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度身訂造-財務分析專欄
置業慳息有法
何柏基
按計劃有限公司經濟師
畢業於香港大學，獲經濟及統計雙碩士學位，曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作，擅長市場研究及財務分析
畢業於香港大學，獲經濟及統計雙碩士學位，曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作，擅長市場研究及財務分析
2009-01-17
置業慳息有法
經濟不景氣下，市民當然希望「慳得一蚊得一蚊」，對置業人士來說，供樓利息是最大的開支，因為一般按揭供款期最少十年；最長達30年，即使利率只相差0.25厘，利息開支可說差天共地，今期筆者想與讀者分享慳息妙法。
決定購入一個市值300萬元單位的Candy，正為選擇按揭一事煩惱。
Candy希望申請八成按揭，減少首期金額支出，將多出的30萬元撥作裝修。但家人建議她採用七成按揭，以減少利息支出，究竟哪個方法較適合Candy？
筆者曾指出，按揭超低息的年代已告終，銀行要重返貸款本業。
加上不能依靠收費收入補貼按揭業務，銀行逐放棄過去「蝕頭賺尾」方式爭取按揭生意，以維持整體盈利能力，相信按揭息口會上升至最優惠利率（P）水平。
雖然按揭息口整體趨勢是上調，但有時一個決定，就可能影響銀行批出按息水平。按Candy情況，她在政府機構從事文職工作，按揭上會基本上是十拿九穩，問題只是選擇哪個計劃較為合適。
由於普遍預期香港失業率持上升，在控制風險的前題下，現時銀行按揭貸款策略偏向保守。所以計劃申請高成數按揭的客戶，或須付出較高按息。
以Candy來說，若貸款年期同為30年，分別只在於七成及八成按揭。假設使用七成按揭，即貸款額210萬元，可取得P減1.75厘按揭利率，即實際息率為3.5厘。
至於八成按揭，即多借30萬元，因此銀行亦要收取一個較大風險溢價(risk premium)，按息多付0.25厘息率，即3.75厘。
雖然兩個計劃息率相差細微，但在複息效應下，八成按揭總利息開支較七成按揭高30多萬元（見下表）。
加上在採納有關計劃，要繳付近40,000元保費（約為總貸款額1.65%），換句話來說，多借30萬元須約35萬元額外支出。
在整體利息開支增加下，每月供款額亦直接受影響，七成按揭每月供款9,430；八成按揭則多付1,685元至11,115元。
貸款取態宜保守
每月供款額多少亦影響供款負擔比率及收入負債比率。從按揭評估報告可見，若Candy選擇八成按揭，無論供款負擔比率或收入負債比率均極貼近高位，七成按揭有關情況則稍為舒緩。
在普遍預期未來一至二年全球經濟持續低走，難以出現V型反彈，工資增長機會當然較低，面對困難日子機會較大。
在這情況下，貸款態度應相對較保守。在Candy可負擔首期的情況下，最好是選擇七成按揭，減省利息及每月供款開支。
不過筆者在此重申，不要單憑Candy個案，而誤以為筆者反對採用高成數按揭。
事實上高成數按揭確為首期不足、但薪金增長前景理想的人士帶來莫大的裨益，讓他們可趁年輕盡早置業，毋須等待儲足三成首期。
然而，在現時經濟轉淡之際，手上持有現金而希望置業人士，最佳做法是盡量減低槓桿比率，以及降低每月供款金額至舒適水平。
拆息按揭風險降
若Candy仍然希望採取高成數按揭，就需要調低置業目標，以達到審慎貸款原則。
此外，若希望取得最低的按揭息率，可考慮拆息按揭，供款息率會低於P為基礎的傳統按揭。
金管局透過連串注資行動，為拆息市場締造較寛鬆的銀根環境。現時銀行結餘處於歷史新高水平；加上金融市場亦趨向平穩，所以拆息短期抽高的機會甚微，直接減低了採用拆息按揭人士須承受的市場風險。
現時普遍拆息按揭皆設有定息保障上限，其息率與P按揭相若；即使拆息急速抽升，對供款人影響亦不大。
現時市場上拆息按揭的息率為三個月同業拆息加1.25厘，保障上限為P減1.275厘。
以現時三個月同業拆息0.7厘計，拆息按揭息率為1.95厘，以P為 5.25厘計，保障上限為3.975厘，P按揭息率則介乎3.5至4厘間，可見拆息按揭息具有吸引力。
在P按揭息率面對上調壓力下，拆息按揭息率水平貼近銀行資金成本，相對來說，息率較不受人為調控影響，反而較為市場主導，想以平息供樓，拆息按揭不失為選擇。
對於審慎的供款人士，建議選擇六個月拆息作為計算按揭息率基準，等同將未來六個月的按息鎖定在現時的六個月拆息水平，每半年才進行一次檢討。
以現時六個月同業拆息約1.25厘，再加上1.25厘息差，有關息率約為3厘，處於相當具吸引力的水平。
不過，有意選用拆息按揭的置業人士，要留意由拆息按揭轉回最優惠利率按揭所涉及的手續費，以及有關計劃現金回贈等細節。
註：整體評分愈高表示對用家愈有利
經濟不景氣下，市民當然希望「慳得一蚊得一蚊」，對置業人士來說，供樓利息是最大的開支，因為一般按揭供款期最少十年；最長達30年，即使利率只相差0.25厘，利息開支可說差天共地，今期筆者想與讀者分享慳息妙法。
決定購入一個市值300萬元單位的Candy，正為選擇按揭一事煩惱。
Candy希望申請八成按揭，減少首期金額支出，將多出的30萬元撥作裝修。但家人建議她採用七成按揭，以減少利息支出，究竟哪個方法較適合Candy？
筆者曾指出，按揭超低息的年代已告終，銀行要重返貸款本業。
加上不能依靠收費收入補貼按揭業務，銀行逐放棄過去「蝕頭賺尾」方式爭取按揭生意，以維持整體盈利能力，相信按揭息口會上升至最優惠利率（P）水平。
雖然按揭息口整體趨勢是上調，但有時一個決定，就可能影響銀行批出按息水平。按Candy情況，她在政府機構從事文職工作，按揭上會基本上是十拿九穩，問題只是選擇哪個計劃較為合適。
由於普遍預期香港失業率持上升，在控制風險的前題下，現時銀行按揭貸款策略偏向保守。所以計劃申請高成數按揭的客戶，或須付出較高按息。
以Candy來說，若貸款年期同為30年，分別只在於七成及八成按揭。假設使用七成按揭，即貸款額210萬元，可取得P減1.75厘按揭利率，即實際息率為3.5厘。
至於八成按揭，即多借30萬元，因此銀行亦要收取一個較大風險溢價(risk premium)，按息多付0.25厘息率，即3.75厘。
雖然兩個計劃息率相差細微，但在複息效應下，八成按揭總利息開支較七成按揭高30多萬元（見下表）。
加上在採納有關計劃，要繳付近40,000元保費（約為總貸款額1.65%），換句話來說，多借30萬元須約35萬元額外支出。
在整體利息開支增加下，每月供款額亦直接受影響，七成按揭每月供款9,430；八成按揭則多付1,685元至11,115元。
貸款取態宜保守
每月供款額多少亦影響供款負擔比率及收入負債比率。從按揭評估報告可見，若Candy選擇八成按揭，無論供款負擔比率或收入負債比率均極貼近高位，七成按揭有關情況則稍為舒緩。
在普遍預期未來一至二年全球經濟持續低走，難以出現V型反彈，工資增長機會當然較低，面對困難日子機會較大。
在這情況下，貸款態度應相對較保守。在Candy可負擔首期的情況下，最好是選擇七成按揭，減省利息及每月供款開支。
不過筆者在此重申，不要單憑Candy個案，而誤以為筆者反對採用高成數按揭。
事實上高成數按揭確為首期不足、但薪金增長前景理想的人士帶來莫大的裨益，讓他們可趁年輕盡早置業，毋須等待儲足三成首期。
然而，在現時經濟轉淡之際，手上持有現金而希望置業人士，最佳做法是盡量減低槓桿比率，以及降低每月供款金額至舒適水平。
拆息按揭風險降
若Candy仍然希望採取高成數按揭，就需要調低置業目標，以達到審慎貸款原則。
此外，若希望取得最低的按揭息率，可考慮拆息按揭，供款息率會低於P為基礎的傳統按揭。
金管局透過連串注資行動，為拆息市場締造較寛鬆的銀根環境。現時銀行結餘處於歷史新高水平；加上金融市場亦趨向平穩，所以拆息短期抽高的機會甚微，直接減低了採用拆息按揭人士須承受的市場風險。
現時普遍拆息按揭皆設有定息保障上限，其息率與P按揭相若；即使拆息急速抽升，對供款人影響亦不大。
現時市場上拆息按揭的息率為三個月同業拆息加1.25厘，保障上限為P減1.275厘。
以現時三個月同業拆息0.7厘計，拆息按揭息率為1.95厘，以P為 5.25厘計，保障上限為3.975厘，P按揭息率則介乎3.5至4厘間，可見拆息按揭息具有吸引力。
在P按揭息率面對上調壓力下，拆息按揭息率水平貼近銀行資金成本，相對來說，息率較不受人為調控影響，反而較為市場主導，想以平息供樓，拆息按揭不失為選擇。
對於審慎的供款人士，建議選擇六個月拆息作為計算按揭息率基準，等同將未來六個月的按息鎖定在現時的六個月拆息水平，每半年才進行一次檢討。
以現時六個月同業拆息約1.25厘，再加上1.25厘息差，有關息率約為3厘，處於相當具吸引力的水平。
不過，有意選用拆息按揭的置業人士，要留意由拆息按揭轉回最優惠利率按揭所涉及的手續費，以及有關計劃現金回贈等細節。
註：整體評分愈高表示對用家愈有利
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