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理事心聲
發展商一手私樓貼市價推出 , 二手樓業主套現售樓寸步為艱 !

柯興捷
香港專業地產顧問商會副會長
富山地產董事總經理

2009-02-05

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發展商一手私樓貼市價推出 , 二手樓業主套現售樓寸步為艱 !
房委擬貼市價推出居屋貨尾 , 異曲同工 , 相煎何太急 !

自從金融海嘯爆發至今,發展商立即調整一手樓盤銷售策略,由過去高於二手樓兩、三成的呎價,改為以貼近鄰近地區二手樓呎價發售。由於樓宇新落成,外貌四正,廣告排山倒海,加上銀行按揭有利安排,因此搶盡市場上二手樓買家,令到因財困而急於套現的二手樓業主不得不割價求售,報章時有報導某二手樓以「沙士價」出售,最離譜的是一個位於天水圍嘉湖山莊的單位,業主情急之下竟以「超低價」求客接貨。

筆者雖然是從事地產代理行業,靠佣金過活吃飯,也認為「太過份了」!以目前港人銀行儲蓄之雄厚,收入或投資縱然因海嘯而有變或失利,實仍有一定實力。故此,如果不是發展商以貼市價格搶客,全港銀行一反常態「急剎車」並利用各種藉口阻礙或拖延按揭申請,致令二手樓市成交雪上加霜,做夢也想不到這田地。

發展商割價搶二手樓買家,二手私樓業主因沒有會所設施或已殘舊落伍,也沒有堂皇廣告包裝宣傳,仍祇有有絕地反擊,而唯一一招可用就是「劈價」吸引買家回心轉意。發展商和二手樓業主互相競爭搶客,這是可以理解的商業行為,為政者很難多加干涉。早前本人任職副會長的香港專業地產顧問商會與業界聯席會議得到地產代理監局及金融管理局的牽線,有機會與香港各大銀行開會對話提醒銀行履行應盡的社會責任,避開不合理風險之餘,亦應該繼續向有合適資格的買家提供樓按,相信已經是官府能夠參與的極限邊緣。

經過一輪與金管局、香港按揭證券公司,房委會及銀行等開會協商,我和各商會的有心人奔走歷時長達一個月 ,銀行終於把按揭之門重開,樓市成交才告暫時喘定。

最近,多份報章突然再次報導房委會積極研究貼近市價推售居屋貨尾,原因是較早前推售居屋貨尾成績並不理想,四成單位無人問津,於是有決策高層人士想到,以貼近市場價定立貨尾價格重新推售。對此,我實在不敢苟同也不認為房委會做法理智。理由如下 :
1.建造居屋的目的是讓買不起私樓的夾心階層同樣可以置業安居,除了安居之外,投資保值作用原理類同私樓,目前二手居屋買家稀疏,在供大於求的情況下,房委仍急急再減價重推居屋貨尾, 真是「相煎何太急」,與民爭利之心,昭然若揭。
2. 自居屋貨尾推售以來,已吸走大部份合資格買居屋人士購入貨尾,民間居屋第二市場成交量大受打擊,加上金融海嘯令基層市民陷入失業恐慌更加不敢貿然置業。二手居屋沒有人承接,小業主想套現週轉寸步難行,業主在情急之下唯有向財務公司押借,甚至也顧不得是否觸犯房署條例了。筆者預計這類個案近期必定大增,若房委在目前市價推出貨尾,恐怕迫使更多急於週轉的居屋小業主挺而走險,令更多人向財務公司非法抵押居屋借貸。

3. 超齡 (即樓齡達20年或以上)老化居屋目前正面臨乏人問津的地步,因為房委會祇為居屋作25年 的按揭擔保年期,對於這些超齡居屋因為合資格購買的市民考慮到供樓分期太短或銀行不貸款而卻步,苦業主祇有以包補地價向私人買家銷售,再扣減向房委會繳交高昂的地價差額,賺價所賸無幾。前車可鑑,擬購居屋貨尾買家更加步步為營,如履薄冰實不難理解!
因此,我認為要改善居屋貨尾銷售情況,一定要首先延長按揭擔保年期至起碼35年,以鼓勵銀行更積極涉足高齡居屋按揭市場;除此之外,房委會是否應重新探討現行條例以便讓居屋在有條件前題下以「免補地價」形式出租,以免浪費資源! 就這一點,相信社會上有好多不同意見,請容許我日後另文申述個人意見!

此際全世界經濟正處動盪不安局面,祖國也正大力穩定樓市,全力化解經濟危機,香港處境也好不了多少。人心思定,是否大家應該專心去處理當前實體經濟問題,暫且不要去多生無謂事端,加深民怨呢?

世紀21富山地產行政總裁
柯興捷
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