笔者撰写本文的时侯，适藉刚完成两项商铺续约时重估租金的大型工作项目，且又能替两个分别为着名连锁酒楼和百货商户成功争取到大幅减租，现与大家分享在鉴定物业租金水平时的考虑因素。
以购物商场的个案作为例子，因素包括:-
(i) 地点(location) ━ 是指与本身物业位於某商场的主要出入口之间的距离、或与邻近公共交通工具和邻近的地标大厦可产生人流的出口的距离之关系；距离越短，享有的潜在直接顾客人流越多，故较近於本大厦的主要出入口(points of ingress or egress)或集体运输交通工具的交汇点(node of transport)和上落乘客之出入口(exit and entrance)，物业价值是会较高的。
(ii) 交通之可达性(accessibility) ━ 是考虑了某物业附近有没有主要道路或公共交通工具的存在和离开了交通工具後所需步行至某物业的行程时间的情况；如有公共交通工具或自驾车可在某物业门前下车并可直接向某物业趋前(approaching)，不需受风吹雨淋，在这种的情况下，物业价值可会是最高的。
(iii) 面积(Size) ━ 一般的情况下，只有说出大面积的物业租金单价与小面积的物业租金单价较少，只是描述了面积因素所产生的结果；真正的决定性原则是土地经济学的「rule of economies of scale」和「principle of diminishing marginal rate of return」，越大面积的物业楼面的生意额以每平方英呎单价计(value per footage)是会比较小面积物业的租金单价较少，故此租金负担比率是相应地比较少的。
(iv) 形状和布局(Shape & layout) ━ 这两个因素是有相互关系，与物业的使用效率(efficiency ratio)尤关。正方形和榘形为容许最高的空间使用效率，因为它是四边形并有四个九十度的直角；其後以较高使用效率的物业形状为梯形(quadruple)、圆形(circle)、三角形(triangle)、及多边形(polygon)。多边形又再分简单多边形(simple polygon)和复杂多边形(complex polygon)。有些普遍的争论为如果圆形或多边形的物业面积是足够地宽减，那麽产生的「死位」就会相对地少，与榘形的使用效率「相约地」高，这种单凭口述(bare assertion)的论点，就需要多一点科学的证明才可立论，关键是「死位」是怎样何来呢?因为是要视乎某情况下圆形或多边形的复杂性，不可以一概而论。
(v) 可觉视的程度(visibility) ━ 就是与铺前临街或顾客走廊通道的减度距离和铺前可放置招牌的高度有直接关系；铺前临街减度距离越长和铺前可放置招牌的高度越高并可挂置大面积的招牌，对某铺位的可觉视的程度就越高，顾客越容易察觉到该铺位的生意和趋前(approaching)到该铺位而消费的机会越高，相对来说该铺位的生意额会相应地提高，租金负担比率(rent affordability)也是相应地比较高的。但visibility这一词并不是可与exposure一词交替地使用(interchangeable)，exposure解作曝光程度，曝光程度是按租户或铺户使用者花费於传媒广告多寡有关，只会影响顾客对某生意品牌的触觉，不会影响顾客对某铺位位置的可觉视的程度，故与visibility不可相提并论。
(vi) 楼底净高度(Ceiling Height ) ━ 如某铺位的楼底净高度越高，可包容装置假天花，以遮盖商铺内的水电喉管、冷气机及科技性商用的传讯喉管，亦可供铺户使用者独立地使用，令到铺户使用者可安心地享用(quite enjoyments)某物业，令到铺户使用者获得更多在使用上的满足(utility in use)，相应地铺户使用者或租客会愿意缴付多一点租金。
(vii) 楼龄(Age) - 某铺位的楼龄越长，物业在使用功能上的过时程度(obsoleteness)愈高，过时程度包括economic、functional、physical三方面，评估楼龄因素，就需在该三方面各自的过时程度评核和在相互的「净影响程度」上作出一个总叁数作为调整的基数。但Age一词并不可与Condition一词交替地使用，因为Condition通常只是直指结构上(structural condition)的折损程度(depreciation)和状况及其後所需的维修费用(maintenance costs)的支用，只是与physical obsoleteness有少许关连，但仍未能完全包含了楼龄因素的意义。
(viii) 完备的设施(Building facilities) ━ 如某购物商场能直接地享用业主所提供的顾客使用的行人自动电梯或升降机，享有的潜在顾客就相对越多，令到铺户使用者获得更多在物业使用上的满足(utility in use)和生意额可会增加，铺户使用者或租客相应地或会愿意缴付多一点租金，物业价值是会可提高的。
(ix) 楼层(level of floor) ━ 楼层和地点(location)因素的两者意义不同，也是两种不同的事物(substances)，故两者不可混为同一个因素去处理。楼层因素是解作与顾客的流动性(mobility of customers)的关系；因某商铺物业位置(position)在一幢商业楼宇内越高，顾客的流动性就相应地较低，因为顾客的消费行为事实是愿意峄上更高楼层去消费的意欲是较低的，故此位於高楼层的商铺物业的价值会较低的。对於位於低楼层的商铺物业的价值会是相反地较高的。
(x) 交汇点位置(Return Frontage) ━ 实际的情况指出，交汇点位置(俗称「转角位」、「立交位」、「十字路口位」)的物业价值，相比只享有单向临街(abutting onto one street)的铺位的价值为高，因为可享有多於一条通道的潜在顾客人流。这一点又与某楼层的设计有关。
(xi) 时间的差距调整(Time Indexing) - 租金交易比较案例可能会在评估当天之前或之後完成。因为时间的不同，估价时就会需采用时间指数(Time Indices)去反映租金交易，案例的交易日期(date of instrument)与评估日(date of valuation)之间因市筯变动令租金价值上的转变，而需作出适量的调整(adjustment)。
特别要注意的是 :
(a) 不同种类的物业的价格的调整速度是有差异的；在经济低迷的情况下，质优良好、新式设施和设计商业大厦的租金的跌幅相对较旧式二手商业大厦的租金调整会相对较少。
(b) 如租金交易比较案例的交易日期与起租期(date of tenancy commencement) 为早，则以该交易的日期作为基础与评估日作时间调整。如租金交易比较案例中的交易日期与起租期为後，则以该起租期的首天日期作为基础与评估日作时间调整。起租期是已包括了免租期。
(c) 时间指数是可以以租金的实际数值或租金的指数作为基础去作时间上的调整。
(d) 市面上的实际数值或租金的指数叁考资料有多种，政府差饷及物业估价署的Property Market Statistics(即Property Review)、测量师行的Property Market Report、及测量师行和大学机构合作研制的指数等。无论怎样，各种的指数资料包含了一种特点，就是只概括地表示某一类型物业(例如小面积的住宅)或某一种类物业(例如写字楼、商铺、商场、住宅、エ业)、或某枢纽「地级区域」(例如中环、尖沙咀等)的平均租金金额或租金指数，并不是细致到某地区内某街道某同一楼龄的同类大厦的实际数值或租金指数。此外，政府差饷及物业估价署和各自测量师行自行制作的租金指数，也可能包含了不同的程式研制，故政府差饷及物业估价署和测量师行出版的实际数值或租金指数可有差别。最稳妥的使用方法就是要完全了解各机构所提供的实际数值或租金指数制作方法，以选择合适的实际数值或租金指数作为时间调整的基础。
(xii) 出租物业的交易比较个案的租约条款(covenants of lease)
租约条款的差别会影响价格。但某些条款是比较容易影响价格的，尤其是租赁期的长短(duration of tenancy)、中段中止条约(break clause)、租金重估的形式(pattern of rent review)、物业用途(use)、割让(alienation)、及更改结构(alterations)的条款(provisions)、以及租金金额(amount of rent)和缴付的方法(payment of rent)。其他一些普遍和划一的条款则包括没收条款(forfeiture clause)和维修的责任(repairing obligation)。
基本原则(fundamental principle)是任何繁重的条款(onerous conditions)都会令租户把愿意付出的租金降低。所以，估价时是需要把租金交易比较案例和假定租赁的两者租约作直接比较，并要判断在租约条文上的差别需作调整的必要性。要知道需要调整的情况及合适调整的叁数是很困难的，通常只有丰富经验的估价执事人才懂得的。
(xiii) 对调整因素的错解
笔者曾遇上有业界人仕提出「Trade / Chain Store / Anchor Tenant」三类均被视调整情况的因素。例如，上市公司营运的连锁式快餐店在租赁期初步时段可付出的租金会比较低，然後在中段的租赁期可付出的租金会提高。很明显地，这种情况只是指某行业的营业状况结果，并不涉及是某物业的特徵并可决定某物业价值的因素。营业状况的结果，是与某公司的业务策略、货物与价格的定位和推广有关，在订下了货价的水平，从而决定了某类生意的收支平衡点和盈馀额，平衡点和盈馀额的数值多寡均可影响可缴付的租金；此外，连锁式业务的生意因可将每一铺位之间的生意额互相抵销，从而可决定了某一间连锁式业务的铺位租金水平；故此，连锁式业务的生意并不会是调整的因素。又有些对调整因素的错解是同样地认为Anchor Tenant也是一个调整的因素，错解的情况是与连锁式业务的生意一样。
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