測量師專欄

私人併購舊樓和洽購程序

黃雍盛

雍盛資產評估及房地產顧問有限公司-董事總經理
英國皇家特許測量師學會會員（MRICS）（1992年）
香港測量師學會會員（MHKIS）（1994年）
英國仲裁學會會員（MCIArb）（1992年）
香港仲裁司學會會員（AHKIArb）（1992年）
香港註冊專業(產業)測量師（RPS）（mid-1990年）
香港地產行政師學會會員（MHIREA）（(2005年)

2008-06-13

出現私人併購舊樓的歷史

由七零年末至八零年年代起，香港人口逐漸增加，市區開始有個別的私人併購舊樓活動，加上九零年代政府跟隨中英聯合聲明，每年提供五十公頃有限制性的公開土地拍買，當時私人併購舊樓活動仍是較稀疏，並鮮為人留意。直至九七年後股市爆破、八萬五建屋計劃、美國九一一及沙士事件對香港地產市?{所帶來的衝擊，政府開始意識到需採用限制土地供應(supply side)的方法去穩定樓價的重要性，在配合人口老化和對樓房面積需求減少(demand side)的問題上，勾地政策(List of Application)應運而生。於經濟學和某程度來說，以勾地政策去穩定樓價可算不失為一個良策，亦可應付預期的社會民生在住屋方面的要求和穩定個人財富的問題。

勾地政策的影響是持續地不舉行定期的公開土地拍買，令到以自由市場(free market)渠道去提供土地開發新樓宇供應減少。發展商便需要轉向舊樓(即中式唐樓)市場併購、拆樓、再建高層樓宇去銷售賺錢，保持營商實力。

現今的併購舊樓程序和考慮因素

為免出現「雞同鴨講」的情況，私人發展商或大型發展商通常會授權專業的物業代理作為其併購代表，按照有關連的法例 - 土地(為重新發展而強制售賣)條例(第545章) - 下所要求的條款去執行併購的工作：

(1)以公平及合理價錢收購：
條例下要求買家必須以兩個基準下的物業價值收購，以保證業主利益不會因私人收購而受到剝削：
第一是現時的市價；
第二是物業包含了「在物業本身的地段中」在重建大廈樓宇時可享有潛在合法重建發展的現今利益作為收購價。
現時的市價 - 是物業在現況下的市價，即俗稱「現殼價」。「現殼價」亦即是以平常的情況下以物業的(實用)面積作為計價基礎，而實用面積只須以已批核的屋宇署樓圖或田土廳紀錄中的有比例尺的平面圖作準，這是由土地審裁署在以往同類型的個案中已判決定的。筆者總結過往的經驗，由物業估價署資訊聆所提供的面積計算基礎是有所不同的，故此等面積資料是可會在土地審裁署中被反駁而不被接納的，在法律角度而言，是不太穩妥。
「收購價」的計算必須要依賴富有成功經驗、掌握攸關法律和收購價評估的測量師才可辦到，單靠基本的物業評估的要求便已是與有關連的法例不能完全接軌，也可能會不獲取最高的收購價。

(2)重建價的計算：
條例指出，本身地段的重建價，是只限於每一幢樓包含一條公用樓梯的情況下作為計算重建價的基礎。至此，如某一物業為一幢唐式大樓的其中某一物業，重建價亦即只可以以該單幢大樓所新建的樓宇中所產生的重建發展價值而作出洽購的價錢。不過條例已指出，洽購的價錢是不能低於現殼價，以示達致公平及合理價錢的水平。

(3)計價需參考物業的用途：
「現殼價」的計算，須以業主持有物業的現時合法用途作計價基準，即是某層樓某個單位如指定是寫字樓或住宅，就算用作淫窟的商業用途，或甚至擅自改變用途，令到物業價值提高，也不能將該非法或未受有關部門批準的用途作計算「現殼價」或「收購價」的基準，條例已界定了雙方在利益方面的上下限。物業的合法用途，是可根據測量署(田土廰)、地政署及屋宇署的紀錄查證。

(4)物業業主的責任：
在計算「現殼價」和「收購價」，是必須扣除因物業的業主在法例下須履行的責任而所需繳付的合理支出和費用，因為任何業主須支付解除某些政府所要求履行的法定責任，例如勘察令、維修令，要求業主在某段時間內完成樓宇結構上或設施方面的大廈維修。

(5)法例的精神和收購價的水平：
條例已明確地建立「現殼價」為起步點，以確保賣方業主不會像過往般受到購置買方的剝削而不能獲得最低限度應獲得的合理市場價值。另一方面，條例也將賣方業主可收取的價錢立了上限，就是在本身的地皮上以合法途徑去計算重建發展的現今價值，作為購置買方須應付予賣方業主的價錢。故此，商談價錢並不是順口開河的，以免引致雙方最終買賣不合攏，也正是筆者常常遇到的問題，大角咀杉樹街被市區重建局重建計劃包圍?的鉛筆樓而最終被剔除收回的樓宇就正好證明格價的失敗例子。

(6) 計價的考慮因素 :
計算的收購價是基於以下的考慮:
(a) 周邊附近的同類型性質、類同面積的物業單位的「現殼價」；
(b) 以合法的途徑去重建和合法的物業用途的基準下可產生的重建價值利益。

買方出價收購是必須依據法例的要求而作為買方購置的基準，並以法律理據作證明。如賣方業主認為不大合理，並可委託懂得攸關的法律和收購價評估的測量師自行提出類同的理據以茲證明和拒絕。

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