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度身訂造-財務分析專欄
智取按揭有辦法
何柏基
按計劃有限公司經濟師
畢業於香港大學，獲經濟及統計雙碩士學位，曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作，擅長市場研究及財務分析
畢業於香港大學，獲經濟及統計雙碩士學位，曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作，擅長市場研究及財務分析
2008-12-31
Peter理財檔案 | |
人物 | 36歲 |
每月收入 | 20,000元 |
置業目標 | 220萬元單位，7成按揭，30年還款期，按揭息率4厘 |
理財問題 | 如此財務質素足以取得銀行按揭嗎 |
雖然銀行近日批按仍然趨向收緊，不論申請者信用質素好壞，均有機會被拒絕。在這個時期，準業主要清楚自己的情況及配合銀行的審批策略，才可提高上會勝算。早前本欄曾提供了淡市下幾項按揭貼士，今期再以真實個案供讀者參考。
經濟前景未明朗，樓價應聲回落，Peter亦打算趁機入市，一來自住，二來亦博樓價將來回升時賺一筆。
四出睇樓後，Peter看中一個價值220萬元單位，若能順利取得七成按揭，他本身有30萬元積蓄；加上父母支持，應付三成首期，即66萬元應問題不大。
Peter正在盤算按揭上會成功率。因為近期銀行「閂水喉」，他聽說只有小部份銀行願意批出貸款，而且審批相當嚴格，財務狀況稍有瑕疵亦不容易獲批。
銀行暫停預先批核
個人負債方面，Peter現時尚欠銀行20,000元私人貸款。雖然過去一年他每月清還2,000元，每期都有找數，但大多數不準時。
Peter擔心銀行會以此為理由拒絕其按揭申請，令他攤訂，白白損失十多萬元訂金，以及買賣雙方經紀佣金。
不同價格物業攤訂損失 | |||
購入價(元) | 訂金(元) (5%樓價) | 經紀佣金(元) (買賣雙方共2%) | 合共損失(元) (訂金+經紀佣金) |
1,000,000 | 50,000 | 20,000 | 70,000 |
2,000,000 | 100,000 | 40,000 | 140,000 |
3,000,000 | 150,000 | 60,000 | 210,000 |
4,000,000 | 200,000 | 80,000 | 280,000 |
5,000,000 | 250,000 | 100,000 | 350,000 |
雖然地產代理告訴Peter只是遲還款並非拖欠，理應不會影響按揭上會，但Peter還是希望求安心，想先取得銀行預先批核才落實簽約。
不過，基於現時環球經濟前景不明朗，大多數銀行均停止提供按揭的預先批核服務。
究竟在這個情況下，Peter是否要放棄買樓，還是先簽買賣合約，再博銀行批出按揭？
筆者近期亦接獲很多關於按揭上會成功率的查詢，有些像Peter般財務質素稍欠佳，又或工作前景稍欠明朗；即使信貸質素佳，亦沒有十足把握成功取得按揭。
初步來看，Peter可先作個人負擔能力評估，才決定購買樓價多少的單位，這樣獲得銀行批核按揭的成功率較高。
同時Peter亦可制訂應變策略，一旦按揭批准額未符預期，亦可順利上會。
在目前的市況下，採取較為審慎的策略入市是上策。先從收入對供款比率來看，銀行普遍批出的比率約為四成半，單以Peter月薪來計算，即每月還款額最多為9,000元。
然而，銀行審批時也會計算申請人其他貸款的每月還款額。基於Peter目前每月尚要清還2,000元私人貸款，銀行會將有關金額從供款能力中扣除，則Peter實際每月樓按供款額只有7,000元。
(月薪x 收入對供款比率) – 其他貸款每月還款額 = 最高每月樓按供款額 (20,000 x 45%) -2,000 = 7,000 |
若不計私人貸款，Peter申請最高按揭金額可達189萬元，但計入每月2,000元私人貸款還款後，則降至147萬元，相差42萬元。
因此，準確計算每月樓按最高還款額相當重要，否則很容易高估自己的還款能力，購入價值較高的單位，影響按揭審批結果。
不同情況下Peter的置業能力 | |||
月薪(元) | 20,000 | ||
收入對比率(%) | 50 | 45 | 45 |
每月清還私人貸款額(元) | 0 | 0 | 2,000 |
實際每月樓按供款額(元) | 10,000 | 9,000 | 7,000 |
最高按揭金額(元) | 2,094,612 | 1,885,151 | 1,466,229 |
最高置業金額(元) | 2,992,303 | 2,693,073 | 2,094,612 |
備註：假設七成按揭、按揭息率4厘及貸款年期30年 | |||
除收入對供款比率未能達到普遍銀行要求外，筆者亦嘗試為Peter置業大計進行量化系統分析。
分析分別按收入負債比率、供款負擔比率、實質按揭利率、物業週期及生命週期（年齡）五大指標，每項皆以10分為滿分；總評分則根據各項指標的重要性按比例計算。
結果顯示，Peter若購入220萬元單位，供款負擔比率處於弱勢，即反映其現金流於供款後相對緊絀。
上述例子中，按揭供貸人評分為總評分亦被拖低至56分（見下圖），低於市場上按揭借貸人均評分62分，反映其貸款取態較其他置業人士進取。
一場「金融海嘯」讓我們知道，縱使是百年老店或跨國大機構，只是負債比率高，一旦遇上逆風時，要承受的困難會更嚴峻，極容易被推向危險邊緣。這道理亦適用於個人負債上。
避免高估上會可行性
在現時經濟多變的環境下，Peter有理由透過改善收入負債比率及供款負擔比率，這兩項屬個人於逆境下的防守力指標，亦是個人能力較為容易改變的因素，將總評分提升至與市場同步。
因此，筆者認為Peter應放棄買入220萬元單位的計劃。相信讀者會追問，既然最終也不能實現置業夢，置業前評估意義何在？
置業前的評估一來可幫助Peter避免高估自己的上會可行性，減低攤訂風險；二來讓Peter認清問題所在對症下藥，並根據實際情況作出配合，增加日後上會機會。
很多申請按揭人士不知道銀行拒絕申請的理由；即使知道，亦不知有何方法應對，令買樓願望的實現變得遙遙無期。
反而預早了解情況，作出相應行動優化信貸質素，一方面能減少阻滯，另一方面亦有助爭取最佳按息。
筆者依據評估報告，建議Peter調低置業目標至190萬元(見下圖)，讓他提高個人還款能力，收入負債比率及供款負擔比率均有明顯改善。
總體負債金額減少，令Peter處於較佳的防守位置，亦增加累積財富能力，而上述例子中，按揭借貸人評分亦上調至63分。
每項的決定均涉及風險，最重要是知道風險所在及管理方法。若Peter仍堅持原來的置業目標，則必須以審慎為原則。
Peter應先從優化個人負擔能力著手，包括增加按揭供款人數或還清私人貸款等，而非在現狀下買樓後才再作打算，令自己處於議價弱勢中。
按揭評估給予置業人士更多選擇，讓他們更了解個人財務與按揭審批的關係；然後根據不同的目標或現實情況制訂不同應變方案，令貸款批審更加有把握，減少不必要的顧忌，以及清楚現在和將來所面對的風險。
當然，置業人士要自行作出評估，有一定難度，當中涉及對銀行審批貸款的認識、各種數據分析及理財概念。想作出詳細評估及分析的準買家，可考慮找提供這些服務的按揭顧問公司代勞。
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