中小型私宅一枝獨秀
(原文發表於2014年12月30日)

近日將2013年及2014年的頭11個月成交數據整理一下，成表一。發覺幾點有趣的啟發。

在成交宗數方面，除了450萬元或以下的成交價區間外（錄得負0.3%增長），2014年首11個月在其他成交價區間都較2013年同期大幅增長，由55.1%至92.9%不等，整體增幅為25.5%，顯示今年買賣較去年大為活躍；在成交金額方面，2014年首11個月同樣除了450萬元或以下的成交價區間外（僅錄得3.5%增幅），在其他成交價區間都較2013年同期大幅增長，由46.6%至99%不等，整體增幅為46.6%，較成交宗數的增幅更強勁，這是拜價量齊飛所賜；平均成交呎價方面，除了1,000萬元或以上的成交價區間外（微跌0.02%，基本上橫行），其他各區間都錄得升幅，由1%至6.1%不等，其中450萬或以下的小型單位，呎價升幅為最高（6.1%），遠較其他成交價區間的負0.02%至1.7%為高，顯示小型單位的樓價升幅一枝獨秀、鶴立雞群。這解釋了為甚麼今年各區大小屋苑的小型單位成交價屢創新高。與之相反，700萬或以上至1,000萬以下的中型單位及1,000萬或以上的大型單位或豪宅，不但成交量小，成交呎價升幅亦特別差勁，分別僅是1.4%及負0.02%，表現大不如前。

從表二可以看到，2013年首11個月的各個成交價區間中，450萬或以下的成交宗數佔63.1%；600萬或以下的，佔77.4%；700萬以下的佔83.2%。2014年同期，450萬或以下的成交宗數佔50.1%；600萬或以下的，佔67.9%；700萬以下的佔76.7%。

為甚麼過去2年450萬或以下、600萬或以下及700萬以下的中小型單位成交量特別大而價格升幅特別凌厲？部份理由可從目前的按揭成數（請參看表三）中得到解釋：成交價愈小，則按揭成數愈高，這特別吸引首次置業而經濟能力不高的買家。

部份理由則可從目前辣招下買賣印花稅的制度中得到解釋。買家如果是香港永久居民，首次置業，他／她仍可沿用舊制而豁免雙倍印花稅，亦即$2,000,000至$2,351,760的成交樓價，首$2,000,000僅徵收$100，餘額徵收10%；$2,351,761至$3,000,000，徵收總額1.5%；$3,000,000至$3,290,320，首$3,000,000徵收$45,000，餘額徵收10%，其餘收法請參詳舊制。

不獲豁免的，祇能跟隨新制：$2,000,000以內，徵收1.5%；$2,000,001至$2,176,470，首$2,000,000徵收$30,000，超出的徵20%；$2,176,471至$3,000,000，徵3%；$3,000,001至$3,290,330，首$3,000,000徵$90,000，餘額徵20%；$3,290,331至$4,000,000，徵4.5%；其他徵法，請參詳新制。

新舊之差異，是天壤雲泥。財力僅能負擔小型單位的首次置業者，眼見可獲以上按揭成數和印花稅的優惠，及在迷信樓價祇升不跌的情況下，怎不視之為天賜福份而趨之若鶩？

表一 

私人住宅單位(一、二手)成交數據

表二

私人住宅兩段時期成交量佔有率比較

金管局規範的最高按揭成數