市場快訊
今日新聞摘要 15.05.18

公關部

2018 年 5 月 15 日

 


(東方)南豐新邨呎價破兩萬

樓價升勢持續,港島東鰂魚涌大型二手住宅屋苑南豐新邨,一個實用面積391方呎的1座連天台兩房單位,以800萬元沽出,實用呎價約20,460元,呎價創屋苑新高,為一星期內兩度破頂。

利嘉閣黃凱達稱,該南豐新邨單位零議價放盤僅約一個月。據了解,屋苑兩房戶樓價上周中最高成交價才達720萬元,實用呎價約18,414元,為對上呎價紀錄;連同區內太古城及康怡花園,三大藍籌屋苑成交呎價均已突破兩萬元。

翠華花園四年獲利九成
新界東細價樓升勢強勁,消息透露,沙田翠華花園B座中層單位,實用面積約215方呎,以420萬元售出,實用呎價約19,535元,呎價創屋苑新高,單位約四年升值約91%。事實上,上址屬全區面積最細的屋苑式住宅單位,但成交金額已超過九成樓按入市的樓價上限。

大圍金獅花園1期金康閣中層4室,實用面積約270方呎,亦以478萬元售出,實用呎價約17,704元,呎價料亦屬屋苑新指標;而單位於○九年購入時不足100萬元。

嘉湖標準單位衝上673萬
各區上車屋苑樓價被買家愈搶愈高。中原陳思麗稱,天水圍嘉湖山莊美湖居2座單位,實用面積約629方呎,套三房間隔,附連新裝修,以673萬元成交,成交金額創屋苑標準戶歷史新高,實用呎價約10,700元。該行伍耀祖指,同期數8座中層兩房戶,放盤一周即售535萬元,屋苑實用呎價再逾1.2萬元。

該行呂宗霖表示,荃灣麗城花園2期1座高層C室,成交價750萬元,實用呎價約13,112元創同期新高。祥益胡志偉透露,屯門景峰豪庭2座低層E室兩房戶,實用面積約508方呎,獲新盤向隅客以570萬購入,實用呎價11,220元,兩價同創項目新高。

喜韻中層一房759萬易手
香港置業劉浩勤透露,將軍澳君傲灣1座高層E室,實用面積約473方呎,僅減價5萬元,即以833萬元成交,屬同類兩房單位樓價最高,實用呎價約17,611元。

市區一房單位都獲換樓客垂青。中原吳家俊表示,長沙灣喜韻2座中層B室,實用面積約459方呎,一房戶間隔,以759萬元售出,呎價約16,536元,成交金額創同系列屋苑一房單位新高,原業主持貨四年,帳面獲利188萬元,期內升值約33%。





(東方)康山兩房售827萬料貴絕居屋

居屋樓價又有突破,鰂魚涌康山花園有實用面積484方呎單位,以高達827萬元自由市場價售出,相信為全港最貴居屋兩房戶,實用呎價17,087元。

天盛苑呎價8300新高
消息指出,上述售出的8座中層H室,為原業主於○七年七月以233萬元買入,現升值逾2.5倍。該屋苑同戶型做價高位於今年三月錄得,當時為788萬元,是次較舊紀錄高約4.9%。而相若樓價已足夠購買同區康怡花園、南豐新邨等主要私人屋苑的兩房單位。

第二市場樓價繼續跑出,中原馬斯力稱,天水圍居屋天盛苑O座高層4室兩房戶,實用面積506方呎,以420萬元售出,實用呎價8,300元創屋苑同類市場新高。據了解,原業主於一四年底以245萬元購入,持價不足四年帳面獲利175萬元,升值高約71.4%。

雅濤閣綠表每呎萬三
市場指出,黃竹坑居屋雅濤閣1座高層單位,實用面積422方呎,新近以550萬元售出,實用呎價13,033元,料為全港居屋綠表次高。

公屋表現亦跟隨大市向好。中原麥偉成表示,粉嶺華明邨信明樓高層4室,獲買家於自由市場以317萬元同類新高價承接,以實用面積212方呎計,實用呎價14,953元。





(東方)銀行P息料提早加

環球告別寬鬆貨幣政策,市場聚焦香港銀行受惠加息的程度!花旗估算,當美息及港息分別上調四分之一厘,恒生銀行的淨息差有望擴闊逾8點子,為市場中利率敏感度最高的香港銀行。另一方面,有銀行界人士指出,香港甚或於美國六月加息之前,預先調高最優惠利率(P),往後更會追貼美國加息節奏。

花旗發表報告指,香港利率每上揚25點子,大型銀行淨利息收入增長,可達今年稅前盈利的0.3至2.3%,若再將美息上升25點子計算在內,大行淨息差將明顯擴闊,尤以本地銀行最能受惠,中國銀行(香港)可望擴闊4.18點子,僅次於恒生銀行的8.44點子。

貸款增長方面,花旗認為,香港的本地銀行會較國際銀行更具清晰定位,該行較看好大型銀行股,中銀香港的資金狀況雖然遜於恒生銀行,但認為中銀管理層對全年貸款增長僅錄高單位數預測,過於保守,仍以中銀香港為銀行股首選,目標價46.3元。

一個月拆息險守1厘
港元資金緊張情況稍緩,財資市場公會資料顯示,與供樓按息相關的一個月期拆息,錄得九個交易日連跌,在周一仍守1厘關口,而三個月期息率則輕微回升至1.75厘。西太平洋銀行亞洲宏觀策略主管張淑嫻表示,一個月期港元拆息若持續高於1厘水平,會加大香港加息壓力,香港或於美國聯儲局六月加息前上調P,更不排除往後會跟貼美國加息步伐。

上海商業銀行研究部主管林俊泓認為,美國聯儲局將於六月加息的因素,將逐漸於市場反映,料拆息已經觸底,隨大型新股接踵而來,拆息會繼續向上攀升。

港元再觸及7.85水平
港匯於周一曾碰及7.85水平,惟未見金融管理局出手接貨。張淑嫻認為,需密切留意中港股票互聯互通的南下資金流量,內地投資者若大額沽出港元以換取人民幣,勢加劇港匯貶值壓力,並再觸及7.85弱方兌換水平。她料,金管局快將出手撐港匯,香港銀行體系結餘於三個月內蒸發亦不足為奇。

林俊泓稱,金管局未在亞洲時段接錢亦屬合理,然而,當進入歐洲交易時段會有更多港元沽盤,金管局或於歐洲時段出擊,他認為,即使金管局再接貨,入市規模亦難望達到四月時每日平均達百億港元。事實上,金管局於四月曾13次出手托港元,僅有兩次發生於香港交易時段。





(東方)大灣區特輯:港迎大灣區三大機遇

內地去年正式提出要研究和制訂粵港澳大灣區發展規劃,建設世界級城市群。市場預期,大灣區的發展勢會為香港的經濟帶來新增長點,在多個主要行業包括金融、航運、貿易等帶來多方面的發展機遇和挑戰。

粵港澳大灣區是指「九市二區」,即深圳、東莞、惠州、廣州、肇慶、佛山、中山、珠海、江門九個珠三角城市,以及香港和澳門兩個特別行政區組成的城市群。去年七月簽署的《深化粵港澳合作 推進大灣區建設框架協議》,提到要充分發揮各地比較優勢,促進區域經濟社會協同發展。當中就香港而言,將會為粵港澳大灣區提供國際金融中心、航運中心、貿易中心三大服務。

國際金融中心
多方面協助「走出去」
香港作為國際金融中心及全球最大的離岸人民幣業務中心,可以在國際資產管理、資金管理、風險管理、項目融資、綠色金融、金融科技等方面,協助和推動大灣區城市「走出去」。

中銀香港首席經濟學家鄂志寰表示,珠三角區域一體化將推動高端製造業全生產鏈的規模和效益,產生巨大的金融服務需求,帶動企業融資、消費金融和財富管理等成熟金融進一步發展。香港傳統金融業應把握大灣區產業轉型和升級商機,重點支持區內先進製造業發展融資平台,資產管理、證券期貨、保險等各個金融業務平台,力爭成為大灣區企業在海外的金融服務中心。

從四方面保競爭力
大灣區發展亦將推動科創產業和創新金融實現深度融合,大灣區的互聯網金融和金融科技將有巨大的發展空間,改變金融市場的生態和競爭格局。創業資本和風險投資為代表的創新金融,將是區內金融合作發展的重要力量。

此外,粵港澳大灣區建設加快推進區內金融市場互聯互通,打造共同市場,中國金融市場新一輪對外開放將帶動更多海外投資進入內地。

鄂志寰續指,香港要維持未來全球領先金融中心的先發優勢,可從四方面?手,包括加快大灣區金融市場對接、進一步提升香港金融業的創新能力、進一步發展離岸人民幣市場,以及堅持合規經營和防控風險。

另一方面,特區政府早前表示,為推動大灣區的金融合作,政府會強化與大灣區金融服務的互聯互通,開發更多的融資渠道和跨境金融服務去配合區內企業的發展。此外,特區政府會爭取放寬港資金融機構進入大灣區的門檻、研究如何令大灣區內資源分配更具效率。

航運中心
海運空中樞紐具潛力
大灣區擁有世界最具規模的港口區、機場群,被認為有潛力成為全球最大的航運和物流中心。香港付貨人委員會執行總幹事何立基認同,香港作為大灣區內航運中心的機遇,包括與航運有關的專業服務,如買賣、保險、法律有關的服務等等,以及可成為最佳的中轉港。

高端服務配合國策
特區政府早前亦提及到,香港在高增值專業海運服務發展蓬勃,熟悉國際貿易活動的營運和規則制訂過程,並且擁有大量這方面的人才和全球網絡關係。

在航空方面,香港國際機場是成熟的國際及區域航空樞紐,擁有完善的航線網絡。憑藉香港作為國際航運中心優勢,將帶動大灣區其他城市共建世界級港口群和空港群,以至成為亞太區的高端航運業群,並配合內地「一帶一路」策略。

貿易中心
資金自由流動成優勢
粵港澳大灣區是內地推動國際貿易及對外開放的重要門戶,也是海上絲綢之路國際物流樞紐的重要一環,對貿易及物流業發展起積極支持作用。

香港貿發局研究總監關家明指,大灣區內部分城市在進出口、資金流動、商品訊息流通等不及香港開放,而香港作為大灣區內最開放、最國際化及最市場化的都市,在推動灣區的發展有其獨特和不可替代的地位。

推動各地走向開放
香港在大灣區發展的主要功能是推動整個大灣區更開放、更國際化、更市場化,和生產要素在區內外的更自由流動,並可體現在金融、航運、商貿、專業服務等不同行業的發展上。





(蘋果)Island Residence入伙 238呎租1.65萬 蚊型戶呎租 驚見69元

近期多個蚊型盤入伙招租,業主叫租進取仍獲承接,筲箕灣Island Residence開放式戶最新以1.65萬元租出,呎租驚見69元,直逼70元大關,可媲美半山豪宅價;另一邊廂,新界區入伙租盤同樣渴市,馬鞍山薈晴呎租突破50元,料創馬鞍山區內新高。

會德豐旗下筲箕灣Island Residence本月開始分批入伙,市場錄首宗高價租賃成交。中原地產陳凱超表示,該廈高層B室,實用面積僅238方呎,開放式間隔,業主原本叫租18,500元,收樓數日後即時以16,500元將單位租出,實用呎租69.3元,直逼70元水平,可謂媲美半山豪宅價,例如東半山名門1座低層A室,實用面積1,104方呎,最新以6.8萬元租出,呎租61.6元。

扣管理費 租金回報3.6厘
陳凱超指出,單位業主於2016年10月以515萬元一手買入單位,持貨兩年,租金回報3.8厘。屋苑現時管理費約每方呎4.9元,以上述單位實用面積238方呎計,每月管理費約1,166元,即使扣除管理費後,租金回報率仍達3.6厘。
陳氏指,屋苑近日起收樓,現時市場放租盤約有15個,戶型包含開放式至兩房戶,呎租介乎70元至90元不等。陳凱超指,屋苑以高層單位先行入伙,料低層戶正式入伙時叫租會略為放緩。另外,由於屋苑位近商業區,有不少跨國公司為員工租樓,近期到該區搵盤的多為專業人士,加上盤源短缺,帶動附近樓齡較新的屋苑呎租亦見逾70元,例如西灣河柏匯高層J室,實用面積211方呎,於4月中以1.58萬元租出,呎租高見74.9元。
薈晴呎租創馬鞍山新高
除了市區入伙盤受追捧,新界區入伙盤呎租亦屢創新高。中原地產梁偉健表示,馬鞍山薈晴租賃成交活躍,市場最新錄得1座中層B05室,單位實用面積219方呎,開放式間隔,以月租1.1萬元租出,實用平均呎租達50.2元,創馬鞍山呎租新高。
據了解,單位業主於2016年以338萬元一手購入,是次租出單位可享約3.9厘租金回報。資料顯示,薈晴4月初錄得呎租達50元的租賃成交,當時2座中層A01室,實用面積只有230方呎的開放式戶,以月租1.15萬元租出,呎租50元,創馬鞍山呎租紀錄。





(星島)新盤熱銷帶動二手 南豐新邨呎價破兩萬

新盤紛紛重啟推動大計,仍無減二手旺盛購買力,用家追價入市,帶動屋苑造價以「接棒式」破頂,其中鰂魚涌南豐新邨成交呎價首破2萬元;此外,天水圍嘉湖山莊高層戶作價673萬元,創屋苑分層新高。

  美聯住宅部行政總裁布少明指出,受盤源長期萎縮,加上最近新盤熱銷,令業主叫價更趨進取,造成二手市場以「不破頂,不成交」的模式運作,致新高成交此起彼落;另一方面,最近居屋開售,錄大幅超額認購,當中不少市民回流至二手市場覓盤,亦帶動市況。

  利嘉閣行政總裁廖偉強表示,近期大型新盤開售開紅盤,導致市場交投氣氛升溫,不少業主紛提高放盤價,致市場頻錄破頂成交;另一方面,美國聯儲局再加息在即,惟早被市場消化,故對樓市影響不大。

  利嘉閣高級經理黃凱達指出,鰂魚涌南豐新邨1座頂層特色戶,面積391方呎,另設259方呎天台,作價800萬元易手,呎價約20460元,屬屋苑呎價新高。資料顯示,該屋苑1座中層F室於上周才錄得每方呎達18414元,惟該紀錄於短短6日後被「接棒式」打破,並將新高呎價再推高約11%。

  中原高級分行經理陳思麗表示,天水圍嘉湖山莊美湖居2座高層戶,面積629方呎,3房間隔,望開揚園景並附裝修,作價673萬元成交,呎價10700元,成交價屬屋苑同類成交價新高之餘,更貴過屋苑分層單位,新買家為區外上車客。

  利嘉閣聯席市務董事林耀東指出,大圍金獅花園金康閣高層4室,面積270方呎,1房間隔,以478萬元成交,呎價約17704元,創屋苑歷史新高,新買家為上車客。是次成交迅速打破上月底金安閣高層戶呎售17446元舊紀錄,並推高約1.5%。

  中原分行副區域營業經理陳輝麟表示,青衣藍澄灣2座中層B及C室,屬自製4房相連戶,合共約970方呎,以1275萬元易手,呎價約13144元,創屋苑成交價新高,新買家為用家。

  市場消息指出,鰂魚涌居屋康山花園8座中層H室2房戶,面積484方呎,以自由市場價827萬元成交,呎價17087元,屬全港2房居屋單位新高成交價。

  祥益營業董事胡志偉稱,屯門景峰豪庭2座低層E室2房戶,面積508方呎,以570萬元成交,呎價11220元,屬屋苑雙破頂成交。

  世紀21分行經理魏仕良透露,將軍澳慧安園單日錄連環成交,包括1座高層G室成交,面積502方呎,3房間隔,獲區外用家以660萬元承接,呎價13147元。

  中原高級分區營業經理呂宗霖表示,荃灣麗城花園2期1座高層C室,面積572方呎,3房間隔,成交價750萬元,呎價13112元,呎價創屋苑2期新高,新買家為同區換樓客。

  美聯高級分區營業經理陸學恩透露,沙田翠華花園B座中層1室,面積215方呎,作價420萬元售出,呎價19535元,創呎價創屋苑新高。同類放盤僅有5伙,叫價介乎420萬至450萬元。

  中原高級市務經理吳家俊表示,長沙灣喜韻2座中層B室,面積459方呎,1房間隔,以759萬元成交,呎價16536元,成交價創房協「喜字系列」同類新高,新買家為換樓客。

  中原副區域營業經理馬斯力指出,天水圍居屋天盛苑O座高層4室,面積506方呎,兩房望樓景,以居二市場價420萬元沽出,呎價8300元,創屋苑同類呎價新高。





(星島)御半山收約200票

新地旗下屯門新盤御半山,上周六首度開售並錄沽清,發展商趁勢加推,示範單位連錄參觀人流,參觀人士包括區內換樓客等,消息指,該盤至今收約200票,超額認購逾1倍。

  新地旗下屯門新盤御半山,發展商日前加推98伙應市,力吸向隅客,昨持續開放設於九龍站商廈內示範單位予公眾參觀,就昨現場所見,確定開售日期後,隨即吸引一眾睇樓客,人流於午後大增,數度出現排隊人龍,當中以家庭客及年輕夫婦為主,亦有外籍人士專程前往參觀;而地鐵站外及商場一帶不時有代理駐足撈客,把握每個推銷機會。

  市場消息指,該盤收票情況不俗,連日來累收約300票,超額認購逾2倍,客源分布方面,屯門區及新界西買家各佔約3成,九龍區買家佔2成,另有1成為新界東買家及半成港島區買家,而內地客則佔少數。

  發展商今批加推的98伙,屬原價加推,但有部分單位已加價3%至5%,平均呎價20186元,扣除最高折扣優惠後,折實平均呎價15947元,較第2張價單的折實平均呎價15706元,高約1.5%。加推包括16個1房戶、26個1房連儲物室戶、50個2房戶及6個2房連儲物室單位,料短期內公布銷售安排,最快本周六開售。

  至於同系將軍澳日出康城晉海II加推單位,正積極收票,市場消息指,項目累收逾400票,超購近3倍。





(星島)53%受訪者:新盤加價推動氣氛

踏入5月份,新盤市場以推售餘貨為主,但卻頻頻加價。星島地產網以「近期新盤貨尾頻加價,會否進一步推動市場氣氛?」為題進行民意調查。

  是次共203名受訪者,當中有108人、即約53%受訪者認為,樓市交投持續暢旺,加上本港住屋需求殷切,即使新盤貨尾頻作加價推售,市場仍具承接力,證明市場有價有市,有利樓市長期發展,故新盤貨尾近期頻頻加價,將進一步推高市場氣氛。

  另一方面,有19%的受訪者、即約38人則持相反觀點,認為本港樓價長處升軌,上車置業非易事,而近期新盤貨尾頻作提價推售,對樓市整體而言,不會帶來正面影響。





(星島)一月拆息續回落 港元沽盤料放緩

港元一個月拆息持續回落,與同期美息的息差拉闊至約0.92厘,港匯仍然疲弱,昨日曾再觸及7.85弱方兌換保證水平,但金管局未需入市。市場人士認為,由於憂慮本港6、7月流動性趨緊,沽售港元的投資者明顯變得較審慎,因此港元沽盤的規模可能較小,未必觸發金管局入市。

  據財資市場公會資料顯示,港元拆息昨個別發展,其中與供樓按息相關的一個月拆息連跌第9日,跌至約1厘,同期倫敦同業拆息(Libor)則報1.91871厘,港美息差拉闊至約0.92厘。至於隔夜拆息則微升至0.10357厘。

  華僑永亨銀行經濟師李若凡預計,港元拆息在未來數星期將繼續溫和回調,在流動性充裕的情況下,港匯再觸及7.85水平的可能性仍然存在。不過由於憂慮本港6、7月流動性趨緊,沽售港元的投資者明顯變得較審慎,因此港元沽盤的規模可能較小,未必觸發金管局入市。李若凡又指,踏入6月份,港元一個月拆息可能逐步趕上三個月港元拆息,並帶動港美息差收窄。在此情況下,港匯有機會回落至7.84附近。

  至於人民幣方面,人民銀行昨日開出的中間價昨升179點子,報6.3345,在岸價(CNY)全日於窄幅上落,收市微跌17點子,報6.3368;至於離岸價(CNH)截至晚上10時,報6.3299,微升35點子。有交易員稱,隨著美匯跌勢趨緩,市場買入人民幣的意欲降低,預計人民幣短期繼續升值空間較為有限。