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美財長柏南克這幾天說，擔心亞洲資產會出現泡沫，又如履薄冰地說，如果各國在退市（退出貨幣寬鬆）時拿捏得不準確的話，則前功盡癈！ 拿捏準確與否確實是考驗各國財長的功力，出問題的話，這不僅只是「灰姑娘」般歸復原形，其利害正如我在【海嘯背後】專欄9月19日的一篇題為《一石激起千重浪》文章內容指出，金融與經濟現時的扭曲狀況，並不能夠持之以恆，必須以實體經濟恢復增長才能根本解決問題。
這決非是甚麼深奧的道理，稍有經濟常識的讀者亦能明白。其原理等於一個人以信用卡來大量透支，一方面用來償還清理過往欠款，另一方面則用來作為投資開源之用（當然還要部份用作解決日常消費開支）。
如果投資回報尚不能有效地償還透支額及利息，那麼透支便需要繼續堅持下去直到投資的回報能真正地償還透支或至少恢復到安全的透支水平為止。對於政府而言，這也就是停止繼續貨幣寬鬆而所謂「退市」的適當時機！亦是經濟和金融恢復到不應扭曲的原來正常狀態。
很多朋友常說目前財務機構出現嚴重「水浸」故無須驚恐甚麼泡沫不泡沫。當然，在經濟良好的狀況下，「水浸」或「水頭充足」只是社會經濟健康的一種表現。然而，全球才剛剛經歷過金融海嘯的沈重打擊，財務機構目前出現的大量貨幣「水浸」及積極放款，只不過是反映著全球政府財政部門「量化寬鬆」的力量及執行其「懿旨」的銀行而已！這種形態的「水浸」，本身便有很大的泡沫成份！
拿著這種被「稀釋」了的貨幣用來購買任何並未處於「稀釋」狀態下的資產，結果當然是使到未曾被「稀釋」的資產「升值」尋位！其實這種所謂「升值」也不過只是反映出貨幣被量化之後的一種貶值狀態而已。可能有讀者會問，資產如果隨著貨幣量化的比例而調整，豈非不存在任何泡沫？
關鍵在於影響資產價格的變化原因千般百樣，並非僅單憑貨幣量化或一、二種的因素。例如羊群或從眾（conformity）的投機心理，亦絕對可以推動任何一種資產或者商品價格在某段時間之內產生極不理性的波動，所謂「超買」或「超賣」現象亦會由此而產生，所謂「超買」現象其實也就是泡沫的本身！
目前不斷上升的資產價格到底是否能合適地反映不斷被量化了的貨幣的真正購買力？宏觀來說，這種關係是可以肯定的，不過從微觀的角度來說，如何量化有關數據及平衡其他因素出現的影響比重，確是難以得出精準的答案。因此，個別資產或整體市場究竟其泡沫規模有多大？我們往往只能如「瞎子摸象」般來憶猜。
我認為與其「瞎子摸象」各執一詞，倒不如通過一些實體經濟增減的公開數據及市場事實，以購買力及資產價格二者差距來進行比較會更貼近事實。不過，前提是這種基礎性分析（fundamental analysis）需要有較長的觀察時段。
曾特首在其施政報告裡並不認為豪宅市場會影響民生甚至是市場整體，斯人實在不敢苟同。
豪宅市場自西半山「天匯」以4億3千多萬天價成交，平均每平方呎為HK71,300，除打破了自去年倫敦海德公園1號頂層單位以HK$63,000的全球最高平均呎價成交紀錄外（參考10月17日【代理人】的《榮登寶座》），同時亦刺激起港島豪宅業主的瘋狂反價，部份加幅竟達26%。這種加幅成因相信絕非空穴來風無中生有的！
豪宅升幅凌厲絕對是反映出外地及內地資金蜂湧而來的事實，這是全球貨幣量化寬鬆的結果，由於豪宅只佔本港整體住宅市場5到7%，純理論來說這並不影響本地的中、下價用家所主導的住宅市場，但亦決非一如特首所言，對一般住宅及民生並沒有太大影響。
理由很簡單，假使豪宅價格於某天出現了短期大幅向下波動調整的話，必然會觸發普通二手住宅業主恐慌性減價拋售而觸發更嚴重的社會問題（甚至過往亦曾出現的「購米潮」），這是基本的「從眾心理」所導致，在互相踐踏的過程中，二手普通住宅將出現「超賣」而大幅降價的現象，這會直接壓低了一手住宅的開盤呎價，從而影響到發展商新盤開售的成果及打亂其銷售策略，一手價賣不起則帶動二手價再往下調，從以往歷史來看，直至一手樓價低於普遍二手價的時候，樓市才到達「谷底」。
當然，單憑心理影響的波動並不會真正地成得了甚麼樣氣候，正若我在前面所言，事情的發生往往是多於一種因素的，正如雖有潛在的眾多因素，亦要被一些偶發性因素所觸發才啟動得到整個的影響，97金融風暴的經驗正是如此。
然而，正所謂「城池失火禍及池魚」，不獨只有樓市低迷，影響所及必然包括藍籌的股價及恆指走向，這種衝擊實在已波及到不一定擁有物業的一般股民。民生受到衝擊，消費意欲必然下降，那末，如食肆酒樓那樣的零售業務將無法言喻地陷入困境。百業蕭條經濟不景，失業率定必增加，斷按物業一旦泛濫會再度衝擊疲乏的樓價…。其實這只是簡單的骨牌效應（甚至不是「蝴蝶效應」那麼撲朔抽象）而已，相信不少讀者從過往地產市場上早已屢見不鮮。
測計師學會會長最近在有線新聞一個專訪中，亦承認豪宅市場泡沫已經出現。甚至同一節目內的另一位中原地產的受訪者坦言8月份開始，其總體住宅營業額按月下跌2成！這裡除了是季節性成交量收縮的因素外，相信樓價升幅的迅猛亦事實上令人卻步（根據中原樓價領先指數，本年升幅到目前為止達28%）。
唯一支撐目前樓市的也許只是體現著貨幣寬鬆政策下的按揭寬鬆而已。不過，樓按愈寬鬆，雖然亦愈能「發掘」出更多的置業者，然而這類靠高樓按甚至未有條件的置業者，只要有任何因素（如政府退市出現的銀根收縮）令銀行透過不同的手段（如加息）達到收歛按揭方面的質和量，從而影響到樓價的話，負資產的「資不抵債」情況便將會如影隨形地跟從樓價下降的勢頭而有所增多。
銀行固然希望把貨幣寬鬆所帶來的潛在風險透過按揭而往外推，事實上，目前樓按的寬鬆度對置業者並非適時，對樓市而言亦徒令泡沫增加而已！因為只有在經濟及就業數據良好的基礎底下，樓按的適時寬鬆才能算是穩健。正如一個人過度透支而又在未來缺乏償還能力的話，靠這種透支而得來的物品並不實在而一如「鏡花水月」的泡沫而已！難道我們這麼快便忘掉了金融海嘯的誘因是由於美國人過度樓按而起的嗎？
記得巴菲特好像曾經說過，當潮水退卻後，弄潮者才發覺身上原來是衣不蔽體的。同樣地，泡沫亦會把很多現象遮蓋著！
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