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度身訂造-財務分析專欄
按息計劃五花八門，該如何選擇?
何柏基
按計劃有限公司經濟師
畢業於香港大學，獲經濟及統計雙碩士學位，曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作，擅長市場研究及財務分析
畢業於香港大學，獲經濟及統計雙碩士學位，曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作，擅長市場研究及財務分析
2009-05-06
近期除了傳統的最優惠利率按揭(P按)外，銀行亦相繼推出拆息按揭、定息按揭，甚至是部份時期免息的按揭計劃，面對五花八門的按揭優惠，實在令不少置業人士不知從何選擇。
筆者認為銀行推出不同種類的按揭計劃，主要在避開過去一刀切減價令按揭業務利潤長期萎縮，而改以更靈活的按揭計劃，在指定時期提供按揭息率優惠吸納優質客戶。
在選擇計劃時，利息開支當然是首要考慮點，但一般按揭申請人未必有資源及時間清楚計算及比較每個計劃，筆者在此提供一個簡單的方法讓讀者自行篩選較低息按揭計劃。
以下列不同按揭計劃為例
在這個情況下，讀者可先看紫色部份－全期利率開支的主要部份，因為一般置業人士按揭供款長達20年，而定息計劃優惠一般為期3年，所以期後全期利率對利息開支起關鍵作用。
為有效比較各個按揭計劃，這裡筆者假設全期最優惠利率不變，即5.25厘。當然，筆者明白最優惠利率可能於未來二至三年間迅速攀升，但這不會對按息間的比較構成脩差，因優惠利率上升的前題是拆息上升，兩者基本上是同步的。
P按比定息可取
以現時P為5.25厘計算，P按全期息率為2.45厘，而定息按揭於定息期後按息為3厘，以此來看，P按及較定息按揭為可取，以貸款額100萬元，供款期20年期計算，合共可省下5萬6六千元利息。
以上述例子來看，要選出最平按揭的關鍵在於定息期後的按揭利率。原因顯而易見，定息期普遍為1至3年，而期後的按息才是主宰全期利息支出的中心。
至於拆息按揭，利率為1個月同業拆息加上0.8厘，即1.1厘左右。以按息而言，拆息按揭可說是平中之平， 但在按息以外，置業人士亦要留意不同計劃的申請資格，以拆息按揭為例，銀行計劃吸納較大額的客戶，所以普遍要求貸款額達200萬元或以上，反觀定息按揭在現時息口水平下，條件就相對寛鬆，貸款額達100萬元己可。
此外，客戶在申請拆息按揭時要注意計劃是否設有息率上限保障，現時個別銀行的拆息計劃並不附有上限保障，一旦同業拆息高企，客戶繳付的息率有機會高於P按，分分鐘賺頭蝕尾。
最後，業主當然希望享有高現金回贈，但首先要留意不是每個按揭計劃都有現金回贈，例如部份定息按揭是沒有回贈。
而現金回贈多少，主要是因應申請人信貸質素而決定，現時各按揭計劃中列出的比率只屬參考性質。根據金管局發出的指引，銀行給予樓按的現金回贈不能夠超過貸款金額1%。
優質客戶有著數
不過，無論按揭計劃息率如何吸引，客戶必須有良好的信貸紀錄，才可獲得低息優惠。因為在筆者日常業務經驗中發現，有關的特平按息計劃，包括拆息按揭或定息按揭等，只會批出予優質客戶，而較次優質客戶，銀行普遍只願批出P按，而且息率亦較高。
至於何謂優質客戶，筆者在本欄亦多次提及，簡單來說，供款對收入比率不超過四成半；具有穩定職業；沒有拖欠還款紀錄；沒有大量未償還私有貸款或信用卡金額。
有關要求會根據經濟條件而改變，例如在失業率上升下，聯名供款較個人供款可取。但這並不代表以個人名義申請按揭或自僱人士不可享有最佳按息。
若要取得最佳按息，申請人可先了解當時市況，如近期銀行推出的按揭優惠，因推出按揭優惠大多表示該銀行有意在短期內積極爭取按揭業務，批核一般會較寬鬆。
若想省卻時間，亦可考慮透過按揭轉介公司代勞，因他們掌握市場最新資訊，亦深明銀行對審批的要求。
現時市場競爭主要原於按揭市場萎縮，今年首兩月按揭金額只及去年同期3成，而四大銀行己佔超過一半市場份額，促使中小型銀行以大手減息而突圍。
按息料持平發展
促使中小型銀行大幅下調按息的另一原因是，美國多次減息而香港銀行未有下調最優惠利率，銀行按揭業務由金融海嘯前的「低利潤」轉為「厚利」。即使以2.4厘按揭息率為例，現時按息與港元同業拆息(反映銀行資金成本)差距仍有1.5厘水平，而金融海嘯前息差只有約0.5厘。
至於大型銀行方面，仍以不同的優惠組合（拆息按揭、定息按揭、短期免息按揭及現金回贈）爭取按揭市場，甚至派員到新盤銷售處主動向買家推廣，暫無意大幅調低P按息率。
從宏觀角度來看，面對環球經濟前景不明朗，貸款業務的違約風險不斷上升，銀行亦需要擴闊貸款產品利潤以平衡風險，若銀行長期將按息訂在無利可圖的水平，這不單影響盈利能力，同時亦增加了業務的風險。
綜合以上因素，筆者認為目前按息己處於低水平，加上金融海嘯後環球資金相對緊絀，相信香港銀行按揭息率不會低於2007至2008年按揭戰期間的水平，即P 減3.15厘。
於 www.panasian.com.hk 可瀏覽更多關於按揭的文章。
筆者認為銀行推出不同種類的按揭計劃，主要在避開過去一刀切減價令按揭業務利潤長期萎縮，而改以更靈活的按揭計劃，在指定時期提供按揭息率優惠吸納優質客戶。
在選擇計劃時，利息開支當然是首要考慮點，但一般按揭申請人未必有資源及時間清楚計算及比較每個計劃，筆者在此提供一個簡單的方法讓讀者自行篩選較低息按揭計劃。
以下列不同按揭計劃為例
1. P按：全期為P減2.8厘
2. 拆息按揭：一個月同業拆息加0.8厘，按息上限 P-2.25厘
3. 定息按揭：首年為2.18厘，其後全期P減2.25厘
(假設P為5.25厘；一個月同業拆息為0.3厘)
在這個情況下，讀者可先看紫色部份－全期利率開支的主要部份，因為一般置業人士按揭供款長達20年，而定息計劃優惠一般為期3年，所以期後全期利率對利息開支起關鍵作用。
為有效比較各個按揭計劃，這裡筆者假設全期最優惠利率不變，即5.25厘。當然，筆者明白最優惠利率可能於未來二至三年間迅速攀升，但這不會對按息間的比較構成脩差，因優惠利率上升的前題是拆息上升，兩者基本上是同步的。
P按比定息可取
以現時P為5.25厘計算，P按全期息率為2.45厘，而定息按揭於定息期後按息為3厘，以此來看，P按及較定息按揭為可取，以貸款額100萬元，供款期20年期計算，合共可省下5萬6六千元利息。
以上述例子來看，要選出最平按揭的關鍵在於定息期後的按揭利率。原因顯而易見，定息期普遍為1至3年，而期後的按息才是主宰全期利息支出的中心。
至於拆息按揭，利率為1個月同業拆息加上0.8厘，即1.1厘左右。以按息而言，拆息按揭可說是平中之平， 但在按息以外，置業人士亦要留意不同計劃的申請資格，以拆息按揭為例，銀行計劃吸納較大額的客戶，所以普遍要求貸款額達200萬元或以上，反觀定息按揭在現時息口水平下，條件就相對寛鬆，貸款額達100萬元己可。
此外，客戶在申請拆息按揭時要注意計劃是否設有息率上限保障，現時個別銀行的拆息計劃並不附有上限保障，一旦同業拆息高企，客戶繳付的息率有機會高於P按，分分鐘賺頭蝕尾。
最後，業主當然希望享有高現金回贈，但首先要留意不是每個按揭計劃都有現金回贈，例如部份定息按揭是沒有回贈。
而現金回贈多少，主要是因應申請人信貸質素而決定，現時各按揭計劃中列出的比率只屬參考性質。根據金管局發出的指引，銀行給予樓按的現金回贈不能夠超過貸款金額1%。
優質客戶有著數
不過，無論按揭計劃息率如何吸引，客戶必須有良好的信貸紀錄，才可獲得低息優惠。因為在筆者日常業務經驗中發現，有關的特平按息計劃，包括拆息按揭或定息按揭等，只會批出予優質客戶，而較次優質客戶，銀行普遍只願批出P按，而且息率亦較高。
至於何謂優質客戶，筆者在本欄亦多次提及，簡單來說，供款對收入比率不超過四成半；具有穩定職業；沒有拖欠還款紀錄；沒有大量未償還私有貸款或信用卡金額。
有關要求會根據經濟條件而改變，例如在失業率上升下，聯名供款較個人供款可取。但這並不代表以個人名義申請按揭或自僱人士不可享有最佳按息。
若要取得最佳按息，申請人可先了解當時市況，如近期銀行推出的按揭優惠，因推出按揭優惠大多表示該銀行有意在短期內積極爭取按揭業務，批核一般會較寬鬆。
若想省卻時間，亦可考慮透過按揭轉介公司代勞，因他們掌握市場最新資訊，亦深明銀行對審批的要求。
現時市場競爭主要原於按揭市場萎縮，今年首兩月按揭金額只及去年同期3成，而四大銀行己佔超過一半市場份額，促使中小型銀行以大手減息而突圍。
按息料持平發展
促使中小型銀行大幅下調按息的另一原因是，美國多次減息而香港銀行未有下調最優惠利率，銀行按揭業務由金融海嘯前的「低利潤」轉為「厚利」。即使以2.4厘按揭息率為例，現時按息與港元同業拆息(反映銀行資金成本)差距仍有1.5厘水平，而金融海嘯前息差只有約0.5厘。
至於大型銀行方面，仍以不同的優惠組合（拆息按揭、定息按揭、短期免息按揭及現金回贈）爭取按揭市場，甚至派員到新盤銷售處主動向買家推廣，暫無意大幅調低P按息率。
從宏觀角度來看，面對環球經濟前景不明朗，貸款業務的違約風險不斷上升，銀行亦需要擴闊貸款產品利潤以平衡風險，若銀行長期將按息訂在無利可圖的水平，這不單影響盈利能力，同時亦增加了業務的風險。
綜合以上因素，筆者認為目前按息己處於低水平，加上金融海嘯後環球資金相對緊絀，相信香港銀行按揭息率不會低於2007至2008年按揭戰期間的水平，即P 減3.15厘。
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