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度身訂造-財務分析專欄
「金融海嘯」現象系列 ─ 負資產又失業？重組按揭 逃生有門
何柏基
按計劃有限公司經濟師
畢業於香港大學，獲經濟及統計雙碩士學位，曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作，擅長市場研究及財務分析
畢業於香港大學，獲經濟及統計雙碩士學位，曾任職於香港大學、政府部門及銀行等金融機構
現負責按計劃業務策略及按揭風險管理工作，擅長市場研究及財務分析
2009-03-05
上期本欄提到，失業率有機會升至5%以上；而據金管局最新公布數字，2008年第四季住宅負資產個案，就由第三季的2,568宗急增三倍至10,949宗。負資產加上高失業率，是導致97至03年間不少業主破產的「死因」。前車可鑑，負資產若不想被「拖死」，就要盯緊最後的逃生門。
「目前是低息環境，供樓價值大約等於租樓價值，故其實負資產本身並不構成問題，真正的問題是負資產又失業；若再加上處理不善，例如借用私人貸款甚至『碌卡冚樓』，就很容易演變成拖欠、破產，甚至令物業淪為銀主盤。」按計劃有限公司經濟師何柏基表示。
負資產最壞情況未出現
根據資料，香港負資產最高峰出現於2003年6月，達10.6萬宗。按現時逾1萬宗水平計，即使情況有惡化跡象，但距離歷史高位始終仍遠；問題是，萬一失業率攀升，經濟繼續惡化，負資產數目會否再闖高峰？
「負資產數字會否惡化須視乎樓價走勢，預期2009年樓價尚有一成至一成半下調空間；倘樓價再跌一成半，負資產數目將見20,000至25,000宗，而除高成數按揭之外，預期部分七成按揭物業都有機會變成負資產。」何柏基表示，即使如此，仍屬可接受水平，因為「負水平」遠低於以前，業主受創不算深。
「97時炒風熾熱，樓價溢價高，負債也高。根據我們統計，97時平均每個負資產個案負債都逾100萬元。當時每名業主欠銀行的按揭負債，平均為年薪8至10倍，但現時平均僅約5至6倍，嚴重程度較97時輕微得多。」
重組按揭 勝於碌卡冚樓
話雖如此，但每月按揭供款實際上等同於短期債項，只要三個月無法供樓便會淪為「長期拖欠」一族，隨時被銀行收樓。因此，不少失業的負資產業主往在窮途末路之時，往往選擇借貸供樓，甚至碌卡冚樓。問題是，當連五、六厘按揭利息也供不起時，飲鴆止渴，最終亦只會被逾30厘的卡數利息「拖死」。
何柏基表示，其實最佳做法，是向銀行提出「重組按揭」申請。
「據我們經驗所知，大多數銀行都會願意與負資產業主『重組按揭』，因為這對雙方都有好處。其一，若銀行出售抵押的負資產物業，業主未必有錢賠還差價，行方亦難以悉數取回按揭金額。
「其次，香港人的信貸紀錄一向不錯。目前，拖欠三個月比率只有5點子，即每2,000宗按揭只有1宗拖欠，即使沙士最嚴重時亦只有約1%。大多數香港人都不願被收樓，在可能情況下都希望繼續供樓，因此，銀行亦會願意提供周轉機會。」
一般而言，「重組按揭」有兩個主要選擇，其一是延長還款期，其二就是還息不還本。前者較普遍，無論物業是否負資產都可向銀行提申請；而後者則是較「末期」的方案，目的是透過短期內只繳還數目較低的利息金額，令業主可以有時間重整自己的財政情況，繼續供樓。舉例說，若銀行提供六個月還息不還本方案，半年時間已大抵足夠找到新工作，及後業主便可以繼續履行正常還款。
病向淺中醫 及早提重組
何柏基表示，若負資產業主有需要的話，應抱著「病向淺中醫」的想法，及早申請，獲批機會亦較高。
「97年時很多高負債的負資產業主，失業後碌卡冚樓，幾個月間已出現嚴重現金流問題。若到那時才去找銀行傾，由於重組按揭時，銀行都重新審視你的信貸狀況，若信貸狀況一片混亂、大堆卡數，銀行印象大打折扣，甚至可能寧願『止蝕』，將物業賣出算數。」
他表示，要成功重組按揭，秘訣是要令銀行感覺「有誠意」，因此，應及早著手準備，包括事前不拖欠供款、整理好本身的信貸狀況等（詳見下表）。由於銀行有機會要求加入擔保人，故最好先聯絡至親好友，找尋適合人選。此外，由於整個申請程序約需時四星期，所以不應等到最後關頭才申請。
順帶一提，部分邊緣業主──可能變負資產，亦可能失業──或會抱著寧早勿遲心態，早早向銀行「報警備案」，寧可其後無此需要時再撤銷申請。何柏基提醒讀者，申請之前要視乎是否有必要。
「在銀行角度而言，即使你最後沒有重組按揭需要，但由於已經提出申請，銀行始終會將你的個案放到觀察名單之列，嚴謹監察這個按揭的信貸狀況有否惡化。所以若不是有意重組按揭，不應胡亂提出申請。」
負資產「三級制」 重災區在新盤
作為業主，最擔心的當然是自己的物業會否成為負資產。何柏基表示，負資產以「三級制」方式衝擊不同人士，最先衝擊的必然是炒樓客，由於槓桿大，故防守力亦最弱。第二種則是高負債的自住客，例如入息只能負擔300萬物業，但卻買入500萬物業。第三批亦是自住客，往往是經濟差不幸失業加上處理不善，例如碌卡冚樓，才會無法翻身。
他表示，金融海嘯衝擊由上而下，豪宅首當其衝；而在2007、08年時，新樓溢價高，投資氣氛也濃，該批炒樓客亦成為首批負資產。至於「第二梯隊」，則估計會出現於中價樓，原因是海嘯衝擊金融業界，而傳統上有關人等為中價樓主要消費者，故相信在需求急降下，有機會成為負資產。
「目前是低息環境，供樓價值大約等於租樓價值，故其實負資產本身並不構成問題，真正的問題是負資產又失業；若再加上處理不善，例如借用私人貸款甚至『碌卡冚樓』，就很容易演變成拖欠、破產，甚至令物業淪為銀主盤。」按計劃有限公司經濟師何柏基表示。
負資產最壞情況未出現
根據資料，香港負資產最高峰出現於2003年6月，達10.6萬宗。按現時逾1萬宗水平計，即使情況有惡化跡象，但距離歷史高位始終仍遠；問題是，萬一失業率攀升，經濟繼續惡化，負資產數目會否再闖高峰？
「負資產數字會否惡化須視乎樓價走勢，預期2009年樓價尚有一成至一成半下調空間；倘樓價再跌一成半，負資產數目將見20,000至25,000宗，而除高成數按揭之外，預期部分七成按揭物業都有機會變成負資產。」何柏基表示，即使如此，仍屬可接受水平，因為「負水平」遠低於以前，業主受創不算深。
「97時炒風熾熱，樓價溢價高，負債也高。根據我們統計，97時平均每個負資產個案負債都逾100萬元。當時每名業主欠銀行的按揭負債，平均為年薪8至10倍，但現時平均僅約5至6倍，嚴重程度較97時輕微得多。」
重組按揭 勝於碌卡冚樓
話雖如此，但每月按揭供款實際上等同於短期債項，只要三個月無法供樓便會淪為「長期拖欠」一族，隨時被銀行收樓。因此，不少失業的負資產業主往在窮途末路之時，往往選擇借貸供樓，甚至碌卡冚樓。問題是，當連五、六厘按揭利息也供不起時，飲鴆止渴，最終亦只會被逾30厘的卡數利息「拖死」。
何柏基表示，其實最佳做法，是向銀行提出「重組按揭」申請。
「據我們經驗所知，大多數銀行都會願意與負資產業主『重組按揭』，因為這對雙方都有好處。其一，若銀行出售抵押的負資產物業，業主未必有錢賠還差價，行方亦難以悉數取回按揭金額。
「其次，香港人的信貸紀錄一向不錯。目前，拖欠三個月比率只有5點子，即每2,000宗按揭只有1宗拖欠，即使沙士最嚴重時亦只有約1%。大多數香港人都不願被收樓，在可能情況下都希望繼續供樓，因此，銀行亦會願意提供周轉機會。」
一般而言，「重組按揭」有兩個主要選擇，其一是延長還款期，其二就是還息不還本。前者較普遍，無論物業是否負資產都可向銀行提申請；而後者則是較「末期」的方案，目的是透過短期內只繳還數目較低的利息金額，令業主可以有時間重整自己的財政情況，繼續供樓。舉例說，若銀行提供六個月還息不還本方案，半年時間已大抵足夠找到新工作，及後業主便可以繼續履行正常還款。
病向淺中醫 及早提重組
何柏基表示，若負資產業主有需要的話，應抱著「病向淺中醫」的想法，及早申請，獲批機會亦較高。
「97年時很多高負債的負資產業主，失業後碌卡冚樓，幾個月間已出現嚴重現金流問題。若到那時才去找銀行傾，由於重組按揭時，銀行都重新審視你的信貸狀況，若信貸狀況一片混亂、大堆卡數，銀行印象大打折扣，甚至可能寧願『止蝕』，將物業賣出算數。」
他表示，要成功重組按揭，秘訣是要令銀行感覺「有誠意」，因此，應及早著手準備，包括事前不拖欠供款、整理好本身的信貸狀況等（詳見下表）。由於銀行有機會要求加入擔保人，故最好先聯絡至親好友，找尋適合人選。此外，由於整個申請程序約需時四星期，所以不應等到最後關頭才申請。
順帶一提，部分邊緣業主──可能變負資產，亦可能失業──或會抱著寧早勿遲心態，早早向銀行「報警備案」，寧可其後無此需要時再撤銷申請。何柏基提醒讀者，申請之前要視乎是否有必要。
「在銀行角度而言，即使你最後沒有重組按揭需要，但由於已經提出申請，銀行始終會將你的個案放到觀察名單之列，嚴謹監察這個按揭的信貸狀況有否惡化。所以若不是有意重組按揭，不應胡亂提出申請。」
負資產「三級制」 重災區在新盤
作為業主，最擔心的當然是自己的物業會否成為負資產。何柏基表示，負資產以「三級制」方式衝擊不同人士，最先衝擊的必然是炒樓客，由於槓桿大，故防守力亦最弱。第二種則是高負債的自住客，例如入息只能負擔300萬物業，但卻買入500萬物業。第三批亦是自住客，往往是經濟差不幸失業加上處理不善，例如碌卡冚樓，才會無法翻身。
他表示，金融海嘯衝擊由上而下，豪宅首當其衝；而在2007、08年時，新樓溢價高，投資氣氛也濃，該批炒樓客亦成為首批負資產。至於「第二梯隊」，則估計會出現於中價樓，原因是海嘯衝擊金融業界，而傳統上有關人等為中價樓主要消費者，故相信在需求急降下，有機會成為負資產。
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