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補地價攻略(居屋業主錦囊)
如何補地價?

謝澤銘
祥益地產營業董事

2008-01-16

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(第 2 篇回應.)
[回應第 1篇]

你好!用家,多謝你的查詢,當時市值是指你購入時未經折扣的市場價值!而現在怎可以知道?可向政府申請補地價,「房委會」會委派它們指定的估價行上門估價,去評定你物業的市值,不過估價申請費要$3,300-,如你補地價的話便可扣回,另外,你可以在銀行網上估計作初步評估及主力居屋的代理查詢,他們會有近期的估價個案,這是較為準確,而我們在居屋是一站式流程,由開始放盤,申請出售証,申請補地價....甚至成交後的補地價上訴,我們全部代辦,而我們是用中央的電腦data形式去處理,雖然房委估價高低是較不穩定,但我們是希望可以盡可能做到較貼近,如有任何查詢也可直接致電給我21912233再給你詳細資料。
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回應者: 謝澤銘   2008-10-09
01:06:41
(第 15 篇回應.)
[回應第 14篇]

你好JESS!

主要是看你的居屋是否已補了地價,如果已經補地價,當然回復自由身,你可以隨時加按或轉按,但如果你未補地價的話,便受房屋條例約束,不可轉按,加按,除非得到房屋署的批准,否則即屬違法!

第283章 第27A條 非法讓與等

a.任何人看來是就土地設定按揭或以其他方式將土地押記,或將土地轉讓或以其他方式讓與,或訂立一項關乎土地的協議,而不論該人是以貸款人或借款人身分或是以其他身分行事;及
b.該項看來是如此作出的按揭、其他押記,或該項看來是如此作出的轉讓、其他讓與,或該項看來是如此作出的協議,根據第17B條是無效的,該人即屬犯罪,可處罰款$500000及監禁1年。
   回應
回應者: 謝澤銘   2008-12-21
14:53:24
(第 27 篇回應.)
[回應第 26篇]

MANDY歡迎你!希望我可以解答到妳的疑慮!

銀行估價會找來他們的估價行代勞,他們一般會有三至四間估價行合作,每間估價行在估價上亦會有別,睇下銀行當時按揭政策是否積極,他們便會因應情況去選擇估價行及估價,所以銀行如估唔到價的話,好多時叫他們幫幫手,他們便會再找其他的估價行再估,希望找到最高者,所以銀行一直在估價上有差別,不過在網上估價妳可以即時作出比較,差距明顯是不足為奇,而網上估價銀行也會承認,有效約兩星期至一個月(視市況而定),因為被銀行政策所影響,是否準確?我個人認為估價只是作為你按揭的安全網,不可以完全當作市場的指標,妳可以再參考近期成交個案及睇樓時再了解市場!

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回應者: 謝澤銘   2009-03-13
20:44:50
(第 32 篇回應.)
[回應第 31篇]

馮小姐妳好

回答妳問題一,根據房屋條例附表第5段(d)的規定,如對房委會所評的市值有異議,可在補價評定通知書的日期起計28天內,可向向土地審裁處提出上訴或可選擇同一限期內向房屋署署長提出書面反對。

而問題二是否可申請延期?補地價付款時間必須根據補價評定通知書內之期限支付補地價金,不可申請延期,否則有關之補補價評定通知書便會失效。

問題三所講如是次不依照時限支付補地價金,有關通知書過期後,下次補地價便須再重新支付申請費$3300元,重新根據流程再做一次有關申請。

如果有任何問題,歡迎你再留言比我地。
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回應者: ROY WU   2009-03-20
20:54:56
(第 79 篇回應.)
[回應第 77篇]

jackie多謝你支持,我地一定會加油!多謝汪生的讚賞,為我們打氣!

其實這也是汪生多年來的教導,在他領導下祥益管理團隊也是一致維繫我們的核心文化,而無論前線及後勤也投入了,之前一些網友問未來發展,屋苑沉降...等等問題,我見他們不斷做資料搜集全力去幫客人解答,態度認真,我也藉此多謝他們的努力!

而我們其實俾客人更有得著,正所謂「教學雙長」,問答也可以「問答雙長」,互聯網接通了各地各界,在學習上我們的確得到更大的樂趣,多謝各位網友給我們磨練機會!

哈哈......賣下廣告先....JACKIE不如你都來睇下啦....居二市場$900一呎起...私人樓$1,500一起,「西鐵線最快8月由南昌站伸延至尖沙咀站」,未來由屯門到尖沙咀只是36分鐘,好快好方便。

   回應
回應者: 謝澤銘   2009-05-07
14:00:52
(第 81 篇回應.)
[回應第 80篇]

Guest你好!

其實你的查詢,我也同時在學習,有時也會與組員分享個案,不亦樂乎!多謝你就真!

你可以上網估價作為証明,一樣可以做到這效果,至於成交也可以到地產網站取資料,提出理據去上訴!而大廈維修,如管理費有足夠盈餘未必一定要自付費用,你可以去了解一下先,一般大廈維修招標後,還要經過投票決定用那一間公司,你可以留意業主立案法團開會時間,會較易作預算,不過現在多數買家會一早了解情況,從業員亦是有責任在購買前告知準買家,買家也會在樓價上打拆扣!

 

網上估價資料 :   http://www.manyw.com/tools/valuation.php

科一地產網(搜尋成交)    :   http://www.cnp.hk

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回應者: 謝澤銘   2009-05-08
01:03:45
(第 93 篇回應.)
[回應第 91篇]

SKS你好!歡迎你!

你是否想用自由價購買居屋,而睇中了一個暫未補地價的居屋,要業主補地價後在自由市場購入物業!

如自由價的居屋絕大部分銀行也會提供按揭,可能你查詢的時,沒有說清楚是你補了地價的居屋形式購入(等於自由市場),或者銀行職員誤解了,你可以試下用你睇中的物業地址及說明業主將會補了地價賣給你,應該沒有問題!而未補地價居屋(即居屋第二市場)買賣,是有部分銀行唔做這按揭市場!銀行近期仍然態度積極,暫時未有見到收緊情況!

反而,我覺得你更要留意9成按揭申請問題,因近期批出較慢,提早做一些預批會穩陣d!

   回應
回應者: 謝澤銘   2009-05-12
03:25:14
(第 97 篇回應.)
[回應第 96篇]

GUEST你好!

居屋二手買賣是有兩個市場,1.是居屋第二市場(免補地價居屋)。2.是自由市場買賣(補了地價居屋)。

如你是未補地價的居屋是可以同時放兩個市場,而一般業主是可不需預先支付補地價,可由買方提早安排資金,不過動用買家的資金,可能會涉及買家按揭銀行問題,在簽約前買家應先向銀行了解情況,而以下是我在07年寫的文章【(五)業主可不需預先支付補地價金】,希望可以幫到你再了解多一些!

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=46&ref_id=3&page=1

簽合約當然要所有業主簽名,除非有律師樓受權書!


GUEST希望可以幫到你!
   回應
回應者: 謝澤銘   2009-05-13
19:45:35
(第 148 篇回應.)
[回應第 147篇]

HI TRACYWAYNE

問題一如果是合資格綠表戶主均可成為購買居屋業主

問題二如果妳公屋冇名要留意佔用權,房委會在未補地價前事實會有一定限制,但妳可以向房委在公屋申請加名後再購入居屋會是較好做法。

問題三居屋未補地價可以用首次賣出日期計最長25年,但係如果新居屋可以25年供款,如5年樓二手居屋就20年供款,至於按揭額最高銀行估價95%

問題四冇年期限制,但必須有合理由向房委申請得到同意先可以用送契形成轉名。

問題五如果得到房委批准,之後就要再向銀行申請可否批准,批准後先可找律師行做手續。

問題六曷須要得到2位業主同意及房委會和銀行同意。

 

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回應者: ROY WU   2009-07-23
18:58:15
(第 153 篇回應.)

謝生:

您好!

我和先生在7月23日在地產代理游說下簽了一份 <物業臨時買賣合約>: 煜明苑B座3713, $1,928,000 未補地價的居屋, 賣方已付6萬訂金,  將在9月22日簽正式買賣合約, 那時賣方再付$132,800,  成交日期是12月31日, 到時賣方再付清 $1,735,200 (因本人一家將在12月中移民)

代理叫我們在11月初才往房署申請補地價, 目的是達成12月31日交吉前的安排, 問題來了:

剛剛在網上試評估, 現在樓價是 $2,008,000 和 交易時的$1,928,000 相差很大, 很擔心到11月初時, 樓價上升幅度大, 補地價的差額就更大......

想請教謝生, 現在怎麼辦? 本人是很不願意簽 那份<物業臨時買賣合約>, 因當時價格還在相討中呢, 這份<物業臨時買賣合約> 是否在未補地價前沒有效用? 如果毀約, 要賠償嗎? 賠償多少? 因我先生已收取訂金 6萬元, 那他是否犯法?

感謝您的回覆!

黃太

 

 

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回應者: Guest   2009-07-25
22:49:43
(第 158 篇回應.)
[回應第 153篇]

黃太你好!多謝你上來我們網頁,祥益一直也在較複雜的居屋市場努力學習及實踐,今次希望可幫你了解更多!

按照你所述,其中補地價安排的日期是觸犯了房屋條例第27a條,因<物業臨時買賣合約>日期起計28天內要收取到房屋署署長所評估的補地價通知書,申請至批出一般起碼兩星期時間,該通知書一般批准兩個月內完成補地價手續,如你11月初才申請其實已經犯例,因你已不可能在28天內得到房屋署長規定的期限。

以下是地產代理監管局的法例指引通告,可給你參考:

「當 單 位 未 獲 解 除 轉 讓 限 制 之 前 , 業 主 不 得 轉 讓 、 押 記 或 放 棄 該 單 位 之 管 有 權 , 包 括 不 得 簽 訂 意 圖 進 行 上 述 事 項 的 協 議 。 但 是 在 出 售 的 情 況 中 , 買 賣 雙 方 可 簽 訂 買 賣 合 約 ( 包 括 臨 時 買 賣 合 約 ) , 惟 該 合 約 必 須 包 括 一 項 特 別 條 件 , 即 : 房 屋 署 署 長 所 評 估 的 補 價 , 須 於 土 地 轉 讓 之 前 和 在 由 協 議 訂 立 日 期 起 計 28 天 內 , 或 在 署 長 另 外 規 定 的 期 限 內 , 向 香 港 房 屋 委 員 會 繳 付 。」

http://www.eaa.org.hk/practice/ch_circulars_04-03.htm

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回應者: 謝澤銘   2009-07-27
02:11:06
(第 159 篇回應.)
[回應第 156篇]

goat兄你好!

銘哥...不敢當!今天星期日很忙,不好意思遲了覆你呀!前輩的二哥,有任何吩咐隨便開聲!以下資料只是給你了解一下的,明天我找拍檔聯絡你,我們祥益會專業地幫你安排一切手續,不用你粗心了!

「上址單位所有轉讓契據副本」

即是指樓契副本,所有的意思是如你在未補地位前層轉讓,則須要有關所有的樓契的副本!

「請將填妥的申請表及上述所需文件寄往/交往:」

九龍何文田佛光街33號
房屋委員會總辦事處第2座1樓
房屋署支援服務第四組

「評估補價申請書」

http://www.housingauthority.gov.hk/hdw/content/document/b5/others/premium_over5yr.pdf

   回應
回應者: 謝澤銘   2009-07-27
02:39:46
(第 161 篇回應.)
[回應第 158篇]

謝生:

您好! 真謝謝您百忙中的回覆! 令原本憂慮的心, 暫緩了一下

今天親身到地產代理監管局查詢, 但沒結果, 監管局說現階段沒犯例。 只要我們立刻行動, 拿款走去申請補地價便可, 不要等11月初。

到過住家附近的將軍澳區律師事務所諮詢意見, 都說居屋自由市場全是這樣交易的, 續說11月初才補地價, 是為我們設想吧了, 因為成交日期是12月底; 還告訴我們未領到補價通知書而簽下代理那份正式合約是沒問題呢, 可放心在927日簽下, 只要立即委託雙方律師代辦便可。

謝生, 現在本人感到徬徨極了, 進退兩難, 又害怕觸犯法例, 真正感受到食不知味, 睡不安寧的感覺; 我真不願意在927日再簽正約了, 只因這份 <物業臨時買賣合約> 是在不清晰及哄騙底下簽的, 心有不甘。只怪自己事先沒有查核評估補價的資料, 又在毫無計算及警覺下就簽了。現在,  電話又響了, 代理又在催促呢, 催促我們盡快給資料他所介紹的律師事務所去辦事, 更提醒在927日簽正約……

謝生, 請問還有什麼途徑解決這份<物業臨時買賣合約>? 只有短短數天發生的事, 要是毀了約, 賠償大約十萬元 (平日在家只懂帶小孩的我, 賠償十萬元簡直是一個重擔呀……)

黃太

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回應者: Guest   2009-07-27
16:09:27
(第 163 篇回應.)
[回應第 162篇]

黃太你好!

如你所述,地產代理是有責任在簽署合約前,說明清楚補地價程序的,我們是非常注重售前的流程,一點也不可馬虎,簽了合約便要根據合約條款去進行!

而妳所說:「代理叫我們在11月初才往房署申請補地價」這情況如是這樣,是有可以構成誤導,妳可再尋求其他法律途徑咨詢一下!價錢方面,妳可以用估價作標準,但單位不同及內部環境有別,也會影響其售價!

黃太我們也明白妳所憂心及不甘,我們祥益一直也是奉公守法去行事,老闆成日同我地說,好多人也睇不起地產代理行業,我們要取回地產代理的尊嚴及專業,所以我們一直也堅守原則,如妳認為真的有誤導情況,當然可作出追究!而在價錢方面,本人有少少愚見,不要太著緊平與貴,高或低,可能妳會覺得針唔吉到肉唔知痛,不如試下睇長少少,平或貴只是時間問題,今日好似賣平了,明日看可能是高價,今日好似賣高了,明日又可能是平價,其實換個角度去想,妳可以如期安排好一切才去移民,追求妳及家人理想的生活,這其實也是一件挺好的事,祝願妳們一家人生活愉快!

 

   回應
回應者: 謝澤銘   2009-07-28
22:16:30
(第 164 篇回應.)

謝生:

您好! 十分感謝您的傾聽和關心, 對您的敬業樂業精神, 很欽佩!

您說得對, 價格方面, 我不計較了, 世上光怪六離得失放開些, 無謂令自己上演 "六月飛霜, 一夜白髮" 的慘劇, 是嗎?

謝生, 謝謝您為我找房屋條例第27a, 不過, 我諮詢過那家位於油麻地 <香港業主xxxxx> 的意見, 都說是合法的, 只因我們在 723 簽臨約同時簽了居屋買賣附加條款。 這有關係嗎沒有犯例嗎? 愚婦見識淺薄, 請指教。

昨天, 在電話內再次和代理傾談, 他同樣地:11月初才往房署申請補地價啦, 無犯例, 無問題, 我們大公司, 濕濕碎過千單啦, 放心 我有些惱了, 錄了音, 要是循法律去追究, 不知程序, 不知門路, 怎追究?  只怕到時有人會笑: 「傻女人, 犯法? 無睇清楚, 咁又簽, 咩叫有壓力環境底下, 穿著睡衣睡裙去簽呀, 您唔去報警? 大個人, 有枝槍指住您咩?

剛剛, 代理又說買家想提早在11月初完成交易, 比原先12月底早了2個月, 顯然易見, 代理和買家都是同一路人, 平買貴賣 , 計一計, 這個貨短炒圖利連佣可達xx萬或上, 難怪要選擇在午夜時分守在我家等我累了, 趁我一不提防時, 用哄騙的手法達到簽約的目的了。 想想, 以這家的手法, 肯定未來幾天, 要是樓價愈升愈高, 電話就會響不停, 簡直疲勞轟炸, 不得安寧, 有排受, 除非……提早成交

當下, 我和先生正在商量不如忍痛割肉, 寧願借貸去賠償近 10 萬元現錢的訂金+雙倍佣, 好去給代理和媒人利用。日後的事日後算

謝生, 很佩服您的人生閱歷, 很想得到您的寶貴意見?

黃太敬上

   回應
回應者: Guest   2009-07-29
16:34:39
(第 168 篇回應.)
[回應第 164篇]

黃太!太客氣及過獎了,本人只是懂得一些地產知識,在祥益學藝多年,老闆支持下,總算可在大家面前獻醜,我們很多拍檔也各有所長,其實在討論區互動下,我們每天也在學習,客戶每一個問題或查詢也可令我們更加充實,唔好太憂心了,多謝晒!

無錯!必須要有一條居屋的附加條件,但條件正如地產代理監管局通告所述,「 即 : 房 屋 署 署 長 所 評 估 的 補 價 , 須 於 土 地 轉 讓 之 前 和 在 由 協 議 訂 立 日 期 起 計 28 天 內 , 或 在 署 長 另 外 規 定 的 期 限 內 , 向 香 港 房 屋 委 員 會 繳 付 。」

上述附件要符合兩個補地價條件:

1. 須 於 土 地 轉 讓 之 前 和 在 由 協 議 訂 立 日 期 起 計 28 天 內 (即是說你必須要在簽署買賣協議起計28內,向香港房屋委員會繳付補地價) 

2. 或 在 署 長 另 外 規 定 的 期 限 內 (即是說你除非得到署長另規定期限)

即你要在28天內申請補地價及在期限內收到署長批准的補地價通知書去進行補地價,但補地價通知書一般署長會批准在發出後兩個月內完成補地價!所以妳的附件是要符合以上規定及要根據程序去進行,否則是犯了房屋條例!

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回應者: 謝澤銘   2009-07-30
13:54:41
(第 169 篇回應.)

謝生:

您好! 請原諒再次煩擾了您, 只是能得到您的回應, 心境自然清靜了許\多! 

居屋的附加條件   28   ( 28 ) 協議一詞 是否指簽訂<物業臨時買賣合約>日期起計28天內要收取到房屋署署長所評估的補地價通知書呢?

如上所述, 那家代理 <x地產> 叫我們11月初才申請補地價通知書, 為的是能在交接期 (成交日12月底) 在買家餘額內支付補地價的費用。這肯定不相符了,因為從簽臨訂那日計起28天內,要得到房屋署長規定的期限;如我們聽取代理建議,到11月初才申請補地價。就犯例了,我的理解是否正確呢?

(俗語說: 弄得不明不白, 走得不安不樂)。再次感謝您的回覆!

黃太敬上

   回應
回應者: Guest   2009-07-30
17:28:09
(第 170 篇回應.)
[回應第 169篇]

黃太:

簽訂<物業臨時買賣合約>日期起計28天內是必須要收取到房屋署署長所評估的補地價通知書的,而所訂立在合約的附加條款也是合約的一部分,必須跟隨去行事,否則是違反了合約,而合約訂立的條文及行事也必須合乎香港法例的!

以下是之前給你監管局通告的其中內容:

根 據 《 房 屋 條 例 》 第 17B 及 27A 條 , 如 單 位 未 解 除 轉 讓 限 制 , 除 在 上 述 例 外 情 況 外 ( 即 買 賣 協 議 中 包 含 特 別 條 件 ) , 有 關 出 售 、 出 租 或 轉 讓 協 議 或 其 他 文 件 均 屬 無 效 , 而 簽 訂 該 等 協 議 或 文 件 的 人 士 亦 屬 違 法 。 地 產 代 理 亦 可 能 因 協 助 或 教 唆 犯 法 者 而 犯 同 樣 罪 行 。

   回應
回應者: 謝澤銘   2009-07-31
01:35:53
(第 184 篇回應.)

本人單位為將軍澳康盛花園..剛收到通知書估本單位價值為1,420,000就此估價想上訴之時再上銀行作一次估價巳升為1,490,000,因兩個星期前還時1,420,000...但現在竟升了,因一向聽大家講銀行係會估得偏高,所以正想上訴之時又估高了,我應點做呢???放棄上訢呀定試一試呢???以這個案會否得不當失呢???但見近來成交又去不到這個價的

如果真的上訢又可提供到什麼實質資料呢???因為銀行又的確估高了,但成交又去不到...如我只是提供近期成交作資料又會否抵銷到銀行的估價呢???又可否因我現在的樓齡巳20年了去作出反對呢???真的不知如何是好..請回覆,謝謝^^

   回應
回應者: 黃太   2009-08-16
16:36:31
(第 194 篇回應.)
[回應第 191篇]

LINDA你好!

1. 日後若打算出售該居屋單位, 是否先有補地價?

答 : 你是不一定要補地價才轉讓,居二市場或自由市場也可放盤!

2. 那種情況下出售不用補地價?

答 : 屋居第二市場形式 -- 居 屋 / 私 人 參 建 居 屋 計 劃 單 位 第 二 市 場 ( 以 下 簡 稱 「 居 屋 第 二 市 場 」 ) 是 為 那 些 由 首 次 售 出 日 起 計,屆 滿 兩 年 或 以 上 的 居 屋 而 設 , 使 業 主 在 不 需 要 補 地 價 的 情 況 下 , 將 居 屋 轉 售 予 公 屋 租 戶 或 綠 表 資 格 人 士 。 買 方 必 須 承 擔 將 來 在 公 開 市 場 上 把 單 位 出 售 時 , 所 須 要 繳 付 補 地 價 的 責 任 。 首 次 售 出 日 指 房 屋 委 員 會 或 發 展 商 第 一 次 將 單 位 售 予 購 樓 人 士 而 簽 訂 轉 讓 契 據 的 日 期 。

3. 如我日後想轉按, 是否需要先補地價?

答 : 不一定須要,但必須先得到房委會批准!

多謝你的查詢,以上回答希望可以幫到你!

   回應
回應者: 謝澤銘   2009-09-06
19:18:31
(第 216 篇回應.)

謝生:

您好! 早前很感謝您的回答關於煜明苑 (臨約日期7月23日), 現再有以下問題, 懇求賜教:

1. 代理去信我們的律師代表: 說我們因為補地價問題而產生的枝節

我們只是從貴行網答資料才知道11月初往房署申請補地價是觸犯了房屋條例,  及後查詢房署得到同樣答覆, 証明貴行是專業, 那間xxxx 指我們因為補地價問題而產生的枝節? 是指什麼枝節? 

2.  代理去信我們的律師代表說 其公司xxxx直至09年9月22日由買方通知才知道我們悔約

(由買方通知才知道我們悔約)---我們在09年9月22日簽正約前已致電通知了代理成交不到, 到了晚上我們約好2位朋友一起到代理店舖, 要求代理約買家, 但代理推說約不到買家, 因為買家已去了律師樓簽正約, 又說買家十分喜歡我們的房子, 已去田土廳登記了, 我們只好將悔約支票 (訂金60,000 加 賠償$60,000 萬) 放在代理台面就走, 很明顯, 這家代理的誠信不可靠, 在砌詞狡辯, 我們的律師代表信以為真,只怕地監局調查時也信其圓說, 那我們該怎樣做?

3. 現根據本合約內容之第八項賠償與買方外, 還須即時付代理佣金 $38,560 (即合約 10a 條款)

我們的律師叫我們要立即支付代理佣金, 說才會解除釘契手續, 這事件已交地監局, 我們可否等結果才處理佣金問題? 因為這事, 我們怕怕, 暫時不會賣買居屋了...

4. 賣方賠償後, 買方才會綞律師行簽署一份取消合約之文件及於田土廳註冊之 Memorial No. 09082100xxx 取消登記

買家已過了總數$120,000 的悔約支票, 不是可解除釘契嗎? 我們的律師代表說是代理說買家要求釘我們的樓契, 要我們盡快支付代理佣金, 否則控告我們, 有這例嗎? 我們徬徨無助, 我們可否先上告小額法庭?

5. 五個工作天內得到回覆

代理要我們的代表律師 五個工作天內得到回覆,是催促我們要支付佣金的問題, 我怕支付了佣金, 這家xxxx 會繼續留難我們? 我們已咨詢過律師代表意見, 說回覆不到. 我們不熟識法治管理? 往哪裡求助?

謝生, 我們很欣賞貴行的專業精神, 誠懇的服務態度!

我們正熱切期待您的寶貴意見, 謝謝!

祝貴公司 生意蒸蒸日上!

黃太敬上  

   回應
回應者: 黃太太   2009-10-06
10:14:22
(第 217 篇回應.)
[回應第 216篇]

黃太太!多謝你的讚賞,這是老闆多年來對我們的教導及要求,祥益亦是希望成為專業而有誠意的代理!

1. 代理去信我們的律師代表: 說我們因為補地價問題而產生的枝節......

答: 如沒有指明什麼技節,可以不用理他,沒有重要性,如妳想了解一下,可叫律師出信問明對方作了解!

2.  代理去信我們的律師代表說 其公司xxxx直至09年9月22日由買方通知才知道我們悔約......

答: 一般臨時合約,只要作出賠償後,則雙方也沒有任何責任,賠償的支票或戶口的過數記錄,便是証明!

3. 現根據本合約內容之第八項賠償與買方外, 還須即時付代理佣金 $38,560 (即合約 10a 條款)......

答: 釘契是可以在你有須要出售前才解除,釘契有不同性質,如在金錢上,則要留意當中訂契後是否有判令須要履行或承擔有關金錢上的利息,而佣金與違規是兩個不同的問題,如何決定在乎自己!

4. 賣方賠償後, 買方才會綞律師行簽署一份取消合約之文件及於田土廳註冊之 Memorial No. 09082100xxx 取消登記.......

答: 如果你經由雙方律師做取消合約手續便會更清楚,不過你可以要求律師出信補做悔約文件,再向田土廳取消登記,而買家已收取了賠償事件已經完結,應該與代理佣金無關,代理只可用自己的身份在小額錢債法庭追收佣金或釘契處理!如妳不是追收金錢上的損失,小額錢債法庭是不會受理!

5. 五個工作天內得到回覆.......

答: 一般律師信也會有合理的處理時限,基本上賠償了佣金便完結,妳可以要求律師幫妳一併處理取消臨時合約文件及賠償佣金事宜,雙方白紙黑寫,及註銷有關釘契文件,會清楚及安全一些!

 

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回應者: 謝澤銘   2009-10-07
01:38:19
(第 220 篇回應.)
[回應第 218篇]

你好,TERRY,我係KEVIN,首先多謝你既留言

1.你可以用你既房協公屋既資格,係居屋第二市場購買居二市場既單位

2.其實你買左補地價既居屋同私人樓無分別既,你亦需要同房協申報,如你既戶籍有其他家人的話,你可以取消自己既戶籍,否則,到入息審查既時候會有影響,房協需要你繳高較高既租金

3.如果你買一個補地價既居屋,成交樓價當中已包括地價在內,所以只要你成交價係200萬以,就只需要繳付$100既厘印費,地價多與少只係業主負責既

4.買補地價既居屋同私人樓無異,做按揭當然以你買入既價計算,即是包埋地價既,只要你有足夠入息証明,亦可以做到95%按揭,至於年期就要睇你個人年齡及樓齡計算

5.如果你係買入已補地價既居屋,同私人樓一樣,只要你係7成以下既按揭,就可以將物業放租

6.物業維修是以業權份數去計算,與地價無關

希望以上既答案可以幫到你,如有任何問題,歡迎你再留言或致電2468 3838搵我啦,THX!!

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回應者: Kevin Wong   2009-10-08
02:35:47
(第 221 篇回應.)
[回應第 219篇]

黃太!妳太客氣了!千萬不要說打搞!我們是非常榮幸可以為妳服務!

的確!沒有了汪生、汪太的帶領我們是沒有了今天這麼多的機會,他們捍衛的不單只我們的前途,更連繫到每個人的品格及家庭,現在我們的管理層全部已經在祥益10多年,有的由18歲便入行做現在.....結婚、生仔,我也要在此再多謝他們多年來用心的照顧我們每一個,而我們在每一個環節也在學習,好像在每一個回答前,也找機會與組員研究一下,這就是你們留言給我們學習的機會,所以多謝你們就真,希望妳的問題早日解決,不要太掛心!

在此,我們也藉此多謝在留言查詢支持我們的網友及貴客,如有任何未完善的地方希望多多提點,我們會努力進步,多D上來考驗下我們,多多包涵!

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回應者: 謝澤銘   2009-10-08
02:55:17
(第 228 篇回應.)
[回應第 227篇]

你好,JPG,我係KEVIN,首先多謝你既留言

現時荔欣苑既估價,以網上估價作為參考,由215萬-235萬不等,視乎你既方向而定。至於放盤方面,如果係居屋第二市場放盤既話就係實賣實收,自由市場你就有機會要承受補地價既風險,因地價可升可跌,確實既地價就需要估價行到你既單位估價先可以出到個地價係幾多,未出到補地價通知書之前都只係預計既,如果你唔想失預算既話,你就可以考慮係居二市場放盤,自由市場既話你可以預鬆D個地價,以免相差太遠。你可以同時於兩個市場放盤,有邊類客人你咪再考慮下,希望以上資料幫到你啦!如有任何問題歡迎你再留言比我地,或致電2468 3838搵我啦,THX!!

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回應者: Kevin Wong   2009-10-13
00:26:02
(第 230 篇回應.)
[回應第 229篇]

你好ANDY

你所問的問題我可以解釋給你知,首先你所講的買家及賣方要同折扣率去做配對是不對的,買家只須要是綠表資格持有人,或是公屋住戶便可向房委會申請購買資格証明書去物色居屋第二市場單位。或者普通買家用自由市場即補地價買入,與折扣率配對無關。

另外業主方面的折扣率是根據當時房委會開售時給你的折頭,所以每一期的居屋發售都不同折扣率,如你知要補50%地價,你可放居屋第二市場免補地價出售,而折扣率就由買入物業的綠表人仕將來去負責,而自住可一直不用補地價,而你亦可放售給自由市場即補地價出售,房委會會評估市值要求你補地價,例如你的物業市值是200萬,50%折扣率就須付100萬地價給房委會,希望可為你解決到問題啦!

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回應者: ROY WU   2009-10-17
20:53:10
(第 236 篇回應.)
[回應第 235篇]

你好,GUEST(有煩惱的人)我叫KEVIN,首先多謝你既留言,更加多謝你對我地公司網站既讚賞,希望我可以幫到你啦!

1)如果你現在住既居屋單位業權係你奶奶擁有的話,佢係可以用送贈契形式轉名比你先生,亦可以唔須要補地價,只需要同房署申請,再搵律師樓攪手續就可以,不過你要留意,如業權是以送贈契形式轉名的話,如你想賣樓就會有風險,因大部份銀行都唔會為送贈契物業提供按揭

2)如果以送贈契轉名既話,你可以申請補地價,然後再加按,咁你就可以有錢比你奶奶。另一個方法就可以用你同先生既名義以自由市場去購買你奶奶既物業,這做法會較有彈性,亦唔會影響到你將來賣樓既手續

3)如要加按的話,最高只可以做7成既按揭,如果係以自由市場方式購買的話,最高可以做到9成半按揭,當然兩者都要你有入息証明先可以做到批核啦

希望以上既答案可以幫到你啦,如果你唸到任何問題,歡迎你再留言比我地,或致電2468 3838與我聯絡,THX!!

 

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回應者: Kevin Wong   2009-10-29
22:57:50
(第 239 篇回應.)
[回應第 237篇]

你好,PJ,首先多謝你既留言,我叫KEVIN,遲了覆你,不好意思

1.如果以你女朋友$8000既入息計算,供樓上限就係$4000,如果你係做9成半按揭,就只可以買100萬左右既物業,25年供款$4110

2.如果你想搵150萬3房單位,你可以考慮嘉湖山莊,3房約700呎部份單位叫價都係140-150萬左右,如屯門區你可以考慮居屋屋苑,例如:悅湖山莊130萬,龍門居富健花園3房140萬,兆麟苑130萬,另外私人樓方面:大興1期,康德花園,豐景園都有150萬以下既3房單位,你可以考慮下會睇邊個屋苑,我可以再比D價錢你參考

希望以上資料幫到你,如有任何問題,歡迎你再留言比我,或致電2468 3838搵我啦,THX!

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回應者: Kevin Wong   2009-11-08
10:07:43
(第 259 篇回應.)

您好,

本人太太的公公及婆婆兩人現居於將清拆的蘇屋村,現想以綠表申請下期居屋購買房署的回購單位,因公公婆婆年事已高,銀行按揭將由本人夫婦擔保及供款,現有問題如下:

1. 如欲購買的房署回購單位樓齡十年,銀行按揭年期最長是否只可做到15年(25-10)?

2. 業權將由公公婆婆以長命契型式持有,如兩人立下平安紙居屋由我太太承繼,當他們百年歸老後,到時是否需補地價後才可將業權轉至我太太?

3. 如不需補地價便可承繼業權,因我和太太現也是未補地價居屋業主,可以一人擁有兩未補地價居屋業權嗎?

4. 送契型式接收業權人的身份有沒有什麼限制?是否必須為直系親屬?如上述情況向房署申請以送契型式將業權轉到我太太,可以嗎?

5. 如承繼/送契接收業權時銀行按揭未還清,到時需要重新再做按揭嗎?還是原本的按揭繼續供款至完結便可以?(因原本按揭擔保及供款人也是本人及太太)

6. 如承繼/送契接收業權後需賣樓,是否只可在向房署補地價後於自由市場放售?

謝謝.

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回應者: Wallace   2009-12-08
14:18:42
(第 261 篇回應.)
[回應第 259篇]

你好,WALLACE,我係KEVIN,首先多謝你既留言,等我解答下你既疑問啦

1.如果你係同房署購買居屋貨尾單位既話,按揭年期係可以做到25年既

2.如果以平安紙繼承物業既話,係無須要補地價既

3.如果另一個單位係以繼承人身份持有物業既話,你太太係可以擁有兩個未補地價既居屋業權既

4.送贈契閎對象並無限制,不過就一定要房署申請後,再經律師樓辦理轉名手續

5.無論係係以送贈形式或以承繼形式,都無須重新再做按揭既,只需要一直供款比銀行就無問題

6.如果你想係接收業權後想賣樓,兩者就有分別喇,如果係承繼既話就與一般買賣一樣,但如果係以送贈契形式就要留意喇,因為大部份銀行唔會為送契未夠5年既物業提供按揭,換言之買送契既單位隨時就要一筆過付款,因此就未必會有買家會考慮喇。另外送契及承繼,該物業仍然可以於居二市場及自由市場放售既

希望以上既資料幫到你,如再有任何問題,歡迎你再留言比我,或致電2468 3838搵我啦,THX!!

 

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回應者: Kevin Wong   2009-12-09
02:05:20
(第 267 篇回應.)
[回應第 264篇]

你好,apple,我係kevin,首先多謝你既留言

如果你要將居屋加按,就一定要補地價,不過可以跟你既借貸手續同期進行,一邊同房署申請補地價,一邊同銀行申請貸款,到銀行批到貸款後,就會扣除地價再比番餘數你既。

另外康柏苑既折扣率係29-34%左右,準確折扣率必須要參考你既單位第一位既樓契先睇到既,由於你未有提及你單位既詳細資料,所以比唔到一個參考既地價比你,你可以用你個單位市值再乘折扣率,你就可以得到大概既地價,如果要正式做申請,就要用$3,300同房署申請,房署就會委託測量師行幫你個單位估價,如有問題,歡迎你隨時再留言比我,thx

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回應者: Kevin Wong   2009-12-11
04:57:33
(第 301 篇回應.)
[回應第 300篇]

你好,DADA,遲了覆你不好意思

上次提及唐明苑既補地價折扣率大概係49-52%左右,唐明苑成交既自由市場呎價比較參差,由$2500-$3000/呎都有成交,未知你確實既單位,所以比唔到個價錢你參考。不過你可以直接用你既成交價計算會最接近房署既估價既,唔駛太過擔心呀

如果出到黎個結果你覺得唔合理既話,房署都有上訴機制,只要你有足夠既數據,係補地價通知書發出既28日內提出上訴,但係亦要留意因為近來各區樓市暢旺,成交價亦應比之前價錢高,所以房署亦有機會調高估價,到時房署就會以較高者為準

不過,既然你已經換到樓,相信係既新居,現時既價錢都會比你購入時為高,你咪當平買平賣囉,不用太擔心,如再有任何疑問,歡迎你再留言或致電24683838搵我啦,THX!!

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回應者: Kevin Wong   2010-01-22
10:37:20
(第 305 篇回應.)
[回應第 304篇]

你好,Li san,我係kevin,首先多謝你既留言

如果你想買居屋,由於你唔係公屋住戶,所以你就一定係以自由市場既價錢購買,而樓價當中就已經包括地價在內,名義上係業主去補地價,實際上只係將地價轉嫁到買家身上,至於補地價手續一般都係由律師樓代為處理既,所以絕少會犯錯既

至於點解好少已補地價既居屋,係因為樓齡較新既屋苑,一般補地價既折扣率都較高,好少業主會自己去補地價先,再加上補左地價既話就唔可以轉讓比居二市場既買家,所以唔會有好多已補地價既單位

不好意思呀,我地公司係香港區暫時未有分行,所以未能提供你目標屋苑既價錢比你參考,明天我嘗試搵下d成交價錢比你參考下,敬請見諒,如再有任何問題,歡迎你再留言,或直接打24683838搵我啦,thx!!

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回應者: Kevin Wong   2010-01-25
02:15:51
(第 322 篇回應.)

我在本年一月底透過地產代理購買一個居屋自由市場單位, 並已透過律師行簽訂買賣合約, 現向銀行申請按揭. 剛收到其中一間銀行回覆, 因該物業曾轉名, 所以拒絕提供按揭. 之後我再致電查詢不同銀行, 得到的回覆都是一樣, 不會為"送契樓"做按揭.

在這件事之前, 我對"送契樓"的問題毫無認識, 而在我決定購買時, 地產代理並無解釋轉名物業會有做按揭的困難, 或者舊業主破產可能引起債權人追回物業的問題. 我亦不明白為何替我進行交易的律師在辦理買賣合約時沒有發現這個問題.

我想知道我是否可以取消這項交易? 地產代理或律師行又有沒有失職之嫌?

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回應者: JACKY   2010-02-19
00:32:01
(第 337 篇回應.)

你好,有幾條關於自由帝場居屋買賣問題, 希望祥益能解答。

一、簽左臨時買賣合約後先申請補地價,係唔係一定要o係簽約28日內收到房屋署的補地價通知書先至可以合法簽轉名契?

二、承上,如果一定要,咁簽左臨時買賣合約後先申請補地價o係唔係有風險,因為房屋署唔一定會28日內收到房屋署的補價通知書?

三。係唔係通常簽完約即時向房屋署申請都會o係28日內收到補價通知書?

四。簽左臨時合約後先申請補地價,通常幾時簽正式買賣合約?

五。用買家錢去交補地價費用,系唔系通常用買家尾數來交?成個交易過程,買家會分幾次比錢?

 

麻煩哂!

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回應者: 黃生   2010-03-09
19:09:14
(第 340 篇回應.)

你好,黃生,我係Kevin,首先多謝你既留言

有關補地價既手續,全部係跟據香港法例第283章「房屋條例」的附表及第27A條的規定來進行

一,補地價既付款日期係合約日期起計28天內,或房屋署長另行指定的期限內,但無論如何一定要係成交前付款

二,申請補地價既時間,大概1個月左右可以出到補地價通知書,所以你既交易日期就唔可以定得太早交易

三.同上房,房屋署大概1個月時間左右會出到補地價通知書

四.正式合約跟一般物業交易一樣需要14天內簽署正式合約

五.如果要用買家既尾數補地價,一定要銀行及律師行許可先可以用尾數去補地價,亦要符合第283章「房屋條例」的附表及第27A條的規定,全個交易過程買家亦係如一般買賣一樣比3次錢1.臨時訂2,大訂3.尾數

希望以上資料幫到你,如有問題歡迎你再留言或致電2468 3838搵我啦,THX

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回應者: Kevin Wong   2010-03-11
13:15:02
(第 357 篇回應.)
[回應第 354篇]

你好,擔心人,我係KEVIN,首先多謝你既留言

1.你同業主簽署臨約後,業主就要承擔地價可升可跌既風險,係唔會轉嫁係你身上既,而業主係簽約後如果反口即係悔約,業主就必須賠訂比你.

2.基本上補地價既手續係你成交前完成已經可以,銀行按揭方面,只要你已經簽署臨約,你就可以去申請銀行既按揭,與補地價無關

3.現時好多自由市場既成交,都係用買家既尾數去繳付補地價,全部錢都係會由銀行及律師樓自己交收,並由律師樓幫業主去補地價,可以係話無風險既,時間安排亦都無問題

希望以上資料可以幫到你,如再有任何疑問,歡迎你再留言或致電24683838查詢

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回應者: Kevin Wong   2010-03-19
10:29:10
(第 452 篇回應.)
[回應第 451篇]

HI MS WONG,有關閣下提問之葵涌葵俊苑,應為16A期數居屋,首次售出時的大約折扣率(%)38-47% (可參考以下網址)http://www.housingauthority.gov.hk/b5/residential/hostps/hoscourts5/0,2773,2-0-0-2_1_6,00.html , 若以現時匯豐銀行網上估價,葵俊苑A 座葵昌閣中層3,建築面積為515,估價為178, 可以參考網址http://www.hsbc.com.hk/1/2/!ut/p/kcxml/04_Sj9SPykssy0xPLMnMz0vM0Y_QjzKLN4q3MDcBSZnFG8Ybm-pHoggZxDsiRHw98nNT9YOAMpHmQCFPtwD9qJzU9MTkSv1gfW_9AP2C3NCIcm9HRwBBXWMF/delta/base64xml/L0lJSk03dWlDU1lKSi9vQXd3QUFNWWdBQ0VJUWhDRUVJaEZLQSEvNEZHZ2RZbktKMEZSb1hmckNIZGgvN18yX0lGUC8xMS9zYS4!#PC_7_2_IFP_error, 預算補地價約67萬至84,但由於正確補地價數額需要視乎每一個單位首次購買時節扣率,及房屋署對此單位實際估值,先可以計算到正確需要補地價價錢,但閣下要進一步掌握補地價價錢,需要各房屋署作出正式補地價申請.

希望以上資料可以幫到閣下!

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回應者: JOHNNY YAU   2010-07-27
19:21:11
(第 570 篇回應.)
[回應第 569篇]

 

你好,PUMABOX,我係KEVIN,首先多謝你既留言,以下係有關龍德苑近期既成交,你可以參考下!

至於地價方面,你可以參考近期成交價,再計算你既折扣率,你就可以知道個地價大約補幾錢,龍德苑既折扣率大約係45%左右,如果最準確既數字你可以參考番係既樓契就知道,當然你如果想知道要補幾錢地價,你就要向房委會提出申請,申請費用為$3,650.房委會收到你申請後,就會委託測量師行為你個單位進行估值,大約一個月左右,房委會就會發出補地價通知書,你就可以知道補幾錢地價

另外如果用網上銀行估價,你既單侖市值大約係385萬(自由市場),如有其他問題,歡迎你再留言或致電24683838,THX

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回應者: Kevin Wong   2011-06-22
12:52:06
(第 603 篇回應.)

你好,有數條關於居屋問題想教一下,謝謝

 

本人情況如下,有租住公屋戶籍,非戶主,個人入息亦超出一人公屋申請上限.

 

1)本人可否向房署申請分戶,再申請綠表購買居屋??

 

2)本人心儀一舊居屋屋苑,樓齡已達廿五,如用綠表購買,可否申請樓按,參考資料所得,綠表最長按揭年期是25年-樓齡,我的計算方法正確嗎??

 

3)以同一屋苑(廿五年樓)為例,如不能用綠表做樓按,購買唯一辦法就只有從自由市場(已補地價之單位)購入,即俾三成首期,供廿年/廿五年?

 

4)以同一屋苑(廿五年樓)為例.若用綠表購買,免地價後之餘款,可付現金購買嗎??

 

5)以同一屋苑(廿五年樓)為例,若用另一親戚之公屋戶籍申請綠表後購買(直接買斷)該單位,可將業主再轉給本人嗎?本人名字並不在原本申請綠表的公屋戶籍中,只是親戚關係.

 

6)如該單位已補地價,是否就不能用綠振購買?

 

7)最後請給予意見,本人+太太月入不足三萬,可用現金約八十萬,希望購入樓價約二百萬下之單位,預期將來收入不會大幅提升,若購買廿五年樓+廿年樓按,供斷時居屋樓齡已達四十五年,是否不智?依你所見,否更好提議!?

 

本人從未置業,問題較多,見諒!!祝 你 春節快樂!!

 

 

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回應者: 史力奇   2012-01-22
05:42:03
(第 604 篇回應.)
[回應第 603篇]

你好,史力奇,我係KEVIN,首先多謝你既留言,亦祝你新年快樂,龍馬精神,心想事成,早日搵到安樂窩
等我解答你既問題
1.就算你同房署申請分戶,都只係屬於同一個戶口,所以如果你要申請綠表買居屋既話都需要交回公屋單位
2.正確.如果屋苑超過25年樓齡既話,暫時未有銀行可以提供居二價既按揭申請
3.如果以自由市場購入,而你有足夠入息証明,你可以經銀行向HKMC申請九成按揭,供款年期方面,銀行可以用70歲扣減你既年齡,最長30年
4.如果你以居二,即免補地價購入既話,你可以一次過付款購入單位
5.不可以
6.是,如果單位係已補地價既話,就唔可以再同綠表購買
7.如果你目標都係購買200萬以下單位既話,當你繳付3成首期既話,以你兩夫婦既收入係可以應付到既。至於我個人既意見,如果你想有更多既選擇,不妨考慮下新界西既屋苑,現時新界西仍有不少私人屋苑係200萬以下,當中兆康西鐵旁既疊茵庭都只係10年樓左右,更係唔錯既選擇.現時新界西既交通其實都已經好方便,再加上新界西未來既基建及前景都非常有潛力,你可以係我地網頁參考下有關既資料
希望以上資料可以幫到你,如有任何問題,歡迎你再留言或隨時致電24683838,年初1-3都可以搵到我地架,THX!!
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回應者: Kevin Wong   2012-01-23
19:43:09
(第 645 篇回應.)
[回應第 644篇]

你好,DEMI,我係KEVIN,首先多謝你既留言

1.如果你要購買居屋第二市場既單位,就要符合以下資格包括:房屋委員會(以下簡稱房委會)及房屋協會轄下屋住宅單位的租戶、房委會轄下中轉房屋的認可居民、獲房屋署發給「綠表資格證明書」人士、「長者租金津貼計劃」的受惠者、持有由房屋署發出「保證書」的屋宇事務助理職系人員。 換言之,如你係公屋住戶,就一定要交回公屋單位才可以申請購買,否則,就只可以用自由市場既價錢購入居屋單位。

買賣流流程方面,首先公屋住戶要向房署申請<購買資格証明書>,費用為$660,申請時間大約為3-4星期,要待房署批出<購買資格証明書>後,而業主亦已持有<可供出售証明書>,雙方才可以簽署買賣協議。

 

2.如果你男朋友係公屋戶籍,佢可以做<購買資格証明書>既申請人,到時買樓就可以用你男朋友名做業主,如果係以呢種方式購買就無須補地價既

 

3.如果你想買入居屋而唔想交出公屋既話,就只可以買已補地價既居屋,即自由市場。其實現時屯門區居屋,自由市場兩房都係放緊$165萬左右,約500呎兩房,有無興趣考慮屯門區既居屋呢?

如有任何問題,歡迎你再留言或致電24683838搵我啦,THX!!

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回應者: Kevin Wong   2012-04-05
17:12:43
(第 676 篇回應.)
[回應第 675篇]

david

  早晨!

  我是良景分行朱小姐,首先多謝你既留言,以你有一個未有補地價居屋,一般來講是業主出一個包地價的價錢,然後買方用這個價位買入你既單位,你可以用買方的尾數去補地價,而買方可以照你個出價去做9成按揭,一個買賣過程一般要60天時間,層樓尾數一定是交吉日才可以收到,如果你要用d錢去買私人樓做首期,這種情況要再同你買方傾或者同你買私人樓的賣方傾.當然以上如經我地買賣我地會盡量幫你爭取! 另私人買賣一般45天完成,不過如買方做9成按揭.我地會提意都係60天比較安全!如需要進一步資料請再留言,或直接電:24562668 謝謝.

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回應者: MANCHU   2012-09-24
11:40:48
(第 719 篇回應.)
你好(不好意思, 查問有點長), 本人(只有本人)名下的居屋單位在online 估價 250萬(11年樓齡,假設此為現時市值), 當年政府提供30%折扣. 請幫忙確認本人的理解是否有誤及解答疑問

i)本人的補地價金額為 250萬 x 30% = 75萬

ii)申請補地價的方法為, 填一張房委會的補地價申請表,估價後, 再收到補地價通知書. 然後找銀行貸款. 及後銀行會自行把有關補地款項交到房委會. 手續完成.(如有誤, 請幫忙解釋)

iii)在ii), 請問銀行的補地價貸款利率會跟一般樓宇按揭的利率一樣嗎?最多可以分多少少年還款?

iv)若完成了補地價, 我的居屋可以加按. 假設我在補地價前仍有30萬餘款未還, 再加上75萬的新貸款. 總貸款額變為 105萬. 若銀行估值250萬, 按7成, 即我要求加按, 最多可可借到 250萬x70% - 105萬= 70萬(假設我有供款能力)

v)請問 iv)的加按年期可以最多分多少年及利率?

vi)若夫妻兩人月入共50k, 假設用在居屋連補地價貸款(當作分25年還)每月還 7000, 若本人跟太太聯名再買還第二層樓. 兩人的最高貸款額大約在每月還款額 50000 /2 -7000 =18000右右嗎?(400萬左右的樓)

vii)請問vi)最多可做多少成按揭?

viii)若本人在vi)之前已把居屋放租(自行暫時租住單位), 有租約後再問銀行貸款, 是否貨款額等如原本最高貸款額+每月租金金額之總和?

謝謝
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回應者: Guest   2013-01-15
21:35:49
(第 726 篇回應.)
[回應第 725篇]

你好,林先生,請問719的留言是指以下這個嗎

「我與父母一直住在公屋單位(屬於租者置其屋),去年父母買了這個公屋單位,只有他們去律師樓簽字,那我是否仍有公屋戶籍?因我一直都想搬出來住,能否申請那5000個白表買居二單位名額?」

如是,我們分行同事早前已回覆,林先生可以參考:

「我是良景分行朱小姐.可以叫我亞敏.首先多謝你的留言,有關你的情況.雖然你不是業主名,但如果之前你是有戶籍的話.現在都是.如果你想申請5000白表,因首先除左戶籍,再申請,但以個人名去申請,5000個中只有500個資格,機會非常微,如呆等,不如出來睇下二手市場比較下.如有需要.歡迎打來24562668」

希望可以解答閣下的問題,多謝!
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回應者: 公關部   2013-01-23
09:59:24
(第 727 篇回應.)
[回應第 726篇]

致公關部 , 719是這一個.

 

你好(不好意思, 查問有點長), 本人(只有本人)名下的居屋單位在online 估價 250萬(11年樓齡,假設此為現時市值), 當年政府提供30%折扣. 請幫忙確認本人的理解是否有誤及解答疑問

i)本人的補地價金額為 250萬 x 30% = 75萬

ii)申請補地價的方法為, 填一張房委會的補地價申請表,估價後, 再收到補地價通知書. 然後找銀行貸款. 及後銀行會自行把有關補地款項交到房委會. 手續完成.(如有誤, 請幫忙解釋)

iii)在ii), 請問銀行的補地價貸款利率會跟一般樓宇按揭的利率一樣嗎?最多可以分多少少年還款?

iv)若完成了補地價, 我的居屋可以加按. 假設我在補地價前仍有30萬餘款未還, 再加上75萬的新貸款. 總貸款額變為 105萬. 若銀行估值250萬, 按7成, 即我要求加按, 最多可可借到 250萬x70% - 105萬= 70萬(假設我有供款能力)

v)請問 iv)的加按年期可以最多分多少年及利率?

vi)若夫妻兩人月入共50k, 假設用在居屋連補地價貸款(當作分25年還)每月還 7000, 若本人跟太太聯名再買還第二層樓. 兩人的最高貸款額大約在每月還款額 50000 /2 -7000 =18000右右嗎?(400萬左右的樓)

vii)請問vi)最多可做多少成按揭?

viii)若本人在vi)之前已把居屋放租(自行暫時租住單位), 有租約後再問銀行貸款, 是否貨款額等如原本最高貸款額+每月租金金額之總和?

謝謝

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回應者: 林先生   2013-01-24
00:40:35
(第 746 篇回應.)
[回應第 745篇]

你好!我是祥益地產兆麟分行梁先生,

回覆你以上4個問題

1)確實補地價公式是用(市值X折讓率=補地價費用),但市值是需要向房委申請補地價,由房委按排上門向單位作出估值才準確,銀行估價只是參考

2)申請補地價需要業主填寫申請書及於申請書上簽名,補地價費用一般是由業主負責,要視乎買家需唔需要做按揭,若買家不用做按揭,買家同意用樓價扣除補地價費用才可行;但買家需要做按揭,則視乎買家銀行能否將物業貸款給業主用作扣除補地價費用,如以上都行不通,業主只能向市面上財務公司做短期貸款解決周轉問題

3)簽署臨時買賣合約,業主不能收取訂金,全部訂金及樓價需要由律師樓保管,補地價及還清物業上的債務才能交給業主

4)一般整個買賣由簽署臨時買賣合約去到交吉為期2個月

 

以上資訊只作参考用途,如有進一步查詢可致電24046363

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回應者: IVAN LEUNG   2013-07-17
15:46:02