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度身訂造-財務分析專欄

解財困有物業就有優勢

何柏基
按計劃有限公司經濟師
畢業於香港大學,獲經濟及統計雙碩士學位,曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作,擅長市場研究及財務分析

2008-11-21





現時經濟急轉直下,不少人手上股票大貶值,外幣投資又失利;萬一遇上突發事情,亦無流動資金應付。在這情況下,手持物業人士可考慮加按套現。

陳氏夫婦育有一子的,家庭收入30,000元,剛好夠供樓及生活費用,多年幸苦儲下的積蓄,大部份已經葬身股海,流動現金所餘無幾。

不幸最近陳太太被公司裁員,家庭收入即時減少兩成多,又要支付陳先生母親數萬元手術費,情況可說捉襟見肘,顧得生活就顧不到供樓。

為此陳生打算以信用卡現金透支6萬元,但這做法是否明智?

借貸並非壞事,運用得宜可解決燃眉之急,但作為一個精明的消費者,要清楚各種貸款產品的成本,才可以做到進可攻,退可守。

在理財的角度來看,陳太太失業問題並非一時三刻可以解決。有樓在手的陳生,其實可選擇借貸成本更低的物業加按。

此舉可套現一筆錢傍身,達致短線應急及中、長線資金安排兩大目標,令家庭財政處於較靈活的位置。

無疑物業加按涉及金動輒數以十萬元計,還款期一般20年以上;卡數只不過數萬元,還款期相對較短,但加按息率可說在眾多銀行貸款產品中最低。

信用卡透支成本高
若陳先生以信用卡透支,有關息率普遍達30厘,加上每次現金透支,銀行會收取貸款額3%作手續費。

就陳生例子,以信用卡透支60,000元,手續費已經達1,800元,加上即時計息,以月息2厘計算,實際年利率達30厘,首月利息逾1,200元,即首月最低還款額逾3,100元(見下表)。




陳先生若以最低還款額每月準時清還卡數,即平均每月還款額為2,000多元。

以此速度計算,陳先生需要花上三年四個月才能完全清還卡數,總利息開支逾28,000;另手續費1,800元,合共逾29,800元,幾近透支額一半(見下表)。



信用卡透支實際年利率30厘,陳先生現時繳付的按揭息率只是3.5厘,即信用卡息口較按揭多26.5厘,借貸成本高7.5倍。

換句話來說,陳先生借60,000元卡數,有關的利息成本相等於510,000元按揭貸款的利息。

以陳先生目前的按揭利率3.5厘計,假使加按後息率增加息率增至1厘至4.5厘,他選低息樓按而棄高息卡數是實際又划算的做法。

特別在陳氏家庭未來支出變數甚大,例如母親病情、兒子日後升學需要,均可能需要一大筆資金應付。

樓按低本最低
至於加按可取得現金多少,除了取決於按揭成數外,主要是物業估值及未償還樓按金額。

陳先生當初樓按貸款額為140萬元,過去五年已供款約20萬元,即尚欠銀行120萬元。
假設本來承按的銀行未有提供加按,陳先生須轉投另一間銀行。在加按時,他便須先清還現按的貸款餘額,及按息有機會出現調整。

雖然近期樓市低迷,但陳先生物業在「沙士」期間以200萬元購入,至今估值仍達300萬元,即升值五成。

以五成按揭計算,扣除尚欠銀行的樓按金額,陳先生可套現30萬元(見下表)



此外,加按後即使按揭息率上升至4.5厘水平,陳先生每月供款額仍在預期之內,每月供款只是8,337元(見下表),較現時多逾1,000元,卻可套現30萬元傍身。



由於全球各地銀根緊絀,加上銀行同業拆息市場息口持續高企,香港新造樓按息率繼續上升的機會相當高。

因此,筆者建議打算加按的人士應及早行動,以取得較佳的按揭條款。

此外,近期本地銀行並不太活躍於爭取按揭生意,各間銀行所提供的樓按計劃,無論在息率或條款上均相差頗遠。

置業人士若自行格價或申請樓按,費時失事及繁瑣之餘,亦未必取得最佳的條款,置業人士可尋求專業的按揭顧問協助。

一層樓不單可幫助陳先生解決刻下財務需要,更可改善他的現金狀況;即使再遇上急需資金周轉的情形,亦不致於措手不及。

至於信用卡透支,只可視為短錢救急,且可一不可再為,必須盡早清還,並不適合陳先生這種上有高堂、下有妻兒的情況。

高息的貸款絕對不適用於應付中、長期問題,因為借款人難以長期捱過高息,有機會利叠利,小額貸款變成大額欠債。不少人無力償還,在幾年間走上破產之路。

供樓一族遇上財政問題時,可先嘗試利用擁有物業之優勢,而不應該從信用卡透支入手。

再者,大部份銀行對於持卡數人士的還款能力極為保留,屆時才決定將物業加按,成功獲批的機會率相對較低。

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