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樓市最前線
鴨仔的感受
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2003-09-18
鴨仔的感受
陳葉菁
祥益地產執行董事 取自1999年8月23日屯門星報
「春江水暖鴨先知」是我經常開玩笑地要求員工們做一隻先知先覺的輕鬆小鴨，因為地產代理是走在市場最前線，市場有什麼轉變就如江水的轉變一樣，應該可以第一時間知悉，並向公司及顧客們匯報，使到公司及顧客們可以好好策劃下一步銷售及放盤計劃，正如賣地前一個月，已於本欄中分析了當時市場的狀況，還提出樓價反彈見頂，趁早掌握機會放盤，話又說回頭，當時樓價已從谷底反彈了10 – 15%，買家承接能力薄弱，樓價難以再上，再者在市場上也有多個大型新樓盤蓄勢待發，使到買家們更持觀望審慎的態度，因此樓價回軟也是大勢所趨，而且發展商開盤的態度也十分謹慎，他們必定會看準時時機，一擊即中，將市場上的每一滴購買力吸去，所以業主們在放盤開盤開價時要好好思量。
現在，大家都清楚樓價反彈了10 –15%，但有個別屋苑在反彈後率先回軟，甚至乎回落到98年谷底水平，那麼接著的樓價是否又跌穿谷底呢？我們在這幾天內成交了一些現在看來是「筍盤」的單位，試舉出數個給大家參詳，荃德花園461呎，成交98萬，平均呎價是2126元，另外也成交了一個澤豐花園，業主負責繳付地價，成交價62萬5千，平均呎價是1296元，還有屯門市廣場448呎，成交了81萬，這些現象有可能繼續出現。
政府亦於8月18日推出新一期的居屋，合共有7676個單位，樓價大部份都在100萬左右，甚至乎100萬以下也不少，試想想，每月物業的成交只是那廖廖的數千宗，現在一次過已可以吸納了市場上整個月的成交量，所以物業市場也承受著很大壓力，需求減少之餘，供應又大大增力，短期內，樓價未必可以上昇。
另外，發展商在新盤開售時也面對很大的壓力，他們不管謀然開盤，會做足宣傳和市場調查，再謹慎地開盤，於是買家便一等再等。最後便變成以觀望的態度處理，購買慾大大減低。
近半年，的確是有很多利好消息刺激經濟，但市民對前景仍心存憂慮，在決擇置業時往往舉棋不定，他們一方面擔心在這樣的經濟環境下增加了負擔，另一方面亦憂心供樓問題，同時又憂慮樓價再跌，物業難於保值，因此現階段在市場上成交的單都是一些罕有的「筍盤」。基於這些因素，很多業主也會慢慢計數，若然決定出售的話，有個別業主願意比較別人早些減價，因為每個月的供樓利息也是成本的一部份，若果遲些賣，可能會蝕息之餘，也蝕樓價。
其實近這兩個月，成交宗數大大減少，七月份整體只8400多宗交易，而八月份截至十五日，只錄得3305宗，單是二手住宅轉讓只有2432宗，明顯地八月份的交投不單少了很多，亦有可能再創新低，以這些資料來分析，需求減少了，而市場上供應又增加了很多，以供求定論推敲，樓價有可能下調。
作為一隻小小的鴨仔，現在已感受到秋天的涼意，不知道寒冬來時又會怎樣呢？以上只是個人的愚見，希望借此與各位亙相交流矣而。
陳葉菁
祥益地產執行董事 取自1999年8月23日屯門星報
「春江水暖鴨先知」是我經常開玩笑地要求員工們做一隻先知先覺的輕鬆小鴨，因為地產代理是走在市場最前線，市場有什麼轉變就如江水的轉變一樣，應該可以第一時間知悉，並向公司及顧客們匯報，使到公司及顧客們可以好好策劃下一步銷售及放盤計劃，正如賣地前一個月，已於本欄中分析了當時市場的狀況，還提出樓價反彈見頂，趁早掌握機會放盤，話又說回頭，當時樓價已從谷底反彈了10 – 15%，買家承接能力薄弱，樓價難以再上，再者在市場上也有多個大型新樓盤蓄勢待發，使到買家們更持觀望審慎的態度，因此樓價回軟也是大勢所趨，而且發展商開盤的態度也十分謹慎，他們必定會看準時時機，一擊即中，將市場上的每一滴購買力吸去，所以業主們在放盤開盤開價時要好好思量。
現在，大家都清楚樓價反彈了10 –15%，但有個別屋苑在反彈後率先回軟，甚至乎回落到98年谷底水平，那麼接著的樓價是否又跌穿谷底呢？我們在這幾天內成交了一些現在看來是「筍盤」的單位，試舉出數個給大家參詳，荃德花園461呎，成交98萬，平均呎價是2126元，另外也成交了一個澤豐花園，業主負責繳付地價，成交價62萬5千，平均呎價是1296元，還有屯門市廣場448呎，成交了81萬，這些現象有可能繼續出現。
政府亦於8月18日推出新一期的居屋，合共有7676個單位，樓價大部份都在100萬左右，甚至乎100萬以下也不少，試想想，每月物業的成交只是那廖廖的數千宗，現在一次過已可以吸納了市場上整個月的成交量，所以物業市場也承受著很大壓力，需求減少之餘，供應又大大增力，短期內，樓價未必可以上昇。
另外，發展商在新盤開售時也面對很大的壓力，他們不管謀然開盤，會做足宣傳和市場調查，再謹慎地開盤，於是買家便一等再等。最後便變成以觀望的態度處理，購買慾大大減低。
近半年，的確是有很多利好消息刺激經濟，但市民對前景仍心存憂慮，在決擇置業時往往舉棋不定，他們一方面擔心在這樣的經濟環境下增加了負擔，另一方面亦憂心供樓問題，同時又憂慮樓價再跌，物業難於保值，因此現階段在市場上成交的單都是一些罕有的「筍盤」。基於這些因素，很多業主也會慢慢計數，若然決定出售的話，有個別業主願意比較別人早些減價，因為每個月的供樓利息也是成本的一部份，若果遲些賣，可能會蝕息之餘，也蝕樓價。
其實近這兩個月，成交宗數大大減少，七月份整體只8400多宗交易，而八月份截至十五日，只錄得3305宗，單是二手住宅轉讓只有2432宗，明顯地八月份的交投不單少了很多，亦有可能再創新低，以這些資料來分析，需求減少了，而市場上供應又增加了很多，以供求定論推敲，樓價有可能下調。
作為一隻小小的鴨仔，現在已感受到秋天的涼意，不知道寒冬來時又會怎樣呢？以上只是個人的愚見，希望借此與各位亙相交流矣而。
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