繁體簡體
聯絡祥益加入最愛
網內搜尋
主頁|成交及市場數據|網上睇樓|網上搵樓|屋苑資料搜尋|物業工具|網上多媒體|電子地圖|文章集|祥益總論壇|有關祥益
文章集 隱藏目錄 顯示目錄
顯示日期
度身訂造-財務分析專欄
租金走勢確認入市訊號

何柏基
按計劃有限公司經濟師
畢業於香港大學,獲經濟及統計雙碩士學位,曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作,擅長市場研究及財務分析

2009-05-27

                 文字大小 放大字型   縮小字型   黑底白字     

今年至今香港樓市明顯轉旺,價格或成交量均上升,四月份成交更突破1萬宗,回到海嘯前水平,即使在北美流感陰影籠罩下,成交顯得拉鋸,但樓價依然企穩。

由去年年底至今一直物色心水樓盤作為婚後新居之用的Jeff,看到現時的市況,亦心大心細,實在難以判斷現在是轉勢回升,還是小陽春,如果是前者,就應該盡快入市,後者則要耐心繼續等待。

近期股市受熱錢流入回升,不少說法指樓市復甦指日可待。首先要了解投資樓市的資金流動性較股市低,所以價位的波幅不如股市般大而調整時間一般較長。

經濟前景未明朗,樓價急跌後出現反彈亦不足為奇。以1997年至2003年期間香港樓市大調整為例,期間樓市並非不停向下沉,而是以梯級滑下方式,即先跌後反彈,再橫行一段時間,然後遇上壞消息,又展開新一輪跌市的形式,完成漫長的調整。



1997年底首個大跌市後,1998年第四季亦出現小陽春,當時不論樓價及成交量都火速收復1997年大跌市失地,但在購買力消化後,經濟沒有明顯改善,樓市橫行一段時間後,在1999年年底樓價又再度下跌。

判斷樓市前景,不能單純以當前市場環境(包括樓價及成交量)作判斷,因為樓市氣氛很容易受到某些因素影響而改變,變得非常樂觀或悲觀,反而其他經濟指標分析,得到的答案會更為實在。

樓市走勢大體上與經濟表現掛勾,但調整步伐會略有偏差,早前提及失業率對樓價影響,而今次則從最新公布的住宅租金回報率分析現時樓市走勢,筆者相信住宅租金回報率連跌8個月,樓市升勢會受阻,要待租金見底回升及失業率見頂,才可確認樓市復甦。

政府差餉物業估價署的住宅租金指數來看,今年首季下跌至93.8點,較2008年第4季下跌12%,而按年則跌18.7%,租金跌幅超於樓價(期內住宅售價指數按季僅回落0.5%,按年則跌14%),令住宅回報率進一步下跌至2.9至4.6%。


售轉租增拖累租金

數據一方面反映部份業主不想蝕讓,寧可轉售為租,增加租盤貨源,拖低租金價格。另一方面亦反映用家只願以較低價租住單位。

不論物業用作自住或投資,買樓都包含投資概念,而租金正好反映置業行為回報率,情況如股票收股息一樣,是支持樓價進一步上升的重要因素,加上香港長久以來有為數不少的物業投資者,以收租養老為目標。

要分析現時樓市,首先要了解現時的市場參與者及他們買樓的理念。在經濟不景時買樓者,大致可分為兩類,一是長線投資者、二是用家,而他們在入市時的考慮亦大大不同。

長線投資者一般看租金回報率與利息成本之間的比較。如果租金回報率因樓價下跌而升到高過定期存款或債券利率,就會吸引現金充足的人把銀行的錢提出來買樓收租。

如果回報率升到高過貸款利率,甚至會吸引人向銀行貸款買樓收租,這形成買樓的需求就會源源不絕,樓價就會止跌回升,亦是今次小陽春的其中一個成因。

好像Jeff這類用家則會比較購買利息成本與租用租金成本。如果準買家有足夠財力支付買樓首期,而每月供款與租金接近的話,他們就會選擇買樓,因為供樓供滿後就不用再供,但租樓就永遠要交租。

不過,如果租金遠低於貸款利息的話,他們就寧願選擇租樓,除非租金有明顯上升的趨勢。

近期租金回報率下跌,主要是樓價回升,但租金下跌,長線投資者或會因租金回報率不吸引而卻步,而租金較供樓開支低,亦會令部份準業主轉買為租。

另一有趣現象是於在經濟衰退期,樓價跌幅往往大於租金,但今次則出現較為罕見的現象,即租金跌幅大於樓價。



2003年沙士期間,當時香港島600呎單位的租金回報率為6.2%,平均呎租13.4元,平均呎價為2,584元;反之同類型單位呎租17.2元,呎價5,703元,租金回報率為3.6%,租金回報率較沙士為低,主要是租金跌幅較樓價為大。

靜待租金見底回升
全球金融海嘯源頭於美國,而在聯繫匯率下,香港跟隨美國減息,香港在經濟未致最差時,已開始享受到減息好處,買家可以超低利息供樓,增強業主持貨能力,形成樓價偏強,租務市場偏弱的格局。

這與1997年金融風暴大大不同,當時香港依然處於高利息水平,直至2001年才開始大幅減息,所以形成了長達6年的樓市調整期。

今次環球及早減息,相信可以有助縮短調整期,經濟或樓市均有望盡早復甦。不過過去租金和樓價大部份時間都是同步的,兩者走勢不可能持久背馳,因此若說樓市進入升市,首先要待租務市場見底回升。

相對於樓價包含升值因素,租金則單純反映當前市場對單位的需求程度,與經濟表現有更直接關係,如今租金續跌,即表示實質經濟未見改善。下次筆者在經濟一週的專欄,將會與各位讀者探討另一入市訊號-通脹。



於 www.panasian.com.hk 可瀏覽更多關於按揭的文章。
以Facebook分享本文章:
儲存本頁 列印本頁 推薦給親友 訂閱本專欄 將本專欄加入我的最愛
加入Facebook 加至Google 加至YahooWeb 往文章集欣賞其他文章
 

歡迎就此文章留言

您的大名
您的頭像 選擇頭像
我要回應
留言:
驗證碼 請在格內輸入
免責聲明
本網頁只是網上數據資料庫,只供參考,並不代表有關樓盤正在出售或出租,
若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產慨不負責
有關單位原裝間隔資料請向營業員查詢。
祥益地產、以及參與製作、出品、提供予本網頁之任何資訊內容、資料、產品及╱或服務的其他人仕不會承擔任何因這些資訊內容、資料、產品及╱或服務所產生的直接、間接、附帶的、特別的、衍生性或懲罰性賠償(即使祥益地產已被告知前開賠償之可能性亦然),如:(i) 本服務提拱的資訊內容和資料不正確、無效的或不完整; (ii) 本服務之使用或無法使用; (iii) 經由或透過本服務購買或取得之任何產品、資料、資訊或服務,或接收的訊息,或進行之交易所衍生之代替產品及服務之購買成本; (iv) 閣下的資料傳輸或資料遭到未獲授權存取或變造; (v) 以及本服務的其他相關事宜包括但不限於收入、利潤、經營、商譽、使用、資料損失或其他無形損失。如有關索償是因祥益地產的疏忽或有意行為造成的,索償額將限於祥益地產所收取的該項服務費用。
資訊中可能含有由第三方提供者提供或由祥益地產從其他參考資料或來源獲取的資訊。本網頁中涉及任何人士、產品或者服務的資訊,不得視為祥益地產推薦或認可者。
若任何資訊並非最新的,祥益地產概不負責;祥益地產對該等資訊不另核實。因此祥益地產對該等資訊不承擔任何責任。閣下使用及依賴該等資訊,風險自負。而網站內含有第三方的回應只代表其個人觀點,不代表祥益地產立場。

您可電郵給我們customer@manyw.com 或透過多功能意見箱賜教