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樓市技術分析
樓市向橫鞏固凝聚起動

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016)
地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
其他公職

2009-03-22

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上一篇 『樓市技術分析』 之『細樓再現上升訊息』,同樣在 property.hk 得到網友的熱烈回應,收到的寶貴意見,給了我不少啟示和靈感,找出祥益屯門物業指數不少不足甚至錯處去改良,在此表示謝意!祥益只是中型代理行,資源極有限,要將有關指數受到公眾的認同及認識,是十分依靠各方人士去討論來得到優化的。

然後,除了改進外,有關對圖表技術分析的理念,我應在此和各位分享,以回應有關的意見。

我認為圖表技術分析只是探討樓市的其中一種可觀的工具,要得到全面的樓市實況,是要作多方面多角度分析的,我上期說:『近期的 『每週樓市評論』 談論多了宏觀的金融形勢,而微觀每星期報導剛過去周末日成交的 『星期一檔案』 盤嘉茵也不斷報告中 ,『西鐵沿線十大屋苑成交報告』 謝澤銘也每月為大家作區域分析一次,『樓市技術分析』卻是純粹由數據觀點出發的分析,希望從冷靜的數據,找到更理性的信息可助我們去判斷樓市』提倡的就是這個意思。

我認為,市場分析應以數據為基礎,而圖表,也只是數據的表象而已。

參考數據分很多種的,有些是長期的數據,如年結等,但一些數據卻是很短期的,如每日的總結數據,那一個有效,在乎使用者運用數據的目的,當然,圖表也一樣,用多少數據去劃圖表,也在乎我們要找甚麼出來!

基於以上的理念,我不同意硬性或僵化地認為趨勢必須長期觀察。

何況觀察長期趨勢的缺點,是趨勢完全清晰後,有時已太遲,too late & too little 下,令人只好望門輕嘆,失之交臂。

觀察短期趨勢缺點是趨勢往往未清晰夠力,且一兩個新數據的改變便會影響了總結,令論據會在多變下,但這不等於其價值欠佳,因為圖表只是整體分析的一部份,其不準繩引起的錯誤不足以影響大局,但其優點是早一步得到結果,得先機,才是我們熱衷去分析樓市的最終目標!

我平時在市場部署上喜歡看數據,而且特別喜歡看每日不同的數據,正是因為要向對手『先下手為強』!

現在樓市,若說唱哀歌,本人在去年已狠批次按必起千尺浪了!而在我們的園地堙A王文彥及何斯人兩位大師的作品也足以宏觀世界了,現在我們要追尋的,不是老掉牙已說了一百次,甚至已人云亦云的『美國死硬,中國崛起!』而是兩股冷暖氣流相遇後的化學反應,樓市在時代巨輪下究竟扮演甚麼魚色及會如何變化?而樓市在這時也有不尋常反應,二手存貨量(即放盤量)並沒有一如以往靜市般大幅增加,反要是大幅減少,屯門區各屋苑的存盤量比起一年前減少了30至50%!趨勢更加劇,如此下來一年後或半年後會如何?我認為樓市會繼續出現意想不到的變化,所以我撰寫本專欄及推出祥益屯門物業指數!


有關我認為樓市將異變的理據,請看本人稍後推出的拙作『每週樓市評論』中的 『樓盤銳減!看淡同樣高風險!』 一文!

本星期最新的統計出了,顯示有關屋苑橫行鞏固的表象,見以下各圖表,因樓盤正在加速減少中,我認為有關屋苑樓價上升機會多了,而下跌機會較少!縱使指數下跌,也只是樓盤太少,令成交受滯所引至的過度時期而已!

祥益屯門物業指數,仍只在草創及試驗階段,有關數據難免不斷修正及出現偏差,有所不便,敬請包涵了!
  


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