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度身訂造-財務分析專欄

700萬樓你負擔得起碼?

何柏基
按計劃有限公司經濟師
畢業於香港大學,獲經濟及統計雙碩士學位,曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作,擅長市場研究及財務分析

2008-10-11


置業是不少人的夢想,但應該買樓價多少的單位呢?在漫長的按揭供款期內,個人或家庭的收入是否有充夠實力應付呢?Joe正為這問題煩惱。





Joe任職廣告公司,努力工作多年,終於儲到首期實現置業目標,希望買入一個700萬元單位。

按現時一般銀行採用的審核樓按指標─「供款負擔比率」(debt to income ratio),若貸款人的樓按供款佔收入低於五成,便可視為具有還款能力的客戶,申請按揭獲批機會亦較高。

根據Joe的情況,現時月薪50,000元,若買入一個700萬元單位,先付三成首期210萬元,供款年期30年,樓按息率3厘;其後每月樓按供款約20,000元,只佔收入四成。

看起來,Joe的財務情況雖然符合銀行的「供款負擔比率」指標,但是否代表他沒有高估自己未來的供款能力?

事實上,「供款負擔比率」在主觀上要視乎本身的收入變化;客觀上亦容易受供款年期及樓按息率變化等因素影響,未能充分反映日後的還款風險。

建議Joe在考慮置業目標時,可一併參考另一指標-「樓按負債率」(mortgage debt leverage),計算相當簡單,就是將樓按款項除以年薪(不包括花紅)。

按數值可知,置業借貸是年薪的倍數,但該數值本身並沒有意義,主要作用是比較市場上同齡貸款群的情況,檢視自己的貸款抉擇是保守、合宜,還是進取。


善用「樓按負債率」
相比「供款負擔比率」的絕對性,以及市場習慣一刀切式五成比率作為分水線,「樓按負債率」作為衡量個人的貸款目標及決定,有以下三大優點。

(一)兼容性較高。「樓按負債率」公式包含收入及樓按金額,既評估個人收入來源,亦將物業價格及借貸成本的轉變計算在內,在目前多變的經濟及社會環境下,較能為我們準確判斷貸款額是否合理。

(二)可反映生命週期。「樓按負債率」 雖然只是一個平均值,但可以反映不同年齡層的借貸取向。

例如30歲或以下置業群的「樓按負債率」會較高,原因是這批置業人士剛踏足社會,日後工資上升空間大,未來工作年期亦較長,所以借款態度可較進取。

40歲以上置業群的「樓按負債率」則會較低,雖然人到中年普遍事業有成,但家庭重擔未消除,並要著手為退休作準備,所以貸款會傾向保守。

(三)可以作為趨勢指標。「樓按負債率」的數值是數據歸納而得來,右表顯示「樓按負債率」走勢與香港樓價極吻合,有助我們了解香港過去多年來樓按貸款趨勢及轉變。

以1997年為例,可謂過去十年的分水嶺。在1997年之前,「樓按負債率」介乎7至10倍。

樓市泡沫爆破後翌年,「樓按負債率」一年內由1997年的10.6倍跌至1998年的7.3倍,反映當時樓價跌幅驚人。

其後「樓按負債率」一直回落,至2003年沙士時,香港經濟陷入谷底,「樓按負債率」更降至4.4倍低點。

2004年起香港經濟漸入佳境,「樓按負債率」亦回升至5.6倍;2007年至今年中香港樓市極為暢旺,「樓按負債率」在2008年第二季上升至7.8倍,足見「樓按負債率」緊貼樓市趨勢(見右上圖)。

「樓按負債率」並不像「供款負擔比率」般是一個絕對數值,因此在現實環境下更具參考價值。

舉例說,在1997年至2003年間,「供款負擔比率」不停下調,按理應代表個人還款能力改善。

不過,期間大量負資產個案湧現,不少業主出現供款困難。究其原因,正是「供款負擔比率」未能確切反映收入與樓價間的緊密關係。


低於市場數值較穩陣
政府統計處及差餉物業估價署數據顯示,2008年第二季香港家庭收入中位數為18,000元,即年薪 21.6萬元;而平均每方呎樓價為4,000元。按此計算,市場上「樓按負債率」為7.8倍(見右上表)。

假如Joe不能確定未來人工增幅是否可觀,或有其他財政來源支持,Joe應該選擇銀碼較細的單位,例如價值600萬元單位,按七成按揭計,即貸款額420萬元,其「樓按負債率」為7倍,略低於市場數值,較為穩陣。

在運用「樓按負債率」時,由於收入是計算公式中的一個重要元素,作置業決定前,亦可根據個人未來收入增長作為推斷,借入較大額的按揭或使用高成數按揭。

例如Joe認為三年後薪金會較現在高15%,即年薪69萬元,則可調高貸款目標,但進取度亦不應多於其薪金未來預期增幅,即15%。

以7倍「樓按負債率」計算,Joe最多可買入690萬元單位,按揭金額為483萬元;相反,若對工作前景無太大信心,把「樓按負債率」 處於保守水平是較合適的做法。

雖說投資進取與保守程度屬個人取向,但「樓按負債率」較保守,肯定讓置業者有較大彈性面對逆境。

很多人都知道不要買貴樓,但怎樣才算貴?一般人未必會有較系統的分析及答案。透過「樓按負債率」,可客觀評估個人借貸水平,才決定購入的樓宇及按揭金額,有效控制風險。









*資料由按計劃提供,此文章曾刊登於經濟一週




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