換樓錦囊

如何看數據(一)

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2008-06-28

於《 DREAM HOUSE》雜誌內連載
不論網上或各傳媒上，我們也可見到大量的市場數據，不同人發放不同的計法及形式的數據，卻並不是全部也準確，更有不少失真及誤導的，如何去判斷，我們可在此交流一下，物業數據可以分三種：

(一) 公關式的數據 ─ 一些機構公佈的市場數據，發出的目的只是廣告作用，來促銷旗下的樓盤，或營造市場上良好的氣氛，這種有廣告成份的數據，過去曾有虛構的！(如上水彩蒲苑自由行個案)或誇大的(以往曾有樓花誇大銷售量)

到了今天仍有斷章取義的(只報「喜」的部份，不報「憂」的部份)，因此，國際傳媒引用數據，主要是引用中立性、學術或已長久建立出威信之機構提供的資料，並不是以公關力量為主，今日香港公關式的數據主流著地產版，分出公關式數據，是市民接收時先要自我提醒的，否則，便會錯誤地被帶著走，隨波遂流！

(二) 已註冊的數據 ─ 物業成交數據，最準確的，當然是已登記俗稱田土廳，即土地註冊署的數據，因為在香港，所有物業成交也要登記土地註冊署，所以只要分析這數據，便可得到市場的正確情況！

只是，土地註冊署數據雖完整，但因為登記需時，一個物業從簽臨約到可以在土地註冊署上查看到，大概需要一個月左右，也即是說，當土地註冊署可齊全看清全部數據時，可能已經是一個月以後的事，這個月左右的時差，市場又再可改變了另一番景象了！所以許多時報紙頭條看到香港成交創新高時，市民要小心，因為這只可能是一個月以前的事，可能到了見報當時，樓市卻剛好從高處滑落，如此，盡信單一數據可能令自己進入投資失誤的後果。

(三) 未登記前的數據 ─ 未登記田土廳的數據，正好補給到以上「已註冊的數據」的不足，這即是剛落了細訂(即剛簽了臨時買賣合約)的成交，消費者參考這些數據可看到最新鮮的成交情況，配合已註冊的土地註冊署數據，樓市的真面貌便比較接近了！

只是，一得必有一失！得到最新自然不能最齊，看官參考這些數據前，必須要了解提供數據的機構或代理，在有關屋苑是否有足夠的成盤能力，個別大型的地產代理，比較重視樓花多一些，在個別地區的二手市場根本市場佔有不高，個別就算有參與，也只有1至2成市場佔有率，這麼低的數量並不能在「未登記前的數據」發揮到太大參考價值，反而一些以地區及二手市場為主的地產代理(如本公司)，在很多屋苑也有5至8成的市場佔有率，這個份量便可以有合理的參考價值了！

總結任何的數據，其實也有其局限、偏差及不足之處(包括祥益的數據也一樣)，消費者應了解每項數據的計算方式及特性，才能體會到其可參考性，數據畢竟只是參考，重要的是消費者重視數據及講究數據的風氣，如提升了，社會便會因此而進步！

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