差餉物業估價署公佈2014年2月份的住宅租金及售價指數，以及有關平均每平方米的租金及售價，很多報章就此報導，2014年2月份的樓價及租金均呈現下跌。但看罷有關報導及公佈後，筆者發現一些不太明白的地方，想提出來與各位討論及研究。

〈1〉

根據差估署「香港物業報告 ─ 每月補編( 2014年4月) 」，2014年1 - 2月港九新界的A類住宅平均每平方米月租，全線按月計上升3.1% - 5.1%，詳情如下：

http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_1.xls

註：1平方米：10.76平方呎

* 臨時數字

但是，同期之A類住宅的租金指數則由2014年1月的167.3點*，跌至2014年2月的165.7點*，按月下跌0.96%。這點筆者則覺得有 點奇怪，港九新界的A類住宅平均每平方米月租上升約3.1% - 5.1%，為何整體2014年2月份A類住宅租金指數較上個月卻下跌0.96%？

由於我沒有參與差估署原始數據編制及沒有有關的原始數據，我也無法解釋當中的差異。如各位讀者知道當中的原因，請留言告之。

〈2〉

根據差估署「香港物業報告 ─ 每月補編」，會列出各類型物業的租金回報，包括A - E類住宅、工廈、甲乙級寫字樓等。其中，A 及B類住宅2013年1月至2014年2月的租金回報分別只有3.1% - 3.2% 及2.8% - 2.9%，這不包括差餉、管理費及其他費用。

根據筆者作為小業主的認知及感覺，一般二手中小型單位的市值租金回報應約有3.6% - 3.9%（不包括差餉、管理費及其他費用）。就此，我就嘗試做一個對比分析。

首先，美聯物業會根據於2008年至今全港100個著名中小型私人屋苑的買賣及租務成交個案，以加權平均數計算出「每月」平均成交建築呎價及呎租，而1997至2007年則以50個屋苑計算。而筆者利用這個美聯「每月」平均成交建築呎價及建築呎租，粗略去計算美聯的租金回報。

由於美聯的統計覆蓋中小型住宅單位，這好比相等於差估署的 A - B類住宅單位。因此，我會利用美聯的租金回報，去比較差估署A - B類住宅單位的加權平均租金回報（按照A 及B類存量比例），時期由1999年1月至2014年2月。

然後，去計算由1999年1月至2014年2月「每月」的美聯與差估署A - B類租金回報之差距比例。

當月租金回報差距比例計算方法 :

= (美聯租金回報率 - 差估署A - B加權平均租金回報率) / 美聯租金回報率

當計算好1999年1月至2014年2月的當月租金回報差距比例後，再與同期CCL 的趨勢做對比，編制圖一如下：

圖一

根據圖一，我發現CCL 愈上升，美聯與差估署A - B加權平均租金回報率之差距比率則愈大。由於筆者沒有美聯與差估署的原始數據，我無法得知差距擴大的真正原因。

圖二為1999年1月至2014年2月美聯租金回報與差估署A - B類住宅租金回報，供各位讀者參考。儘管租金回報由之前的5 - 6厘跌至3.x - 4厘，由於基數下跌，同樣1厘的租金回報率差距都會使到有關差距比率大幅擴大。

圖二

根據我個人的認知及感覺（當中可能有錯），美聯的租金回報好像與現實的情況較為相似。但由於筆者沒有相關買賣及租務成交個案的原始數據作核 實，我亦無法知道當中差距擴大的真正原因及目前租賃市場的真實表現，我亦不敢莽下定論，只是將有關兩者差距擴大的發現寫出來，供大家作深入討論及研究。

此外，筆者還將這個租金回報率差距與通脹趨勢比較，如下圖三。圖三好似亦有類似圖一的趨勢。

圖三