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榮登寶座

何斯人

2009-10-17


   最近我們香港人在分層住宅呎價方面,原來不經不覺已榮登上世界之最的王者寶座上。

西半山一個樓盤單位,以4億3千多萬成交,平均每平方呎為HK71,300打破了自去年倫敦海德公園1號頂層單位以平均呎價HK$63,000的成交。

目前香港有一點與倫敦極之相似(不是特首說的「紐、倫、港」過期概念),那便是倫敦的豪宅置業人士,傳統上都一般是外國人(尤其主要是中東人),而香港豪宅的置業人士亦開始有非本港居民的趨勢。

跟據一些統計數字顯示,港幣1,000萬以上物業的內地買家,佔總買家比例由去年12月的2.78%大幅攀升至本年9月份10倍左右比例的21.52%!至於那些早已搖身變成為香港身份的國內買家(其資金大多並非源於本地)與及國內公司透過香港註冊子公司群所購買的本地物業交易,只能定義為本地購買者而非國內買家。因此,這裡所說的2成,只不過是在統計學框框標準下的計量。

再往前些來看,國內人士在香港購買住宅已儼然已是一種趨向,而且這段歷史也有好一段的日子。以港幣1,000萬元界定為豪宅,就06年來說,內地買家已有13.51%的比例,到了去年10月業已上升到了17.57%!當然,由於金融海嘯影響了全球的銀行在去年末收緊所有的借貸,進場的內地買家亦不得不跟隨形勢而在本年初有所收歛(即表現為最低的2.78%)。

樓價的飈升究竟有多少是由於內地買家所創?如果根據以上的統計來看,則只佔了二成的比例。如以此所演譯出的結論,則本地買家似乎依然是主導豪宅樓市的基礎力量!換句話說這種升幅也許確是反映了本地居民的財富能力?

7萬多元呎價的成交或許只能算是一個特殊的現實事例,然而從近期本港具代表性的豪宅成交(天匯68樓A及B、山頂倚巒2、8及15號屋、山頂種植道59號The Belvedere、石澳大浪灣13號、山頂天比高18號、九龍站凱旋門映月閣頂層)平均呎價約HK$52,733元來看,剛經歷過金融海嘯嚴重打擊的富裕階層,就算是萬幸的倖存者,要令他們馬上「意有所致,愛有所忘」地來追價,感情上實在並不易為!

撇開感性上的糾纏,從理性現實的經濟增長角度上去看,這裡面資金的來源,相信很大程度上並非是由本地經濟增長所帶來的吧?畢竟本地經濟正像是「王小二過年」!讓我們看看特區政府的一些最新統計數據(香港經濟趨勢09年第19期):

(1)本地生產總值在二零零九年第二季較上年同期實質下跌3.8%,而二零零九年第一季的跌幅為7.8%。

(2)二零零九年七月與二零零八年七月比較,香港的商品轉口貨量下跌18.4%,港產品出口貨量亦大幅下跌39.1%。兩者合計,商品整體出口貨量下跌19.1%。

(3)二零零九年八月的零售業總銷貨數量亦較去年同月跌百份之一,這意味著零售業總體收益下降。

(4)扣除價格變動的影響後,二零零九年第二季與二零零八年同期比較,食肆的總收益以數量計下跌2.3%。

(5)總就業人數由二零零九年五月至七月的 3 505 300 人,下跌至二零零九年六月至八月的 3 495 300 人(臨時數字),約減少10 000 人。當然,這反映著失業率有所上升。

(6)在統計調查中包括的所有選定行業主類,以名義工資指數計算,二零零九年六月的平均工資率較上年同期下跌 1.9%。亦即普遍購買力下降。




雖然樓價及交投飈升的原因,確實難以從以上的官方經濟數據裡面端視而反映出來!然而,從某些項目不跌反升,而且增速增長還非常之快的情形看來,或許從這些點子裡便窺伺出樓市交投暢旺及價格屢創新高的部份原因:

(1)「資本轉移流動淨值(net flow in capital transfers)」!以百萬港元作為單位計算,由08年第二季的1,835,第三季的 8,104,第四季的4,319,到09年首季的 7,447及第二季的 6,929;一年增加了近4倍共5,094(百萬)!

(2)「非儲備性質的金融(net change in financial)」由去年第二季的 -12,191(百萬),第三季的 -49,205,第四季的 73,917到今年首季的 31,241及第二季的 72,225,一年增加了共84,416(百萬)!

樓價,從短短的去年底到現在,根據中原樓價領先指數,升幅竟然高達28%!

讀者或許已有看過斯人於2009年4月22日在【海嘯背後】專欄裡所發表《「陽春」抑或「揚春」?」》一文,內容提及深圳在2007年內樓價上升了70%,然而,全國的經濟增長率當年還不到10%的升幅。情況比較之下,似有「熟口熟面」之感!

當時深圳樓市起飛的原因,很明顯地並不因經濟增長的理由而是憑珠三角製造業的問題所產生的遊資而引發出來的(請參考上面引述之本人文章)。同樣地,今次香港的樓市升溫,也不會是因為本港經濟長足而來的,由其是處於金融海嘯剛肆虐之後。(待續)



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