市場快訊 今日新聞摘要 03.12.18 公關部 2018 年 12 月 3 日

(東方)金管或再焗銀行加息 市場預期香港月內有望展開今年第二度加息。銀行界人士透露，香港金融管理局曾於今年九月在銀行同業市場拆入資金，當中牽涉約十間銀行，部分拆借規模更達數十億元。儘管金管局回應有關舉動屬正常運作，惟已惹市場揣測，當局疑透過「挾息」推快香港銀行的加息步伐，關注本月會否重施故技。 有香港銀行財資部主管透露，金管局於九月「向十間八間（銀行）出手」，行內傳出當局從銀行借入的資金規模高達數十億元，認為當局藉抽走市場流動性，推高港元拆息的意圖明顯，藉此迫使香港銀行啟動加息周期，做法於業界引起回響。 拆息曾抽上十年高位 有大型銀行主管亦指，當時金管局拆入資金的期限最長為一個月，在十月中旬陸續到期，資金重返市場，令港元拆息顯著回軟。 金管局發言人回覆本報查詢時承認，在管理港元資金時，當局不時會因應需要在市場拆出或拆入，此為該局日常運作的一部分，惟並沒透露是次拆入的規模及期限等詳情。 事實上，財資市場公會資料顯示，港元一個月期拆息定價於九月中旬起，錄得七日連升的紀錄，息口高見2.27厘，創逾十年高位，而於十月二十三日起，拆息則連跌十一日，更曾跌穿1厘關口，走勢與市傳金管局抽走與釋放資金的時間脗合。 上次加息幅度遜預期 由於市場預期美國於十二月再會加息，銀行家指出，業界關注金管局會否「再出舊招」。尤其是聯儲局在明年的加息步伐可能會放緩，若金管局要趁美國加息時，在拆借市場「挾息」，藉此施壓令銀行加息的機會，可能愈來愈少。 香港銀行於九月底終結逾十年的「零息年代」，當時龍頭行?豐銀行帶頭上調活期存款及最優惠利率（P）八分之一厘，該行亞太區顧問梁兆基曾稱，決定加息同時考慮了社會責任、存戶感受、拆息上揚等各種因素。其他銀行隨後亦陸續宣布上調最優惠利率，惟加息幅度低於市場預期，令市場猜測因「交功課」而象徵式調高利率。金管局總裁陳德霖則多次重申，加息與否僅為銀行的商業決定。 專家：挾息效果難長久 浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示，從央行職能而言，金管局透過不同舉動調節市場流動性，並影響市場短期借貸利率屬於合理做法，至於過往慣常做法，是透過增發票據達致「收水」效果，直接參與拆借市場意味從被動改為主動參與，認為形式上雖有改變，仍屬可容許的流動性管理方法。 不過，有資深財資市場人士認為，若果金管局在市場進行拆借「挾息」，效果難以長久，銀行不會輕易因為短期利率變動而調高最優惠利率，而且此舉長遠會影響市場對聯繫匯率下，利率自動調節機制的市場信心。他認為當局未必會輕易為短期控制樓價等誘因，採取「挾息」行動。 (東方)新界600萬放盤激增 樓價顯著回落，市民重燃上車希望。本報統計多個新界地區及主要二手屋苑，可承做八成按揭的600萬元以下私人住宅放盤，現已突破1,000個，較三個月前激增66%。當中持續跌價的天水圍，區內同類盤源增幅最驚人，期間爆升1.3倍至115個。 根據祥益提供數據，天水圍上述價位的放盤，主要集中在嘉湖山莊，佔多達100個。該屋苑最近樓價極速下滑，兩房有望下試400萬元關口，而三房呎價亦連環失守9,000元。該行蕭嘉偉表示，「只要有客埋身，放盤業主都願意傾價」，但隨?平價盤接連被市場消化，最近入場費略為回升至465萬元，至於細三房及套三房戶型，叫價則分別由約500萬及540萬元起。由於減價盤續增，該屋苑上月錄得約40宗買賣，按月彈升約66.7%。 而踏入十二月交投持續強勢，剛過去周六、日已錄6宗個案，按周增加1倍，是期內最旺的藍籌屋苑。不過，樓價則進一步插水，中原文家輝指出，景湖居6座低層G室，實用面積547方呎，叫價520萬元，減價近一成後，以468.8萬元售出。售價料創該盤今年三房售價低位，呎價8,570元。 屯門區550伙最多 而「六球」以下盤源倍增地區還包括青衣，目前全區有33個，對比約一季前多出1.2倍。中原朱偉雄稱，放盤單位以美景花園佔約20個最多，當中最低放售價為7座高層B室，叫價僅500萬元，料平絕全區。而翠怡花園及青怡花園亦分別有7及3個供應。 至於粉嶺區同樣有不少細價盤供應，世紀21奇豐陳桂新表示，區內五個主要上車屋苑相類價位放盤有103個。數字比三個月前增加約106%，而旺市時該類盤源一度絕迹的牽晴間，現時已增至20個，而花都廣場則有23個。 市場表示，粉嶺名都亦有約24個符合八成按揭的放盤，而近日6座中層E室，實用面積395方呎，剛以416萬元售出，呎價10,532元，同類樓價高位曾達580萬元。 若以數量作統計，屯門區仍佔最多。資料顯示，該區最新錄得550個單位叫價低於600萬元的放盤，較九月初的360個，上升約52.8%。當中豫豐花園有多達60個。祥益胡志偉指，該屋苑業主普遍提供10%議價空間，而十一月錄得的買賣中，包括13座中層F室，以近月低價425萬元沽，呎價10,732元。現時最平放盤為9座低層B室，實用面積450方呎，叫價480萬元，呎價10,667元。 荃中重現九成按揭 同區指標屋苑屯門市廣場亦有50個此類細價盤源，叫價由約450萬元起，該單位為1座中層F室，以實用面積337方呎計算，呎價13,353元。 此外，荃灣區同類放盤亦增加約五成至150個，荃灣中心樓價更險守「四球」。美聯鍾家豪指出，該盤重現九成按揭價位成交，剛售出的2座低層F室，原叫價470萬元，實用面積354方呎，減價70萬元，呎價11,299元。 浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，細價放盤仍有機會進一步增加，原因是按保問題。他解釋，部分原先叫價逾600萬元的業主，或會為了沽貨而策略性減價，減至買家可承做八成樓按水平。 (東方)天頌苑賣家「啃稅」甩貨 賺131萬 樓市前景未明，即使未補價第二市場居屋業主亦願「啃稅」止賺離場。剛易手的天水圍天頌苑N座低層11室，實用面積601方呎，有白居二買家見上址已累減42萬元，即以368萬元購入，呎價6,123元。扣除額外印花稅36.8萬元，兩年多帳面賺約131.2萬元。 天富苑未補價售485萬 該屋苑近期不少業主願意減價，使到交投增多。祥益黃肇雯表示，M座高層11室，實用面積592方呎，原開價450萬元，連減8口價共90萬元或兩成，終以360萬元獲白居二買家承接，呎價6,081元。 她又表示，天頌苑N座高層4室，實用面積531方呎，新買家有感覓得心儀的新居屋單位機會渺茫，決定轉投二手市場，於第二市場以353萬元購入上址作自用，呎價6,648元。 而新居屋攪珠結果公布後，不少人士已回流二手市場，刺激天水圍連錄多宗未補價成交。區內的天富苑P座高層5室，實用面積650方呎，叫價498萬元，兩度減價共13萬元，於未補價市場以485萬元售出，呎價7,462元，逆市下錄得雙破頂個案。 東頭邨七個月平一成 此外，二手公屋由於部分已跌至300萬元以下，令成交增加。世紀21富山劉倩彤表示，黃大仙東頭邨耀東樓低層01室，實用面積358方呎，屬一房間隔，坐向東面。 單位原開價250萬元，放盤三個月減價12萬元，獲買家以238萬元第二市場價購入，呎價6,648元，單位一二年購入價僅24萬元，六年升值逾8.9倍。若相比五月時同類單位做價266萬元，則回落逾一成。 (蘋果)中美貿易休戰　樓市氣氛好轉 二手交投彈　五個月最暢旺 連月來樓市受多項負面因素困擾，包括加息及中美貿易戰。隨?樓價大跌，部份屋苑跌價達兩成及重現「九成按揭」。中美關稅戰暫且停火，新居屋抽籤後的購買力造成回流潮，二手樓交投反彈。兩大代理行統計的10大屋苑，過去周末成交量創五個月新高，天水圍嘉湖山莊最旺，兩日連環錄7宗成交。九龍灣淘大花園兩房重上近600萬元。中美關稅戰休戰90天，發展商趁機散貨，12月最少五個樓盤開盤，涉近千五伙，信置牽頭的觀塘凱?最矚目。 中原及美聯統計的10大屋苑，於過去的周六及周日均錄得11宗成交，按周分別升83%及1.2倍，同創逾五個月新高。當中以天水圍嘉湖山莊最旺，市場錄得最少7宗成交，為今年1月以來最旺的一個周末。其次沙田第一城亦連環錄得3宗成交。 嘉湖連環錄成交 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中美就不額外加徵關稅達共識，中美貿易戰停火，兩國元首坐下談判，利好樓市。新居屋攪珠結果公佈後，不少向隅客回流二手市場，主要集中新界區的上車屋苑。 嘉湖山莊市況回暖，主要是受到業主減價帶動，部份成交與數月前高位比較，減幅普遍15%至20%。其中賞湖居6座極高層A室，實用636方呎，三房連主人套房間隔，屬大單邊優質戶，座向西北，望中央公園開揚景，上月中叫價仍企硬690萬元，屬鎖匙盤，剛大幅減價逾百萬至548萬元沽出，呎價8,616元。翠湖居3座高層A室，面積相同，景觀接近，同樣望中央公園，但座向東南，今年10月以738萬元沽出，呎價11,604元，最新成交較之低190萬元或26%。 嘉湖山莊另一宗3房劈價成交，為景湖居6座低層G室，實用547方呎，上月28日放盤，原叫價520萬元，剛減至468.8萬元成交，呎價8,570元，再創屋苑三房戶近10個月新低。賣方2009年5月以110萬元入市，賬面賺358.8萬元。 鰂魚涌太古城踏入12月首兩天，已有兩宗成交。中原趙鴻運稱，其中唐宮閣頂層B室連天台單位，實用583方呎，累減200萬至1,250萬元易手，呎價21,441元。另啟天閣低層A室減價282萬元，以1,498萬元沽出，呎價19,736元。紅磡黃埔花園2期1座高層D室兩房戶剛以720萬元成交，呎價15,451元，為屋苑本月首宗成交。 淘大逆市高價售595萬 九龍灣淘大花園剛錄得本月首宗成交，為D座高層2室兩房戶，剛售595萬元，呎價15,296元，成交價創屋苑近兩個月新高。他表示，淘大最近四宗成交價顯著上升至接近600萬元，估計有部份是抽居屋向隅客。 二手樓價未見底，長沙灣四小龍屋苑三房跌穿900萬元。碧海藍天3座低層H室，實用577方呎，減價270萬元，以880萬元易手。 (蘋果)新居屋客回流　天富苑破頂 4,431個五二折新居屋大抽獎過後，大批購買力回流二手。祥益地產謝澤銘表示，新居屋上周五抽籤後，有人歡喜有人愁，抽不中新居屋人士隨即流入二手市場，過去3天屯門及天水圍錄得6、7宗居屋客回流，甚至錄破頂成交。 相關新聞：凱?速推盤　本月開售散貨 代理低市價三成執筍盤 祥益黃肇雯表示，天水圍居屋天富苑P座高層5室，實用650方呎，三房間隔，居二市場原叫價498萬元，剛減至485萬元獲新居屋回流客承接，呎價7,462元，無論樓價及呎價均破盡屋苑居二紀錄。今年10月樓市一股劈價潮下，天富苑同面積單位曾跌至358萬元，呎價低見5,508元，最新造價回升百萬或35%。同區天頌苑M座高層11室，實用592方呎，三房間隔，連減八口價共90萬元，至360萬元終易手，呎價6,081元。新買家為新居屋向隅客。 祥益黃慶德稱，屯門居屋亦錄新居屋客回流個案，龍門居2座低層A室剛以416萬元未補價沽出，呎價7,027元。宏智梁志青稱，筲箕灣居屋東濤苑A座低層4室享海景戶，綠表叫價780萬元，減價半成至738萬元成交，呎價11,567元。 樓價大跌，地產代理趁機執筍盤。消息指粉嶺名都6座中層E室，實用395方呎，剛以416萬元易手，呎價僅10,532元，低市價三成，有指買家為一名區內地產代理。馬鞍山新港城M座低層6室，兩房僅售530萬元，呎價15,680元。 (蘋果)屯門四球內放盤重上百伙 隨?樓價下跌，可承造最高九成按揭的400萬元或以下放盤回升。據祥益地產最新統計，屯門400萬元內放盤量重上百伙水平，為今年4月以來首次出現，較低位不足60伙回升近九成。 祥益地產表示，12月最新數字，屯門叫價低於400萬元的二手放盤增至101伙（包括私樓、居屋及公屋資助房屋），與11月85伙比較，按月增加19%，為今年4月以來首次重上百伙水平。當中私樓佔64伙或六成，較11月54伙回升19%。 利寶大廈叫價360萬 祥益地產黃慶德表示，現時屯門入場費最低私樓以單幢樓為主，其中安麗大廈低層E室，實用面積269方呎，開價348萬元，呎價12,937元，為屯門目前叫價最低私樓。 另利寶大廈中層F室，實用266方呎，一房間隔，今年10月放盤叫價388萬元，由於乏人問津，最新叫價降至360萬元。 至於入場費最便宜的資助房屋，為山景邨景麗樓中層12室一個實用296方呎公屋戶，居二市場開價110萬元，呎價3,716元。 踏入12月，屯門暫錄得約3宗買賣，其中一宗居屋樓價不足400萬元。消息指新圍苑A座極低層5室，實用401方呎，自由市場叫價420萬元，剛減至368萬元沽出，呎價9,177元。此外，同區瓏門6座高層B室兩房戶以735萬元售出，呎價14,412元。 細價樓續尋底，荃灣中心亦重現可承造九成按揭上車盤。美聯鍾家豪表示，單位為2座低層G室，實用354方呎，兩房間隔，今年9月放盤，最初叫價470萬元，直至本月累減70萬元，至400萬元終易手，呎價11,299元，成交價創屋苑11個月新低。四個月前，同類單位造價要490萬元，是次賣平18%。 (星島)新盤兩日錄約21宗買賣 樓市持續淡靜，一手交投回軟，過去兩日新盤錄約21宗成交，雖按周上升約4成，惟仍然處於低位，當中油塘海傲灣銷售成績較搶鏡，於過去兩日累沽約8伙。 九龍建業銷售及市務部總經理楊聰永表示，集團旗下油塘海傲灣，昨日共錄6宗成交，連同上周六的2宗成交，周末兩日合共錄8宗成交，套現超過4400萬，當中包括1伙開放式單位，6伙一房及1伙兩房單位。 楊聰永指，該盤受惠居屋攪珠後釋放市場購買力，睇樓量明顯比上周末上升2倍，加上中美元首高峰會後帶出良好訊息，促使銷情見理想。 消息指，海傲灣新錄的成交，包括2座低層E室，面積374方呎，成交價約750.8萬，呎價約20075元。 另外，消息指，碧桂園與宏安地產合作發展的馬鞍山白石新盤泓碧，於昨日新錄成交，消息指，單位為2座低層C室，面積470方呎，成交價約698.2萬，呎價約14855元。 華懋旗下元朗新盤朗城?，於昨日新錄成交，消息指，單位為3座中層F室，面積490方呎，定價約919.1萬，呎價約18757元。 恒基發展的元朗尚悅．嶺，於昨日新錄成交，消息指，單位為2座低層D室，面積255方呎，定價約413.9萬，呎價約16231元。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，全球關注的「習特會」，就貿易紛爭初達共識，中美緊張關係略見緩和，對後市走勢有正面支持作用，增添入市信心。事實上，雖然12月屬傳統淡季，惟多個發展商仍然積極推盤，預期業主或需進一步擴大議價幅度吸客，有望突圍加快成交速度。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中美就不額外加徵關稅達成共識，中美貿易戰停火，兩國元首坐下談判，實屬對樓市利好消息。 (星島)天頌苑360萬市價成交 祥益高級區域經理黃肇雯表示，天水圍天頌苑M座高層11室，面積592方呎，以360萬成交，呎價6081元，為市價水平，她又說，同區天富苑P座高層5室，面積650方呎，以居二市場價485萬成交，呎價7462元，創屋苑新高紀錄。 (星島)菁雋累收逾55票 凱?加速緊接登場 踏入12月，發展商重整銷售部署，月內多個全新大型焦點新盤，力吸上車換樓客源。其中，屯門菁雋連日收票鎖客，消息指，截至昨晚已累收逾55票，參觀情況不俗；另外，觀塘大盤凱?1期，為涉及逾千伙的大盤，亦提速緊接登場，主打兩房單位，發展商稱，將於日內上載樓書及開放示位，消息指，項目定價將參考啟德一帶新盤。 佳源國際及陞域集團合作發展的屯門菁雋，早前以平均呎價約16937元推出首批單位，涉及73伙，隨即收票鎖客，同時連日參觀情況不俗。市場消息指，截至昨晚，該盤暫收逾55票，市場料最快周內推售。 項目昨日繼續開放位於屯門酒店內的展銷廳供參觀，就昨日下午於現場所見，參觀情況不俗，間中亦出現參觀人流，當中以家庭客及年輕人士為主。該盤日前公布首張價單，涉及73伙，平均呎價16937元，價單定價由285萬至928.8萬，呎價13452至22327元，同時不提供任何折扣優惠。入場單位為低層32室，面積131方呎，為開放式設計，售價285萬，呎價21756元。而1房最平單位，售價418萬，面積239方呎，呎價17490元。 另外，由信和、華置及市建局合作發展的觀塘凱?，料於短期內發售，信置營業部聯席董事田兆源表示，凱?合共分為1期及2期，合共提供1999伙，最近已獲批預售。他指，集團會首先集中推售第1期項目，涉及1025伙，料可望日內上載樓書及開放示範單位，並有機會同步開價，最快可望月中開售。 田氏認為，該區屬新的商業區，鄰近商廈林立，有不少外資公司進駐，再者區內近年並沒有大型新盤供應，料會吸引各路客源。他續稱，觀塘裕民坊為市建局歷來最大型的重建項目，亦屬於綜合發展項目，旁邊未來將會有一個大型綜合發展項目，提供包括政府機構、交通交匯處及100萬方呎零售樓面、商業及酒店等，甚具發展潛力。 市場估計，凱?發展規模與九龍站類似，價錢會參考啟德一帶新盤。事實上，觀塘區近年未有大型全新盤供應，對上一個全新項目仍是同系14年的觀月．樺?，而是次快將推出的凱?有望為區內帶來新供應，亦可望成為區內的地標建築之一。而且該盤間隔多元化，可望照顧不同用家需要。 凱?由4座分層大廈組成，提供1999伙單位，細分2期發展，當中第1期涉及1025伙，戶型涵蓋1至4房單位。 (明報)十大屋苑周末成交量重返雙位數 5月首見 沉靜一時的樓市在「習特會」後稍見起色，在剛過去周末，十大屋苑成交量重返雙位數，為今年7月初後近5個月首見，成交量仍集中在新界區中細價樓。 據中原統計，十大屋苑過去兩日錄11宗成交，較前周末升83.3%，為7月1日後成交量最高周末，有關成交仍集中在新界，鰂魚涌康怡花園、鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨等市區屋苑均「交白卷」，「上車樂園」天水圍嘉湖山莊過去兩日錄6宗成交，主要是由於屋苑樓價減幅明顯，較年中高位調整近20%，即吸引上車客入市。 美聯住宅部行政總裁布少明籲方示，習特會就中美貿易紛爭初達共識，對後市有正面支持作用，而新居屋抽籤結果揭曉，部分新居屋向隅客重返二手市場，利好新界屋苑。 荃景兩房488萬 9個月平一成 多個新界屋苑在減價後獲承接，美聯首席聯席區域經理梁仲維表示，荃景花園5座高層G室，屬實用面積381方呎兩房戶，原業主減價52萬元或一成後，以488萬元成交，實呎12,808元，較屋苑同類單位今年3月高位價540萬元，低約一成。原業主於1995年以162萬元購入單位，帳面仍賺326萬元，23年來升值兩倍。 天頌苑3房未補價賣368萬 祥益高級區域經理黃肇雯表示，天水圍居屋天頌苑天頌苑N座低層11室，屬實用面積601方呎3房戶，原業主減價42萬元或10%後，以368萬元（未補地價）售出單位，實呎6123元；原業主於2016年以約200萬元（未補地價）購入單位，持貨不足3年，須繳付10%額印稅（SSD）涉約36.8萬元，扣除辣稅後，帳面仍賺逾131萬元或66%。