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測量師專欄

分析和直接比較物業資產租金的成交個案的調整因素

黃雍盛
雍盛資產評估及房地產顧問有限公司-董事總經理
英國皇家特許測量師學會會員(MRICS)(1992年)
香港測量師學會會員(MHKIS)(1994年)
英國仲裁學會會員(MCIArb)(1992年)
香港仲裁司學會會員(AHKIArb)(1992年)
香港註冊專業(產業)測量師(RPS)(mid-1990年)
香港地產行政師學會會員(MHIREA)((2005年)

2008-07-10


筆者撰寫本文的時侯,適藉剛完成兩項商舖續約時重估租金的大型工作項目,且又能替兩個分別為著名連鎖酒樓和百貨商戶成功爭取到大幅減租,現與大家分享在鑑定物業租金水平時的考慮因素。

以購物商場的個案作為例子,因素包括:-
(i) 地點(location) – 是指與本身物業位於某商場的主要出入口之間的距離、或與鄰近公共交通工具和鄰近的地標大廈可產生人流的出口的距離之關係;距離越短,享有的潛在直接顧客人流越多,故較近於本大廈的主要出入口(points of ingress or egress)或集體運輸交通工具的交匯點(node of transport)和上落乘客之出入口(exit and entrance),物業價值是會較高的。

(ii) 交通之可達性(accessibility) – 是考慮了某物業附近有沒有主要道路或公共交通工具的存在和離開了交通工具後所需步行至某物業的行程時間的情況;如有公共交通工具或自駕車可在某物業門前下車並可直接向某物業趨前(approaching),不需受風吹雨淋,在這種的情況下,物業價值可會是最高的。

(iii) 面積(Size) – 一般的情況下,只有說出大面積的物業租金單價與小面積的物業租金單價較少,只是描述了面積因素所產生的結果;真正的決定性原則是土地經濟學的「rule of economies of scale」和「principle of diminishing marginal rate of return」,越大面積的物業樓面的生意額以每平方英呎單價計(value per footage)是會比較小面積物業的租金單價較少,故此租金負擔比率是相應地比較少的。

(iv) 形狀和佈局(Shape & layout) – 這兩個因素是有相互關係,與物業的使用效率(efficiency ratio)尤關。正方形和矩形為容許最高的空間使用效率,因為它是四邊形並有四個九十度的直角;其後以較高使用效率的物業形狀為梯形(quadruple)、圓形(circle)、三角形(triangle)、及多邊形(polygon)。多邊形又再分簡單多邊形(simple polygon)和複雜多邊形(complex polygon)。有些普遍的爭論為如果圓形或多邊形的物業面積是足夠地寬减,那麽產生的「死位」就會相對地少,與矩形的使用效率「相約地」高,這種單憑口述(bare assertion)的論點,就需要多一點科學的證明才可立論,關鍵是「死位」是怎樣何來呢?因為是要視乎某情況下圓形或多邊形的複雜性,不可以一概而論。

(v) 可覺視的程度(visibility) – 就是與舖前臨街或顧客走廊通道的减度距離和舖前可放置招牌的高度有直接關係;舖前臨街减度距離越長和舖前可放置招牌的高度越高並可掛置大面積的招牌,對某舖位的可覺視的程度就越高,顧客越容易察覺到該舖位的生意和趨前(approaching)到該舖位而消費的機會越高,相對來說該舖位的生意額會相應地提高,租金負擔比率(rent affordability)也是相應地比較高的。但visibility這一詞並不是可與exposure一詞交替地使用(interchangeable),exposure解作曝光程度,曝光程度是按租戶或舖戶使用者花費於傳媒廣告多寡有關,只會影響顧客對某生意品牌的觸覺,不會影響顧客對某舖位位置的可覺視的程度,故與visibility不可相提並論。

(vi) 樓底淨高度(Ceiling Height ) – 如某舖位的樓底淨高度越高,可包容裝置假天花,以遮蓋商舖內的水電喉管、冷氣機及科技性商用的傳訊喉管,亦可供舖戶使用者獨立地使用,令到舖戶使用者可安心地享用(quite enjoyments)某物業,令到舖戶使用者獲得更多在使用上的滿足(utility in use),相應地舖戶使用者或租客會願意繳付多一點租金。

(vii) 樓齡(Age) - 某舖位的樓齡越長,物業在使用功能上的過時程度(obsoleteness)愈高,過時程度包括economic、functional、physical三方面,評估樓齡因素,就需在該三方面各自的過時程度評核和在相互的「淨影響程度」上作出一個總參數作為調整的基數。但Age一詞並不可與Condition一詞交替地使用,因為Condition通常只是直指結構上(structural condition)的折損程度(depreciation)和狀況及其後所需的維修費用(maintenance costs)的支用,只是與physical obsoleteness有少許關連,但仍未能完全包含了樓齡因素的意義。

(viii) 完備的設施(Building facilities) – 如某購物商場能直接地享用業主所提供的顧客使用的行人自動電梯或升降機,享有的潛在顧客就相對越多,令到舖戶使用者獲得更多在物業使用上的滿足(utility in use)和生意額可會增加,舖戶使用者或租客相應地或會願意繳付多一點租金,物業價值是會可提高的。

(ix) 樓層(level of floor) – 樓層和地點(location)因素的兩者意義不同,也是兩種不同的事物(substances),故兩者不可混為同一個因素去處理。樓層因素是解作與顧客的流動性(mobility of customers)的關係;因某商鋪物業位置(position)在一幢商業樓宇內越高,顧客的流動性就相應地較低,因為顧客的消費行為事實是願意峄上更高樓層去消費的意慾是較低的,故此位於高樓層的商舖物業的價值會較低的。對於位於低樓層的商舖物業的價值會是相反地較高的。

(x) 交匯點位置(Return Frontage) – 實際的情況指出,交匯點位置(俗稱「轉角位」、「立交位」、「十字路口位」)的物業價值,相比只享有單向臨街(abutting onto one street)的舖位的價值為高,因為可享有多於一條通道的潛在顧客人流。這一點又與某樓層的設計有關。

(xi) 時間的差距調整(Time Indexing) - 租金交易比較案例可能會在評估當天之前或之後完成。因為時間的不同,估價時就會需採用時間指數(Time Indices)去反映租金交易,案例的交易日期(date of instrument)與評估日(date of valuation)之間因市筯變動令租金價值上的轉變,而需作出適量的調整(adjustment)。


特別要注意的是 :
(a) 不同種類的物業的價格的調整速度是有差異的;在經濟低迷的情況下,質優良好、新式設施和設計商業大廈的租金的跌幅相對較舊式二手商業大廈的租金調整會相對較少。

(b) 如租金交易比較案例的交易日期與起租期(date of tenancy commencement) 為早,則以該交易的日期作為基礎與評估日作時間調整。如租金交易比較案例中的交易日期與起租期為後,則以該起租期的首天日期作為基礎與評估日作時間調整。起租期是已包括了免租期。

(c) 時間指數是可以以租金的實際數值或租金的指數作為基礎去作時間上的調整。

(d) 市面上的實際數值或租金的指數參考資料有多種,政府差餉及物業估價署的Property Market Statistics(即Property Review)、測量師行的Property Market Report、及測量師行和大學機構合作研製的指數等。無論怎樣,各種的指數資料包含了一種特點,就是只概括地表示某一類型物業(例如小面積的住宅)或某一種類物業(例如寫字樓、商舖、商場、住宅、エ業)、或某樞紐「地級區域」(例如中環、尖沙咀等)的平均租金金額或租金指數,並不是細緻到某地區內某街道某同一樓齡的同類大廈的實際數值或租金指數。此外,政府差餉及物業估價署和各自測量師行自行製作的租金指數,也可能包含了不同的程式研製,故政府差餉及物業估價署和測量師行出版的實際數值或租金指數可有差別。最穩妥的使用方法就是要完全了解各機構所提供的實際數值或租金指數製作方法,以選擇合適的實際數值或租金指數作為時間調整的基礎。

(xii) 出租物業的交易比較個案的租約條款(covenants of lease)

租約條款的差別會影響價格。但某些條款是比較容易影響價格的,尤其是租賃期的長短(duration of tenancy)、中段中止條約(break clause)、租金重估的形式(pattern of rent review)、物業用途(use)、割讓(alienation)、及更改結構(alterations)的條款(provisions)、以及租金金額(amount of rent)和繳付的方法(payment of rent)。其他一些普遍和劃一的條款則包括沒收條款(forfeiture clause)和維修的責任(repairing obligation)。

基本原則(fundamental principle)是任何繁重的條款(onerous conditions)都會令租戶把願意付出的租金降低。所以,估價時是需要把租金交易比較案例和假定租賃的兩者租約作直接比較,並要判斷在租約條文上的差別需作調整的必要性。要知道需要調整的情況及合適調整的參數是很困難的,通常只有豐富經驗的估價執事人才懂得的。


(xiii) 對調整因素的錯解

筆者曾遇上有業界人仕提出「Trade / Chain Store / Anchor Tenant」三類均被視調整情況的因素。例如,上市公司營運的連鎖式快餐店在租賃期初步時段可付出的租金會比較低,然後在中段的租賃期可付出的租金會提高。很明顯地,這種情況只是指某行業的營業狀況結果,並不涉及是某物業的特徵並可決定某物業價值的因素。營業狀況的結果,是與某公司的業務策略、貨物與價格的定位和推廣有關,在訂下了貨價的水平,從而決定了某類生意的收支平衡點和盈餘額,平衡點和盈餘額的數值多寡均可影響可繳付的租金;此外,連鎖式業務的生意因可將每一舖位之間的生意額互相抵銷,從而可決定了某一間連鎖式業務的舖位租金水平;故此,連鎖式業務的生意並不會是調整的因素。又有些對調整因素的錯解是同樣地認為Anchor Tenant也是一個調整的因素,錯解的情況是與連鎖式業務的生意一樣。



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