡人若不強大起來便會慘被淹沒。人人懷著這顆同仇敵愾的憤慨,只要殲滅敵人,自己才會站得穩。
於是在小的所遇到的新加坡人裡,每每都是目中無人、自以為是。這個這個在新加坡有,你們香港有沒有?新加坡是國際化的城市,比香港優越多了。你們香港人,英語非屬你的第一語言,所以英文水平就是不好⋯⋯或許,新加坡端的有著許多優越的條件,只是其實咱們無知的香港人從來都沒有心思跟妳比,也沒有將妳當造咱們的假想敵。妳飛黃騰達,咱們恭喜恭喜!不會心生嫉忌,將妳貶到死。要指點別人,先照顧好自己。當新加坡人安居樂業,小的則開懷地留在落後殘缺的香港古城裡大歎可樂與香口膠,吃著花生觀看著憤怒的熱青如何罵政府、指責祖國。
隨著人生的旅程,小的受新加坡的奚落屈辱愈積愈多,潛意識裡便不其然地升起一股發自內心的反感。加上新加坡沒有甚麼好玩,也沒有小的特別喜愛的美食。很久很久以前,小的曾寄居親戚處在新加坡住上了差不多兩個星期,那裡能玩能逛的地方不知重覆又重覆地遊了幾多遍,簡直是悶到發獃。自始以後,縱然新加坡添加了許多的主題樂園、賭場與新遊點,小的仍是提不起勁再走一趟。
然而,風水師騙個十年八載。小的與老伴這些於冬天出生的寒命人,比較適合前往東南亞等比較溫暖炎熱的地方。有位風水朋友更警告小的千萬別到祖國旅遊,回來便當遭殃。不由得咱家不信邪,前幾年北上昆明麗江雖是景緻美絕,回港卻馬上噩運纏身。早兩年到一趟崇慕以久的紐約,回來之後則迎上大跌市,身家縮水到慘不忍睹。自始以後比小的更迷信的老伴都免為其難地被逼接受東南亞。
事有奏巧,上回經小的迫逼,去了一回柬甫寨後老伴公司生意興隆,遇事順心。於是開始對熱地借運的神效深信不已,趁著一天的生日假,老伴再多請一天,配合週末便來一記新加坡四天快閃之旅。
為了爭取更多的遊歷時間,咱們早機去晚機返。八時十分出發的航班,凌晨四時多便要起床。沒用的小的一向睡眠質素差,濃茶咖啡睡不著,偏離了日常生活的軌道又睡不著,有事掛心睡不著,回顧自己一天的無知白痴更睡不著。出門旅行許多次,但依然是睡不著。
十一時多上床,老伴早鼻息雷鳴,小的便默默地聆聽著軒聲直到三更。天尚漆黑,鬧鐘仍未作響,小的便起床梳洗。老伴大讚小的比預期早,其實自己根本未有進睡。只希望在飛機裡能睡上一點,以補補精神。
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《星聲夢裡人》LA LA LAND
在第74屆金球獎獲得七項提名,並全數囊括該七個獎項。電影《星聲夢裡人》LA LA LAND可謂聲勢浩大,竟有潛力超越九十年代廣為傳頌的驚典愛情劇《鐵達尼號》Titanic。這麼一套全城熱捧的電影,小的又怎能錯過?
《星聲夢裡人》LA LA LAND是一齣荷里活歌舞喜劇,一般而言喜劇都是大部份影評人鄙視的作品,認為她們沒有深度,難以表張形而上的藝術價值。這次《星聲夢裡人》LA LA LAND一反傳統,開創了喜劇電影打入各大評審獎的先河,除了要歸功於歌舞場面的精雕細琢,場景佈置的一絲不苟,更重要的還是那道令觀著戚戚耿耿的劇情。
《星聲夢裡人》LA LA LAND的故事講述男女主角的仕途爭扎。女主角是一位演員,然而經歷過數千次的試鏡,得來的回覆總是音訊全無。其中一幕她在試鏡的時候飲泣起來,但評審則只顧著講電話安排午餐。這一橋段卻原來屬男主角Ryan Gosling的親身經歷。女主角為了生計而在咖啡店裡工作,有趣的是那家咖啡店便正正位於片場的隔鄰。自我安慰地以為即使未能晉身荷里活,但她的日常生活仍與表演藝術有著微妙的關連。男主角鐘情爵士音樂,鋼琴彈得出神入化。可惜在紛亂繁囂的世代裡,知音總是難求。他渴望能開一家專門演奏爵士音樂的酒吧,讓懂得欣賞的聽眾相交共鳴。然而現實的殘酷,他只能當個自由琴手,受邀於不同的餐廳、派對中表演,更無奈的是他所有的演奏都只能聽命於老闆的指示,彈著一曲又一曲的聖誕頌,在派對場上演奏著搖滾音樂。這是對爵士樂手的一種諷刺,然而為了糊口,便須放棄尊嚴地苟涎殘存。
全劇開首以一場驚典的歌舞堵車場面作楔子,動用超過一百個舞蹈員,一個鏡頭全景聲地拍攝,其精彩與艱辛度絕對是毋庸置疑。片尾則以男女主角的寄願歌舞作終結,蒼天垂憫,若能䀆如人意,又怎要讓一對璧人帶著絲絲的遺憾擁抱人生?
電影之所以能感動影評人以至觀眾的深心,那並非純粹源於歌舞,卻是因為那種放下尊嚴、放棄夢想的掙扎。雖云莫欺少年窮,但貧窮卻是源遠流長的一個世襲制度。一命二運三風水,四積陰德五讀書。可惜李超人非是咱們老爹,又未嘗時來運到的契機,風水佬騙個十年八年。缺乏所有先天性的主重元素,克勤苦讀地努力學習,大概可以為低下階層稍稍改善生活。你想飛黃騰達嗎?儘管機會是留給有準備的人,但要成功尚需天時地利的完美配合。投身社會,面對著風高浪急的爾虞我詐,利用出神入化的訶謏奉承來爭上位,一將功成萬骨枯,成功者終獲得萬人景仰。然而驀然回首,回望初衷,這就是當天躊躇滿志的小伙子所追尋的遠大夢想嗎?
電影中的男女主角經歷了無數的挫折與爭扎,終於他們都能成就夢想。女的當上一位廣為人知的出色演員,男的則成功開設了一家爵士音樂的酒吧,沿用舊有爵士樂隊的裝飾,擺放著昔日著名音樂人的椅子,遙追古人,為爵士音樂致敬。可惜江山雖變得更為美好,人面卻已是全非。女主角飛往巴黎發展事業,男主角留在洛杉磯繼續拼搏。一對相逢共渡時艱的戀人曾經互相扶持、互相鼓勵,最後亦是為了夢想而各走各路。
有得便有失,挽留著愛情,卻失去了夢想;成就了夢想,卻已然物是人非。這都是一個選擇與取捨。故事中的童話讓二人都完成心願,但在現實裡,有幾多人放棄一切,卻依舊是杳然一身?
我是天空裡的一片雲 偶爾投影在你的波心 你不必訝異無需歡喜 在轉瞬間消滅了蹤影
你我相逢在黑夜的海上 你有你的 我有我的方向 你記得也好 最好你忘掉 在那交會時互放的光亮
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黃仰芳 買樓論
近日榮獲香港2016年「十大傑出青年」的黃仰芳之買樓論掀起了全城熱話,傳媒網民幾乎是一面倒地「圍插」。誠然,黃仰芳小姐的奮鬥故事的確令人佩服,由新移民窮家女發奮圖強、力爭上游,成功完成大學課程,年紀輕輕便晉身年薪過百萬的行列。而且她投資有道,坐擁不同物業……沒有含著金鎖匙出生,全憑自己的努力爭取到今天之成績,這大概就是國際青年商會香港總會評審團挑選她的原因。
這一陣子,似乎無論誰發表一些如何成功買樓的言論都會遭全城圍捕。早前劉家公子劉鳴煒之買樓論,同樣引發網民狂插。在今時今日的樓價,假若少去日本旅行,少看電影與演唱會便能上車置業的話,相信很多青年也願意犧牲。而劉生平日去一趟日本所需的費用,相信亦是我等凡夫俗子的千萬倍,故而他不去日本便能買樓,咱們卻只有望洋輕歎。
男神劉鳴煒有豐厚的家底,不知民間疾苦該是常識罷!是故其言論離地可想而知,雖被高登毒男痛罵,但一眾女生依然視他為傾慕敬仰的理想對像。在香港電台製作的游學修對劉鳴煒一役可見一斑。至於黃仰芳嘛!基於同性相斥,女生們對她那自我澎脹的高傲格自然是嗤之以鼻,但一眾毒男卻可能視之為脫貧契機,只要努力奪得依人芳心,不用比別人付出四倍多的努力,也不用十年只欣賞過不多於五齣電影與演唱會,他便能成功置富,坐擁千萬物業。一命二運三風水,四積陰德五讀書。既然天生沒有這種命與運,那便當選擇第六項以扭轉乾坤。
話說回來,黃小姐全憑自身的努力奮鬥攀上事業的高峰,這是普羅大眾該欣賞與傳頌的。然而,她的成功也存在著許多天時地利人和的元素。香港之經濟在97危機過後再迎上非典型肺炎的衝擊,市道一遍蕭條。當時的樓價正正處於半世紀以來的低位,黃小姐用她辛苦賺來的積蓄,以230萬買下900呎的單位,並於兩年後還清所有欠款。這一項創舉雖是驚人,在當時卻仍是切實有可能。然而今時今日,這樣的樓價幾乎不再存在,那些小得只有百來尺實用的「奇則」也要賣個三四百萬,還誇誇其辭地宣揚此乃超值上車盤,叫年輕人情何以堪?
美國顧問公司發出的《全球樓價負擔能力調查》報告,香港乃是連續六年成為全球樓價最難負擔的城市,星斗市民平均需不吃不喝不穿不住19年才能上車。要是19年不飲不食,大概咱們也已到了陰曹地府,不用為人間高昂的樓價而費心了。這樣的社會環境同時引致富者愈富,貧著愈貧,是故香港貧富懸殊的堅尼系數也同樣地隱佔榜首。大部份社會資源與發展被財團壟斷覆蓋,新一代年青人要是沒有背景父蔭好難單憑自己的努力在社會地位裡攀上更高的階層。年青人之所以不滿,正正是這慘被剝削,付出與收入不成正比的氛圍所造成。
要解決這樣的問題,非是我等愚昧之流所能作的事,能夠做的只有在這風煙雲雨中苟且偷生,瑟縮在卑微的角落裡偷安自憐。
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姐弟戀
小的這個人一向有點落後,說得好聽點能自誇自己不隨流俗、孤芳自賞,實情當然是自己這個人跟不上時代的步伐、故步自封。當人人都在追棒智能電話的時候,小的嗤之以鼻,電話不是用來致電交談的嗎?附加上那麼多的功能有個啥用?然後眾多通訊軟件的掘起,小的開始被朋友們嫌棄沒有手機文字通訊程式,使得溝通上出現障礙。也不知小的堅執著這無謂的立場多久,最後為了不被社會遺棄,在更換手機的時候終於不能避免地選擇了智能電話,讓自己投入科技的新世代。
當人人都被那《來自星星的你》迷得頭昏腦脹之際,小的還是那般的不以為然。一來本身對韓劇的興趣不大,二來自己不想一把年紀卻被那來自星星的不老都敏俊迷住了。結果及至今時今日,小的依然沒有欣賞過這風靡全球的韓劇。是不敢也,非不能也。
繼《來自星星的你》後,韓國再推出新一套人氣偶像劇《太陽的後裔》,其在韓國的收視已超越了《星星》。女主角宋慧喬比之全智賢更優雅漂亮,而後者的故事亦回歸現實,屬醫生與軍人的愛情故事。兩套電影其實也賣姐弟戀,小的不禁懷疑這是否屬於Y世代的新風氣?
說到姐弟戀,又或是任何形式的戀愛,只要你情我願,又不影響到他人,小的沒有任何抗拒。在好的方面而言,女生一般都比男生更命長,要是女生的年紀大於男生,他們廝守的時間理論上便會長一點,死在夫前一枝花,減少老妻們孤獨終老的時日。此外今天在溫室中長大的男孩,他們需要的大概是個會照顧自己的母親多於一個需他去照料的情人,姐弟戀變得理所當然。可是別忘記男人都有個專一的通病,無論十八歲到八十歲,他們所喜歡的都是花樣年華的青春少艾。若干年以後,少夫能否容忍老妻的年老色衰?這還要看看他們的造化與福氣矣!
說到最成功的姐弟戀,不好意思,那當然非是當初愛得癡纏堅貞,女方瑯璫入獄仍不離不棄,今天卻伸訴男方很久沒有踫過自己的唐僧與白骨精。亦當然非是精通風水命理,會掘洞種生機,又有一雙能按犘的巧手,今天卻瑯璫入獄的BB豬與小甜甜。在香港廣為人知的例子裡,似乎也沒有甚麼好結果。咱們還是放眼大中華,遙追那《天梯》的故事……
小男孩在孩童時期已暗戀著那剛滿十六準備出嫁的新娘子,及至娘子的丈夫因病而歿,二人在世俗的唾棄下譜出世界將之包圍誓死都要一齊的戀曲。一對戀人為避開村民的非議唾罵,他們摒棄世俗的成規與封建,獨自到山上過活。由於女子一次沿山路行走弄傷了腿,男生便愚公移山似的為女子打造一條天梯,讓她上山下山的時候有石梯可依,不會再弄傷身子。數十載以後,他們都兒女成群,全部下山到城鎮生活了,留下倆小口子繼續相依為命。這個故事要到一群登山的城市人發現天梯,這份此志不渝的愛情才給留傳於世。
在小的身邊有過幾個姐弟戀的案例,一位親戚在久旱數年以後找上一位比她少十歲的男友。那男孩見著女生的親人不會打招呼,只顧著打手機,女生還要求家人購買外買給她與這位男朋友吃。男孩有手有腳,這樣的組合果真是物以類聚。搞了幾個月,男孩還是向女親友提出分手,也不知福兮禍兮。另一位女生四十來歲,屬高學歷、高收入、高職位的三高人士,她找來一位廿多歲的男友,吃喝玩樂全包地供養之,大概是各取所需罷了!為甚麼成功的例子那般難找?也許相愛很難,當關係牽涉到更多不同流俗的元素之時,那就變得更為複雜了。
願天下有情人終成眷屬!
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新年假期
2016新年的一天長週末假期是聖誕假的延續,讓滿瀉的節日氣氛與假期的感覺洋溢。然而,當萬眾期待的假期過去後,咱們則需完成整整的四個全週,才能順利過渡這個漫長的一月。
小的也趁著這個長週末盡情享樂,每晚都外出用膳,雪糕朱古力凍飲更是天天吃,實行食個天昏暗地,將甚麼多菜少肉,少油少鹽的健康生活擱在一旁,盡情寫意地享受一番。人道香港的經濟轉差,在這個節日假期裡著實是可見一斑。平日無論是甚麼節日,商場餐廳總擠滿了人,聖誕新年則尤甚,商場內繽紛的佈置提升了市民的消費意慾,市面都歌舞昇平。然而在這一年,當小的到訪不同的大型商場時,昔日的人潮減退了,沒有踵接踵肩摩肩,連停車場居然也尚有泊位。是香港人都出門旅遊了嗎?而外地或國內的旅客們則棄香港轉而到訪其它國家城市去也?
看著如廝景況,小的亦不禁為香港的前景憂心起來。在假日訂^吃飯,餐廳職員尚高傲地表示用餐時間只有一個半小時,之後則需讓座給下一^食客。當時小的心想沒法子,假期市道興旺,餐廳也需藉著機會多做兩^食客以應付高昂的租金。然而,當小的進入餐廳吃到大半時,餐廳居然尚未滿座,及至咱們吃愈一個半小時,匆匆結賬將座位還給餐廳的時候,離開之時仍見吉^處處。難怪入座之時侍應兇巴巴地表示咱們要在一個半小時內交^,一入座即開胎計時。結果在過了指定的時間之後咱們仍沒有被趨促離開,原來餐廳根本未有輪候之食客。在假期也不滿座,可想而知零售業的市道端的進入寒冬期了!
第二晚品嚐另外一家餐廳,記得該西餐的菜式不俗,然而其服務態度則乏善可陳。想不到這次光顧店務員的態度比以前好多了,主動有善。用餐之時始發覺餐廳由昔日的全院滿座變成了食客稀疏。在工作量減少下,侍應大概能給予更殷勤的款待。也或許他們亦在擔心要是自己的工作表現未如理想,未來的日子好可能要面對被裁減的危機了!
相類之事其實也發生在小的身上。公司在這一陣子變得險象橫生的危危乎樣兒。而早前風水師的狠批猶在心間,除夕到黃大仙更求得下下之籤。小的心裡七上八落,茫茫然對未知的未來悵然若失。福兮禍兮? |
2015大事回顧
匆匆忙忙,轉眼間2015年便要過去,在一年的尾聲,好應該為過去作些總結。是故電視媒體都播放了許多大事回顧的節目與片段,而樂壇的頒獎典禮亦在這一陣子此起彼落,為歌手們於這一年的努力頒下成績表。
要想2015年的大事,小的能夠回想在香港發生的只有佔領中環事件,然而細心追查,其實佔中發生在2014年,事件已達一週年,時間端的是過得這麼快。而真正發生在2015年的該是股市於4月經歷的大時代,全民皆股,茶餘飯後學者街坊所談論的都是這隻仙股、那隻神股。股市的大升造就了許多忽然致富的大商家,榮登福布斯富豪榜之列。可惜,好景不長,當人人以為股市會繼續長升長有,狂飆上3萬8升點的時候,冷不防忽然來個急轉彎,丁蟹效應如實降臨。本來勁升的港股在兩個月以後急速回落,深滬股市借歐債危機這個借口遭洗倉狂沽。剎那的光華轉瞬即逝,即使中央屢次暴力救市也未能擊倒熊潮。結果,股市再次陷入一片陰霾,人人損手爛腳,那有資金捲土重來、趁低吸納?
於祖國方面最令小的震撼的莫過於天津的化工廠大爆炸,那非是戰爭所引發的災難,而是中國人以殺雞取卵的方式來掏空祖國,唯利是圖損人利己所誘發的人禍。無獨有偶,在年度的末段,深圳再發生性質相類的淤泥大傾瀉,淹沒了數十公里的宿舍廠房。咱們醜陋的中國人,到底要到甚麼時候才學曉咱們源遠流長的儒家之道:修身、齊家、治國、平天下?
在世界,恐怖組織的威脅進入前所未有的高峰,襲Q亞內戰不斷,恐怖分子隨著難民擁入歐洲策動襲擊。巴黎的恐襲敲響了全球的警號,互聯網的發達使得沒有一個國家能夠獨善其身。咱們不能控制某時某刻某地一位寂寂無名的毒男宅女忽而受到極端主義的感召,發動零星卻具威力的襲擊。於是央央大國則更大模斯樣地監控人民的資訊傳達,監守自盜,以反恐為名,竊取別國的軍政情為實,再進行顛覆煽動,以鞏固壯大自身的地位。
這一年小的個人不甚了了,沒有甚麼可歌可泣的大事,卻甘於這種庭院靜好、歲月無聲的平淡生活。一生人終於第一次踏足華爾街朝聖去也,想不到回到香港便面對港股的大跌市,弄得頭破血流、焦頭爛額。與親人走一趙大阪,也算是不過不失,稍勝預期。只是風水師批小的工作不順,過到今年十一月便過不得明年一月。弄得小的終日提心吊膽,擔心著下個月的降臨。還是老調子,是福不是禍,是禍昂首過,一刻的陰晴在整個人生裡是多麼的微不足道,何況塞翁失馬,焉知非福?塞翁得馬,焉知非禍?禍福無常矣!
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今日新聞摘要 14.10.15
(東方)核心區舖租上季冧9.1%
本港核心區舖租跌勢持續,有代理行指第三季四大核心區舖租按季跌9.1%,創17年最大季度跌幅,其中銅鑼灣跌租幅度最大,按季跌11%,預計未來將現更多高價零售商退租個案。相反,非核心區舖市則做好,元朗青山公路有本地連鎖化妝品店以約35萬元承租全幢,並與毗鄰舖位合併為一個6,000方呎大舖。
世邦魏理仕商舖服務部執行董事連志豪稱,第三季四大核心地區整體租金按季跌9.1%,為九八年以來最大季度跌幅,銅鑼灣租金跌幅最大,中環區按季則跌9.2%,而尖沙咀及旺角分別按季跌7%及7.6%。他稱,上季錄多宗奢侈品牌退租一線街舖位個案,而中檔零售商如連鎖化妝品、運動服裝品牌,正積極重新進駐核心區。
退租勢增 全年跌20%
他預計,今季舖租續跌,全年租金下調20至25%,未來數季會有更多奢侈品零售商退租或整合的情況。另據外電報道,近月本港核心區部分舖位租金由高位下調四成。
非核心跑贏 商戶擴充
非核心區舖市未有跟隨核心區回落,消息稱,有本地連鎖化妝品店以約35萬元承租元朗青山公路單號全幢物業,面積近3,000方呎,據悉該化妝品店已經持有毗連一幢相若面積的全幢物業作自用舖,兩舖將合併為一個6,000方呎大舖,以迎接聖誕消費檔期。另同區教育路單號地舖獲台灣麵店以25萬元續租,較舊租升達四成。
另星展唯高達發表研究報告,直言本港零售業最糟糕情況仍在後頭,投資者如要選擇收租股作投資組合,應選房地產信託基金(REIT),而非擁有核心區商場的收租股。
該行指,八月零售銷貨值按年跌5.4%至379億元,數據看似優於預期,但其實除連續六個月下跌外,若看當中最大增幅50.2%的「雜項耐用消費品」主要由智能電話的銷售支持,若扣除此項,零售銷貨值理當跌得更多。
八月內地客消費挫7.1%
此外,旅遊業疲弱拖累一至八月累計零售銷貨值按年跌2.2%。當中佔銷貨值約四成的內地旅客消費,在八月大挫7.1%,珠寶首飾、鐘錶及名貴禮品,和藥物及化妝品兩項銷貨值在八月份別下跌8.8%和5.1%。
該行又指,除了旅業之外,七至九月股市大跌,所造成的負財富效應,將會令零售市道雪上加霜,行業最壞情況將會逐步行近,對商場收租股如希慎和九倉的股價構成負面影響。該行推介置富產業信託和領展等在非核心區營運商場的房託,基於它們以日常用品為主的租戶,相信會帶來較穩定的收入。
(東方)新盤成交料追平二手
大型二手屋苑交投持續低迷,而新盤以開價貼二手,以及提供大量優惠下,搶盡二手客源。有代理行指出,上月份一手樓佔整體住宅成交已達37%,料今季有關比例更會升至50%,而今季全港樓價料會下跌5%,市場相信該比例勢為本港住宅市場歷來首見。二手業主只有劈價才有生天,曾被冰封50日的鰂魚涌南豐新邨錄第2宗買賣,有連天台兩房戶減價近90萬元以約600萬元售,較銀行網上估價低逾120萬元。
戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻稱,九月整體住宅成交4,263宗,二手佔2,661宗,而一手佔1,602宗,一手成交佔整體約37%,屬非常高比例,料今季一手成交比例會升至佔50%,更有機會出現一手成交宗數高於二手情況。市場料今季一手成交比例勢為本港住宅市場歷來首見。
他續稱,今季按月整體住宅成交宗數料達4,000宗,而整季一手住宅供應量多達1萬伙,平均每月有逾3,000伙,集中新界區,目前發展商銷售新盤時提供多項優惠,料區內二手樓業主需減價吸客,料減幅達5%;而二手成交淡靜,料今季全港樓價跌5%,全年計仍升10%。另據利嘉閣數字,自一手新例實施後,一手成交佔整體住宅成交比例平均約20至30%,而一三年六月份曾經一度跌至僅佔3%。
(蘋果)尖沙嘴上季舖租跌幅 少於銅鑼灣中環 下一波劈租 廣東道高危
本港核心零售區商舖租金持續下跌,世邦魏理仕發表第三季香港零售市場報告指,零售銷售總額按年持續下降,鐘錶及珠寶的銷售更按年挫7%,期內錄得更多奢侈品牌和高價零售商的一線街舖退租個案,整體舖租按季下跌9.1%,為1998年第一季跌11.8%後,近17年以來最大季度跌幅,料全年租金最多跌25%。零售業持續疲弱,尖沙嘴廣東道有地舖現以50萬元放租,較現時租金低近兩成仍未獲承接,成為跌市高危舖溫床之一。
堪輿學家麥玲玲透露,國際知名品牌承租本港舖位從來不睇風水,但最近替位於中環及銅鑼灣的國際品牌竟聘請睇風水,「佢哋話生意淡薄,希望執一執啲位,生意有啲起色。尤其是以往唔憂做,店外排晒隊個啲,都要睇風水。」所謂「十羊九不全」,羊年本港經濟欠佳,舖市是其中一個受影響範疇,相信到猴年上半年仍未見好轉。
港舖租跌幅17年最大
世邦魏理仕發表的報告中指出,第三季核心地區的整體租金按季下跌9.1%,為1998年第一季跌11.8%後,近17年半以來最大按季跌幅。 在四大核心地區當中,第三季以銅鑼灣租金跌幅最大,按季下跌11%,自年初起計跌幅已達到22%;中環、尖沙嘴和旺角的按季租金分別下降9.2%、7%和7.6%。 該行商舖服務部執行董事連志豪表示,預料第四季租金將會繼續下降5%至6%,全年租金將下調約20%至25%,由於今年跌幅顯著,相信明年租金跌幅會較為溫和。戴德梁行香港投資及顧問服務部董事葉健均認為,內地客消費額下降,第四季核心區舖租料跌5%。 資深炒家及有經營零售生意的林子峰認為,以最近國慶假期為例,生意未見有太大起色,證明國內遊客寧願到日、韓等地購物,故租金會有排跌。 另一黃金地段尖沙嘴廣東道仍未出現大規模劈價情況,因在今年底起才逐步有租約到期,因此廣東道勢成下一個減租集中地。
廣東道多舖租約快完
其中現由溥儀眼鏡租用的廣東道116至120號地下A舖,約1,000方呎,三年前以180萬元承租,租約下月到期。據悉,租戶將不會續約,如期遷出,業主年初仍叫價280萬元放租,最近已大幅降價至150萬元,比現租低16.7%。 由卓悅租用的廣東道86至98號地下6號舖,及冠亞名錶城租用的廣東道86至98地下1至3號舖同在市場尋找其他零售商頂租接。而由周大福承租的同區漢口道55至57號地舖,現打算將舖位分間成3個細舖位出租,增加吸引力。
廣東道多舖租約快完
其中現由溥儀眼鏡租用的廣東道116至120號地下A舖,約1,000方呎,三年前以180萬元承租,租約下月到期。據悉,租戶將不會續約,如期遷出,業主年初仍叫價280萬元放租,最近已大幅降價至150萬元,比現租低16.7%。 由卓悅租用的廣東道86至98號地下6號舖,及冠亞名錶城租用的廣東道86至98地下1至3號舖同在市場尋找其他零售商頂租接。而由周大福承租的同區漢口道55至57號地舖,現打算將舖位分間成3個細舖位出租,增加吸引力。
(蘋果)天匯首現撻上撻 蝕880萬
樓市撻定潮殺到超級豪宅。曾是全亞洲樓王、琣a西半山天匯出現首宗「撻上撻」。 一手銷售網成交冊顯示,天匯8樓B室,實用2,192方呎,今年5月4日以8,802.45萬元易手,呎價40,157元,並於同月11日簽訂正式買賣合約,買家已向發展商支付一成樓價共880萬元。不過,買家最終撻定,昨終止買賣合約,估計損失880萬元,為天匯2013年12月重售以來首宗撻定,更是今年股災後最大宗撻定。 土地註冊處資料顯示,該8樓B室單位在2009年10月曾以9,914.237萬元售出,但買家最終撻定,琣a在今年劈價過千萬元重售該單位,但買家又再度撻定。發展商昨公佈銷售安排,本周六重售單位。天匯昨以約8,732萬元沽中層B室。 另市傳港島南灣道20至22號豪宅地盤快以近12.8億元出售,盛傳買家為第一集團,但集團人士否認購入。
淘大低市價一成賣
全城二手樓劈價。消息指,九龍灣淘大花園H座中層1室,實用391方呎,兩房戶,放盤約一個月連減三口價共48萬元至442萬元才賣出,呎價11,304元,低市價一成,創今年1月後同類貨新低。 大角嘴柏景灣兩房跌穿700萬元。美聯余卓鋒表示,柏景灣9座低層F室,實用466方呎,剛以688萬元售出,創下屋苑一年新低價,呎價1.47萬元。 利嘉閣黃凱達稱,鰂魚涌南豐新邨1座頂層連天台F室,實用391方呎,西南山景,剛以599萬元平賣,呎價15,320元,較銀行估值平最多124萬元,但平賣是因天台漏水及「西斜曬爆」。
(蘋果)領展標售5商場 市場興趣不大
領展持續出售非核心物業,旗下5個屋邨商場項目將於下周四截標,去年豪奪6個商場的資深投資者林子峰直言暫對項目興趣不大。 領展是次出售柴灣峰華邨商舖、粉嶺嘉福商場、藍田廣田商場、屯門兆安苑商舖,以及香港仔田灣商場,大部份皆涉及車位或停車場。全部項目估值合共12.69億元,當中嘉福商場值近4.4億元,為估值最高商場。 領展去年曾出售9個商場,資深投資者林子峰等就連奪6個商場,涉資逾23億元,其後把握車位可拆售的漏洞,先後將筲箕灣東熹苑及藍田興田邨停車場拆售,套現逾3億元。
大部份車位不能拆售
林子峰直言,由於大部份商場都不能再拆售車位,「今次興趣唔係太大」。因為今次多個商場地點一般,主要做街坊生意,加上近年領展都未有翻新,「買番嚟一定要全部裝修過,同埋零售市道差咗,收租回本期要更長」。如果可以拆售車位的項目仍會入標,其他則要慎重考慮。科達地產主席湯君明表示,對項目有興趣,有機會入標。 是次標售的商場,合共有1,216個車位,不過只有峰華邨及兆安苑兩個項目可將車位拆售,合共434個。其餘因為不屬於租置屋邨類別,其車位將不可分拆出售。
(星島)元 朗 攸 美 新 村 項 目 涉 改 濕 地 建 屋 闖 關
新界低密度住宅成市場焦點,有發展商申改規劃增建物業數目,其中,痚礞峇井堨禶~許世勳家族,剛向城規會提交新申請,就元朗加州花園南面一幅佔地逾八公頃農地,改作低密度住宅,項目共涉一百零五座洋房,在發展樓面不變下,提供單位數目較前擬議增加五成。
該項目位於加州花園以南、錦花園以東,地段鄰近攸美新村,周圍以洋房及村屋為主,佔地逾八十七萬多方呎,現為「綜合發展及濕地保護區」地帶;據悉,痚繺巧韝策~三月,已向政府遞交環境評估報告,當時擬建七十座洋房項目,並已獲批准;但據財團剛向城規會遞交的規劃申請顯示,項目在發展參數不變情況下,將洋房數目增加五成至一百零五座。
據城規會文件資料顯示,項目分為濕地保護區及住宅發展區兩部分,其中濕地區佔地逾四十萬方呎,擬以地積比率零點二倍發展,可建樓面約十七萬四千三百多方呎,提供一百零五座樓高三層高洋房,平均面積約一千六百六十方呎。
發展商指,全部發展參數會遵照綜合發展及濕地保護區的發展要求,因此不會填平現有魚塘及出現濕地淨減少情況;另外,項目亦會以私人與公營機構合作方式,承擔濕地保護的長遠管理及保育工作。
資料顯示,許世勳家族早於七八年以一百一十三萬元購入上述農地,而痚簬h於○七年以七千二百萬元購入農地一半業權。另外,痚穧b元朗一帶,有不少與老牌家族合作發展的洋房項目,其中以與傅老榕家族合作的南生圍規模最大,並於今年七月再遞交新發展申請,將原有發展用地將大幅減少七成一至十一點六公頃,並增加分層住宅及減少洋房單位,總單位數目由原方案的一千六百伙,增加至約二千五百三十一伙,增幅達五成八。
事實上,近來不少發展商積極拓展新界西北地盤,其中長實及新世界亦分別於月內向城規會遞交新申請發展,其中長實向城規會申請,元朗錦田北一幅逾十七萬方呎的農地改建為洋房項目,該地盤佔地十七萬四千多方呎,當中約一萬三千六百方呎為政府用地,地積比率約零點八倍,可建樓面約十三萬九千五百多方呎,洋房平均面積約一千三百多方呎
(星島)長 實 推 元 朗 兩 盤 吸 上 車 換 樓 客 源
新盤供應重鎮元朗區將有多個新盤連環推售,長實部署短期內「兩盤齊發」吸客,其中昨日首度曝光的純洋房項目娉廷,涉及四十一座樓高三層的洋房,項目將於獲批預售樓花同意書後隨即推出;另外,系內同區主打兩至三房單位的世宙,料亦於日內可獲批預售,發展商表示,兩盤涵蓋各類客源,料有機會於月內同步登場。
元朗區將有多個新盤魚貫而出,其中由長實發展的屏山屏葵路純洋房項目,昨天公布正式命名為「娉廷」(La Mansion),該集團執行董事趙國雄指,項目屬區內多年來較罕有,現正待批預售樓花同意書,亦預料短期內可獲批入伙紙,有機會月內與同區世宙同步登場。他續指,兩盤類型不同,其中世宙為兩至三房分層單位,而娉廷則全數提供洋房,故兩盤客源並不重疊,可涵蓋由上車客至高端買家等各類客源。
趙國雄續指,項目傾向以價單形式發售,而增加透明度,而部分特色洋房則料招標發售;由於項目屬區內罕有供應,對上同類型項目亦有一定樓齡,故定價方面未有可供參考項目,但強調集團一向以市價推盤。
對於元朗區新盤供應增多,趙氏表示,愈多項目愈可令市場聚焦於該區,而通常後來推出的項目,往往於造價上可望更高。
長實高級營業經理封海倫介紹,項目共提供四十一座三層高洋房項目,面積一千五百九十至一千八百方呎,屬四房雙套間隔,每戶均設地下花園、二樓平台、天台及車位,將準備至少一個現樓示範單位。
另外,發展商亦於昨天同步開通物業網站供準買家瀏覽;項目預計關鍵日期為一六年三月底。該地皮由長實於一一年以三億元投得,每方呎約四千五百多元。
至於系內同樣位於元朗的世宙,趙國雄表示,項目預計最快可於本周五取得預售樓花同意書,將於獲批後隨即推出。資料顯示,該盤位於元朗安寧路三十八號,共提供一千一百二十九伙,屬二至三房間隔,當中兩房戶佔超過一半,兩房戶由約四百二十方呎起,三房戶約六百五十方呎起,未有提供一房間隔,關鍵日期為二○一六年十二月三十日。
世宙鄰近港鐵朗屏站,項目另設有特色商業區域,基座為特色商店街,將會隨住宅部分入伙後一併啟用。
另外,該集團於上周末開售大埔嵐山二百多個車位及電單車位,除一個傷殘人士車位外全數沽清,趙國雄表示,集團年內亦將開售長沙灣丰及荃灣環宇海灣車位,他補充,集團一向待項目入伙單位超過半數時,方推售車位,故最快本年底方入伙的將軍澳日出康城三期緻藍天,暫未安排車位推售 |
小氣
前一陣子說過小的是個迷信的人,不過話分兩頭,縱使小的督信風水命理、奇門遁甲,但對於某些傳統的習俗與規條,小的卻有自己的立場。
中國人要慶節本來屬理所當然,在農曆年的冬至,古時代的農民進入冬藏之時,歷整年的辛勞過後難得踏進農閒時段,於是一家人聚首一堂吃飯慶祝,祭祀以感激神靈的眷顧乃自然不過的傳統。尚有年三十晚與中秋皆節都推崇團圓相聚,做節也屬正常。
然而,小的卻總不明白為何連清明、端午、重陽甚至連七月十四的鬼節也都要亂做一餐。不單只,除了做節吃飯以外更要每個節日都掃墓拜祭,最驚典的當然是每逢鬼節的時候也號召所有親朋戚友團聚用膳與及連中秋節也要到墓地拜祭仙人。這樣的行為對小的來說絕對非是對中國傳統文化的專重與崇敬,而是愚民無知扭曲後的盲目迷信。
話雖如此,在另一方面小的仍脫不掉迷信的風俗。例如這一陣子小的之右眼皮總不停地跳動,持續了差不多一個月。小的也不自覺地心神晃忽起來,害怕著有甚麼的凶事發生在小的與自己關心的人身上。此外,小的也非常在意「小氣」這回事。因為世事往往總會如此,老天爺很喜歡跟卑微的人類開玩笑。青春少艾之時,小的曾諱言自己最討厭肥膩,最終自己卻情陷胖胖的老伴,如今見他愈胖愈開心。政府宣傳口號曾雷聲大大地說「政改一定得!」結果則在荒誔離奇的失誤中無疾而終。所以今天小的只會話自己最討厭當富豪,最憎中六合彩,和最不想住壽臣山。
中國人有句老諺叫「話出口邊留三分」,把話說的太滿,結果反會是引火災身。另一方面,在事情未肯定落實之時,最好也不要誇誇其辭地四處宣掦。有一位朋友在見工面試之後坐定粒六地侃侃而談,還在思考自己該在甚麼時候向公司遞交辭職信,新工作的交通怎樣安排。結果在面試過後暗訊全無,一星期又一星期,一個月又一個月,大家也明白了罷!
孕婦在初懷新孕期間也不應向外人道之,要待至三個月以後才可公佈。是故咱家嫂子懷孕,小的一直蒙在鼓裡,及至老爹媽流露的珠絲馬跡,秘密才不攻自破。
海洋公園的大熊貓盈盈懷孕的消息引發港人的熱烈討論,可惜咱們尚未見到港產熊寶寶的誕生,嬰兒未出生已被母體吸收了。熊貓的懷孕甚至比人類更嚴峻,熊寶寶有好大機會胎死腹中,即使順利出生,熊媽媽由於沒有照顧寶寶的經驗,一個不好也很容易弄死嬰兒。小的就曾在紀錄片中見過熊貓因覺得寶寶未必能健康成長,居然自己吃下剛出生的寶寶,護理人員想制止也趕不來。但願海洋公園緊記「小氣」的教罰,不要重蹈讓市民大失所望,園方則尷尬無奈的覆轍了。 |
儒家
中國人向來迷信,現在的香港人則更過份,甚麼風水命理、八子占卜都沉迷督信。家居辦公室要看風水,個人命理要算生辰八子,剛出生的孩子要找個大師幫忙改名⋯⋯有趣的是這種行為連許多天主教、基督教的門徒也會照做,到底那有否違背他們教派的理念? 其實對於星相宿命,小的一向尊敬推崇,皆因小的認為這門學問其實是經千年琢磨分析歸納出來的統計學與自然科學。另一方面當然是由於家人的薰陶感染,小時候有甚麼特別事爹媽會教查找通勝,而從小到大家裡都會在節慶裡拜神祭祀。雖然說不上是誇張地連沒有太大關係的端午重陽也通通拜一餐,但在以前每逢年三十晚或者是中秋佳節的時候,老媽都會買來一隻活雞與水果酒品,進行祭祀的儀式。只是這一個傳統歷年月的沖洗已脫色了。 根據周禮的學說,咱們是透過祭祀的活動向自然表達尊重,追求天地人的和諧。及至孔子的儒家之道講求禮儀廉恥,其之所謂禮除了祭祀儀式外,還涉及五倫:君臣、父子、夫婦、長幼、朋友。說穿了這其實是另一種協助維持社會秩序的制度,由於法例的規條不能完全涵蓋生活細節,而明法亦只能禁止規範人們不能做些甚麼,卻不會鼓勵咱們該幹些甚麼。儒家的學說便能補此不足,仁義禮智,如果所有人都尊崇著這樣的道德概念,那麼社會便會和諧安定。此亦為儒家與法家最大的不同之處,前者認為人性本善,故冠之以真善美的追求,意在錦上添花。相反法家認為人性本惡,於是實行明文的法例與懲罰,用以控制監管人類的行為。只不過人其實是覆雜難解的動物,思想性情各有不同,根本不能一言以概之。所以要維持社會的穩定與健康發展,法律制度與仁義道德的教化同樣重要,這就是最近習主席繼「中國夢」與「新常態」以後的又一力作,就是推崇主張擁有千年文化歷史的儒家學說。中國的經濟起飛,在軍事與經濟上的實力同樣不容忽視,只是在改革開放以後,國民的文化素質仍存在著很多的不足,很多國民出外旅遊的不文明行徑在國際社會裡貽笑大方。而這種軟實力的進步卻非是一朝一夕所能達致,在這時候推廣儒家的道德理論,正正是長遠建立人民素質的重要基石,而在外國人的眼中,他們亦不會質疑這源遠流長的文化價值,更甚者會對此趨之若騖,中國未來的文明進步,其實一直存在於咱們的文化歷史裡。 說了這麼多的廢話,為甚麼小的會忽然談起這些東西來?其實是自己這一陣子在不停的眼皮跳,人說左吉右凶,不幸地小的屬於後者。而當眼皮持續地在早午間跳了幾個星期,小的心底也禁不住愈來愈擔心了。只願是福不是禍,是禍也撐的過。 |
是福不是禍
上週驚濤駭浪,鳥盡慘遭弓藏,過了橋便被抽板,吃完碗面反碗底,反轉豬肚的一大堆。枉小的當初掏盡幾許心思,苦心經營,刻苦耐勞,及至一切盡善盡美,安排妥當以後卻遭逢遺棄。其實這都屬打從一開始的精心策劃,只恨自己膚淺無知,真誠地掏個心來給奸商拋下溝渠。還在算這計那,問長問短再查三代,弄得小的心情急轉直下,既傷心難過又忐忑焦慮,只希望漫長的一週能夠快點流逝,待週末至少可於精神上暫脫苦海,莫在死胡同裡糾纏。
人說風水佬騙你十年八年,那些專業騙子最喜歡打一開始便跟善信說:「施主!近來是不是有事心煩?」大師!要是無事無干找你來干嗎?人就是有這種通病,平日不上香,臨急抱佛腳。當諸事皆順的時候不會關心錦上添花,也慣性地認為好運會一直延續至永久。相反,當遇上霉運,事事不如意時便總喜歡求神拜佛,或找來甚麼風水命理八字問卜的大師來指點迷津。這是人們心靈脆弱之所在,面對自然的偉大,造物者的神奇,咱們弧苦無依地佇立一隅,在面對困惑時,總希望有所依靠,有所憑藉,有所寄託,有人訴諸科學,更多人則求諸神靈。
小的當然希望能夠以平常心傲然立於四海,毋須否定任何宗教與神的存在,卻不須依仗之而生存。可惜,人總有脆弱的時候,面對逆境,前路未明。在老伴的支持下遂到黃大仙求神去也。
是留者,得簽第三,謂之魯班開山,中平也。簽曰:牛山之木皆常美獨惜斧工盡伐他 大器大材無足用 規矩不准怎為搓
有材而無用,是故宜守不宜攻。若堅持繼續,則便是無軍無權獨留守,只可韜光養晦,潛藏不露,堅隱地靜待時機矣。
是去者,得簽十四,謂之東坡醉酒,中吉簽。簽曰:為愛幽閒多種竹買春賞雨在茅屋 醉時臥倒杏花邊 怕聽鶯兒驚夢熟
蘇東坡,小的唯一永恆崇拜的偶像。是簽言東坡,這到底是不是一種啟示?在朝庭裡幾經鬥爭批鬥,發現自己那種言行一致的真性情其實並不為世所容,賢的是他,愚的是我,爭甚麼?最後還是歸隱田園,閒賦家中,種竹飲酒,無憂無慮也。 如今進退失據,應該行怎樣的路,小的也是茫然不知所向矣。是是福不是禍,是禍躲不過。先安慰自己,莫要甚麼也往壞處想。即使是希望最好,預準最壞,也好該看開釋懷,不要再讓煩擾鎖事影響心靈,弄得睡不安寢,最終受害的還不是自己?
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今日新聞摘要 18.04.15
(東方)怡東酒店准重建商廈
內地個人遊訪港及消費情況大不如前,零售市道急轉直下,促使部分老牌酒店轉型尋求新出路,其中於一九七二年落成的銅鑼灣怡東酒店,獲屋宇署批准重建一幢26層高商廈,市場估計若將來作零售及寫字樓混合發展,每方呎樓面地價可達約3萬元,項目估值超過205億元。
屋宇署資料顯示,該署二月份共批出24份建築圖則,其中7項為商業發展,包括上述銅鑼灣告士打道281號怡東酒店,准在4層地庫以上興建一幢26層高商廈,總樓面高達約684,019方呎。
資料顯示,怡東酒店於一九七二年落成,設有863間客房及21間套房,對於是次獲屋宇署批則,本報昨致電了解情況,香港怡東酒店傳訊總監李韻怡回應指,有向屋宇署入則申請重建商廈,但目前未有即時重建計劃。
樓面地價可達3萬元 事實上,本港零售及旅遊業有轉弱趨勢,據政府統計處早前公布首兩個月零售業總銷貨價值,較去年減少約2%。而本月四至六日內地清明節整體訪港旅客數字亦按年減少約12.4%至46.8萬人次。
對於有老牌酒店獲批重建商廈,高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚認為,怡東酒店有一定樓齡,要翻新成本好高,現時酒店前景不是十分樂觀,重建商廈不失為好選擇。
他估計,以純寫字樓項目計算,每方呎樓面地價約1.9萬至2萬元,不過,由於該地段舖位價值甚高,重建項目地下5至6層可作零售用途,若項目有零售元素,每方呎樓面地價達2.5萬至3萬元亦不奇。以項目逾68.4萬方呎樓面計算,估值將超過205億元。另同樣坐落在告士打道柏寧酒店,亦是區內知名老牌酒店,於一九七三年落成,提供約800間客房。
過往不乏老牌酒店拆卸後作寫字樓用途;如中環皇后大道中2號長江集團中心,前身為希爾頓酒店,酒店早於六十年代初開幕,營運至九十年代中結業,並重建為長江集團中心。另尖沙咀喜來登酒店去年曾傳出拆卸重建,當時和黃回覆指有關建議需待酒店之董事會商討後,方可確實回應。
首兩月動工量11年高 另屋宇署二月亦批出其他酒店項目建築圖則,包括海港企業去年44億元奪得的中環美利大廈酒店活化項目,准建27層高酒店,總樓面約34.35萬方呎。另期內有5項住宅及商住發展獲批圖則,其中嘉華國際啟德發展區第1I區2號地盤限量項目,可建2幢6層及2幢35層高住宅,總樓面約55.16萬方呎。
另政府積極批出土地,帶動私宅動工量上升,該署資料顯示,今年首兩個月動工量共約3,152伙,已佔去年全年超過五成,並創近十一年同期新高。
(東方)市區靚地作零售潛力大
市區不少商業用地除可作寫字樓及零售用途外,亦可發展酒店。不過在有選擇情況下,市區地作零售用途會有較大潛力,如琣a去年以46.88億元奪得的尖沙咀中間道商業地,發展商表明會打造銀座式商廈,並不諱言指建酒店會浪費。
上述尖沙咀中間道地皮用途為「商業/辦公室/酒店」,去年政府推出招標並由琣a投得。
中間道建銀座式商廈 琣a副主席李家誠當時表示,項目會發展為銀座式商廈,發展上較有彈性,提供餐飲、零售及服務行業等,並認為發展酒店會浪費。
至於今個財政年度政府酒店地供應,位置並不屬於核心商業區,包括賣地表啟德4C區5號地盤酒店地,佔地約10.05萬方呎,總樓面約40.2萬方呎,市場估值約20.1億元。另市區重建局亦有一個酒店項目推出,為日前截收發展意向的大角咀晏架街酒店項目,提供約200間客房,估值最高約5億元。
(明報)少爺占2636萬進駐樂融軒 「長幼共融」樓王做價破頂
港股持續強勢,除刺激多個新盤錄得特色戶成交外(見表),連帶房協私樓亦再刷新最高做價紀錄。房協標榜「長幼共融」的筲箕灣樂融軒,最新以招標形式,售出屋苑最後一伙位處42樓B室的頂層特色戶,作價達2635.9萬元,以單位實用1226方呎計,實呎2.15萬元,無論作價及呎價,均屬房協私樓項目歷來最貴紀錄,代理消息指買家為DJ「少爺占」(原名甄子康)或有關人士,估計會保留單位作自住。
房協表示,樂融軒最後一伙頂層特色戶售出後,標誌全部214個可售單位已經清袋。據悉,該單位原為示範單位,惟成交價不包括家私及電器。代理消息指,樂融軒是次以逾2635萬元售出的42樓B室(另連133方平台及274方呎天台),買家為「少爺占」;而上述單位做價,除比樂融軒另一伙42樓A室特色戶,於上月底以2521萬元售出的紀錄,高逾114萬元或4.5%外,亦屬房協私樓在不足一個月內再創最高售價紀錄。
現居鯉景灣 市值1200萬單位
「少爺占」除是DJ及活躍於娛樂圈外,近年亦打造自家潮流服飾品牌MeeH,並在屯門H.A.N.D.S商場(原友愛及安定商場)開設專門店。據悉,「少爺占」現居鯉景灣觀海閣中層一個實用797方呎單位(建築884方呎),2009年初以688萬元購入,代理估計現市值約1200萬元。
新界新盤特色戶亦接連錄得成交。長和營業經理楊桂玲指,大埔鳳園嵐山錄得去年7月開售以來最高售價紀錄;單位為2座20、21樓A室複式戶(實用1694呎),作價1655萬元、實呎9770元;嵐山兩期累售1258伙,佔項目單位總數1350伙的93%,套現72億元。另同系紅磡悅目更改最後8伙實用423、430方呎單位售價,新定價840萬至991萬元,加價1.5%至2%,最高折扣由15%減至14.5%。
天匯2.97億再沽一伙
另琣a西半山天匯錄得本月第二宗成交,最新售出43樓B室(實用3918方呎),作價逾2.97億元、實呎7.58萬元;樓盤成交紀錄冊顯示,買家獲13%折扣及8.5%雙倍印花稅(DSD)回贈,為本港永久居民。英皇國際西環維港峰亦獲買家以1.07億元連購31、32樓B室兩伙連雙車位,每伙實用1694方呎,實呎約31,817元。項目累積售出94伙及21個車位,套現逾24.63億元。
(明報)PENINSULA EAST 兩日256伙售罄
會德豐油塘27個月樓花PENINSULA EAST,挾日前首輪150伙清袋餘威,昨晚展開次輪銷售、以折實平均實呎1.05萬元盡推餘下全部106個單位。雖然今批單位平均加價2%(個別加價約4%),加上約半數屬實用829至1033方呎大單位,但開售首兩小時仍售近80伙,整批單位則於昨晚約9時30分、即開售兩個半小時後悉數沽清,意味項目全部256伙清袋,套現總額19億元。
次輪106伙兩個半鐘沽清
PENINSULA EAST昨晚開展的次輪銷售,現場消息指,繼續以實用480至547方呎兩房戶先沽清,而3房大單位雖然去貨速度稍慢,但全部106伙仍於昨晚9時半沽清,套現8.3億元,連同之前套現10.7億元,總套現額19億元。市場對上一個極速售罄樓盤,為房協去年12月底發售的長沙灣喜韻,項目全部175伙於開售首日沽清;雖然其後有3伙撻訂,但房協已於1月重新售出。
緻藍天收1.1萬票 超購21倍
另長和明展開第3輪銷售、盡推全部516伙餘貨的將軍澳日出康城緻藍天,今日將截票,市場估計,至昨天的過去6日累獲約1.1萬張入票,超額認購21倍,代理估計明日清袋機會甚高。新世界元朗溱林再售出一幢洋房,為D2號屋(實用1902方呎),由本地買家1875.4萬元購入、實呎9860元;項目2013年7月至今累售215伙、套現逾13億元。
(蘋果)龍德苑呎價1.3萬 港島南最貴居屋
「兩球」做豪宅區業主。座落港島南區的赤柱居屋龍德苑,背山面海,與多個超級豪宅為鄰,不乏上車客追捧,近年更越搶越貴,最近一個實用面積僅214方呎的開放式單位,連地價賣了273萬元,呎價逼近1.3萬元,成為港島南區最貴呎價的居屋王。
不足300萬進駐赤柱豪宅區
土地註冊處資料顯示,龍德苑B座低層20室,實用214方呎,上月底登記以273萬元售出,呎價高達12,757元,成為房協港島南區8個居屋物業中呎價歷史最貴一個單位。原業主2010年2月僅以100萬元連地價購入,賺173萬元。龍德苑用家為主,二手放盤不多,過去一年錄得約27宗買賣,平均實用呎價約9,100元。 不計今次成交,同類開放式成交有3宗,造價215萬至253萬元。平面圖顯示,全屋無房,但有獨立廁所和廚房。 龍德苑位於赤柱環角道52號,由4幢物業組成,提供984伙,一層最多34伙,原本是出租公屋,後來才轉為居屋出售,於2000年入伙。 赤柱近期有多個超級豪宅新盤發售,包括新地赤柱村道50號,本月連沽5座洋房,售價全部億億聲,呎價最貴逾5.3萬元,較同區居屋貴逾三倍。買家全是城中富豪,包括大慈善家余彭年、陳樹渠家族成員陳燿璋等。 二手缺盤,凶宅鄰戶亦見承接。利嘉閣鄧俊文稱,青衣灝景灣9座中層E室,實用684方呎,成交價750萬元,呎價10,965元,低市價約15%,買家已得悉同層有疑似凶宅。世紀21奇豐梁榮貴稱,馬鞍山新港城M座低層8室,實用551方呎,叫價710萬元,業主急走貨,兩個月內連減三口價共132萬元至618萬元沽貨。 新盤搶客二手交投淡靜,樓價升勢減慢。中原城市領先指數CCL最新報141.6點,按周下跌0.54%,上周創歷史新高後回軟。
(蘋果)沙田三綠化地擬建私樓
據城規會最新資料表示,政府擬於沙田分區計劃大綱草圖中,將其中四幅土地進行改劃,包括三幅綠化地改劃至私人住宅地,另一幅由工業地改劃興建公營房屋。三幅綠化地分別是九肚麗坪路、大埔公路──沙田嶺段及多石配水庫以北地皮,為預計可於下半財年供應的新增官地,共可提供超過1,200伙。 上述擬作私人住宅地皮當中,以多石地皮規模較大,地盤面積9.4萬方呎,估計可建樓面約34萬方呎,估計可建單位約600伙。市場估值約為12億至14億元,料樓面呎價3,600至4,000元。 位於沙田大埔公路──沙田嶺段的低密度住宅地,是本財年賣地計劃中最細的住宅地皮,佔地僅逾3萬方呎,估計樓面面積不足8萬方呎,估值最高僅4億元,料成為中小型發展商兵家必爭之地。至於坳背灣街工業地則改劃興建公營房屋,涉約810伙。
(蘋果)比華利山三年變銀主盤
近日市場新增一批住宅銀主盤,半月再添至少6間。被視為「風水寶地」的大埔比華利山別墅再現銀主盤。湖景道單號屋業主2012年以2,680萬元購入洋房,滙豐提供首按,其後向同一間私人財務公司提供二及三按共借2,000萬元,最終爆煲被追討欠債,洋房不夠三年便淪為銀主盤,本月29日由環亞拍賣,底價2,180萬元,較購入價低近兩成。 土地註冊處資料顯示,該洋房過去有三任業主,前後狂按達9次。上手業主按得最精采,2009年以1,610萬元購入,短短兩年多加按5次,其中三按向一間「財仔」借貸160萬元。比華利山別墅出現首間「皇宮屋」淪為銀主盤,日前以1.23億元易手,內地客賬面蝕逾1,100萬元。 上車屋苑亦現銀主盤。消息指天水圍慧景軒3座高層D室淪為銀主貨,實用868方呎,叫價約670萬元。資料顯示,業主2012年以476.8萬元購入,之後2013年1月至10月內向三間財務公司包括安信信貸、亞洲聯合財務及加盛信貸借貸,最終無力還債。 火炭御龍山有銀主盤拍賣,6座實用697方呎高層C室,底價800萬元,較估值低約16%。
(新報)【地產人語】汪敦敬 國際新常態和樓市新邏輯
近期股市大旺,股評家都喜歡用「新常態」這字眼,去形容新的市場局面,卻其實,2008年金融海嘯發生後我已開始用新常態(New Normal)的字眼去評論市況及撰寫文章,因為由那時起,世界已作出了徹底的改變,舊式的經濟理念便失真、失準、也失去意義了! 金融海嘯的發生,不只象徵了過去領導者─ 美國的沒落,更象徵了資本主義行到了盡頭,在得不到新的空間後,已經進入窮途,已經走向腐敗!剛好在這個年頭,遇上了中國的崛起!中國剛好在近代開拓了社會主義的新空間,其中在經濟上的宏觀調控,有為地將市場泡沫消滅於萌芽時,行政手段也迫令有資產者抑制投資,儲存了實力!結果就是令有資產者固本培元,背後更加重要的就是在國家來說,穩健、低借貸的房地產市場也等同硬資產了! 所謂新常態,其實就是美國失去領導地位前的掙扎,和中國上位前的鬥爭,中間出現的表面美國主導,實際不少大局由中國左右中,這個過程發生的新邏輯就是新常態。
2009年後,很多人應用舊常態來評估樓市,結果都是滿地眼鏡碎,不少人都錯過機會,其實評估不中樓市,說穿了,其中原因就是迷信美國,以為美國會災難性加息,就是一個好的例子,我多年都對加息危機嗤之以鼻,因為加息本是平常事,加息的風險被過份誇大,加息的風險又怎會比加租、樓價上升、甚至通脹更多?
貨幣因素主宰升跌
樓價究竟是上升或下跌,在新常態中,我認為是視乎貨幣的情況,量化寬鬆如果無盡頭,樓價上升亦不會有終點,另外,美元的升跌,甚至人民幣的升跌亦是令樓價升跌的主因,其他老掉牙的舊理論和因素,在貨幣前變得微不足道了! 另外,香港有資產者(包括業主),在宏觀調控(包括樓市辣招)下的財富凝聚了多少,也能左右大局,因為樓價的升跌,其實是買賣兩方的博弈,如果業主財富愈厚,減價機會便愈低了!
(星島)屋 苑 睇 樓 量 回 升 按 周 稍 增 3%
新盤銷情帶動氣氛,加上股市投資氣氛熾熱,令二手樓市睇樓量亦漸回暖,綜合市場消息指,百大屋苑本周預約睇樓量錄得輕微升幅,兩天錄約二千二百八十組,按周升百分之三,乃連續兩個星期漸漸回升。
屋苑睇樓量逐步回復,周六日兩天合計錄二千多組睇樓客,按周上升逾百分之三。當中,指標屋苑如觀塘麗港城、九龍灣德福花園的預約睇樓量亦錄升幅,較前周回升達二至三成,有市場人士指,近日港股表現理想,亦令二手屋苑市況好轉,料準買家入市較早前積極,雖然樓市焦點仍於新盤市場,隨蚆妎R力持續釋放,有部分未能於新盤成功揀樓的準買家,將陸續回流二手市場,令睇樓氣氛回升。
美聯住宅部行政總裁布少明指,近期股市交投氣氛向好,刺激套股換樓動力,而且在新盤排山倒海推售下,市況錄得銷情依然理想,反映樓市需求不俗。在一手市場引發購買力釋放下,部分用家亦流入二手市場物色單位,惟預期短期內一手市場仍然活躍,二手則會受制於同區一手供應及業主叫價態度等。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指,新盤一個接一個開售,而且全數錄得理想銷情,成功搶去市場焦點多時,亦凍結大量資金,令二手屋苑交投平淡,相信新盤推售潮過後二手交投才回暖。
利嘉閣助理營業董事丁培鴻指,港股近日勁升,投資氣氛活躍,但相信二手樓市短期內仍然受制於一手新盤。而業主方面,放盤叫價趨強硬,個別業主見港股進入「大時代」,亦對樓市後市發展表信心,因此可提供的議價空間較少,甚至有個別業主暫時決定封盤不賣個案。
另外,中原副分區營業經理曹嘉華表示,最近股市爆升,財富效應推動樓市氣氛同步升溫。曹氏指,現時東涌指標屋苑映灣園市況趨穩定,累計本月錄得十二宗成交,相信已回復正常表現。業主叫價持平,現市場錄得放盤每平方呎叫價維持九千二百六十五元水平。
大型屋苑成交穩步上揚,J枝角美孚新h幾乎每日錄得新成交,美聯分行助理營業董事邱漢榮指,樓市氣氛向好,美孚新h今月暫錄約十六宗成交,平均呎價約一萬零九百元,成交集中於中型單位,市場以換樓客作主導。
利嘉閣地產分區經理萬達人指,觀塘麗港城業主持貨能力較強,大部分都不願降價出貨,加上近日油塘新盤開賣,發展商定價具競爭力,吸引大批準買家流入一手市場,導致今月該屋苑僅錄得約兩宗零星買賣成交個案,但相信部分一手向隅客,將有機會流入區內睇樓。
(星島)私 宅 動 工 僅 563 伙 按 月 急 挫 七 成 八
政府積極推地增加供應,但樓宇動工及落成量呈波動,屋宇署昨公布最新數字,今年二月私人住宅動工量跌至五百六十三伙,按月減少七成八,另外,同期住宅落成量亦僅一百二十五伙,保持在低位徘徊,業界指由於近期新落成住宅項目規模不大,形成新落成量減少,但隨茼h個大型項目竣工,情況將明顯改善。
該署又表示,二月私人住宅動工量雖然僅五百多伙,按月下跌七成八,但首兩個月動工量計已達三千一百五十二伙,佔去年全年一半;而同期私宅落成量亦繼續低位徘徊,新報一百二十五伙,創近四個月新低。
另外,二月共發出二十份入伙紙,包括港島一份、九龍十五份及新界四份,合計僅有一百二十五伙,較一月二百三十三伙再跌四成六,署方又統計,二月新落成樓宇的報價總值約為十五億元。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,二月私人落成量處偏低水平,主要因為該月內未有大型項目竣工所致;然而,隨茪策~內將有大型項目落成,預計較具規模項目,包括灣仔囍匯第二期、大埔逸瓏灣I及逸瓏灣II、馬鞍山迎海.星灣御,以及東涌昇薈等,屆時,本港住宅落成量偏低的情況或會有所改善。
該行又稱,以今年首兩個月落成項目合計,涉及單位亦只有約三百五十多伙,主要因期間落成項目規模相對不大。項目當中包括西摩道三十三號、寶其利街一百二十一號以及西營盤街一百四十二號等。
利嘉閣地產研究部表示,其實今年首兩個月動工量,已達去年全年六千二百五十七伙的五成水平。
根據屋宇署發表最新數據,二月全港共有六個私人住宅項目動工,涉及單位共五百六十三伙,雖較一月減少七成八,但仍較去年同期大升,而今年首兩個月累積動工量達三千一百五十二伙,更創下近十一年同期新高。
數據顯示,二月有六個私宅項目動工,涉及單位總數五百多伙,當中較大規模的項目包括土瓜灣馬頭角道五十號,涉及單位數量二百七十五伙;其次,錦田沙埔項目及灣仔莊士敦道雙號項目等,亦於上月開展上蓋建築工序,涉及單位分別一百六十四及一百一十八伙。
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今日新聞摘要 16.04.15
(東方)金管局:資金或有流入樓市
昨日港匯維持強勢,繼續於7.7503至7.7515水平上落。金管局總裁陳德霖表示,港元需求增加與股市暢旺有關,同時不排除有資金有興趣流入樓市。他又說,隨着中港股市互聯互通,特性會互相影響,呼籲市民要小心管理風險。
他表示,滬港通開通後,內地投資者取向會影響香港市場,必然會令香港市場產生新變化及動態,呼籲投資者要認識及適應新的市場特性。隨着深港通推出,估計會有更多資金進出香港市場,料港股起落更大,投資者宜小心管理風險。
《華爾街日報》報道,中港監管機構正考慮放寬內地個人投資者投資港股通的50萬元人民幣門檻,惟財庫局局長陳家強表示,現階段不需要檢討內地個人投資者的投資門檻。
集友逆市加人幣存息 另人民幣匯價昨漲66點子,創一周高位。而港銀則續減人民幣存息,中銀三個月期存息減10點子至4厘,六個月及十二個月存息劃一為4厘。交銀一百日定存息由3.82厘減至3.71厘。創銀及大眾香港降存息,目前兩行一年期存息最高分別為3.9厘及2.6厘。集友香港則微升存息10點子,九個月期年息4.05厘,限新客戶,起存10萬元人民幣。
(東方)翠林花園業主套樓換股
股市稍為回氣,收租業主趁機套樓換股,屯門翠林花園單位剛以270萬元低銀行估價水平沽出,料業主重組投資組合套樓換股。
中原伍遠帆稱,翠林花園B座高層1室,實用面積330方呎,原業主九○年以約31萬元購入收租,近日因市場有新盤以低價推售,加上計劃重組投資組合,將資金轉投股市,故叫價290萬元放盤,而銀行估價達329萬元,終減至270萬元獲上車客購入,較估價低近18%,實用呎價8,182元。
荃景中層賣貴市價5% 美聯梁仲維稱,荃灣荃景花園11座中層F室,放盤不足一周,獲上車客以417萬元購入,高市價5%,實用呎價約10,974元。祥益黃振文稱,屯門倚嶺南庭高層G室,獲用家以650萬元購入,實用呎價約8,868元,兩價同創屋苑入伙後新高。
利嘉閣劉浩勤稱,將軍澳新寶城連錄兩買賣,其中1座中高層B室售490萬元,實用呎價約12,997元。中原張光耀稱,鰂魚涌太古城漢宮閣高層兩房則王戶減15萬元,以985萬元售,實用呎價16,983元,創同類新高。
杏花邨破頂 實呎逼萬八 消息稱,柴灣杏花邨42座高層8室售1,538萬元,實用呎價17,925元,兩價同創新高。消息稱,烏溪沙站上蓋銀湖•天峰6座高層戶售2,650萬元。
(東方)補價收益年飆3.1倍
地政總署資料,上個財政年度補價收益共約203.02億元,較對上一個年度大增約3.1倍,而上財年最後一季補價收入錄126.29億元,按季增逾25.2倍,創一○年次季後近19個季度新高,主要來自港鐵大圍站上蓋項目約103.56億元補價收入。另最新補價個包括紅磡譚公道103至107號酒店項目,以6,561萬元完成補價。另九龍灣宏光道8號最近簽立特別豁免書,准作寫字樓等多項用途。
(蘋果)新界豪宅四宗損手 比華利山別墅最傷 大埔「皇宮屋」蝕千萬
樓價越升越有,新界三大豪宅蝕讓王卻逆市連環蝕讓,半月至少四宗。被視為「風水寶地」的大埔比華利山別墅出現首宗皇宮屋蝕讓,內地豪客購入巨屋齋擺四年變銀主盤,剛以1.23億元易手,賬面慘蝕逾1,100萬元。
新界洋房地點偏僻,買家高價接貨後難甩手,樓王都要蝕讓收場。比華利山別墅錄首宗「皇宮屋」蝕讓,位於3期湖景道單號屋,建築面積逾萬方呎,達11,111方呎,屬屋苑其中一間「皇宮屋」樓王。原業主為內地客,2011年5月透過香港嘉捷地產控股有限公司,向琣a以逾1.34億元購入,公司董事方武喬,報住深圳福田區。
內地客買入四年未入住
內地客購入洋房時不包裝修,屬清水屋,購入後亦一直沒有入住齋擺,至今屋內地台仍是石屎。洋房由渣打銀行提供一及二按,至去年底因斷供被債權人收樓,淪為新界近年最大宗銀主盤。 皇宮屋淪為銀主盤放售多時,終勁蝕收場。中國康樂園地產分行經理周偉航表示,洋房剛以1.23億元易手,以實用面積6,697方呎計算,呎價18,366元,內地客賬面勁蝕逾1,100萬元,若計及釐印費及佣金等開支,料蝕近1,900萬元,為繼港島壽臣山Shouson Peak一洋房去年12月勁蝕4,000萬元後,市場最大宗蝕讓。 嘉湖山莊日前錄1997年首宗千萬成交,一個複式戶造價1,050萬元,比華利山別墅蝕讓金額已買到這嘉湖樓王有餘。該皇宮屋去年底曾拍賣,底價1.17億元,即使獲承價搶高至1.43億元,銀主卻未到價拒賣。 上水「鬼城」天巒亦錄蝕讓。消息指,莫里茲大道單號屋,實用1,600方呎,剛售2,680萬元,呎價16,750元。土地註冊處資料顯示,原業主為真榮家具有限公司,公司董事包括陳麗冰及趙維真,報住該洋房,2012年4月向新地以3,093.2萬元購入洋房,賬面蝕413.2萬元,連使費料蝕約571萬元。 豪宅成交回暖。代理指淺水灣冠園低層C室售4,580萬元。中半山曉峰閣2座高層A室亦售1,460萬元,呎價21,566元。
(蘋果)兩新盤速凍資逾13億
發展商低價推售新盤,買家無視項目異味嘈音,照樣瘋狂入票,過去5日,工廠區Peninsula East及堆填區緻藍天兩個新盤累收逾13,500票登記,資結市場資金逾13.5億元,超額認購分別逾20及14倍。 當中會德豐油塘Peninsula East昨午截票,收逾5,550登記,較今明兩日開售256伙單位,超額認購逾20倍,平均20個準買家爭購項目1個單位。 長和昨日公佈日出康城緻藍天最後一批510伙鐵定周日(19日)悉數發售,購買2伙或以上大手買家優先揀樓,但必須選購一個四房戶。項目累收約8,000登記,超額認購逾14倍。 太古地產西半山瀚然周末將開放現樓,當中47樓A室三房戶屬連裝修單位,發展商最快下周加推貨尾。同系大嶼山嶼南路160號洋房項目命名為Whitesands,料第3季以現樓推售。 嘉華將軍澳嘉悅錄首宗撻定。以成交價5%計,第2座6樓J室買家遭發展商殺定約36.4萬元。
(星島)倚 嶺 每 呎 8868 元 泓 景 呎 價 破 1.5 萬
二手交投持續回暖,連日來紛錄多宗突破高價承接個案。其中屯門倚嶺南庭於議價後,最終仍以新高每呎八千八百六十八元成交。同一時間,位於西九龍泓景臺高層兩房單位易手,最新呎價突破一萬五千元。
屯門區亦錄新高成交個案,祥益地產黃振文表示,成交單位為屯門倚嶺南庭高層G室,單位面積七百三十三方呎,外望屯門市中心開揚景,屬該屋苑少有盤源,由區內換樓客與原業主稍為議價後,物業最終以六百五十萬元承接,呎價八千八百六十八元,無論樓價及呎價均屬屋苑新高水平。
利嘉閣地產分行聯席董事梁德盈指出,西九龍泓景臺三座高層F室易手,該單位面積四百七十六方呎,屬兩房間隔,以七百三十八萬元,以交吉形式易手,呎價折算約一萬五千五百零四元,突破屋苑新高紀錄價沽出。
另外,中原分行高級區域營業經理張光耀表示,o魚涌太古城漢宮閣高層B室沽出,單位面積五百八十方呎,屬屋苑兩房則王,原業主放盤叫價一千萬元,經議價後最終以九百八十五萬元沽出,呎價為一萬六千九百八十三元。
張光耀續指,雖然現時一手盤搶盡市場焦點,市場對於老牌屋苑優質單位有需求,且不乏準買家追捧,其優勢如地點、實用率高及管理費合理等,故有一定捧場客,由於該屋苑業主一直放盤持價格較硬,故預料後市有機會陸續出現創新高個案。
世紀21日昇執行董事黃文龍表示,新近錄得大坑福興閣中層B室成交,面積六百零九方呎,屬三房間隔,單位向西北外望開揚樓景,新買家爽快地零議價並以九百萬元承接,呎價一萬四千七百七十八元,創同類單位成交價新高。
美聯高級營業經理梁仲維表示,荃灣荃景花園單位十一座中層F室沽出,單位面積約為三百八十方呎,屬兩房間隔,放盤不足一星期,即吸引同區上車客爽快承接,成交價約四百一十七萬元,呎價約為一萬零九百七十四元,高市價約半成沽。
另外,名采策略客戶主任李明浩表示,北角健威花園B座高層七室易手,單位面積四百五十六方呎,屬兩房設計,議價後百分之三點八後,以六百零六萬元沽出,折合呎價為一萬三千二百八十九元,低市價百之三獲承接
(新報)上水地王呎售逾九千 冠新界北
豪宅市場後市被看高一線,發展商對有關地皮出價亦因此更為進取。上水粉錦公路前建德公立學校地皮,最終由資本策略以3.022億元投得,除超市場估值上限超過兩成,樓面地價9,127元,更大幅拋離舊紀錄,貴絕新界北區。
上水古洞前建德公立學校,上周吸引共14組財團入標角逐,招標結果昨終揭曉,由資本策略擊敗其餘13組財團,以高達3.022億元奪得,折合每平方呎樓面地價高達9,127元,除高於市場估值上限超過兩成,更貴絕全北區。
資策3.02億中標
翻查資料,北區每平方呎樓面地價最貴紀錄,為琣a(0012)青山公路古洞段地皮於2013年所創,當時每平方呎樓面中標地價達5,200元。今次資本策略中標價紀錄,較舊紀錄高出近七成六。
擬建多間逾七千呎大屋
資本策略執行董事方文彬表示,項目投資額預計約7億元,擬建多間實用面積達7,000至8,000平方呎獨立「超級大屋」,設獨立門口及巨型花園,預計2019年落成;又指地段鄰近香港高爾夫球會,位置優越。他又重申,對豪宅後市看法「看高一線」,認為有關市場可追落後。 事實上,區內現時已有多個洋房屋苑,例如毗鄰今次批出項目的歌賦嶺以及天巒等,不過有關屋苑實用面積大多約2,000至3,000平方呎不等。今次資策初步部署發展洋房單位面積,預計將較現時同區洋房屋苑大1倍至3倍。 理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,地皮鄰近洋房屋苑現時實用呎價水平約1.5萬元至2萬元水平,不過每伙面積遠較是次發展商計劃發展單位面積為低,市場早前估值亦因此較實際中標價低,若以中標價推算,發展商須興建如「皇宮別墅」式豪宅才能回本。 他又指,今次高價批出地皮另一因素,發展商對造價5億元以下地盤興趣較大,因牽涉投資額相對較小。
(明報)杏花h3房 1538萬破頂
近日除了一手轉趨「大碼」交投,二手市場亦不乏高價成交。柴灣杏花h一個3房戶以1538萬元成交,除了成交價刷分層新高之外,呎價更直撲1.8萬元,破盡屋苑呎價紀錄。
利嘉閣高級經理黃銳平指,柴灣杏花h42座頂層單位,不連天台,實用面積858方呎(建築974方呎),以1538萬元成交,實呎高見17,925元(建呎15,791元),呎價創屋苑新高。據知業主手上持有多個物業收租,需付約115萬元雙倍印花稅(DSD)。原業主1989年一手以170萬元購入,帳面勁賺1368萬元或8倍。
銀湖實呎撲1.5萬
馬鞍山銀湖•天峰亦錄大碼新高成交。美聯高級營業經理馮棣齡指,銀湖•天峰6座高層B室,實用面積1856方呎(建築2416方呎)的4房大戶,連車位以2750萬元成交,實呎高達14,817元(建呎11,382元),成交價及呎價均創屋苑分層新高。
另代理指,大埔比華利山別墅單號皇宮屋,實用面積6697方呎(建築11111方呎),剛以約1.23億元成交,實呎18,366元(建呎11,070元)。原業主為一名內地客,於2011年以1.3454億元購入,後來斷供淪為銀主盤,現帳面蝕約1154萬元,但連同使費在內,料實蝕約1900萬元。
比墅皇宮屋1.23億沽 實蝕1900萬
該屋去年10月曾被拍賣,當時更有買家出價至1.43億元,惟當時未成功售出,現時成交價較半年前低2000萬元。
利嘉閣高級經理莊育軍指,有業主將以招標形式放售中半山嘉富麗苑3個單位,意向價2.2億元,以總實用面積5718方呎(建築6849方呎)計,實呎3.84萬元(建呎3.21萬元)。
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師奶強人
前一陣子,小的認識到一位正在研習風水八字的朋友,如此大好機會,迷信的小的當然不容錯過,向大師求教,關心一下自己的命途。所謂「風水佬詭你十年八年」,查教風水命理與看家庭醫生一樣,有時候非是計算其專業技巧的高名,卻要看看與自己是否合拍。也不知是不是小的這個人實在太也膚淺表面,讓人一看即破。巧合地,這位朋友說及關於小的之事似乎也頗有準成。
朋友話小的蠢,容易信人,最難搞的是小的不曉得學乖,總是重蹈覆徹地觸礁,弄得焦頭爛額。然後他更告誡小的千萬別借錢給朋友或與人合資搞甚麼生意。前者只會有借無還,後者則更是無底深潭,虧本不在講,還好可能給騙上一大筆。
與人合資做生意小的恕自己沒有這個能耐,不過有借不還的定律卻是小的牢不可破的宿命!那管是丁丁點點的零錢到再往上攀的數目,一直以來,小的借出去的錢便有如潑出去的水,總是有去無回。
在工作上曾經遇過一位較高級的高年資師奶同事,她躲懶的技巧已達致爐火純青,有工作時會施展無上的太極推手,開會時聲大大,然後便把一切責任來個乾坤大羅移,轉移到小的以至其他同事身上。師奶同事每天十時多十一時以後才回到辦公室,卻不好意思被上司同事發現她遲到,居然把她的手袋先安置在茶水間的櫃內,然後大模斯樣地扮作開完會回來。當上司放假或外出之時,她亦奉旨芳蹤沓然。有一次,她例牌地失蹤,卻碰巧遇上淘寶送遞,於是那位師奶同事致電小的,說她正在開會,最有趣的是來電背景竟有小朋友喧鬧的聲音,然後要小的幫她到樓下收取快遞及付款,還振振有辭地說回來後會把費用還給小的。
第二天,師奶同事滿心歡喜地拆她的淘寶禮物,再有善地向小的表示轉頭會把錢還給小的。第三天和第四天,師奶同事再向小的說著同一番話。給果,由第五六七天到五六十天,小的當然也沒有收過她的一文錢。 當然,讓小的生厭的原因除了因為錢以外,還有她好吃懶做、推卸責任、阿謏奉承,陰險奸詐的行為,變得無論被她騙了多少錢小的也感不值。可惜,無權無勢的小的從來只有啞巴吃黃蓮,有苦自己知。捌在心裡鬱鬱難抒。
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性情中人
與研習風水的朋友閑聊,既然有這麼大好的機會,小的當然搶著查問一下自己的運程。朋友說小的是個大蠢蛋,傻兮兮的好容易誤信別人,輕則給小人暗箭所傷,重則墮入陷井,跌一舖大大獲的。
其實如此這般的分析也不需甚麼風水命理,只要稍懂相人之術,小的這幅沒用兒膚淺的嗅皮囊很容易便給人瞧穿瞧破。朋友說的好,小的這種坦率真誠的性情,在殘酷的現實社會裡,只會一次又一次地吃虧,最無耐的更是小的愚魯無知,吃了虧後仍不曉得學乖,結果便只有一直重蹈覆轍地糟殃。
與人相處是一面鏡子,己所不欲,勿施於人,小的以為人性本善,在初認識新朋友新同事的時候總欠缺了絲絲的戒心,開懷地無所不談。待得日子久了,才毅然發現這個所謂朋友與那個卑鄙同事其實並非善類,小的這邊廂坦誠相交,那邊廂卻屢中暗箭,更有一個又一個天仙局等著小的作繭自縛,小的一次又一次地中伏,及至知悉真相時卻已是後悔莫及,自己的甚麼底子早給人摸清摸透,還有舍能耐去板回劣勢?可是又淹飾不了真情性,做不出虛偽地繼續與小人談笑自若,面口禁不住黑了起來,像小的這樣的一個人,出來社會謀事最是吃虧。
而說到這種偽善的行為,外國人比之中國人則更為出色。在一個活動中一位美國女人收到一個水晶紀念品,美女表現驚喜,把水晶不斷把玩還極言盛讚,在活動完結後,只見該紀念品被無情地留在會場上。辦公室裡看見那法國婆在背後把一位同事罵得狗血噴頭,轉個頭法婆竟與那同事互相嬉笑,小的歎為觀止,也是整條脊骨涼了起來,這至高無上的心法,實教小的望塵莫及也,尤是觀之,大概在背後小的也同樣地被貶到一伩不值。
陳方安生本是個嚴肅寡言的人,在當官的時候曾得高人指點,叫她要多笑一點,莫要整天生人勿近似的,這才能廣結人緣,更得民心。她的改變讓她扶搖直上,成為首位華人布政司。一位老闆卻曾給小的相反的忠告:「妳的樣子太柔弱了!嘗試表現得嚴肅一點、惡一點,別笑那麼多,讓人怕妳嘛。」只是小的即使如此裝腔作勢,都只是鱷魚頭老襯底,未到半刻鐘已給人看穿。而且為了生活,要由一個開心樂觀的人變成一個兇惡撥辣的傢伙,值得嗎?只感激能活在平穩安逸的生活裡,仍未須要這樣矯柔造作地委曲求存。
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屯門叠茵庭錄區內客租賃成交個案 租金回報率可達3.3厘
| 圖中為叠茵庭低層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產助理營業經理古文彬表示,屯門叠茵庭日前錄得一宗區內客租賃成交個案,是次該單位業主於01年12月以約118.3萬購入上址,業主持貨不足13年,租金回報率可達3.3厘。據了解,上述租客因有感新界區租金較外區便宜,因此決定前往新界區看盤,最終租入上述單位。
古氏稱,上述所錄成交單位為8座中層E室,實用面積376呎,建築面積552呎,兩房一廳,日前獲一名區內客垂青,該名租客鍾情該單位風水好,加上單位景觀開揚,而且內籠更附設企理裝修及部份傢電,遂便決定以9300元租入該單位,實用面積呎租24.7元,若以建築面積計算呎租為16.8元。
古氏續稱,如以同類型單位的銀行估價約337萬作計算,租金回報率可達3.3厘,若扣除管理費等雜費約1200元,回報率仍有2.9厘。
*以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
《移動迷宫》The Maze Runner
電影《移動迷宫》與《飢餓遊戲》屬於同一類的處景式競技片。就像以前荷里活的《恐懼鬥室》與日本的《大屠殺》。時至今日,這種處景式競技片則喜歡加入少男少女元素,以青春男女為主角,讓電影更見活力,更能吸引年輕一代的觀眾。雖然這種電影嚴重脫離現實,但既然小的對一切漫畫英雄劇也甘之如飴,愈是離經背道光怪陸離,小的便愈是覺得新鮮有趣。既然小的喜歡看《飢餓遊戲》,由是推之,《移動迷宫》也該列入小的觀看之列。
《移動迷宫》講述一班被奪去記憶的少年給投放於實驗式迷宫地域裡,他們在迷宫中央的草地生活,草地以外則被迷宫的高晱]圍,迷宫的大門會在日間打開,少年們務必於大門關閉以前回到中央草地,因為迷宫於晚間將陷入幽冥鬼域,魔獸會出沒噬人,沒有人能在迷宫地帶活過一個晚上。主角少男Thomas被送進迷宫,自始迷宫的規律便被改寫。他成功在迷宫裡渡過一個晚上,還殺死了一隻魔獸,在幾經歷險後終成功與一小群志同道合的少年逃出迷宫,回歸現實世界。
只聽故事大綱電影似是悶的發慌,無奈現實也皆如是。整套電影的場景只有高棡P林地,而故有者不信任新來者,新來者與小眾揭竿起義的公式化劇情毫無變化,男主角的角色虛浮不立體,完全沒有壓場能力,令後來與眾逃脫的結局變得不怎麼實在。看畢電影,小的之第一個反應是:第二集可以免了!
為甚麼《飢餓遊戲》要比《移動迷宫》好得多?首先前者的背景比較堅實,更能反映出當權者為了保障自己的既得利益,用所謂的制度遊戲讓貧眾爭扎求存,當民眾終日活在惶恐之中,便沒有精神能力去思考對抗權貴,及至女主角殺身成仁的性情喚醒了民眾的心,這樣的大道理令電影變得更有價值。另一方面《飢餓遊戲》的場景也更見豐富,權貴華麗靡爛的生活與衣飾可見一斑,而森林裡的風火水電層出不窮,令故事更見趣味。相反由於《移動迷宫》只著重遊戲式的競技,沒有所謂的背景支撐,而電影場景卻是灰沉的石棡P一款八爪電子魔獸,使得畫面不夠豐富。在電影的中段,老伴已經開始在打鼻軒了! 聞說電影上畫以後票房戰績彪炳,小的實在不明所以。只認為男主角須多拍幾集才能確立其偶像派的形象,以於其星途能否像Jennifer Lawrence般一帆風順,那便要看其命數了。 |
自由的版本 (四十三)
誰的自由版本對誰最有利,又對誰最不利?
「自由」只是一個籠統的辭彙,自由可以是建築在別人痛苦不堪的基礎上,甚至是以目前的「自由」不自覺地把未來的自由作了交易。前者見諸最近在伊斯蘭國被斬首的記者身上,後者可以見諸東鐵未有在動物跑上路軌的制式應變措施上,沒有應變措施固然是東鐵的一種「自由」,出了事失去了不被指責的自由,便是這種「自由」的交易代價。
事事要爭取「自由」固然是對美好的一種追求,「不自由毋寧死」聽起來賞心悅目,我相信砍下記者頭的那位蒙面劊子手也因為擁有這種堅定的信念而不自覺其「自由」其實十分殘忍。
同樣,社團主義者要爭取的自由便是不要誰在欄路,正如有些商人說:「開單大於天」,憑藉這種「自由」就是「遇神殺神,遇佛殺佛」為求目的不擇手段的「自由」,我不是想談論甚麼道德不道德(我較傾向於法家的精神),不過所謂自由必須要從一種系統性的思維來定義而非碎片式的思維來定義,前者要從整體(整個系統)的利害來行事,後者則只從目前或個體(系統的一塊碎片)來做出發點。
社團主義者關注的「自由」明顯只是社會甚至國家作為整體的一塊「碎片」組件,貧富懸殊的問題雖非刻意製造卻是他們這種「自由」的必然副產品,這點他們固然清楚,但又如何?就好像「垃圾虫」為了貪圖方便而把一切癈物隨意拋棄那樣,「自由」瞬間獲得,垃圾積累影響社會的問題嘛?留給政府處理吧!反正我的「自由」大於天!
然而,時間是真理的見證,社團主義者(或垃圾虫)目前所行使的「自由」由於影響是社會的整體(系統性),到了某個時限的臨界,社會整體出現的問題也要反過來影響社團主義後代人的利益,總數是盈是虧?那便要看「截數(Cut off)」於何時。不過這其實也是一種「寅吃卯糧」的『浮士德』透支方式而已,原則上這是短視的,由其以政府的角度來看。
有不少頂尖學者(包括Krugman和Phelps二位諾獎得主)均認為社團主義是防礙著國家的競爭力。一個國家只懂得以社團的利害為利害,這種國家便是社團主義的國家,在裡面生活的人只不過是換上了現代人服飾的奴隸,這種社會或遲或早總會出事。最好的例子之一,正如我前文所說便是大清帝國。
如果大清帝國處於更早的一些時期,我意思是說早於西方文藝復興及擴張海外的時期,處身這樣的一個封閉國度裡,社團主義積弱了國家也不可能把中國變成了西方的半殖民地,只能讓封建制度和半奴隸社會繼續地爛下去直到出現劉邦或李自成之類的封建改良主義者更替政權,又或者被世界觀較廣的非中原民族所取代(如元及清)。
然而只要國家機器是由社團主義者攤分的話,這樣的國家便將停滯不前。關鍵是在於社團主義者的原則只是為一已社團而逐利,逐利的途徑並不一定要與國家的利益相配合,而且更可以作逆向配合(賣國也可以逐利的)。站在利益大於天的前提下,社團主義者往往相對於政府而較為短視,說到底始終彼此的價值觀是儼然不同。正如我上章說辦報的事例,如果辦報的目的不外是多賺點錢或賺些影響力(最終亦離不開賺錢)的話,那可能賣生果更直接化算。
大至一個國家少至一家企業,能否擁有可持續的能力有二個方面值得注意的地方:第一,它是否停滯不前?第二,它的創新能力如何?其實停滯不前本身正因為缺乏創新能力,因此關鍵就是創新能力!創新能力是全方位涵蓋的,除了科技、生產方式等之外制度的創新其實方是最為重要。機器不會自行決定如何生產方式,而只有人方能決定以何種方式來生產,這種方式的運行便需要以人的意志來訂立制度以便將利益最大化。
在《國富論》(‘The Wealth of Nation’)中,亞當•斯密有兩段較少被引用的文字提及了一種「停滯狀態」,即一度富庶(Opulent)的國家(如當時的中國)止步不前,停止了發展。這樣的國家有著甚麼樣的特徵呢?顯而易見是處於社會退步狀態的特徵,這個特徵又先是見諸於整個社會購買力下降的現象,這種現象又直接從大部份市民入息的微薄而反映出來:
『一國儘管非常富有,如若長期陷於停滯狀態,我們就不能希望在那裡找到薪金極高的工作。…在社會靜止狀態下,境遇是艱難的;在退步狀態下,境遇是困苦的。進步狀態是社會各階級快樂旺盛的狀態。靜止狀態是呆滯的狀態,而退步狀態則是悲慘的狀態。』(見《國富論》(1776年)上卷第八章)
處於靜止狀態的國家或社會另一個特徵是其腐敗及其壟斷精英階層把法律和行政體制用以謀取一己的私利:
『在富者或大資本家很大程度上享有安全,而貧者或小資本家不但不能安全,而且隨時都可能被下層官吏借口執行法律而強加掠奪的國家,國內所經營的各種行業,都不能按照各種行業的性質和範圍所能容納的程度,投下足夠多的資本。在各種行業上,壓迫貧者,必然使富者的壟斷成為制度,富者壟斷行業,就能獲取最大利潤。』(同文第九章)
怎樣才算是「停滯靜止狀態」?在亞當•斯密的時代,中國就是這麼的一個長期「停滯靜止狀態」的經典。『時移世易,若亞當•斯密能夠舊地重遊,則會驚見情況恰恰相反,經濟史的發展像風水輪流轉:中國的發展速度超過了世界上其他主要經濟體,而出現經濟僵化、止步不前的正是西方國家!』(‘The Great Degeneration’by Niall Ferguson)。阿當•斯密認為停滯(Stationary)的核心矛盾是「法律和制度」(Laws and Institutions)及其引伸開來的龐大而又複雜的官僚制度(Bureaucracy)、裙帶資本主義(Crony Capitalism)、自由貿易和小型工商業得不到鼓勵等原因。
相對於創新,學者以「尋租」來作為對立面,創新可以是冒險精神(如馬哥波羅、利馬竇、麥哲倫、哥倫布或者利文斯東),也可以是偉大的物質發明(如諾貝爾、貝爾、萊特兄弟),可以是理論的創造(如馬克思、愛恩斯坦、門哲列夫),可以是阿當斯密的分工論、達爾文的進化論,可以是秦朝的郡縣制(如果不以因時代背景導致成敗論英雄),可以是理論付諸實踐者(如傑弗遜、潘恩、列寧、毛澤東、鄧小平),甚至是沃爾瑪在條碼系統創立的行為…。這些都代表著創新,而其創新又確確實實地把國家社會從一個階段推動到另一種前進階段。
相對下尋租行為只能把國家推動到一個有利於財富更為集中的處境而並不能讓國家飛躍,正是目的決定了手段,尋租目的並非要讓國家社會進步(目的只是要社團受益),有的也不過只是偶然併發的效果而已。
從英國的東印度公司、荷蘭的西印度公司發展到現代美國的托拉斯,很明顯就是一段資本主義由國家逐漸落入到尋租者手中的「進化史」。美國社團主義者普遍認為「我們好就是美國好」已然表示成為了國家的化身或至少是想當然地認為是最有資格的「國家股東」代表。正如前文所說,如果擺在社團主義者面前的資本是用於決定從根本上改變事物的研發創新抑或用於「高賣低買」的金融市場,不言而喻後者是必然的選擇。
一個國家社會靠尋租行為來發展,首先是表現了這個國家或社會已經被社團主義者佔據了,而客觀的發展便是停滯不前。財富愈高度集中,貧富愈懸殊,最後國家社會的必然發展正若封建王朝的崩潰一樣轟然倒下推倒重來,這是利益分配不均的必然結果。
西方國家由文藝復興以至工業革命是屬於創造力旺盛階段的具體表現,無容質疑,西方國家在過去500年間的歷史幾乎都是處於創新的動態曲線當中,較之相反我們中國當時卻處於創新停滯的線性靜態之中。這就是歷史學者所謂的「東、西方文明大分流」。創造力在這幾百年間不斷此消彼長逐漸累積成巨大的差異,也許可以簡單地說明了為何是英國人佔領了香港而不是中國人佔領了曼撤斯特或者利物浦。
(待續) |
今日新聞摘要 19.07.14
(東方)內地80%城市新盤價跌
內地樓市未見起色。據國家統計局昨公布六月70個大中城市住宅銷售價格變動數據,大部分城市樓價按月續現小幅下跌,下跌的城市數量續增,其中一手住宅樓價按月下跌的城市有近八成。有分析指,目前內地樓市仍未見底,相信發展商需加大力度去庫存。
國統局數據顯示,六月內地一手住宅及二手住宅價格按月上升的城市數量分別為8個及7個,按月減少7個及12個;在六月,一、二手樓價持平的城市分別為7個及11個,下降的城市數量分別達55個及52個,按月下跌的城市續增。
內房股揚 融創升3% 國統局城市司高級統計師劉建偉解讀時指,據初步測算,一、二、三線城市一手住宅價格按月均呈小幅回落,分別降0.4%、0.5%及0.5%。於一線城市中,上海及廣州六月一手樓價按月分別跌0.7%及0.6%,深圳跌0.4%,僅北京逆升,漲幅為0.1%。劉建偉稱,大部分城市樓價按年續溫和上漲,惟較去年同期的升幅均回落到10%以下。
內媒引述,剛履新的住建部部長陳政高對房地產政策提出三點落實意見,包括庫存量較大的地方盡力要消化商品房待售面積,加快行政審批速度等。市場料中央或會再推刺激措施,內房股做好,融創升3.52%,中海升1.97%,內房A股亦上揚,萬科A股升3.25%。
(東方)嵐山趕絕大埔二手
嵐山第I期以平絕同區姿態登場,震碎大埔二手市場,個別業主雖劈價還擊,但新盤未賣,二手市場已癱瘓,代理指,今明兩日二手睇樓量近乎零,大埔比華利山別墅業主減價150萬元吸客;嵐山第I期昨首日開放示範單位及收票,單日料錄逾千張入票。
二手零睇樓 急劈價 世紀21宇田羅家威稱,本周末大埔二手睇樓量近乎零,月初區內仍錄二手買賣,但新盤開價後,二手已停頓,部分原先參觀同區新達廣場及新峰花園三房單位睇樓客都轉睇新盤,料新盤開售前二手市仍不會錄成交。為吸買家,大埔放盤愈劈愈深,世紀21灝天盧嘉麟指出,比華利山別墅湖景道雙號屋叫價由1,900萬元減至1,750萬元放售。
鄰近地區二手亦受影響。中原馮澤源稱,代理都在新盤工作,二手準買家「無人招呼」;今明兩日沙田市中心屋苑預約睇樓跌逾50%;同區好運中心竹林閣低層C室售460萬元,低市價3%。
長實駁斥銷監指控 經絡按揭轉介營運總監張顥曦說,為嵐山第I期引入高成數、超低息樓按,首3年定息低至2.25厘,第4、5年為2.75厘,之後為最優惠利率(P相等5.25厘)減1.5厘,按揭額最高可達物業估值85%或800萬元,還款年期最長可達30年。
另銷售監管局日前指摘該盤不安排準買家參觀現樓單位後,長實昨隨即以強硬姿態回信予該局「逐點反擊」,質疑當局做法是否公平。銷售監管局昨晚稱,已接獲嵐山第I期賣方的回覆,會研究賣方解釋是否合理。
本報昨向長實方面索取有關信件,據該封4頁紙長的信件顯示,長實對於當局前日指控表示質疑,表明當局發表欠缺事實根據的意見,會對公司形象及業務等造成不利影響,而公眾亦會被誤導;同時反擊該盤要求買家簽署無參觀同意書的做法,屬貫徹條例精神安排,並邀請該局前往地盤了解實況。
安排參觀四周環境 長實執行董事趙國雄昨重申,公司預先通知嵐山第I期準買家不可參觀現樓的安排,同時安排專車接載準買家前往地盤參觀周圍環境,買家有自由選擇是否認購該盤,若買家覺得資訊不足,可暫緩選購。對於市場關注嵐山第I期附近有墳墓,他回應,買家若介意,可選購望不到墳景單位,新界地方有墳地通常代表是風水地,並謂「做人行得正企得正唔使驚」。銷售監管局昨提醒準買家,根據嵐山第I期樓書,該期數的第3座之北面及第5座之西面有一個墳墓。
運輸及房屋局局長張炳良表示,銷監局認為嵐山第I期做法有嚴重違反一手住宅物業銷售條例之嫌,當局關注事件,會要求發展商解釋。
嵐山準買家觀點
未影響入市 睇樓客謝先生稱,新盤一向都是參觀示範單位,嵐山第I期不安排參觀現樓亦不會影響入市。
(東方)高士台複式呎售44632新高
豪宅新盤市道暢旺,港島西區高士台昨售出1座複式連平台A室,成交價近1億元,呎價44,632元,創項目新高。西南九龍GRAND AUSTIN開售不足1個月速沽676伙,套現近150億元,創新例後單一新盤銷售金額新高紀錄。新地山頂TWELVE PEAKS昨發銷售安排,首推11及12號洋房招標發售。
GRAND AUSTIN累沽676伙 據一手銷售資訊網資料,高士台昨售1座36至37樓A室複式連平台戶,實用面積2,235方呎,平台660方呎,售9,975.33萬元。
會德豐地產常務董事黃光耀稱,GRAND AUSTIN昨第七輪開售,不足一小時售罄11伙,套現逾8億元,當中兩伙成交價逾1億元,過去28天累售676伙,總值近150億元,佔項目單位總數98%,連同毗鄰THE AUSTIN共套現近250億元。另廣東社團總會副會長兼華彩集團主席史立德昨現身售樓處。
TWELVE PEAKS洋房標售 TWELVE PEAKS昨上載銷售安排,首批以招標形式推售11及12號洋房,本月廿二日起招標,廿九日截標,招標公告等文件今起派發。消息指新世界部署招標重售的尖沙咀名鑄,現樓單位本周六、日錄約20組準買家預約參觀。永泰地產西半山懿峯53樓B室以呎價37,393元售,以5,257.4萬元成交。
(蘋果)嵐山無現樓睇 全城炮轟 議員促修例堵塞漏洞
長實要求大埔嵐山買家購買前,簽定「不睇現樓」同意書,遭市場圍攻。業界指政府若不修訂條例或加重刑罰堵塞漏洞,形同放生發展商。長實重申銷售手法並無不當,而立法會議員直指發展商造法當監管局無到。運輸及房屋局局長張炳良指,已要求嵐山發展商解釋。
地產商再次展示其霸權之勢,長實為促銷嵐山,冒着損害市民利益之嫌,買家購買前,須簽署一份「無參觀同意書」(No Viewing Agreement),才有資格參與抽籤買樓。該盤日前公佈首批260伙,折實平均呎價8,272元。 該份被形容有「不平等條約」成份的同意書,內容昨曝光。準買家須簽署作實,承諾開放欲購買物業予參觀,並非合理地切實可行,及須透過書面證明,同意發展商出售單位時無須開放有關單位參觀。
長實:買家嫌不足可不買
有關造法不單遭市場猛烈抨擊,一手住宅物業銷售監管局(簡稱銷監局)質疑長實沒有盡任何努力向該盤買家開放擬購買物業供參觀,嚴重違背條例精神,損害買家利益,該局要求長實作合理解釋。長實執行董事趙國雄則指,集團已盡力,認為造法並無不當,只是與銷監局有誤會,若準買家認為資訊不足夠可暫緩認購,他會尊重買家決定,並指昨天已安排專車予客人到現場附近作實地視察。銷監局表示,昨接獲長實就嵐山準買家簽署「無參觀同意書」回覆,將研究有關解釋是否合理。
消委會:勿輕率簽同意書
地產商爭辯採取合符一手條例賣樓之際,土地監察主席李永達直言,現時一手條例罰則過輕,是次發展商所鑽漏洞主要是《一手住宅物業銷售條例》第621章內第44條,有關「發售前參觀」細節(見另文)。他指,今次嵐山「係一個test case(測試個案),測試政府及銷監局底線,政府應檢討條例加重罰則,「不能太軟弱」,嚴重的話,應該停止銷售。 消委會主席黃玉山認為,長實要求買家簽署「無參觀同意書」,做法與現行法例要求並不相稱,敦促發展商切實執行有關條例要求,保障消費者利益。他提醒消費者,買樓時不要輕率簽署有關同意書,「唔好輕易放棄自己嘅權利」。 消委會總幹事黃鳳僄犮R,「無參觀同意書」某程度上可以被界定成發展商的免責條款,變相買家是接受了該樓盤一旦將來會出現的問題或爭議,構成法律風險,「喺免責情況下,如果有一個法律追討,消費者咪喺一個不利位置」。她直言,要求買家簽署「無參觀同意書」,「係完全唔好嘅做法」,作為負責任的發展商,應讓買家參觀樓盤,保障消費者權益。
(蘋果)中小型單位樓價續破頂
二手市場兩極化,細價樓樓價屢創新高,CCL(中小型單位)最新報122.12點,連續兩周創歷史新高,按周上升0.19%。中原城市領先指數CCL最新報123.36點,創68周新高,按周上升0.01%,距歷史高位123.66點,仍差0.3點。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,CCL(中小型單位)最新報122.12點,連續兩周創歷史新高,按周升0.19%。反映6月24日大澳居屋天利苑認購踴躍,利好樓價,用家的置業需求強大,上車及換樓活動持續暢旺,帶動中小型單位樓價連升6周共4.82%。CCL(大型單位)最新報126.93點,按周跌1.03%。相對於中小型單位,大型單位樓價升勢明顯落後,大型單位樓價近四周呈現反覆向上,高低位均較之前為高。 至於中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass則報123.87點,連續兩周創歷史新高,按周上升0.13%,反映樓價升勢由大型屋苑展開。新界西區指數報105.87點,創歷史新高,按周升1.13%,並連升四周共5.44%。新界西樓價是繼新界東之後,第二個升破高位的區份,顯示在用家市之下,新界樓價率先起動。
大埔中心高市價賣
新界東區指數報125.83點,創歷史第三高,按周跌0.09%。新界東樓價連續兩周破頂之後輕微回軟,兩周回軟0.61%。九龍區指數報122.91點,創67周新高,按周升0.14%,並連升三周共3.35%。港島區指數報133.52點,按周跌0.52%。 市場錄得多宗細價樓呎價創新高成交,荃灣廣場2座頂層,433方呎,兩房間隔,連天台以526萬元沽出,呎價12,148元。大埔中心亦錄高市價成交,中原黃達雄透露,21座高層D室,325方呎,以334萬元易手,呎價10,277元,高市價約4%。 中原趙鴻運表示,鰂魚涌太古城天山閣低層H室,582方呎,以780萬元售出,呎價13,402元,高市價約5%。
(星島)銷 監 局 未 待 解 釋 即 譴 責 惹 爭 議
已獲批入伙紙的大埔嵐山第I期,日前公布銷售安排,要求準買家以簽署「無參觀同意書」換取抽籤資格,一手住宅物業銷售監管局(銷監局)除了即晚發信要求發展商解釋外,更於極短時間內經傳媒譴責有關做法違規。
據悉,銷監局原給予四天時間讓發展商解釋,但期限未屆便即公開譴責,有業內人士認為,銷監局未了解清楚事件原因便作出譴責,做法對發展商或有欠公允。
是次爭議源於發展商長實,在周四(十七日)下午上載嵐山第I期的首份銷售安排至樓盤網頁,銷售文件中列明買家須簽署「無參觀同意書」,才可獲得抽籤資格。
銷監局於當晚八時發信予長實,要求於四天內就這做法作出解釋,但局方於不足一小時內,便同時向傳媒發出新聞稿,指賣方沒有打算盡任何努力,開放該批準買家擬購買的住宅物業或相若住宅物業供參觀,嚴重違背一手樓銷售新例精神,以及嚴重損害準買家的利益。
有業界人士認為,既然銷監局已給予長實四天時間解釋,便應先待對方回覆,了解賣方的原因是否合理,才決定應否予以譴責,但銷監局未待對方解釋理由,即晚就透過傳媒公開譴責,做法對長實是否公平值得商榷。因為,如長實可提出合理解釋,譴責應可避免。
長實亦即晚發出新聞稿解釋,指嵐山由第一期及第二期組成,兩期項目共用一個出入口,雖然第I期已完成,但第二期仍有建築工程進行,經常有大型工程車及泥頭車出入,為確保準買家及其家人的人身安全,故開放第一期住宅單位供準買家參觀並非合理切實可行,但已安排穿梭巴士接載準買家往來銷售處及樓盤地盤,讓準買家參觀項目環境。若準買家對有關做法仍不接受,並堅持要到現樓單位參觀,發展商表示,買家可選擇暫緩入市,放棄選購項目第I期的單位。
根據《一手住宅物業銷售條例》第四十四條,若樓盤屬已落成的發展項目或期數,準買家可以參觀擬購買的現樓單位,但條例同時寫明,若安排並非合理地切實可行,賣方可開放已落成發展項目中,任何相若住宅物業供準買家參觀。
若開放已落成發展項目中任何相若住宅物業,亦非合理地切實可行,只要準買家書面同意,賣方便毋須在銷售前,開放現樓單位或相若住宅物業供準買家參觀。而發展商要求準買家簽署「無參觀同意書」的做法,是依足該一手物業條例。
(星島)屋 苑 預 約 睇 樓 量 微 跌 3%
新界大盤低價搶客下,令本周末二手睇樓客源分散,綜合市場消息指,百大屋苑本周六日睇樓量輕微下跌,新錄二千五百五十六組,按周下跌約百分之三。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,本周末主要受天氣影響,加上二手盤源下降,以及多項一手新盤吸客下,今明兩天預約睇樓客貨向流入二手新盤,令二手睇樓及交投平穩。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,大型新盤低價將推出開售,直接吸走新界區購買力,並將吸納不少客源,尤其是大埔二手市場料將受壓,加上近日天氣不穩,令指標屋苑預約睇樓量持續回軟。
利嘉閣高級經理鮑允中表示,牛頭角淘大花園盤源減少,而交吉盤開價逾四百二十萬元水平,當中,令部分買家更選擇轉投區內得寶花園,以及九龍灣德福花園等,導致淘大花園睇樓量持續下跌。
中原首席分區營業經理盧鏡豪表示,鴨c洲海怡半島現二手放盤量僅約三百三十伙,比上周進一步下跌。由於盤源減少,業主心態放盤心態較強,議價空間收窄,他預期,樓價早前急升下,之後會橫向發展,至於屋苑預約睇樓量較上周下跌,每呎叫價則維持約一萬二千三百五十元水平。
美聯首席高級營業經理黃錦瀚表示,大埔新盤吸納大量沙田區客源,而沙田第一城由於二手盤源緊絀,本月成交明顯放緩,本周末預約睇樓量更僅錄得約八十組,按周急跌約兩成。
世紀21日昇董事黃文龍表示,北角區屋苑預約睇樓量錄輕微升幅,上升約百分之三,主要受惠於一手樓盤氣氛帶動,但議價空間持續收窄,一般約在百分之一至二,惟區內五百萬元以下的上車盤,現況亦無議價空間,令市場成交氣氛持續平穩。
祥益地產董事張才權指,新界區預約睇樓量下跌約一成,主要受天雨影響外,有新盤低價促銷,影響準買家入市步伐,但由於業主放盤開價較進取,比較對上一季叫價平均升約一成,即使有三至五的議價空間,但市場承接仍審慎。
(星島)嵐 山 首 日 迅 收 1390 票 超 額 逾 四 倍
新盤新一輪開售熱正式啟動,長實大埔新盤嵐山昨首日開放示範單位及收票,迅即成為市場焦點,綜合市場消息指,項目首日即收一千三百九十票,較首推二百六十伙,已超額逾四倍。至於發展商今次銷售,提出「無參觀同意書」安排,引起市場關注,長實執行董事趙國雄回應指,有關安排並無不當、亦無違法。集團已盡力令準買家了解清楚樓盤資訊,通知買家未能參觀,若覺資訊不足,可暫緩購買決定。
由長實發展的大埔嵐山,昨首日接收登記,據市場消息,已錄一千三百九十票,較首批可售單位總數二百六十伙,超額逾四倍。
發展商將於下周六開售首批二百六十伙,包括開放式至三房戶型,平均呎價九千七百三十二元,較同區新盤具折讓。
就項目「無參觀同意書」安排,長實執行董事趙國雄昨回應說,「安排有咩問題?」
他解釋指,根據一手新例,任何已落成單位應開放予準買家參觀,惟有某些情況可以豁免,目前項目之地盤只有一個出入口,集團已盡力提供更多資訊,為準買家安排穿梭巴士,接送到樓盤外圍參觀。由於現場環境不適合,地盤工程進行中,考慮買家安全,所以才決定不開放現樓單位。
他指,按照集團與承建商的合約,需在合約訂明的日期前完工,一旦買家入內參觀而阻礙工程進度,該集團須面對承建商追討。
此外,集團為免外界以為長實誤導買家,故在公布價單時,已提早表明未能開放現樓,暫時亦未聽到準買家對此安排感到不滿。
他更強調指,相信之前與銷監局存在誤會,當局指「嵐山第I期的賣方根本沒有打算盡任何努力」,「但其實我]已經盡髐O,集團已事先通知買家未能參觀,若買家依然覺得資訊不足,不夠透明,可以參照銷監局的建議,謹慎考慮,暫緩購樓決定。」
趙氏更表示,集團為讓傳媒及社會大眾清楚事件及增加整件事的透明度,故已臨時安排專車,邀請媒體今午一同前往嵐山地盤視察。他更重申,不會修改銷售安排,「點解要改」?
他又指,他只會以書面回應銷監局的信件,不會在大氣中交流,他亦不認為集團有違規,不擔心被罰。
運輸及房屋局局長張炳良回應指,他相信銷監局會依法及依足規定去處理相關事宜,發展商應盡力提供現樓予買家參觀,銷監局密切關注其銷售,並要求發展商解釋,以保障買家權益。倘若發展商違規的話,將依相關法例處理。而消委會主席黃玉山認為,發展商有關做法與社會提高透明度的期望不相稱。
長實昨晚以保障準買家安全為由,以書面回覆銷監局,更詳述之前的舉措全部按既定法律而行。銷售監管局則表示,剛接獲發展商回覆,會研究其解釋是否合理。
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今日新聞摘要 19.07.14
(東方)內地80%城市新盤價跌
內地樓市未見起色。據國家統計局昨公布六月70個大中城市住宅銷售價格變動數據,大部分城市樓價按月續現小幅下跌,下跌的城市數量續增,其中一手住宅樓價按月下跌的城市有近八成。有分析指,目前內地樓市仍未見底,相信發展商需加大力度去庫存。
國統局數據顯示,六月內地一手住宅及二手住宅價格按月上升的城市數量分別為8個及7個,按月減少7個及12個;在六月,一、二手樓價持平的城市分別為7個及11個,下降的城市數量分別達55個及52個,按月下跌的城市續增。
內房股揚 融創升3% 國統局城市司高級統計師劉建偉解讀時指,據初步測算,一、二、三線城市一手住宅價格按月均呈小幅回落,分別降0.4%、0.5%及0.5%。於一線城市中,上海及廣州六月一手樓價按月分別跌0.7%及0.6%,深圳跌0.4%,僅北京逆升,漲幅為0.1%。劉建偉稱,大部分城市樓價按年續溫和上漲,惟較去年同期的升幅均回落到10%以下。
內媒引述,剛履新的住建部部長陳政高對房地產政策提出三點落實意見,包括庫存量較大的地方盡力要消化商品房待售面積,加快行政審批速度等。市場料中央或會再推刺激措施,內房股做好,融創升3.52%,中海升1.97%,內房A股亦上揚,萬科A股升3.25%。
(東方)嵐山趕絕大埔二手
嵐山第I期以平絕同區姿態登場,震碎大埔二手市場,個別業主雖劈價還擊,但新盤未賣,二手市場已癱瘓,代理指,今明兩日二手睇樓量近乎零,大埔比華利山別墅業主減價150萬元吸客;嵐山第I期昨首日開放示範單位及收票,單日料錄逾千張入票。
二手零睇樓 急劈價 世紀21宇田羅家威稱,本周末大埔二手睇樓量近乎零,月初區內仍錄二手買賣,但新盤開價後,二手已停頓,部分原先參觀同區新達廣場及新峰花園三房單位睇樓客都轉睇新盤,料新盤開售前二手市仍不會錄成交。為吸買家,大埔放盤愈劈愈深,世紀21灝天盧嘉麟指出,比華利山別墅湖景道雙號屋叫價由1,900萬元減至1,750萬元放售。
鄰近地區二手亦受影響。中原馮澤源稱,代理都在新盤工作,二手準買家「無人招呼」;今明兩日沙田市中心屋苑預約睇樓跌逾50%;同區好運中心竹林閣低層C室售460萬元,低市價3%。
長實駁斥銷監指控 經絡按揭轉介營運總監張顥曦說,為嵐山第I期引入高成數、超低息樓按,首3年定息低至2.25厘,第4、5年為2.75厘,之後為最優惠利率(P相等5.25厘)減1.5厘,按揭額最高可達物業估值85%或800萬元,還款年期最長可達30年。
另銷售監管局日前指摘該盤不安排準買家參觀現樓單位後,長實昨隨即以強硬姿態回信予該局「逐點反擊」,質疑當局做法是否公平。銷售監管局昨晚稱,已接獲嵐山第I期賣方的回覆,會研究賣方解釋是否合理。
本報昨向長實方面索取有關信件,據該封4頁紙長的信件顯示,長實對於當局前日指控表示質疑,表明當局發表欠缺事實根據的意見,會對公司形象及業務等造成不利影響,而公眾亦會被誤導;同時反擊該盤要求買家簽署無參觀同意書的做法,屬貫徹條例精神安排,並邀請該局前往地盤了解實況。
安排參觀四周環境 長實執行董事趙國雄昨重申,公司預先通知嵐山第I期準買家不可參觀現樓的安排,同時安排專車接載準買家前往地盤參觀周圍環境,買家有自由選擇是否認購該盤,若買家覺得資訊不足,可暫緩選購。對於市場關注嵐山第I期附近有墳墓,他回應,買家若介意,可選購望不到墳景單位,新界地方有墳地通常代表是風水地,並謂「做人行得正企得正唔使驚」。銷售監管局昨提醒準買家,根據嵐山第I期樓書,該期數的第3座之北面及第5座之西面有一個墳墓。
運輸及房屋局局長張炳良表示,銷監局認為嵐山第I期做法有嚴重違反一手住宅物業銷售條例之嫌,當局關注事件,會要求發展商解釋。
嵐山準買家觀點
未影響入市 睇樓客謝先生稱,新盤一向都是參觀示範單位,嵐山第I期不安排參觀現樓亦不會影響入市。
(東方)高士台複式呎售44632新高
豪宅新盤市道暢旺,港島西區高士台昨售出1座複式連平台A室,成交價近1億元,呎價44,632元,創項目新高。西南九龍GRAND AUSTIN開售不足1個月速沽676伙,套現近150億元,創新例後單一新盤銷售金額新高紀錄。新地山頂TWELVE PEAKS昨發銷售安排,首推11及12號洋房招標發售。
GRAND AUSTIN累沽676伙 據一手銷售資訊網資料,高士台昨售1座36至37樓A室複式連平台戶,實用面積2,235方呎,平台660方呎,售9,975.33萬元。
會德豐地產常務董事黃光耀稱,GRAND AUSTIN昨第七輪開售,不足一小時售罄11伙,套現逾8億元,當中兩伙成交價逾1億元,過去28天累售676伙,總值近150億元,佔項目單位總數98%,連同毗鄰THE AUSTIN共套現近250億元。另廣東社團總會副會長兼華彩集團主席史立德昨現身售樓處。
TWELVE PEAKS洋房標售 TWELVE PEAKS昨上載銷售安排,首批以招標形式推售11及12號洋房,本月廿二日起招標,廿九日截標,招標公告等文件今起派發。消息指新世界部署招標重售的尖沙咀名鑄,現樓單位本周六、日錄約20組準買家預約參觀。永泰地產西半山懿峯53樓B室以呎價37,393元售,以5,257.4萬元成交。
(蘋果)嵐山無現樓睇 全城炮轟 議員促修例堵塞漏洞
長實要求大埔嵐山買家購買前,簽定「不睇現樓」同意書,遭市場圍攻。業界指政府若不修訂條例或加重刑罰堵塞漏洞,形同放生發展商。長實重申銷售手法並無不當,而立法會議員直指發展商造法當監管局無到。運輸及房屋局局長張炳良指,已要求嵐山發展商解釋。
地產商再次展示其霸權之勢,長實為促銷嵐山,冒着損害市民利益之嫌,買家購買前,須簽署一份「無參觀同意書」(No Viewing Agreement),才有資格參與抽籤買樓。該盤日前公佈首批260伙,折實平均呎價8,272元。 該份被形容有「不平等條約」成份的同意書,內容昨曝光。準買家須簽署作實,承諾開放欲購買物業予參觀,並非合理地切實可行,及須透過書面證明,同意發展商出售單位時無須開放有關單位參觀。
長實:買家嫌不足可不買
有關造法不單遭市場猛烈抨擊,一手住宅物業銷售監管局(簡稱銷監局)質疑長實沒有盡任何努力向該盤買家開放擬購買物業供參觀,嚴重違背條例精神,損害買家利益,該局要求長實作合理解釋。長實執行董事趙國雄則指,集團已盡力,認為造法並無不當,只是與銷監局有誤會,若準買家認為資訊不足夠可暫緩認購,他會尊重買家決定,並指昨天已安排專車予客人到現場附近作實地視察。銷監局表示,昨接獲長實就嵐山準買家簽署「無參觀同意書」回覆,將研究有關解釋是否合理。
消委會:勿輕率簽同意書
地產商爭辯採取合符一手條例賣樓之際,土地監察主席李永達直言,現時一手條例罰則過輕,是次發展商所鑽漏洞主要是《一手住宅物業銷售條例》第621章內第44條,有關「發售前參觀」細節(見另文)。他指,今次嵐山「係一個test case(測試個案),測試政府及銷監局底線,政府應檢討條例加重罰則,「不能太軟弱」,嚴重的話,應該停止銷售。 消委會主席黃玉山認為,長實要求買家簽署「無參觀同意書」,做法與現行法例要求並不相稱,敦促發展商切實執行有關條例要求,保障消費者利益。他提醒消費者,買樓時不要輕率簽署有關同意書,「唔好輕易放棄自己嘅權利」。 消委會總幹事黃鳳僄犮R,「無參觀同意書」某程度上可以被界定成發展商的免責條款,變相買家是接受了該樓盤一旦將來會出現的問題或爭議,構成法律風險,「喺免責情況下,如果有一個法律追討,消費者咪喺一個不利位置」。她直言,要求買家簽署「無參觀同意書」,「係完全唔好嘅做法」,作為負責任的發展商,應讓買家參觀樓盤,保障消費者權益。
(蘋果)中小型單位樓價續破頂
二手市場兩極化,細價樓樓價屢創新高,CCL(中小型單位)最新報122.12點,連續兩周創歷史新高,按周上升0.19%。中原城市領先指數CCL最新報123.36點,創68周新高,按周上升0.01%,距歷史高位123.66點,仍差0.3點。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,CCL(中小型單位)最新報122.12點,連續兩周創歷史新高,按周升0.19%。反映6月24日大澳居屋天利苑認購踴躍,利好樓價,用家的置業需求強大,上車及換樓活動持續暢旺,帶動中小型單位樓價連升6周共4.82%。CCL(大型單位)最新報126.93點,按周跌1.03%。相對於中小型單位,大型單位樓價升勢明顯落後,大型單位樓價近四周呈現反覆向上,高低位均較之前為高。 至於中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass則報123.87點,連續兩周創歷史新高,按周上升0.13%,反映樓價升勢由大型屋苑展開。新界西區指數報105.87點,創歷史新高,按周升1.13%,並連升四周共5.44%。新界西樓價是繼新界東之後,第二個升破高位的區份,顯示在用家市之下,新界樓價率先起動。
大埔中心高市價賣
新界東區指數報125.83點,創歷史第三高,按周跌0.09%。新界東樓價連續兩周破頂之後輕微回軟,兩周回軟0.61%。九龍區指數報122.91點,創67周新高,按周升0.14%,並連升三周共3.35%。港島區指數報133.52點,按周跌0.52%。 市場錄得多宗細價樓呎價創新高成交,荃灣廣場2座頂層,433方呎,兩房間隔,連天台以526萬元沽出,呎價12,148元。大埔中心亦錄高市價成交,中原黃達雄透露,21座高層D室,325方呎,以334萬元易手,呎價10,277元,高市價約4%。 中原趙鴻運表示,鰂魚涌太古城天山閣低層H室,582方呎,以780萬元售出,呎價13,402元,高市價約5%。
(星島)銷 監 局 未 待 解 釋 即 譴 責 惹 爭 議
已獲批入伙紙的大埔嵐山第I期,日前公布銷售安排,要求準買家以簽署「無參觀同意書」換取抽籤資格,一手住宅物業銷售監管局(銷監局)除了即晚發信要求發展商解釋外,更於極短時間內經傳媒譴責有關做法違規。
據悉,銷監局原給予四天時間讓發展商解釋,但期限未屆便即公開譴責,有業內人士認為,銷監局未了解清楚事件原因便作出譴責,做法對發展商或有欠公允。
是次爭議源於發展商長實,在周四(十七日)下午上載嵐山第I期的首份銷售安排至樓盤網頁,銷售文件中列明買家須簽署「無參觀同意書」,才可獲得抽籤資格。
銷監局於當晚八時發信予長實,要求於四天內就這做法作出解釋,但局方於不足一小時內,便同時向傳媒發出新聞稿,指賣方沒有打算盡任何努力,開放該批準買家擬購買的住宅物業或相若住宅物業供參觀,嚴重違背一手樓銷售新例精神,以及嚴重損害準買家的利益。
有業界人士認為,既然銷監局已給予長實四天時間解釋,便應先待對方回覆,了解賣方的原因是否合理,才決定應否予以譴責,但銷監局未待對方解釋理由,即晚就透過傳媒公開譴責,做法對長實是否公平值得商榷。因為,如長實可提出合理解釋,譴責應可避免。
長實亦即晚發出新聞稿解釋,指嵐山由第一期及第二期組成,兩期項目共用一個出入口,雖然第I期已完成,但第二期仍有建築工程進行,經常有大型工程車及泥頭車出入,為確保準買家及其家人的人身安全,故開放第一期住宅單位供準買家參觀並非合理切實可行,但已安排穿梭巴士接載準買家往來銷售處及樓盤地盤,讓準買家參觀項目環境。若準買家對有關做法仍不接受,並堅持要到現樓單位參觀,發展商表示,買家可選擇暫緩入市,放棄選購項目第I期的單位。
根據《一手住宅物業銷售條例》第四十四條,若樓盤屬已落成的發展項目或期數,準買家可以參觀擬購買的現樓單位,但條例同時寫明,若安排並非合理地切實可行,賣方可開放已落成發展項目中,任何相若住宅物業供準買家參觀。
若開放已落成發展項目中任何相若住宅物業,亦非合理地切實可行,只要準買家書面同意,賣方便毋須在銷售前,開放現樓單位或相若住宅物業供準買家參觀。而發展商要求準買家簽署「無參觀同意書」的做法,是依足該一手物業條例。
(星島)屋 苑 預 約 睇 樓 量 微 跌 3%
新界大盤低價搶客下,令本周末二手睇樓客源分散,綜合市場消息指,百大屋苑本周六日睇樓量輕微下跌,新錄二千五百五十六組,按周下跌約百分之三。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,本周末主要受天氣影響,加上二手盤源下降,以及多項一手新盤吸客下,今明兩天預約睇樓客貨向流入二手新盤,令二手睇樓及交投平穩。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,大型新盤低價將推出開售,直接吸走新界區購買力,並將吸納不少客源,尤其是大埔二手市場料將受壓,加上近日天氣不穩,令指標屋苑預約睇樓量持續回軟。
利嘉閣高級經理鮑允中表示,牛頭角淘大花園盤源減少,而交吉盤開價逾四百二十萬元水平,當中,令部分買家更選擇轉投區內得寶花園,以及九龍灣德福花園等,導致淘大花園睇樓量持續下跌。
中原首席分區營業經理盧鏡豪表示,鴨c洲海怡半島現二手放盤量僅約三百三十伙,比上周進一步下跌。由於盤源減少,業主心態放盤心態較強,議價空間收窄,他預期,樓價早前急升下,之後會橫向發展,至於屋苑預約睇樓量較上周下跌,每呎叫價則維持約一萬二千三百五十元水平。
美聯首席高級營業經理黃錦瀚表示,大埔新盤吸納大量沙田區客源,而沙田第一城由於二手盤源緊絀,本月成交明顯放緩,本周末預約睇樓量更僅錄得約八十組,按周急跌約兩成。
世紀21日昇董事黃文龍表示,北角區屋苑預約睇樓量錄輕微升幅,上升約百分之三,主要受惠於一手樓盤氣氛帶動,但議價空間持續收窄,一般約在百分之一至二,惟區內五百萬元以下的上車盤,現況亦無議價空間,令市場成交氣氛持續平穩。
祥益地產董事張才權指,新界區預約睇樓量下跌約一成,主要受天雨影響外,有新盤低價促銷,影響準買家入市步伐,但由於業主放盤開價較進取,比較對上一季叫價平均升約一成,即使有三至五的議價空間,但市場承接仍審慎。
(星島)嵐 山 首 日 迅 收 1390 票 超 額 逾 四 倍
新盤新一輪開售熱正式啟動,長實大埔新盤嵐山昨首日開放示範單位及收票,迅即成為市場焦點,綜合市場消息指,項目首日即收一千三百九十票,較首推二百六十伙,已超額逾四倍。至於發展商今次銷售,提出「無參觀同意書」安排,引起市場關注,長實執行董事趙國雄回應指,有關安排並無不當、亦無違法。集團已盡力令準買家了解清楚樓盤資訊,通知買家未能參觀,若覺資訊不足,可暫緩購買決定。
由長實發展的大埔嵐山,昨首日接收登記,據市場消息,已錄一千三百九十票,較首批可售單位總數二百六十伙,超額逾四倍。
發展商將於下周六開售首批二百六十伙,包括開放式至三房戶型,平均呎價九千七百三十二元,較同區新盤具折讓。
就項目「無參觀同意書」安排,長實執行董事趙國雄昨回應說,「安排有咩問題?」
他解釋指,根據一手新例,任何已落成單位應開放予準買家參觀,惟有某些情況可以豁免,目前項目之地盤只有一個出入口,集團已盡力提供更多資訊,為準買家安排穿梭巴士,接送到樓盤外圍參觀。由於現場環境不適合,地盤工程進行中,考慮買家安全,所以才決定不開放現樓單位。
他指,按照集團與承建商的合約,需在合約訂明的日期前完工,一旦買家入內參觀而阻礙工程進度,該集團須面對承建商追討。
此外,集團為免外界以為長實誤導買家,故在公布價單時,已提早表明未能開放現樓,暫時亦未聽到準買家對此安排感到不滿。
他更強調指,相信之前與銷監局存在誤會,當局指「嵐山第I期的賣方根本沒有打算盡任何努力」,「但其實我]已經盡髐O,集團已事先通知買家未能參觀,若買家依然覺得資訊不足,不夠透明,可以參照銷監局的建議,謹慎考慮,暫緩購樓決定。」
趙氏更表示,集團為讓傳媒及社會大眾清楚事件及增加整件事的透明度,故已臨時安排專車,邀請媒體今午一同前往嵐山地盤視察。他更重申,不會修改銷售安排,「點解要改」?
他又指,他只會以書面回應銷監局的信件,不會在大氣中交流,他亦不認為集團有違規,不擔心被罰。
運輸及房屋局局長張炳良回應指,他相信銷監局會依法及依足規定去處理相關事宜,發展商應盡力提供現樓予買家參觀,銷監局密切關注其銷售,並要求發展商解釋,以保障買家權益。倘若發展商違規的話,將依相關法例處理。而消委會主席黃玉山認為,發展商有關做法與社會提高透明度的期望不相稱。
長實昨晚以保障準買家安全為由,以書面回覆銷監局,更詳述之前的舉措全部按既定法律而行。銷售監管局則表示,剛接獲發展商回覆,會研究其解釋是否合理。
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今日新聞摘要 09.06.14
(東方)入伙災區恐冧租10%
新盤入伙大軍殺埋身,據本報統計,下半年為交樓高峰期,將有逾1萬個新盤單位入伙,當中元朗、屯門及將軍澳有多個大型新盤排隊入伙,市場料至少逾2,000伙租盤湧入市場,勢對同區租金造成5至10%下調壓力。由於全年交樓入伙新盤多達30個,涉逾1.7萬伙,料會吸引租客到「重災區」搵租盤,但有樓放租的業主則要面對不少競爭。
隨着政府近年急速加快出售土地,今年起新盤落成量料將顯升,加上不少現樓新盤將於今年開售及隨即入伙,全年新盤交樓大軍數量相當驚人。其實,今年首季已錄約4,000伙新盤單位交樓入伙,對同區租金已構成明顯壓力。元朗尚悅兩房戶月租叫價最低曾見約7,700元,平絕期內全港新入伙屋苑。第二季入伙的將軍澳峻瀅,兩房戶月租叫價一度跌穿1萬元,平絕全區。
料兩千單位湧租市 下半年壓力更大,因全港將有多逾1萬伙新盤交樓。中原陳永傑表示,雖然辣招出台後,投資者選購住宅新盤的比例減少,但現時每個新盤入伙,仍有平均約20%單位推出市場放租,若以此推算,至少將有逾2,000個租盤湧入各區市場,勢對當區租金造成5至10%下調壓力。
下半年入伙新盤主要集中在元朗及將軍澳區,單是元朗區已有多近3,000伙,新地旗下提供780伙的爾巒及352伙的RESIDENCE譽88,同樣料於第三季入伙。另新世界的溱柏更提供1,620伙,預計年底入伙;同系洪水橋蔚林亦料於今年底入伙,項目提供98伙。
天晉II料下季入伙 事實上,元朗區全年便將有多達5,666伙入伙,佔今年全港入伙單位比例高逾30%,當中提供2,580伙的重量級大盤尚悅已於首季率先入伙。另新世界旗下提供236伙的洪水橋溱林,亦於四月開始交樓。
今年將軍澳區入伙新盤亦陸續有來,除峻瀅外,新地旗下提供784伙的天晉II料於第三季開始入伙。另長實部署年內開售的日出康城第3期緻藍天料最快今年底落成,項目提供1,648伙,單是上述三盤合共已提供4,209伙。
另下半年各區亦將有多個大盤入伙,當中屯門瓏門II料第三季入伙、馬鞍山迎海•星灣料今年底入伙、粉嶺逸峯料第三季入伙,三盤分別提供911、865與728伙。政府最新資料亦預測,今年落成量將達1.76萬伙,較去年激增逾一倍,料創近10年新高。
(東方)二手盤鬥嗌平租突圍
新盤入伙普遍帶來大量二手租盤爭客,直接推高區內租務市場競爭,租金水平難免受壓下調。以今年初開始入伙的元朗尚悅為例,樓盤入伙初期一度突然湧現300至400個二手放租盤,兩房戶月租叫價最低曾見約7,700元水平,平絕全港新入伙屋苑兩房戶。另將軍澳峻瀅四月入伙初期,亦已湧現逾200個租盤,兩房戶月租叫價一度跌穿1萬元水平,平絕全區。
代理透露,尚悅屬今年入伙新盤之中規模最大,整項目共提供2,580伙,當時該盤一度湧現300至400個二手放租盤。
尚悅叫價曾低見$7700 激烈競爭下,尚悅入場版兩房細單位月租叫價愈嗌愈低,最低叫價曾見約7,700元水平,折合實用呎租僅不足22元。
代理說,尚悅入伙以來租務交投持續暢旺,兩房戶最低月租已略為回升至約8,000元水平,屋苑3座低層A室,日前剛以月租約8,000元租出,實用面積414方呎,呎租僅約19元,較同區指標屋苑YOHO Town的平均實用呎租約24元,低出逾20%。
除大型屋苑外,即使豪宅或洋房屋苑入伙,租盤湧現亦會造成租值下滑。
代理透露,上水歌賦嶺入伙後洋房月租入場費持續下滑,入場版細屋的月租叫價由最初約3.8萬元跌至最新約3萬元,累積跌幅超過20%,月租門檻更貼近同區樓齡近20年的歐意花園,刺激屋苑近日終首錄2至3宗租務成交,實用呎租約22.5元,較同區天巒平均呎租低約10%。
(東方)內房負債率料再升
近期內地樓市負面消息不斷,新盤銷售速度減慢,影響發展商的現金流回籠,對內地樓價構成下行壓力。有分析及業界人士估計,本港上市的內房於上半年負債率將會比去年底進一步上升,特別是短債較多的內房,旗下新盤降價促銷的壓力將加大。
綜合本港上市內房年報資料統計,大部分內房企業截至去年底淨負債比率一般介乎六、七成水平,有房企財務總監坦言,由於近期銷售回籠減慢,相信普遍房企於上半年的淨負債將會有所上升。早前高盛報告指,內地A股上市的逾100家內房數據顯示,首季經營現金流再惡化,平均淨負債比率攀升至86%,為自○七年以來的高位,故該行預期發展商於第二季將有更多減價促銷的情況。
新盤減價壓力加大 有內房分析員指,「一些短債較多的內房,由於要兌付即將到期的信託產品,在目前市況下或會有減價銷售的壓力」。他預期,發展商短期負債比率將會上升,但若他們今年可以控制投資買地的規模,負債比率升幅應該不致太大。
內房龍頭萬科總裁郁亮認為,經過多年宏觀調控,內房行業的金融槓桿已大幅壓縮,無論是給開發商開發貸,還是給消費者按揭都有嚴格管理,他相信不會有大批發展商遇到資金壓力的問題,「○八年到現在六年了,如果說泡沫還沒有擠掉,我覺得這一點是不成立的」。
郁亮補充,當個別企業有困難的時候,發展商之間可以談談合作,地方政府也會積極協調當地有實力發展商去接手有問題的項目,行業將出現一個整合的時代。禹洲地產財務總監于賡指,近期市場上併購機會愈來愈多,惟在選擇上需審慎。
(蘋果)天晉呎價媲美半山豪宅 每呎1.7萬貴絕將軍澳 新界上車盤連環破頂
近月樓市急轉彎,新盤熱賣,沉寂已久的二手市場再起哄,缺盤所致,上車盤越搶越貴。青衣青怡花園及沙田中心齊破頂,將軍澳天晉有海景戶三天搶貴242萬元,呎價17,735元貴絕區內二手。
二手樓揭開癲價搶盤新一頁。將軍澳區代理透露,天晉一期6座高層A室海景戶,建築1,111方呎,實用874方呎,剛售1,550萬元,實呎17,735元,料是將軍澳二手樓史上最貴呎價,買家為本地客。面積和景觀完全相同的3座高層A室,本月5日只售1,308萬元,相差三天,賣貴18.5%或242萬元,呎價媲美半山部份豪宅,認真誇張。 天晉一期2011年10月推售,首批單位平均建築呎價12,698元,創區內新高,當時已較同區二手呎價高出逾50%至接近1倍。剛易手單位當年以約1183萬元買入,是次轉手賺367萬元。據中原地產最新數據,港島半山的陽明山莊,最新平均實用呎價只是約1.9萬元水平,西環指標屋苑寶翠園,實呎則為1.7萬元。
青怡花園賣388萬新高
新界其他地區亦出現癲價成交,美聯吳英傑表示,青怡花園6座中層F室,建築432方呎,實用343方呎,剛由九龍區上車客以388萬元承接,實用呎價高達11,311元,創屋苑入伙約28年歷史新高。成交價遠超部份銀行估值,滙豐及中銀估值僅324萬及334萬元,較成交價低最多16%。單位屬優質貨,望青衣公園及海景。 沙田中心一單位,更同時有兩客爭,最終由投資者以屋苑歷史最貴呎價購入。美聯陳國良稱,海寧大廈中層G室,實用310方呎,屬全城門河景靚貨。因有兩名買家同時落票,出價同為390萬元,結果其中一人多付1.5萬元,以391.5萬元購得,實呎高達12,629元,創屋苑歷史分層呎價新高。對上屋苑只有廣寧大廈頂層連天台的成交呎價比其高,去年8月以每呎12,842元易手。
金獅花園呎價撲萬元
陳國良稱,沙田市中心屋苑上月錄約38宗買賣,隨着平盤消化,業主態度轉硬,本月市況呈「量跌價升」情況,缺盤令交投放慢,挾高樓價。 新界多個上車屋苑呎價逼萬元。消息稱,大圍金獅花園金滿閣高層7室,建築530方呎,實用336方呎,剛售330萬元,實用呎價高達9,821元。中原黃達雄稱,大埔太湖花園17座中層A室售408萬元,實呎9,379元,屬同類新高。 沙田400萬元三房戶近絕迹,連帶「垃圾景」單位也出貨。消息指,居屋愉田苑F座極低層戶,實用568方呎,因其中兩間房望向商戶平台上的「垃圾」,放盤兩年一直乏人問津,直至近日缺盤下,終以390萬元連地價易手,由用家承接。 中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指,近期交吉盤源仍缺,睇樓量增加只為二手業主帶來假象,放盤態度轉強硬,惟買家仍缺乏強烈追價意欲,令二手呈拉鋸局面,成交轉疏落,令小陽春難以形成。
(蘋果)樓市兩極 半新盤爆蝕讓潮
樓市兩極化,細價樓翻生,但數年前超高溢價的半新樓,血仍在流,昨日單日至少3宗蝕讓。繼堪輿學家麥玲玲蝕使費掟薄扶林貝沙灣後,被視為風水旺地的大埔比華利山別墅,再有洋房勁蝕逾330萬元。
比華利山別墅勁蝕331萬
由琣a發展的比華利山別墅,慘由風水旺地淪為蟹貨旺地,蝕讓未停過。有指最新一宗為萊茵道單號屋,建築面積3,118方呎,實用面積1,902方呎,剛售1,950萬元。原業主2007年2月以2,180萬元一手購入,賬面蝕230萬元,連同釐印費及佣金等雜項開支,料損手逾331萬元。土地註冊處資料顯示,上述洋房於去年初向康業信貸承造二按,金額150萬元。 新界另一蟹貨重災沙田嘉御山,再錄蝕讓,同一間洋房,更兩賣兩蝕。消息指,2座低層D室,建築面積3,426方呎,實用面積2,580方呎,剛售3,250萬元,原業主2012年6月以3,400萬元購入,即使額外印花稅(SSD)已鬆綁,但仍難逃一蝕,連使費損手逾327萬元。再對上一手業主,2010年12月一手購入價3,593萬元,賬面亦蝕近200萬元。與一手價相比,單位三年多累積跌價近一成。 西九龍再有內地客掟貨。一名內地客於2011年斥3,654萬元連掃大角嘴海桃灣兩伙,剛蝕掟其中一伙,為2座極高層A室,實用面積773方呎,成交價1,600萬元,較其購入價1,778萬元低一成,連使費蝕逾260萬元;其持有的同座同層B室單位,則暫未放售。 屯門瓏門1期「辣招貨」變蟹貨。消息指,5座低層H室,建築面積628方呎,實用面積485方呎,原叫價520萬元,減至486萬元易手。賣方為內地客,2012年10月一手購入價454.6萬元,賬面賺31.4萬元,但計及5%即24.3萬元SSD,及釐印費及佣金等開支,實蝕約11萬元。
(蘋果)大圍站項目料劈價兩成
近期備受政府施壓的港鐵,不能再以「龜速」批地。消息人士透露,曾於兩年前流標,可提供約2,900伙的大圍站上蓋項目,計劃盡快於短期推出,趕及下一季重新招標。然而,近日新界區地價屢創新低,港鐵伺機與政府「講數」,爭取調低項目的補地價金額。有測量師估計,金額可能比兩年前有達兩成折讓,即可能減至100億元左右。
估值100億 趕下季賣
發展局局長陳茂波月前狠批港鐵在增加供應上「幫唔到手」,港鐵先於4月急急批出將軍澳日出康城四期項目予新地。為滿足政府要求,消息人士透露,於2012年7月曾經流標收場的大圍站上蓋項目,料可列入第三季賣地計劃內,現提速向地政總署商討最新補地價金額,望能短期內有眉目後,才能進入招收意向書及招標程序。 消息人士認為,近日新界區地價屢創新低,例如大埔白石角科研路地皮,近日由鷹君以區內新低3,300元的樓面呎價奪得,反映現市況與兩年前已經大相逕庭,增加港鐵與政府「講數」機會,將大圍站上蓋項目的補地金額大幅調整,令地價壓低,爭取批出該項目的勝算。 翻查資料,兩年前大圍站上蓋項目補地價高達127億元,折合每方呎近4,700元,港鐵當時承諾會支付約三分之一,即約40億元補地價,但總投資額仍高達290億元,當時共有15家發展商入意向,但最終只獲3份標書,多達12個財團「甩底」。入標的分別是長實、新地及琣a,最終港鐵決定全部不接納。 當時流標後,港鐵曾表明,會重新審視項目的發展組合細節,包括重新跟政府商討補地價金額等,期望於該財政年度內重新招標,但結果一拖就已經兩年。 理想城市集團企業估值部主管張聖典認為,大圍站上蓋項目有鐵路效應,理應被睇高一線,不過,現時整體樓市氣氛較兩年轉差,且後市有不穩定因素,未來息口可能會抽高,估計大圍站項目的補地價金額,較兩年前有兩成折讓,即由127億元減至100億元左右。
(星島)屋 苑 回 軟 兩 日 錄 45 宗 成 交
多項新盤接連開售,分散二手市場購買力,加上部分屋苑缺盤減慢交投,過去周末兩天之百大屋苑成交,合計錄得四十五宗,當中有二十六個屋苑錄得成交,部分指標屋苑如o魚涌太古城本周未錄有交易,沙田第一城亦按周下跌六成,僅盤源較充裕之屋苑如嘉湖山莊跑贏大市。
綜合本報統計,過去周末合共錄得四十五宗交易,較上周末兩天合共錄五十宗成交,下跌一成,並有七十四個屋苑「捧蛋」。據市場人士稱,雖周末維持穩定睇樓量,惟市場上車盤源稀缺,加上大型新盤搶去市場換樓客焦點,料短期二手市場仍會受壓。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,荃灣新盤銷情熾熱及歐洲央行減息雖為二手市場帶來推動作用,惟二手交吉盤源仍缺,穩定的睇樓量為二手業主帶來假象,二手業主放盤態度轉強硬,買家則缺乏強烈追價意欲,令二手呈拉据局面。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,本周末一手再有全新項目應市,加上環宇海灣第二輪推售續熱,搶走部份購買力,熾熱氣氛雖對大市有感染力,惟二手不少屋苑面對缺盤問題,交投未能與睇樓量成正比進一步上升,但相信隨荋姨蚚麇珧吽A盤源有機會逐漸得到補充,將為二手成交帶來正面影響。
中原區域營業經理黎宗文指,由於盤源稀缺,沙田第一城睇樓量明顯較上週減少,周末僅錄得兩宗成交,亦較上周末大跌。新近一宗成交為一座中層G室,面積三百二十七方呎,以三百五十五萬元沽出,呎價約一萬零八百五十六元。
美聯助理區域經理黎燦強透露,受一手向隅客回流影響,天水圍嘉湖山莊本周交投轉旺,雖盤源下降,惟屋苑規模大此終有較多供應。該行剛促成一宗嘉湖山莊樂湖居一座高層G室單位,面積約五百四十八方呎,議價二十萬元後以三百四十萬元成交,呎價約為六千二百零四元。
利嘉閣首席聯席董事姚頌溏透露,深井碧堤半島剛錄一宗低市價成交,單位為三座低層E室,面積五百七十四方呎,賣方原開價四百六十萬元,議價減十萬元,以四百五十萬元易手,呎價約七千八百四十元,造價較市價低約百分之三。
(星島)新 盤 熱 銷 兩 日 勁 沽 533 伙
一手市場氣氛保持暢旺,繼對上一個周末交投量創一手新例後新高,過去周末承接力亦保持不俗,綜合市場消息指,過去兩天新盤共錄約五百三十三宗成交,當中以焦點盤荃灣環宇海灣領先,項目次批單位雖未沽清,但發展商已急不及待加推「添食」,並會於周內公布新銷售安排;另外,愉景灣悅堤昨首度開售,首三小時已沽出二十五伙,佔可售單位約四成,當中錄一組客人「大手」連購入三伙。
由長實及南豐等合作發展之荃灣環宇海灣,過去周末展開次輪銷售,涉及四百六十八伙,承接力依然保持不俗,兩天合計沽出約四百五十六伙,佔推售單位逾九成七。長實地產投資董事劉啟文表示,該盤至今推出兩批單位,已售出逾一千伙,並套現逾七十億元,因應市場需求,故日前再加推新一批單位,銷售安排料會於本周內公布,以定價計算,新一批單位市值逾十九億元。
劉啟文續指,該批加推單位涉及二百三十七伙,分布於第二、三、六及七座,其中三房單位較受市場歡迎,所以今次加推的三房戶,數量佔比亦較多。
長實執行董事趙國雄表示,集團於本港的物業銷售已經超標,至今累沽出近一千五百伙,套現逾一百一十億元,集團會維持今年的銷售目標不變,目標為套現三百億元,涉及三千五百至四千伙。趙氏又指,現時樓市氣氛向好,反映市民有信心入市。
據項目新價單顯示,發展商維持原有最高百分之十五點七五的優惠不變,其中入場戶為二座七樓E室,面積四百八十七方呎,屬兩房間隔,定價五百五十三萬三千元,折實最高優惠後,入場費約四百四十六萬二千元,呎價約九千五百七十三元。
另一邊廂,香港興業旗下愉景灣悅堤,昨首度推售項目單位,涉及六十二伙,平均呎價一萬八千九百五十七元,香港興業銷售及市務總經理史慕蘭表示,項目於首三小時,已沽出二十五伙,以售出單位的總面積計算,平均成交呎價約一萬五千一百九十二元。而有一組買家一連購入三個單位,涉資逾八千一百萬元。
史氏續指,對是次銷情感到滿意,而悅堤是次吸引不少區外買家,購入單位作自用,亦有部分投資者看好大嶼山發展前景,購入單位作長貝騏畦峞C項目現樓單位將繼續開放予公眾參觀。
就昨早於銷售處現場所見,發展商於上午十一時截收買家認購登記,而抽籤程序約十二時半開始,以決定準買家的揀樓次序,銷售處內約有數十組客人等候抽籤結果,整個簽單過程順暢,需時約一小時。
昨沽出的單位之中,包括項目第十六座地下連一樓A室,實用面積一千七百四十三方呎,定價三千九百五十萬多元,呎價二萬二千六百六十七元,惟所有成交至本報截稿前,仍未上載至項目成交記錄冊之中。
其餘正在銷售餘貨的新盤,亦保持不俗承接,當中由痚礞庢s世界旗下元朗尚悅領先,過去兩天合共錄得十七宗成交,包括昨單日沽出十二伙,其中六座高中層C室,面積四百四十三方呎,屬兩房間隔,定價四百六十六萬六千元,呎價一萬零五百三十三元。
遠展旗下西營盤尚嶺,上周增加優惠變陣後,銷情略為加快,過去兩天共沽約四伙,包括昨沽出的低層C室,面積二百九十二方呎,屬開放式戶型,定價七百二十六萬八千元,呎價二萬四千八百九十元。市區盤方面,新地及信德等紅磡昇御門、旺角麥花臣匯以及房協筲箕灣樂融軒,昨亦分別各錄得一宗成交。
(明報)四專家:樓價年底料跌一成 樓市轉向趨勢確認
港府消息早前曾向《明報》獨家披露,自2012年底推出辣招至今,一手「實質樓價」已回落兩至三成;本報近日專訪4名業界人士和學者,他們均認為在「政策市」人為干擾市場下,樓市轉角之勢已確定,預料樓價至年底前將再下挫5%至10%,發展商下半年仍會沿用變相劈價方式散貨;惟由於實際按息仍處低位,加上新供應不足,對樓價仍起支撐作用,除非出現如金融風暴、金融海嘯等突發性大型「經濟災難」,否則樓價大瀉機會不大。不過,有學者指出,隨茯國退市兼明年有機會進入加息期,加上新供應陸續登場,明年樓市會進一步受壓。
GDP與成交非必然掛u
綜合分析員卓百德和王震宇,以及學者潘永祥和許智文的意見,他們均認為樓市轉角之勢不可逆轉,料樓價到年底時會再有一成或以內跌幅;雖然本港經濟基調維持良好,但「政策市」已對樓市帶來實質打擊。
政府統計署資料顯示,香港過去3年本地生產總值(GDP)增長均低於5%,但同期實際按息(以最優惠利率P按計),皆只是兩厘多;土地註冊署資料顯示,2011年至2013年間,一手私樓買賣註冊宗數,每年介乎9900餘至1.2萬餘宗,雖屬極低水平,但均高於同年一手落成量,反映GDP放緩與成交表現並非必然掛u。
政府辣招 逼發展商鬥快去貨
至於反映二手樓價的中原城市領先指數CCL顯示,2003年、2008年相繼爆發SARS疫潮、金融海嘯等突發性大事件,雖令CCL指數和樓價插水,但當年一手買賣註冊宗數仍比同年落成量為高;特別是2003年,當年錄得的一手買賣註冊達2.73萬宗,比去年全年僅得9986宗高逾1.7倍。
反觀現時情G,卓百德、王震宇均直指,受「政策市」和各項辣招稅項影響,加上去年4月一手住宅銷售條例實施,令一手成交嚴重萎縮,而發展商為鬥快去貨,從而令到樓價受壓,而二手物業客源「被攤薄」,也令二手樓價跌勢更急。
另各大發展商未來4個月會全力開盤「追數」,以彌補去年減少賣樓的失地,估計一手市場經過一輪衝剌後,樓價到年底會出現「短期性見底」。不過,他們認為息口低,以及市民剛性需求,即使未來每年有2萬至3萬伙新單位應市,市場仍具接力。
倘息口上調 明年樓價跌幅更慘
事實上,由於2002年至2010年中,政府以勾地機制賣地,令過去數年新盤落成量長期處低位,故即使過去3、4年(即2010年底首推額外印花稅SSD辣招起),樓市受政策影響,但全年一手成交仍較落成量高。
不過,由2010年中起,政府重新主動賣地,資料顯示過去3年多已售出107幅地皮(官地、市建局及鐵路項目),相信在大量新供應陸續出籠下,對樓價構成一定壓力,兩位學者潘永祥及許智文均預期,若加上明年息口掉頭向上,明年樓價跌幅將更慘重。 |
寶島遊踨
是福不是禍,是禍躲不過。君子問禍不問福。這些道理雖說得響噹噹,只是當人們面對逆境,在無處立身之時,心靈深處總希望找到一個出口,也許只是對美好未來的期盼,只要有希望凡事皆可能。
宗教便是人類填補心靈空虛的一服良藥,透過祈禱、透過求神問卜將自己的所想所願寄之於鬼神。對於神佛,小的從不否定祂們的存在,然而卻不希望自己需扙之而生。若真正地洞悉禍福無常,懂得隨緣處世,人自然可以昂首闊步傲然立於四海。可惜還是老調子,道理雖說得噹噹響,當身在局中,實踐起來則是知易行難矣。
自馬年起,同伴便感諸事不順,工作壓力大如山,付出與收獲不成正比,徒勞卻無功。然後身子隨之一落千丈:腹瀉、感冒、頭痛、眼痛、頸痛、肩背痛、眼皮跳…… 於是朋友相相獻計,為同伴引見風水師……
風水師語重深長地道;「施主是否今年出過門?大概是該次出門影響了運勢……」 「解鈴還須繫鈴人,施主若想改變運程,須出門三四天,到外地吃些火旺的煎炸物,買巧克力回來當手信。」
小的一向篤信風水,認為那不是甚麼迷信,只因由易經到推背,星相命理,紫微斗數,奇門遁甲博大精深,中國文化源遠流長,這是我國傳統智慧的癥結。世界上不是只有公式計算、蘋果谷歌那些發明才算科學,身為四大文明古國的中國,很久以前已經兼容無盡的數據統計,配合無限的思想推敲,發掘出多門獨特的科學理論。可惜中國人總打不破那富不出三代的宿命,一代興家,二代守家,三代敗家。而師父都總要留著最後一式不授予徒兒,以防劣徒的反噬。結果,很多驚為天人的無尚智慧,都被時間的洪流淹沒了。
這位風水師當然沒有諸葛亮之能,能否事後當之則有待認証。他的分析正誤參半,算起來咱們今年並沒有出遠門,那是去年的事了。不過既然白花花的銀紙送出去找了個風水師來,要實行的又只是些無傷大雅,犯不著斷六親守斎三年的能人所不能任務。小的也樂得忙裡偷閑,湊巧藉著三天的公眾假期去個短遊。
東南亞地區小的也算是去得七七八八,況且三天時間有限,唯獨台灣小的未曾到訪,縱然同伴討厭之,小的也逼迫著硬要去也。 |
今日新聞摘要 29.05.14
(明報)大埔白石角地價 4年跌逾半 鷹君爆冷每呎3300元奪得
上周五截標的大埔白石角科研路海景地,雖然最終避過如今年3月毗鄰地的流標一劫,但地政總署卻僅以24.12億元,即每方呎樓面地價3300元,爆冷批予久未投得官地的鷹君,較區內對上一次、即2009年地政總署批予信置等的兩幅臨海地(現為逸瓏灣),每方呎樓面地價約7200元低約55%,亦較2007年區內首幅批出地皮呎價4668元低約三成,創區內新低。
政府消息指出,近期發展商以低價及提供多項優惠開售新盤,配合市G變化,加上為增加住宅供應,故地皮以低價批出,在未來供應增加下,以便確保樓市健康發展。
是次批出為科研路地皮,位於快將開售的逸瓏灣旁,同享吐露港海景,項目佔地約20.8萬方呎,可建樓面約73萬方呎,每方呎樓面地價約3300元,與今年3月份白石角科進路地皮流標比較,當時政府消息指出價最高的發展商,每方呎樓面地價僅約4000元水平,當時政府選擇不批出土地,事隔2個多月,無論地段、質素及景觀都相若的科研路地皮,以低於科進路17%的最高入標價批出,反映政府在短時間內已大幅度調低地價下限。
政府消息﹕配合市G低價批地
自07年至今,白石角一帶先後有7幅官地推出,其中5幅地皮均由信置伙拍不同發展商購入。是次地皮僅收四份標書,除信置與新世界、南豐合組財團入標外,龍頭發展商長實、新地亦有入標。鷹君爆冷奪白石角地,亦打破信置等財團一統白石角王國夢。鷹君主席兼董事總經理羅嘉瑞表示,集團非常高興投得上述白石角地,由於每方呎地價僅約3300元,集團對項目的長遠前景非常樂觀。他又指項目總投資額約70億元,料興建成500至700伙。換言之,該盤未來平均每伙均逾1000方呎。該公司發言人又稱,集團今次「重新進入」香港住宅市場,除因地皮質素佳外,亦因地價低,同區新盤呎價都在1萬元以上,認為利潤高。
投資70億 料建700伙
事實上,鷹君近年在港已甚少全新發展項目,對上一個住宅發展項目,已是1989年的中半山寶樺臺,迄今已有25年,近年較多人熟悉的,則為97年前奪得、04年開幕的旺角朗豪坊。第一太平戴維斯陳超國稱,若以同區新盤呎價約1萬多元計,扣除建築費及合理利潤,今次地皮成交價屬合理水平,亦反映發展商認為數年後樓價與現時相若,他估計,項目落成後呎價應約1.2萬至1.3萬元水平。
(明報)會德豐25.2億奪啟德限量地
市區地皮有價有市,上周勁收12份標書的啟德第1H區3號限量地,最終由會德豐擊敗多個大型本地龍頭發展商及中資發展商,以25.2億元奪標,以41.3萬方呎樓面計算,每呎樓面地價6101元,符合市場預期,雖較3個多月前保利置業投得的1I區3號住宅地略低6.6%,但仍較中海外去年奪得的毗鄰港人港地,每呎樓面地價高12%至24%不等。
投資額40億
會德豐地產常務董事黃光耀表示,地皮鄰近啟德郵輪碼頭,毗鄰未來沙中線港鐵啟德站,具一定發展潛力。他透露,項目投資額約40億元,計劃興建至少兩座、實用約600方的中型單位,預計2至5年後可推出市場。黃補充,集團在啟德、將軍澳、油塘及觀塘等,擁有約600萬方呎的商住樓面,希望是次投得的住宅用地,將來可與集團區內其他項目產生協同效應。
啟德住宅地先後吸引中海外及保利置業等中資企業「插旗」,去年中海外曾以45.4億元連奪兩幅港人港地,每呎樓面地價介乎4913至5428元,另第1I區3號地皮則由保利置業以39.23億元投得,每呎樓面地價6530元。是次會德豐投得1H區3號地盤,可謂粉碎中資進駐啟德的美夢。
高緯環球測量師張翹楚認為,市區地皮矜貴,從是次成交價中可見,中港發展商對東九龍前景一致看好。他估計,項目落成後平均實用呎價約1.5萬元。
(明報)中小型發展商分一杯羹
港府過去兩年來不斷推出各類大、中、小地皮招標,除有助增加新單位供應量外,亦造就中小型發展商可以分一杯羹。就以今次白石角地皮為例,除樓面地價低至3300元而受注視外,投得地皮的發展商鷹君,更是25年來首次重返住宅發展市場。另一值得注意的是,除土地供應緊絀的市區地皮,依然是發展商兵家必爭的「戰場」外,新界地皮卻經常出現低價成交,而令地價出現兩極化局面。
由於有不同類型地皮推出,除長實、新地等「大孖沙」外,多家中小型發展商,如是次投得白石角地皮的鷹君外,英皇、俊和和百利保等,均有「斬獲」;以英皇為例,過去3年就斥資逾36億元,奪得4幅住宅和酒店用地,最新收獲就是伙拍許榮茂以逾27億元作價,於本月中奪得港島去壽臣山豪宅地皮,每呎樓面地價3萬元。
市區新界地價兩極化
事實上,即使會德豐今次奪得的啟德地皮,樓面呎價6101元,較國企保利置業今年2月奪得的啟德地皮的樓面呎價6530元,低約6.6% ,但仍高於中海外、嘉華、資深投資者羅家駒等早前得的啟德地皮的樓面呎價5157至5600元,高出9%至18%不等, 顯示市區地皮有價有市。相反,新界地皮呎價卻常現低價成交,除白石角地今次以每方呎樓面地價3300元批出外,本月中開標的屯門井財街地皮樓面呎價更只錄1500餘元的低價。
不過,有市場人士指出,即使今次白石角以低價售出,但同區現正發售的海鑽,現平均實呎仍高見1.55萬元,銷情亦平穩,估計同區另一豪宅新盤逸瓏灣,稍後推出時平賣機會不高。
(東方)環宇睇樓旺 日吸百陸客
新盤市場風起雲湧,市場上有逾10個新盤同步出擊搶客。長實明日截止首輪銷售認購的荃灣環宇海灣,截至昨料已收票逾1.1萬張,項目過去3日每天均吸引約100組內地客來港睇樓。另新地荃灣西海浪徑洋房新盤海瀧珀,樓書昨已突擊上網,發展商透露,該盤示範洋房快將完工,料下月開售。
長實地產投資董事劉啟文稱,集團對環宇海灣的市場反應感滿意,首輪銷售單位將於明日截止接受入票,周六正式開售。長實地產投資董事郭子威表示,該盤位於深圳的代理專門店自本周一開幕後,過去3日每天大約吸引約100組內地客來港參觀示範單位,部分已入票認購。
新地海瀧珀料下月售 新地副董事總經理雷霆稱,海瀧珀現樓示範屋快將完工,料下月開售,同系山頂Twelve Peaks亦有機會下月同步開售。海瀧珀樓書昨已上網,並於九龍站環球貿易廣場24小時供公眾免費取閱,據樓書資料,項目已屬現樓,共提供4座洋房,每座實用面積由2,409至2,895方呎,花園面積2,522至4,016方呎,全部設私家泳池。
琣a兩盤傳加佣促銷
至於九建今日截止首輪銷售登記及明日開售的旺角MacPherson Residence,據悉,截至昨錄逾360張入票,較首批連加推發售的102伙超額認購逾2.5倍。新世界元朗溱柏明日發售的63伙,截至昨晚錄約80張入票。
消息指琣a為催谷九龍界限街曉珀及尖沙咀凱譽銷情,昨與代理開會公布加佣促銷,昨起一星期內若兩盤共售出逾15伙,代理佣金調升樓價0.75%,冠軍代理行再加0.5%佣金,最高佣金增至樓價8%加每宗3萬元獎金。同系九龍大埔道曉尚昨發新銷售安排,推出13伙於下月一日發售。
信置等灣仔囍滙昨再錄成交,本地用家以2,946萬元購入3座高層行政樓層B室,折合呎價31,308元,為項目次高紀錄。囍滙第一、二期至今共沽1,108伙,本月單月沽近50伙,當中第一期成交呎價約17,800至24,000元,第二期成交呎價約23,400至31,300元。有見銷情理想,發展商考慮加推應市。
(東方)商廈首季租金跌1.4%
本港核心區寫字樓租金偏軟,高緯環球發布《亞洲寫字樓2014年第1季度研究報告》指,亞洲33個城市中,香港首季租金按年跌1.43%,上季升幅排名22位。深圳及廣州分別升17.4%與14.32%,名列第3位與第6位。
雅加達飆27% 亞太最勁 高緯環球表示,亞太區寫字樓市場行情複雜,多年來區內的租金增長略有上升,本年首季整體區域租金上升幅度為2.8%。其中香港每月平均呎租由去年首季的86.05元,回落1.43%至上季的84.82元,而新加坡期內則升14.32%。新興城市繼續主導租金增長,印尼的雅加達寫字樓按年租金增長最高,達27.29%。
另金鐘力寶中心2座低層05室,面積約2,221方呎,獲買家以約3,780萬元承接,建築呎價約1.7萬元。
消息稱上環信德中心西翼中層06室,面積約1,800方呎,以呎價1.96萬元售,屬近月理想價。灣仔北海中心中層B室,面積約900方呎,以呎價近9,000元售。
租務方面,中原(工商舖)梁美玲稱,觀塘One Pacific Centre中層01室,面積約2,596方呎,以月租約8.6萬元租出,租客為健康顧問中心;據悉,業主把該中層全層打造成醫務樓層,分拆為4個單位出租。
美聯商業羅仲英稱,上環皇后大道中181號7樓全層現放租,意向月租約58萬元。
(東方)地產速報
截至五月二十五日,最新一期反映上車盤購買力的祥益屯門樓市呎價領先指數,以實用面積計錄得326.36點,比上周上升6.03%。
該行租賃成交呎價領先指數,以實用面積計算錄得196.12點,比上周上升11.25%。
(蘋果)陳家強:滬港通10月可推出
港交所及券商正密鑼緊鼓就「滬港通」進行籌備,財經事務及庫務局局長陳家強相信滬港通可按計劃於10月如期「通車」;雖有券商反映,未必能趕及於滬港通實施初期參與,不過,港交所已表明券商可於稍後時間再提出申請。
強調並非券商死線
港交所股本證券與定息產品聯席主管陳秉強昨出席論壇後表示,有券商曾表達只有六個月時間為滬港通作準備,他亦認為買賣內地A股對本地券商屬新鮮事,部份券商或需更多時間籌備。不過,他指港交所會爭取最快於10月推出滬港通,惟強調並不是券商的絕對死線,未能於實施初期參與的券商亦可於稍後時間提出申請。 他透露,港交所正與內地相關部門就滬港通的操作細節進行商討,並將業界的意見和疑問向上交所及中登提出。財庫局局長陳家強亦表示,滬港通現時一切按計劃進行,相信最快可於10月份正式啟動。
另外,就早前中國財政部發表《會計師事務所跨境執行審計業務暫行規定》的諮詢文件,建議於境外上市的內地企業,其審計工作只容許由內地會計師負責,但審計報告則要由本地會計師簽名「孭飛」,變相減少本地會計師的工作機會及要負上更多責任。 陳家強表示,有關的諮詢文件內容概括,將會向有關當局作進一步了解,財庫局亦會繼續與監管機構及業界溝通,正在綜合各界的意見,準備向財政部反映。 至於政府前日決定放棄在雙倍印花稅法案(DSD)加入「先訂立後審議」機制,陳家強強調並非讓步。他指出,雖然日後以條例草案方式,提交立法會審議雙倍印花稅稅率的加減,所需的時間或會更長,但亦不會令市場訊息造成混亂,故在考慮議員的意見及平衡社會整體利益後,決定撤回先訂立後審議的機制。 陳家強又表示,現時正爭取於本立法會會期內完成審議草案,以免市場會出現不穩定的情況。
(蘋果)大埔地低價批出 呎價僅3,300元 二手即時減價
政府賤賣大埔白石角臨海地!發展局局長陳茂波於3月白石角科進路地皮流標後,曾豪言「土地是公眾資產,不可以賤賣」,但言猶在耳,昨日開標的科研路地皮,竟以低絕全個白石角的3,300元的樓面呎價,批予超過25年無發展過住宅項目的鷹君,地皮成交價僅為24.12億元,遠低於市場估值下限逾17%之餘,更創下七年以內區內新低。
昨日當科研路地皮慘遭賤賣的消息公佈後,同區有業主亦即時「腳軟」。市場消息指,天賦海灣一期6座中層C室,實用面積1,098方呎,由開價1,450萬元即日減價至1,380萬元,減幅約半成,值得一提的是,業主一手買入價為1,360萬元,如今減至1,380萬元放賣,即是願意蝕使費離場。
白石角地呎價七年新低
另外,中原文琪昌表示,天賦海灣三期海鑽高層戶租盤,實用面積1,450呎,原先叫價5.8萬元,減至4.5萬元,減幅達22.4%;同區之大埔比華利山別墅亦錄一期單號屋,實用面積約1,606方呎,原先放盤1,700萬元,已減至1,450萬元,減幅14.7%。預期區內自鄰近地皮流標後,將再現新一輪減價潮,而且減價空間亦會明顯增加。 基於同區仍有四幅新地皮待推出,加上毗連科進路地皮於3月曾流標(鷹君也有入標),市場對於科研路地皮的招標情況早已表明不看好,上周五截標時,更只接獲四份標書,當中有測量師行更兩度調低地皮估值共22%,更有專家估計項目有機會流標。 然而,政府為求達標,發展局局長陳茂波更不惜「打倒昨日的我」,平價賤賣地皮,將科研路地皮以24.12億元批予鷹君集團屬下的騰寶投資有限公司,以最高可建樓面面積達73.09萬方呎計,平均樓面呎價僅為3,300元,為白石角區內眾地皮推售七年來的新低,較區內以園景戶為主,信置等發展的溋玥.天賦海灣4,668元的樓面呎價再低近三成。 至於成功爆冷兼「執雞」的鷹君集團指,集團重新進入香港的住宅發展市場,已計劃打造為豪華住宅,總投資額為70億元,預計總單位數目約500至700個,平均面積約1,000方呎。主席兼董事總經理羅嘉瑞指,基於地價每平方呎約為3,300元,集團對項目的長遠前景非常樂觀。 美聯測量師行董事林子彬認為,白石角地皮以低價批出,反映政府跟隨市況調整地價。他又指出,儘管地皮避過流標,但由於區內不乏同類中密度豪宅地的供應,在發展商審慎入標下,以遠低於市場預期呎價成交,日後同區的招標地皮備受考驗。
(蘋果)歌賦嶺洋房劈價最多四成
政府賤賣大埔豪宅地,加速豪宅冧價。中國海外的上水歌賦嶺最後50幢洋房,即時大劈價最多約四成清貨,料為一手售樓新例後劈價最狠新盤。最平一幢洋房折實呎價1萬元有找,低至約9,500元。消息指,歌賦嶺今日起接受認購登記,本票30萬元,最快周日開售。 歌賦嶺今年3月已上載樓書,大埔白石角地皮昨日遭政府賤賣後,即時大劈價散貨。最後50幢洋房貨尾,其中5伙屬撻定貨;售價1,581.5萬元至8,183.6萬元,呎價11,314元至30,209元。 若於下月30日或之前入市,發展商會提供額外5%售價折扣,以及完成交易後向買家回贈70%買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)。扣除折扣及回贈後,部份單位減幅最多約四成。
海瀧珀最快下月賣
以楊柳徑1號屋為例,實用面積1,812方呎,2012年2月發售時的售價高達4,080萬元(當時沒有任何折扣及優惠),昨日減價至3,122.5萬元,賬面已勁減近千萬元,減幅約23%。若買家為非本地客,盡取最多約488萬元退稅回贈後,折實價僅約2,478萬元。不過,並非所有貨尾單位都減價,其中屬「撻定貨」的冬青徑68號屋,原由內地客以2,366.4萬元購入,現加價14%至2,688萬元重售。 新盤爆發散貨戰,新地青龍頭海瀧珀昨上載樓書,共有4幢洋房,面積2,409至2,895方呎,最快下月開售。琣a深水埗曉尚周日(6月1日)發售13伙。有指荃灣環宇海灣累收約1.1萬票。 信置牽頭發展的灣仔囍滙錄高價成交,一名本地用家購入2期3座高層行政樓層B室,實用面積941方呎,折實售價2,946萬元,平均呎價31,308元,為項目次高呎價(最高為31,367元)。項目1及2期累售1,108伙,本月售出近50伙。1期呎價介乎約17,800元至24,000元,2期呎價介乎約23,400元至31,300元。
(蘋果)溱林呎租$28 媲美市區樓
剛入伙的元朗洪水橋低密度住宅溱林,呎租逼30元,媲美市區屋苑價。一個實用539方呎單位,遇上「風水客」以每月15,000元承租,貴絕區內兩房戶;租金回報率高近5厘亦算是新盤奇聞。 文太是同區尚城四房單位業主,去年7月以376.4萬元購入溱林7座一個兩房加士多房間隔單位,本月20日收樓當日,即極速經地產代理租出,全包月租15,000元,呎租27.8元,料貴絕洪水橋。租客是一名年30多歲的單生男士,「當日佢揸住架寶馬7系房車,帶埋風水師一齊嚟睇樓」。 該風水客得悉文太每月供樓約1.3萬元,即加多2,000元至1.5萬元承租,同日亦向同座地下單位業主租用一車位,月租1,800元。車位加樓,月租共1.68萬元。單位同日亦有另一人願出更高價承租,可惜業主已應承租予風水客。 文太對租金感滿意,「呢度環境真係好靚,似洋房」。新盤租金回報一向低,部份豪宅更低於兩厘,溱林卻有4.8厘,算是新盤罕見。即使扣除每月約1,500元管理費,仍有4.3厘。 中原趙鴻運稱,太古城一個全場最平租盤,鄱陽閣中層G室,實用545方呎,租約未完,即獲租客不睇樓搶租,全包月租17,000元,呎租31.2元。
(星島)屋 苑 紛 錄 同 類 新 高 價 沽
一手新盤認購積極,帶動二手市況氣氛,多項屋苑紛錄同類高價易手,當中天水圍柏慧豪廷,新錄得內地買家繳付雙辣稅入市,議價後以同類單位新高價沽,折合每呎售七千七百多元,另外,大埔怡雅苑以每呎七千九百多沽,為同類單位高價。
天水圍柏慧豪廷新錄一宗高價成交,涉及九座高層D室沽出,單位面積七百一十三方呎,以五百五十二萬八千元易手,折合呎價七千七百六十四元,較市價高出約百分之六,創同類型單位新高價。
中原分行經理陳思麗表示,焦點荃灣大型新盤帶動市況,柏慧豪廷最新錄一宗高價成交,業主原先開價六百萬元,後議價減四十七萬二千元沽,作價五百五十二萬八千元易手,呎價七千七百六十四元,較市價高出約百分之六,創同類型單位新高價。新買家為內地客,今次入市需分別繳付DSD及BSD辣稅,辣稅合共約一百一十六萬元。
大埔怡雅苑A座中層四室易手,中原地產高級分行經理黃達雄表示,該居屋戶連補地價四百四十二萬八千易手,呎價七千九百九十三元,屬同類型單位新高價。新買家為換樓客,見該項屋苑放盤不多,且為區內樓齡較新物業,即使單位造價略高出銀行估價,亦決定入市自住。
利嘉閣市務經理曾展程表示,新錄得牛頭角淘大花園L座高層連天台特色戶成交,面積二百四十二方呎,議價十九萬元之後,以三百二十六萬元成交,呎價一萬三千四百七十一元。曾展程指,以呎價計,該單位之成交價屬屋苑新高。據悉,原業主於二零零九年底以一百六十三萬元購入上址,轉手獲利一百六十三萬元離場。
美聯物業區域經理佘錦驊表示,位於西灣河嘉亨灣錄投資客入市,連租約以約一千零八十八萬元成交,租金回報三點五厘。
新成交的嘉亨灣為二座高層A室單位,面積六百六十二方呎,設計為三房連套房間隔,折合呎價一萬六千四百三十五元。原業主於二零零七年七月,以約七百四十萬七千元購入,是次轉售獲利約三百四十七萬三千萬元,升值約百分之四十七。
祥益地產分行主管張淑燕表示,新錄得屯門時代廣場之成交個案,單位為E座低層八室,面積二百七十二方呎,屬一房兩廳間隔,獲外區客垂青,以二百四十五萬元購入上址作自住之用,呎價為九千零七元,以呎價計乃近期新高。原業主於二零一二年,五月以一百九十七萬五千元購入,持貨約兩年,物業升值約百分之二十四
(星島)新 盤 同 步 出 擊 搶 截 客 源
今輪新盤開售潮氣氛愈來愈幟熱,一舉成為一手新例後「票王」的荃灣焦點新盤環宇海灣,昨續開放示範屋,高峰期錄排隊參觀人龍;綜合市場消息,昨單日收逾八百六十張票,且區外換樓客源增加,令項目累收約一萬一千票;同時,於明日搶先開售的旺角麥花臣匯,將在今日截票,至今收票量穩增至約三百七十張。
由長實、南豐及港鐵合作發展的環宇海灣,發展商安排在本周六,開售首輪推售的三百伙、連同加推的二百四十一伙,合共五百九十一個單位。隨茧o展商落實銷售時間表,到場參觀的準買家更見踴躍,位於尖沙嘴商場的六個示範屋,昨日就持續錄得參觀人龍。
有準買家表示,其為非同區住客,因平時要到該區返工,有意升級換樓,故前來觀看。認為該盤售價合理,其中三房戶呎價吸引,惟樓盤景觀普通,故購房目標為較高層的三房戶型。且由於購入樓盤目的為自住,故不憂慮日後的樓價走勢。
據市場消息指,該盤號召力不減,昨單日接收逾八百六十票,連日累收約一萬一千票。據項目的銷售安排,該盤將於本周五(三十日)下午四時截票。
此外,發展商營業部高層昨亦到達示範單位現場了解入票情況及為眾代理打氣,冀項目公開發售時可取得成績。
有代理表示,在環宇海灣的相關資訊向市場進一步滲透之後,令區外換樓客源增多。由於政府早前擬延長辣稅期限,令樓市氣氛回暖,換樓客購樓花盤明顯最受惠,故谷起項目換樓需求。加上項目首輪提供的五百九十一伙中,三房戶有三百二十伙,且呎價較吸引,故吸引較多準買家青睞。項目將於本周六開售,準買家須於當日上午八至十時,到臨位於紅磡置富都會的售樓現場,抽籤將於十一點半正式開始。
另一邊廂,由九建及香港遊樂場協會合作發展之旺角麥花臣匯,搶先於明日進行首輪推售,首批六十伙連加推之四十二伙,共涉一百零二個單位。項目之現樓示範單位,昨入場開放予公眾。現場所見,參觀人流平穩。同時,從樓盤附近的地鐵站至售樓處,均有不少代理落力撈客。
綜合市場消息,該盤吸引力不俗,昨單日收票約二十張,自上周五至昨日收票以來,累收約三百七十張,並將於今晚八點截止接收認購登記。
開售當日,準買家須於九點四十五至十點三十分到位旺角始創中心售樓處等候,抽籤將於十一時進行。
是次推售單位面積介乎二百九十三至七百五十四方呎,定價由六百零六萬四千至一千六百四十四萬六千元不等,呎價由一萬八千五百七十一至二萬三千一百二十三元。
發展商提供多重優惠,包括六十天即供付款減樓價百分之二、下月底前簽約可獲額外百分之二樓價折扣、以「印花稅津貼」為名的百分之四點五樓價折扣等,合計最高優惠額佔樓價達百分之十點五。當中入場戶為一B座八樓D室,實用面積二百九十三方呎,屬開放式間隔,定價六百零六萬四千元,折實最高優惠後,入場費約五百四十二萬七千多元,呎價一萬八千五百二十三元。
另外,新世界元朗溱柏,將於周五推售六十三伙,市傳昨收約五十個認購登記,兩日累收約八十票,錄超額認購。該盤亦將於今晚八點截止收票。
開售當日,準買家須於上午十點半至十一點到達荃灣愉景新城商場售樓處等候,發展商將於十一點進行抽籤
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今日新聞摘要 28.04.14
(東方)業主心慌啃辣甩貨
樓價近年勁升,額外印花稅(SSD)無礙辣盤業主大賺離場,惟樓市轉向,有此類業主恐樓價下滑,等不及鬆綁情願唔賺,今年市場已錄最少15宗扣除SSD微賺不足一成個案,其中尚餘半年「刑滿」的牛頭角淘大花園辣招盤,減價10萬元後,剛售380萬元,扣除開支料「無錢賺」。
港置陳偉宗稱,上述淘大花園F座中層7室辣招盤,實用面積375方呎,業主有感後市不明朗,等不及半年後鬆綁,寧付SSD稅款離場,減價10萬元後,以380萬元沽,實用呎價10,133元。原業主前年十月以約348萬元入市,扣除SSD料「無錢賺」。另利嘉閣鮑允中稱,同屋苑L座高層6室兩度劈價共約53萬元,以307萬元易手,累積減幅約14.7%。
微賺辣招盤錄15宗 近日市場接連有辣招盤「唔賺錢」離場,沙田第一城48座高層A室日前售323萬元,距離SSD屆滿只約四個月,扣除稅款等開支,僅屬平手。美聯鍾燕河稱,該屋苑41座低層E室以實用呎價約1.1萬元售出。
樓市踏入下調階段,辣招盤愈賺愈少,資料顯示,今年市場錄最少15宗扣除SSD獲利少於10%個案。
美聯住宅部行政總裁布少明認為,新盤以吸引價搶客,加息亦事在必行,料樓價逐步下調,相信辣招盤業主趁期滿前止賺沽貨會續增。
市場交投欠方向,本月主要屋苑成交兩極化。綜合代理資訊,鰂魚涌康怡花園本月暫錄10宗成交,按月多一倍。荔枝角美孚新邨及東涌映灣園買賣亦按月增25%。
反觀部分屋苑表現差強人意,東涌藍天海岸本月錄3宗成交,按月跌約57.1%,更有三房戶實用呎價跌穿8,000元,中原曹嘉華稱,屋苑2座中低層A室售614萬元,實用呎價7,637元,創今年新低。
藍籌屋苑買賣縮25% 中原稱,十大屋苑過去兩日錄約18宗成交,按周減少25%,鰂魚涌太古城過去兩日錄兩宗成交,紫樺閣高層E室,原叫價1,300萬元,減價至1,240萬元成交。利嘉閣丁培鴻稱,鰂魚涌康怡花園M座中層12室以1,120萬元售出,實用呎價約12,417元。
(東方)新盤交投量值縮三成
受復活節長假及發展商推盤步伐減慢影響,四月份一手成交不足700伙,總值僅近74億元,兩數字較上月全月均勁減三成。按新例開售的70多個新盤,近一年累售逾1萬伙,總額逾960億元。
改例一年銷逾萬伙 綜合一手住宅物業銷售資訊網(下稱資訊網)及市場消息,剛過去周六、日新盤售約30伙,其中信置灣仔囍滙第一及第二期佔4伙,最高售價1,233.54萬元。同系大埔海鑽•天賦海灣沽出2座2樓A室,成交價3,087.8萬元。
至於新世界半月售90%單位的元朗蔚林亦沽4伙,包括一個三房特色戶,該盤累售82伙,套現4億元。另琣a北角維峯沽1伙。
本報統計資訊網資料,本月截至昨晚九時,新盤售約687伙,總值近74億元,較上月全月分別減少逾36%及近30%,撇除今年二月的農曆新年因素,為去年十月後新低。至於近一年新盤累售約10,300伙,總值逾960億元,未完成交易個案有137宗,新地粉嶺瓏山1號錄首宗交易未有進展個案,單位為12樓1C室,本月中以773.22萬元售。
凱譽續開現樓吸客 此外,多個新盤部署推售,業界料五月份一手交投會回升,琣a負責銷售的尖沙咀凱譽昨續開放現樓予公眾參觀。另長實荃灣環宇海灣亦蓄勢待發。
(東方)地產速報
祥益陳秀春稱,屯門居屋新圍苑A座中層9室三房戶,實用面積645方呎,獲區內綠表買家以263.8萬元居屋第二市場價購入,實用呎價約4,090元屬市價。該行陳阿麗稱,同區兆禧苑D座高層4室,實用面積363方呎,以225萬元自由市場價售出,平均實用呎價約6,198元,由於買家持有多於一個物業,須繳付雙倍印花稅約6.75萬元。
(星島)新 盤 銷 情 穩 兩 日 沽 約 29 伙
過去周末在缺乏矚目大盤開售下,新盤市場表現回軟,綜合市場消息指,新盤過去兩天合共錄約二十九宗成交,並涉及多達十五個項目,以昨加推新一批單位的灣仔囍擊漭,該盤兩房最受捧,而元朗蔚林及北角DIVA亦連錄成交,兩天分別各沽出四伙及三伙。
由信和、合和及市建局合作發展之灣仔囍嚏A自轉以現樓銷售後,成交持續,昨再推售新一批標準戶,全日共沽出四伙。就昨早於項目售樓現場所見,有數組客人於開售時間前,已提早到場登記等候揀樓,發展商完成銷售工作後,亦隨即開放示範屋予公眾參觀。
項目兩房戶續受追捧,昨錄得的成交之中,包括五座三十一樓及十六樓C室亦獲承接,面積五百九十一方呎,均屬兩房戶型,折實後以一千二百三十三萬餘元及一千零三十九萬多元成交。
同座二十二樓G室,實用四百四十方呎,折實後約九百一十三萬元成交,呎價約二萬零七百四十九元。項目三座四十二樓K室則以一千一百二十三萬多元成交,呎價二萬六千一百二十四元。
系內大埔海鑽.天賦海灣昨沽出二座二樓A室,實用面積約一千九百方呎,折實後以三千零八十七萬八千元成交,呎價約一萬六千二百五十二元。
新世界發展的元朗蔚林,自本月中開盤以來,一直保持平穩承接,項目於周末再錄共四宗成交,包括昨沽出之五座六樓E室,面積七百九十三方呎,連逾五百五十方呎天台,折實後以約六百五十六萬一千元沽出,呎價八千二百七十四元。項目至今累沽出約八十二伙,佔已推出單位逾九成,套現逾四億元。
另外,麗新旗下油塘Ocean One亦於過去周末,限量開售新一批單位,並於昨錄得一宗成交,沽出二十樓A室,實用七百七十五方呎,成交紀錄冊顯示,買家獲減樓價一成半等優惠,折實後一千零七十多萬元成交,呎價一萬三千八百零七元。
市區新盤於過去兩天錄得不俗承接,其中痚罊X下深水齙憍|,周末共錄沽出三伙,包括昨錄得的兩宗成交,其中沽出之中層A室,實用四百一十八方呎,定價六百五十六萬一千元,呎價一萬五千六百九十六元。而項目中層E室亦獲沽出,單位定價五百三十三萬五千元,呎價一萬六千零六十九元,惟上述兩宗成交至截稿前,仍未上載至成交紀錄冊中。系內北角維葶Q亦於市場沽出中層C室,面積二百八十四方呎,市傳買家獲享約兩成折扣優惠,折實後以約五百九十七萬餘元成交,呎價約二萬一千多元水平。
長實旗下北角單幢盤DIVA,昨亦連沽兩伙,均為高層C單位,面積四百九十三方呎,每伙定價約一千二百多萬元水平,呎價二萬五千餘元水平,而兩天合計則沽出三伙。項目昨上載修訂版價單,更改項目二按即供付款優惠,其中選用二百七十天二按即供付款的折扣額,由減樓價百分之五點四,降至減樓價半成;最高二按按揭成數亦由四成,減至三成,並僅提供予首八名買家。
系內荃灣昇柏山昨延長部分樓價折扣優惠,買家續獲減樓價十萬八千元。
港島區豪盤成交亦保持平穩,嘉里等發展西半山高士台,兩天共沽出兩伙,包括昨沽出之二座中層A室;而太古地產旗下西半山蔚然,五十一樓C室以十萬零三千元月租租出,租約期兩年,銷售文件顯示,該單位會連現有租約出售。
新地旗下元朗爾巒及西環Imperial KENNEDY,昨修訂項目價單,將部分於本月底到期之優惠,延長一個月。
(星島)二 手 屋 苑 擴 議 幅 紛 錄 減 價 成 交
新盤連番登場搶客,令到二手屋苑業主態度軟化,推出市場放盤的單位都願意作出擴大議價空間,導致吸引力大增,過去兩天百大屋苑的市況稍見好轉,合共錄得約四十宗成交,當中大部分都以低市價為主。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,一手新盤價錢及優惠吸引,搶去大量客源。該行新近成交中,經買賣雙方議價後,業主大多願意讓步減價,拉近買賣差距,促使有關成交。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,大屋苑過去兩天成交未見活躍,可見市況漸見回軟[象。新盤貼市價出擊下,買家憧憬業主增加議價幅度,另一方面,業主受新盤開價進取影響,態度也逐漸軟化,一些減幅大的低價盤或優質的議價盤迅即被市場消化。布少明相信,市場存在足夠購買力,隨虓~主議價空間擴大,二手成交量可望進一步上升。
利嘉閣地產總裁廖偉強指出,業主陸續減價賣樓有助釋放市場積壓多時的購買力。廖偉強相信,倘若樓市形勢沒有重大變化,而且,一手市場又沒有大型矚目新盤登場搶佔焦點的話,二手大市交投仍可保持平穩,周末十大屋苑成交量仍可輕易超越二十宗水平。
按屋苑劃分,新都城及嘉湖山莊表現突出,周末同錄四宗成交;沙田第一城、黃埔花園及美孚新h緊隨其後,過去兩天同錄三宗成交;太古城、康怡花園、海怡半島、杏花h、麗港城及泓景臺則各有二宗成交。
香港置業高級執行董事伍創業表示,減價盤湧現吸引買家入市,有助促進成交。伍創業預期,二手業主減價潮仍然持續,配合內地「五一黃金周」之效應帶動,相信二手交投短期內將持續向好。
天水圍嘉湖山莊新錄低市價成交個案,涉及單位為美湖居五座低層H室,實用面積五百四十四方呎,獲同區租客以約三百零五萬元購入,實用面積呎價約五千六百零七元。區內同類三房單位售價約在三百二十至三百三十萬元之間,上址雖屬低層單位,但售價仍略低於市場水平,因此速獲承接。
另外,九龍東星河明居同錄低市價成交個案,涉及單位為A座低層九室,實用面積五百九十四方呎,經議價後終以約六百八十萬,實用面積呎價約一萬一千四百六十七元。區內同類單位售價約在六百九十至七百一十萬元之間。
中原區域營業經理張光耀指出,o魚涌太古城紫樺閣中高層E室,實用面積九百二十二方呎,以一千二百四十萬元成交,折合呎價一萬三千四百四十九元,屬市價成交。據悉,原業主開價一千三百萬,後減六十萬元,減幅約百分之四。
(星島)本 周 拍 賣 65 項 物 業 五 幅 農 地
本周市場至少有三場私人物業拍賣舉行,涉及單位數目多達六十五項,而三場拍賣亦剛好安排在明天(二十九日)同日進行。
當中包括有五幅分別位處於元朗、坪洲、西貢以及屯門區的農地分別進行拍賣,一幅屯門紫田村面積達一萬五千一百五十八平方呎的農地,開拍價高達一千八百八十萬元。
明天環亞物業拍賣,原先安排二十四項物業進行拍賣,其中兩伙佐敦文英樓單位於拍賣前收回下,最終明天只會有二十二項物業拍賣,除紫田村農地拍賣外,該行亦會推出位於元朗橫州福慶村,一幅面積只有三百一十二呎的蚊型荒廢屋地推出拍賣,開價低見五十萬元。
另外黃開基拍賣行,明天合共有二十八項物業進行拍賣,涉及三項物業屬於農地,其中西貢海下路黃竹塱二萬二千多呎的農地,開拍價為二百六十萬元,另外兩幅元朗、坪州農地,開拍價分別為八百三十八萬及九百三十萬元。
與此同時,火炭碧霞花園亦有一籃子車位推出拍賣,此等一籃子車位共十六個,分成三批五至六個車位作拍賣,每批售價由九十八萬至一百一十萬元。
忠誠拍賣行亦於明天,同日推出十五項物業拍賣,元朗南坑村農地屬翻拍項目,開拍價亦調低十萬元至三百五十八萬元,減價幅度達二點七百分點。另外上水古洞天巒亦有減價翻拍的項目,有關天巒二期莫里茲大道單號屋,實用面積一千五百七十五呎,以公司轉讓形式連租約拍賣,物業於本月初開拍價為二千一百八十萬元,最新拍賣價下跌至二千一百六十萬元。
(蘋果)大埔風水盤 單月三蝕讓 比華利山別墅累輸千萬
座落大埔三門仔的比華利山別墅被視為「風水寶地」,琣a當年賣樓邀請多位著名風水師為樓盤造勢,推介樓盤風水有多好,包括「住戶必定越住越旺」﹔但風水之說,信則有,不信則無,事實是這個「風水盤」近期越蝕越精采,本月再連蝕三伙,共蝕近千萬。
琣a在2007年發售比華利山別墅時,宣傳攻勢浪接浪,除重金禮聘環球小姐為樓盤拍攝宣傳特輯外,還邀請多名風水師如李丞責及麥玲玲等介紹樓盤的風水優勢,麥玲玲當年稱住戶「必定越住越旺、發富發貴」﹔李丞責則指樓盤格局屬三水交滙,「可謂財源滾滾」。其後廣管局接獲多宗投訴,指賣樓廣告導人迷信。 惟這個風水豪宅,甚少聽聞業主賣樓有錢賺,近期更有「越蝕越旺」之勢,本月三宗買賣全「見紅」,累蝕逾945萬元,有指全屬內地客壯士斷臂。最新一宗為1期湖景道單號屋,建築約3,100方呎,實用約1,902方呎,有指原叫價2,400萬元,但放盤逾半年仍未賣出,近日終減至1,950萬元沽出。原業主2007年一手購入價約2,173萬元,賬面已蝕223萬元,連同釐印費及佣金等雜項開支,料損失逾330萬元。 據知,該內地客在港仍持有其他物業,包括2012年斥逾4,100萬元向信置購入九龍塘逸瓏一單位。比華利山別墅多蝕讓,原因是位置偏僻,實用率僅約六成。
淘大辣招戶蝕使費沽
另外,九龍灣淘大花園有「辣招盤」輸使費離場。香港置業陳偉宗稱,F座中層7室,建築482方呎,實用375方呎,業主見後市不明朗,故寧願付5%額外印花稅(SSD)離場,剛售380萬元,原業主於2012年10月購入價為348萬元,扣除SSD、釐印費及佣金等開支,料蝕約2萬元。 香港置業余柏指,荔枝角曼克頓山1座中層B室減價320萬元,至2,180萬元連車位易手,低市價約5%,賣方持貨七年賬面仍賺764萬元。中原張光耀稱,鰂魚涌太古城紫樺閣高層E室減價60萬元,至1,240萬元易手,實呎13,449元。
壹環現第一滴血
華置及市建局合作的灣仔壹環爆首宗二手蝕讓,消息指低層F室,實用面積318方呎,剛售610萬元,原業主疑為內地客,2012年3月以606.8萬元一手購入,賬面賺3.2萬元,未夠畀釐印費及佣金,實蝕約21萬元。 中原地產統計十大屋苑過去周末及日錄18宗成交,按周跌25%。
(蘋果)儲局料再減買債百億美元
美國聯儲局於周二及周三議息,由於包括耶倫在內的官員曾表示會繼續退市,市場預期周三儲局雖會公佈進一步減少買債100億美元,但不會有其他動作,聲明變動亦不大。此外,美國本周公佈的首季經濟增長及4月就業非農業就業報告,亦是焦點所在。 IHS Global Insight經濟師發表報告,預期本周的儲局會議將會相對平靜,儲局會將買債規模由現時的550億美元,減少至450億美元,但息率及前瞻指引不會有變。報告指,儲局對經濟前景展望的聲明值得關注,並認同儲局看法,指美國首季惡劣天氣的影響是暫時性。當地將於周三公佈首季國內生產總值(GDP)初值,彭博社估計增長1.2%,較前季的2.6%為低。
烏克蘭局勢續左右大市
當地將於周三公佈4月ADP職位變動,周四公佈4月Challenger裁員人數,周五公佈4月非農業新增職位及失業率,彭博社預測上月增加21萬個職位,失業率下跌0.1個百分點至6.6%。另亦會公佈3月個人消費開支、4月ISM製造業指數及3月工業定單,樓市方面則有3月待完成房屋銷售及2月CaseShiller樓價指數。 此外,烏克蘭局勢持續緊張,左右大市去向。分析指,避險情緒料為金價、日圓及瑞郎帶來支持,但料升勢有限。其中Linn Group分部主管Ira Epstein指,由於未知俄羅斯下一步行動,金價將會非常波動,但由於衝突擴展至烏克蘭以外的可能性偏低,因此金價升勢有限。 東方滙理外滙策略師Manuel Oliveri表示,避險情緒支持日圓走勢,但地緣政治對外滙影響有限,若風險減退,日圓或會被沽售。 |
虛偽的美國退市
*轉載自2014年02月13日的晴報 (按圖放大)
所謂風水輪流轉,改朝換代本是平常事,中國崛起已是必須要面對的現實,非常之合理的邏輯是:在地球資源沒有增加太多的現實下,中國將來取多了的資源,是否代表有一些國家會失去了?起碼,在貨幣的需求上以上看法是對的,當人民幣日益成為主要的國際貨幣下,人們對美元的需求及依賴也會隨之減少!
美國的量化貨幣表面能「肆虐」全球,卻其實同時面對世人對美元的失望和減持,這也是合理的改變,量化貨幣只成功地令相對較貧窮的國家製造了泡沫,相對實力較強的國家卻並不奏效,中國多年也進行宏觀調控(包括香港的樓市辣招),在熱錢湧入的同時變相地「堅壁清野」,令到人民低借貸,美國的量化貨幣只能縱深地影響了「弱國」!
正當大家準備進入馬年之際,美國再宣佈進行退市的新一步,即第二次每月再減少買債100億,確定了退市引來的衝擊,其實大家也知道美國入不敷出,世人並也沒有期望到美國經濟能夠重振雄風,只是不敢低估美國的財技破壞力,大家也懼怕美國會趁一時的經濟數據較佳乘勢退市帶來恐慌,令人們紛紛買美元避險,市場便逆轉,但奧巴馬宣佈希望增加最低工資,及要求商界在就業職位不大增長的時候,聘請失業超過半年的人,便暴露了美國用量化貨幣去搶劫各國的黃金時代已逐漸褪色,需要向自己的「肉身」去「打主意」了,無疑這兩措施可令經濟數據短期更佳,但也可能飲鴆止渴,增加工資也可能帶來增加成本和削減競爭力的後果,美國經濟復蘇背後其實充滿了隱憂。
所謂赤字減少可能只是節約支出的結果,而所謂失業率改善亦未必全然真實,剛由美加回來的親友和我說,美國最近流行「兩個人做一份工」,可見失業率的減少有機會是多了人「屈就」的結果,聽親友說美國樓市普遍仍然是以九成按揭為主,如果這個現象是真的話,美國又何來加息的本錢呢?很多數據也顯示了美國退市背後的虛偽,我認為大家都應該要看清楚,不要過份迷信美國的市場能耐,當然,也不可以低估美國的破壞能力。
雖然退市引起的衝擊令很多新興國家狼狽不堪,但中國包括香港卻仍然固若金湯,如果香港這幾年沒有樓市辣招的話,市民借貸會多很多!資產價格亦會在更高處!今天美國退市我們會如何?
其實梁振英上任特首後,已改變了地產霸權的壟斷!也總算重建了長遠穩定的房屋供應。也在物價及建築成本急升的國際大勢下,拉停了價格,甚至有了微調!我認為政府已盡了力,但市民似乎並不了解得來不易還想要求更多,還希望樓價可以大跌!
只是,前任政府荒廢多年的土地開發並不容易短時間解決,增加土地供應的效果明顯比物價上漲慢,小市民加人工也比建築成本上升慢,現在太多人『等』樓價跌,當未來樓價不能出現大跌時,不少本來現在還有能力置業的人到時也望門輕嘆,如此,社會財富分配依然將繼續惡化,我十分擔心,會否更多的白表人士會成為公屋輪候冊人士?香港會否進入過份依賴公屋的困境?
「買樓有風險!不買樓也有風險!」,只有量力而為沒有風險!
當然地,樓市辣招也應向前看優化以得到更佳的財富分配效果,在增加土地供應的效果未產生前,樓價仍存在上升壓力,因此更加需要善用二手市場的供應去分流需求,而二手市場價錢也令更多人負擔得起,且較少被建築成本上漲影響,當然香港的政治氣候無論政府做甚麼、做或不做也被受批評,若推出任何資助計劃也會引起抨擊,因此我建議只需要放寬換樓自住人士的按揭安排(現在太嚴謹令很多人不能換樓了),令市場更多樓盤及流動力,在市場出現增加放盤量後再對初次置業者放寬近年略收緊的九成按揭保險,如此在較低調的情形下令更多合適的人在未增加土地供應前得到置業的機會。
當然,以筆者的專營二手的地產代理身份,會否有因利益衝突而偏頗?讀者要想多一想,只是我已光明正大地披露了市場角色,更加坦蕩地我手寫我心了!
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虛偽的美國退市
*轉載自2014年02月13日的晴報 (按圖放大)
所謂風水輪流轉,改朝換代本是平常事,中國崛起已是必須要面對的現實,非常之合理的邏輯是:在地球資源沒有增加太多的現實下,中國將來取多了的資源,是否代表有一些國家會失去了?起碼,在貨幣的需求上以上看法是對的,當人民幣日益成為主要的國際貨幣下,人們對美元的需求及依賴也會隨之減少!
美國的量化貨幣表面能「肆虐」全球,卻其實同時面對世人對美元的失望和減持,這也是合理的改變,量化貨幣只成功地令相對較貧窮的國家製造了泡沫,相對實力較強的國家卻並不奏效,中國多年也進行宏觀調控(包括香港的樓市辣招),在熱錢湧入的同時變相地「堅壁清野」,令到人民低借貸,美國的量化貨幣只能縱深地影響了「弱國」!
正當大家準備進入馬年之際,美國再宣佈進行退市的新一步,即第二次每月再減少買債100億,確定了退市引來的衝擊,其實大家也知道美國入不敷出,世人並也沒有期望到美國經濟能夠重振雄風,只是不敢低估美國的財技破壞力,大家也懼怕美國會趁一時的經濟數據較佳乘勢退市帶來恐慌,令人們紛紛買美元避險,市場便逆轉,但奧巴馬宣佈希望增加最低工資,及要求商界在就業職位不大增長的時候,聘請失業超過半年的人,便暴露了美國用量化貨幣去搶劫各國的黃金時代已逐漸褪色,需要向自己的「肉身」去「打主意」了,無疑這兩措施可令經濟數據短期更佳,但也可能飲鴆止渴,增加工資也可能帶來增加成本和削減競爭力的後果,美國經濟復蘇背後其實充滿了隱憂。
所謂赤字減少可能只是節約支出的結果,而所謂失業率改善亦未必全然真實,剛由美加回來的親友和我說,美國最近流行「兩個人做一份工」,可見失業率的減少有機會是多了人「屈就」的結果,聽親友說美國樓市普遍仍然是以九成按揭為主,如果這個現象是真的話,美國又何來加息的本錢呢?很多數據也顯示了美國退市背後的虛偽,我認為大家都應該要看清楚,不要過份迷信美國的市場能耐,當然,也不可以低估美國的破壞能力。
雖然退市引起的衝擊令很多新興國家狼狽不堪,但中國包括香港卻仍然固若金湯,如果香港這幾年沒有樓市辣招的話,市民借貸會多很多!資產價格亦會在更高處!今天美國退市我們會如何?
其實梁振英上任特首後,已改變了地產霸權的壟斷!也總算重建了長遠穩定的房屋供應。也在物價及建築成本急升的國際大勢下,拉停了價格,甚至有了微調!我認為政府已盡了力,但市民似乎並不了解得來不易還想要求更多,還希望樓價可以大跌!
只是,前任政府荒廢多年的土地開發並不容易短時間解決,增加土地供應的效果明顯比物價上漲慢,小市民加人工也比建築成本上升慢,現在太多人『等』樓價跌,當未來樓價不能出現大跌時,不少本來現在還有能力置業的人到時也望門輕嘆,如此,社會財富分配依然將繼續惡化,我十分擔心,會否更多的白表人士會成為公屋輪候冊人士?香港會否進入過份依賴公屋的困境?
「買樓有風險!不買樓也有風險!」,只有量力而為沒有風險!
當然地,樓市辣招也應向前看優化以得到更佳的財富分配效果,在增加土地供應的效果未產生前,樓價仍存在上升壓力,因此更加需要善用二手市場的供應去分流需求,而二手市場價錢也令更多人負擔得起,且較少被建築成本上漲影響,當然香港的政治氣候無論政府做甚麼、做或不做也被受批評,若推出任何資助計劃也會引起抨擊,因此我建議只需要放寬換樓自住人士的按揭安排(現在太嚴謹令很多人不能換樓了),令市場更多樓盤及流動力,在市場出現增加放盤量後再對初次置業者放寬近年略收緊的九成按揭保險,如此在較低調的情形下令更多合適的人在未增加土地供應前得到置業的機會。
當然,以筆者的專營二手的地產代理身份,會否有因利益衝突而偏頗?讀者要想多一想,只是我已光明正大地披露了市場角色,更加坦蕩地我手寫我心了!
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八十後指點江山
*此文章於2013年10月15日刊登*
當我們一行中午到達 大風山 頂,卻是難得的風和日麗。大風山顧名思義,是普羅旺斯羅納河谷(Rhone Valley)入地中海三角洲的最高峰, 平時風力強勁。
“你如何看今後上證指數的走勢呀?”參加地中海都倫港(Toulon)附近行山團的竟然還有四位在普羅旺斯省會艾克斯(Aix en Provence)大學的中國學生。其中有一位差不多三十歲的英俊大個子,如果順利,明年就可以拿到博士學位。他的博士論文就寫上海和香港的股市。
“上證指數從二零零七年高位六千點跌到今天的兩千點左右,是國企在炒高指數之後追殺散戶的一個過程。 我估計這過程還沒有終止….。”聽他毫不經意的暢所欲言,就領會到他對於他的本行是多麼的瞭若指掌了。
“從華爾街金融風暴以來,國內的廣義貨幣發行量增長非常快速, 其中兩三年更以百分之二十到三十擴張。房地產不停的漲,而上證指數卻竟然斯人獨憔悴,不是太奇怪嗎?”其實我真的有點奇怪呢。
“大部分的老百姓股民都做了大閘蟹,作為股市主力軍的國企,依然在圈錢。沒有足夠的資金入市上證指數怎上升呢?”
我心中不禁一震。有許多經濟學家一直在提倡作為中國經濟轉型的模式,應通過啟動消費來拉動經濟增長。我一直就覺得他們對於中國經濟的脈搏有點盲人摸象的感覺。
“我很同意你的說法。在房地產繼續飛漲,股市市況不振的環境下,有錢的是政府, 老百姓的手上有些錢但是救命的錢。存錢買房子結婚,照顧家堛漲悀H… 。其實現在國內的物價很高,許多日常用品比法國還貴呢。舉個例子,光是買普通衣服國內就比較貴。中國經濟的增長將來依然是依靠投資來拉動,沒有改變的空間 …, 是嗎?”
“中央政府有足夠的外匯來支付固定資產的投資…。”
“哪你怎看中國的政改呀?有許多人在那媊W著,我估計他們會非常失望的。”所謂水到渠成,沒有水而挖渠,又有什麽用呢?
“近年來中國經濟快速增長,雖然貧富懸殊,沒有人想見到社會動盪,也沒有人希望推翻共產政權。”
“那你怎看中國政治的趨勢呢?難道既得利益階層無止無盡的利用他們手中的權勢為所欲為而不會引起社會老百姓心中的火山最終爆發出來?”
“我估計將來共產黨會分化成兩個黨,就是說左派和右派。”他自信的說。“我也是共產黨員。”
這位八十後的年輕人自認是共產黨員。再過一年他就是博士,博學多才,但相信中國很快再也找不到傳統的知識份子了。一肚子的墨水,但識時務者是俊傑才是八十後這一代的疾風勁草吧? |
今日新聞摘要 27.12.12
(東方)雙辣廢招 業主賠訂也狂賺
市場對住宅供應能否達標仍存疑,加上政府每次壓市後,樓價例必再升,令雙辣招徹底失效之餘,市場更湧現至少7宗重售個案,將軍澳維景灣畔有業主本月沽貨後,因有買家以更高價洽購,終在十日內賠訂以逾860萬元再售,較前賣貴50餘萬元,差額之高為出招後罕見。至於車位價格亦續升,大圍名城二手車位售約165萬元,料貴絕全區,約一個月升值30萬元。
消息稱,上述維景灣畔13座單位,建築面積983方呎,疑因早前市淡,月中曾售約800餘萬元,其後市況轉旺,業主感平賣單位,簽正約前再獲買家洽購,故決定賠訂,並於聖誕期間再以逾860萬元重售,呎價約8,770元,約十日內樓價升值50餘萬元。另將軍澳代理指出,自上周六起,區內錄至少30宗成交,當中用家較為積極。
驚樓價難跌 二手聖誕旺 事實上,政府每次出招後,因市場盤源減少,造就樓價再上,前年首次推出額外印花稅後約兩個月,市場錄約20宗取消交易重售個案,當時樓價升幅最高個案為天水圍嘉湖山莊中層戶,約一周重售賣貴約13.8萬元。而自今年十月推出買家印花稅後,市場錄得至少7宗重售個案,大部分均以高於舊價售出。
在聖誕檔期內,買家感樓價難跌,紛紛積極入市,令高價個案頻現。美聯黃錦瀚稱,沙田第一城自上周六至昨日為止,錄至少6宗二手成交,其中24座連天台戶,面積562方呎,以約477萬元轉售,呎價約8,488元,創同類新高。另外,代理指出,鴨脷洲海怡半島過去兩日錄至少兩宗成交,其中10座高層戶,售價近1,300萬元,呎價約1.18萬元。
名城車位賣165萬冠大圍 除住宅樓價上升外,部分車位求過於供的屋苑,車位做價升勢凌厲。市場消息稱,名城一個單號車位剛以約165萬元轉手,料售價屬大圍新高,約一個月升值約30萬元。
多家發展商亦計劃調升車位售價,消息稱,信置的奧運站維港灣過去兩日沽出6個一手車位,售價約100萬至105萬元,市傳明年售價將調升10%,到110萬至125萬元。
發展商下月加價賣車位 消息透露,截至昨日,新世界自十一月至今已速售465個車位,套現逾1.422億元,當中屯門偉景花園佔205個最多,牛池灣嘉峰臺亦售出62個,該屋苑現僅餘14個車位待售,售價35萬至38萬元,據了解,發展商將於下月起將每個車位加價5,000至10,000元。
(東方)住宅買賣首輸商舖及車位
近兩個月住宅交投急挫,反映出招後市況的十二月份買賣登記,本月截至廿一日,一、二手住宅註冊量錄2,649宗,反觀工商舖及車位等非住宅物業,註冊量達5,074宗,為首次出現住宅註冊量未及非住宅物業。
美聯指出,本月首廿一日一手樓及二手住宅註冊宗數共2,649宗,對比上月全月7,197宗相差63%,期內一手住宅註冊量更相差81%至199宗,而二手住宅註冊量亦較上月全月少約六成,暫錄2,450宗。
反觀同期車位表現突出,率先衝破3,000宗的紀錄關口,首廿一日錄3,535宗,加上工商舖物業,一併合計已錄5,074宗,註冊量較住宅為多,為九六年有紀錄以來首次。
雙辣招膺樓市新聞之首 另外,該行日前進行「今年十大樓市新聞」調查,成功收回137份問卷,其中十月下旬推出的雙辣招獲選為第一位。港人港地及推首批5,000個白表申請人免補地價購買二手居屋配額,分別名列第二、三位。
雙辣招推出後,發展商積極轉賣車位,令成交創新高,打入十大新聞。該公司執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興稱,因預期明年樓市繼續受政策影響,料二手註冊量未及今年,並十分波動;一手註冊量則料因發展商積極推盤而上升。樓價方面,政策仍需時消化,估計先跌後回升,全年料錄單位數字升幅。
(東方)住建部:限購不會鬆
中央致力調控內地樓市,早前已表明不會放鬆樓市調控,而住建部亦重申,明年將繼續推行商品房限購政策,更透露會研究擴大房產稅試點。
內地傳媒報道,國家統計局上月七十個大中城市房價變動資料,房價環比上升的城市數目由十月的三十五個增至五十三個,漲幅進一步擴大。
住建部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議上指出,近日部分城市有放鬆房產調控的迹象,房產市場回暖,但明年將堅定不移進行房地產市場調控措施,繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施,抑制投機及投資性的住房需求。他更透露,將會同財政部及國稅總局研究擴大房產稅試點相關事宜。
姜偉新續指,將編製及實施住房發展、建設規劃,並密切監測市場,強化監管等,更強調,若地方政府放鬆調控,令房價升幅過快,甚至會採取問責制。他表示,明年保障房將基本建成460萬套、新開工600萬套,並加快配套設施建設,達到配套設施與保障房工程同步規劃、建設及交付。
合肥搶先表態實施 另上周內地傳媒引述合肥市房產部門指,由於自限購令執行以來,該市的住房價格升幅明顯回落,調控效果良好,因此,若中央沒有新政策出台,合肥市的住房限購令明年將繼續執行,為內地首個表明繼續實施限購令的城市。
中國指數研究院稱,住建部的調控定調由以往的「支持居民合理購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求」,改變至「支持合理自住和改善性需求」,意味着改善性需求將為購房支持對象。
萬科五個月掃42地 不過,另一方面,內地房地產開發商則積極購地,其中龍頭萬科於第四季更加速「搶地」,最近共斥資14.2億元(人民幣•下同)投得通州兩塊地皮。萬科分別以7.8億元及6.4億元投得通州台湖京土整儲掛68號及69號兩地。此前,萬科已在成都、南寧及濟南等地積極「入貨」,據悉,於今年七月至十一月五個月內,萬科已拿地多達42塊,單是十一月購地12塊,斥資高達64億元。
有外資分析員相信,雖然明年房市調控續從嚴,但可見的是樓市已走出寒冬,而「地王」頻出亦引起決策層關注,國土部於本月十八日明確要求,各地要穩定住宅用地供應,促進良好市場預期,同時避免出現所謂「地王」誤導市場。
(蘋果)綠悠雅苑熱捧 派表逾7萬
將在明日正式接受合資格人士遞交認購申請表的青衣綠悠雅苑,房協指自上周五開放示範單位後,過去六日已有約3.3萬人次前往參觀,並派出約7.2萬份申請表格。 昨日是聖誕長假最後一天,參觀人數較之前略減,但市場估計全日也有約4000人次參觀。琣a及新世界發展的元朗尚悅,其樓價跟該盤同屬數百萬元,負責銷售尚悅的代理行,繼續派出專車和職員,在現場兜接綠悠雅苑的參觀者往尚悅售樓處。 綠悠雅苑共有988個由一房至三房單位,實用面積由421至696方呎,折後定價由245.9萬至515.2萬元不等,呎價由5658至7402元。明日至下月18日接受認購申請,中籤者明年4月可揀樓。
一手聖誕長假交投淡
中原地產分行經理林振邦指,青衣二手市場也受房協推盤影響,上周五至今錄逾10宗成交,售價主要介乎200萬至350萬元的細價樓,如日前錄兩宗成交的青華苑,其中D座高層7室,三房間隔,711方呎,以自由市場價317萬元易手,呎價4459元;美景花園8座中層A室兩房戶,532方呎,成交價273萬元,呎價5132元。買家均受到綠悠雅苑參觀氣氛影響,加快入市決定。 由於缺乏發展商在假期大搞宣傳,及沒有全新樓盤推出,一手市場在聖誕節前後共三日,成交平淡,與去年同期約25宗的銷情相若,表現較好是尚悅,其力推的兩房戶,售價低於500萬元,略高於綠悠雅苑兩房單位折後售價,對資金有限的置業者及上車客較易接受。 其他錄得零星成交的一手樓盤包括長沙灣一號.西九龍、大埔溋玥及沙田溱岸8號等。 信置過去兩日售出大角嘴維港灣六個車位,並指計劃明年加價一成,新售價將約110萬至115萬元。
(東方)琣a屯門項目 遭村民反對
在屯門藍地持有多幅土地的痚穧a產,其中位於福亨村路以南一個擬議的低密度住宅項目,受到區內多條鄉村村代表等反對。 該幅佔地約16.5萬方呎的地皮,琣a早前向城規會申請略修改發展內容,提供共115個單位。該會就有關申請收到約70份意見,項目雖獲部份區內居民或村民支持,但約有半數來自屯門新村、屯門藍地村及桃園圍村等村落代表、村民、個別區議員,以及祖墳所在地皮之內的梁氏家族等反對。
被指破壞風水
有村代表認為,發展項目有機會破壞村落風水;福亨村路的交通也已夠繁忙,發展會加重區內交通負荷;且人口增加,又或會對區內治安造成影響。個別代表則建議城規會要待周遭交通基建改善後,才考慮其申請。至於梁氏家族指發展影響其祖墳風水,發展商亦未跟他們聯絡過。 琣a今次建議,該項目將興建13幢包括普通分層住宅、花園單位及複式單位的住宅大廈,共114個單位,以及一幢獨立屋。物業樓高2至6層,住宅樓面約8.6萬方呎;另地盤會興建村公所及一幢商用物業。
(蘋果)二手速遞 新界 天盛苑綠表呎價2666
祥益黃肇雯表示,天水圍居屋天盛苑B座高層3室,802方呎,連部份傢俬電器,獲區內上車客以213.8萬元(居二市場價)購入作自住,呎價2666元,屬市場價成交。原業主於2000年2月以106.8萬元購入。 |
新屯門中心原業主放盤不足1個月 即獲區內換樓客承接
| 圖中為新屯門中心高層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產營業經理黃慶德表示,新屯門中心屬區內較便宜的私人屋苑,加上單位實用率高,而且更可以飼養寵物,因此一直吸引了不少外區及區內客前往置業。而日前上述屋苑便錄得一宗區內換樓客成交個案,是次該單位原業主放盤不足1個月,即獲區內換樓客承接,該單位原業主由一手樓持貨至今。
黃氏稱,上述所錄成交單位為6座高層B室,建築面積555呎,實用面積462呎,兩房兩廳,日前獲一名區內換樓客垂青,該名買家鍾情該單位風水好,加上景觀開揚,價錢合理,而且單位更附設企理裝修,遂便決定以203.5萬購入上址作自住之用,平均呎價3667元,若以實用面積計算呎價為4405元,成交價稍低於市場價。
*以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎 (資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
剖析奧巴馬專輯 (27) (完結篇)
作者用「憤怒的表現是反作用的」( ‘Showing anger was counterproductive…’ ) 來形容奧巴馬如何以此來告誡自己,避免與麥凱恩針鋒相對時表現出失儀的喊叫或小家子氣地中斷別人的話語。
作者語重深長地寫道,從奧巴馬採取小心翼翼的辯論準備態度中,商界領袖應該吸取其所引伸出的二個信息。
最明顯又最首要的信息莫過於道德價值觀的漏洞,因為這是最為「殘酷無情」地在計量著你所有表現。商業歷史充斥著慘敗無不因為大家一心只想到要脫困!作者以美國汽車業三巨頭在眾議院聽證會中,全力「挺保」汽車業失敗的事例,說明了「失道寡助」的毀滅性。
等二個信息是貫徹在奧巴馬的辯論功夫當中。只有充份的準備和不懈的練習才是是最歸根結底的核心力量!
有些領導人「不學無術」的心態很多時往往是釀成事業失敗的關鍵,嚴格來說,這都是些「不勞而獲」的心魔在作祟。我認識之中有位老板,鎮日裡只曉得花錢請風水師來來回回地擺擺風水。最難能可笑的甚至他在自己的寫字^腳下放了一缸黑摩利魚。以為僅憑一缸小小的熱帶魚便可以驅邪擋煞財源滾來,卻看不到十多年來業績每況愈下的癥結不在於風水(已擺了十多年),而只在於自己「不學無術」的倖存心態!如果辦業務能夠這麼簡單的話,相信企業家們也用不著要這要那萬般辛勞的了!這剛好是跟上面第二個信息的內容不謀而合而背道而馳!
在第二個信息方面,作者意猶未盡的說:「職員培訓及發展計劃雖則耗費和需時,然而這便是企業的股息和紅利由來!」其商業見地果真一針見血!
作者更介紹了通用電氣(其前CEO 乃企管傳奇Jack Welsh)及摩托羅拉的事例,通過成本不菲的職員發展計劃,成功地締造了他們卓有瑕爾的深層管理團隊。還有一家售賣餐廚用品的企業(The Container Store),竟然在每位新人身上花上長達241小時(即超逾6個星期)的培訓!不過,這種投資的回報確實是相當可觀的,對比同行來說,這家企業要多賺3.2倍錢而且連續8年內高據「富豪100L(Fortune 100)」榜內!
如果不是奧巴馬透過不懈的演練,大選結果很可能是另一回事!作者深刻地指出,縱使奧巴馬能認識到改變一些既有習慣對他有利,然而恐怕也得要有自信和決心才能達標。
作者最後在全書中的最後段落裡嘆喟,2007年中還大概沒有多少人聽過奧巴馬這個名字,然而就是僅憑這6個字母的‘CHANGE’ 及身體力行而成為了自由世界的新領袖。奧巴馬這種改變本質的秀麗之處,在於他能有效地重申變革的價值,使之再度成為了生命的本義!迎來的是百般的擁戴卻絕非是恐慌。
最後,作者在這裡寫到,現在就要拋棄墨守繩規,以果敢、信心及現實主義的精神來讓我們去擁抱變革吧!
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今日新聞摘要 29.10.11
(東方)12財團決戰南灣道地皮
市場估計上限樓面呎價可高達4.9萬元,有機會問鼎政府賣地新高呎價的港島南灣道近35號迷你豪宅地,昨日截標反應非常理想,共接獲12份標書,為今年政府推出招標住宅用地中入標數量最多,入標財團包括英皇國際、大昌集團、嘉華國際、菱電發展及耀才證券等均有參與入標,有財團指出,該地皮規模細,「用家」奪標呼聲較高。
昨入標反應踴躍的南灣道近35號地皮,吸引多達12個財團遞標書,其中英皇國際執行董事張炳強稱,南灣道地皮罕有,故吸引財團競逐,集團實地視察過地盤,料可建2幢洋房。
建築費料每呎2萬元 張炳強續稱,上址的墓地已經清除,惟墓地的形狀仍清晰可見,不過對地皮發展不構成問題,反而是該地在地基、地盤平整,以及範圍內的斜坡修葺存有較大發展變數,故料建築費可能高達每方呎約2萬元,故預期地皮由用家奪標呼聲較高。
近年鮮有參與政府投資的菱電發展,該公司代表入標時稱,集團認為地皮有潛質,故獨資競投。另大昌集團執行董事李永修說,集團主力發展優質項目,是次獨資入標競投南灣道地皮,料上址可建3至4幢洋房。至於範圍內的墓地,李氏稱,堶惜w經沒有骸骨,不擔心日後引發訴訟。
嘉華國際總經理(香港地產發展)尹紫薇稱,南灣為傳統豪宅區,而地皮景觀好,惟現階段暫未決定如何發展。早前表示對南灣道地皮有興趣的第一集團及宏安地產均沒有入標。
信置:規模細 未入標 信置主席黃志祥亦稱,集團未有入標南灣道地皮,主要認為該地皮規模較細,比較適合私人使用,他個人亦已有合適居所,但他強調地皮無論位置及風景均一流。
另外,新地、新世界、富豪酒店、中國海外及金朝陽均表示沒有入標。長實、會德豐及香港興業則截稿時仍未有回應有否入標。
資料顯示,南灣道地皮估值介乎3.89億至6.38億元,每方呎樓面地價約3萬至逾4.9萬元。二手豪宅方面,中原林少禮稱,港島南貝沙灣4期5座高層B室售4,600萬元,呎價18,868元,四年升值約24%。另註冊處資料,西環高逸華軒一個低層A室連雙車位,本月下旬以7,200萬元登記易手。
(東方)元朗、天水圍 蝶翠峰入場費元朗最低
元朗是新界西北區主要供應四房單位的地區,較平可選偏離港鐵站的屋苑,中原分行經理王學勤表示,要價廉物美的可揀距元朗站5分鐘車程的十八鄉路原築,是區內新進屋苑,入伙只有兩年,備頂級會所,最平的四房為1座1,060方呎,叫價490萬元,曾減30萬元,望怡人山景;往港鐵站相若車程的大棠路蝶翠峰亦有四房選擇,首選18座1,053方呎,叫價400萬元,曾減50萬元,全元朗最平。至於近元朗港鐵站的屋苑樓價相對較高,如新元朗中心唯一四房放盤,5座1,018方呎單位叫價600萬元。
虃z豪園叫價硬淨 與深圳一海之隔的天水圍亦有四房選擇,最平要數輕鐵天秀站的慧景軒,入伙4年,祥益分行主管謝利官表示,四房最平為1,151方呎單位,叫價370萬元,區內最平。至於天水圍最新屋苑虃z豪園,備有24小時動感會所,樓價高一截,四房叫價更硬淨,入場費510萬元。
(蘋果)主題故事:兇宅
買樓最忌買凶宅,一來銀行估價不足,甚至不提供按揭,二來是心理影響,儘管是單位樓上樓下、隔籬左右都最好避之則吉。 惟目前地監局未有為「凶宅」二字下法律定義,雖然不少「有品」的地產代理會自律通知買家,但如果你不問,追究起上來,責任在自己身上,想取消交易亦可能無法討回定金,所以買樓前,最好問清楚:「單位有冇死過人?」
世紀 21日昇地產代理有限公司執行董事黃文龍表示,在現時的監管地產代理條例內,物業是否「凶宅」並未列明是必須提供的資料。不過,地產代理均有其操守,普遍會自律地向買家披露物業曾否發生兇案、自殺等。他教路,買家在簽訂任何協議前要向代理或賣家問得一清二楚,如「單位有冇死過人?自殺?兇案?」這樣代理是有責任如實回答,切忌問含糊不清問題,如「有冇污糟洁H」
先諮詢代理街坊 黃文龍又指,買家還可以查冊翻查紀錄,看看是否有業權人身故,不過,在單位內自然去世,代理行內不會將之定性為「凶宅」。而且,假如單位發生租客自殺等事件,由於不是業權人,故查冊可能會無這些紀錄。 建議買家買入單位前,諮詢其他地產代理、大廈管理員,甚至是街坊住客。
網上估價露端倪 此外,亦可以在各大銀行的網上估價找得一點端倪,因為部份曾發生命案的單位,以及同層所有單位,網上都不會提供估價,只會列出「估價不適用」的字眼,部份銀行網站甚至會將有關樓層完全剔除。另外,網上亦有很多「凶宅」網頁,雖為非官方,但可供參考。 過去曾有買家因被誤導買入凶宅,向法庭申訴後成功獲償的案例。該名買家透過地產代理,購買又一村花園某單位,已問過代理曾否發生兇案,該名代理卻沒有向賣家查證,口快快回覆單位內沒有發生過命案或慘劇。及後,買家發現單位曾發生小童墮樓事故,遂入稟高院要求撤銷交易及追討損失。其後買家因踢契失敗而撻定,但法官同時裁定地產經紀失職,因此買家毋須向代理公司支付佣金,代理公司更要賠償買家損失的定金。
經典例子:康怡烹夫案牽連全幢樓價 凶宅對樓價的殺傷力,較任何海嘯、風暴都要有過之而無不及,命案越轟動,殺傷力越強,而且影響可以持久不散。就以每次提到凶宅都必然聯想起的o魚涌康怡花園分屍烹夫命案為例,事件於 1988年發生,該單位於 90年以後未曾轉手,據區內資深地產代理表示,多年前曾聽聞該單位以低於市價 3成放售,但一直乏人問津,估計現時單位以低於市價 5成放售,亦未必有客路,因為該命案實在太過深入人心,連帶同層、樓上樓下,甚至全幢大廈樓價都受牽連。 康怡花園這個超級凶宅之所以經典,可從部份銀行的網上估價證明,不僅該單位及同層的估價為「不適用」,連帶樓上及樓下一層的所有單位,網上估價都會出現「不適用」的字眼。代理表示,這個分屍烹夫單位同層的樓價,長期較市價低約 15%,而樓上一層及樓下一層的單位,都要比市價低約 10%,而市場上的不成文共識更指出,該座全幢樓價普遍較其他座別為低,因為屋苑規模大、放盤多,一般知情買家都會避免選擇該座單位,久而久之就出現全幢物業市價較低的情況。 上述極端情況通常只出現在一些堪稱「十大奇案」的案發單位,一般曾經發生命案的凶宅,樓價通常較市場低 20至 30%,而與之同層的單位樓價,一般較市價低約 8至 10%,而樓上及樓下一層的樓價,亦會稍低 5至 8%,其餘樓層的影響性相對較低。 值得一提的是,跳樓命案的事發單位,以及死者伏屍的下層單位,樓價同受影響,尤其一些附連入契平台的單位,因為有人死在平台上,該單位亦會被視作凶宅,樓價即降 20至 30%。
專業意見─堪輿學家:要拜四角兼灑淨 若果百無禁忌,因為凶宅樓價筍租金平而入市,自然心安理得;但如果不慎購入凶宅而又無法取消交易,大可請教堪輿學家,試試化解家宅怨氣,求個安心。不過,事先聲明,神鬼之說,信則有不信則無,不同意見大家宜以平常心看待為上。 堪輿學家馬君程表示,凶宅陰氣重,煞氣大,入住前宜先拜四角,等於向單位內的陰靈提出和解;跟荈i行「灑淨」儀式,用柚葉、柏葉或黃皮葉煲水後灑向不同角落,然後抹拭牆壁。如果住戶是佛教徒,在灑水時可以念誦佛經,尤可稱念「南無地藏王菩薩」,因其管理地獄道與餓鬼道,藉以表示幫助亡魂超渡。 馬君程續稱,凶宅陰氣重,故單位的色調應選光鮮淺明為主調,以免陰上加陰,建議擺放長明燈以增強陽氣。若屋大人少,陰氣亦會加重,建議飼養寵物,如金魚、貓、狗等。此外,屋內可擺放吉祥物,如代表祥和的龜和麒麟均可化怨氣。至於倘若鄰近單位是凶宅,因凶宅煞氣會擴散,故亦會受間接影響,住戶可沿用上述方法趨吉避凶。 此外,堪輿學家楊天命指出,凶宅並非人人住得起,若非命硬,本身從事煞氣重之職業,如屠夫、醫生、律師、警察等,最好搬離,否則輕則頭暈身窗A重則招致血光之災,殺身之禍。
另類個案:屯門市廣場凶上凶夠經典 屯門市廣場 2座某單位,早於 02年曾發生割脈及吊頸雙料自殺案,同一個單位於 06年則發生燒炭自殺案,可謂「凶上凶」的經典凶宅。單位現時由著名凶宅投資者持有,同時放售及放租,分別叫價 150萬元及叫租 5000元,較同類單位市價 200萬元及市值租金 6500元,分別低 25%及 23%。 單位面積 432方呎,屬眼鏡房間隔,客廳向東南,眺望平台遠景,睡房望附近錦華花園及時代廣場樓景,整體感覺十分開揚光猛。戶主早前將單位略為翻新,牆身髹油,更換窗簾,地磚整潔,廚廁未有徹底翻新,但保養尚可。 翻查紀錄得知,該單位的歷年成交如下: 89年 32.83萬元、 94年 103.8萬元、 98年 160萬元、 07年 53萬元、 08年 88萬元、 10年 106.3萬元。自有命案發生後,樓價長期偏低,可見凶宅的無形威力。 祥益地產屯門市廣場分行經理袁思賢表示, 10月截至 21日,屯門市廣場約錄得 8宗成交,平均呎價 4000餘元,較低價成交為 3座低層 F室, 548方呎,成交價 208萬元,呎價 3796元,同座中層 G室, 492方呎,則以 223.8萬元易手,呎價 4549元,為近期理想造價。現時屋苑約有 210個放盤,入場之選為 8座 425方呎連租約戶,叫價 178萬元,呎價 4188元。現時屋苑一般平價盤,市價約 190萬元有交易。
成交個案:荃灣中心低市價六成賣 凶宅價格較市價低,租金回報率吸引,其中曾發生六屍命案的荃灣中心 17座低層單位,今年 5月由專門投資凶宅的陳應佳透過拍賣行以 118.5萬元投得,較市價低逾 6成,及後以 5500元租予基督徒,租賃回報率達 5.6厘。 有代理指出,與凶宅同層、樓上或樓下的單位亦會比市價低,例如沙田第一城 48座一個單位,因與凶宅單位同層,最近以 210萬元成交,呎價 5100餘元,較市價低 1成。該名代理指出,凶宅放盤少,要促成亦要講運氣,目前沙田第一城有凶宅放售,為 2座某單位,業主於兩年前以 120萬元買入,及後獲承租,每月租金 5300元,回報率 5.3厘,現叫價 200萬元,較市價低 15%。 雖然凶宅較市價低水,但並非輕易成交或承租,例如九龍灣德福花園 C座低層單位,曾於 98年發生五屍命案,五名女子誤信風水師,飲用含有山埃符水死亡,該單位業主自今年 6月起連租約放盤,叫價 220萬元,較市價低 6成,惟至今仍乏人問津。
(蘋果)精要 嘉湖山莊獲「即睇即買」
祥益謝利官表示,天水圍嘉湖山莊美湖居 1座中層 G室, 710方呎, 3房間隔,向南,景觀開揚,間隔實用,更附企理裝修,獲區內客垂青,決定「即睇即買」,以 221萬購入作自住,呎價 3113元,屬市價成交。
(蘋果)精要 富健花園凶宅售出
祥益黃慶德表示,屯門富健花園 11座低層 K室, 506方呎,獲區外換樓客以 110萬元(自由市場價)購入作自住,呎價 2174元,低市價約二成半。單位為凶宅,但因價格吸引,買家亦百無禁忌,睇樓後即時拍板入市。
(成報)涉及1653宗 多為九成按揭 負資產狂增33倍 香港金融管理局昨日宣布,負資產住宅按揭貸款宗數於2011年第三季大幅飆升,達到1,653宗,較第二季(48宗)激增33.4倍,絕大部分是一些按揭比率達到90%或以上之貸款。此間市場人士認為,隨蚖顳璊鄞_下挫,惹人憂慮負資產個案只增不減,最終為香港埋下又一枚「炸彈」。
根據金管局公布,在2011年第3季,負資產住宅按揭貸款宗數由2011年第2季的48宗,增加至1,653宗。絕大部分的負資產個案涉及一些按揭成數達九成或以上的貸款,其中包括銀行職員的住屋按揭貸款和參與按揭保險計劃的貸款。
9月底負資產涉額41億
負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2011年6月底的5,800萬元,增加至2011年9月底的41.48億港元,佔未償還按揭貸款總額的0.5%。負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額由2011年6月底的1,800萬元,增加至1.65億元。
銀行自從2011年第1季起,並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。
數字又顯示,9月份新取用按揭貸款額較8月份減少6.4%,至138億港元。9月份新申請貸款較8月份減少4.8%,至9,218宗。數字反映住宅物業成交量的整體下降。
在9月份的新批按揭貸款中,以最優惠利率作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例,由8月份的42.1%升至9月份的51.3%。其中,大部分定於2.25厘以下的水平。以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例,在9月份相應下降至46.2%,主要反映銀行調高以銀行同業拆息作為定價參考的按揭息率。
專家:負資產個案或急升
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,今年政府多次出招,如積極增加土地供應、收緊按揭成數等,加上本港銀行又連番調高按揭利率,另環球股市波動等影響下,令樓價由高位回落,導致負資產問題再現。
劉嘉輝說,假若未來樓價大跌的話,負資產個案亦會大幅急升,影響樓市穩定之餘,甚至會打擊本港經濟。
中原:樓價或止跌回升
另外,根據中原地產公布,周五公布的CCL報98.16點,上周為98.52點。大型屋苑領先指數CCL Mass按周下滑0.44%。中原地產研究部估計,樓價即將止跌,並繼續在高位徘徊。
中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,CCL及CCL Mass連跌三周,最新指數分別為22周和23周以來新低。至於10月12日施政報告宣布復建居屋,以及10月27日歐債危機舒緩與港股回升對樓價的影響,有待下星期公布的CCL才開始反映,預料刺激樓價止跌回穩。
(成報)黃志祥:料港樓市穩升
歐洲主權債務危機似有轉機,不單即時刺激環球股市,本港樓市氣氛亦明顯出現改善。信和置業主席黃志祥引述分析師意見,指出若歐盟各國領袖能就是次危機達成協議,預料本港樓價可錄得10%至15%升幅。他又表示是支持政府復建居屋,惟距離新居屋推出尚有一段時間,相信本港樓市會穩中有升。
被問及近期本港發展商是否較積極推出新盤時,黃志祥並無正面作回應,只表示新近開售的新盤「逸瓏」,在取得預售樓花同意書後一段時間才推出市場。至於該樓盤在買價上是否太進取,則指出公司是以開心價開盤,並指出公司一直是希望達到與業主及代理三贏局面。他又透露位於大埔白石角項目已取得預售樓花同意書,將與其他合作的發展商包括南豐、嘉華國際及永泰地產開會後,再決定開售時間。
對於近期發展商在買地上態度較以往審慎,黃志祥指出發展商亦有留意政府政策及未來推地情況,因此他預期未來發展商會對合適的土地較積極。他亦表示信和日後會更積極賣樓及參與賣地。
黃志祥亦指出,現時信和並無集資需要,又表示近期新推出的樓盤銷售理想。其中由該公司佔35%權益的項目「深灣9號」,已合共售出223伙,套現75億元,以信和持有35%權益計算,信和可套現26億元。「逸瓏」則已售出46伙,套現15億元。
特首在今次施政報告提出復建居屋,黃志祥表示是支持有關建議,又指出新居屋需數年後才向市場推出,因此預期本港樓價可穩中有升。他又認為政府計劃將九龍東發展成為第二個核心商業區是理想規劃。
在談及內地發展時,黃志祥指出中央政府對樓市推出連串調控措施後,現時內地地價已較兩至三年前相宜,認為是適合發展商增加土地。他又指出信和會在內地不同城市留意項目。
此外黃志祥指出,信和現時在新加坡擁有富麗敦酒店及富麗敦海灣酒店等項目,並指出現時新加坡經濟發展迅速,家族私人公司亦有在當地作出投資。若有合適項目,不排除與家族公司組成聯營公司發展。
(星島)新 盤 頻 報 捷 掀 動 推 售 熱
市場上新盤輪流推出,繼信和九龍塘逸瓏後,新地將軍澳天晉將於今日正式開售,發展商稱,即日起將有逾百組內地客來港參觀示範單位。市場消息指,項目昨日再錄三宗預留。另外,同區長實領凱已售超過九百伙,發展商將今年銷售目標增加至一千伙;另有指,信和等合作發展的大埔白石角天賦海灣可望於下周接力登場。
新地代理助理總經理陳漢麟稱,旗下天晉銷售工作已進入最後直路,項目將於今日開放示範單位,並於今午二時正式開售,登記人數仍持續增加。發展商曾於周四表示,連同天池屋等特色戶在內,至今已有逾五百四十宗登記個案。而市場消息則指出,該盤連日來均錄得買家預留,昨日則至少錄得三伙預留個案。 陳漢麟續稱,首張價單內的一伙天池屋已接獲十個登記,當中包括有中港商人。
上述單位設於三座四十八樓A室,面積二千五百六十六呎,為五房雙套設計,連兩個車位,定價高達五千一百二十萬元,平均呎價二萬元,若落實售出將創區內新高呎價。
他又指出,早前集團在深圳、廣州及上海三地為天晉舉行路演,市場反應理想,合共有二萬人參觀及登記,發展商將會安排部分買家來港參觀示範單位或揀樓,至今已有超過一百組內地準買家預約睇樓,並會於今日起陸續來港;另亦有部分內地客將會自行來港買樓。陳氏又指,為方便內地客了解天晉資料,即日起將會重新開放位於深圳褔田的天晉展覽館。
另一邊廂,長實地產投資董事黃思聰表示,領凱開售至今僅一個月,目前累沽已超過九百伙,即供平均呎價五千七百多元,故將今年內的銷售目標,增加至一千伙水平,又坦言有關目標,已屬透支來年的推盤量。
他再稱,日前以「一口價」四百三十多萬元,推售三十六伙,位於十座左翼A室的三房戶,當天單日內已賣出十伙。銷情再度加快,而且多屬「散客」,反映市場上有意選購四百萬至五百萬元物業的買家較多。而該批十座左翼A室餘下二十多個單位,預料可在本周末沽清。又指不會急於將該盤售罄,因可能要配合系內大圍盛世的推盤計畫。
黃氏再表示,由於同區另一個大型新盤開售在即,令將軍澳區同時有兩個大型樓盤發售,是近年少有,估計今、明兩天睇樓量會急升,而且買家會將兩個樓盤比較才入市。他預期,本周末樓市成交將會以一手新盤作主導,而市場氣氛亦有望轉旺。領凱未來會否加價,亦會因應周末市況而定。
另外,該盤有一個特色單位提供,面積逾二千方呎,黃思聰指,至今已經有逾二十組準買家積極洽購,出價理想,準買家包括內地客,亦有日出康城的業主洽購,不過由於同區另一大盤天晉開售在即,領凱的特色戶會視乎天晉的特色戶銷情,再定出推售策略。
市場消息指,雖然信和仍然積極推售旗下九龍塘逸瓏,但另一邊廂,信和、嘉華、南豐、永泰合作發展的天賦海灣,將會於短期內接力登場,項目之示範單位經已完工,最快可於下周率先開於予代理參觀,估計該盤可於下月初推出市場。天賦海灣一期合共提供四百八十二個單位,當中包括四百七十五個低密度單位及七座洋房,估計分層單位意向呎價將達一萬五千元,而面積約四千至五千方呎的洋房,意向呎價則約三萬元,每座入場費逾一億二千萬元。
(星島)新 樓 開 售 帶 動 預 約 睇 樓 量 回 升
歐美經濟回穩及港股跟隨造好,加上發展商群起推出新盤,帶動樓市氣氛回暖,刺激市民睇樓意欲。本周末各大型屋苑預約睇樓量升幅徘徊一成,不過,業主普遍心態強硬,不願減價,買賣雙方拉鋸,令成交量呈膠荂C
受惠於「起動九龍東」消息,本周末懂漯廑擗恅R港城預約睇樓量分別錄得約九十五組及一百五十組,較上周升約一成三及一成一。美聯分行助理區域經理吳紹輝表示,東九龍區樓市被市場看高一芋A吸引不少來自外區的準買家預約睇樓。
紅磡黃埔花園本周末預約睇樓量輕微回落一成,錄一百八十組睇樓客。中原助理分區營業經理王子健表示,近日區內買家加快入市步伐,交投量回升,間接令盤源減少,現時放盤量回落至四百八十個。
o魚涌太古城預約睇樓量約一百六十組,升幅約一成。港置高級營業經理何顯德表示,該屋苑叫價及交技量變化不大,反映《施政報告》對該屋苑影響輕微。另外,新樓開售帶起二手睇樓氣氛,而一手價錢不菲,影響部分買家轉投傳統藍籌屋苑,故睇樓量增多。
天水圍嘉湖山莊預約睇樓量錄一百二十組,保持平穩。利嘉閣經理文家輝表示,市場大致回到正軌,業主對後市樂觀,欲有一定賺幅才離場,故不輕易大減沽貨。現時業主普遍減價百分之三至五,惟未到買家預期目標,故呈拉鋸局面。 |
任性黃金
*此文章於2011年10月03日刊登*
颶風納沙雖然距離香港西南三百七十掠過,風力強勁,天文臺星期四一早懸掛了八號風球。香港島路面已是一片狼藉,不過,既然已經說好到四季酒店六樓的法餐廳Caprice吃午飯,當然是風雨不改。Caprice,果然襯托出充滿了法蘭西這輕浮民族的味道,Caprice者,女人之任性是也。其實“任性”這玩意,也不是法國女性的專用品。我所瞭解的中國女人,任性多有過之而無不及。不要說膾炙人口的義大利歌劇“弄臣(Rigoletto)”裡的,許多人也可能會哼幾句的La Donna e mobile (女人善變)的旋律:義大利女人也一樣。
Caprice“任性”法國餐廳俯視維多利亞港海面。颶風納沙帶來的灰黑色的飛奔而來的雲與雨,曠如千軍萬馬奔騰在眼前,是難得的視覺享受。 更不要說侍者端來香港唯一的美芝蓮三星級西餐廳做的烤和牛側腩(Wagyu Beef Flank)。和我共餐的朋友主管一對沖基金,本來說午飯不喝紅酒,見我叫了一杯勃艮第(Burgundy)散酒來送頭盤鴨胸鵝肝醬,還是受不了引誘,也要了一杯。
•我們還是有福氣的人。今天國金的商鋪差不多都關門休假,商場遊客屈指可數。我倆可以好好享受餐廳特別的招呼。 •我公司的人一早都來上班了。今年夏天度假也度的不爽快。入夏以來金融市場動盪,其實年初以來賺錢就不容易,許多朋友還在努力從虧本中解放出來。哎,黃金差不多跌了百分之二十你怎看它走勢呀? •說炒,你知道我是逆行思維(Contrarian)的人。買黃金就是“投機”,那好像有人鼓吹黃金是真正的“金錢”?只有鬼才相信。上次我說黃金價格升到每盎司一千九美金,至少是個暫時的頂,在可能馬上就開始的調整中會先試千七美金,甚至會跌到每盎司千五美金。 •昨天不是最低跌到千五美金了?依你說現價一千六美金可以入場了? •要看你心目中是短炒,還是比較長期的持有…。 •甚炤N思? •自從這世紀初黃金價格從一盎司二百五十多美金上升以來的黃金牛市已經差不多有十年光景。二零零八年黃金價格從一盎司一千美金大跌百分之三十, 之後QE屢次出擊,在大量資金湧入黃金市場的情況下, 不到三年時間黃金價格被炒到一盎司一千九百美金,竟然沒有過一次像樣的調整…。貨幣氾濫之過。 •沒有了預期的貨幣氾濫,今年秋天也發生好像金融風暴類似的大震盪…。 •二零零八年的黃金大跌市如果在今秋重演的話,黃金價格也有機會掉百分之三十,也就是說跌到一盎司一千三百美金,如果也歷時九個月的話…。 •是不是既然現今沒有新的QE,或任何推動黃金價格上升的大動力,黃金遲遲晚來的調整是否剛開始,倒不如讓黃金走完大調整的路之後才作打算? •你沒有見到最近“Dr.Copper (黃銅)”價格急劇下跌?如果你相信黃銅價格是經濟的晴雨錶的話,如果覺得黃金是“真正的金錢”是句鬼話的話,而全世界經濟不景氣正在蔓延,黃金很可能滯後黃銅,跌到一盎司一千三百美金甚至更低。
不論股票,大宗商品,也包括房地產,一切資產價格的上升,都是央行的寬鬆貨幣政策所驅動。量升則價增。今天全世界好像都處於一個信貸大週期的最高峰後期,現在開始也包括了中國。可能黃金是人們幻想裡最終的一根稻草吧?
黃金,別這麼任性!你可別像善變的女人,好像“弄臣”歌劇中歌詞寫的“誘惑藏於溫柔之中”,把愛你的人瞬眼間弄得血本無歸,“魂斷藍橋”。 |
登大風山而小天下
*此文章於2011年1月8日刊登*
如果十三世紀的教皇約翰二十二世在今天的“教皇新堡(Chateauneuf du Pape)”這小村莊建一座古堡作為夏宮,可不要會錯意以為教皇新堡村是一座高山。教皇新堡祇不過是處於羅納河(Rhone River)和杜倫河(Durand River)交匯處的愛維濃(Avignon)教皇城平原附近,羅納河左岸邊的一個小山坡。教皇的夏宮古堡就建在小山坡頂,俯視羅納河。喜愛紅酒的教皇約翰二十二世在中世紀已經慧眼識英雄,在這塊風水寶地開始種植葡萄。說也奇怪,南羅納河谷的紅酒一直都是以散裝的形式,賣給勃艮第(Burgundy)或波爾多(Bordeaux)的紅酒商人,一直到世界大戰兩戰間,才開始逐漸脫離依賴外地酒商,開始建立自己的銷售管道。這也解釋了何以羅納河谷紅酒在國際的知名度遠遠不及勃艮第或波爾多紅酒吧?
從教皇新堡的破爛牆垣向西遙望是婉婷的羅納河,在陽光下閃閃發光,無聲的奔向地中海。轉頭東望,是高達兩千米高的大風山(Mont Ventoux),它光禿禿金黃色的山頂,正在羅納河谷的勁風中發出無比的傲氣。大風山山腳有臥龍山(Dentelles de Montmirail),山頂酷似沉睡的龍背,真是山不在高,有龍則靈。羅納河谷東部屬阿爾卑斯山山脈,離羅納河東走不到一百公里,就進入阿爾卑斯山山脈,群山拔地而起。
大風山祇距離愛維濃教皇城三十公里之遙,但沒有馬上和阿爾卑斯山山脈群山連接,好像獨自從平原拔地而起,是普羅旺斯平原第一高峰。中國東嶽泰山,海拔也是兩千米,不算是高山,但是山東平原唯一高山,可遙望海洋而得到秦始皇的青睞,親臨泰山封禪。中國歷史,自三皇五帝以來,就有“登封報天,降禪除地”之說。秦皇之獨宗泰山,可能是他晚年要到東海求不死之藥的關係吧?中國有登泰山而有小天下之說,登普羅旺斯的大風山,何嘗沒有同樣的感覺?
秦始皇之登泰山是祭天,小天下是正常不過的事。中國古代自視為天之子,與天地同等高貴,天下老百姓他可以隨意殺戮,自然小天下。後來的“登泰山而小天下”是文人雅士對泰山的讚歎。時遷景移,中國的最後一個皇朝在二十世紀初自己倒塌,法國大革命雖然發生於十八世紀末,但歷史的道路好像永遠是曲折的,法國人要歷經拿破崙的帝國,波旁皇朝的復辟等,一直等到一八四八年的革命風雲橫掃歐洲大陸,才塑造了現代的歐洲版圖。看來,西方也好,中國也好,封禪這玩意已經成為歷史遺跡,祇會在都古書如“管子”的“封禪篇”才會碰上。
今天登大風山而小天下,又是另有一番滋味。全世界聞名的“環繞法國自行車大賽”,登攀大風山是其中主要高潮之一。從羅納河谷平原登大風山,山路大約二十公里,山路非常陡斜,是“環繞法國自行車大賽”充滿傳奇色彩的攀登路段。在毒陽如火的七月,溫度高達三十多度,羅納河谷的狂風橫掃大風山之際,光是騎自行車登山成功,已足以自豪。站在山頂,遠眺四方,怎不會有小天下之感呢?再也無需當秦始皇,也不一定是一肚子的文人墨客,也會有現代感的“小天下”享受。
大風山南端,是羅納河谷的山丘和平原,到處都是盛產極品紅酒之鄉。如果你喜愛紅酒,深受美國紅酒指南,左右整個世界紅酒市場的派克先生(Robert Parker)的影響,非要買他提議的紅酒的話,你可以到大風山麓瑪尚村(Mazan)的“風德來斯酒莊(Domaine Fondreche)”買幾瓶它釀製的紅酒,甚至可以嘗嘗它特別便宜的單品種本地酒VDP。如果你看不起派克先生這種百分百從行銷角度出發的紅酒點評的話,如果肯聽聽我的意見的話,我覺得你既然到了大風山腳,不防花多幾步腳路,到“風德來斯酒莊”兜個圈,說不定有意想不到的驚喜和收穫。 |
年晚煎堆人有我有
*此文章於2009年7月4日刊登*
感性和理性的衝突, 在人生的旅程中不停的出現. 絕大部時間, 養妻活兒的壓力讓我們暫時忘記這種衝突的存在, 或覺得可以把它暫時放置在一邊, 不著急, 以後慢慢處理. 經驗告訴我們, 埋藏在心堛熒P性和理性的衝突, 會跟著時間的推移, 慢慢的變種, 如果不好好的處理, 有一天醒來, 卻已經是到了不可收拾地步.
近來華懋前主席龔如心遺產的糾紛, 在香港報紙渲染下鬧的滿城風雨, 成為香港茶前飯後的熱門話題. 原本我對於香港富豪什麼私生活一無興趣. 大部分的香港富豪, 都是草根出身, 生活方式也好, 言論也好十分單一: 錢, 錢, 錢! 但由於香港的八婆雜誌的狗仔隊, 到處發掘誇大以討好香港人對於財富追求幻想的迫切性, 以增加雜誌銷售量. 龔如心遺產的糾紛引起我心中的感歎, 主要是我曾經和龔如心同事過一段時間的緣分. 你不認識一個人, 多用理性去看他. 雖可能只有一面之緣, 你卻會用另一個角度去觀察, 堶惘h多少少摻進了感性的成分.
在一般香港人眼中, 龔如心的形象是小甜甜, 一個穿的是民國小姑娘衣服的花甲老人. 我一直是支持創新的人, 就是在華懋開會時龔如心一頭髮的punk, 就是說頭髮染了紅色藍色綠色五彩繽紛的顏色, 我並不覺得有任何不妥的地方. 在我印象中, 龔如心處事相當果斷乾脆, 不拘小節, 頗具投資眼光. 她腰纏萬貫, 如果你在香港溜噠稍為留意, 到處都是華懋物業. 龔如心去世時, 竟然既沒有後代, 也沒有把遺產事情安排好, 鬱鬱而終, 可說是件不可理解的事情. 據說龔如心曾經很想有孩子, 這是最自然最人情不過的人情. 以她的財富, 她應可以呼風得風, 喚雨得雨, 竟然平常人所擁有的一個普通的家, 有兒女的家, 她竟然無法得到. 正是年晚煎堆人有我有這種最人性最基本的要求, 她在生前沒法實現. 在她還可以生育的時候, 我想她應該不會吝嗇一兩個億幣港通過現代醫學去達到這個目標. 是否在無可奈何之下才想求助於風水, 就不得而知了. 人是奇怪的動物, 有了自己的孩子, 才會覺得自己有一個家. 孩子長大了, 離開了家, 總有一種失落感, 另一方面也開始擔心孩子他們家的孩子. 有這種擔心, 你才覺得在這個世界找到了位子, 你有牽掛的人, 而夜闌人靜時, 你也會感覺得有人在牽掛你.
我一位非常要好的朋友, 花很多心思和時間照顧他的兩個小女兒. 有一次我和他飲茶, 他突然說: “我家數代單傳, 到我而止”, 說話時聲音也有點啞了. 我心堿陞L非常難受. 其實他太太已經為他生了一個大女兒, 家庭幸福. 後來是不是和另外一個女人生孩子就是為了想要有男孩傳宗接代, 就不得而知了. 家堥S有男孩, 從傳統的觀念實在是一個缺陷, 他也盡了他最大的努力. 他養大三個女兒, 已經是非常完美的人生了.
人生在世, 最能夠溫暖心靈的, 就是家. 龔如心的億萬家財, 溫暖不了她的心, 因為她缺了一個家, 每一個普通老百姓都有的一個平常的家. 當你回到家, 有孩子的聲音煩著你, 你疲勞的身軀會獲得最滿足的安寧, 每天陪伴著孩子長大是最高的人生享受. 不知道什麼原因, 龔如心還是錯過了有一個家, 一個有孩子的家的機會. 離開世界的那一刹那, 最重要的, 依然是生活過的時刻, 而不是你帶不走的金錢. 孤獨的離開這個世界, 一定是她人生最大的遺憾.
“昔人已乘黃鶴去,此地空余黃鶴樓。黃鶴一去不復返,白雲千載空悠悠.” 當你離開這世界, 你留下來的錢財也好, 名聲也好, 一切歸於萬寂宇宙. 和家人孩子生活過的時刻才是不朽的, 這還不是年晚煎堆人有我有, 這個充滿孩子叫聲的家給我們飄泊身軀的安慰? |
伯南克的綠芽, 紀曉嵐的竹苞
*此文章於2009年5月30日刊登*
最近美聯儲主席伯南克的言論, 說美國經濟出現”綠芽”(英文green shouts), 正好為環球股市的強力反彈賦予一個難得的藉口. 讓我們看看美國財富雜誌(Fortune)所點的這些”綠芽”的樣子:
1. 美國新房子開工率下跌慢了,有回穩跡象 2. 股市大幅反彈, 顯示投資者信心回復了 3. 美國消費者信心(Conference Board's Consumer Confidence Index)四月份強力反彈 4. 美國房地產S&P/Case-Shiller指數下跌幅度沒有增大 5. 四月份S&P 300 所報導的公司業績只比金融分析家的預測低2%, 而金融業公司業績有強勁的改善 6. 四月底新增失業有所緩慢 7. 工業生產雖然繼續萎縮, 新訂單上升百分之6% 8. 倫敦三個月銀行同行拆息(Libor)回復比較正常,銀行間信心正在恢復.
上述的八項伯南克”綠芽”中, 除了拜賜美國傳統的實用主義, 臨時改變銀行業的會計制度, 讓金融業公司業績有強勁的改善外, 只可以說美國經濟的自由落體(free fall), 得到了某一程度的緩和. 伯南克急於要看到的”綠芽”還沒有出現. 我們只能說, 經濟資料不是改善了, 而是經濟資料變壞的程度減低了.
現今, 在香港連路人也知道銀行存款幾乎沒有利息, 最近外來資金水浸銀行. 其實, 美聯儲把聯邦基準率降到零, 執行所謂的定量寬鬆貨幣政策大印鈔票, 就是要利用通貨膨脹來重新啟動經濟, 為資產市場- 股市和房地產-價格點火. 兩個月來的股市大幅反彈,正體現了金融市場投機者在美聯儲的貨幣政策的推動下, 在其他央行的貨幣政策的推動下, 在股票市場極端超賣的情況下的炒作行為. 另一方面, 市場卻越來越質疑伯南克的定量寬鬆貨幣政策的退出機制. 黃金白銀在升, 美國長期國債在跌 看來外匯市場會有異常的大波動.
記得長篇電視劇媮膩振帕茷猁疑d臣和珅造房子, 叫大學士紀曉嵐為他寫一個匾額. 和珅是乾隆四庫全書專案的董事長, 紀曉嵐是總經理. 據說紀曉嵐為了諷刺這個大貪官, 為和珅的匾額寫了”竹苞” 兩字. ”竹苞”出自《詩經·小雅·斯幹》中“如竹苞矣,如松茂矣”,古人常用“竹苞松茂”賀新屋落成,家族興旺. 後乾隆臨幸和珅家,見紀曉嵐題字,笑和珅說:“紀曉嵐在罵你一家‘個個草包’呢。” 以紀曉嵐和和珅的關係, 給和珅開這麼個笑話, 很可能是後人附會. 但今天把匾額”竹苞”拿來送給伯南克, 卻是相當適合. 伯南克自認是大蕭條的專家, 今天我們碰上了金融大海嘯, 他今天又權傾一時, 說了話算數, 既然他到處說看到了”綠芽”, 希望我們不久將來也看到”竹苞”. 為美聯儲或美國常青藤普林斯頓大學經濟學系掛上”竹苞” 匾額一定很適合. 當然我希望是“竹苞松茂”, 而不是乾隆皇帝說的”個個草包”!
我不是股評家, 也不會看風水. 只是看到這班金融大鱷, 趁伯南克打開堰塞湖, 流動性滔滔不絕之際,, 大炒特炒”綠芽”概念. 我想提醒一下諸位, 如果你一早入貨的話, 雲f把這波浪吃到盡, 設好止虧點隨時下車. 如果還沒有上車的話, 現在不要心思思入場, 以免陷於曲終人散時, 自己依然翩翩起舞的窘態. 因為兩個多月來, 人家平均已經累積了百分之二三十甚至更多的利潤, 現在隨時逃之夭夭. |
六合彩
一命二運三風水,人生裡頭的高低起伏,很多時候端的要看命水運氣,或許小的是個迷信的人,也或許小的是個隨緣的人……回顧往昔,小的便總沒有甚麼的橫財命,至少在投身社會的這麼多年來,竟然從來未有一次在公司的春茗飯局裡中過一份獎。縱然其中標率有時高達三份一到二份一,小的仍要名落孫山,所以小的對那些抽獎活動向來都沒有寄予甚麼期望。
也因為自己膽子小輸不起,對於賭博小的也是不感興趣,怕就怕嬴粒糖輸間廠,常聽人說越怕輸的人越不會嬴,所以一切的博彩事宜小的都敬而遠之。以理性的角度分析,眾多賭局絕大部份都是讓莊家取勝的一個玩意兒,其規則倍率總會偏向主人家,要不然在蒲京開的便不是賭場,而是善堂。儘管說到我國國萃麻將耍樂,小的也要舉手投降,沒法子!自己天生非是那種攻於心計錙銖必計的料子,還有那愈趨惡化的老人癡呆,連東南西北也分不清,要記牌計牌絕對是癡心妄想。結果唯有安慰自己「勝固欣然敗亦喜」,難得遇上那千年的知己!
繼上期六千萬無人高中以後,今期六合彩的多寶獎金高達一億港元。很多愛賭的人對博彩有一種執迷,他們趨向於一種自己編造出來的信念,例如每期都買一注小賭怡情,每期都買著同一個號碼,總認為有一天,終有一天那頭獎一注獨得的名函會座落到自己身上。更甚的是以統計學的概念來推測預算,科學實踐,多麼的英明果斷,然而以微觀論,每一期的開彩都是獨立存在的一個或然機會,與過去的歷史實沒有牽引關連。
說實在,這一比一千萬的機會率,配合小的一向以來的中簽比率,其成功的機會當真近乎零。縱然彩池高達一億,小的也是無動於衷。但話說回來,其實以數十元博取億元的刀仔割大樹壯舉當真的利錢豐厚,能以極低的成本小試牛刀也不足為奇。
所以謹祝各位好運!若中了彩,記得請小的吃飯! |
大榮華
一命、二運、三風水。一個人一生能吃多少、穿多少,很多時候都是註定了的。那麼如何可以改變自己的命運?師云:為善也!只有立心行善才可漸漸地改變自己的命運。施比受更為有福,從行善的過程中咱們感受到能夠幫助別人的快樂,能夠更加了解自己的幸福,能夠更加珍惜所有,打從心底改變對物事的體法,繼而以更廣隍漕井蚻}悉人生、領悟命運。
天高氣爽宜郊遊,大好的星期天,小的也不甘後人,大清早趕著人潮,跑到大欖山頭進行慈善登山之旅。爆竹聲響,起步儀式過後,12公里的慈善步行正式展開,只是這遙遙千里,比之渣打馬拉蟲的10公里賽還要多上兩公里,既然小的對馬拉蟲也要敬而遠之,那更遑論這攀山涉水的長途賽。走了0.12公里,小的開始雙腿發軟,窮山無邊,回頭是岸!當機立斷,還是懸崖勒馬,打道回府。
辛勤了一個早上,怎麼也要慰勞一下自己,托老闆娘的鴻福、恩師的臉面,小的有幸開宗名義首度品嚐響負盛名的大榮華酒樓。位於元朗的大榮華其門如市,大堂位置堆滿了輪候的人潮,在人頭湧湧中咱們長驅直進,坐上邊旁預留的大圓桌。
據聞大榮華有多款膾炙人口的名菜,豬油撈飯、馬拉糕、五味雞……可惜由於時間尚早,廚房要到11時才開爐,連師父都未開工,咱們即使再三哀求也愛莫能助,唯有試試大榮華的點心罷!
豉汁蒸魚雲乃小的至愛,另外還叫了叉燒餐包、煎腸粉、鴨腳托、蒜蒸土魷、薑醋豬手和當歸豬手……豉汁蒸魚雲味道香濃,卻比較乾身,蒜蒸魷魚則正好為小的來個贈興,薑醋豬手味道不俗,而當歸豬手的當歸味甚濃,二者配撘起來的感覺也挺特別的。吃著吃著,不知不覺來到11時,縱然大家也已微飽,但適逢其會,怎麼也要點個廚房名菜品嚐品嚐。
色香味俱全圍村豬肉終於珊珊來遲地上場,五花腩肉經南乳烹煮肥而不膩,芋頭吸收了南乳和腩肉逼出來的精華,滑滑的肥豬腩和香濃味美的芋頭,只是這盤名菜已經是不枉此行。飽餐一頓,咱們還買了兩樽秘製豬油和薑汁撞奶沖劑,簡直是滿載而歸! |
豐景園獲同屋苑租客以143萬「即睇即買」
| 圖中為豐景園低層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產分行主管盧俊威表示,豐景園日前錄得一宗區內上車成交個案,是次原業主持貨5年,轉手帳面獲利約41萬,單位升值40%易主。據悉,買家信奉風水,認為此屋苑風水佳,一直租住於同屋苑等待心儀單位放盤。 盧氏稱,上述所錄成交單位為2座中層6室,建築面積567呎,實用面積397呎,兩房一廳,日前獲一名區內上車垂青,該名買家鍾情單位風水佳及東南擁海景,遂便決定「即睇即買」,以143萬購入上址作自住之用,平均呎價為2522元,若以實用面積計算呎價為3602元,低市場價3%成交。
*以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎 (資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
市況不穩!天水圍天盛苑獲區內上車客「即睇即買」
| 圖中為天盛苑低層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 市況不穩!天水圍天盛苑獲區內上車客「即睇即買」
祥益地產分行主管黃肇雯表示,現時香港樓市市況不穩,部份業主因恐怕樓價會繼續下跌,被迫減價出售物業,另一方面,部份買家則恐怕樓價會隨時反彈急升,趁現在趕著入市。日前天水圍天盛苑便錄得一宗區內上車客「即睇即買」成交個案,據悉,是次買家因恐怕樓價會突然急升,趁現在趕著入市。
黃氏稱,上述所錄成交單位為O座高層6室,建築面積847呎,實用面積650呎,三房兩廳,日前獲一名區內上車客垂青,該名買家鐘情該單位間隔實用,加上買家信奉風水命理,認為座向西北的單位較有為利,而且單位更附設雅致裝修,遂便決定「即睇即買」以142.88萬購入上址作自住之用,平均呎價為1687元,若以實用面積計算呎價為2198元,屬市場價成交。
*以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎 (資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
屯門慧豐園風水佳 獲區內上車客「即睇即買」
| 圖中為慧豐園高層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 屯門慧豐園風水佳 獲區內上車客「即睇即買」
祥益地產分行主管金一鳴表示,屯門慧豐園日前錄得一宗區內上車客成交個案,據悉,該名買家信奉風水命理,購入該單位前曾攜同一名風水師前往看樓,其後風水師表示該座向方位佳,因此「即睇即買」購入上述作自住之用。
陳氏稱,上述所錄成交單位為4座低層D室,建築面積658呎,實用面積487呎,兩房一廳,日前獲一名區內上車客垂青,該名買家鐘情該單位風水佳,加上間隔實用,而且景觀開揚,遂便決定「即睇即買」以163.8萬購入上址作自住之用,平均呎價為2489元,若以實用面積計算呎價為3363元,屬市場價成交。
*以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎 (資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
屯門悅湖山莊錄外區上車客以126.28萬成交
| 圖中為悅湖山莊低層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 祥益地產分行主管溫容彩表示,悅湖山莊日前錄得一宗外區上車客成交個案。 溫氏稱,上述所錄成交單位為8座中層E室,建築面積518呎,實用面積431呎,兩房一廳,原業主於1994年以約66.4萬(居二市場價)購入上址,日前便獲一名外區客垂青,該名買家鍾情單位風水佳,加上內籠企理,遂便決定以126.28萬(自由市場價)購入上址作自住之用,平均呎價為2438元,若以實用面積計算呎價為2930元,屬市場價成交。
*以上實用面積以資訊聆為準,1平方米換算為10.764平方呎 (資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責) |
獅虎舞鬥賀將軍
新地(16) Yoho Midtown 賣個滿堂紅能否為本週新地(16)股價打下強心針? Yoho Midtown賣得好、地產代理收入好,美聯物業 (1200)早前跟隨大市係8元高位回落,農曆新年假期氣紛開始消除,樓市買賣雙方開始虎年搵食,累積的購買力有機會三月釋放,加上獅子銀行(0005) Hibor 按揭推波助瀾,新盤熱火好快會由新界西蔓延至西環德輔道西,現價買入半注美聯物業 (1200)睇下有無機會為虎年投資打響頭炮。
今日A股猛虎出閘牛熊兩派係上海灘屯注重兵互相廝殺,香江地主佬全線聚焦將軍奧拍地,日出康城系列、將軍澳中心呎價五千、調景嶺樓王維景灣畔呎價五千五、將軍澳既麵粉價下午拭目以待。金魚缸是日焦點係地主佬,大好友信和 (83)會否再次聯同友好力撼新地(16)、股神地主(12)、新界(17)、超人一號(0001)搶地?警方去電盈總部及小小超府邸賀新春,以前買左電話公司(0008)收息既苦主可能燒炮杖。體無完膚既電盈(0008)股價有機再試新低,一哥可能食左炮子膽係超人頭上釘蚤乸,如果超人系列公司全線撤出香江好多人會無飯開,趕快去拉挖洞風水師大家會更高興。
週四係虎年第一次期指結算,A股復市、將軍澳拍地、財政預算案等增添不明朗因素,短線而言升市放貨、跌市入貨,獅子銀行(0005)為三月份港股業續高峰期掀起序幕。
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投資學堂
題目:真明麗增長力強 日期:01-02-10 過往在傳統「一月效應」下,外圍及港股漸入佳境的機會較高,惟本年「一月效應」失效,除了於首周升勢外,環球及港股受內地退市以及資金流走憂慮均全面向下;總括上周表現,瓻曾兩次跌穿20,000 點水平,累積跌幅達605點,而日均成交金額達699 億元。現時希臘出現財務問題,面對有機會被剔出歐市區域,歐元短期有下調壓力,拖累外圍及港股面臨下挫機會,瓻於本周再下試20,000 點心理關口。
受惠「家電下鄉」政策
港股連番下挫拖累眾多股份走勢走軟,同時亦提供投資者一個低吸機會,真明麗(1868) 於上月呈現向上突破,惟受港股拖累,跌至其50 天平均線(約5.65元);從技術走勢來看,其股價於50 天平均線見支持,故現亦有一個分注吸納機會。集團主要從事研究及開發LED相關產品之製造,去年年底集團發行TDR7,000 萬股股份集資,為開拓內地LED照明業務的產能,有助拓展LED相關產品網絡。
現時受惠「家電下鄉」政策,電視銷售額錄得明顯增長,集團亦指出用於電視的LED晶片面對嚴重短缺問題,在LED晶片需求大增的情況下,相信集團盈利將錄得持續上升。中央未來仍會提高環保意識為大前提,故LED相關產品的銷售量將維持增長空間,建議投資者於5.6 元附近吸納,中線目標為6.8 元,以4.9 元為止蝕。
題目:紫金礦業估值便宜 日期:02-02-10 上周五受市場憂慮歐洲財政困難危機影響,美股再挫,拖累昨早亞太區普遍偏軟,瓻再度失守20,000點,跌勢曾進一步加劇;幸於低位時買盤開始入市,成分股普遍被追捧,支撐大市由跌轉升,重上20,000 關,收市報20,243點,升121點, 惟成交金額只有671億元,加上2月期指大幅低水,反映現階段投資者入市氣氛不算積極,對後市仍抱審慎態度。若外圍巿況再度偏軟,預料本周仍有機會向下尋底,瓻將於20,000點關口上落,徘徊區域介乎19,700點至21,000點。
近日美元反彈,一眾商品價格均由高位回落,加上周希臘出現財務問題,面對有機會被剔出歐元區域,歐元短期有下調壓力,令美元短線仍於近期高位徘徊,然而,上周美國議息後,相信短期內加息的機會不大,故未有新動力推動美元再進一步上升時,商品價格有望止跌回穩;一眾金礦股近日由高位回落近20%,回調幅度遠遠多於金價,故建議投資者亦不妨於現階段分注吸納。
紫金礦業(2899)近日發出盈喜,預期全年盈利升逾15%。集團於上月以33.7億元人民幣收購澳洲礦業Indophil Resources NL 的4.26億已發行股份,令其取得菲律賓礦物勘探及開發公司Sagittarius Mine的37.5%權益,可見其資源優勢可持續領先同業。集團屬內地最大儲量及產量的黃金開採企業,建議於6.2 元吸納,上望7.5 元,以5.7 元為止蝕。
題目:六福集團重拾升軌 日期:03-02-10 受外圍製造業數據表現理想,亞太區昨日早上普遍造好,惟瓻成分股反彈乏力,部分中資金融股於下午由升轉跌,限制大市上升空間,加上美匯昨日收市尾段仍高企於7.767 水平,資金流走憂慮依舊困擾港股走勢,港股下午出現反覆上落局面,收市微升28 點, 報20,272 點, 成交金額進一步減少至624 億元水平;技術上,瓻仍然受壓於10 天平均線,故如瓻未能上穿及守穩於10 天平均線(約20,500 點),港股上升亦只能當作屬技術性反彈,轉勢亦不能談上,故料港股仍持續反覆局面,以19,700 點為支持位,短線更強阻力位為20 天平均線(約21,250 點)。
近年本地零售市道錄得穩健增長,去年12 月本港零售銷貨額上升幅度較市場預期強勁,達11.3%,以銷貨額按月計算,亦是連續7 個月上升,反映香港消費市道需求持續改善。受惠本地就業市場轉好及內地顧客來港消費能力高企,加上市傳來港自由行「一簽多行」的政策有機會將於年內擴展至廣州、珠海,相信對零售業有刺激作用。
六福集團(590)於內地、香港、澳門等地從事金飾及珠寶的零售及批發業務,集團去年半年盈利達1.88 億元,增逾50%,毛利率亦上升至25.2%。
現時集團於內地零售店佔469 間,未來着眼點將開拓二、三線城市現價上車,短線上望7. 8,以6 元為止蝕。
題目:招商國際潛力優厚 日期:04-02-10 承接美股的升勢,昨天瓻高開超過200點,午巿內地股巿升幅擴大,上證綜合指數上破3,000點重要心理關口,急升2.36%,帶動瓻升破20,700點,收巿報20,722.08點,上升450點。交投量略為增加,成交金額回升至686億元。後巿展望方面,美國道指在10,000點附近已找到良好支持,並出現明顯的技術反彈,利好環球股巿回升。港元兌美元匯價持續回升,報7.7656,較上周處於7.777以上水平為強,反映資金外流的情況已逐漸紓緩。技術走勢上看,瓻昨天一舉升穿10天平均線阻力,而且在隨機指數中%K線已重新上破%D線,技術走勢轉強。
若外圍巿況持續向上,筆者相信港股有條件作進一步反彈,較大阻力位為20 天平均線約21,145 點。隨着歐、美經濟漸見曙光,內地出口巿場去年底已開始恢復增長,筆者預期今年內地貨櫃吞吐量將可有位數字的增長,對港口業務經營者如招商局國際(144)最為有利。
加上, 旗下間接全資附屬公司有意與獨立第三方設合營公司,各佔5成權益,從事青島港前灣港區南岸集裝箱碼頭的建設、經營及提供配套港口服務,項目總投資額為62億元人民幣。若項目落實。10年度預計巿盈率為21倍,估值合理,投資者可在28元以下吸納炒波幅,目標30元,止蝕26.2元。
題目:國藥控股小注吸納 日期:05-02-10 隨着外圍回軟,港股昨天低開187 點後跌勢持續,上證綜合指數失守3,000點心理水平,收市報2,995點,瓻亦被拖累,下午沽壓增大,瓻火車頭滙豐控股(005)及中國移動(941)下跌幅度逾2%,加上市傳匯金向三大行注資行動的憧憬落空,令一眾中資金融股沽壓難以紓緩,拖累大市下跌380 點。
技術走勢上,瓻昨天再度失守10天平均線,相信現時瓻短期將於現水平繼續徘徊尋找方向。由於港匯未能扭轉弱勢,資金流走憂慮抑制後市上升動力,料瓻仍然以上落市為主,於19,800點至20,800點區域上落。
在市況反覆下,投資者亦可留意一些不太受大市影響的強勢股,從技術走勢來看,國藥控股(1099)股價於50天平均線見有支持,亦於上市後的高位徘徊,不排除將呈現向上突破,投資者亦不妨小注吸納。
集團為目前國內最大藥品分銷商,其客戶多為國內醫院,在內地的巿場佔有率逾1成。由於集團在內地醫院已具龐大銷售網絡,未來將可直接受惠於醫藥改革及人民改善醫療服務的需求。
此外,集團於雲南、山東及福建的併購預計將於本年完成,屆時將可增加其額外收入。現時其2010年預計市盈率約47倍,而集團預計未來3年盈利複合增長率可達4成以上,估值亦算合理,短線上望33.5元。
題目:保利香港急速增長 日期:08-02-10 巿場關注歐洲個別國家財務狀況,歐元急挫,令美匯指數反覆上升,促使資金從股票巿場及商品巿場流走,環球股巿大幅向下,瓻於上周五收巿時亦跌穿20,000 點心理關口, 報19,665 點, 下跌676 點,跌幅逾3.3%。交投量回升, 成交金額增至774.72 億元。在外圍股巿走勢偏淡下,筆者不排除港股仍有機會向下尋底,去年9 月低位約19,400 點及保歷加通道底部為首個支持位,下一級支持位為250 天平均線約18,800 點至18,900 點。在日線圖上,多隻內房股於上周五出現陽燭,反映在低位有一定支持,投資者可留意內房股份板塊。
保利香港(119)為國有企業中國保利集團的上巿旗艦,於內地從事物業發展、投資及酒店營運。集團目前在建項目達20 個,總建築面積為532 萬平方米,位於國內長三角及珠三角一帶。集團計劃每年透過自行拓展及獲母公司注資增加土地儲備約300 萬至500萬平方米,相信日後集團會高速增長。集團09 年全年合約銷售額80 億元,今年1 月份銷售額15.8 億元人民幣, 較09 年12 月上升1 倍,相信今年銷售額會高於09 年。
集團今、明兩年為盈利增長高峰期,預期未來兩年每股盈利複合增長幅度達50%以上,10 年及11 年度的預計巿盈率分別為17 倍及10 倍,現價與其每股資產淨值折讓近35%,估值吸引。投資者可考慮在8.1 元附近吸納,中線目標9.2 元,止蝕可設在7.4 元。
題目:裕元出谷底估值吸引 日期:09-02-10 外圍仍然憂慮歐洲個別國家債務危機,亞太區及港股市況普遍反覆偏軟,恆指連跌三日,跌近19,400點後見初步支持,尾市跌幅收窄,報19,550 點,下跌114 點,成交金額顯着回落,降至596.32 億元,交投量淡薄亦反映臨近春節假期投資者入市意欲減低。
現時歐元疲弱,市場避險意識增強,均令美匯指數走勢維持反覆上升。在外圍股巿走勢偏淡下,不排除港股仍有機會向下尋底,首個支持位為去年9 月份的低位及保歷加通道低部(約19,300 點),下一級支持位為250 天平均線約18,800 點至18,900 點。受惠環球經濟復甦,零售市道亦開始走出谷底,投資者亦不妨留意一些跟隨大市回調的出口股如裕元集團(551)。截至09 年9 月30 日止年度,裕元總營業額為50.17 億美元,較去年上升2%,毛利率上升1.4%至25.6%。按地區劃分,美國及中國市場佔其總營業額為30.6%及28.3%,儘管美國經濟去年急速放緩,惟該地區銷售額亦能迅速靠穩,按年營業額微升0.8%,而內地營業額亦上升12.6%;零售市道復甦,其品牌客戶之訂單將轉趨穩定,加上本年度6 及7 月於南非舉辦世界杯賽事,屆時運動鞋及服裝的消費亦有望恢復增長。以現價計算,其2010 年預計市盈率為10倍,估值吸引,而其股價於100 天平均線亦有不俗支持力,故建議投資者可於22.5 元樓下吸納,上望27 元,以21 元為止蝕。
題目:內銀宜長線分注吸納 日期:10-02-10 投資者憂慮歐元區國家主權債務問題惡化,拖累昨日亞太區股市普遍表現偏軟,港股昨日反覆上落,上午曾由升轉跌,最低跌至19,461點,下午在中資金融股造好下,刺激港股於低位找到承接力,普遍中資金融股升逾1%,帶動瓻午後升幅擴大, 收市報19,790點, 上升239點,成交金額微升至616.52億元。港股連續兩日跌至19,400點後見支持,現時春節假期將近,交投量轉趨淡薄,於春節假期前,港股將徘徊上落格局。
昨日帶領大市止跌回升的是中資金融股,惟相信本年內地銀行監管機構會致力維持人民幣新增貸款目標7.5萬億元,並會嚴格執行貸款額度監管,現時預測內地1月份人民幣新增貸款金額為1.35萬億元,佔全年總新增貸款近18%,故本年度內銀貸款步伐亦將為波動,增加內銀股走勢的波動性。
此外,瓻服務公司繼續調整部分股份的流通系數,內銀股於瓻成分及國企指數比例將有明顯的降低,屆時不排除指數相關基金將於市場上沽售內銀股,故雖中資金融股昨日作明顯反彈,但在短期內面對不少沽售壓力的情況下,昨日似技術性反彈較多,說是轉勢言之過早。不過,筆者認為隨着內銀股回調多時,已漸到合理價值水平,故如投資者投資時期放眼於半年或一年以上,現價及其息率亦算吸引,可分注吸納作長線投資。
題目:風力發電看高一線 日期:11-02-10 現時假期將近,港股上升動力亦不大,昨日收市報19,922點,升131點,昨日交投量亦轉趨淡薄,成交金額只有596.16億元,由於投資者入市意欲減弱,於春節假期前,瓻將維持窄幅上落格局。
近日一些昔日基金愛股洗倉式下跌,不排除因為不少基金經理擔心巿況下滑時惑觸發贖回潮,率先偷步沽貨,亦增持現金比例,以免日後接到客戶贖回要求時才作出沽貨。
但倘若客戶最終沒有較大規模的贖回行動,待巿況回穩後,屆時基金經理便要在巿場上買貨,反彈力度亦可以相當驚人。
基金愛股之一的龍源電力(916)於內地從事風電場的設計、開發、管理及營運並向各地方電網公司銷售風電場生產的電力。以2008年底的風電總裝機容量計,集團在中國與亞太區均位列第一,而在全球則位列第五。截至2009 年6 月止半年度,集團總營業額為39.12億元人民幣,較去年上升4.2%,經營利潤率上升16.6%至35%。
集團為內地行內龍頭,有助成功向政府爭取較優惠的補貼,將有助集團未來業務繼續維持高增長。其2010年度預計巿盈率約為24倍,估值吸引。在中央積極鼓勵減排二氧化碳項目的大前提下,風力發電前景可看高一線,建議投資者於現價買入,目標10.5 元,跌穿8.5 元為止蝕。
題目:遠洋地產資產折讓大 日期:12-02-10 春節假期將近,內地昨日剛公布的宏觀經濟數據給予港股一份新年禮物,國家統計局公布,1月份居民消費價格(CPI)總水平同比上漲1.5%,低於市場預期,而工業品出廠價格(PPI)同比上漲4.3%,微高於市場預期。
由於通脹速度沒有市場原先估計般快,中央退市政策有望押後再出台,有利港股走勢,昨日高開173點,重上20,000點心理關口,技術走勢升越10天平均線。其後一眾中資金融股帶動下,升勢仍可持續;午後內地股市雖升幅收窄,但沒有影響港股上升幅度,收市報20,290點,升368點。
遠洋地產(3377)擁有的土地儲備約有1,300萬平方米,位處於北京、天津、瀋陽、大連、中山等城巿。遠洋地產於去年12月底以每股6.23元向中國人壽(2628)配售9.34億新股,集價淨額為58.18億元,增強其財務實力,現金水平較高,防守性亦較高。
近期,中國人壽向中國中化股份收購遠洋地產4.23億股份,令國壽持股量增至24.08%,成為第一大股東,不排除日後國壽與遠洋地產在發展項目上會有合作。以現價計算,10年度及11年度的預計巿盈率分別約為12倍及9倍,預計現價與其每股資產淨折讓高達4成以上,估值非常吸引。建議投資者可在6.5元附近小注吸納,中線目標價為7.4 元,止蝕為6 元。 |
死人冧樓
好一句天地有正氣為世紀爭產案暫時劃上句號,風水佬變億萬富翁,億萬富翁會否變成皆下囚有待法律判決。馬頭圍道45號 J座倒塌製做出舊樓恐慌潮,原本叫價硬淨過主力牆的舊樓業主態度開始軟化,最大得益者莫過於田生地產 (8136)。上週五馬頭圍道45號 J座倒塌時,恆指同時急插400點,田生地產 (8136)逆市倒升0.53元收市。經過傳媒一連串倒塌報導,田生地產 (8136)主席亮相電視訪問,週一早上田生地產 (8136) 0.55元裂口高開連炒兩日,星期二高見0.69元,收市0.6元正。
如果大家反應快、心腸唔係幾甘好時刻都可以發死人財,舊樓倒塌買田生地產 (8136)、金朝陽(878);豬流能可以炒口罩、特敏福生產商Gilead Sciences (NASDAQ GS:GILD)、國藥控肢 (1099);雪災風災打仗可買煤炭股神華 (1088)、中煤能源 (1898)、中石油 (857)、中海油(883);股災都會死好多人,直接買「殯儀股」中國生命 (8296)。 其實做私家醫生都好茅盾,某程度上佢都想多d病人,如果大家身體健康佢地肯定食穀種,病人死左佢又少個客,用藥幫你徘徊係生死之間對私家醫生最有利,傳統智慧醫藥股最有耐力,做唔成醫生唯有買醫藥股,國藥控股 (1099)係祖國藥業股龍頭,祖國無錢醫生係唔會救人,由此可見他們的醫德及醫學理念非常崇高,所以國藥控股 (1099)錢途無眼,祖國既靈丹妙藥唔係天生雪連而係有毛主席人頭象的公仔紙。 |
投資學堂
*轉載自成報
標題:冠華國際望2.75元 日期:18.01.10 人民銀行於上周二突然調高存款準備金率0.5%,巿場憂慮內地會進一步收緊銀根,拖累一眾中資金融股急挫,瓻失守22,000點關口。上周五,港元兌美元匯價升至7.759水平,巿場關注資金有否流出本港,港股表現回軟,收市收復百天平均線,報21,654點, 而瓻1月份期貨尾段下滑,收報21,553點,較現貨低水101點,故後市仍有向下滑憂慮。現時瓻於保歷加通道中軸橫行,中資金融股短線仍處弱勢,而上周強勢的中移動(941)於80 元阻力位亦見回吐,如重磅股短期上升動力缺乏,不排除本周港股有機會反覆向下,瓻料於21,000點至22,000 點區域徘徊。
近日紡織行業走勢持強,當中冠華國際(539)仍具上升潛力。冠華國際於內地主要生產及銷售針織布料、色紗及成衣製品業務。
面對去年內地引入嚴格環保規例,多間中小型紡織企業已倒閉,紡織行業加速整合,有助提升集團於出口及內地市場佔有率。現時環球經濟逐步轉好,而內地出口亦有回升迹象,紡織行業將有正面幫助,以估值計算,10年度預計市盈率為7 倍,與同業預計市盈率為10 倍有明顯折讓,加上企業在紡織行業屬龍頭,在追捧與經濟復甦相關股份時,股價有望向上突破,建議投資者於2.2元買入,目標2.75 元,跌穿2 元為止蝕。
標題:龍源電力 看高一線 日期:19.01.10 受歐美市場下滑所拖累,港股於昨日曾下挫逾300點,幸好一直被集資及上調存款準備金率50點子所左右的中資金融股有見底回穩迹象,建設銀行(939)及工商銀行(1398)於6元及5.7元見初步支持,港股尾段跌幅收窄,收市報21,460點, 跌194點。重磅股中資金融股雖有見底回穩迹象,但短期上升動力依然缺乏,加上美電指數不斷上升,令資金流走港股的憂慮加劇,故料本周港股將呈現反覆向下格局,瓻料於21,000點至22,000點區域徘徊。
龍源電力(916)從事風電生產,以08年底的風電總裝機容量計,集團在中國與亞太區均位列第一,而在全球則位列第五。目前,風電生產成本較火力發電為高,所以,行內從業者非常依賴政府的補貼,龍源電力為內地行內龍頭分子,有助成功向政府爭取較優惠的補貼。目前,內地政府積極鼓勵減排二氧化碳項目,而風電在環保及效能方面均較太陽能為佳,預期在國策支持下,風力發電前景可看高一線,作為龍頭的龍源電力可優先注視。
根據招股文件資料顯示,預計未來三年可維持高速增長。2010年度的預計巿盈率約為29倍,巿盈增長率(PEG Ratio)為0.8倍,估值仍吸引。加上不少新能源基金正在成立中,預期基金經理會在巿場吸納此股,令該股有上升動力。建議投資者於10.7元買入,中線目標12.5元,跌穿9.8 元為止蝕。
標題:騰訊控股建議吸納 日期:20.01.10
本周市場焦點放眼於美國一眾銀行業績公布及其營運前景預視,故滙豐控股(0005)近日表現亦將於100天平均線(約88 元)窄幅上落,短線難有上升動力,反觀日前回調較深的中資金融股終有見底回穩迹象,市場開始消化早前集資及調高存款準備金率等利淡因素,建設銀行(0939)及工商銀行(1398)於6 元及5.7 元見支持,筆者預料建行及工行於6.7 元及6.3 元作為首個短期目標水平,建議投資者於該水平亦不妨先行獲利。本周港股仍維持呈現反覆向下格局,瓻料於21,000 點至22,000 點水平上落。
昨日成交金額急增的股王騰訊控股(0700)逆市下跌,連續兩日出現大陰燭並跌穿20 天平均線,從技術走勢而言,其股價於50 天平均線(約155.5 元)具强大支持,故昨日其股價跌穿160 元後,亦見有買盤追入,後市還值得追捧嗎?
在網絡遊戲方面,其集團於網上遊戲平台上擁有龍頭位置,相信年內網絡遊戲將作為集團主要收入動力,而集團於今年亦成為上海世博會獨家網絡贊助商,此除了對集團廣告份額及收入有正面幫助外,還能提高集團在網上廣告的市佔率由現時約9.5%,提升至約11%。如集團未來盈利能保持約為40%增長來計算,2010 年度預料市盈率為40 倍,估值合理,建議投資者於160 元樓下吸納,以178 元為短線目標,跌穿155 元止蝕。
標題:統一企業升值力高 日期:21.01.10
今日內地將公布多項經濟數據,市場擔心如通脹情況加劇,中央將會進一步收緊銀根,加上昨日下午市傳部分中資銀行被要求額外調高準備金率,中資金融股未能維持日前升勢,七行全線向下,拖累大市於午後跌幅加深,收市報21,286點, 跌391 點, 全日成交金額達746 億元。
近日美電指數不斷抽升,昨日尾段升至7.7669 水平,資金不排除短期內有流走現象;在港匯仍維持偏軟的情況下,亦將難以推動指數攀升,故近日當瓻升至21,600 點至21,800 點水平,瓻亦將調頭回落,故港股於本周仍呈現反覆向下格局,以保歷加道通低軸至中軸徘徊,即料於20,950點至21,800 點水平上落。
日前卡夫終成功以195億美元收購吉百利,是次收購消息帶動吉百利股價造好,未來亦具有炒升空間。統一企業中國(220)以台資食品及飲料企業以「統一」品牌於國內製造及銷售飲料及方便麵。現時統一集團持有安德利果汁約15%股權,以飲料市場計算,集團於內地居第二品牌,去年統一母公司已表示將與數家內地飲料業進行洽談購併,為了整合行業架構及增加其市場佔有率,日後出現併購的機會亦大增,故在憧憬中台兩岸政策能放寬的情況下,營運及盈利情況亦有望改善。其10年度預計市盈率約為22倍,低於同業27至33倍市盈率,估值吸引,建議投資者於5.1元附近吸納,上望5.75元,以4.75元為止蝕位。 |
住88樓的婆婆
俗言云:寧可信其有,不可信其無。中國人的迷信觀念一向很重,除了坊間流傳、風水玄學外,甚至連簡單的數字也喜歡取個意頭。四四死死,買樓當然不揀十四實死(可惜小的以前也是住十四樓), 為了迎合客戶,發展商便來個不死,把所有四字的樓層刪去,十三樓過後便跳到十五。八八發發,這八字卻是極受歡迎的幸運號碼,無論車牌、電話、提款卡,只要有多幾個八字也會變得搶手,於是樓盤也左計右計,刪減略過,恰恰弄出個八十八樓來應市。這個八字人人皆喜,而女人卻尤是愛之,當這個八字用以充作女人的姓氏的時候,這則更是非同小可。女人的道行若是夠高,便可榮升為婆婆的行列。住八十八樓的婆婆,其實舉目皆是,她們已完完全全地沁透於社會中的每一個層面。她們的生命力異常頑強,有如蟑螂老鼠,當世界愈是醜惡,她們便愈見壯大,甚至聯群結黨,無限繁殖。
小的雖不是君子,但素來光明磊落,對那些奸險小人無限鄙夷,而那些住八十八樓的婆婆則更是不敢苟同,要敬而遠之矣。可惜那些婆婆卻是無處不在,儘管小的如何退避三舍,總難免要與婆婆們來個正面交鋒,在一個必須出席的飯局裡頭,小的又遇上了一位住八十八樓的極級婆婆。
甫出場婆婆已用其中氣十足超過九十分貝的音量似老賣老地叫囂,小的一向不喜嘈吵,尤其是那種以一個人的聲量已可製造噪音的無尚境界。然而,寧得罪小人,莫得罪女人,遇上兩者皆是的時候,小的更應三緘其口,任婆婆繼續自吹自擂。婆婆先把自己的成就無限擴張,明明是不學無術卻說成是秀外慧中,再從底下階層變作企業管理層。最難熬的還是婆婆那種睥睨天下至高無上的神態,在吹噓自己的途中,婆婆還不斷地數落他人,彷彿世人都該對她模拜朝聖,五體投地地領聽她的仙音。
雖然那些後天自大的人俱是源於先天與潛意式的自卑,小的很該同情包容之。然而,婆婆喋喋不休地誇誇其辭,小的卻端的忍不住想吐。而她那滋擾式的話聲弄得鄰檯食客老是以鄙夷的眼光回頭張望,小的被迫跟婆婆坐在同一圍檯,逼迫著接受那種物以類聚式的歸納,有冤無路訴,小的只能徒嘆奈何!結果即使面對著滿桌的鮑蔘翅肚,小的仍是食不下嚥,也不知是大廚的廚藝欠佳,還是婆婆的口水調味太是難哽。
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今日新聞摘要02.12.09
(明報)豐景園2房呎價2270
祥益地產分行主管林偉光表示,屯門豐景園日前錄得一宗區內客「即睇即買」成交個案,是次該單位原業主持貨7年,轉手賬面獲利達41萬。
林氏稱,上述所錄成交單位為4座高層7室,建築面積489呎,實用面積342呎,兩房一廳,原業主於02年以70萬購入上址,日前便獲一名區內客垂青,該名買家鐘情該單位鄰近各車站,交通方便,加上景觀開揚,而且附近環境清幽,遂便決定「即睇即買」以111萬購入上址作自住用,平均呎價2270元,若以實用面積計算呎價為3246元,成交價較市場低約3%至5%。
(明報)疊茵庭389呎月租6100
祥益地產分行主管李啟昌表示,日前該分行促成一疊茵庭之租務成交個案,是次租客為區內分支家庭客,該單位之租金回報率達5厘。
上述所錄成交單位為3座中層D室,建築面積572呎,實用面積389呎,兩房一廳,業主於09年10月剛以146.8萬購入上址,日前放租不足半天,便獲一名區內客以6100元租入,平均呎租為10.7元,若以實用面積計算呎租為15.7元,據了解該租客篤信風水學,特意請風水師為該單位「睇風水」,加上鍾情該單位座向東南,加上附設靚裝。
若以當時的購入價作計算,租金回報率達5厘,若扣除管理費等雜費約1000元,回報率仍有4.2厘。
(明報)翠寧花園2房呎價2074
祥益地產分行主管盧俊威表示,屯門翠寧花園日前錄得一宗區內分支家庭成交個案,是次原業主持貨2個月,轉手帳面獲利11.2萬,單位升值12%易主。
上述所錄成交單位為2座中層K室,建築面積512呎,實用面積431呎,兩房一廳,原業主於09年9月以95萬購入上址,日前便獲一名區內業主客垂青,該名買家原為同苑業主,但兒子需要結婚,故出售大單位再各自購買同苑細單位,並便決定以106.2萬購入上址作自住之用,平均呎價為2074元,若以實用面積計算呎價為2464元,屬市場價成交。
(明報)嘉湖山莊581呎售128萬
祥益地產分行主管謝利官表示,嘉湖山莊5期(麗湖居)日前錄得一宗區內上車客成交個案,是次原業主持貨2年,轉手帳面獲利20.5萬。
上述所錄成交單位為9座高層E室,建築面積581呎,實用面積446呎,兩房一廳,原業主於07年以108萬購入上址,日前獲一名區內客垂青,該名買家鍾情單位附設雅致裝修,遂便決定以128.5萬購入上址作自住之用,平均呎價為2212元,若以實用面積計算呎價為2881元,屬市場價成交。
(明報)美樂花園3房呎價2682
祥益地產分行主管溫容彩表示,屯門美樂花園日前錄得一宗外藉客成交個案,是次該單位原業主持貨5年,轉手賬面獲利高達87.5萬。
上述所錄成交單位為5座高層G室,建築面積785呎,實用面積699呎,三房兩廳,原業主於04年以123萬購入上址,日前便獲一名外籍客垂青,該名買家鐘情該單位實用率高,加上單位附設靚裝修,遂便決定以210.5萬購入上址作自住之用,平均呎價為2682元,若以實用面積計算呎價為3011元,屬市場價成交。
(明報)豐景園557呎售132萬
祥益地產營業經理胡志偉表示,屯門豐景園日前錄得一宗外區上車客「即睇即買」成交個案,是次該單位原業主持貨8年,轉手賬面獲利高達48.2萬。
上述所錄成交單位為1座高層3室,建築面積557呎,實用面積391呎,兩房兩廳,原業主於01年以83.8萬購入上址,日前便獲一名外區客垂青,該名買家鍾情該單位座向西南,加上間隔實用,而且單位更附設企理裝修,遂便決定「即睇即買」以132萬購入上址作自住之用,平均呎價為2370元,若以實用面積計算呎價為3376元,屬市場價成交。
(東方)地建會反駁「發水樓」指控
可持續發展委員會就政府擬取消環保設施樓面豁免的建議,將在明年向發展局提交報告,地產建設商會昨首度作回應,指政府未有充分理據,證明寬免總樓面面積是引致樓宇體積「過分龐大及過高」的因由,並提出政府可透過地契條款,調節新出售土地所建成樓宇的體積及高度,並提反建議,將紅磡及北角海旁新綜合發展區發展綠化及康樂設施,以改善環境。 地產建設商會指出,該會已就「優化建築設計締造可持續建築環境」諮詢向可持續發展委員會提交詳盡意見書,駁斥政府所指寬免總樓面面積是引致樓宇體積「過分龐大及過高」的理由。
倡透過地契控制樓高 該會委託的專家顧問團研究所得,現行的寬免總樓面面積措施,並非控制樓宇體積及高度的有效對策,事實上,若就城規會訂立限制寬免總樓面面積的形式提供誘因,不一定引致樓宇過高或過大;同時,一旦取消提供綠化及完善生活設施如住客會所等的政策誘因,將令發展項目不再提供該類設施,政府因而要承擔更多社區設施及土地壓力。
另政府亦可透過地契條款,調節樓宇體積及高度,並將部分市區地皮從現時勾地表中剔除,較其他措施更直接有效。
紅磡北角兩地倡建公園 此外,該會顧問以紅磡海旁及前北角邨為試點進行研究,建議政府在兩區興建約3公頃的公園,藉以提供綠化及康樂設施,改善市區環境。
資料顯示,發展局局長林鄭月娥早前表示,○一至○八年期間共有216個樓宇項目,因環保及創新設計獲批豁免總樓面面積,鑑於公眾關注發水樓問題,政府早前提出考慮取消如停車場、防火層、機房及垃圾房等設施可獲寬免樓面面積。
(東方)樓市Insider:竹園北邨短炒蝕5萬
上個月二手市況表現麻麻,不過公屋交投都唔算太差,十一月份仍錄得超過三十宗成交,其中約有十宗仲係百萬公屋,但黃大仙竹園北邨就有單位蝕讓賣出,成為近月公屋市場罕有嘅蝕讓成交。 Vincent近日喺土地註冊處發現,竹園北邨桐園樓有個高層單位喺今年八月份以一百二十五萬元登記成交,迄至上月再以一百二十萬元登記賣出,即係三個月內貶值約百分之四,帳面損手五萬元。
雖然市區公屋出現短炒蝕讓,但其實唔少新界公屋仍有炒家能夠獲利出貨,好似一向熱炒嘅粉嶺華明邨,上月錄得約四宗成交,佔五成係短炒,其中富明樓有個低層戶喺六月份分別以六十二萬同八十三點八萬元登記轉售,而上個月再以九十二萬元登記賣出,今次原業主賺幅接近一成。至於另一個添明樓中低層戶上個月以一百一十三萬元登記賣出,原業主四個月獲利二十三萬元。
新地鴨脷洲盤軟銷 ○九年步入倒數階段,不過,新地(00016)依然落力為明年開售新盤做宣傳,藉以增加曝光機會。該公司繼上周為上水天巒舉行命名之後,昨日又租用紅磡海底隧道港島出口附近一幅大型物業外牆廣告牌,用作推介旗下鴨脷洲另一個新盤。Vincent見到廣告中有一個美女輕踏浪花,並以「渴望已久的臨海生活、一瞬即現」為點題,睇嚟該盤應該好快會推出。
(新報)業界拒立法規管跳層
鑑於近期社會關注一手住宅樓花銷售手法,地產建築商會早前訂立樓花新指引,並於昨日正式生效。在新安排下,發展商需於售樓說明書中較前部份刊登物業資料,惟新指引並未規管項目「跳層」的問題。
4字樓層刪減常見
當中日前正式開售的西半山西摩道「懿峯」,被指涉及跳層,項目最高63樓,惟實際樓層僅47層,合共跳16層,其中與「4」字有關之樓層全部刪減。永泰亞洲企業拓展總監李簡鳳玲坦言,該項目屬於舊契,不受同意方案(預售樓花同意書)條款限制,而項目刪減「4」字有關之樓層屬行業普遍做法,亦被本地市場普遍接受。 李簡鳳玲續稱,政府毋須立法規管項目「跳層」之問題,而該集團於售樓時已向每名買家提供足夠資料。另外,地產建設商會回應指,樓花銷售新指引於12月1日已正式生效,對於樓盤出現「跳層」的問題,該會表示現正收集各方面意見,並研究實際可行的方案。 另外,對於環保觸角指長實領峯樓書中沒列明實景圖,售樓指引有漏洞,集團地產投資董事黃思聰表示,領峯樓書已跟隨政府及建築商會指引,資料內容充足,又認為每個單位景觀都有差別,樓書列明樓盤實景圖反而會添不便,沒實景圖不等於漏洞。他呼龥,準買家入市前可到樓盤現場實地視察,因親身體驗比只看實景圖的感受會更大,資訊會更清楚。
(星島)領 變 陣 首 推 山 景 大 宅
長實及南豐等合作發展的將軍澳日出康城領腄A目前累售單位已超過二百伙,發展商正打算短期內加推山景四房單位應市,目標入場費約六百三十萬元,入場呎價約四千八百至四千九百元,相比海景單位低約一百萬元,主要反映在景觀差異。此外,發展商夥拍尚乘財富,提供彈性樓按優惠。
長實地產投資董事黃思聰表示,領葀{累超過二百伙,由於六座A、B室已售出預定的目標,故已經封盤,將在短期內加推第七座A、B室應市,而早前原本計畫年內只推出海景單位,惟有見銷情理想,不排除有機會短期推出山景單位。
黃思聰透露,該盤約一千三百方呎的四房單位查詢者眾多,並為首批售罄的戶型,由於該種大面積戶型只得第六座供應,目前已沒有供應,不少準買家遂將意向轉向購買一千三百方呎的山景單位,故集團經過考慮後,決定將原本銷售目標中的四百伙(全部海景單位),預留小部分推售山景戶型。
他續指,該類單位位於第六座的LC、LD、RD室,入場費約六百三十萬元,以建築面積約一千三百零九方呎計算,入場呎價約四千八百至四千九百元,不過,他強調,要視乎即將加推的七座A、B室銷情,再決定該批山景單位推出時間,並不會推出太多。
因應山景與海景戶在售價上的差別,黃思聰指,兩種景觀在入場價方面相差約一百萬元。另一邊廂,發展商昨日夥拍AMTD尚乘財富策劃,為樓盤度身訂造按揭計畫,名為「好容2」按揭計畫,同時,配合即供優惠,選用該計畫的準買家,亦可享樓價百分之五折扣優惠。
據了解,該計畫一、二按成數共達樓價九成,配合該盤的入伙期,準買家同時享有二按首十八個月免供本金優惠,即十八個月內只須繳付二按利息,息口為最優惠利率(P為五點二五厘)加零點二五厘;同時該盤的二按並無罰息期,意味準買家可以靈活地提早還款。黃思聰相信,有關按揭計畫具競爭力,可吸引換樓客、投資者等選用。
長實執行董事趙國雄表示,領葑幫滫熔臚T批單位已加價百分之二(首批提供樓價百分之二折讓),同系大圍車廠上蓋名城,希望於年底前取得售樓紙書後開售。樓花銷售新指引今日起實施,趙國雄指,無論樓盤是新契,或不受指引規管的舊契項目,集團都會按指引處理,以增加透明度。
此外,環保觸覺昨日指,領萿獐荇悀漕繭L實景圖,黃思聰回應指,該集團會聽取市場意見作改善,但於樓書的設計上已完全依足指引,亦覺得資料夠充分,不過因不同單位景觀一相同,準買家如希望有更多樓盤實景資料,不妨至該盤現樓實地視察,如早前同系領都售出的約一千七百個單位內,經了解,大部分買家均曾至現樓視察。
市場人士指,該盤昨日繼續錄不俗的睇樓量,昨日並再錄得三宗成交。中原區域營業董事李玉祥表示,其中六座中層RB室,面積約一千零六十七方呎,以五百五十七萬元成交,呎價約五千二百二十元。
至於七座低層LA室,代理指,面積約九百零九方呎,亦以四百五十九萬元成交,呎價約五千零五十元。
領艄悀T座物業組成,分別為第六、七、八座,提供達一千四百一十六伙
(星島)樓 花 盤 價 單 跟 足 「 兩 個 價 」
地產建設商會最新樓花銷售指引昨天正式生效,多家發展商旗下新盤包括新世界翹翠峰、新地譽•港灣、長實富甲半山及痚繸s景峰等,已跟足新指引安排,向準買家派發新價單;業界人士指,新指引列明清晰,料措施將逐步擴展至新盤貨尾,甚至二手樓盤。
昨天為樓花銷售指引實行的首天,記者到訪各個在售的樓花新盤索取價單,由於昨日為閒日,故多個新盤現場參觀人數不算多,不過多家發展商均依足指引,於昨天換上推出全新格式的價單,同時提供實用及建築面積呎價。
其中翹翠峰位於新世界中心的售樓處內,當記者向發展商職員索取價單時,職員即時表明該盤已提供最新價單,另外,當記者到達新地譽•港灣及長實富甲半山售樓處,經記者查詢後,在場職員亦給予樓盤的最新價單。
長實地產投資董事黃思聰表示,集團旗下何文田富甲半山,昨天已對外發放新的價單,當中包括有樓花銷售新指引所需的實用面積呎價等。
新世界營業及市務高級經理劉仲良亦表示,旗下元朗翹翠峰,早於上月二十八日,就已按最新的樓花銷售指引,對外派發新價單,價單上列明實用面積呎價,而集團旗下目前只得該盤屬在樓花新指引規範之內。
市場人士指,痚罊X下上水御景峰,昨天亦跟足指引推出全新價單,發展商並乘勢重推貨尾,新價單涉及十個單位,分布在二十二樓及三十七樓,面積由五百七十六至一千零四十三方呎不等,售價由二百九十二萬至四百九十萬三千元,相比之前已整體提價約百分之三。
城市大學工商管理碩士課程主任曾淵滄則指,於過去一、兩年,大部分新盤價單上已列出實用面積,只是沒有計算出實用面積的呎價,故指引與過去做法分別不大,除了樓花盤外,他認為新盤貨尾納入實用面積呎價亦可行,畢竟發展商對樓盤的實用面積較為清楚,然而二手盤實行則增加業主的成本,若二手盤同時執行,料將有不少反對聲音。
第一太平戴維斯估值及專業顧問(大中華區)董事總經理陳超國表示,新指引下清晰列明多樓盤資訊,在一張價單內同時有建築面積及實用面積的呎價,為指引下的首步
(成報)全港最貴車位售180萬
永泰西摩道懿峯平均呎價高達3 萬元,頂層呎價挑戰5 萬高位,物業車位同樣價值不菲,據悉懿峯每個車位售價高達180 萬元,售價超越渣甸山名門以至九龍站凱旋門,成為現時全港最貴一手車位,有關售價足以購買天水圍嘉湖山莊1 個3 房單位,認真是「同人唔同命」。
車位供應嚴重不足
懿峯車位售價昂貴,主要由於車位嚴重供應不足,物業合共提供82 伙單位,但整體車位供應量只有42個,平均每2 房才擁有1 個車位,車位供應比恆地干德道超級豪宅天匯供應還要少,天匯只提供66 伙單位,車位數量卻達99 個,每伙擁有1.5 個車位,因應懿峯車位不足,發展商現時只安排31樓以上的高層單位才可配售1 個車位,不過據悉現時差不多每戶高層單位買家均有選購車位。
事實上西摩道的車位向來不足,長實西摩道高雲臺,物業於97 年分拆出售車位,當年車位售價已超越100 萬元,曾經成為全港最貴的一手車位,而現時渣甸山名門及九龍站凱旋門,最貴車位售價亦高達150 至170 萬元。
(成報)十大藍籌屋苑成交增
十大藍籌屋苑之中,本年首11 個月沙田第一城錄1,001宗買賣登記,總值18.22億元,中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,這是繼嘉湖山莊及美孚新邨之後,今年第三個突破1,000 宗水平的屋苑。今年嘉湖山莊累積錄得1,366 宗登記稱冠,總值18.94億元。美孚新邨以1,092 宗居次,總值37.14 億元。
買家趁低息換樓
他續說,本年首11 個月十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得7,295 宗,總值226.60 億元,較2008年全年的6,124 宗及184.29 億元,分別上升19.1%及23.0%。反映今年樓市氣氛暢旺,不少用家趁低息積極置業及換樓,加上熱錢金流入,促使傳統大型屋苑交投更勝去年。
今年首11 個月,有九個屋苑的買賣宗數已經超越2008 年全年的登記。其中, 匯景花園的買賣錄得最大升幅,首11 個月錄279 宗,較去年全年上升82.4%。其次為黃埔花園,首11 個月錄721 宗,較去年全年增加57.1%。康怡花園錄458 宗,較去年全年上升39.2%,排名第三位。其餘六個屋苑的宗數升幅為太古城,升37.3%、杏花邨升33.0%、海怡半島升31.7%、美孚新邨升15.3%、麗港城升10.4%及嘉湖山莊升0.4。不過,沙田第一城首11個月的買賣暫時較去年全年輕微減少2.1%。 |
屯門疊茵庭獲篤信風水客以6100元租入 回報5厘
| 圖中為疊茵庭中層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 屯門疊茵庭獲篤信風水客以6100元租入 回報5厘
祥益地產分行主管李啟昌表示,日前該分行促成一疊茵庭之租務成交個案,是次租客為區內分支家庭客,該單位之租金回報率達5厘。 李氏稱,上述所錄成交單位為3座中層D室,建築面積572呎,實用面積389呎,兩房一廳,業主於09年10月剛以146.8萬購入上址,日前放租不足半天,便獲一名區內客以6100元租入,平均呎租為10.7元,若以實用面積計算呎租為15.7元,據了解該租客篤信風水學,特意請風水師為該單位「睇風水」,加上鍾情該單位座向東南,加上附設靚裝。
若以當時的購入價作計算,租金回報率達5厘,若扣除管理費等雜費約1000元,回報率仍有4.2厘。
*以上實用面積不包括窗台面積 |
假泡沫!真危險!樓市上升條件仍在!
在一個公職議會上遇見了『銀行大班』,我每次見到銀行高層也必請教息口的走勢,他除了認為美國起碼在明年下半年才有條件加息外,也向我吐苦水,抱怨最近天價豪宅把市場扭曲,令公眾也認為樓市存在大量泡沫,使市場買家卻步,市場成交減少,結果是原本已『水浸』的銀行更加急需借貸『出街』,我聽了後心想,現在香港低負債(供滿樓單位近六成)、高存款(總存款達六萬億新高)、大水浸的情形下,樓價有可能大跌嗎?
雖然,個別豪宅也創出了新的天價成交,但是也包含了內地購買力元素,如果香港豪宅真的如此吸引內地買家的話,那麼我們便應想一想,未來內地豪客的數量多還是香港豪宅的數量多,如果是供不應求的話,那便是真的供求失衡,而不是泡沫了,先放開我們的驚訝及不願意,一個沒有全民參與、沒有過度借貸的超高價現象,可能只是市場多極發展的其中一極的表現,如果有人認為這是泡沫的話,可能是假的泡沫了!不是一個真實的虛假!
於10月17日,我們就最新一期的 「祥益屯門樓市指數」 ,計算當時較完整登記土地註冊處的合約(9月7日至9月13日的完整登記)及本公司成交的臨約資料(10月5日至10月11日完整的記錄)而得結論。圖表清楚顯示,屯門區長遠的走勢是健康穩定的,上升趨勢明顯之餘,也是漸進增長,這個勢態,顯示屯門是極健康的市場,可說是沒有泡沫,甚至是樓價大落後於大市,如與天價豪宅比較,更證明到市場的多極化,所謂近期不少人說的樓價下跌跡象,其實也是象徵了市場個別發展,和個別市場不健康及高風險而已!並不等於整體市場會如此表現,市場在10多年前已扭曲成為兩極(豪宅及草根樓表現背道而馳),隨時間過去,市場更變得複雜及多極(市場最少上車樓、上車樓的換樓對象、豪宅上車盤及真正豪宅等多極了)。
可能是巧合或根本是日益普遍,家住西九龍的筆者,這兩天也和太太下午茶的時候,也聽到坐在隔離檯的多位內地人互數家珍地說自己在香港置業的戰跡,我聽後十分心寒,當年香港人往內地置業是因為休閒及養老,今天風水輪流轉,內地人也刮起香港置業風,這是身份的象徵、『安家』的安排及財務的分散投資,但是,香港的市場其實不能消化內地的新貴!這龐大購買力,只會日益強大,天價豪宅只是開始,如果你認為內地有錢人會愈來愈多的話,我認為便要知道香港彈丸之地會被水淹香江了!
未來香港樓市,也會是多極各自表現的,如果要綜合來做一個評估,我認為整體仍是一個『大升微跌局』啊!
當然,政治會改變一切,如果普遍市民認為樓價太貴而產生了政治壓力的話,曾特首或會以新政策安撫民心,不過以上水淹香江的觀點仍會發生,只是爆發的時間會延遲及爆發時會更猛烈而已,在未有泡沫或低泡沫的個別市場中,消費者還是趁機上車為佳!
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屯門翠寧花園獲篤信風水客「即睇即買」
| 圖中為翠寧花園高層單位之參考相片,並非實際成交單位!
| 屯門翠寧花園獲篤信風水客「即睇即買」
祥益地產分行主管盧俊威表示,屯門翠林花園日前錄得一宗區內分支家庭「即睇即買」成交個案,是次原業主持貨18年。 盧氏稱,上述所錄成交單位為5座高層J室,面積576呎,兩房一廳,原業主於91年購入上址,日前便獲一名區內分支家庭垂青,該名買家篤信風水學,鍾情單位風水好,加上方便子女上學,遂便決定「即睇即買」,以95萬(居二價)購入上址作自住之用,平均呎價為1649元,屬市場價成交。 |
普通話
踏入千禧年代,中國的發展一日千里。2008年金融海嘯,歐美經濟由盛轉衰,如今許多學者都認為未來的半個世紀將會是中國風靡的年代,後來趕上的則是印度這個蓬勃發展中的國家。人們活在經濟不景的陰霾下,失業率攀升,消費意欲下降,這個年頭,經濟學者所擔心的是到底中國會否有能力獨自支撐起整個世界?若不然,美國的債務毒瘤便要拖垮地球。
論中國是否擁有這般通天徹地之能,小的不得而知,但無可否認在廿一世紀,中國在國際舞台中的地位已躍然飆升。隨著中國逐漸對外開放,社會的進步,人們對中國文化的興趣都不其然地提高了。中國功夫、中醫藥業、風水術數……這些傳統中國智慧學識都開始更受到國際社會的認同,及至中國的官方語言 ─ 普通話就更是舉足輕重了!
香港雖已回歸祖國一十二年,但在這十多年以前,咱們都受大英帝國統治了超過一個半世紀,活在殖民地社會,人們從小便接受港英政府的教育,沿用著英式的文化與制度,這種潛移默化的種族融和影響深遠。對於那些年過二十的香港人,他們不諳祖國文化、不懂普通話實在一點也不奇怪。然而,中國的經濟形態既已急速發展,國際社會對祖國這塊碩大的肥肉都要垂涎三尺,若想從中國經濟的發展中分一杯羹,要與中國人做生意,學曉普通話實是必要元素。所以那些歐美的富豪商家,除了要子女學好英語外,更鼓勵他們學習普通話。
在香港,自回歸以後普通話的地位亦相應地提升了,各中小學都已設有普通話科讓學童從小便有機會接觸祖國的官方語言,而很多家長更會額外聘用一位普通話補習老師為子女作專門教育。咱們的下一代,對普通話可能都耳熟能詳,小的就曾聽過一批中學會考生以普通話交談得朗朗上口,令小的這個老而不要嘆為觀止。只是若要那些已過學習年齡、半輩子都在英國殖民地社會生長下的香港人學普通話,就彷彿有點像拉牛上樹、臨老學吹打了。
話雖如此,咱們既要為口奔馳自然也該能屈能伸,而且活到老學到老,用心學習多一種語言其實也不是壞事。就看看咱們的特區行政長官曾特首,他在初上任時的宣誓講辭雖則已曾經過反覆演練,但到了台上仍然把香港特別行政區讀為香港特別神經區,那個時候小的聽來不禁笑彎了腰。然而事隔經年,如今曾特首將一篇篇的普通話演講演釋得振振有辭、擲地有聲,人在江湖,很明顯他是經過努力不懈的學習才有今天的成果。
一個語言的流行同時亦能反映出國家的成就。記得在八九十年代,香港人紛紛湧去學習日文,到後期韓語興起,現在咱們要想培育下一代,還是先學好咱們偉大的普通話。能活在中國飛躍的年代,作為中國人也值得驕傲呢! |
今日新聞摘要07.10.09
(明報)屯門四屍凶宅 六折脫手
旺市帶挈 海翠734呎102萬成交 本年樓市熾熱,成為一向極難轉售的凶宅的出貨良機,屯門「海翠花園」6座高層曾發生4屍命案的734方呎單位,昨吸引3名買家爭奪,最後以102萬元拍賣售出,折合呎價約1390元,為市價六折。該區代理指出,該單位早於08年2月放盤,若不是連續多月的旺市,根本難以出售。該單位買家表示只因價格吸引才購入自住。
昨成交的凶宅位於海翠花園6座24樓D室,面積734方呎,兩房間隔。該單位昨拍賣時,共有3名買家競投,成交價較78萬元開價高出30.7%。投得該單位但不願透露姓名的中年男士表示,競投前已獲悉該單位是凶宅,但由於他個人經濟考慮,有需要購入該單位,由九龍區遷入屯門居住。
「行得正 企得正」新業主不介意
他說﹕「我個人行得正、企得正,所以不會介意個單位係凶宅,不過到入伙時,都會擺放一些同風水有關麊咱鞳y鎮住』」。他指出,此乃第一次購入凶宅自住,而購入另一原因,是西鐵線早前由南昌站伸延至尖東站後,方便他未來因工作等情G而經常穿梭屯門與巿區之間。
據了解該單位於1990年發生命案後,曾兩度易手,而原業主於1996年12月以153萬元購入後,一直居住至上月才遷出,今次易手帳面損失33%。環亞拍賣行負責人曾傑俊昨天在拍賣前已向競投人士表示,上述單位未能獲銀行提供按揭,所以買家必須以現金支付成交價。
曾氏其後稱,該單位若非凶宅,成交價按巿值估計約165萬元。此外,今年7月20日登記資料顯示,屯門海翠花園6座13樓D室734呎單位以159萬元成交,呎價2166元,較昨成交6座24樓D室單位高出56%。
區內今年凶宅成交 多去年五成
祥益分行經理潘鈺琲磳隉A上述單位早於08年2月放盤,當時較市價低約三成,當代理披露當年的突發事件,準買家多不願睇樓。他表示,該盤能夠以逾百萬元售出,主因是屯門碼頭區私宅的總放盤量現時只有300個,較上月同期急降15%,平盤缺少下,令買家轉買凶宅。
祥益地產營業董事謝澤銘表示,屯門區今年凶宅買賣成交6宗(另天水圍3宗)較去年全年約4宗增五成,料因屯門現時叫價低於100萬元住宅物業不足30宗,較今年中約100宗大幅減少七成。
(明報)錦繡97年貨 轉手蝕232萬
元朗錦繡花園一個1500呎屋剛易主,賣方於九七年斥855萬元買入該洋房,持貨12年後轉手跌價達232萬元。祥益地產表示,上述易手洋房在屋苑之荔枝北路,日前由一換樓家庭購入,主要鍾情屋位置屬單邊及有特大花園,遂決定以623萬購入上址自用。
(明報)兆康苑短炒2個月升36萬
祥益地產分行主管李啟昌表示,屯門兆康苑日前錄得一宗區內租客成交個案,是次原業主持貨2個月,轉手帳面獲利36.5萬,單位升值45%易主。
上述所錄成交單位為O座高層5室,面積523呎,兩房一廳,原業主於09年以81萬購入上址,日前放盤僅2天,即獲一名區內租客垂青,該名買家鍾情單位設有全新「靚裝」,遂便決定以117.5萬購入上址作自住之用,平均呎價為2247元,屬市場價成交。
據悉,上述買家原為同苑租客,鍾情單位附設新裝,加上高層開揚,故以117.5萬購入上址。
(明報)屯門時代廣場租金回報逾6厘
祥益地產營業經理袁思賢表示,屯門時代廣場日前錄得一宗外區客租賃成交個案,是次原業主持貨3年,租金回報率高達6.8厘。
上述所錄成交單位為C座低層1室,面積452呎,兩房一廳,原業主於05年以93萬購入上址,日前便獲一名外區租客垂青,該名租客鐘情該單位鄰近各車站,交通方便,加上間隔實用,且單位更附設企理裝修,遂便決定以5300元租入該單位,平均呎價為11.7元。
以該單位租金5300元計算,租金回報率高達6.8厘,若扣除管理費等雜費約600元,回報率仍有6.1厘。
(明報)豐景園2房呎價2106
祥益地產分行主管盧俊威表示,屯門豐景園日前錄得一宗區內客「即睇即買」成交個案,是次原業主持貨兩年,轉手帳面獲利達29萬。
上述所錄成交單位為5座低層5室,面積489呎,兩房一廳,原業主於07年以74萬購入上址,日前便獲一名區內客垂青,該名買家鍾情該單位座向東南,加上景觀開揚,且單位更附設企理裝修,遂便決定「即睇即買」以103萬購入上址作自住之用,平均呎價為2106元,屬市場價成交。
(東方)屯門公屋租金私樓價
自西鐵九龍南線通車後,屯門區隨即成為市場焦點,區內屋苑租售價均被搶高,其中公屋良景邨低層戶以每呎高達9.1元租出,為區內公屋呎租新高,直逼私人住宅,回報更達9.6厘;至於居屋兆康苑高層單位以117.5萬元易手,短短兩個月升值45%。另屯門凶宅盤亦獲外區客搶購,昨公開拍賣的海翠花園凶宅盤,被用家搶高31%至102萬元購入。 兆康苑兩月速賺36萬 祥益陳秀春稱,上述良景邨良華樓低層18室,面積574方呎,以每月約5,200元租出,呎租9.1元,單位業主於今年八月以65萬元購入上址,現租金回報率高達9.6厘。據悉,上址租期僅兩個月,故呎租較一般約8元水平為高。
該行李啟昌稱,屯門兆康苑O座高層5室,成交呎價2,247元,原業主短炒約兩個月即賺36.5萬元。
海翠凶宅獲三客搶購 另外,環亞昨拍賣的屯門海翠花園6座D室凶宅盤,開價78萬元,獲3名準買家連承10口價至102萬元成交,呎價1,390元,低市價約40%。投得單位的買家現居九龍區,打算購入作自住之用。
至於忠誠拍賣的何文田常盛閣中層凶宅單位,面積1,250方呎,開價530萬元,昨日獲承價至580萬元,惟因未達到業主意向收回。
投資者續趁市旺出貨,世紀21陳志明表示,長沙灣星匯居2座高層C室連租約售380萬元,平均呎價5,307元,單位約兩年貶值約4%。據了解,原業主為美資基金公司,現持有該屋苑約20多個單位待售,叫價較購入價折讓幅度已經收窄至近乎平手水平。
世紀21黃文龍稱,資深投資者黎汝遠以460萬元沽出北角海峰園南峰閣中層E室,呎價6,397元,單位○七年十二月至今升值35萬元。
利嘉閣楊震霆表示,一名投資者以760萬元沽出馬鞍山嵐岸2座高層A室,呎價5,833元,4個月升值63.2萬元。
利嘉閣羅逸愚稱,荃灣麗城花園1期2座高層C室售218萬元,呎價3,746元,創同類單位近11年新高,不過單位九七年八月至今仍貶值29%。
住宅摸貨量月漲31% 此外,香港置業李志成表示,據土地註冊處數字,上月住宅摸貨註冊按月升31%至239宗,佔整體二手註冊約2.1%。當中帳面獲利個案升42%至218宗,佔整體摸貨比例則升7個百分點至91%,連升5個月並創近18個月新高。
(新報)屯門良景邨呎租9.1元 較私樓高
儘管近期部份屋苑交投量稍為放緩,但新界西北樓宇租售市場,在鐵路南環線開通推動下,仍不乏錄得公屋單位以高租值租出。當中良景邨一個兩房戶,以呎租為9.1元租出,令單位之租金回報率達9.6%。
租金回報率高達9.6%
祥益地產分行主管陳秀春表示,屯門良景邨一個單位,日前由一區內承租,該單位之租金回報率達9.6%。 日前售出單位為良景邨六座低層18室,面積574方呎,兩房一廳,原業主於今年8月剛以65萬元購入上址,日前便獲一名區內客以5,200元租入,平均呎租為9.1元,惟租客僅短租兩個月,故租金較市值貴,該租客鍾情該單位裝修企理。若以當時的購入價作計算,租金回報率達6.9%,若扣除管理費等雜費約500元,回報率仍有8.7%。
時代廣場租金收益6.8%
除良景邨出現租高回報單位外,同區時代廣場亦外區客租賃成交個案。祥益地產營業經理袁思賢表示,屯門時代廣場。 C座低層1室,面積452呎,兩房一廳,原業主於2005年以93萬元購入上址,日前便獲一名外區租客垂青,以5,300元租入該單位,平均呎價為11.7元。 以該單位租金5,300元計算,租金回報率高達6.8%,若扣除管理費等雜費約600元,回報率仍有6.1%。 有業界指出,投資者在樓表市仍暢旺下,除轉攻凶宅,同時吸納銀碼細高租金回報的公屋放售單位及居屋。而該等單位,租金回報可達7%,高於同區私人物業。
(新報)屯門凶宅低市價4成沽
樓價持續攀升,以低價作招徠的凶宅物業,遂成買家另類選擇。曾發生命案的屯門海翠花園六座中高層單位,於昨日以拍賣形式推售,最終獲買家以102萬元承接,較市價折讓近4成。 樓市轉好,市場上筍盤買少見少,造價較低的凶宅物業近期屢獲追捧。昨日環亞拍賣行一共進行17項物業拍賣,其中屯門海翠花園六座中高層一凶宅物業,面積734方呎,拍賣底價78萬元,經買家出10口價後,最終以102萬元成交,平均呎價1,390元。有代理表示,上述單位現時市價約165萬元,換言之,是次拍賣成交較市價折讓近4成。 據了解,該單位為屯門海翠花園六座中高層D室,面積734方呎,曾發生兇殺命案,一名男戶主殺死3名女兒後,最終亦自殺身亡。至於新買家為一九龍區客,購入單位將作自住之用,他不諱言,單位已有相當樓齡,故發生事故亦不足為奇,料入住單位後將以風水陣闢邪。
兆康苑短炒兩月賺36.5萬
另外,昨日忠誠拍賣行亦舉行17項物業拍賣,其中包括何文田常盛閣中層一個「疑似」凶宅單位,面積1,250方呎,原業主開價530萬元,獲買家競投6口價至580萬元,惟最終因未到價而被收回。 隨著西北交通漸趨完善,區內物業備受市場追捧。祥益地產盧俊威表示,屯門豐景園5座低層5室,面積489方呎,兩房一廳間隔,剛獲一買家「即睇即買」以103萬元購入,平均呎價2,106元,原業主持貨兩年賺29萬元,單位升值近40%。另祥益地產李啟昌指,屯門兆康苑O座高層5室,面積523方呎,兩房一廳,剛以117.5萬元沽出,平均呎價2,247元。原業主持續短短兩個月獲利36.5萬元,單位升值45%。
(蘋果)豐景園低層 兩年漲 39%
祥益盧俊威稱,屯門豐景園 5座低層 5室, 489方呎,以 103萬元易手,呎價 2106元。原業主 07年以 74萬元買入,獲利 29萬元,升值 39.2%。
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(星島)屯 門 海 翠 凶 宅 低 市 價 近 40% 沽
昨日市場共舉辦兩場物業拍賣會,均涉及凶宅單位,當中僅屯門海翠花園凶宅獲承接,成交價約一百零二萬元,較開價高出約三成,而造價則低於市價近四成。據悉,單位因為開價遠低於市價推出拍賣,昨日吸引達三組準買家出價競投,經過共十口價後,終由一名九龍區用家投得單位,打算作自住用途。
環亞昨日推出十七項物業,並錄得一宗成交,為屯門海翠花園六座中層D室。環亞拍賣董事曾傑俊表示,單位屬於「疑似凶宅」單位,由業主推出,面積約七百二十四方呎,開價七十八萬元,由於「正常單位」售價約一百六十五萬元,故低市價超過五成。現場所見,共吸引三組準買家積極舉手競投,最後經過約十口價,單位終由一名中年男士買家以一百零二萬元投得。據了解,買家來自九龍區,首次購買凶宅,打算與太太搬到上址居住。他說:「依家同類型單位都要百五至百六萬元,所以成交價都合理。」
問到會否擔心凶宅問題,他笑指:「我行得正企得正,唔會擔心,加上一間屋如果有一定年齡,一定會有少少問題。」不過,雖然買家百無禁忌,但他最後仍補上一句:「都會買一些風水物品鎮宅。」
資料顯示,該單位曾於九○年四月發生自殺及兇殺案,當時死者共四名,分別為林姓戶主及其三名女兒,懷疑戶主灌藥給三名女兒,令其昏迷後,再將其割頸喪命,之後戶主亦畏罪自刎。
曾傑俊續指,近期經拍賣售出的凶宅單位明顯增加,以該行為例,今年至今至少已有六宗,而去年全年則僅兩至三宗。
他認為,一方面今年初經拍賣推出的凶宅戶大部分均獲承接,令市場產生信心;另一方面,市場平盤不多,而這批文宅則低市價推出,遂吸引市場留意。
另一邊廂,忠誠昨日一場拍賣會上,亦低市價推出一個凶宅,位於何文田常盛閣中層,面積約一千二百五十方呎,雖獲承價六口至五百八十萬元,惟未到價被收回。代理指,○七年尾,男戶主於單位內吊頸自殺,單位遂成凶宅。
(成報)摸貨獲利 比率突破90%
樓市本年至今,無論交投及樓價升勢均持續,整體物業註冊量連續6個月錄得逾萬宗水平,而樓價更由去年11月低位連升10個月,累積升幅已超過2成,期間有不少投資者選擇將手持之物業售出獲利,摸貨註冊不斷上升;據土地註冊處註冊數字顯示,9月份錄得239宗摸貨註冊, 較8月的183宗, 上升31%。而帳面獲利個案更佔整體摸貨註冊達91%,反映短炒投資者獲利不俗。
香港置業資料研究部最新報告指出,上月摸貨註冊佔整體二手市場約2.1%,比率維持約2%水平已達4個月,而此比率仍處於低位水平,未有大幅上升迹象,相比去年初樓市高峰期,當時摸貨註冊比率逾4%水平仍有一段距離;而相比97年高峰期,現時的摸貨註冊比率仍然處於低水平,物業市場仍然是用家作主導。
報告再指出,9月份的239宗摸貨註冊當中,有218宗均為帳面獲利個案,相比8月的154宗,帳面獲利個案大幅上升逾4成(即42%);而比率方面,上月帳面獲利個案佔整體摸貨註冊91%,相比8月的84%上升7百分點,更連升5個月及創18個月新高;此獲利比率上升,主要是因為樓價上揚,以100大屋苑平均呎價為例,最新平均呎價為4234元,樓價連續上升10個月,與去年高位相若,令帳面獲利個案亦同步上升。
此外,200多宗帳面獲利個案當中,大部分均屬細價物業;9月份錄得138宗200萬以下帳面獲利個案,佔整體獲利個案的63%;其次是樓價介乎200萬至300萬元物業及300萬至500萬元物業,分別錄得27宗及25宗帳面獲利個案,各佔整體獲利個案的12%,可見大部分摸貨帳面獲利個案均屬細價物業。
(成報)即日成交
嘉亨租金回報近4厘
中原地產太古城及港島東市區區域營業董事曾柏賢表示,嘉亨灣3座低層B室,面積1531方呎,屬三房連套房間隔,另設工人套房,單位享鯉魚門全海迷人景致,現連同租約出售,以1660萬元承接,折合平均呎價為10843元。買家為一名長線投資者。據了解,上述單位現時月租5.5萬元,長線投資者可享3.98厘租金回報率。
炒家850萬入市海怡
美聯物業海怡半島西翼(2)分行助理區域經理葉志偉表示,海怡半島13A座低層E室,單位面積約1065方呎,成交價約為850萬元,平均呎價約7981元。原業主於1993年以約450萬元購入上述單位,是次轉售帳面賺約400萬元,物業期內升值89%。君傲灣連天台295萬售美聯物業君傲灣分行助理區域經理馬立成表示,君傲灣2座高層特色海景戶,單位面積589方呎,成交價約為295萬元,平均呎價約為5008元。據了解,買家鍾情上址單位享海景,加上連天台出售,升值潛力高,故購入作長線投資之用。原業主於07年5月以約274萬元購入上址,是次成交帳面獲利21萬元,物業升值7.7%。
南豐園景兩房售250萬
利嘉閣坑口站分行經理劉卓豪表示,該行新近錄得南豐廣場一宗買賣個案,成交涉及2座中層D室,單位兩房開則,外望園景,建築面積618方呎,成交價250萬元,每呎售價折合4045元。據悉,賣方在05年次季以190萬元購入上址,持貨至今將之易手,帳面獲利60萬元離場,折算期間樓價上升近32%。
卓爾居園景238萬易手
中原卓爾居分行分行經理葉瑋珩表示,卓爾居7座中層D室,面積692方呎,享內園景,座東南,擁兩房間隔,以238萬元易手,折合平均呎價3439元。原業主於2008年以206萬元購入物業,持貨一年,是次轉手賬面獲利32萬元,單位升值16%。葉瑋珩續稱,卓爾居本月暫錄約3宗成交,平均呎價徘徊3456元,比起上月錄3303元有上升之趨勢。
錦繡「97貨」蝕232萬
祥益地產營業主管李健勇表示,日前該分行促成一宗錦繡花園之成交個案,是次原業主持貨12年,轉手帳面虧蝕232萬,單位貶值27%易主。李氏稱,上述所錄成交單位為荔枝北路獨立屋,面積1500方呎,四房兩廳,原業主於97年以855萬購入上址,日前便獲一名區內換樓客垂青,遂便決定以623萬購入上址作自住之用,平均呎價為4153元。 |
午睡
這幾天小的無意間瀏覽到一個網上發表的研究報告,有指每個人每天所須的睡眠時間原來與人體基因排列有莫大的關係。大部份人平均每天須有六至八小時的睡眠,某些則須八小時以上,還有小部份人每天只要有四小時的睡眠便已經足夠。像小的這等好吃懶做的大懶蟲,睡眠的時間當然是愈多愈好,在工作的時候營役奔波,難得 熬到假期,小的必會一天睡上十二小時,慰勞一下自己一週的辛勞。
驟耳聽來一般人總是認為小的是一等一的蛀米大蟲,骨子裡小的卻知道自己的睡眠質素很差,唯有勉強以量來補質,為疲憊的身軀充充電。若不然小的便似行屍走肉,幹甚麼也提不起勁,如果這種缺乏睡眠的日子持續,小的更會迅速消瘦,繼而生病。說實在小的其實也不願如此,心底裡更很是羨慕那些一天只睡上四個小時便已精 神抖擻的偉人,咱們看看李超人一天可以喝早茶,打高爾夫球,然後工作開會再晚膳,二十小時的一天不是好用很多麼?
然而專家卻指出睡眠時間的多寡乃是由基因排序所影響,與一個人的勤力懶惰沒有直接的關係。學者抽取每天平均只睡四小時的人與一般人比較化驗,發覺那些睡得小的人身體內有一種特別的元素,這種元素能讓睡眠的細胞迅速復原,那即是說這些人只須睡四小時,身體已立即回復能量,等於其他人睡上八小時的效果。聽到這一 理論,小的更引證了睡眠質素乃天注定,小的既然沒有李超人通天徹地的能耐,眼巴巴地羨慕著超人的傑出成就也只是徒然。或許小的只能自我安慰地解釋自己非是勞碌辛苦命,嘆世界式的生活才是小的畢生追求的目標。
除此以外,說起睡眠,西洋科學與中醫學都先後引證,午睡對人體有著極良好的影響,即使是短短的十五分鐘,午睡也是補充精神體力的靈丹妙藥,能夠維持午睡的人比普通人都活得更健康精神,所以西方學者在這十年裡開始提倡午睡。然而咱們中國人對於這種簡單而有效的保健之法卻是恆之彌久,記得小的就曾聽過祖國前輩一 個堅實的理論,他說中國在文化大革命之時吃不飽穿不暖,為甚麼百姓尚能身康體健?這無非是祖國奉行不異的午睡習慣,午間眠一眠,乃中華民族源遠流長的保命養生之道。
為著自己的健康,小的也很樂意奉行這簡單而有效的養生之法,在午飯過後小的總喜歡偷點時間來稍稍休息,以迎接下午的辛勤。然而辦公室裡的環境在風水因素下變得愈見開放,而昔日陪伴小的一起午睡的同事俱作鳥獸散,留下小的孤苦伶仃地伏在案上卻很是突兀。滄天憐憫,小的已算刻苦,為何這小小的半刻鐘也要給剝削? 看來小的這一點一滴靠午睡累積下來的體重很快又得散落殆盡。
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今日新聞摘要21.08.09
(明報)中小住宅租金月漲4.2%
利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示,熱錢追捧下樓市旺勢持續,住宅租金亦因盤源供求關係逆轉至目前「供不應求」的狀態下顯著上升。綜合利嘉閣地產研究部最新數據,全港50個指標屋苑的加權平均成交呎租,7月份報每方呎16.58元,較6月份的15.92元4.2%,形成連升6個月的勢頭,單月升幅更創下自04年2月以來(近66個月)的新高。
住宅租金持續上揚,而自今年1月份低位至今,更已累積上升12.4%,依然落後同期多達16.5%的樓價升幅;中小住宅平均租金回報亦因此不斷下滑,最新報4.35厘,較去年底的平均數值4.69厘,下跌0.34個百分點。
周滿傑指出,游資不停簇擁樓市,中小住宅造價升勢再度加劇,相信愈來愈多業主會考慮將旗下出租單位回收後轉售,估計有部份更寧願放棄租金收入,將單位收回後「丟空」,希望以交吉形式將物業以較佳價錢沽出。故此,預期在租盤供應繼續收緊的趨勢下,住宅租金可望在短期內進一步飆升,預期由目前至年底間的漲幅可多達10%。
回顧市況,由於樓市景況好轉,加上近月樓價飛升,「租盤轉買」情況增加,整體租盤供應從緊,在形勢使然下,租盤租金自然有上無落;再者,租客求盤若渴,業主議租自然盡佔上風,訂立租金更見進取,進一步加速住宅租金的升勢。綜觀上月各區指標屋苑租金走勢,九龍區屋苑加權平均呎租最新報16.85元,較6月份上升5.9%,升幅屬三區之首;港島區9個指標屋苑的租金平均上升3.5%至每方呎20.02元,排名居次;新界區21個屋苑的平均成交呎租最新報12.86元,按月上升2.9%,屈居第三。
按屋苑劃分,觀塘麗港城租金升幅最高,7月份出租單位的平均租金為每方呎15.0元,較6月份的13.1元急升14.5%;土瓜灣傲雲峰及奧運站維港灣的租金,則分別上升10.1%及9.7%,至每方呎16.4元及21.4元,分列次、季。紅磡海逸豪園及長沙灣昇悅居的租金則同時上升8.5%,並列第四。
租賃成交方面,每年7月暑假乃傳統租賃旺季,「升學」跨區租賃需求大增,加上金融海嘯爆發後的半年「死約期」租約剛好屆滿,租客原址及覓址續租個案亦多,令租賃交投短暫回升。數據顯示,全港50個指標屋苑在7月份共錄1,562宗租賃成交,較6月份的1,396宗增加12%。此外,由於7月份二手市場買賣交投因樓價高企而回落,相比之下,租賃佔整體成交比例下跌趨勢亦見逆轉,數字更由6月的38%,回升至7月的46%。
(明報)怡峰園3房呎售2990
祥益地產分行經理袁思賢表示,屯門怡峰園日前錄得一宗區內換樓客成交個案,是次原業主持貨3個月,轉手帳面獲利40.5萬,升幅達21.3%。
上述所錄成交單位為1座中層G室,面積771呎,三房兩廳,連車位,原業主於本年5月以190萬購入上址,放盤僅8天,日前便獲一名區內換樓客垂青,該買家鍾情單位高層開揚,裝修企理,加上鄰近家人,遂便決定以230.5萬購入上址作自住之用,平均呎價為2990元,屬市場價成交。
(明報)兆康苑522呎租金回報5.7厘
祥益地產分行主管李啟昌表示,屯門兆康苑日前錄得一宗區內投資客「即睇即買」成交個案,是次原業主持貨25年。
上述所錄成交單位為L座低層6室,面積522呎,兩房一廳,原業主於84年購入上址,日前便獲一名區內投資客垂青,該名買家鍾情單位座向東南方,加上裝修企理,遂便決定「即睇即買」,以94萬購入上址作收租之用,平均呎價為1801元,屬市場價成交。
(明報)悅湖山莊3房呎售1688
祥益地產分行主管溫容彩表示,屯門悅湖山莊日前錄得一宗短線投資客入市個案,是次原業主持貨15年。
上述所錄成交單位為6座高層B室,面積711呎,三房兩廳,原業主於94年購入上址,日前便獲一名外區投資客垂青,該名買家鐘情該單位間隔實用,加上單位附設雅致裝修,且價錢便宜,遂便決定「不睇樓」以120萬購入上址作短線投資收租之用,平均呎價約為1688元,成交價較市場低約5%。
(明報)準夫婦125萬購豐景園
祥益地產分行主管盧俊威表示,屯門豐景園日前錄得一宗區內準新婚夫婦入市個案,是次原業主持貨8年,轉手賬面獲利35萬。
上述所錄成交單位為1座中層3室,面積557呎,兩房一廳,原業主於01年以90萬購入上址,日前便獲該準新婚夫婦垂青,他們鍾情該單位座向西南,加上單位附設靚裝修,且因他們篤信風水,有感該單位風水有利,遂便決定「即睇即買」以125萬購入上址作自住之用,平均呎價為2244元,屬市場價成交。
(明報)嘉湖山莊3房月租5400
祥益地產營業經理蕭嘉偉表示,西鐵南環線於本月16日正式啟用,為天水圍及屯門區居民在交通上帶來不少方便,促使西鐵站沿線屋苑之租賃交投量,亦帶動西鐵沿線屋苑之樓價均有所上升,而日前天水圍嘉湖山莊便錄得一宗外區客租賃成交個案,是次原業主持貨1個月,租金回報率高逾5.1厘,而該類型單位的樓價亦在1個月內升逾18%。
上述所錄成交單位為1座低層H室,面積708呎,三房兩廳,原業主於09年7月以127萬購入上址,日前便獲一名外區租客垂青,該名租客鍾情該單位鄰近西鐵站,方便他前往九龍區上班,加上景觀開揚,且單位更附設新裝修,遂便決定以5400元租入該單位,平均呎價為7.6元。
如以購入樓價作計算,租金回報率可高達5.1厘,若扣除管理費等雜費約1000元,回報率仍有4.1厘。
(東方)15客爭澤豐銀主盤
樓市氣氛熾熱,銀主盤愈見罕有,市場上放售的銀主盤做價續被大幅搶高,屯門澤豐花園一個中層銀主盤在15名買家出價搶購下,最終以85.8萬元沽出,較銀行最初的叫價高16.7%;另一方面,再有投資者趁市旺短炒物業獲利離場,其中荃灣海濤花園頂層複式戶以2,380萬元轉售,兩個月帳面大賺400萬元。
搶高16%售85萬 美聯高文帆表示,上述澤豐花園5座中層C室,面積482方呎,銀行最初以73.5萬元放盤,後經15名買家出價後以85.8萬元轉手,較叫價高16.7%,呎價1,780元。港置謝國勳指,將軍澳維景灣畔8座中層E室,面積683方呎,原業主反價7萬元,以307萬元沽出單位。
美孚賺幅高逾五成 樓價續升,再有投資者乘勢套現獲利,市場續錄短炒獲利成交,利嘉閣羅逸愚稱,荃灣海濤花園2座頂層複式戶,面積2,605方呎,成交價2,380萬元,呎價9,136元,原業主六月以1,980萬元購入上址,兩個月升值20%。該行馮樹勳稱,奧運站海桃灣3座高層E室,面積809方呎,以573萬元轉售,原業主於今年第二季以509萬元入市,現帳面賺64萬元。
美聯余柏指,荔枝角美孚新邨百老匯街2號低層C室,面積約1,160方呎,成交價492萬元,投資者一月以約320萬元入市,短炒七個月帳面賺172萬元,賺幅高達53.8%。該行林振聲指,將軍澳中心7座中層E室以239.5萬元易手,原業主三月購入上址,五個月帳面獲利34.5萬元,升值16.8%。
祥益袁思賢稱,屯門怡峰園1座中層G室,面積771方呎,放盤僅8日便獲買家以230.5萬元承接,投資者五月以190萬元購入上址,短炒三個月帳面獲利40.5萬元,賺幅21.3%。
投資客掃荃中20伙 另市場高價成交不斷,中原梁寶玲稱,荃灣綠楊新邨E座高層4室,以335萬元轉售,呎價5,022元,創屋苑過去十年呎價新高。原業主今年初以280萬元入市,現轉手獲利55萬元,賺幅19.6%。
另一名投資者本月「一口氣」連掃荃灣中心近20伙面積約400方呎單位,涉及金額約2,000餘萬元,其中15座低層F室,成交價126萬元。
(星島)二 手 摸 貨 暴 增 掀 微 型 炒 風
樓價急反彈,投資成本亦在低息環境下大幅降低,刺激樓市投資意欲,令上月本港「摸貨」數字,創近十四個月新高,無論動輒逾千萬豪宅、樓花新盤,甚至中細價屋苑,均見炒家影蹤,令市場掀起一股微型炒風。但有地產界人士指,由於現時摸貨成交比例尚維持較合理水平,與「九七」樓市炒風盛行時的百分之八相比,仍有距離,故可算仍未過「警戒芋v,但就須密切觀察,以留意有否泡沫出現。
在交投的帶動下,近期樓價持續上揚,吸引業主趁機短炒沽貨,市場摸貨成交增加,據資料顯示,上月共錄得二百四十四宗住宅物業摸貨成交,創近十四個月新高,而佔整體二手買賣比例,亦增至百分之二點二,創近十三個月新高。
近半年新盤樓花排隊登場,是摸貨成交增加的原因之一,但樓價急升,細價樓亦成為投資者熱捧對象,其中活躍於新界細價屋苑的投資者「鬍鬚余」,持貨上水彩蒲苑單位僅約數月,日前沽出後旋即獲利約四十一萬元離場。
美聯新界區董事布少明指,樓價持續上升,令市場投資比例增加,其中新界區細價樓投資成本較低,摸出後可獲較多的利潤,故成為投資者追捧目標;而西鐵南迅q車後,部分新界區業主看好後市,紛紛加價封盤,相反投資者早已鎖定出貨目標價位,以致近期售出單位多為投資者貨源,推動市場摸貨成交。
理大建築及房地產學系教授許智文表示,樓市近期交投增加,帶動樓價上升;而樓價在短期內大幅上升,令市場有波動,即吸引業主趁機沽貨離場,引發市場摸貨增加;事實上,樓價向來有「升跌」,而摸貨個案,只是「市場訊息」,反映樓價變動,有「炒風」亦屬正常;而目前摸貨佔整體市場成交不高。
許智文解釋,摸貨是有時間性,如樓價升勢放緩,或橫向發展,摸貨個案並不會活躍;其中細價屋苑入場門檻較平、流通量較高、風險及成本較低,故向來受炒家歡迎,預期日後「摸貨」目標都為細價樓;而近期樓價持續上升,摸貨會否繼續增加,則要視下一浪波幅而定。
利嘉閣研究部主管周滿傑亦指,樓價在金融海嘯後急升,部分細價屋苑本月樓價,較七月時已上升逾半成,一批於金融海嘯後原先打算買樓收租或自用的買家,見樓價有水位,選擇先沽貨套現;而市場交投亦表現活躍,自然令摸貨成交增加。
除細價樓外,多個新盤開售,吸引投資者追捧,是摸貨數字增加的原因,其中「洋參大王」楊永仁,近期於新盤市場活躍,繼上月摸出新蒲崗譽•港灣單位,在三個月內賺近四十萬元外;而楊氏表示,近期會繼續入貨,尤其是優質海景單位,而早前購入譽•港灣的單位,目前已封盤,並打算入伙後才重新放售,相信屆時售價可高購入價逾兩成。另外,「摸王」黎汝遠早前亦大手購入上水新盤御景峰,市場消息透露,該批單位目前以購入價高一成至一成半放售。
(星島)細 價 樓 交 投 錄 逾 倍 升 幅
樓市交投活躍,各方買家積極入市,似乎開始擺脫金融海嘯陰霾。二手細價樓市場交投亦愈戰愈勇,據代理行研究資料顯示,二百五十萬元以下細價樓成交宗數,從今年三月起一直向好,至六月成交宗數更錄逾倍升幅,當中更以沙田第一城、嘉湖山莊等屋苑成交量最為突出。有業界就認為,現時買家以用家為主,因此不屬過度炒作。
據利嘉閣的研究報告顯示,二百五十萬元或以下細價樓成交宗數,從今年二月至六月,拾級而上,由二千九百三十五宗升至七千二百七十一宗,升幅逾一點四倍。中原研究部聯席董事黃良昇則指出,主要成交屋苑集中在新界區,並以沙田第一城、嘉湖山莊等屋苑成交量最為突出。
以沙田第一城為例,本月初成交量上升至三十六宗,呎價亦由上月底的四千一百八十八元升至四千四百八十九元,可見二手屋苑被市場看好,備受追捧。黃良昇續指,雖然連月來二手屋苑成交量攀升,但買家多為用家,因此不屬過度炒作。
另外,據資料顯示,二手細價樓六月份成交量升至高峰,分別達六千一百六十及七千二百七十一宗,而七月顯著回穩,下降至五千八百五十二及六千九百二十八宗,由急升轉為緩升。
黃氏表示,樓市在金融海嘯時遭恐慌性拋售,出現裂口式下跌,隨茈奕鼰g濟回暖,樓市經歷海嘯超跌後回升,買家急速趁低搶貨,導致成交量急升,呈現裂口式上升現象,估計現時情況不屬泡沫現象。
隨茈奕鶚賳磢泲茞景N貨成交,預期中小型樓盤交投放緩,二手樓市將轉趨平穩發展。
(成報)7月屋苑呎租創今年新高
根據中原地產新簽租約統計,2009年7月份全港73個大型私人住宅屋苑的平均租金每平方呎錄得14.5元,較6月份的14.0元上升3.6%。7月份的呎租是2008年11月的15.0元之後,創近8個月新高。今年樓市氣氛轉旺,私人住宅租金見底回升,自第2季開始,租金連升4個月,7月份的平均呎租較3月的13.2元低位,累積上升9.8%。
中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,數字反映樓市成交氣氛活躍,市民改善居住環境的意欲增強,刺激住宅租務市場暢旺,令租金顯著回升。再者,息口偏低,租務回報理想,吸引投資者紛紛入市買樓收租,帶動租金跟隨樓價上漲。本港經濟逐步復甦,以及失業率回穩等利好因素支持下,租金走勢持續向上,估計2009年第4季私人住宅租金可望重返去年9月金融海嘯時約16.8元水平。
十大藍籌屋苑方面,今年7月份匯景花園及麗港城的呎租升幅最多,同樣較6月上升7.8%。杏花邨的呎租按月上升5.6%居次,美孚新邨的呎租有5.2%升幅,排名第3位。其餘6個屋苑的平均呎租按月升幅為﹕康怡花園(升4.8%)、海怡半島(升4.7%)、嘉湖山莊(升4.4%)、黃埔花園(升3.6%)、沙田第一城(升3.4%)及太古城(升2.3%)。
另外,美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,放租盤與租金走勢往住背道而馳。據資料顯示,自金融海嘯後,不少業主紛紛將單位轉租,導致放租盤增加,100個大型屋苑放租盤由去年9月6076個上升14.3%至去年12月高位6,942個,同期「租金走勢圖」顯示租金則由去年9月平均每呎17.35元跌至去年底14.13元低位,跌幅達18.6%﹔及後樓價回升,加上放租盤減少,數量由去年12月份高位逐步回落至最新7月份5,289個,累減23.8%,回復至去年4月份水平。而租金同期則由低位反彈,累積增長15%至7月份平均每呎約16.26元。
(成報)銀行催谷拆息按揭 2年急升10倍「H按」與「P按」平分天下
自去年年底金融海嘯,金管局多番引入措施以寬鬆銀根,同時間令銀行拆息同樣於去年年底開始持續下跌,踏入09年受惠於資金充裕及股票熱錢流入,本港銀行同業拆息由年初至今一直保持低企,當中1個月同業拆息一直維持於0.5厘以下,同時令拆息掛鈎按揭(H按)計劃深受用家歡迎,最近數字顯示,目前已有接近40%新造按揭選用H按,創下自06年11月以來近3年新高。
根據金管局最新統計,在銀行積極高調催谷拆息按揭(H按)下,令現時採用H按的按揭比率由5月份的31.9%大幅增至6月份的39.86%,比對於07年底旺市,當時只有約3%新造按揭選用H按,有關比例於2年內急升10倍,顯示H按已受到一般按揭用戶歡迎,而業界人士預期,拆息按揭(H按)佔新造按揭比率可增至5成,創下歷來新高水平。
H按減銀行拆息風險
宏亞按揭集團旗下「按計劃」有限公司(「按計劃」)經濟師何柏基表示,H按有助銀行減低港元同業拆息(HIBOR)大幅波動所帶來的利率風險,即使H按利潤較P按為低,對銀行來說仍有其可取的地方。由於現時HIBOR波動不大,而大銀行致力維持按揭利潤,對於推出盈利較低的H按態度頗有保留,不過隨着H按慳息效應人所共知,大銀行亦需要調整H按策略。
而現時HIBOR與最優惠利率(P)的息差相差接近5厘。以兩者最低按息比較,H按為1個月HIBOR加0.8厘(即0.88厘),而P按為P減3厘(即2厘)。H按比P按慳息1.12厘,以100萬元貸款供款20年計算,H按每月供款只需4,546元,比採用P按5,059低518元。H按支付利息較少,同時償還本金比例亦提高,在這兩個效應下,首年已慳息過萬元。
從金管局公布最新樓按數字來看,採用H按的升幅極為顯著,由5月份的31.9%大幅增至6月份的39.6%,足見H按已經成為另一舉足輕重的按揭產品,所以大銀行亦要配合市場變化,積極推廣H按,以免流失客戶。何柏基說,當美息回升後,HIBOR與P的差幅會逐漸收窄,屆時市場或對H按需求減弱。
兩者息差近1.12厘
另外,中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示,拆息按揭受到歡迎的主因是基於拆息在今年持續低企,年初至今以拆息為基準的實際按息平均較以最優惠利率(P)為基準的實際按息低1.8厘,故拆息按揭的慳息效果十分顯著。近日拆息更進一步回落,本月(八月)至今一個月銀行同業拆息平均降至0.07厘歷史低位。王美鳳相信拆息按揭選用比例在今年將會繼續增加。 |
屯門豐景園獲準新婚夫婦「即睇即買」
| 圖中為豐景園高層單位之開揚景觀!
| 屯門豐景園獲準新婚夫婦「即睇即買」
祥益地產分行主管盧俊威表示,屯門豐景園日前錄得一宗區內準新婚夫婦入市個案,是次原業主持貨8年,轉手賬面獲利35萬。
盧氏稱,上述所錄成交單位為1座中層3室,面積557呎,兩房一廳,原業主於01年以90萬購入上址,日前便獲該準新婚夫婦垂青,他們鍾情該單位座向西南,加上單位附設靚裝修,且因他們篤信風水,有感該單位風水有利,遂便決定「即睇即買」以125萬購入上址作自住之用,平均呎價為2244元,屬市場價成交。 |
屯門大興花園錄區內客成交個案
| 圖中為大興花園高層單位之開揚景觀!
| 屯門大興花園錄區內客成交個案
祥益地產分行主管何燕煌表示,屯門大興花園日前錄得一宗區內客成交個案,是次原業主持貨8年,轉手賬面獲利30.8萬。
何氏稱,上述所錄成交單位為大興花園2期9座高層G室,面積583呎,兩房兩廳,原業主於01年以104萬購入上址,日前便獲一名區內客垂青,該名買家鍾情該單位座向東南,加上間隔實用,且單位更附設雅致裝修,該客人篤信風水,並因該單位風水有利,遂便決定以134.8萬購入上址作自住之用,平均呎價為2312元,屬市場價成交。 |
反高潮
大笨象 (0005) 業績勝預期一度帶領恆指上升至21,100水平,魚缸友豪擲萬金支持大笨象 (0005) 裂口高開,可惜程咬金渣兜 (2888) 配股10億英磅殺退狂牛。 大部分魚缸友期待業績高峄期恆指再向上衝,上週大行唱淡大笨象 (0005) ,大笨象 (0005) 拍住小飛象 (0011)奮力向上;本週放榜大笨象 (0005) 、小飛象 (0011) 貌合神離各行各路,大笨象 (0005) 高見 84大元大行齊唱 100元,摩笛吹風58元,可參考為大笨象 (0005) 本年度的波幅指標 58元 – 100元之間上落。小飛象 (0011)連續兩日插水,潛至 116.8元。市傳中移動 (941)、中海油 (883) 年尾回歸A股 ,2007年中石油 (857) 、中國神華 (1088) 返A股前夕H股係香港升得快過火箭,回歸後AH股兩地全線變洋澄湖一等蟹貨,假如大市調整可伺機買入中移動 (941)、中海油 (883),回歸A股後套現換貨。今次反彈浪,急升急跌都係大笨象 (0005)做主角,下次恆指再往上衝雖要愛國分子中移動 (941)、國壽 (2628)、平安保險 (2318)大力支持。
謠傳阿爺向富力地產 (2777) 「佛山地王」東平新城地皮殺訂2﹒4億元人民幣,全線祖國地主佬跌到七個一皮,上海世房 (0813) 跌7%、富力地產 (2777) 跌7% 、中渝置地 (1224) 跌 4.5% 、綠城中國 (3900) 跌6.3%;有阿爺撐腰既中國海外 (688) 逆市上升 0.3%,所以買風力發電股要買李鵬千金坐鎮的中國電力新能源 (735),祖國創業無中央呵護係事倍功半。
賭王燊哥跌傷入院治療,澳博 (880) 昨日忐忑不安嘔吐6個巴仙,在此祝福賭王早日康復大戰花旗 Las Vegas Sands (LVS)。Las Vegas Sands (LVS) 準備係秋季分拆澳門賭業於香港上市,Las Vegas Sands (LVS)股價上落速度驚人,道指8,000點左近貴賭場大約 7蚊美金,好賭之士不妨考眼光小注怡情。
樓市成交宗數7月份輕微下跌價格依然硬朗,超人一號 (0001) 領都三房清貨踏入尾聲,地主股神 (0012) 油塘 嘉賢居 接力開盤、新界彤叔 (0017) 尖沙咀河內道 名鑄 特色單位放風每呎28,000大元,神父地主恆隆 (101) 九龍站內園單位又可搭順風車出貨,樓價能否再創新高,人民幣自由行、熱錢流向、魚缸氣紛主宰呎價。 |
補習天王
「我的志願」是兒童作文的必答題,相信很多人在小時候也對將來充滿著幻想與憧憬。在小學時期,當老師問學生長大以後想當甚麼職業的時候,有八成的回覆俱是做老師,由於學生們的見識思想仍處於幼嫩的萌芽期,其所能認知和接觸的行業有限,當老師便是一個自己既熟悉又可討老師歡心的答案。在小的年幼候,社會尚未變得那麼複雜,也可能是小的一向都比較幼稚,記得小的竟誇誇其辭地說自己將來的志願乃當個消防員。這一個答覆引來老師的訕笑,她對小的這個荒唐的答案嗤之以鼻,然後板著臉告訴小的消防員是沒有女的。結果小的便像個犯了錯的小孩,羞愧得無地自容。時移勢逆,民主開放的社會主張男女平等,如今消防員不再是男性主導,女性只要合乎要求亦可考取消防隊的工作。可惜以小的弱不禁風的體質,白痴的運動天賦,投考消防隊簡直是不可能。
隨著時代的轉變,媒體與互聯網的發達,對於年輕一代的志願亦可能有了新的解讀。小學女生可能都紛紛想成為「o靚模」,男生則大概志願當個風水師,實際一點,其實能做個補習天王也很不錯。當「o靚模」或許只能風光一時,轉瞬間便要被後進的洪流淹沒。成為風水師固然好,只可惜世上未必有那麼多的好井讓人去掘洞種生機罷了。當上補習天王則有所不同,他們被補習學校推崇到天上,大型的廣告版鋪天蓋地地壓將下來,在旺角的商場外見到碩大的海報,起初還以為是甚麼明星宣傳新唱片,看真一點才發現那是甚麼甚麼個補習天王,那個型英帥的動作,那個迷倒天下無知少艾的眼神,還有那句:「英文我最強!」的字樣……我的天!早在四十年以前,小的不被天王的魅力迷得神暈顛倒才怪。
不知自何時開始,香港興起了一片補習風,無論中小學幼稚園,家長都喜歡為子女聘請補習老師,又或者上補習班用以幫補功課。或許是香港的出生率愈來愈少,子女便變得愈來愈矜貴,為了子女的成績,家長願意奉獻無盡的金錢。也由於香港源用一試定生死的制度,會考高考便成為了學生人生中的一大考驗,成績直接影響升學的機會,於是各式各樣的應試策略應運而生,補習天王教的不是一般知識,而是預測考試題目和教授考試技巧。配合補習社金碧輝煌的重量級包裝,把天王天后塑造得彷如觀音佛祖,在潛移默化與怕蝕底的心態交煎下,學生們都變得迷迷癡癡,跪到在天王天后面前模拜。想著想著,這情況不是與股民蜂擁向股神參拜無異嗎?
對於這種市場形態,最終的得益者當然是補習社與天王本身,一個天王月薪動輒過百萬!聽清楚,咱們所講的是月薪而非年薪。即是說一個補習天王的人工比大學教授還要高出十多倍,而且他們雖包裝得像個明星,卻不會有很多狗仔隊鍥而不捨地追訪,其私人空間也受到保障,這個百利而無一害的職業怎會不成為年度最筍好工?未知那些補習社還請不請天王,讓小的也去應徵! |
行行出狀元
熊派係恆指 19,200點擊退狂牛至17,000邊緣,高佬 (NYSE: GS) 業績錢程錦繡,第二季每股賺五蚊美金協助狂牛連日反擊至 18,200點,買期指睇錯市「呢」幾日既波幅可以輸到搵葉謝鄧律師行搞破產。據報道今年每名高盛員工平均可以獲得100萬美金嘅薪酬加福利,記得2000年高佬幫和黃賣 3G橙,清潔阿姐都有60個月花紅,去高佬做清潔需唔需要識對沖?繼風水學後,I Bank清潔管理可能係一個最有錢途新興行業。
油價由七十元高位回落理油係經濟衰退時間比預期較長,「呢」兩日油價重上六十元又活庫存減少,再炒上又話夏天係用車高峰期,返上七十大元理由肯定係墨西哥灣有巨風石油設施損毀,無風打既話就係北韓試核武。油價回落至每桶55-58 美元可考慮貫入 中石油 (857) 、中海油 (883) 、 Exxon Mobil (NYSE: XOM) 、Petrobras (NYSE: PBR)。股價、油價升升跌跌事後財經演員們一定有理油去假釋,大家都係靠『估』最重要係有觀眾緣,升跌機會率係均等,『估市』莫問因由。
日前提及既濠賭股燊哥澳博 (880)、信德 (242)、新濠 (200) 及Las Vegas Sands (NYSE: LVS) 終於有賭仔下注,昨日全線有 8% - 13.5%進賬,得些好意雖回手,歸根究底大市反彈,二三線股禾雀亂飛。本週花旗魚缸重頭戲係星期五,Citibank (NYSE: C)、Bank of America (NYSE: BAC)、Wells Fargo (NYSE: WFC) 重磅金融股業績開牌,好友淡友星期一返工都可能比對家挾死,本週有糊唔食,下週可能要乞食。 |
長生不死
古時候,秦始皇為了達成長生不老的夢想,遂派出了三百名童男童女到日本探求長生不死藥。可惜秦皇島始終敵不過天命,無論怎樣煉丹用藥,最後還是逃不出死神的魔掌。時至今日,人們渴望延年益壽的宏願始終不改,除了甚麼保健產品、營養師和醫學顧問外,一些有錢人更督信風水,挖幾個洞再種些生機便可在世上活到九十年,要麼便與佛祖交涉協商,將甚麼苦難都轉移到另一個人身上,再不然則納下風水遺囑,串謀詐騙閻羅王自己經已壽終正寢,在生死冊的名列中瞞天過海。可惜這些洗黑錢和偽造文件的行為都屬違法,只不知陰間法庭會否審理此案,傳召有關人物到地府作供。
玄學增壽的秘方不勝幾凡,今天科學家卻為人類壽命革新進行了一項大突破。經過一系列的監證與生物實驗,專家發現在南太平洋復活島的土壤中提取的「雷帕霉素」(Rapamycin)有效能為生物延長壽命。而這種技術將會成為抗衰老藥發展一個重要的里程碑!雖然這種新科技產物將是一項極為昂貴的奢侈品,但相信純以三個6.88億元的實惠價,大概也可享受幾服靈丹妙藥罷!
可惜這種延壽的「雷帕霉素」雖有機會延長人類的壽命,但卻不保證活到白頭仍可健健康康,要是被病魔折磨,這「雷帕霉素」便似釣命針多於續命補丹,人雖不死卻要半死不活,待得懵懂痴呆手顫聾啞行動不便卻仍死不閉眼,相比之下大概能夠兩腳一伸乾淨俐落才更為爽快些呢!
不知何解,一直以來人類都極為好生惡死,或許在脆弱的心靈與渺小的生命中,面對茫然不知的死亡真相,人們總無可避免地要貪生怕死。尤其是當名利權位都鞏固了以後,便希望千秋霸業可延續至永久,於是奸邪小人便有機可乘,利用人們脆弱的心理,再以花言巧語偷呃拐騙,展現自己那通天徹地的才能,最後棺材一蓋,騙徒袋袋平安,甚麼仇恨怨懟便留待下世清算。
有趣地小的從來也不喜歡長命,或許是因為自己素來都是兩袖清風,與顯赫名人風馬牛不相及。小時候甚至希望自己活到四十歲便要壽終正寢,小的當然不願與病榻糾纏,竟幻想著死得像徐志摩那樣浪漫激昂,在空中爆炸散落於汪洋大海,即使死無全屍也在所不計。或許那愚昧的想法其實都是小的害怕年老色衰的一個潛意式的投射,驀然回首小的不禁為自己昔日的無知而失笑,人到四十彷彿還是人生的一個中途站,倘若運道不際可能仍是渾渾噩噩、四處漂泊。而為著法航慘絕人寰的空難,小的仍在黯然神傷,生命的流逝其實也不是那麼的淒美迷離。其實追求那些非人力所及虛無縹緲的事情也甚是不切實際,如今小的再也沒有期望生命的長短,卻只會叫自己好好珍惜活著的每一天,當然也希望能健康快活,莫要受病魔的折磨。 |
遺產
錢非是萬能,但沒有錢卻是萬萬不能。於是人們為了錢財的貪婪與追逐遂將人性的醜惡都發揚光大,在金錢掛帥的資本主義社會裡,道德人格都要放在一旁,唯有錢才是至高無上的最極目標。
其實儘管是大富大貴還是小康之家,爭奪遺產彷彿是每個家庭都存在的暗戰角力,大有大爭、小有小鬥,只是名人富豪受到媒體的關注而作大篇幅的報導,其餘的凡夫俗子則局限於家族門戶的內部糾紛。
自龔如心過身後,華懋集團的千億遺產爭奪戰波濤洶湧,正當華懋慈善基金以為可以袋袋平安之際卻中途殺出了一個程咬金,風水按摩技術顧問陳振聰先生毅然站出來,手持一份2006年龔如心所納的遺囑聲稱自己是千億遺產的唯一繼承人。於是官司隨即展開,再釀成長年累月、耗資千萬的冗長的法律程序。龔如心與陳振聰之間那段撲朔迷離的戀情都要公諸同好,為了數百億的遺產而揭人陰私,已故者卻含恨九泉,恨不得從棺材裡彈起,揮慧劍斬情絲,欲將假太監變成真太監。
眼看著世俗的乖謬,或許有些人會為死者感到不值。套用玄一點的講法,或許這都是因果的問題。然而放眼凡塵,類似的事件恆之彌久、比比皆是,咱們除了對世事感到無奈嗟嘆外又能做些甚麼?
歌手梅艷芳以其百變形象屹立歌壇數十載,人們對梅姐都敬愛有加,可惜自她病逝過後,其家人隨即原形畢露、醜態盡展,即使遺囑列明成立基金,將生活費按月分發給梅媽媽,然而人卻總是貪得無厭,對錢財苛索無度。當知道不能一次過獲得所有遺產,梅媽媽便改變攻擊,不斷申請、不停要求,最後將本來每月六萬元的生活費增至十二萬,而且還要索取八十萬環遊世界!那個群腳兒子終年失業,卻能跟媽媽歎茶出埠。
流行音樂王者米高積遜與世長辭,在兒子死亡的一刻,母親凱瑟琳強忍哀痛,第一時間致電米高助理查問米高現金的收藏位置。幸好米高積遜沒有督信風水,對於身邊的牛鬼蛇神其實都有會於心。在2002年的遺囑列明,其母親雖可獲四成遺產,但米高前律師布蘭卡(John Branca)和米高生前好友、音樂公司行政人員麥克萊恩(John McClain)才是遺囑的執行人。而且在該份遺囑中更含「不爭辯」條款,若受益人挑戰遺囑真偽失敗,便會失去一切。所以米高母親凱瑟琳若想挑戰該份遺囑,亦存在一定的風險。這個精明的決策,如果龔如心在訂立遺囑的時候也學上一學,今天可能便沒有遭人盡揭陰私、死不暝目的場面了。
原來類似的爭產事件隨處可見,人為財死,鳥為食亡,在金錢的誘惑中,甚麼親情、愛情、友情都是來得那麼的不值一文。 |
睡著了的樓房
蘇智者曾表示,今天香港的地產業經過幾十年的發展早成熟完滿,若要投資地產,上海市場將更具競爭力。隨著中國內地經濟起飛,馬英九上台後,祖國與台海關係得以改善,香港失去了昔日的漁人之利,被受強大競爭與邊沿化的威脅。誠然,內地的地產市場尚在發展階段,而上海則是中國經濟命脈的核心,慧眼識英雄,投資上海房地產已是商家必爭之地。
話雖如此,今天咱們欲投資內地房地產還是該三思而後行。在6月27日的清晨,一宗駭人聽聞的新聞在上海閔行區蓮花南路發生了!一棟13層高的建築大樓居然整座倒塌下來,那個震撼的場面讓小的不禁懷疑自己是在看卡通片。有關的新聞片段讓人回想起被內地政府禁絕追討的四川豆腐渣工程,為甚麼好端端的大廈地盤會整棟塌下?大廈不是用來住人的嗎?幸好這所房子尚未入伙,倘若這些已為萬家燈火的大廈也同樣倒塌下來,那情況會否比911襲擊更為嚴重?
上海市有關部門也都在研究樓房倒塌的原因,初步估計這都是因為河床積土的問題影響大廈之重心與地基,與大廈本身的結構全無關係。而詳細的研究報告則如米高積遜的剖屍結果一樣要在數週以後才能公告。然而民眾的揣測卻是眾說紛紜,既然大樓的倒塌原因未明,現在就讓大家一同仔細分析。
也許大廈是真的太累了!也許它要睡一睡。睡過了以後,偉大的工程人員便能照樣將之扶起,然後在底下塞些泥膠,訂購了的居民便可如期入伙,要麼用上些鋼纜加以固定,居民還可親身體驗意大利比隆斜塔的藝術況味呢!
從風水的角度,13乃一個不詳的數字,這一系列的大廈早在建築期間就不該定下13樓層的規定,試想想那麼多個13樓堆積起來甚是邪門,破壞了當地的風水,於是樓房便倒塌了。發展商上海梅都房地產開發有限公司早該以6.88億元幸運價聘請天圖佈局風水師陳振聰先生到地盤多掘幾個洞,待得整個屋苑生機處處,那麼即使樓宇結構稀鬆如粉末也都可續命九十年也。
人們說:當一隻手指指向別人的時候同時有三隻手指是指著自己的。既然溫總能諷刺美國銀行門牆雖厚卻不堪一擊,怎麼卻不能反省自身,把基本元素先處理好,打擊毒奶、假蛋、豆腐渣,莫要「中國製造」四字再在國際社會中出醜? |
將收購全香港私人舊樓的第一門檻九乘業權降至八乘,是良好的需要嗎?
過了今週,筆者總算等待到睡好覺的一刻,不過因過度疲累了,花了四晚通宵趕工,大扯鼻鼾,弄得我的枕邊人睡不下去。
跳回四星期前,我司的好幾位重點員工,全力支持筆者為了城中一宗發展商在某高尚住宅區收購私人舊樓的個案完成了一份厚達兩個Box File的訴訟估值報告,是破了紀錄,是四天內完成呀,與十年前應付全港第一宗同類個案太古集團收購金鐘萬茂臺(現址為太古廣塲第三期辦公大樓)的紀錄還更快,總算寶刀未老,也充份表現了成事在人的團結情神。愈少時間,感覺得生命力愈強,人生可貴。
記得在金鐘萬茂臺的收購訴訟估值的個案中,筆者上到witness box時,與太古集團有關連的公司立即向筆者客戶大幅提高收購價,停止訴訟程序和阻止了筆者提供專家意見,也即時協助了前僱主威格斯在兩星期的工作中內賺取了相當的專業費用收入,也成了佳話,外藉老闆Gareth Williams和華人老闆Albert Chan嘁嘁而笑,因為要在法院中替答辯人爭取得更高民事補償(不是賠償)通常是極高艱度的動作;其後,當時威格斯的老闆給予了筆者在訴訟和辯證估值生意方面很多自由和機會去發揮表現,數不勝數,愈做愈起勁,體會到工作上需更多個人自由,才可事業成功。
話雖如此,該類大額訴訟估值專業測量師服務,是跟大律師的工作負擔一樣,並不是如斯輕簡,又要做全面research、追溯法庭個案以作為訴訟估值的理據、撰寫專家報告、將估值應用於該個案中(估值的模式並不會是千篇一律的)、編製附件證據,每一分錢是需用以往的多方面豐富的經驗和訴訟估值的知識、心血來換取的,是處理一般簡單估值的測量估值師可能不會體會到的。(筆者留意到最近處理銀行按揭估值的測量估值師公司被紀惠集團的湯文亮先生毫不留情地極度彈劾,下期再談)。
相信一般的小業主是太輕視或忽略了收購私人舊樓法律中的奧秘和陷阱,以為單人匹馬便可以抵擋大發展商,喊着基本法、公民權益及物業的風水特點,又以為將面積乘單價就等於法官接納的收購價補償了,希望這些一知半解的錯誤不要再延續下去,否則收購私人舊樓法例便變成了強奪眾多無知小業主的專有權益的武器,高等法院上訴庭大法官林文溻也在華懋集團和陳振聰的世紀大案中批評現時的收購私人舊樓法例是存有不公平的問題。
據稱現時的收購私人舊樓法例是對付釘王,其實在過往收購私人舊樓的土審署紀錄中,出現打釘的業主為數很少,公司業主也並不一定是釘王,反而無知又要大大大聲呼呼喝喝開天殺價的業主還為數不少,收購私人舊樓法律只能保護有理性、有財力的業主去利用訴訟途徑去爭取收購商的應提供的公平和合理收購條件(fair & reasonable terms of offers - 這是第545章的土地(為重新發展而強制售賣)條例)中所要求的),並不是保障空談、無知或靠嚇反價的小業主。
十年前與前卓德的執董師兄陳超國(Charles Chan)碰頭,今天再在法院碰頭,按十年來的紀錄來看,法律界專家較着重了法律程序,相信全城就只得筆者和Charles才最清楚在收購法例(即第545章的土地(為重新發展而強制售賣)條例)中的勝仗之道。不過,筆者的現時小業主客戶只單憑理智,加上紙包不着的事實和專家證據,已從發展商獲得兩次超出以現殼價為基礎的更高收購金額,已是很了不起;不過,憑心而論,如果不是前來的收購價偏低,又怎會現時獲得更高的建議收購金額哩!我客戶算是可慶幸的,就是相比其他百分之九十七巴仙的小業主所獲得的收購價,以現殼價為基礎平均只得一點七倍的收購金額來說,只是並沒有受着那麽深切的委屈而已,但現時收購金額仍是偏低,與合理價的半數也不及,我客戶不得不陪玩訴訟的對手遊戲,筆者的專業工作也是繼續下去。筆者在現時的個案中最佩服的是進行收購的代理,的確是與德國大將軍Bismark、Hitler一樣,口材了得,以較低價錢便可收購大比數的業權!今個個案中的收購代理並不是第一太平、也不是田生,而是城中一位與地產富商很熟稔、很低調的收樓老手。
筆者的個案中主要的爭拗點是除了包含了許多矛盾的環境證據外,更牽涉了由盤古初開的地主在土地中執行了在重建方面的限制性條款(restrictive covenants)而引致重建價或強制拍賣底價遭到多方不同意見而產生不同的結果。restrictive covenants是土地法律中的重要元素,如果是懂得限制性條款的土地法律,就是並沒有難度可言,不會說東說西的,但小業主又怎會瞭解該等深度的問題哩,測量估值師也不是每一個都可有認識它,如只憑一貫的不實際假設來作估值,收購價估值的結果可信性便不會高的,爭拗是必然的。筆者現處理的訴訟個案,又會否再一次庭外和解,將正確的環境證據和評估收購價的方法又再埋沒了,只好等待下回分解。如果法律紀錄接納了筆者採用正確的評估收購價的方法,可會對被收購的小業主有着極大的利益,因為收購商為了提高重建後的利潤或減低市場風險所帶來的損害,是需要將收購總成本壓縮。
前天市場上又熱烈地討論着將收購全香港私人舊樓法例第545章的第3(1)條中的申請強制拍賣的第一門檻九乘業權降至八乘,引來某些業主反對。要分析將九乘門檻下降的需要性,不得不從基礎的問題說起。
第545章在一九九九年中通過生效是基於方便舊樓重建而言,針對釘王的苛索,土審署的判詞已確立了該立場,也為了配合了減少二戰後建成的舊樓老化而產生外牆剝落而傷及第三者的問題,將舊樓加快重建,可減少了政府在建築環境老化而產生的社會責任大包伏;然而,市區重建局的沉重工作步伐是趕不上的,故此,第545章條例的存在性是肯定的。
問題是在於收購私人舊樓是一種高度資本性的行為,小業主在自由市場中遇上收購商,收購商均是大財團,又擁有財力可聘請千軍萬馬的律師團向小業主在法院中進行強制出售(法例中是只描述Compulsory Sale,不會是強制收購 Compulsory Acquisition,但這詞語在地產代理監管局的詞彙手冊中出現),會令到一些理智的小業主在不願意的情况下被迫以較低價錢出售其物業,這就是第545章條例需顧慮的根本問題(fundamental problem)。
現客戶曾向筆者提出查詢,土審署p是會就事實而自動判決最高的收購價嗎?筆者就是在以上所曾指出在收購私人舊樓法律中的的奧秘和陷阱。但是,在過往的十年中,可曾有多少個大律師、律師處或測量估值師處理過這些高級專科的物業收購訴訟案件,他們又可否有足夠的專業能力替小業主答辯人深入瞭解到收購訴訟與正確計算應有的重建價或強制拍賣底價和小業主應可獲得的收購價值呢?一邊廂要完全認識收購私人舊樓法律,另一邊廂又要懂得評估現殼價、重建價或強制拍賣底價的專業人仕對手,除了Charles Chan和筆者現有的客戶外,惜筆者還沒有認識到,或許是筆者孤陋寡聞了。
最重要的一點是小業主有否認識到第545章條例下收購商申請強制出售所要求的「四大考驗」,即是包括(i)不少於或等於了持有90%的業權;(ii)樓齡(age);(iii)樓宇維護狀况(state of repair);及(iv) 公平和合理收購條件(fair & reasonable terms of offers)。如果小業主作出反抗訴訟,當然是合理的訴訟,最低消費是需有多少成本費用呢?有需要何種準備呢?降低了第一門檻九乘業權降至八乘,更多小業主會容易被套入了法網之中,不願意地被強制出售其業權。另一個問題是,小業主不是已獲得一個現殼價含有溢價的收購價嗎?應該是很開心的嗎?對比過往土審署的全部個案紀錄,不難發現最終所判予的收購價仍是較偏低的,箇中原因是一般的小業主答辯人不懂如何舉證、答辯、毫無準備,也不肯聘請專家證人,輸家是誰也不需再說,收購商也變成了當今長勝將軍了。
再提一點鎖碎但很重要的事情,收購私人舊樓的第545章條例下是只描述Compulsory Sale強制售賣,而不是強制收購 Compulsory Acquisition,是point of law和point of facts的錯誤描述,因牽涉point of law,故絕不能犯錯。如一般行外人所求求其其或一知半解地強行說Compulsory Acquisition也是與Compulsory Sale一樣,就會不其然地產生了對收購私人舊樓評估重建價或強制拍賣底價有很大的影響,筆者體會到,這一重點原來不是全部律師、大律師或測量估值師可認識到的。但在政府收回土地(以前稱為徵收土地)方面,則有Compulsory Purchase(英國用語)或Land Resumption(香港用語)的情况存在,Compulsory Purchase或Land Resumption的評估徵收土地補償的基準和方法是可一樣或一致的。 |
牛熊攻防戰
夏日燒著了!兩隻金毛尋回犬中暑生亡,狂牛近日都抖暑全周回吐968點。上星期開始成交縮減、二三線風力發電、太陽能、再生能源、環保概念、資源類主題式炒作等股票開始後勁不繼,單日跌幅5%-10%不等,如要走貨及早計數離場。月尾期指結算、基金半年結,牛熊對決主要操控大價成份股大笨象(0005)、中移動(941)、地主佬、祖國金融股及三大油王(中石油、中石化、中海油)互相對撼。假若大市插水,二三線股短線好易跌兩三成;如本週早段開始插水,冒險者可挑選大笨象(0005)、中移動(941)搏大市半年結月尾高收,反觀早段急升,可提早放暑期等調整市後再入市。
半新股近排都幾有鑊氣,中國忠旺(1333)招股時反應冷清,六月份由七元起步衝上九元後反覆整固,瑞銀給予「買入」投資評級,料可從內地基礎建設投資中受惠,12個月目標價為13.45港元。半新丁旭光(0067) 16號兩蚊掛牌,炒家兩三日旋即炒上2.59元,旭光本身的總債務高達87%,近日急升受惠半新股輪流炒戰略,如要高位買進,敬請月底前睇位跳車。
環保車概念炒起比亞迪(1211),繼中石油(857)後股神巴菲特別一佳作,持貨四個月帳面獲利四倍。股神有眼光,土炮芬佬惠理基金(806)同樣抵讚,在比亞迪股價疲憊不堪時早已下注,於三十多元已經減磅食糊;星期五收市後環保車概念直捲東風汽車(489),比亞迪神話能否再現? |
牛熊搏擊
港股單日波幅繼續擴大,來回七百點,星期二單日先買牛証再買熊証,一日比莊家「打把」兩次;星期三再買熊証,就兩日一夜「打把」三次,時運低的牛熊証賭客要搵古巨基介紹種生基借運搏翻生,由此証明做莊家同風水師永遠最有錢途,祖國五千年文化絕對值得深究及尊重。
大市久休回穩上市公司進行集資份屬正常社交活動,中策 (235) 呢隻毫子蚊型股配股行動驚為天人!集資78億佔現已發行股本38﹒4倍,仲好過挖風水洞賺廿億,難道該公司想收花旗國CITIBANK (NYSE: C),抑或收購GM (OTHER OTC:GMGMQ) 有毒資產? 摃桿比例同雷曼CDO有得鬥,早前「買落」中策既有緣人食糊為上。
中國銀行 (3988) 帶領一眾祖國金融股聯同大笨象(0005)策騎狂牛向19,000點進法,本週高低波幅已達1,000點,估計本月牛熊兩派勢均力敵,技高者可於高空轟炸;技窮及貧窮的筆者只能靜侯低位炒波。六月尾將有北京水泥公司招股,介時會否炒作中國建材 (3323)、山水水泥 (691)、中材股份 (1893)、安徽海螺水泥 (914) 等一眾水泥佬?
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翠寧花園獲篤信風水客入市 單位升值19%易主
| 圖中為翠寧花園低層單位之開揚景觀相!
| 祥益地產分行主管盧俊威表示,日前屯門翠寧花園錄得一宗區內客的成交個案,是次原業主持貨8年,轉手賬面獲利15.3萬。 盧氏稱,上述所錄成交單位為1座低層F室,面積576呎,兩房一廳,座向東南方,原業主於01年以82.5萬購入上址,日前便獲一名篤信風水的買家垂青,該名買家鍾情該單位間隔四正,而且有感該單位有利其個人運程,遂便決定以97.8萬購入上址作自住之用,平均呎價為1698元,屬市場價成交,單位8年升值19%易主。 |
翠寧花園獲篤信風水客入市 原業主轉手賬面獲利15.3萬
| 圖中為翠寧花園低層單位之內籠間隔相!
| 祥益地產分行主管盧俊威表示,日前屯門翠寧花園錄得一宗區內客的成交個案,是次原業主持貨8年,轉手賬面獲利15.3萬。 盧氏稱,上述所錄成交單位為1座低層F室,面積576呎,兩房一廳,座向東南方,原業主於01年以82.5萬購入上址,日前便獲一名篤信風水的買家垂青,該名買家鍾情該單位間隔四正,而且有感該單位有利其個人運程,遂便決定以97.8萬購入上址作自住之用,平均呎價為1698元,屬市場價成交,單位8年升值19%易主。 |
屯門海翠花園獲篤信風水客入市 原業主轉手虧蝕達34.2萬
| 圖中為海翠花園高層單位之內籠間隔!
| 祥益地產分行主管李顯耀表示,屯門海翠花園日前錄得一宗換樓客入市個案,是次原業主持貨9年,轉手賬面虧蝕達34.2萬。
李氏稱,上述所錄成交單位為1座中層D室,面積734呎,兩房兩廳,原業主於99年斥資165萬購入上址,日前便獲區內一名篤信風水的買家垂青,該名買家有感該單位有利其個人運程,加上景觀開揚,遂便決定以130.8萬購入上址作自住之用,平均呎價為1782元,造價屬市場合理價成交。
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屯門海翠花園獲篤信風水客入市 原業主轉手虧蝕達34.2萬
| 圖中為海翠花園中層單位之內籠間隔!
| 祥益地產分行主管李顯耀表示,屯門海翠花園日前錄得一宗換樓客入市個案,是次原業主持貨9年,轉手賬面虧蝕達34.2萬。
李氏稱,上述所錄成交單位為1座中層D室,面積734呎,兩房兩廳,原業主於99年斥資165萬購入上址,日前便獲區內一名篤信風水的買家垂青,該名買家有感該單位有利其個人運程,加上景觀開揚,遂便決定以130.8萬購入上址作自住之用,平均呎價為1782元,造價屬市場合理價成交。
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屯門寶怡花園錄「租轉買」成交個案 原業主轉手獲利達35.5萬
| 圖中為寶怡花園單位之開揚景觀!
| 祥益地產分行主管陳秀春表示,屯門寶怡花園日前錄得一宗「租轉買」成交個案,是次原業主轉手賬面獲利達35.5萬。
陳氏稱,上述所錄成交單位為3座中層C室,面積518呎,兩房一廳,原業主於07年3月以77.5萬購入上址,日前便獲一名租客垂青,由於該名租客篤信風水,加上有感該單位有利其個人運程,遂便決定以113萬購入上址作自住之用,平均呎價為2181元,屬市場價成交,單位一年多升值45.8%易主。
陳氏續稱,而上述單位之原業主亦於翌日購入該屋苑另一單位,該單位為2座中層B室,面積518呎,兩房一廳,當日便獲該名業主以99萬購入上址,平均呎價為1911元,屬市場價成交;原業主於99年以120萬購入上址,是次轉手賬面虧蝕達21萬離埸。
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屯門寶怡花園單日連錄兩宗成交個案 其一單位更獲篤信風水客入市
| 圖中為寶怡花園低層單位之內籠間隔!
| 祥益地產分行主管龍超君表示,屯門寶怡花園日前於單日內連環錄得兩宗成交個案,其一單位更獲篤信風水客入市。
龍氏稱,上述所錄成交單位為1座高層C室,面積518呎,兩房一廳,原業主於04年以79.8萬購入上址,日前便獲區內一名篤信風水客垂青,該名買家鍾情該單位景觀開揚,加上有感該單位有利其個人運程,遂便決定以106.3萬購入上址作結婚之用,平均呎價為2052元。
龍氏續稱,而另一宗成交則為3座高層C室,面積同樣是518呎,原業主於02年以93.7萬購入上址,同日亦獲區內一名上車客垂青,該名買家鍾情該單位景觀極為開揚,加上內籠企理,遂便決定以106萬承接上址,平均呎價為2046元。
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風水師購南浪海灣風水樓 原業主轉手虧蝕14.5萬離場
| 圖中為南浪海灣單位之靚景觀!
| 祥益地產營業經理林偉光表示,屯門南浪海灣日前錄得一宗換樓客入市個案,是次原業主轉手賬面虧蝕14.5萬。
林氏稱,該單位為5座高層C室,面積727呎,兩房兩廳,座向東南,原業主於00年以203.8萬購入上址,日前便獲一名換樓客垂青,該名買家是一位風水師,基於該單位有利其個人運程,加上單位座擁開揚海景景觀,遂便決定以189.3萬購入上址作自住之用,平均呎價為2604元。
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《生命裡離不開的…》11
小機構能夠跨出成功的第一步,並不會是偶然的!也並非被甚麼神恩、風水或命運等一類的宿命論來支配!有類領導人認為那是事勢所以然,亦有類領導人認為是能力所以然!但無論是「時勢造英雄」抑或「英雄造時勢」,卻極少領導人會回過頭來去仔細地分析導致成功的每一個環節、每一個巧合、每一個劇幕、每一樣情景、每一個細節、每一張咀臉…等這些元素!而這些元素往往便是導引企業成功地「登陸灘頭」背後的所謂核心價值(Core Value)!
然而,當核心價值一旦不再被有效地聚焦而變得模糊,甚至聚焦錯誤的話,無論機構如何再投放大量資源,其結果也只會是事倍功半,甚至無功而還!道理非常簡單,如果方向是錯的話,那無論組織是多麼的努力,只會讓目標「愈划愈遠」,而且對著錯誤的方向則「愈划愈快」!
不能有效地聚焦或聚焦錯誤甚至無法或不懂地來聚焦的話,總的來說,結果連自己企業核心價值的所在也看不出來!更勿論要強化某種核心價值或降低某類非核心價值來互補了!
企業的核心價值並非是一成不變的東西,核心價值是會隨著企業的變化而改變!但是,由於各行業的營運方式和生產條件,並不輕易產生基本的變革,故此,企業的核心價值在實際情況下,變化易位的情況是不會太大,亦不會太過戲劇性地作改變!比方說西方社會經常掛在咀邊的所謂「人權」,便是西方社會的核心價值所在之一。儘管現在許多西方社會把這種核心價值作為打擊對手(比如中國)的工具,然而其核心價值,始終還是把西方社會定在道德高地的位置。又比方說,一個祕書的核心價值,便是把祕書的工作發揮得盡善盡美,如果這個當祕書的,忽然幹起經紀的工作,那麼,除非這位祕書轉職而成為了經紀,否則其作為祕書的核心價值必定受到損害!
前文所提及的所謂「心理契約」便是企業賴以崛起的一種核心價值。當這類核心價值,一旦被企業的成功而淪為形式多於實質、文書多於意義、文契多於默契的時候,企業的核心價值便開始被模糊!
網主後記:「心理契約」不單在老闆及員工之間,也包括老闆和員工家人之間! |
屯門南浪海灣獲篤信風水客入市 單位成交價較市價高約4%
| 圖中為南浪海灣之內籠間隔!
| 祥益地產分行主管朱子華表示,屯門南浪海灣日前錄得一宗換樓客入市個案,是次原業主持貨3年,轉手賬面獲利達19.5萬。
朱氏稱,上述所錄成交單位為6座低層E室,面積711呎,兩房兩廳,原業主於05年以162萬購入上址,日前便獲區內一名換樓客垂青,該名買家由於篤信風水,遂便帶同風水師一起看樓,基於該單位有利其個人運程,加上單位座擁內園靚景觀,遂便決定以181.5萬購入上址作自住之用,平均呎價為2553元,成交價較市價高約4%。
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星期一檔案(16.06.08)
上週市況焦點當然是在近期股市連番下跌,加上環球通脹漸趨嚴重,令多個地方也掀起一片加息潮,而今天本港數間銀行之按揭利率亦相繼調高,令全港市場氣氛亦受該等不明朗因素影響,可能會令下半年有機會以加息去遏抑,而現時息口走勢未明朗,加息可能會對置業人士心理上有短暫影響,稍為放緩入市步伐,不過,由於本港經濟基調良好,故加息對市民
供樓負擔能力不會成為大負擔,而正因此,上星期日雖然不及前一星期暢旺,但仍不乏用家入市置業安居,而屯門聚康山莊亦錄得一宗業主減價成交個案。
上述所錄成交單位為3座中層A室,面積590呎,兩房兩廳,原業主於05年以142.5萬購入上址,原業主之叫價一直徘徊在170萬左右,惟有感近日股票市場失勢,恐防會影響樓價下跌,加上有感把叫價下調後,賬面亦能獲利離場,遂便數度落價至162.8萬,日前便獲區內一名業主客垂青,該名買家因看好鐵路沿線物業之升值潛力,加上造價亦屬合理,遂便決定「即睇即買」,並以162.8萬購入上址作半自住及投資之用,平均呎價為2759元,原業主持貨3年,轉手賬面獲利達20.3萬,單位減價幅度約5%。
另一單屯門大興花園日前錄得一宗換樓客入市個案,是次原業主持貨短短5個月,轉手賬面獲利達13萬。上述所錄成交單位為2期6座低層A室,面積704呎,三房兩廳,原業主於08年1月以135萬購入上址,日前便獲區內一名換樓客垂青,該名買家由於崇信風水,而該單位對其個人運程亦有利,而且間隔實用,遂便決定以148萬購入上址作自住之用,平均呎價為2102
元,成交價較市價低約5%,單位5個月升值10%易主。 |
屯門大興花園獲篤信風水客入市 成交價較市價低約5%
| 圖中為大興花園2期中層單位之內園景觀!
| 祥益地產大興分行主管李偉德表示,屯門大興花園日前錄得一宗換樓客入市個案,是次原業主持貨短短5個月,轉手賬面獲利達13萬。
李氏稱,上述所錄成交單位為2期6座低層A室,面積704呎,三房兩廳,原業主於08年1月以135萬購入上址,日前便獲區內一名換樓客垂青,該名買家由於崇信風水,而該單位對其個人運程亦有利,而且間隔實用,遂便決定以148萬購入上址作自住之用,平均呎價為2102元,成交價較市價低約5%,單位5個月升值10%易主。
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屯門南浪海灣獲篤信風水買家入市
| 圖中為南浪海灣高層單位之海景景觀!
| 祥益地產分行主管朱子華表示,屯門南浪海灣日前錄得一宗換樓客入市個案,是次原業主轉手賬面獲利達19.5萬。
朱氏稱,該單位為6座高層E室,面積711呎,座向西南,原業主於05年以173.5萬購入上址,日前獲一名換樓客垂青,該名買家由於崇信風水,遂便帶同風水師一起看樓,基於該單位有利其個人運程,加上單位座擁開揚海景景觀,遂決定以193萬購入上址作自住之用,平均呎價為2714元,屬市場價成交,單位升值11%易主。
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嘉湖山莊獲篤信風水租客入市
| 圖中為賞湖居低層單位之景觀!
| 祥益地產天水圍西鐵分行曾慧敬表示,嘉湖山莊日前錄得一宗篤信風水之租客入市個案,是次原業主短炒4個月,轉手賬面獲利達6.4萬。
曾氏稱,上述所錄成交單位為賞湖居6座低層D室,面積714呎,三房兩廳,原業主於07年12月以123.6萬購入上址,日前便獲該屋苑一名租戶垂青,該名租戶鍾情該單位價錢實惠,加上基於風水的理由,遂便決定由「租轉買」,並以130萬購入上址作自住之用,平均呎價為1821元。
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聚康山莊獲篤信風水客再度入市
| 圖中為聚康山莊中層單位之大學景觀!
| 祥益地產兆康西鐵分行古文彬表示,屯門聚康山莊日前錄得一宗業主客「即睇即買」成交個案,是次原業主持貨4年,轉手賬面獲利達25.57萬。
古氏稱,上述所錄成交單位為1座低層C室,面積801呎,三房兩廳,原業主於04年以189.43萬購入上址,日前便獲該屋苑一名業主客垂青,該名買家早前己於該物業購入同一類型單位,由於他一向篤信風水,所以是次便決定「即睇即買」,並以215萬「買多間」作自住之用,平均呎價為2684元。
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道無人荒1
不是斯人喝多了酒或抽多了雪茄,也不是網頁的文字處理出錯,更非讀者們眼花!今次的標題確是《道無人荒》而不是《荒人無道》!
《道無人荒》將會集中地講講具體的「有道無人荒」道理,正所謂有法道的話,就算是打起麻將來,贏面都會比無法道的人大得多!對嗎?
相信讀者們都知道,姜太公喜歡釣魚,所以他常以魚來作比擬,他說:『源頭深,水才可以流動,水流不息,魚便可以生存於水中,這是符合情實的。君子情意相投才可以親密合作,親密合作才可能成就大業,這也是符合情實的。用以交流的言語,是情實的文飾;說出至深的情實,會讓事情辦得更好…』(註1)。這便是說出了,要有更高的工作效率,領導者與下屬的關係鴻溝,必須要拉近。
當然,這個道理很淺白,相信許多讀者都正在努力地爭取中。但是,如何能夠達到,畢竟還是需要參考多方的經驗和法度。
斯人認為,領導者最響亮的歌不是《東方紅》,可能是《問我》!因為斯人認為一切成敗,由其是眾叛親離,歸根結底都是由領導者一手造成的。無獨有偶,姜太公也是這麼說:『君主不賢明,那麼國家就面臨危險,百姓就會叛亂;君主賢明,那麼國家就太平,人民就會安定。國家的禍福取決於君主的賢明與否,與天時無關。』(註2)這是姜太公在回應周文王的答話,周文王問:『天下紛紜而繁雜,時而興盛,時而衰敗,時而安定,時而動亂。之所以這樣是為甚麼呢?是君主有賢明與不賢明的不同呢?還是天時變化自然形成的呢?』(註3)
古人幾千年前,已經明白這種管理之道,我們難道在幾千年後,還得不到進化嗎?的確,有些領導者,今天還放缸金魚在大門前,還需要事事跑去問風水先生…!
我們看到溫家寶總理那種,一貫的實事求事作風,果斷地南下廣州,調節雪災所引發的連串社會問題(問題是可以隱伏危機的)。如廣州火車站,回鄉候車者的人數,已經增加到「擦槍走火」的危險程度,不作從上而下地具體指揮調節,不僅會引發出馬上的亂子,更會積聚長遠的矛盾怨氣,讓人民與政府之間,埋下長期的結構性的離心離德的危機種子!
周文王問姜太公:『怎樣才能治理好天下呢?』。
姜太公說:『氣度能夠覆蓋天下,然後才能包容天下;信譽能夠覆蓋天下,然後才能制約天下;仁愛能夠覆蓋天下,然後才能安撫天下;恩惠能夠覆蓋天下,然後才能保全天下;權力能夠覆蓋天下,然後才能不喪失天下;行事果斷不遲疑,那麼即使是天時運轉變化也不能改變它,時世變化也不會改變他。這六項都具備了的話,然後就可以治理好天下了。』(註4)
註1:『源深而水流,水流而魚生之,情也;根深而木長,木長而實生之,情也;君子情同而親合,親合而事生之,情也。言語應對者,情之飾也;言至情者,事之極也。…』
註2:『君不肖,則國危而民亂;君賢聖,則國安而民治。禍福在君,不在天時。』
註3:『天下熙熙,一盈一虛,一治一亂。所以然者,何也?其君賢不肖不等乎?其天時變化自然乎?』
註4:『文王問太公曰:何如而可為天下?太公曰:大蓋天下,然後能容天下;信蓋天下,然後能約天下;仁蓋天下,然後能懷天下;恩蓋天下,然後能保天下;權蓋天下,然後能不失天下;事而不疑,則天運不能移,時變不能遷。此六者備,然後可以為天下政。』
網主後記:十分欣賞斯人不斷提醒『成敗看自己』的理念,網主永記! |
屯門豐景園錄反價成交個案 成交價較市價高約5%
祥益地產分行營業經理胡志偉表示,屯門豐景園日前錄得一宗反價成交個案,是次該單位之成交價較市價高約5%。
胡氏稱,上述所錄成交單位為2座高層4室,面積489呎,兩房一廳,原業主於00年以102.5萬購入上址,日前便獲區內一名篤信風水的買家垂青,而該單位之叫價一直徘徊於90萬,其時業主便乘勢反價5萬,而買家亦願意追價承接,最終以95萬將單位售出,平均呎價為1943元,成交價較市價高約5%。
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屯門龍門居單日錄得兩宗成交個案 其一單位獲買家「即睇即買」
祥益地產分行主管黃慶德表示,屯門龍門居日前於單日內連環錄得兩宗成交個案,其一單位更獲買家「即睇即買」。
黃氏稱,上述所錄成交單位為14座中層G室,面積694呎,三房兩廳,原業主於99年斥資80.7萬(居二市場)購入上址,日前便獲一名篤信風水的買家垂青,該名買家深信該單位之風水有利其個人運程,遂便決定「即睇即買」,並以84.5萬(居二市場)購入上址,平均呎價為1218元。
黃氏續稱,而同日另一宗成交單位則為15座低層A室,面積506呎,兩房一廳,原業主於97年斥資79.6萬(居二市場)購入上址,日前便獲一名換樓客垂青,該名買家鍾情該單位景觀開揚,遂便以58萬(居二市場)承接上址,平均呎價為1146元,造價屬市場合理價。
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屯門豐景園錄換樓客入市個案原業主轉手獲利約33萬
祥益地產聯席董事陳家富表示,屯門豐景園日前錄得一宗換樓客入市個案,是次原業主轉手賬面獲利約33萬。
陳氏稱,上述所錄成交單位為5座高層2室,面積489呎,兩房一廳,原業主於90年以約44萬購入上址,日前便獲區內一名篤信風水的換樓客垂青,該名買家因得悉豐景園之高層單位有利其個人運程,旋即以77萬承接上址,平均呎價為1575元,原業主持貨17年,轉手賬面獲利約33萬。 |
換樓客斥資166萬購南浪海灣「風水樓」
祥益地產營業經理林偉光表示,日前屯門優質屋苑南浪海灣日錄一賣一租成交個案,其中3座一高層單位獲區內一篤信風水的換樓客垂青,該買家終以166萬購得心水單位。
林氏稱,上述南浪海灣所錄買賣成交單位為3座高層F室,面積727呎屬兩房單位,附設靚裝修,日前單位成功吸引區內一換樓客垂青,該換樓客本身篤信風水,原於數個月前開始於區內物色心水單位,惟先後看了多個屋苑如疊茵庭、聚康山莊及卓爾居等樓盤後仍未能拿下主意,直至日前到南浪海灣看樓,有見上述3座高層F室單位質素、價錢及風水等均合其心意,終拍板以166萬成交,平均每呎售2283元,屬市場價。
同日,南浪海灣1座高層H室則錄得租務成交個案,單位面積1123呎,屬三房間隔,以每月9500元租出,平均呎租為8.5元;林氏補充,南浪海灣現時兩房單位呎價約徘徊於2000元至2300元左右,三房戶呎價則介乎約2300元至2500元之間,而本月至今(截至26日)市場上暫錄得約十宗成交以上,價量均與月前相若,市況保持平穩。 |
祥益免費資助營業員「技能提升」
在06年祥益地產繼要求旗下員工強制取得10至15個「持續專業進修計劃」課程學分後,再為員工免費安排職業訓練局的「技能提升計劃」。一於將「持續專業進修計劃」及「技能提升計劃」課程混合供員工去進修。
祥益地產業務發展經理梁美怡表示,無論「持續專業進修計劃」及「技能提升計劃」課程也同樣對各營業員有利的,06年更會由公司出資供營業員免費享用「技能提升計劃」課程,實行以「出錢又出力」的方法使營業員能掌握最新的工作技能,提升他們在市場上的就業和競爭能力,積極面對經濟轉變帶來的挑戰!公司現正計劃參與的「技能提升計劃」課程包括「客戶服務工作坊」、「提升地產代理的競爭優勢」、「地產代理業相關法律與個案分析」、「地產代理之有效管理」、「改變房地產用途個案及須知」、「環境分析(風水與地產)」、「掌握地產客戶消費心理」、「物業轉讓常見陷阱」及「物業轉讓常見陷阱(進階)」,並正出信給五大培訓機構要求特設「專班」服務,好讓公司營業員能於公司課室一同上課。
其實「技能提升計劃」及「持續專業進修計劃」都是經過專業機構評審,這些課程的確能全面提供公司員工的質素,好好利用絕對可以增加公司的競爭力,亦正能配合社會不斷進步的里程! |
飲食商號的需求
一間店鋪最基本的設施及配套,就是所謂「風火水電」的供應及安排,而在物業代理的層面,最常向業主問及其物業是否擁有的基本條件,可能便是「來去水」及「後門」等設施,因為這些設施,直接影響到有關物業是否能用作經營食肆。
究竟不同類型食肆,在揀選店補時又有什麼不同的限制呢?莫說是新晉的同業,即使是已從事物業代理多年的同行,假如不常接觸飲食業租務的話,可能也會有點一頭震水。
其實在香港,食肆牌照主要分「普通食肆牌照」及「小食牌照」兩類。「普通食肆牌照」主要針對需要在店內烹製食物的商號,發牌時對於物業設施及配套的要求較嚴格,在指引中會包括「應揀選有足夠走火通道的處所」、「應揀選有自來食水供應、沖水廁所及妥善排水系統的處所」……等條款;至於「小食牌照」發牌時對物業設施的要求較低,但卻對商號容許在店內烹製及售賣的食物有明確規定,例如指引中雖列明「點心」是其中一種持有小食牌照的商號能夠售賣的食物,但亦同時補克,那些商號「只准烘焙點心,但可用電保暖器將點心保溫」。有人以為兩類牌照可以憑是否需要使用「明火煮食」來區分,可能便會給誤導了,不得不提防。實際運作及其牌照是還較以上為複雜,以上只是眾多運作要求的幾點吧。
在食物環境衛生署的網站上,有一個名為「牌照申請指南」的版面,提供了多種食肆牌照類別的申請表格及申請詳情,很值得店鋪物業主、租戶及我們作為專業地產代理同行參考,鋼址為:http://www.fehd.gov.hk/licensing/guidec.html
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舖市13招 (第七招)
第七招:設施及配套
今次講的是「設施及配套」如何影響一間店餬的價值。其實「設施及配套」是衡量店舖價值的其中一個基本因素,而它所涉及的範圍及類型很多,如物業來去水、後門、完整的消防設施、風火水電的設施、裝修配套、宣傳推廣輔助……等等,假若一個街舖或是一個商場舖有齊上述不同的設施,一般而言其價值亦相對較高。例如一個擁有後門、來去水位、廁所位等設施的舖位,相比一個沒有有關設施的舖位,因之前一個有能夠符合食肆租客的要求,因而其容納租客的空間和彈性亦會較大,所以其價值相對亦較高。從而其租值及價值的抗跌力及升值力亦相對較大。
我們可以用下列例子深入一點探討「設施及配套」如何影響租值及價值:由於香港很多樓宇已有30年或以上樓齡,大部份未必擁有現時消防條例要求的完整消防系統,所以一般會由業主及新租客雙方商議安裝有關施設及所需費用,或者是業主事前把舖位出租前一次過安裝妥當。如果新租客是食肆的話,來去水及廁所的設施安裝亦可能是商談條件的一部份;甚或是會因應租客個別要求而度身設計。其責凡此種種都是涉及租客和業主在該物業上的投資和其及後所得的回報問題。因此,完善的設施配套對物業的價值便有一定的影響。
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