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專家論按揭
樓宇按揭的基本認識

客戶服務部

2009-06-02

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1. 物業按揭
一般物業按揭是指銀行以物業作抵押的借貸。

2. 借貸額
一般為樓價90%或以下,樓價則以銀行估價為準。
7成按揭是現行銀行及政府所規定的標準按揭成數,高於樓價70%的按揭是要經過香港按揭證券有限公司(即HKMC)審批,並需購買按揭保險。

3. 按揭利率:

a. 最優惠利率
最優惠利率 (Prime Rate),簡稱P,是銀行給最重要或信用質素最佳的客戶放貸的基本貸款利率,銀行最優惠利率是由各間銀行自行決定的。銀行最優惠利率現時為5或5.25。

b. 銀行同業拆息 (Hibor)
銀行同業拆息是指各銀行同業之間互相借貸的利息。

4. 最長還款年期
一般屋苑最短的還款年期為5年,最長的還款年期則是30年,居屋最長還款年期則為25年的樓齡減去首次購買日期,而最短的還款年期為10年。

5. 罰息期
一般按揭計劃會設有的罰息期。例如罰息期為3年,買家如在3年內還清款項予銀行,銀行則有權追收利息。所以申請按揭時要注意銀行的罰息年期(特別是短線投資者)。

6. 申請按揭時通常需要提供什麼資料或證明給銀行?
過往近三個月至半年的入息證明、稅單、身份證副本、出糧的紀錄(銀行存摺)等。

7. 批核的時間大約要多久?
大約5-7個工作天。
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(第 26 篇回應.)

本人月入$15000,是穩定職業,而且每月都準時出糧.但是本人過去幾年都有欠卡數及因為供車欠財務公司錢,共欠10多萬,每月本人都會準時還卡數但只還最低還款額及準時找供車數.剛剛屋企人代還清所有債務.現在本人想買屯門區單幢樓價錢大概100萬,約30-33年樓齡.本人擔心過往信貸紀錄唔係太良好,影響申請按揭.而本人現在已還清所有債務,信貸資料庫幾時先可以刪除我之前鴾穚贗鶹,而我麉H用評級幾時會回升返高d齔級呢? 我只想唔好影響到做9成按揭.請問成功搵到銀行批核9成按揭機會高嗎?而本人都有留意有d有地產背景黻]政公司,都有做9成按揭,如銀行做唔到,呢d財務公司會容易批核到嗎? 本人只可比1成首期,想按25 or 30年,可以嗎? 請儘快回覆,! ,謝謝!

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回應者: Nicole   2010-04-29
18:02:34
(第 28 篇回應.)
[回應第 26篇]

妳好Nicole

銀行按揭對借貸人的借貸記錄是重視,但如果是有借有還應該不會是不良貸款人,最多是評分不是較好,但如果有借沒有還或要追先還,就有機會比有開公司登記上信貸資料庫,可能是不良貸款人,所以要取自己在信貸資料庫的資料了解,以下有這個網址給你

香港環聯個人業務:訂購信貸報告獲取環聯信貸報告

信貸報告是閣下管理和保持財務穩健的最佳參考資料之一。 良好的信貸記錄乃是無價資產,有助閣下獲批貸款,把握先機。 環聯信貸報告為閣下提供來自環聯會員信貸提供機構的重要資料。 環聯的企業會員可根據由香港個人資料私隱專員公署頒佈的《個人信貸資料實務守則》,獲取此類資料。 ...

www.transunion.hk/personal/creditreportorders_zh.html

至於現清欠數後是可以去申請取消不良貸款人記錄,但時間就要由環聯安排

如果沒有不良貸款或取消了不良貸款記錄,如果睇你的入息買100萬樓做9成按揭應沒有問題,但都係比資料銀行了解會安全D,因按揭批核是銀行去決定.

希望以上資料能幫到你

 

   回應
回應者: Ben Wong   2010-04-29
21:19:34
(第 51 篇回應.)

我經常想買樓, 但暫時未夠錢. 好多細節我都唔明~! 但睇倒呢度的職員咁熱心解答. 我就想來試下問, 希望你們可以幫我分析一下.

我今年31歲, 月入減了強積金是HKD 15200. 卡數期期準時還. 環聯信用評給達B至A.  手上可動用的現金HKD 100,000.  目前與父母同住公屋. 我這情況, 有否能力置業? 我只想自己搬出來同太太住. 我太太係外國人. 會大部份時間在外國工作. 所以, 樓價我要一人負擔.

1) 想問借9成按自住後, 沒通知銀行, 再放租. 實際上, 會有什麼後果?

2) 究竟有沒有連租約的樓盤, 有銀行肯借9成按?

3) 我的情況, 買來自住. 可否申請還款30年? 還款期是視乎什麼因素? 我希望自己識得計.

4) 我左計右計, 想要將軍澳區, 我發現只能買得起二手屋. 對於居屋的問題. 我勁多地方不明白.

4.1) 白表和綠表. 對我有什麼利害因素? 我最在意是能否放租, 和轉售的機動性.

4.2) 我不明白什麼補地價和不補地價. 我是否只要自住, 就可以不保地價去買二手居屋? 如果我沒想錯. 那麼日後轉售放租, 又怎辦?

5) 我的財務狀況, 我除了買二手居屋, 其實, 我有沒有機會買私人樓?

6) 我自住, 又想供倒樓, 又希望每月有4000CASH 儲返比自己旁身用. 咩樓價的範圍適合我? 我目前是只有10萬CASH, 但我會繼儲下去. 每月儲倒5千左右.

7) 我明白, 有時分析的答案, 好難有最準的答案, 我會明白, 你們的分析只是參考性質. 謝謝你們.

 

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回應者: Guest   2010-06-21
14:20:59
(第 56 篇回應.)
[回應第 51篇]

HELLO!

(1)假設9成按自住後, 沒通知銀行, 再放租,銀行輕則加保費和加利息,重則銀行會即時要求還款2成及日後不再批出7成以上按揭.

(2)暫時未有銀行肯借9成按連租約的樓盤.

(3)一般銀行批年期視乎樓齡,通常50年減樓齡,但最長都是批30.

(4)居屋買賣有2個市場

(A)自由市場:可自由私人買賣,可放租,而業主需補地價.

(B)居屋二手市埸:可免地價購買居屋,但需退還公屋給房署,要補地價後才可放租.

(5)除二手居屋不妨考慮屯門的私樓,110-120萬都有選擇.

(6)可考慮買150萬樓,做9成半按揭,$75000元首期,每月供款約如2.18厘計算30年按揭月供54000元左右

希望幫到你!可電24046699

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回應者: WAILO   2010-06-24
20:59:13
(第 67 篇回應.)

你好,TOMMY,我係KEVIN,首先多謝你既留言

如果你現時有興趣換樓,當然係先賣後買最穩陣,不過,當你售出單位後,一般交吉期大約個半月左右,所以你未必可以夠時間去買入另一物業,在個半月時間內入伙,因此你有機會要搵個地方暫住一段時間。

如果你本身可以有能力繳付首期先買後賣既話,就無以上既問題,現時市場氣氛熾熱,我相信只要你既舊有物業係貼近市場成交價錢既話,應該都唔難賣出既

如果你要更安全既做法,你可以嘗試同你現有物業既準買家傾下較長既交吉期,方便你去換樓。

希望以上既意見可以幫到你,如有問題,歡迎你再留言或致電24683838搵我啦,THX!!

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回應者: Kevin Wong   2010-07-12
15:56:36
(第 71 篇回應.)
[回應第 70篇]

HELLO PP,我係華都分行李生.先多謝你的留言.很抱歉遲了回覆.首先,現時$100萬既樓係屯門都仲有得選擇.例如置樂區或洪橋一帶可搵得到.但如果去到年尾,我相信選擇會少左.因為近期成交量多左好多,樓市箭咀持續向上,特別係$100萬留下既樓買少見少.因此越遲買我相信會越貴.另外,如你想做9成半按揭.要視乎你的入息.普遍銀行都係以你入息一半計算.就以樓價$100萬計算,分20年,以現時息口約2里.月供約$5000(計埋按揭保險費).而你月入唔低過$10000,信貸記錄良好,應該問題不大.最後,買樓除了首期,亦有如下額外費用,假設樓價$100萬.(1)律師費:大約$7000左右.(2)代理佣金$10000.(3)印花稅$100元.主要都係呢幾樣費用.以上資料希望可以幫到你,如想得到更多資料,可隨時再留言或致電24492008作進一步查詢.

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回應者: SAMMYLI   2010-07-19
13:10:59
(第 135 篇回應.)
[回應第 134篇]

你好,DAVE,我係KEVIN,首先多謝你既留言

如果你現時欠銀行40萬咭數,而你只係繳付最低還款額,銀行會計算埋你每月既供款中,即是你每月入息係$32000,咁你供樓及信用咭既供款就唔可以超過你入息既一半,另外供樓你亦要計算埋銀行既壓力測試

你所講既幾個辦法,第一個方法就最安全,你只係需要搵個地方作短暫居住,而銀行按揭亦會最易批核而第二個方法,如果你搵現有物業加按,當你賣出時銀行一定要罰息,批核方面,只要你信貸記錄良好話.批核應該問題不大既。

如果你想知道你自己既入息証明,會用邊個辦法較好既話,我可以直接搵銀行職員聯絡你,等佢\地再比多少少意見比你啦

如有任何問題,歡迎你再留言或致電24683838搵我啦,THX!!

   回應
回應者: kevin   2010-11-26
16:40:15
(第 178 篇回應.)
你好! 有一個緊急的問題!!

情況是這樣的,

最近看了一個250萬的單位, 打算首期三成, 每月供款約7000元. 2個人名義.

其實在供款上是沒有問題的, 但我剛想起

由於我在邦民是有5萬元債務, 之前每月扣數, 每月約2500元, 由於扣數戶不是常用戶, 有時會扣唔到數, 但我每次過二,三日都會入返, 我打去問 佢話唔多唔少都會影響我信貸

另外我還有一項債務, 應該仲有兩三期就完。

比方說我們打算按揭7成, 每月供款約7000元, 但2人收入加起平均每月有4-5萬(我是做不穩定收入的行業) 加上以上情況銀行會批按揭給我嗎?!!

謝謝! 因為已經落左訂, 地產已經準備叫我搞按揭D野, 但係我好心急想先問下!! 所以好趕...!! 好擔心會批唔到
   回應
回應者: TS   2011-06-01
18:46:14
(第 240 篇回應.)
[回應第 239篇]

你好Guest ,歡迎有關你的查詢!
就你上述簡單提供的資訊未能確實回答到你的問題!
如按你提供的資料可給以下資訊你參考:

 

樓價:280萬\'

8成                      15年        20年        25年

2.18厘          $(14601)   $(11524)   $( 9692)

 

2.5厘            $(14936)  $(11870)    $(10049)

以上是按你買入價月供能力負擔的資料.最主要是你本身有沒有額外
貸款不良好記錄.最重要能提供過往近三個月至半年的入息證明、稅單、身份證副本、出糧的紀錄(銀行存摺)等。

希望以上資訊能幫到你如有任何查詢歡迎致電話

24682048 Ryan Ku

 

Thanks!!

   

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回應者: ryan   2012-01-31
11:11:37
 

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