樓市技術分析

樓市找到谷底且正整裝待發

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2009-05-10

於5月9日，我們就最新一期的『祥益屯門樓市指數』，計算當時較完整登記土地註冊處的合約及本公司成交的臨約資料而得結論。

『樓市技術分析』專欄是反映數據及微觀的市場因素的，看圖表走勢，數據仍在持續向橫輾轉鞏固，是合理及健康的(見圖一)。

今次我們討論一下祥益董事謝澤銘撰寫的『西鐵沿線十大屋苑成交報告』的走勢圖(見圖二)，以研究樓市的谷底是否已出現。

根據『西鐵沿線十大屋苑成交報告』，成交量上次的谷底是08年11月只得161宗(見紅點)，到了上月到330宗左右(報告以26日發出時的數據在評估)，大幅上升了100 %以上！

而上次高峄是08年1月的668宗(見藍點)，現在和那時比較，剛好也是100%左右，距離很遠！向上游刃有餘，向下卻脫離了最低谷，相信已很難重現及再超過，有理由相信，樓市已確定了谷底為去年11月！起碼，我們不應絕對地認為，金融海嘯會摧毀一切令『世界末日』了！

不要誤會，筆者並不是唱好，而是反對盲目唱淡，我們應尊重市場發給我們的數據及訊息，未小陽春前，我全面唱好，因為公眾太保守，危機感太高會造就了小陽春的出現，反而在小陽春來臨了並出現高峰時，我反而開始認為太樂觀情緒令市場有隱憂，我認為這才是尊重市場，隨市場局勢去報導給公眾。

現在樓市，是進入了小陽春後的鞏固期，又開始多了人看淡，這反令樓市基調更佳，我們來看看現在市場各項因素的情況吧！

我們先談供求，撰寫此文時，我用手電去與多區同業盟友作了一次交流，發覺多區的樓盤仍在減少中，甚至比小陽春時更少。

而我自己公司經營的新界西區，樓盤是比小陽春時略增的，但增幅太少，不到 5%！除非長時間積聚，否則不能影響到市場回頭向下，仍偏低的樓盤量卻不可抵擋市道再回旺時引起的升浪！

說了供應，我們也談談需求，

炒家近年在清貨中，普遍炒家貨已近清倉，炒家已開始陰陰入市中，重新成為市場上的新力量。

更重要是，換樓客啟動了！三房成交增加，樓市又多了一支強勁購買力！如果不是多了業主換樓，近日樓盤量會更少，這數據，顯示近期的樓市不是虛火，而是正在合理地轉變！

如果說08年的金融海嘯令銀行界跌眼鏡的話，09年銀行界跌的眼鏡就是銀主盤浪潮暫時並沒有出現！起碼到現在，樓市的隱憂少了一個，起碼，銀主盤的困擾比想像中少！可見全民危機下產生的調節能力之偉大！

最後，筆者強調我不是鼓吹人入市，我認為，盲目唱好和盲目唱差一樣無知，天知道類似雷曼的事情不會再出現？我的理念是消費者要認清楚風險及機會，然後由自己決定，我的責任，是誠實地的說出現況而已！

現實中，的確上升機會日益不可忽略，面對可能錯過了的上升機會，何嘗不是承擔著不少風險？