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我求我道
從數據回憶過去

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016)
地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
其他公職

2017-05-28

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*轉載自2017年05月26日的Recruit雜誌

(按圖放大)


原文:

筆者最近接受訪問,因為有關媒體很專業提供了豐富的資料,其中包括一段80年的「鏗鏘集」節目,內容敘述拍攝影片當時的3年內,樓價總共升了幾倍,3年升幾倍!?對!今天的人都經常會說「加息會令樓價爆跌!」這個當然是存在的危機,但是很多引古鑑今的評論都是欠缺了全面的圖畫,只用一兩個觀點無限放大,這同樣只會令到事情被扭曲的,所以本文希望以數據回憶過去的年代!

有些人認為過去幾年樓價上倍升太過份!又有人認為樓市辣招完全沒有用,但其實單憑感受,看不出歷史教我們的經驗!

一個數十年仍然沒有變的人為災難,就是我們不斷面對的量化貨幣(從此俗稱印銀紙)的衝擊,這個災難帶給我們的不單只樓價的升災,還包括其他多方面的考驗,在量化貨幣如洪水般湧入,樓價升得太多固然是災劫,但樓價升得不合乎量化貨幣的比例,一樣購買力縮水,成為競爭力低迷的一群,當在市場我們遇上因樓價升幅比我們更多而衍生出來更強購買力的時候,我們一些優勢甚至優越感就會消失!
的確,根據《李兆基博士傳》的記錄,1980年的香港、九龍、新界樓價是1977年的221%、275%、245%,縱使未足3倍,也已足夠驚人了,當時的按揭息口是15%左右,這段時間,樓市沒有因為息口上升而下跌,甚至乎樓價及息口繼續上升!樓價一直升到去1982年,在息口和樓價去到一個極限之後,下調了只2至3成!樓價升了很多倍但到調整時只有3成?對,樓價上升既然原始的原因是當時的量化貨幣(1972年美國取消了金本位),當時的下跌週期並不會令到樓價結構性下跌,就算97年之後的樓價下跌約7成,最後都會回復到高峰,因為貨幣的確在增加中,除了息口和樓價外,還有一點是人們都忽略的,就是根據統計處的數據,80年這段時間的按年加薪幅度大概是18%,加薪幅度為何減低?這影響樓市的問題亦是市場被壟斷引致啊。


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