市場快訊
今日新聞摘要 12.07.18

公關部

2019 年 7 月 12 日

 


(東方) 投資者睇淡舖市「減價都冇人買」

近期香港一連串示威活動,或導致部分內地旅客不敢來港,不僅影響香港整體零售市道,更會對商舖市場造成衝擊。資深舖位投資者黎永滔表示,下半年零售商開新店的步伐或會減慢,核心區的舖位買賣交投將全面停頓,直言「減價都未必有人買」。

核心區料跌租一成
盛幫趶E基金創辦人及行政總裁李根興亦認為,無論是中美貿易戰或近期的示威活動,同樣對零售舖位市場構成負面影響。他又直言,示威活動控制不到,預期今年四大核心零售區的租賃活動將會轉弱及淡靜,現時「不是租舖的時機」。

他補充說,不少零售商如高級奢侈品店、高檔食肆、服裝店等,已經停止開設新分店計劃,預期下半年核心區零售物業租金將會下跌5至10%。

事實上,近月港島各區舖市已出現減租個案。中原地產黃新宇表示,中環雲咸街、銅鑼灣波斯富街及灣仔軒尼詩道等,均有地舖需要減租10至50%才能租出。




(東方)二手樓現暗湧 嘉湖連環劈價沽

社會氣氛不佳連累二手樓在旺市中亦乍現暗湧。上車盤天水圍嘉湖山莊六月至今交投減少,近日有兩房單位接連減兩口價共25萬元始能成交,鰂魚涌太古城本月睇樓量亦跌逾50%。

上月起樓市交投轉慢,全港十個最具指標能力的藍籌屋苑,六月份僅錄得約110宗買賣成交,按月減少逾三成,靜市更延續至今,當中嘉湖山莊本月首十日的成交量不足10宗。

映灣園一個月貶值3%
中原地產文家輝指出,新盤劈價搶客,加上受社會氣氛影響,個別業主已願意減價出貨,嘉湖山莊麗湖居4座高層E室,五月以560萬元放售,之後很快已經減價20萬元,近日進一步減價至535萬元,終獲上車客購入,以實用面積446方呎計,呎價11,996元。

東涌映灣園亦有投資者看淡後市出貨。有物業代理表示,屋苑6座高層C室,實用面積550方呎,一直為收租物業,但原業主因市況不明,將單位劈價52萬元,以698萬元轉售,呎價12,691元,較上月同類單位低約3%。

太古城十日僅錄4刁
市區藍籌屋苑情況亦相若。中原地產張光耀表示,相比五月份時,太古城近月睇樓及查詢量急跌,部分準買家表示未知會「亂到幾時」,因而對後市觀望,該屋苑本月暫錄4宗買賣。

至於茶果嶺麗港城,連月亦僅錄「個位數」成交,美聯物業吳紹輝表示,該盤近期睇樓量銳減,出價洽購的準買家亦不多。

資深投資者吳龍飛認為,近日各區均爆發衝突,對樓市一定有影響,未來經濟難免放緩,失業率亦會增加。




(東方)商廈待租率達8.5% 十年新高

在中美貿易戰及社會動盪雙重夾擊之下,整體寫字樓租賃氣氛受創,截至第二季全港商廈待租率按季上升0.6個百分點至約8.5%,為二○○九年第四季後新高。有市場人士預測,下半年商廈租金更會回落多達5%。

全年租金料轉跌2%
據戴德梁行資料,第二季港島5個商業區待租率全面上升,當中灣仔及銅鑼灣區寫字樓待租率高見7.3%,較年首季增加1個百分點,亦創數年以來的高位。而中區上季待租率則約6.3%,按季勁升1.2個百分點。

該報告又指,整體寫字樓平均租金在第二季微跌0.4%,屬五年來首見,該行同時修訂預測數字,料全年寫字樓租金由最多上升約2%,調整至全年下跌約2%。其中灣仔及銅鑼灣料表現最差,全年租金跌2至4%,而中區超甲級商廈及甲級寫字樓緊隨其後,全年呎租料回落1至3%。

企業遷離縮減規模
正八集團主席廖偉麟認為,在多項負面因素下,估計短期內市場氣氛轉差,料下半年整體商廈租金回落3至5%。而戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝亦指,近期中區、灣仔與銅鑼灣有較多企業遷離及縮減規模。




(東方)新地5盤二千伙候命

發展商爭相部署下半年大舉開盤。新鴻基地產透露,今年底前計劃連環開售5個樓盤,合共提供2,000多個住宅單位,當中以西南九龍匯璽III規模最大,設有1,172伙,料本季內正式登場。

事實上,該公司上半年售樓成績理想,據一手銷售資訊網資料,期內共賣出逾1,700伙,銷售金額超過200億元,兩項數字均冠絕全港發展商。該集團副董事總經理雷霆預期,下半年賣樓量料與上半年相若,將會保持「月月有樓賣策略」。

至於未來的推盤計劃,他指,第三季將推出兩項目,包括早前已獲批預售樓花同意書的匯壐III,以及東半山司徒拔道超級豪宅CENTRAL PEAK,該豪宅盤希望下月以現樓開售,目前仍待批滿意書,傾向以招標形式賣,共設53伙分層住宅,而2期則有19座洋房,料稍後才會推出。
而第四季該公司更緊接籌備連推3盤,當中天水圍濕地公園路9號項目第一期,早前已入紙申請預售樓花,建有710伙,預計二○二一年四月底落成。季內亦將推出沙田全新住宅項目。同時,旗下荃灣工貿項目亦可望期內推售。

長實有機會三盤齊發
其他發展商都積極部署推盤。上半年賣樓同樣標青的會德豐地產,因應市場需求加速賣樓,其中將軍澳日出康城第9A期最快於季內發售,涉及647伙,主打一及兩房戶。該集團年內亦計劃開售觀塘茜發道項目第一期及山頂道洋房豪宅。

而年初至今集中銷售貨尾的長實集團,下半年亦有機會3盤齊發,其中西半山波老道項目第一期,市場料最快月底前接受準買家預約參觀現樓單位。而同系長沙灣愛海頌及將軍澳日出康城第八期,分別提供876與1,422伙。

天鑽料逾800票認購
另方面,新盤收票反應踴躍,屯門菁雋將於星期日推售344個單位,發展商昨截止接受認購,共錄得約1.2萬張入票登記,超額認購逾33.8倍。

而中國海外發展的大埔天鑽,明日推售332伙,當中184伙以登記抽籤形式銷售,市場料昨截止登記共錄逾800張入票。




(星島)現樓貨尾連跌三月 最新存貨共4550伙

政府去年推出一手空置稅,發展商為避免墮進稅網,均積極推售現樓貨尾,頻頻減磅,據《一手住宅物業銷售資訊網》資料,截至7月初,現樓貨尾量為4550伙,較6月輕微下跌0.9%,同時亦錄得自今年4月高位共5249伙後,連跌3個月。業界認為,雖然空置稅尚未生效,但估計發展商將趁勢推盤,料下半年貨尾量持續下滑。

據《一手住宅物業銷售資訊網》資料,截至7月初,目前現樓整體貨尾量約4550伙,相較6月約4590伙,輕微減少40伙,跌幅約0.9%,雖然相比去年6月,即政府公布一手空置稅時的現樓貨尾量4366伙稍高,但目前已錄得三連跌,相較今年4月時,錄約5249伙的現樓貨尾高位,經已連跌3個月,目前亦較高位回落13.3%。

另一方面,目前現樓貨尾比率仍持續下跌,7月現樓貨尾數量,佔整體貨尾量約6.9%,較6月的7%輕微下跌,同時也錄得自今年4月起,連跌3個月。若相比去年6月時,即政府公布推出空置稅的月份,該月份的比率達8.1%,而在有關政策宣布後,現樓貨尾比率可謂持續下挫。

若連同樓花貨尾計算,據美聯數據顯示,6月份累積貨尾錄約10288伙,較5月份約10034伙、輕微增加約2.5%,但相比今年1月13695伙的高位,則累減近25%。

美聯首席分析師劉嘉輝指出,6月底有多個新盤接連登場,各項目合計的單位數量較高,而隨虓s盤銷情向好,個別項目更短時間內售罄,加上貨尾盤不斷被市場吸納,令6月份累積貨尾量,相較今年1月高位下挫。

若以港、九及新界3區劃分,以今年6月與今年1月份相比,3區累積貨尾單位均告減少,若以幅度計算,當中減幅最多的是九龍區(包括將軍澳及西貢),6月份錄2070伙,較1月份累減約42.5%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱,雖然尚未知道空置稅的立法時間,但相信以現時的情況而言,發展商均會把握機會,務求在法例成立前,積極銷售現樓貨尾,避免墮進稅網,引致過去3個月現樓貨尾量連跌,預期下半年尾量將持續下降。

此外,就算近期出現政治事件,但樓市受外圍因素的影響更大,相信作為發展商,均傾向採用貨如輪轉的銷售策略,避免一旦市況逆轉,阻礙市場承接力,但他亦預期,因空置稅仍未生效,估計發展商不會突然加速推售,將按本身的步伐繼續銷售。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國稱,近期現樓貨尾量持續下跌,除政府去年公布推出一手空置稅,引致發展商積極銷售貨尾外,近期市場氣氛轉好,一手銷情不俗,亦有助帶動貨尾銷情,始終部分全新盤推出時,其定價策略會較為進取,令貨尾單位相對「抵買」,有助加快去貨速度。

他亦認為,由於空置稅法案仍未交上立法會審議,而且離正式實行,尚有一段距離,估計以現時情況,發展商沒有需要加快賣樓腳步,急速銷售現樓貨尾單位。

Q房網香港董事總經理陳坤興稱,雖然空置稅未能於今個立法年度落實,但發展商仍積極應對,成功售出絕大部分現樓單位,清貨壓力愈來愈小。




(星島)一城每呎2.07萬市價沽

二手交投氣氛轉好,大屋苑紛錄市價成交,其中沙田第一城高層戶,剛以呎價2.07萬易手,屬市價水平,另外,天水圍嘉湖山莊中層單位,則獲買家以548萬承接。

世紀21奇豐高級分行經理李嘉文表示,沙田第一城50座高層A室,面積284方呎,屬2房間隔,外望開揚景觀,以588萬沽出,呎價20704元,屬市價。

美聯高級營業經理湯少建表示,天水圍嘉湖山莊美湖居2座中層E室,面積約441方呎,採兩房間隔,望米埔一帶景色,獲區內上車客承接,議價後以548萬成交,呎價12426元,屬市價水平。

海柏匯鬆綁貨600萬售

中原副區域營業經理文嘉輝表示,嘉湖山莊麗湖居4座高層E室,面積約446方呎,屬2房間隔,以535萬承接,呎價約11996元。

香港置業高級聯席董事胡耀才表示,長沙灣星匯居低層E室,面積671方呎,3房間隔,望海景,議價後以約1045萬成交,呎價15574元。

代理指,西灣河嘉亨灣6座中高層F室,面積503方呎,屬2房間隔,享海景,以1222.8萬連租約成交,呎價24310元,屬市價成交。

祥益高級客戶主任巫嘉露表示,屯門景新臺3座中層E室,面積677方呎,3房間隔,獲區內客以540萬(居二價)購入作自住,呎價7976元,屬市價水平。

代理指,筲箕灣香島2座中層A室,面積882方呎,3房間隔,以1910萬易手,呎價21655元,屬市價,為屋苑首宗二手成交。

另外,市場再錄高價成交。中原高級市務經理吳家俊表示,深水埗海柏匯極高層C室,面積276平方呎,屬額外印花稅(SSD)鬆綁貨,採1房間隔,以600萬成交,呎價21739元,造價及呎價均創屋苑標準戶新高,原業主於2016年以438萬一手買入單位,於SSD鬆綁後即沽,現沽貨賬面獲利162萬。

利嘉閣首席聯席董事蔡庭勇指,將軍澳SAVANNAH第2A座低層F室,面積約310方呎,屬SSD鬆綁貨以628萬易主,呎價約20258元,業主於2016年5月以391.8萬購入上址,現轉手帳面獲利約236.2萬。

代理指,荔景居屋翠瑤苑高層8室,面積約537方呎,經議價後以600萬(自由市場價)易手,呎價11173元,高市價約5%,創屋苑呎價新高紀錄。

消息指,大圍名城3期2座高層SB室,屬凶宅同層戶,面積1030方呎,以1180萬沽出比市價低約2成。

據土地註冊處資料顯示,筲箕灣東霖苑中層11室,面積214方呎,於5月底以390萬(自由市場價)成交,呎價18224元,當時呎價創屋苑新高,惟交易於上月底取消。




(星島)菁雋截收約1.2萬票

佳源國際及陞域集團合作發展的屯門菁雋,亦於昨日截票,並於周日銷售344伙。消息指,該盤共收約1.2萬票,超購近34倍。該盤日前加推新一批單位,折實售價約210.3萬至681.1萬,折實呎價約15320至19742元,折實平均呎價約17167元。




(明報)「龍H盤」不足一周收1.2萬票 今年居次 今起一連3天5新界盤推869伙

去年底首輪銷售僅沽兩伙的屯門「龍H盤」菁雋,以劈價最高逾三成、實用面積128方呎開放式戶折實入場費173萬元作招徠後,市場消息指,項目周日新一輪推售的344伙,過去6日累收1.2萬票,超額34倍,成為繼將軍澳日出康城MONTARA於5月首輪開售前累收1.8萬票後、今年新盤收票數目亞軍,更與去年底首推27伙、8日僅收77票不可同日而語。

由內房佳源國際與「舖王」鄧成波家族持有的菁雋,因單位最細實用面積僅128方呎,細絕目前市場上的新盤,因而被形容為「龍H盤」。項目周日開展新一輪銷售推出344伙,據區內代理指,由於昨天很多準買家趕搭「入票尾班車」,昨日下午2時截止認購登記前趕往入票,令半日收票超過2000張。

天鑽收900票超額4倍
綜合市場消息,菁雋過去6天累收1.2萬票,成為繼會德豐日出康城MONTARA於5月初首輪開售前累積收到1.8萬票後,今年收票次高的新盤。

若以菁雋周日開售344伙計,則超額34倍,同樣是繼MONTARA首輪開售前錄超額認購35倍後,今年超額倍數次高的新盤。

另一邊廂,中海外大埔山塘路天鑽於昨晚8時截止收票;市場消息指,樓盤由上周五至昨天,一連7日累收約900票。天鑽明天新一輪推售332伙,當中包括148伙屬招標出售,若以價單形式發售184伙計,是次超額認購約4倍。

朗濤最快下周開價
事實上,新盤戰場聚焦新界,除上述天鑽、菁雋外(分別於明天及周日開售332伙及344伙),新地屯門御半山II期和新世界元朗瑧頤今日分別新推售20伙和63伙,連同明天開售110伙的永泰屯門掃管笏OMA OMA,5個新界新盤由今天至周日一連3天,合共推售869伙。

至於即將開售的全新盤、鷹君旗下大埔白石角朗濤,市場預計最快下周開放設於旺角朗豪坊的示範單位,並有機會開價。

新盤市場昨沽20伙
昨日新盤市場錄約20宗成交,不乏以招標形式售出的單位,包括嘉里屯門掃管笏滿名山,以招標形式售出名庭8座3樓A室,單位實用面積1515方呎,成交價2319萬元,實呎1.53萬元。信置西貢逸瓏海壎H招標售出1座7樓G室,單位實用面積852方呎,成交價1328.5萬元,實呎1.55萬元。